10 YILI GEÇEN KONUT VE İŞYERİ KİRALARINDA, KİRA SÖZLEŞMESİNİN BİLDİRİM YOLUYLA SONA ERMESİ
Bu düzenlemeyle kiraya veren, kiracılık ilişkisi 10 seneyi doldurmuş kira sözleşmesini, gerekçe göstermesine gerek kalmaksızın, feshetmek ve kiralananın tahliyesini edilmesini talep etme hakkına sahip olacaktır. Buna göre, kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir. Bu düzenleme ile kiraya verene, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme, hakkı tanınmıştır.
Yeni Türk Borçlar Kanunu hükümlerinin yürürlüğe girmesiyle birlikte yapılan değişikliklerle kiraya verenler için, eskiden olmayan yeni bir hak doğmuştur.
Konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından kira süresinin sona ermesine ilişkin ilgili hüküm Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi şu şekilde düzenlenmiştir;
“(1)Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
(2)Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
(3)Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Bu düzenlemeyle kiraya veren, kiracılık ilişkisi 10 seneyi doldurmuş kira sözleşmesini, gerekçe göstermesine gerek kalmaksızın, feshetmek ve kiralananın tahliyesini edilmesini talep etme hakkına sahip olacaktır. Buna göre, kiraya veren 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşulu ile herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir. Bu düzenleme ile kiraya verene, tazminat ödemekle yükümlü olmaksızın, sözleşmeyi tek taraflı sona erdirme, hakkı tanınmıştır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitiminden en az
15 gün önce, KİRACI kira ilişkisini sona erdirdiğine dair, yazılı olarak kiraya verene bildirimde bulunmadığı takdirde, sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılacaktır.
KİRAYA VEREN ise, kira sözleşmesini, meydana gelen uzamalara bağlı olarak 10 yıllık uzama süresinin sonunda sonlandırma hakkına sahip olacaktır. Bu durumda kiraya veren 10 yıl sonra, uzama yılının bitiminden 3 ay önce yapacağı yazılı bir bildirimle hiçbir neden göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiraya verenin, 10 yıllık uzama süresi sonunda hiçbir haklı sebep göstermeksizin fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirme hakkını kullanması;
- Eğer bir kira sözleşmesinin 01.07.2012 tarihinden önce 10 yıllık uzama süresi dolmamış ancak geriye 5 yıldan az süre kalmış ise en erken 01.07.2017 tarihinde,
- Eğer bir kira sözleşmesinin 01.07.2012 tarihinden önce 10 yıllık uzama süresi dolmuş ise en erken 01.07.2014 tarihinde,
mümkün olacaktır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, KİRACI her zaman için sözleşmeyi fesih bildiriminde bulunmak suretiyle genel hükümlere göre sona erdirebilirken, KİRAYA VEREN yukarıdaki gibi kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümler çerçevesinde fesih bildiriminde bulunabilmektedir.
Kanunun aradığı şekil ve şartlara uygun bir fesih bildirimi için;
– En az 3 ay önceden bildirimde bulunulması gerekmektedir. Kiraya veren kira sözleşmesini sonlandırma iradesini içinde bulunduğu uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaştırmış olmalıdır.
– Bildirim 348. Maddeye göre yazılı geçerlilik şartına bağlıdır. Bildirimin yazılı yapılmaması geçersizlik sonucunu doğuracaktır ki bu kira sözleşmesinin sona ermemekle beraber bir dahaki uzama yılında tekrar bildirim yapılıncaya dek uzaması anlamına gelmektedir. Fesih bildiriminin noter aracılığıyla yapılması hem yazılı şekil şartını sağlaması hem de güvenilirlik ve ispat kolaylığı getirmesi sebebiyle daha faydalı olacaktır.
Kiraya veren tarafından Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şartlara uyulmak kaydıyla bir fesih bildirimi yapılmış olmasına rağmen, kiracının taşınmazı boşaltmaması durumunda ise, gidilecek yol taşınmazın dava yoluyla tahliyesini sağlamak olacaktır.
