10 Yılı Geçen Kira Sözleşmelerinin Feshi Ve Kiracının Tahliyesi – TBK 347

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 347’de, mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (GKHK) m.11’den farklı olarak Konut ve İşyeri Kiralarında sözleşmenin bildirim yoluyla sona ermesi şeklindeki düzenlemeye yer verilmiştir. Kiraya verenin lehine olan bu düzeleme ile; kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda en az üç ay önceden bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin kiraya veren tarafından sonlandırılabileceği hüküm altına alınmıştır.

Yazı İçeriği
1. 10 (On) Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
2. 10 (On) Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi
3. 10 (On) Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesinin Koşulları
     3.1. Geçerli Bir Şekilde Kurulmuş Kira Sözleşmesi Olmalı
     3.2. Kira Sözleşmesinin Uzama Yılı On Yıl Olmalı
     3.3. Uzama Yılını Takip Eden Yılın Bitiminden Üç Ay Önce Fesih Bildirimi Zorunluluğu
4. 10 (On) Yılı Geçen Kira Sözleşmelerine İstinaden Tahliye Davası
5. 10 (On) Yıllık Kiracının Tahliyesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yapılan bu düzenlemeyle, kiracının, kiraya verenin mülkiyet hakkını sınırsız kullanımının önüne geçilmiş ve kiraya verene, kiracısını haklı bir sebep göstermeden, hükümdeki on yıllık şart gerçekleştiği takdirde, tazminat ödemekten kurtularak sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilme hakkı tanınmıştır.

1. 10 (On) Yılı Geçen Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 347/2’de yer alan;

“Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.”

hükmü ile kiraya veren, belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda hiçbir neden belirtmeksizin sona erdirebilme hakkına sahiptir. On yıllık sürenin başlangıcı kira süresinin başlangıç tarihidir. Kiraya verenin belirsiz süreli kira sözleşmesini on yılın sonunda sona erdirebilmesi için TBK m. 328 ve m. 329’da yer alan fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uymak zorundadır.Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır. Belirsiz süreli sözleşmenin kiraya veren tarafından sona erdirilebilmesi için bu fesih bildiriminin TBK m. 348 gereğince yazılı şekilde yapılması gerekir, aksi takdirde yapılan fesih hüküm ve sonuç doğurmayacaktır. Birden fazla kiracının olduğu durumda ise, yazılı şekilde yapılan fesih bildirimi tüm kiracılara birden yapılmalıdır.

2. 10 (On) Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi

TBK ile bildirim usulüyle sözleşmenin feshi konusuna getirilen en önemli yeniliklerden biri de kiraya verene bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkıdır. Kiraya veren bu bozucu yenilik doğuran hakkı kullandığı takdirde sözleşme sona erer ve dava açılmasına gerek kalmaz. Ancak kiracı kiralananı tahliye etmediği takdirde kiracıya karşı kiralananın iadesi için dava açılır.

TBK m. 347/1’de yer alan;

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.”

Hükme göre kiraya veren belirli süreli kira sözleşmesini on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye sona erdirilebilecektir. Burada dikkat edilmesi gereken husus on yıllık uzama süresinin hesaplanmasıdır. Örneğin; 01.01.2011 tarihinde yapılan 1 yıllık kira sözleşmesi kiracı tarafından feshedilmediğinde birer yıllık şekilde uzayacaktır. İlk bir yıl dışındaki uzama yılı toplamı on yılı bulması halinde kiralayan bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.

01.01.2011 – 31.12.2011	İlk bir yıllık belirli süreli sözleşme süresi
01.01.2012 – 31.12.2021	Birer yıllık toplam on yıllık uzama süresi
01.01.2022 – 31.12.2022	On yıllık uzama süresinden sonraki ilk uzama yılı

Bu örnekte kiralayan kira sözleşmesini 30.09.2022 tarihine kadar kiracının eline ulaşacak fesih bildirimi ile feshedip kiracının 01.01.2023 tarihinde tahliyesini isteyebilir. Kira sözleşmesinin süresinin bir yıldan uzun olması halinde yapılacak on yıl uzama süresi hesabında sözleşmenin sona erdiği tarih dikkate alınacaktır. Örneğin 01.01.2020 başlangıç tarihli 5 yıllık kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresi 01.01.2025 yılında başlayacak şekilde hesaplanacaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 6.2.2017 tarih ve 2017/1437 E., 2017/793 K. sayılı kararına göre;

 “… Kiralanana ait kira sözleşmesi 01.12.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. TBK’nin 347. maddesi hükmü gereğince kiracı bir yıl olan sözleşme süresinin bitiminden yani 01.12.2000 tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından yıldan yıla yenilenerek yasada belirtilen on yıllık uzama süresi 01.12.2010 tarihinde dolmuştur. Son uzama yılı davanın açıldığı tarihe nazaran 01.12.2014 tarihinde sona ermiş olup, 6098 sayılı Kanuna uygun olacak şekilde üç ay önceden 25.07.2014 tarihinde bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu nedenlerle 25.07.2014 tarihinde tebliğ edilen bildirim süresinde olduğundan kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken… davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

3. 10 (On) Yılı Geçen Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesinin Koşulları

TBK ile bildirim usulüyle sözleşmenin feshi konusuna getirilen en önemli yeniliklerden biri de kiraya verene bildirim yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkıdır. Kiraya veren bu bozucu yenilik doğuran hakkı kullandığı takdirde sözleşme sona erer ve dava açılmasına gerek kalmaz. Ancak kiracı kiralananı tahliye etmediği takdirde kiracıya karşı kiralananın iadesi için dava açılır.

3.1. Geçerli Bir Şekilde Kurulmuş Kira Sözleşmesi Olmalı

Kiraya veren, bildirim yoluyla kira sözleşmesini sona erdirmek isterse öncelikle ortada geçerli bir sözleşmenin varlığı aranır.

Sözleşmenin geçerliliği için aranan şartlar:

• Sözleşme bir kira sözleşmesinin unsurlarını tam olarak taşımalı,
• TBK m.27 vd. hükümleri uyarınca kesin hükümsüzlük hallerini bulundurmamalı,
• Kişilik haklarına aykırı hükümler bulundurmamalıdır.

Sözleşme bu şartları ve TBK m. 347’de yer alan diğer şartları da sağlıyorsa kiraya veren tarafından sona erdirilebilir.

3.2. Kira Sözleşmesinin Uzama Yılı On Yıl Olmalı

Kiraya verenin sözleşmeyi sonlandırabilmesi için aranan bir diğer şart; sözleşme süresinin uzama yılının on yılı bulmasıdır. Kanun koyucu kiraya verene bu hakkı uzama süresi sonu için tanımıştır. Bu durumda, sürenin başlangıcı kira süresine göre değil, uzama yılına göre tespit edilecektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 6.2.2017 tarih ve 2017/1437 E., 2017/793 K. sayılı kararına göre;

 “… Kiralanana ait kira sözleşmesi 01.12.1999 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. TBK’nin 347. maddesi hükmü gereğince kiracı bir yıl olan sözleşme süresinin bitiminden yani 01.12.2000 tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından yıldan yıla yenilenerek yasada belirtilen on yıllık uzama süresi 01.12.2010 tarihinde dolmuştur. Son uzama yılı davanın açıldığı tarihe nazaran 01.12.2014 tarihinde sona ermiş olup, 6098 sayılı Kanuna uygun olacak şekilde üç ay önceden 25.07.2014 tarihinde bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu nedenlerle 25.07.2014 tarihinde tebliğ edilen bildirim süresinde olduğundan kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken… davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

Şeklindeki kararı ile bu görüşü desteklemektedir.

3.3. Uzama Yılını Takip Eden Yılın Bitiminden Üç Ay Önce Fesih Bildirimi Zorunluluğu

Kiraya veren, on yıllık uzama süresini takip eden yılın bitiminden en az üç ay önce, TBK m. 348 gereğince, yazılı bir bildirimle hiçbir haklı neden göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bildirim 348. Maddeye göre yazılı geçerlilik şartına bağlıdır. Bildirimin yazılı yapılmaması geçersizlik sonucunu doğuracaktır ki bu kira sözleşmesinin sona ermemekle beraber bir dahaki uzama yılında tekrar bildirim yapılıncaya dek uzaması anlamına gelmektedir. Fesih bildiriminin noter aracılığıyla yapılması hem yazılı şekil şartını sağlaması hem de güvenilirlik ve ispat kolaylığı getirmesi sebebiyle daha faydalı olacaktır.

4. 10 (On) Yılı Geçen Kira Sözleşmelerine İstinaden Tahliye Davası

TBK m. 347’de yer alan düzenlemeye göre belirli şartların varlığı halinde kiralayan, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebileceği hüküm altına alınmıştır. Kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süresi olmasına bakılmaksızın, geçerli bir feshi yapılmasının ardından TBK m.350 uyarınca kiraya veren tarafından dava açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilecektir.

Açılan bu dava da mahkeme TBK m. 347 düzenlenen şartların oluşup oluşmadığını tespit edecek şartların oluşması halinde davanın kabulü ile kiracının tahliyesine karar verecektir. Benzer tahliye davalarına ilişkin detaylı bilgi için Kiracının İcra Takibine İtirazının Kaldırılması ve Tahliye ve Kiracının Tahliye Sebepleri ve Davaları isimli yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

5. 10 (On) Yıllık Kiracının Tahliyesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

On Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası’nda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir. Ancak tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilir.