Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır ?

Arsa sahibinin arsasındaki belirli bir payın mülkiyetini müteahhide geçirmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin ise arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği sözleşmeye, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” denilmektedir. Bu sözleşme sayesinde, arsa sahibi parasal bir karşılık ödemeksizin daire sahibi olabilmekte müteahhit ise yaptığı diğer daireleri satarak kar elde edebilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulamada farklı yöntemlerle yapıldığı görülmektedir. Örneğin; arsanın tamamının müteahhide devredilmesi karşılığında arsa sahibine bazı daire tapularının devredileceği kararlaştırılabilir. Yahut arsanın, arsa sahibinde kalmaya devam edeceği ve inşaatın tamamlanma aşamasına göre müteahhide devir yapılacağı kararlaştırılabilmektedir. Fakat her halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği, tarafların, sözleşmenin esaslı unsurları üzerinde anlaşmalarına ve aynı zamanda sözleşmenin şekil şartına uygun şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mutlaka noter huzurunda düzenleme yoluyla yapılması gerekmektedir.

Yazı İçeriği
1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Uygulamadaki Şekilleri
     2.1. Arsanın Tamamının Müteahhide Devredilmesi
     2.2. Belirli Bir Arsa Payının Müteahhide Devredilmesi
     2.3. Arsa Payının İnşaattaki Aşamaya Göre Devredilmesi 
     2.4. Arsa Sahibinin Arsa Payının Satışını Vaat Etmesi
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılmalıdır?
5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Sözleşmede kimin yapı ruhsatını alacağı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kuracağı ve vergi borçlarına katlanacağı belirlenmelidir. Uygulamada genellikle bu yükümlülükler müteahhit üzerine bırakılmaktadır.

1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa sahibinin arsasındaki belirli bir payın mülkiyetini müteahhide geçirmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin ise arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği sözleşmeye, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” denilmektedir. Günümüzde bu sözleşme, arsasının üzerine bina yaptırmak isteyen fakat yeteri kadar sermayesi olmayan arsa sahiplerinin sıkılıkla tercih ettiği bir yöntemdir. Bu sayede, arsa sahibi parasal bir karşılık ödemeksizin daire sahibi olabilmekte müteahhit ise yaptığı diğer daireleri satarak kar elde edebilmektedir. Konuyla ilgili detaylı bilgi sahibi olabilmek için “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Uygulamadaki Şekilleri

Uygulamada bu sözleşmenin farklı yöntemlerle yapıldığı görülmektedir. Örneğin; arsa sahibi arsanın tamamını müteahhide devredebilmekte, müteahhit ise inşaat tamamlandıktan sona arsa sahiplerine daire tapularını verebilmektedir. Yahut arsa, arsa sahibinde kalmaya devam etmekte, inşaatın tamamlanma aşamasına göre arsa sahipleri müteahhide tapu devri yapabilmektedir. Arsa sahipleri tarafından binanın kaba inşaatının tamamlanması halinde, müteahhide on daire tapusu devredileceği kararlaştırılması bu uygulamaya örnek olarak verilebilir. Aşağıda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulamadaki şekillerine değinilmiştir.

2.1. Arsanın Tamamının Müteahhide Devredilmesi

Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsanın tamamının müteahhide devredileceği kararlaştırılabilmektedir. Bu durumda müteahhit binayı tamamladıktan sonra arsa sahiplerine dairelerin tapularını devretme borcu altına girer. Bu uygulamada arsa sahipleri lehine, müteahhide devredilen arsa üzerinde ipotek kurulmalıdır. Bu sözleşmenin tercih edilmesinin nedeni genellikle arsa sahibinin yapıyla ilgili sorumluluklarının azaltmaktır. Çünkü yasal olarak, yapı üzerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurma borcu, vergileri ödeme borcu tapuda mal sahibi olarak görünen kimseye aittir. Bu nedenle arsa sahipleri, arsanın tamamını devrederek bu yükümlülüklerden kurtulmayı amaçlamaktadır. Fakat hemen belirtmek gerekir ki; sözleşme ile arsanın tamamını devredilmese de vergi borcu gibi yükümlülüklere müteahhidin katlanacağı kararlaştırılabilmektedir.

2.2. Belirli Bir Arsa Payının Müteahhide Devredilmesi

Bu uygulama şeklinde arsa sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsanın; dairelere karşılık gelen belirli paylarının mülkiyetini müteahhide geçirmektedir. Daha açık anlatmak gerekirse; arsa üzerine 20 daire yapılacağı bu yirmi dairenin sekizinin arsa sahipleri için kalan on iki dairinin de müteahhit için yapılacağa kararlaştırılabilir. Bu durumda arsa sahibi, arsanın %60’ını müteahhide devredecektir. Burada da yine arsa sahibinin haklarını güvence altına almak için devredilen paylar üzerinde arsa sahibi lehine ipotek kurulmalıdır. Fakat hemen belirtmek gerekir ki; teminat ipoteği olarak da bilinen bu ipoteğin çoğu zaman arsa sahibinin haklarını karşılamadığı görülmektedir. Zira müteahhit, ipotek bedelini ödeyerek ipoteği kaldırılabilmektedir.

2.3. Arsa Payının İnşaattaki Aşamaya Göre Devredilmesi 

Günümüzde en sık kararlaştırılan uygulama şekillerinden biri de budur. Burada arsa sahibi inşaatın tamamlanma aşamasına göre, belirli arsa paylarını müteahhide devredeceğini veya kat irtifaklı tapunun müteahhide devredileceğini taahhüt etmektedir. Yahut arsa sahibinin taşınmazların başkalarına satımı için müteahhide vekâlet vereceği de kararlaştırılabilir. Örneğin; arsa sahibinin temelin atılması halinde iki kat irtifaklı taşınmaz tapusunu müteahhide vereceği yahut üçüncü kata gelinmesi halinde on taşınmaz tapusu verileceği kararlaştırılabilirler.

Arsa payı konusunda detaylı bilgi edinebilmek için “Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

2.4. Arsa Sahibinin Arsa Payının Satışını Vaat Etmesi

Burada arsa sahibi, belirli bir arsa payını müteahhide satmayı taahhüt etmektedir. Buna karşılık müteahhit ise binanın yapımını taahhüt etmektedir. Görüldüğü üzere burada, esasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile inşaat yapım sözleşmesi olmak üzere iki sözleşme vardır.

3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Arsa payı karşılığı sözleşmesi oldukça yaygın bir uygulama alanına sahiptir. Fakat sözleşme yapılırken teknik bazı unsurların bilinmemesi yahut göz ardı edilmesi halinde telafisi güç birtakım sonuçlar meydana gelebilmektedir. Bu nedenle sözleşmenin olabildiğince tüm unsurları kapsayacak şekilde düzenlenmesi yaşanacak uyuşmazlıkları bertaraf etmek açısından önemlidir.

Örneğin sözleşmede kimin yapı ruhsatını alacağı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kuracağı ve vergi borçlarına katlanacağı belirlenmelidir. Uygulamada genellikle bu yükümlülükler müteahhit üzerine bırakılmaktadır. Ancak yapı ruhsatının ne zaman alınacağı gibi hususlarında da belirlenmesi önem arz etmektedir. Zira aksi durumda inşaatın başlaması sürüncemede bırakılabilir.

Sözleşmede muhakkak inşa edilecek binanın metre karesi, konumlandırması, nitelikleri, kullanılacak malzemeler vs. gibi unsurlar kararlaştırılmalıdır.

4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılmalıdır?

Bu sözleşme arsa payı devri içerdiği için, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi halde sözleşme, şekle aykırılıktan, kesin hükümsüz olacaktır. Ülkemizde noterde onaylama şeklinde hazırlanmış veya adi yazılı şekilde imza edilmiş birçok arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmaktadır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 6.11.2017 tarih ve 2015/17715 E., 2017/8156 K. sayılı ilamına göre:

“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin Türk Medeni Kanunu m.706, BK m. 213, Tapu Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca, Tapu sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.”

5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi

Tarafların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıktan sonra tapu sicilinde “müteahhit lehine inşaat hakkı vardır.” şeklinde inşaat şerhi koyulmasını talep edebilir. Böylelikle tapuya şerh edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, herkese karşı ileri sürülebilir. Başka bir anlatımla, tapuya şerh işlemi sayesinde arsa sahibinin arsayı müteahhitten başka üçüncü bir kişiye devretmesinin önüne geçilecek ve üçüncü kişinin iyi niyeti ortadan kaldırılacaktır. Hemen belirtmek gerekir ki; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmedikçe bu şerhin kaldırılması da talep edilemez.