
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Arsa sahibinin arsasındaki belirli bir payın mülkiyetini müteahhide geçirmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin ise arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği sözleşmeye, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” denilmektedir. Bu sözleşme sayesinde, arsa sahibi parasal bir karşılık ödemeksizin daire sahibi olabilmekte müteahhit ise yaptığı diğer daireleri satarak kar elde edebilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulamada farklı yöntemlerle yapıldığı görülmektedir. Örneğin; arsanın tamamının müteahhide devredilmesi karşılığında arsa sahibine bazı daire tapularının devredileceği kararlaştırılabilir. Yahut arsanın, arsa sahibinde kalmaya devam edeceği ve inşaatın tamamlanma aşamasına göre müteahhide devir yapılacağı kararlaştırılabilmektedir. Fakat her halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği, tarafların, sözleşmenin esaslı unsurları üzerinde anlaşmalarına ve aynı zamanda sözleşmenin şekil şartına uygun şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mutlaka noter huzurunda düzenleme yoluyla yapılması gerekmektedir.
Yazı İçeriği
1. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Uygulamadaki Şekilleri
2.1. Arsanın Tamamının Müteahhide Devredilmesi
2.2. Belirli Bir Arsa Payının Müteahhide Devredilmesi
2.3. Arsa Payının İnşaattaki Aşamaya Göre Devredilmesi
2.4. Arsa Sahibinin Arsa Payının Satışını Vaat Etmesi
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
4. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılmalıdır?
5. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
Sözleşmede kimin yapı ruhsatını alacağı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kuracağı ve vergi borçlarına katlanacağı belirlenmelidir. Uygulamada genellikle bu yükümlülükler müteahhit üzerine bırakılmaktadır.
Arsa sahibinin arsasındaki belirli bir payın mülkiyetini müteahhide geçirmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin ise arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği sözleşmeye, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” denilmektedir. Günümüzde bu sözleşme, arsasının üzerine bina yaptırmak isteyen fakat yeteri kadar sermayesi olmayan arsa sahiplerinin sıkılıkla tercih ettiği bir yöntemdir. Bu sayede, arsa sahibi parasal bir karşılık ödemeksizin daire sahibi olabilmekte müteahhit ise yaptığı diğer daireleri satarak kar elde edebilmektedir. Konuyla ilgili detaylı bilgi sahibi olabilmek için “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Uygulamada bu sözleşmenin farklı yöntemlerle yapıldığı görülmektedir. Örneğin; arsa sahibi arsanın tamamını müteahhide devredebilmekte, müteahhit ise inşaat tamamlandıktan sona arsa sahiplerine daire tapularını verebilmektedir. Yahut arsa, arsa sahibinde kalmaya devam etmekte, inşaatın tamamlanma aşamasına göre arsa sahipleri müteahhide tapu devri yapabilmektedir. Arsa sahipleri tarafından binanın kaba inşaatının tamamlanması halinde, müteahhide on daire tapusu devredileceği kararlaştırılması bu uygulamaya örnek olarak verilebilir. Aşağıda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulamadaki şekillerine değinilmiştir.
Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsanın tamamının müteahhide devredileceği kararlaştırılabilmektedir. Bu durumda müteahhit binayı tamamladıktan sonra arsa sahiplerine dairelerin tapularını devretme borcu altına girer. Bu uygulamada arsa sahipleri lehine, müteahhide devredilen arsa üzerinde ipotek kurulmalıdır. Bu sözleşmenin tercih edilmesinin nedeni genellikle arsa sahibinin yapıyla ilgili sorumluluklarının azaltmaktır. Çünkü yasal olarak, yapı üzerinde kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurma borcu, vergileri ödeme borcu tapuda mal sahibi olarak görünen kimseye aittir. Bu nedenle arsa sahipleri, arsanın tamamını devrederek bu yükümlülüklerden kurtulmayı amaçlamaktadır. Fakat hemen belirtmek gerekir ki; sözleşme ile arsanın tamamını devredilmese de vergi borcu gibi yükümlülüklere müteahhidin katlanacağı kararlaştırılabilmektedir.
Bu uygulama şeklinde arsa sahibi, kat irtifakı kurulmuş olan arsanın; dairelere karşılık gelen belirli paylarının mülkiyetini müteahhide geçirmektedir. Daha açık anlatmak gerekirse; arsa üzerine 20 daire yapılacağı bu yirmi dairenin sekizinin arsa sahipleri için kalan on iki dairinin de müteahhit için yapılacağa kararlaştırılabilir. Bu durumda arsa sahibi, arsanın %60’ını müteahhide devredecektir. Burada da yine arsa sahibinin haklarını güvence altına almak için devredilen paylar üzerinde arsa sahibi lehine ipotek kurulmalıdır. Fakat hemen belirtmek gerekir ki; teminat ipoteği olarak da bilinen bu ipoteğin çoğu zaman arsa sahibinin haklarını karşılamadığı görülmektedir. Zira müteahhit, ipotek bedelini ödeyerek ipoteği kaldırılabilmektedir.
Günümüzde en sık kararlaştırılan uygulama şekillerinden biri de budur. Burada arsa sahibi inşaatın tamamlanma aşamasına göre, belirli arsa paylarını müteahhide devredeceğini veya kat irtifaklı tapunun müteahhide devredileceğini taahhüt etmektedir. Yahut arsa sahibinin taşınmazların başkalarına satımı için müteahhide vekâlet vereceği de kararlaştırılabilir. Örneğin; arsa sahibinin temelin atılması halinde iki kat irtifaklı taşınmaz tapusunu müteahhide vereceği yahut üçüncü kata gelinmesi halinde on taşınmaz tapusu verileceği kararlaştırılabilirler. Arsa payı konusunda detaylı bilgi edinebilmek için “Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Burada arsa sahibi, belirli bir arsa payını müteahhide satmayı taahhüt etmektedir. Buna karşılık müteahhit ise binanın yapımını taahhüt etmektedir. Görüldüğü üzere burada, esasında taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile inşaat yapım sözleşmesi olmak üzere iki sözleşme vardır.
Arsa payı karşılığı sözleşmesi oldukça yaygın bir uygulama alanına sahiptir. Fakat sözleşme yapılırken teknik bazı unsurların bilinmemesi yahut göz ardı edilmesi halinde telafisi güç birtakım sonuçlar meydana gelebilmektedir. Bu nedenle sözleşmenin olabildiğince tüm unsurları kapsayacak şekilde düzenlenmesi yaşanacak uyuşmazlıkları bertaraf etmek açısından önemlidir.
Örneğin sözleşmede kimin yapı ruhsatını alacağı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kuracağı ve vergi borçlarına katlanacağı belirlenmelidir. Uygulamada genellikle bu yükümlülükler müteahhit üzerine bırakılmaktadır. Ancak yapı ruhsatının ne zaman alınacağı gibi hususlarında da belirlenmesi önem arz etmektedir. Zira aksi durumda inşaatın başlaması sürüncemede bırakılabilir.
Sözleşmede muhakkak inşa edilecek binanın metre karesi, konumlandırması, nitelikleri, kullanılacak malzemeler vs. gibi unsurlar kararlaştırılmalıdır.
Bu sözleşme arsa payı devri içerdiği için, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi halde sözleşme, şekle aykırılıktan, kesin hükümsüz olacaktır. Ülkemizde noterde onaylama şeklinde hazırlanmış veya adi yazılı şekilde imza edilmiş birçok arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmaktadır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 6.11.2017 tarih ve 2015/17715 E., 2017/8156 K. sayılı ilamına göre:
“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir. Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin Türk Medeni Kanunu m.706, BK m. 213, Tapu Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca, Tapu sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.”
Tarafların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıktan sonra tapu sicilinde “müteahhit lehine inşaat hakkı vardır.” şeklinde inşaat şerhi koyulmasını talep edebilir. Böylelikle tapuya şerh edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, herkese karşı ileri sürülebilir. Başka bir anlatımla, tapuya şerh işlemi sayesinde arsa sahibinin arsayı müteahhitten başka üçüncü bir kişiye devretmesinin önüne geçilecek ve üçüncü kişinin iyi niyeti ortadan kaldırılacaktır. Hemen belirtmek gerekir ki; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmedikçe bu şerhin kaldırılması da talep edilemez.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.