Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tapu Devri ve Riskleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu devri, taraflar açısından en önemli ve en riskli aşamalardan biridir. Özellikle yükleniciye inşaat tamamlanmadan yapılan avans tapu devirleri; projenin yarım kalması, üçüncü kişilere satış yapılması ve tapuların geri alınamaması gibi ciddi hukuki sorunlara yol açabilmektedir.

Uygulamada ayrıca müteahhide verilen geniş yetkili vekâletnameler, tapuya şerh işlemleri ve aşamalı tapu devri sistemleri de tarafların hukuki güvenliği bakımından büyük önem taşımaktadır.

Bu yazımızda; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu devri sistemi, avans tapu riskleri, vekâletname sorunları, tapuya şerh uygulaması ve tapu devrinden kaynaklanan davaları ele alacağız.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tapu Devri Sistemi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu devri, yüklenicinin inşaat yapım borcunun karşılığını oluşturan temel edimlerden biridir. Bu sözleşmelerde yükleniciye çoğu zaman nakdi bir ödeme yapılmamakta; bunun yerine belirli arsa payları veya bağımsız bölümler devredilmektedir.

Tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı, devrin kapsamı ve hukuki niteliği uygulamada büyük önem taşımaktadır. Özellikle inşaat tamamlanmadan yapılan tapu devirleri, taraflar açısından ciddi hukuki riskler doğurabilmektedir.

1.1. Arsa Payı Devri

Arsa payı devri, sözleşme uyarınca yükleniciye veya onun göstereceği üçüncü kişilere belirli arsa paylarının tapuda devredilmesidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin arsa payına hak kazanması, kural olarak inşaatı sözleşmeye, projeye ve teknik şartnamelere uygun şekilde tamamlamasına bağlıdır. Bu nedenle arsa payı devri, yüklenicinin eser meydana getirme borcunun karşılığını oluşturmaktadır.

Uygulamada tapu devri çoğu zaman;

• Aşamalı şekilde,
• İnşaat seviyesine bağlı olarak,
• Belirli imalatların tamamlanması şartına bağlı biçimde

gerçekleştirilmektedir.

1.2. Avans Tapu Uygulaması

Uygulamada sıkça karşılaşılan yöntemlerden biri de yükleniciye inşaat tamamlanmadan önce tapu devri yapılmasıdır. Bu uygulama “avans tapu” olarak adlandırılmaktadır.

Avans tapu devrinin temel amacı, yüklenicinin projeyi finanse edebilmesini sağlamaktır. Yüklenici çoğu zaman kendisine devredilen bu tapuları üçüncü kişilere satarak inşaat maliyetlerini karşılamaktadır. Ancak avans tapu uygulaması, özellikle;

• Müteahhidin projeyi tamamlamaması,
• Ekonomik yetersizliğe düşmesi,
• Üçüncü kişilere satış yapması,
• Sözleşmenin feshedilmesi

halinde ciddi uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

1.3. Tapu Devrinin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yapılan tapu devrinin hukuki niteliği uygulamada büyük önem taşımaktadır.

Yargıtay uygulamasında özellikle avans niteliğinde yapılan tapu devirleri, çoğu zaman yüklenicinin edimini yerine getirmesi şartına bağlı işlemler olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, arsa sahibi tarafından tapuların geri alınması talep edilebilmektedir. Özellikle sözleşmenin feshi halinde;

• Devredilen tapuların iadesi,
• Üçüncü kişilere yapılan satışların durumu,
• Tapu iptal ve tescil talepleri

uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık konuları arasında yer almaktadır.

2. Avans Tapu Devri Riski

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada en büyük hukuki risklerden biri, yükleniciye inşaat tamamlanmadan tapu devri yapılmasıdır. Özellikle finansman ihtiyacı nedeniyle gerçekleştirilen avans tapu devirleri, projenin başarısız olması halinde arsa sahipleri bakımından ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Uygulamada çoğu zaman yükleniciye erken aşamada devredilen tapuların üçüncü kişilere satılması, inşaatın yarım bırakılması veya sözleşmenin feshedilmesi halinde kapsamlı tapu uyuşmazlıkları ortaya çıkmaktadır.

2.1. İnşaat Başlamadan Tapu Devri Yapılması

Bazı projelerde yükleniciye, inşaat henüz başlamadan veya çok düşük seviyedeyken tapu devri yapılabilmektedir.

Bu tür devirler, yüklenicinin finansman sağlamasını kolaylaştırsa da arsa sahibi açısından önemli riskler doğurmaktadır. Özellikle yüklenicinin projeye hiç başlamaması veya ekonomik yetersizlik nedeniyle işi sürdürememesi halinde, arsa sahibi taşınmaz üzerindeki mülkiyet kontrolünü önemli ölçüde kaybedebilmektedir.

Bu nedenle uygulamada tapu devrinin inşaat seviyesine bağlı ve kademeli şekilde yapılması daha güvenli kabul edilmektedir.

2.2. Müteahhidin Projeyi Tamamlamaması

Avans tapu uygulamasındaki en büyük risklerden biri, yüklenicinin projeyi tamamlamamasıdır. Özellikle;

• Ekonomik kriz,
• Mali yetersizlik,
• İflas,
• Şantiyenin terk edilmesi,
• İnşaatın uzun süre durması

gibi durumlarda arsa sahibi, devredilen tapuların geri alınması sorunu ile karşı karşıya kalabilmektedir. Bu tür durumlarda çoğu zaman sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil davaları ile tazminat talepleri gündeme gelmektedir.

2.3. Müteahhidin Üçüncü Kişilere Satış Yapması

Yüklenicinin avans tapu ile devraldığı bağımsız bölümleri veya arsa paylarını üçüncü kişilere satması uygulamada oldukça sık karşılaşılan bir durumdur.

Ancak sözleşmenin feshi veya projenin tamamlanamaması halinde, üçüncü kişilerin hukuki durumu ciddi uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.

Özellikle henüz tamamlanmamış projelerden bağımsız bölüm satın alan kişilerin her durumda TMK m.1023 kapsamında tapu siciline güven ilkesinden yararlanamayabileceği Yargıtay kararlarında kabul edilmektedir.

2.4. Tapunun Geri Alınması Sorunu

Yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde arsa sahibi tarafından devredilen tapuların geri alınması talep edilebilmektedir. Ancak özellikle;

• Tapuların üçüncü kişilere devredilmiş olması,
• Taşınmaz üzerinde ipotek bulunması,
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olması

uygulamada süreci daha karmaşık hale getirebilmektedir. Bu nedenle avans tapu uygulamalarında, tapu devrinin kapsamı, zamanı ve teminat mekanizmalarının sözleşmede ayrıntılı şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.

3. Aşamalı Tapu Devri Sistemi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar arasındaki risk dengesini korumak amacıyla uygulamada sıklıkla “aşamalı” veya “kademeli” tapu devri sistemi tercih edilmektedir. Bu sistemde tapu devri, inşaatın belirli seviyelere ulaşmasına bağlı olarak parça parça gerçekleştirilmektedir.

Aşamalı tapu devri sistemi, bir yandan yüklenicinin finansman ihtiyacını karşılamayı amaçlarken; diğer yandan arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki mülkiyet güvenliğini korumayı hedeflemektedir.

3.1. İnşaat Seviyesine Bağlı Devir

Bu sistemde tapu devri, inşaatın fiziki ilerleme seviyesine bağlı şekilde gerçekleştirilmektedir. Uygulamada çoğu zaman;

• Su basman seviyesinin tamamlanması,
• Kaba inşaatın bitirilmesi,
• İnce işlerin tamamlanması,
• İskânın alınması

gibi aşamalara bağlı olarak belirli oranlarda arsa payı devri yapılmaktadır. Bu yöntem sayesinde yüklenici, gerçekleştirdiği imalat oranında tapuya hak kazanmakta; arsa sahibi ise taşınmaz üzerindeki kontrolünü tamamen kaybetmemektedir.

3.2. Kademeli Güvence Sistemi

Aşamalı tapu devri sistemi, taraflar arasında fiili bir güvence mekanizması oluşturmaktadır.

Özellikle yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması veya projeyi tamamlamaması halinde, henüz devredilmemiş tapular arsa sahibinin üzerinde kalmaya devam etmektedir. Bu durum, arsa sahibinin uğrayabileceği zararın belirli ölçüde sınırlandırılmasını sağlamaktadır. Ayrıca uygulamada;

• Teminat ipoteği,
• Cezai şart hükümleri,
• Tapuya şerh işlemleri

ile bu güvence sistemi daha da güçlendirilebilmektedir.

3.3. Arsa Sahibi Açısından Avantajları

Aşamalı tapu devri sistemi, arsa sahibi bakımından avans tapu uygulamasına göre daha güvenli kabul edilmektedir. Özellikle;

• Müteahhidin projeyi yarım bırakması,
• Ekonomik yetersizliğe düşmesi,
• Üçüncü kişilere kontrolsüz satış yapması,
• Sözleşmenin feshi

gibi durumlarda arsa sahibinin mülkiyet kaybı riski önemli ölçüde azaltılmaktadır. Bu nedenle uygulamada özellikle yüksek ekonomik değer içeren projelerde, tapu devrinin inşaat seviyesine bağlı ve kontrollü şekilde yapılması büyük önem taşımaktadır.

4. Müteahhide Verilen Vekâletnamelerin Riskleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada yükleniciye geniş kapsamlı vekâletnameler verilmesi oldukça yaygındır. Özellikle ruhsat işlemleri, belediye başvuruları, tapu işlemleri ve bağımsız bölümlerin satış süreçlerinin yürütülebilmesi amacıyla yükleniciye çeşitli temsil yetkileri tanınmaktadır.

Ancak uygulamada kontrolsüz ve geniş yetkili vekâletnameler, arsa sahipleri bakımından ciddi hukuki riskler doğurabilmektedir. Özellikle yüklenicinin vekâlet yetkisini kötüye kullanması halinde, taşınmazın üçüncü kişilere devri veya telafisi güç mülkiyet uyuşmazlıkları gündeme gelebilmektedir.

4.1. Geniş Yetkili Vekâletname Sorunu

Uygulamada çoğu zaman yükleniciye;

• Satış yapma,
• Tapuda devir işlemi gerçekleştirme,
• İpotek tesis etme,
• Üçüncü kişilere vekâlet verme

gibi oldukça geniş yetkiler içeren vekâletnameler verilebilmektedir. Bu tür sınırsız yetkiler, özellikle proje sürecinde arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki kontrolünü önemli ölçüde azaltabilmektedir.

4.2. Üçüncü Kişilere Satış Yetkisi

Bazı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye, bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satma yetkisi de verilmektedir. Bu durumda yüklenici, henüz proje tamamlanmadan bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devredebilmekte veya satış vaadi sözleşmeleri yapabilmektedir.

Özellikle yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması veya projenin yarım kalması halinde, üçüncü kişilere yapılan satışlar ciddi tapu uyuşmazlıklarına neden olabilmektedir.

4.3. Vekâletnamenin Kötüye Kullanılması

Yüklenicinin vekâlet yetkisini sözleşmeye aykırı şekilde kullanması uygulamada sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Özellikle;

• Sözleşmede kararlaştırılmayan bağımsız bölümlerin devredilmesi,
• Arsa sahibinin bilgisi dışında satış yapılması,
• Taşınmaz üzerine ipotek tesis edilmesi,
• Yetkinin amacı dışında kullanılması

uygulamada vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddialarına neden olabilmektedir. Bu tür durumlarda tapu iptal ve tescil davaları, tazminat talepleri ve vekâlet görevinin kötüye kullanılması iddiaları gündeme gelebilmektedir.

4.4. Vekâletnamenin Sınırlandırılması

Uygulamada arsa sahiplerinin hak kaybına uğramaması bakımından vekâletnamelerin sınırlı ve kontrollü şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır. Özellikle;

• Satış yetkisinin sınırlandırılması,
• Belirli bağımsız bölümlerle sınırlı yetki verilmesi,
• İpotek tesis yetkisinin kaldırılması,
• Birlikte imza şartı öngörülmesi,
• Belirli işlemler için ayrıca onay aranması

uygulamada koruyucu yöntemler arasında yer almaktadır. Bu nedenle kat karşılığı inşaat projelerinde vekâletname düzenlenirken, yükleniciye verilen yetkilerin kapsamının dikkatli şekilde belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.

5. Tapuya Şerh Verilmesinin Önemi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapuya şerh verilmesi, tarafların haklarının korunması bakımından uygulamada büyük önem taşımaktadır. Özellikle taşınmaz üzerinde sonradan yapılabilecek devir işlemleri, üçüncü kişilere satışlar ve mülkiyet uyuşmazlıkları bakımından tapu şerhi önemli bir hukuki güvence sağlamaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar kural olarak şahsi hak niteliğindedir. Ancak sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi halinde, bu haklar belirli ölçüde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmektedir.

5.1. Şerhin Üçüncü Kişilere Etkisi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi halinde, taşınmazı sonradan devralan kişiler bakımından da hukuki sonuç doğabilmektedir. Özellikle taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilerin, tapu sicilindeki şerhi dikkate alması beklenmektedir. Bu nedenle şerh bulunan taşınmazlarda, üçüncü kişilerin iyiniyet iddiaları uygulamada daha sınırlı değerlendirilebilmektedir.

Şerh işlemi özellikle yüklenicinin sözleşmeden doğan haklarının korunması bakımından önem taşımaktadır.

5.2. Arsa Sahibinin Korunması

Tapuya şerh işlemi yalnızca yükleniciyi değil, arsa sahibini de koruyabilmektedir. Özellikle sözleşmenin kapsamının, paylaşım sisteminin ve bağımsız bölümlere ilişkin hakların tapu kayıtlarıyla ilişkilendirilmesi; ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine katkı sağlamaktadır. Ayrıca şerh sayesinde;

• Kontrolsüz satışların önlenmesi,
• Üçüncü kişilerin sözleşmeden haberdar olması,
• Tapu devri süreçlerinin daha denetlenebilir hale gelmesi

mümkün olabilmektedir.

5.3. Şerhin Uygulamadaki Önemi

Uygulamada kat karşılığı inşaat projelerinde en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, yüklenicinin üçüncü kişilere yaptığı satışlar ve tapu devri işlemleridir. Tapuya şerh verilmesi;

• Tapu iptal ve tescil davalarında,
• Üçüncü kişilerin iyiniyet tartışmalarında,
• Sözleşmenin feshi süreçlerinde,
• Yüklenicinin haklarının korunmasında

önemli rol oynamaktadır. Bu nedenle özellikle yüksek ekonomik değer içeren projelerde, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi uygulamada büyük önem taşımaktadır.

6. Tapu Devri Nedeniyle Açılan Davalar

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu devri süreçleri, uygulamada en fazla uyuşmazlık doğuran konular arasında yer almaktadır. Özellikle avans tapu uygulamaları, yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranışları, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve tapu devrinden kaçınılması nedeniyle çeşitli davalar gündeme gelebilmektedir.

Bu uyuşmazlıklarda sözleşme hükümleri, tapu kayıtları, inşaatın gerçekleşme seviyesi, tarafların kusur durumu ve üçüncü kişilerin iyiniyeti büyük önem taşımaktadır.

6.1. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan dava türlerinden biri tapu iptal ve tescil davalarıdır. Özellikle;

• Yükleniciye avans niteliğinde devredilen tapuların geri alınması,
• Sözleşmenin feshi sonrası tapuların iadesi,
• Üçüncü kişilere yapılan devir işlemleri,
• Vekâletnamenin kötüye kullanılması

uygulamada tapu iptal ve tescil davalarına neden olmaktadır. Bu davalarda özellikle yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği ve üçüncü kişilerin iyiniyet durumu önem taşımaktadır.

6.2. Tescile Zorlama Davaları

Yüklenicinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen arsa sahibinin tapu devrinden kaçınması halinde, yüklenici tarafından tescile zorlama (cebri tescil) davası açılabilmektedir. Bu davada yüklenici, hak kazandığı bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının mahkeme kararıyla adına tescilini talep etmektedir.

Mahkeme tarafından özellikle sözleşmenin geçerliliği, inşaatın tamamlanma seviyesi ve yüklenicinin edimini gereği gibi yerine getirip getirmediği değerlendirilmektedir.

6.3. Sözleşmenin Feshi Davaları

Tapu devrine ilişkin uyuşmazlıklar çoğu zaman kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi talepleri ile birlikte gündeme gelmektedir. Özellikle;

• Müteahhidin projeyi tamamlamaması,
• İnşaatın yarım bırakılması,
• Ruhsata aykırı imalatlar,
• Tapu devrinin kötüye kullanılması

uygulamada fesih davalarına neden olabilmektedir. Fesih davalarında tapuların geri alınması, üçüncü kişilere yapılan satışların durumu ve tarafların alacak ilişkileri birlikte değerlendirilmektedir.

6.4. Tazminat Talepleri

Tapu devri nedeniyle tarafların uğradıkları zararlar bakımından tazminat talepleri de gündeme gelebilmektedir. Özellikle;

• Taşınmazın haksız şekilde devredilmesi,
• Üçüncü kişilere satış yapılması,
• Projenin yarım kalması,
• Tapuların geri alınamaması,
• Değer kayıpları

uygulamada maddi zarar taleplerine konu olmaktadır. Bunun yanında sözleşmede cezai şart hükümleri bulunması halinde, taraflar ayrıca cezai şart alacaklarını da talep edebilmektedir.