Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; karma nitelikte bir eser sözleşmesi olarak, arsa sahibinin, arsa payının bir kısmını yükleniciye devretmesi karşılığında, yüklenicinin, arsa üzerinde inşaat yapmayı taahhüt ettiği bir sözleşmedir. Günümüzde eskiyen taşınmazlara sahip ve yeni bina yapımı için yeterli miktarda parası olmayan kişiler, müteahhitler ile bir araya gelip bu türde sözleşmeler imza etmekte ve bu sayede, hem kendileri yeni ve modern taşınmazlara sahip olmakta hem de müteahhitler eskisine göre fazladan yaptıkları bağımsız bölümler nedeniyle kar etmektedirler.
Borçlar Kanununda açıkça ‘’arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi’’ tanımlanmış değildir.
Borçlar Kanunu’muzda bahsi geçen sözleşmeye ilişkin hüküm bulunmamaktadır. Fakat hukukumuzda sözleşme serbestisi ilkesinin geçerli olması nedeniyle taraflar, kanunun emredici hükümlerine ve kamu düzenine aykırı olmadıkça, diledikleri şekilde sözleşme akdedebilirler. Müteahhit bu sözleşme nedeniyle inşaat yapmak borcu içerisindedir. Bu durum, eser sözleşmesindeki yüklenicinin borcu ile benzeşmektedir. Arsa sahibi ise arsa payının belli bir oranını devretmek yükümlülüğü altındadır. Arsa sahibinin bu edimi de, taşınmaz satışına benzemektedir.
Dolayısıyla bu sözleşme, her iki tarafa borç yükleyen karma nitelikte bir sözleşmedir.
Arsa Sahibi <————–> Yüklenici(Müteahhit)
(Arsa Payının Belli Bir Oranını Devretme Yükümlülüğü) <————–> (İnşaat Yapma Yükümlülüğü)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde ‘’düzenleme’’ şeklinde yapılmalıdır.
İşbu sözleşme arsa payı devri içerdiği için, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi halde sözleşme, şekle aykırılıktan, kesin hükümsüz olacaktır. Ülkemizde noterde onaylama şeklinde hazırlanmış veya adi yazılı şekilde imza edilmiş birçok arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yapılmaktadır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 6.11.2017 tarih ve 2015/17715 E., 2017/8156 K. sayılı ilamına göre:
‘’ Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden yüklenici bina yapım işini üstlenmekte, yüklenicinin finansını sağlayarak yapacağı bu binaya karşılık arsa sahibi de ona kararlaştırılan arsa payı mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma bir sözleşmedir.Burada, eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile taşınmaz satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmiştir. Eser sözleşmesi bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin TMK m.706, BK m. 213, Tapu Kanunu’ nun 60. maddesi uyarınca, Tapu sicil Müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur.Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhhati) için resmi şekil aradığından, emredici kural gereği, resmi şekle uymadan yapılan sözleşmeler geçersizdir.’’
Yüklenici (müteahhit), inşaatı özenle yapmak; arsa sahibi de arsayı, inşaat yapmak üzere müteahhide teslim etmekle yükümlüdür.
Arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesinde yüklenici yani müteahhidin borçları; inşaatı özenle yapmak, inşaatı bizzat yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmak, olağanüstü durumlarda arsa sahibine ihbarda bulunmak, ayıba karşı tekeffül, inşaat ruhsatı ve iskân almak, inşaatı sözleşmede belirtilen tarihte tam ve eksiksiz şekilde teslim etmektir. Arsa sahibi buna ek olarak, iş bitiminde arsa payının belirli bir kısmını devretme borcu altındadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 24.1.2018 tarih ve 2017/14-2534 E., 2018/88 K. sayılı ilamına göre:
‘’… arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan davalarda yüklenicinin ilim ve fenne uygun inşaat yaparak arsa sahibine teslim etme edimini yerine getirip getirmediği her davada ayrıca değerlendirilmesi gereklidir.’’
Sözleşmenin Feshinin İleriye mi Yoksa Geriye mi Etkili Olduğu Özel Önem Arz Etmektedir.
Yüklenici, yapımını üstlendiği inşaatı kısmen tamamlamış ancak temerrüdü nedeniyle teslim edememişse, tasfiyekonusu gündeme gelecektir. Bu noktada da şu ayrım, önem taşır:
1)Feshin sonuçları ileriye etkili olacaksa, yükleniciye, inşaatı tamamladığı oranda arsa payı bırakılacaktır.
2)Feshin sonuçları geriye etkiliyse,Sözleşme yokmuş gibi tasfiye gerçekleştirilir. Yüklenici, tamamladığı inşaat kısmına orantılı arsa payı değil, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ‘’tamamladığı inşaatın bedelini’’ alır.
Sözleşmeden Doğan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan feshe ve ayıba ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Ayrıca bu davalarda görevli mahkeme, işin ticari niteliğine göre Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır.
