
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Gayrimenkul üzerinde yer alan daire, dükkân gibi bağımsız bölümlerin, üzerindeki bulundukları arsada da belirli payları vardır. Arsa payı olarak bilinen bu oransal değer, her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı olacak şekilde ve birtakım kriterler gözetilerek hesaplanır. Arsa üzerindeki bağımsız bölümlerin her birinin arsa paylarının toplamı sonucunda %100 değere ulaşılır. Arsa payı, bilhassa kentsel dönüşüm sonrasında, maliklerin payına düşecek yeni bağımsız bölümlerin dağılımı gibi ana gayrimenkule ilişkin konularda oldukça belirleyici olmaktadır.
Yazı İçeriği
1. Arsa Payı Nedir?
2. Arsa Payının Önemi
3. Arsa Payının Yeniden Düzenlenmesi
Arsa payının yanlış tespit edilmesi durumunda malikler birçok anlamda hak kaybına uğramaktadır. Bu itibarla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı olarak tespit edilen arsa paylarının, arsa payının düzeltilmesi davası açılarak yeniden düzenlenmesi mümkün kılınmıştır.
İnşaatına henüz başlanmamış yahut inşası devam eden yapıda, hak sahiplerinin paylarını belirlemek ve mevzuattan kaynaklanan hak ve yükümlülüklerini yasal hale getirmek için kat irtifakı kurulur. Kat irtifaklı bir yapı, onaylı projesine uygun şekilde inşa edilerek yapı tamamlanırsa, kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilerek iskan olarak da bilinen yapı kullanma belgesi alınabilir.
Arsa payı ise, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken arsa üzerinde yer alan ana yapının bağımsız bölümlerine, rayiç değerleri oranında arsa üzerinden verilen paydır. Başka bir anlatımla; apartmanda yer alan daire, dükkân gibi bağımsız bölümlerin değerleri oranında, bulundukları arsa üzerinde sahip oldukları paya, arsa payı denir.
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulurken, ana yapıdaki bağımsız bölümlerin konum ve büyüklük gibi birtakım kriterleri dikkate alınarak belirlenen arsa payları göz önünde bulundurulur. Bu nedenle kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken arsa payının doğru tespit edilmiş olması oldukça önemlidir. Zira sigorta masrafları gibi birçok ortak gidere katılımın belirlenmesi arsa paylarına göre gerçekleştirilmektedir. Aynı şekilde, ana gayrimenkule ilişkin konularda ve ortak yerler üzerinde ilave ve yenilik yapılmasına ilişkin karar verme sürecinde, maliklerin arsa payları oldukça belirleyici olmaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinde binaların yıkılıp yeniden yapılması gündemde olup, riskli yapı kararı alınmasını müteakip yapılacak tüm iş ve işlemlerde kat malikleri hisseleri oranında temsil edilmektedirler.
Kentsel dönüşüm kapsamında binanın yenilenmesi kararı alınabilmesi için, kat maliklerinin arsa payları esasına göre, üçte iki çoğunluğun olumlu kararı gerekir. Müteahhitler ile yapılacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de arsa payları esas alınmaktadır.
Her halükarda, farklı açılardan hak kaybının önüne geçilebilmesi için, taşınmazdaki her bir bağımsız bölümün arsa paylarının usul, yasa ve hakkaniyet ölçüsünde yeniden düzenlenmesi önemlidir.
Arsa payının belirlenmesinde etkili olan kıstaslar dikkate alınmaksızın arsa payları belirlenmişse, arsa payının yeniden düzenlenmesi gerekebilir. Söz gelimi kat mülkiyeti kurulurken, arsa üzerindeki her bir bağımsız bölümün birbirinden farklılık arz eden kriterlerinin olduğu gözetilmeksizin, arsa payları eşit olarak dağıtılmış olabilir. Bu durumda hakkaniyete aykırı bir paylaşım işlemi tesis edilmişse, mahkeme kararıyla arsa payının yeniden düzenlenmesi gerekebilir.
Konuyla ilgili detaylı bilgi için Arsa Payının Düzeltilmesi Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları uyarınca arsa payının belirlenmesinde; bağımsız bölümlerin büyüklüğü, cinsi, bulunduğu kat, ısınma sistemi, ışık ve ferahlık durumu, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, gürültü korunumu, cephesi ve manzarası, kullanma amacı (konut, işyeri vs.), eklentileri, güneşten yararlanma, rüzgâr ve diğer dış etkenlerden etkilenme gibi birçok ölçüt dikkate alınmaktadır. Bu kıstaslar dikkate alınmaksızın belirlenen arsa payları, bağımsız bölümlerin kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesis edildiği tarih itibarıyla durumları değerlendirilerek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.
Söz gelimi 1.000 m2 arsa üzerinde yer alan, dört katlı bir örnek yapı düşünelim. Bu yapının her katı, yaklaşık 100 m2 büyüklüğünde iki bağımsız bölümden oluşmakta ve zemin katında bir adet 200 m2 genişliğinde iş yeri bulunmaktadır. Aşağıdaki farazi hesaplamada, arsa paylarının belirlenmesinde dikkate alınan ölçütlerden büyüklük, kat, cephe, manzara, kullanım durumu gibi kıstaslar değerlendirilerek bağımsız bölümlerin arsa paylarının nasıl düzenlenebileceği örneklenmektedir.
Buna göre;
Dairenin büyüklüğü ;
Diğer tüm etkenlere nazaran daha önemli bir faktör olması nedeniyle ağırlık puanı iki ile çarpılacaktır. Dairelerin büyüklükleri 100 m2 ve zemin katta yer alan dükkânın büyüklüğü 200 m2’dir. Buna göre her dairenin 100 x 2 = 200 puan ve zemin katta yer alan dükkânın 200 x 2 = 400 puanı vardır.
Bulundukları katlar ;
Dairelerin aydınlık olma durumu aşağı kattan yukarı kata doğru artmaktadır. Bu nedenle arsa payına belirlenmesi için kullanılan puan değerlendirmesi bu husus dikkate alınarak gerçekleştirilmelidir. Her bir somut vaka için farklılık arz etmesi mümkün olmakla beraber, hesaplamanın kolaylığı açısından farazi olarak aşağıdaki katsayılar varsayılarak, katın, arsa payına etkisi izah edilecektir.
Zemin kat : 10 puan
1. kat : 20 puan
2. kat : 30 puan
3. kat : 40 puan
Manzara ;
Dairelerin değerinin belirlenmesinde en önemli faktörlerden biri olan manzara, arsa payının belirlenmesinde de etkili olmaktadır. Buna göre deniz, boğaz ya da orman manzarasına bakan bir dairenin caddeye bakan bir daireye nazaran daha değerli olduğu düşünülebilir. Özellikle İstanbul, Çanakkale, Muğla gibi denize kıyısı olan şehirlerde manzara faktörü arsa payının belirlenmesinde oldukça etkili olmaktadır. Buna göre;
Denize nazır olan daireler : 100 puan
Caddeye bakan daireler : 50 puan
olarak farazi katsayılar üzerinden değerlendirme yapılacaktır.
Cephe durumu ;
Bağımsız bölümlerin baktıkları cepheler de güneşten faydalanma durumunu oldukça fazla etkilemektedir. Ne var ki; Ankara, Erzurum, Sivas gibi güneşli gün sayısının görece daha az olduğu illerde cephe faktörü diğer faktörlerden çok daha önemli olmaktadır. Bu durumda örnek yapımız üzerinde, cephe itibarıyla aşağıda örneklenen farazi katsayı varsayımları üzerinden değerlendirme yapılacaktır.
Güney cephe : 100 puan
Doğu ve Batı cepheleri : 80 puan
Kuzey cephe : 60 puan
İş yeri ve konut olması durumu ;
Genellikle apartmanların zemin katlarında bulunan iş yerleri – özellikle ana yapı konum itibarıyla işlek bir caddede yer alıyorsa – konutlara nazaran daha değerli olabilmektedir. Şu halde örnek yapı üzerinde yer alan dükkânın dairelere nazaran iki kat daha değerli olduğunu söylemek mümkündür.
Arsa payını etkileyen faktörlerden bazıları dikkate alınarak, örnek yapının bağımsız bölümlerinin arsa payı oranlarını belirlemek gerekirse;
Bağımsız Bölüm | Büyüklüğü x2 | Bulunduğu Kat | Manzara Durumu | Cephe Durumu | Toplam |
Dükkan | 400 | 10 | 100 | 320 | 830 |
1. Daire | 200 | 20 | 50 | 260 | 530 |
2. Daire | 200 | 20 | 100 | 220 | 540 |
3. Daire | 200 | 30 | 50 | 260 | 540 |
4. Daire | 200 | 30 | 100 | 220 | 550 |
5. Daire | 200 | 40 | 50 | 260 | 550 |
6. Daire | 200 | 40 | 100 | 220 | 560 |
Toplam | 4100 |
Arsa payı hesaplanmasında toplam 1025 pay olduğunu varsayarsak;
1 puan: 1025/4100= 0,25 olacaktır. Bu hesaba göre bağımsız bölümlerin arsa payları;
Bağımsız Bölüm | Arsa Payı |
Dükkân | 207,5/1025 |
1. Daire | 132,5/1025 |
2. Daire | 135/1025 |
3. Daire | 135/1025 |
4. Daire | 137,5/1025 |
5. Daire | 137,5/1025 |
6. Daire | 140/1025 |
olarak belirlenebilir.
Diğer taraftan, bağımsız bölümlerin yukarıda örneklenen özelliklerinde, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihten sonra meydana gelen değişikliklerin, arsa payına bir etkisi olmayacaktır. Örneğin, dairenin içinde sonradan tadilat yapılarak iyileştirilmesi, balkonun içeri alınması suretiyle yaşam alanının genişletilmesi gibi sonradan oluşan değişiklikler arsa payını etkilemez. Hatta, binanın önündeki yapıların sonradan yıkılması sonucunda bazı bağımsız bölümlerin deniz manzaralı hale gelmesi ve şerefiyelerinin çok artması dahi arsa payının yeniden belirlenmesinde etkili değildir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.