Ecrimisil İhbarnamesinin İptali

“Haksız işgal tazminatı” olarak da adlandırılan “ecrimisil”, taşınmazının, izni dışında kullanıldığını tespit eden mal sahibinin, haksız işgalden dolayı herhangi bir zararı olup olmadığına ya da işgal edenin kusur durumuna bakılmaksızın, işgalciden talep edilebileceği tazminat olarak tanımlanmaktadır. Ecrimisil özel mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin olarak istenebileceği gibi kamuya ait taşınmazlarda da ecrimisil isteminde bulunulabilir. 

Bu yazımızda, Kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar nedeniyle idarece talep edilen ecrimisl işlemlerine karşı itiraz ve/veya dava yollarına dair detaylara değinilecektir. İdari ecrimisilin tanımına ve belediyeler başta olmak üzere idari makamlar tarafından ecrimisil tespit edilirken ve ecrimisil ihbarnamesi düzenlenirken uyulması gereken kurallara dair daha detaylı bilgiye, İdari Ecrimisil Nedir? Nasıl Tespit Edilir? yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Bir İdari İşlem Olarak Ecrimisil İhbarnamesi

İdare tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi, genel anlamda kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğinde olması sebebiyle, ecrimisil ihbarnamesine karşı itiraz veya dava yoluna başvururken, idari işleme karşı itiraz ya da idari işlemin iptali prosedürlerine uygun davranılması gerekmektedir.

İdari yargı denetimine tabi olan bir idari işlemin iptal edilebilmesi için yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az birinde sakatlık olması gerekir. Ancak bunların sakat olması, ilgili idari işlemin doğrudan iptal edileceği anlamına gelmez. Zira, idari işlemlerde “hukuka uygunluk karinesi” geçerlidir. Başka bir deyişle, bir idari işlem, yargı organlarınca iptal edilinceye kadar geçerliliğini korur.

Konuyu daha iyi irdeleyebilmek ve idari işlemlerinin iptaline dair daha detaylı bilgi edinebilmek adına İdari İşlemlerin İptali Davası adresindeki yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu bağlamda, kendisine ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edilen kişi, yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en biri bakımından ihbarnamenin sakat olduğunu düşünüyorsa, ihbarnamenin iptali talebiyle tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde dava yoluna başvurabilecektir.

Diğer taraftan, ecrimisil ihbarnamesine karşı düzeltme talebinde bulunmak için, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ilgili idareye bir dilekçe ile başvuru yapılması gerekmektedir. 

Ecrimisil İhbarnamesinde Bulunması Gereken Unsurlar

Ecrimisil İhbarnamesi, idare tarafından bir taşınmazın haksız şekilde işgal edildiğinin öğrenilmesi üzerine hazırlanan Taşınmaz Tespit Tutanağı uyarınca belirlenecek ecrimisil bedelinin, bu bedeli ödemesi için işgalciye tanınan sürenin ve ödeme yapılmaz ise idarenin yasal yollara başvurabileceği gibi bilgilerin işgalciye bildirildiği bir idari işlemdir. Buradan hareketle, ecrimisil ihbarnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için, kendisine dayanak oluşturan Taşınmaz Tespit Tutanağının hukuka uygun olması gerekir. Mevzu bahis tutanakta mutlaka bulunması gereken zorunlu unsurlar, sınırlı sayıda olmamak üzere, Milli Emlak Tebliği (Sıra No:336)’nin 5. maddesinin 1. fıkrasında listelenmiştir. Buna göre;

• İşgalin başlangıç tarihi, 
• Taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü, 
• İşgalcileri, 
• Kullanım amacı, 
• Ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgiler

taşınmazın hukuken geçerli sayılabilmesi için ihtiva etmesi gereken zorunlu unsurlardır. 

İşbu tutanak uyarınca, haksız işgalin tespit edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, yetkili komisyonca, taşınmaza dair ecrimisil bedeli tespit edilmelidir. Bu bilgilerden birinin bile eksik olduğu bir Taşınmaz Tespit Tutanağı hukuken geçersiz hale geleceği için, bu tutanağa dayanılarak düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi de en başından itibaren sakat hale gelecektir.

Keza, ecrimisil ihbarnamesinde, işgalcinin adı, T.C. kimlik numarası ve adresi, işgale konu taşınmazın adresi, idarenin ilgili taşınmazdaki hissesi/m²’si, işgal edilen yerin yüzölçümü, işgalin niteliği, tespit edilen aylık ecrimisil bedeli, ihbarnameye dayanak olan komisyon kararının tarih ve numarası, talep edilen toplam ecrimisil bedeli ve bu borcun ait olduğu dönem bilgileri, ecrimisil bedelini ödemek için işgalciye tanınan süre, aksi takdirde idarenin tahliye hakkına sahip olduğu ve gecikme zammıyla beraber cebri  icra yoluyla tahsil edebileceği bilgilerinin bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde, ecrimisil ihbarnamesinin şekil unsuru bakımından sakatlığı iddiasıyla, iptal davası açılabilecektir.

Ecrimisil İhbarnamesinde Yetki

Yukarıda izah edildiği üzere, idareye ait bir taşınmazda, idarenin izni dışında haksız bir işgal olduğu tespit edilir ise, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde idari bir komisyon tarafından ilgili taşınmazın ecrimisil bedeli tespit edilir. İlgili taşınmaz Hazine’ye ait ise, yetkili komisyon Bedel Tespit Komisyonu olacak iken, belediyeye ait ise Başkanlık Değerleme Komisyonu yetkilidir. Komisyonun, tüm üyelerin varlığında toplanması yasal bir zorunluluktur. Başka bir deyişle, eksik sayıda komisyon üyesiyle verilen ecrimisil bedelinin tespitine dair karar, yetki bakımından sakat olacağı için, bu karar uyarınca düzenlenecek ecrimisil ihbarnamesi de hukuka aykırı olacaktır.

Keza, komisyonda hiçbir üyenin karamsar oy kullanamayacağı, bir diğer yasal zorunluluk olup bu kural hilafına verilen karar da hukuka aykırı hale gelecektir.

Ecrimisil Bedeli Tespitinin Hukuka Uygun Olması İçin Taşıması Gereken Özellikler

Yetkili komisyonca bir taşınmazın ecrimisil bedeli belirlenirken yeterli kapsamda inceleme ve değerlendirme yapılması gerektiği, hem mevzuatta hem de yerleşik içtihatlarda açıkça hükme bağlanmıştır. Buna göre, mevzuatta sınırlı sayıda olmayacak şekilde, başka bir deyişle, durumun gereklerine göre daha kapsamlı bilgilere değinilmesi gereken durumlar saklı kalmak kaydıyla, sayılan ve ecrimisil bedeli tespitinde komisyonun mutlaka hesaba katması gereken unsurlar şu şekilde listelenebilir:

• İmar durumu, 
• Yüzölçümü, 
• Niteliği, 
• Verimi (tarım arazilerinde), 
• Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, 
• Konumu, 
• Taşınmazın kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği.

Komisyon, taşınmazın yukarıdaki özelliklerine uygun şekilde bir emsal araştırması yapmakla mükelleftir. Yani, ilgili taşınmaza yakın konumda olup benzer özellikleri ihtiva eden taşınmazlara uygulanan kira veya ecrimisil bedelleri, yeni yapılan tespitte mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Dahası, komisyonun, ilgili taşınmaz hakkında bilgi sahibi olması beklenen  belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşların veya bilirkişilerin de görüşlerini alması ve varsa emsal kesinleşmiş yargı kararları ışığında bir tespit yapması gerektiği, hem mevzuatta hem de yerleşik içtihatlarda düzenlenmiştir. Başka bir deyişle, yukarıda izah edilen kriterlere uygun şekilde emsal araştırması yapılmaksızın ve/veya taşınmaza dair gerekli ve yeterli bilgiye sahip olabilecek idari makamlardan ya da bilirkişilerden görüş alınmaksızın belirlenecek ecrimisil bedeli, hukuka aykırı olacaktır.

Ecrimisil Tespit ve Talebine Konu Edilebilecek İşgal Dönemi

Milli Emlak Tebliği’nin 5. maddesinin 2. Fıkrasına göre, bir taşınmazı için ecrimisil tespitinin, yılda en az 1 kere yapılması gerekmekte olup her halükarda 5 yıl içinde en az 1 kere ecrimisil tespiti yapılması yasal bir zorunluluktur. Başka bir deyişle, 5 yıldan uzun süreli ecrimisil tespitinin düzenlendiği ecrimisil ihbarnameleri hukuka aykırı olacaktır.

Milli Emlak Genel Tebliği Sıra No:336 ‘ya ulaşmak için bkz. 

Taşınmazın Ecrimisil Bedelindeki Fahiş Artış ve Değişiklik Yapılması

Ecrimisil bedellerine dair en sık yaşanan uyuşmazlıklarda biri, taşınmaz aynı şekilde kullanılmaya devam ettiği halde, ecrimisil bedelinde fahiş artırım yapılması durumudur. Daha açık bir şekilde ifade edebilmek adına bir örnek üzerinde gitmek gerekirse, belediyeye ait olan bir taşınmazın, bir kişi tarafından yıllardır büfe olarak kullanıldığını düşünelim. Taşınmaz, halen büfe olarak kullanılmaya devam ettiği ve başkaca bir hukuki gerekçe oluşmadığı halde, taşınmazın ecrimisil bedeli kat be kat artırılmış ise, yapılan bu artırım gerek mevzuat gerekse yerleşik içtihatlar uyarınca hukuka aykırı kabul edilmekte ve bu artırıma dair ecrimisil ihbarnamesinin iptali talebiyle dava yoluna başvurulabilmektedir. Bu hususa dair emsal bir karara değinilecek olursa:

DANIŞTAY 10. DAİRE
E. 2018/744, K. 2019/7544, T. 7.11.2019
Bu durumda, ecrimisil bedelinin belirlenmesinde taşınmazın aynı nitelikte kullanılmasından kaynaklanan önceki dönem ecrimisil bedelleri ve emsal ecrimisil bedelleri, kira bedelleri, davalı idarenin kıymet takdirine esas taşınmaz ile mukayese edilmek suretiyle ve taşınmazın emlak vergi değerinin %3’ünden az olmayacak şekilde karar verilmesi gerekirken,(…)

Buna göre, taşınmazı aynı şekilde kullanmaya devam eden işgalci konumundaki kişiler, önceki dönemlere ait ecrimisil bedellerine kıyasla fahiş miktarda artırım yapılan yeni ecrimisil bedellerinin iptali için, ilgili ecrimisil ihbarnamesinin kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde idare mahkemelerinde dava açabileceklerdir.

Ecrimisil İhbarnamesine Karşı İtiraz Yolu

Yukarıda kısaca değinildiği üzere, işgalci konumundaki kişi, kendisine tebliğ edilen ecrimisil ihbarnamesinde hatalı bir tespit olduğunu düşünür ise, ihbarnameyi gönderen idareye, tebliğden itibaren 30 gün içinde vereceği bir itiraz dilekçesi ile düzeltme talebinde bulunabilir. İdare tarafından, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde düzeltme talebi hakkında bir karar verilir. Düzeltme talebini değerlendiren komisyonların, gerektiği hallerde yerinde inceleme yapma veya yaptırma yetkileri vardır. Ayrıca, bu komisyonlar, Taşınmaz Tespit Komisyonu hakkında yukarıda izah edildiği şekilde, üye tam sayısıyla toplanma, çoğunluk sayısıyla karar alma, çekimser oy kullanamama gibi niteliklere sahip olmak zorundadır. Düzeltme talebine dair komisyonların verdikleri karar, kesin olup, idareye karşı başka bir itirazda bulunulması mümkün değildir.

Ecrimisil İhbarnamesine Karşı Dava Yoluna Başvurmadan Önce İtiraz Yolunu Tüketmek Zorunlu Mudur

Ecrimisil ihbarnamesine karşı dava açmak isteyen birinin öncelikle itiraz yoluna başvurması zorunlu değildir. Aşağıda, ilgili kısmı alıntılanan Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun güncel içtihatında bu husus açıkça hükme bağlanmıştır:

DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURULU
E. 2016/10, K. 2017/4317, T. 14.12.2017
(…) ecrimisil ihbarnamesi üzerine itiraz yolu mutlak olarak tüketilmesi gereken bir yol olmamakla birlikte, ilgililerin bu yola başvurarak düzeltme isteminde bulunması halinde, idarenin bu istemi görüşerek karara bağlaması ve ilgiliye ecrimisil düzeltme ihbarnamesini tebliğ etmesi zorunludur.

Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Talebiyle Dava Yolu

Yazımızın başında belirttiğimiz üzere, kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğindeki ecrimisil ihbarnamesinin, yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az biri bakımından sakat olduğu iddiasıyla idareye karşı dava yoluna başvurulabilir. Dava açmak için hak düşürücü nitelikteki zamanaşımı süresi, ihbarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 60 gündür. Buna karşın, idareye karşı öncelikle itiraz yoluna başvurulması halinde, dava açma süresi durur. Düzeltme talebine dair idarece verilecek olası bir ret kararı üzerine, durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden devam eder. Daha detaylı izah edilecek olursa, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün sonra itiraz yoluna başvurulması halinde 60 günlük iptal davası açma süresi durur. İtirazın reddi kararının ilgilisine tebliğ edildiği tarihten itibaren ise, kalan 45 günlük dava açma süresi içinde idare mahkemelerinde dava açılabilecektir.