Ecrimisil İhbarnamesinin İptali

Ecrimisil; taşınmazı, rızası dışında kullanılan mal sahibinin, haksız işgalden dolayı herhangi bir zararı olup olmadığına veya işgal edenin kusur durumuna bakılmaksızın, işgalciden talep edebileceği tazminattır. Ecrimisil tazminatı, haksız işgal tazminatı olarak da adlandırılmaktadır. Ecrimisil, özel mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin olarak istenebileceği gibi kamuya ait taşınmazlarda da ecrimisil isteminde bulunulabilir. Kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlarda işgalci konumunda bulunan kişilere, idare tarafından ecrimisil ihbarnamesi gönderilir. Gönderilen ecrimisil ihbarnamesi, kesin ve yürütülebilir nitelikte bir idari işlem olduğu için idari işlemlere karşı itiraz ve iptal prosedürüne tabidir. Dolayısıyla, ecrimisil ihbarnamesinin hukuka aykırılıklar içerdiği düşünülüyorsa, İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca, tebliğden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Yazı İçeriği
1. Bir İdari İşlem Olarak Ecrimisil İhbarnamesi
2. Ecrimisil İhbarnamesinde Bulunması Gereken Unsurlar
3. Ecrimisil İhbarnamesinde Yetki
4. Ecrimisil Bedeli Tespitinin Hukuka Uygun Olması İçin Taşıması Gereken Özellikler
5. Ecrimisil Tespit ve Talebine Konu Edilebilecek İşgal Dönemi
6. Taşınmazın Ecrimisil Bedelindeki Fahiş Artış ve Değişiklik Yapılması
7. Ecrimisil İhbarnamesine Karşı İtiraz Yolu
8. Ecrimisil İhbarnamesine Karşı Dava Yoluna Başvurmadan Önce İtiraz Yolunu Tüketmek Zorunlu Mudur?
9. Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Talebiyle Dava Yolu

Bu yazımızda, Kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar nedeniyle idarece talep edilen ecrimisil işlemlerine karşı itiraz ve/veya dava yollarına dair detaylara değinilecektir. İdari ecrimisilin tanımına, idari makamlarca ecrimisil tespit edilirken, ihbarname düzenlenirken uyulması gereken kurallara dair daha detaylı bilgiye, “İdari Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Davası” yazımızdan ulaşabilirsiniz.

1.Bir İdari İşlem Olarak Ecrimisil İhbarnamesi

İdare tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi, genel anlamda kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğindedir. Dolayısıyla, ecrimisil ihbarnamesinin hukuka aykırı olduğu iddiasıyla hukuki yollara başvurulurken, idari işleme karşı itiraz ya da idari işlemin iptali prosedürine uygun davranılması gerekir.

İdari yargı denetimine tabi olan bir idari işlemin iptal edilebilmesi için yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az birinde sakatlık olması gerekir. Ancak bunların sakat olması, ilgili idari işlemin doğrudan iptal edileceği anlamına gelmez. Zira, idari işlemlerde hukuka uygunluk karinesi geçerlidir. Başka bir deyişle, bir idari işlem, yargı organlarınca iptal edilinceye kadar geçerliliğini korur.

Kendisine ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edilen kişi; yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az biri bakımından ihbarnamenin sakat olduğunu düşünüyorsa, ihbarnamenin iptalini talep edebilir. İhbarnamenin iptaline karşı tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde dava yoluna başvurulmalıdır. Hak düşürücü nitelikteki bu süre dolduktan sonra, ecrimisil ihbarnamesinin iptali talep edilemez.

Diğer taraftan, ecrimisil ihbarnamesine karşı düzeltme talebinde bulunmak için, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ilgili idareye bir dilekçe ile başvuru yapılması gerekir. İtiraz başvurusunu alan idare, 30 gün içinde cevap vermelidir. Bu süre içinde idareden olumlu ya da olumsuz hiçbir cevap alınamazsa, başvuru reddedilmiş sayılır.

2. Ecrimisil İhbarnamesinde Bulunması Gereken Unsurlar

İdare tarafından bir taşınmazın haksız şekilde işgal edildiğinin öğrenilmesi üzerine Taşınmaz Tespit Tutanağı hazırlanarak bu tutanak uyarınca ecrimisil bedeli belirlenir. Ecrimisil İhbarnamesi, bu bedeli ödemesi için işgalciye tanınan sürenin ve ödeme yapılmazsa idarenin yasal yollara başvurabileceği gibi bilgilerin işgalciye bildirildiği bir idari işlemdir. Buradan hareketle, ecrimisil ihbarnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için, kendisine dayanak oluşturan Taşınmaz Tespit Tutanağının hukuka uygun olması gerekir. Mevzu bahis tutanakta bulunması gereken zorunlu unsurlar, sınırlı sayıda olmamak üzere, Milli Emlak Tebliği (Sıra No:336)’nin 5. maddesinin 1. fıkrasında listelenmiştir. Buna göre; tutanağın hukuken geçerli sayılabilmesi için ihtiva etmesi gereken zorunlu unsurlar şunlardır:

• İşgalin başlangıç tarihi, 
• Taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü, 
• İşgalcileri, 
• Kullanım amacı, 
• Ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgiler.

Bu bilgilerden birinin bile eksik olduğu Taşınmaz Tespit Tutanağı geçersiz olacağından, bu tutanağa dayanılarak düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi de en başından itibaren geçersiz olacaktır. Tutanak uyarınca, haksız işgalin tespit edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, yetkili komisyonca, taşınmaza dair ecrimisil bedeli tespit edilmelidir.

Keza, ecrimisil ihbarnamesinde şu bilgilerin bulunması gerekir:

• İşgalcinin adı.
• T.C. kimlik numarası ve adresi.
• İşgale konu taşınmazın adresi.
• İdarenin ilgili taşınmazdaki hissesi/m²’si.
• İşgal edilen yerin yüzölçümü, işgalin niteliği, tespit edilen aylık ecrimisil bedeli.
• İhbarnameye dayanak olan komisyon kararının tarih ve numarası.
• Talep edilen toplam ecrimisil bedeli ve bu borcun ait olduğu dönem bilgileri.  
• Ecrimisil bedelini ödemek için işgalciye tanınan süre.
• Bedelin ödenmemesi halinde idarenin tahliye hakkına sahip olduğu ve gecikme zammıyla beraber cebri  icra yoluyla tahsil edebileceği bilgisi.

Aksi takdirde, ecrimisil ihbarnamesinin şekil unsuru bakımından sakatlığı iddiasıyla, iptal davası açılabilecektir.

3. Ecrimisil İhbarnamesinde Yetki

İdareye ait bir taşınmazda, idarenin izni dışında haksız bir işgal olduğu tespit edilirse, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde ilgili taşınmazın ecrimisil bedeli tespit edilir. Bu tespit, idari bir komisyon tarafından gerçekleştirilir. İlgili taşınmaz Hazine’ye ait ise, yetkili komisyon Bedel Tespit Komisyonu olacak iken, belediyeye ait ise Başkanlık Değerleme Komisyonu yetkilidir. Komisyonun, tüm üyelerin varlığında toplanması yasal bir zorunluluktur. Başka bir deyişle, eksik sayıda komisyon üyesiyle verilen ecrimisil bedelinin tespitine dair karar, yetki bakımından sakat olacaktır. Dolayısıyla bu karar uyarınca düzenlenecek ecrimisil ihbarnamesi de hukuka aykırı olacaktır.

Keza, komisyonda hiçbir üyenin karamsar oy kullanamayacağı, bir diğer yasal zorunluluk olup bu kural hilafına verilen karar da hukuka aykırı hale gelecektir.

4. Ecrimisil Bedeli Tespitinin Hukuka Uygun Olması İçin Taşıması Gereken Özellikler

Yetkili komisyonca bir taşınmazın ecrimisil bedeli belirlenirken yeterli kapsamda inceleme ve değerlendirme yapılması gerektiği, hem mevzuatta hem de yerleşik içtihatlarda belirtilmektedir. Somut olaya göre daha kapsamlı bilgilere değinilmesi gereken durumlar saklı kalmak kaydıyla, ecrimisil bedeli tespitinde komisyonun mutlaka hesaba katması gereken unsurlar şu şekilde listelenebilir:

• İmar durumu, 
• Yüzölçümü, 
• Niteliği, 
• Verimi (tarım arazilerinde), 
• Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, 
• Konumu, 
• Taşınmazın kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği.

Komisyon, taşınmazın yukarıdaki özelliklerine uygun şekilde bir emsal araştırması yapmakla mükelleftir. Yani, ilgili taşınmaza yakın konumda olup benzer özellikleri ihtiva eden taşınmazlara uygulanan kira veya ecrimisil bedelleri, yeni yapılan tespitte mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Komisyonca bedel tespiti yapılırken, ilgili taşınmaz hakkında bilgi sahibi olması beklenen belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşların görüşlerine de başvurulmalıdır. Keza, bilirkişilere de danışılarak, varsa emsal kesinleşmiş yargı kararları ışığında bir tespit yapılmalıdır.

Başka bir deyişle, yukarıda izah edilen kriterlere uygun şekilde emsal araştırması yapılmaksızın ecrimisil bedeli belirlenemez. Keza, taşınmaza dair gerekli ve yeterli bilgiye sahip olabilecek idari makamlardan ya da bilirkişilerden görüş alınmaksızın belirlenecek ecrimisil bedeli, hukuka aykırı olacaktır.

5. Ecrimisil Tespit ve Talebine Konu Edilebilecek İşgal Dönemi

Milli Emlak Tebliği’nin 5. maddesinin 2. Fıkrasına göre;

“Taşınmazların tespitlerinin yılda en az bir defa yapılması esastır. Ancak, zorunlu durumlarda tespit programlarının süresi bir yıldan fazla olabilir. Fakat, tespit programları beş yıldan fazla süreli yapılamaz. Programların hazırlanmasında; taşınmazların beş yılda en az bir defa, önemli görülen taşınmazların her yıl, tarımsal amaçla kullanılan taşınmazların hasat zamanları da dikkate alınarak, belediye mücavir alanlarındaki taşınmazların her yıl (zorunlu hallerde daha uzun süreli) tespitinin yapılması hususları dikkate alınır. Bu tespitlerin yapılması konusunda illerde defterdarlar, ilçelerde ise malmüdürleri veya varsa milli emlak müdürleri gerekli tedbirleri alırlar.”

Başka bir deyişle, 5 yıldan uzun süreli ecrimisil hesabının düzenlendiği ecrimisil ihbarnameleri hukuka aykırı olacaktır.

6. Taşınmazın Ecrimisil Bedelindeki Fahiş Artış ve Değişiklik Yapılması

Ecrimisil bedellerine dair en sık yaşanan uyuşmazlıklarda biri, taşınmaz aynı şekilde kullanılmaya devam ettiği halde, ecrimisil bedelinde fahiş artırım yapılmasıdır. Bir örnek üzerinden gitmek gerekirse, belediyeye ait olan bir taşınmazın, bir kişi tarafından yıllardır büfe olarak kullanıldığını düşünelim. Taşınmaz, halen büfe olarak kullanılmaya devam ettiği ve başkaca bir hukuki gerekçe oluşmadığı halde, taşınmazın ecrimisil bedeli katbekat artırılmışsa, yapılan artırım hukuka aykırıdır. Gerek mevzuat gerekse yerleşik içtihatlar uyarınca bu artırıma dair ecrimisil ihbarnamesinin iptali talebiyle dava yoluna başvurulabilir. Bu hususa dair emsal bir kararın ilgili kısmı şu şekilde alıntılanabilir:

DANIŞTAY 10. DAİRE
E. 2018/744, K. 2019/7544, T. 7.11.2019

Bu durumda, ecrimisil bedelinin belirlenmesinde taşınmazın aynı nitelikte kullanılmasından kaynaklanan önceki dönem ecrimisil bedelleri ve emsal ecrimisil bedelleri, kira bedelleri, davalı idarenin kıymet takdirine esas taşınmaz ile mukayese edilmek suretiyle ve taşınmazın emlak vergi değerinin %3’ünden az olmayacak şekilde karar verilmesi gerekirken,(…)

Buna göre, taşınmazı aynı şekilde kullanmaya devam eden işgalci konumundakiler, önceki dönemlere ait ecrimisil bedellerine kıyasla fahiş miktarda artırım yapılan yeni ecrimisil bedellerinin iptalini sağlayabilirler. Ecrimisil ihbarnamesinin kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde idare mahkemelerinde iptal davası açarak ihbarnameyi iptal ettirebilirler.

7. Ecrimisil İhbarnamesine Karşı İtiraz Yolu

İşgalci konumundaki kişi, kendisine tebliğ edilen ecrimisil ihbarnamesinde hatalı bir tespit olduğunu düşünürse, ihbarnameyi gönderen idareye bir itiraz dilekçesiyle başvurarak düzeltme talebinde bulunabilir. İtiraz dilekçesi ihbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde verilmelidir. İdare tarafından, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde düzeltme talebi hakkında bir karar verilir. Düzeltme talebini değerlendiren komisyonların, gerektiği hallerde yerinde inceleme yapma veya yaptırma yetkileri vardır. Ayrıca, bu komisyonlar, üye tam sayısıyla toplanma, çoğunluk sayısıyla karar alma, çekimser oy kullanamama gibi niteliklere sahip olmak zorundadır. Düzeltme talebine dair komisyonların verdikleri karar, kesin olup, idareye karşı başka bir itirazda bulunulması mümkün değildir.

8. Ecrimisil İhbarnamesine Karşı Dava Yoluna Başvurmadan Önce İtiraz Yolunu Tüketmek Zorunlu mudur?

Ecrimisil ihbarnamesine karşı dava açmak isteyen birinin öncelikle itiraz yoluna başvurması zorunlu değildir. Aşağıda, ilgili kısmı alıntılanan Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun güncel içtihadında bu husus açıkça hükme bağlanmıştır:

DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURULU
E. 2016/10, K. 2017/4317, T. 14.12.2017

(…) ecrimisil ihbarnamesi üzerine itiraz yolu mutlak olarak tüketilmesi gereken bir yol olmamakla birlikte, ilgililerin bu yola başvurarak düzeltme isteminde bulunması halinde, idarenin bu istemi görüşerek karara bağlaması ve ilgiliye ecrimisil düzeltme ihbarnamesini tebliğ etmesi zorunludur.

9. Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Talebiyle Dava Yolu

Yazımızın başında belirttiğimiz üzere, ecrimisil ihbarnamesi kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğindedir. Dolayısıyla yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az biri bakımından sakat olduğu iddiasıyla idareye karşı dava yoluna başvurulabilir. Dava açmak için hak düşürücü nitelikteki zamanaşımı süresi, ihbarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 60 gündür. Buna karşın, idareye karşı öncelikle itiraz yoluna başvurulması halinde, dava açma süresi durur. Düzeltme talebine dair idarece verilecek olası bir ret kararı üzerine, durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden devam eder.

Daha detaylı izah edilecek olursa, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün sonra itiraz yoluna başvurulması halinde 60 günlük iptal davası açma süresi durur. İtirazın reddi kararının ilgilisine tebliğ edildiği tarihten itibaren ise, kalan 45 günlük dava açma süresi içinde idare mahkemelerinde dava açılabilecektir.