
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Ecrimisil; taşınmazı, rızası dışında kullanılan mal sahibinin, haksız işgalden dolayı herhangi bir zararı olup olmadığına veya işgal edenin kusur durumuna bakılmaksızın, işgalciden talep edebileceği tazminattır. Ecrimisil tazminatı, haksız işgal tazminatı olarak da adlandırılmaktadır. Ecrimisil, özel mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin olarak istenebileceği gibi kamuya ait taşınmazlarda da ecrimisil isteminde bulunulabilir. Kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlarda işgalci konumunda bulunan kişilere, idare tarafından ecrimisil ihbarnamesi gönderilir. Gönderilen ecrimisil ihbarnamesi, kesin ve yürütülebilir nitelikte bir idari işlem olduğu için idari işlemlere karşı itiraz ve iptal prosedürüne tabidir. Dolayısıyla, ecrimisil ihbarnamesinin hukuka aykırılıklar içerdiği düşünülüyorsa, İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca, tebliğden itibaren 60 gün içinde İdare Mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Yazı İçeriği
1. Bir İdari İşlem Olarak Ecrimisil İhbarnamesi
2. Ecrimisil İhbarnamesinde Bulunması Gereken Unsurlar
3. Ecrimisil İhbarnamesinde Yetki
4. Ecrimisil Bedeli Tespitinin Hukuka Uygun Olması İçin Taşıması Gereken Özellikler
5. Ecrimisil Tespit ve Talebine Konu Edilebilecek İşgal Dönemi
6. Taşınmazın Ecrimisil Bedelindeki Fahiş Artış ve Değişiklik Yapılması
7. Ecrimisil İhbarnamesine Karşı İtiraz Yolu
8. Ecrimisil İhbarnamesine Karşı Dava Yoluna Başvurmadan Önce İtiraz Yolunu Tüketmek Zorunlu Mudur?
9. Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Talebiyle Dava Yolu
Bu yazımızda, Kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlar nedeniyle idarece talep edilen ecrimisil işlemlerine karşı itiraz ve/veya dava yollarına dair detaylara değinilecektir. İdari ecrimisilin tanımına, idari makamlarca ecrimisil tespit edilirken, ihbarname düzenlenirken uyulması gereken kurallara dair daha detaylı bilgiye, “İdari Ecrimisil Nedir? Nasıl Tespit Edilir?” yazımızdan ulaşabilirsiniz.
İdare tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi, genel anlamda kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğindedir. Dolayısıyla, ecrimisil ihbarnamesinin hukuka aykırı olduğu iddiasıyla hukuki yollara başvurulurken, idari işleme karşı itiraz ya da idari işlemin iptali prosedürine uygun davranılması gerekir.
İdari yargı denetimine tabi olan bir idari işlemin iptal edilebilmesi için yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az birinde sakatlık olması gerekir. Ancak bunların sakat olması, ilgili idari işlemin doğrudan iptal edileceği anlamına gelmez. Zira, idari işlemlerde hukuka uygunluk karinesi geçerlidir. Başka bir deyişle, bir idari işlem, yargı organlarınca iptal edilinceye kadar geçerliliğini korur.
Kendisine ecrimisil ihbarnamesi tebliğ edilen kişi; yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az biri bakımından ihbarnamenin sakat olduğunu düşünüyorsa, ihbarnamenin iptalini talep edebilir. İhbarnamenin iptaline karşı tebliğ tarihinden itibaren 60 gün içinde dava yoluna başvurulmalıdır. Hak düşürücü nitelikteki bu süre dolduktan sonra, ecrimisil ihbarnamesinin iptali talep edilemez.
Diğer taraftan, ecrimisil ihbarnamesine karşı düzeltme talebinde bulunmak için, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ilgili idareye bir dilekçe ile başvuru yapılması gerekir. İtiraz başvurusunu alan idare, 30 gün içinde cevap vermelidir. Bu süre içinde idareden olumlu ya da olumsuz hiçbir cevap alınamazsa, başvuru reddedilmiş sayılır.
İdare tarafından bir taşınmazın haksız şekilde işgal edildiğinin öğrenilmesi üzerine Taşınmaz Tespit Tutanağı hazırlanarak bu tutanak uyarınca ecrimisil bedeli belirlenir. Ecrimisil İhbarnamesi, bu bedeli ödemesi için işgalciye tanınan sürenin ve ödeme yapılmazsa idarenin yasal yollara başvurabileceği gibi bilgilerin işgalciye bildirildiği bir idari işlemdir. Buradan hareketle, ecrimisil ihbarnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için, kendisine dayanak oluşturan Taşınmaz Tespit Tutanağının hukuka uygun olması gerekir. Mevzu bahis tutanakta bulunması gereken zorunlu unsurlar, sınırlı sayıda olmamak üzere, Milli Emlak Tebliği (Sıra No:336)’nin 5. maddesinin 1. fıkrasında listelenmiştir. Buna göre; tutanağın hukuken geçerli sayılabilmesi için ihtiva etmesi gereken zorunlu unsurlar şunlardır:
Bu bilgilerden birinin bile eksik olduğu Taşınmaz Tespit Tutanağı geçersiz olacağından, bu tutanağa dayanılarak düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi de en başından itibaren geçersiz olacaktır. Tutanak uyarınca, haksız işgalin tespit edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, yetkili komisyonca, taşınmaza dair ecrimisil bedeli tespit edilmelidir.
Keza, ecrimisil ihbarnamesinde şu bilgilerin bulunması gerekir:
Aksi takdirde, ecrimisil ihbarnamesinin şekil unsuru bakımından sakatlığı iddiasıyla, iptal davası açılabilecektir.
İdareye ait bir taşınmazda, idarenin izni dışında haksız bir işgal olduğu tespit edilirse, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde ilgili taşınmazın ecrimisil bedeli tespit edilir. Bu tespit, idari bir komisyon tarafından gerçekleştirilir. İlgili taşınmaz Hazine’ye ait ise, yetkili komisyon Bedel Tespit Komisyonu olacak iken, belediyeye ait ise Başkanlık Değerleme Komisyonu yetkilidir. Komisyonun, tüm üyelerin varlığında toplanması yasal bir zorunluluktur. Başka bir deyişle, eksik sayıda komisyon üyesiyle verilen ecrimisil bedelinin tespitine dair karar, yetki bakımından sakat olacaktır. Dolayısıyla bu karar uyarınca düzenlenecek ecrimisil ihbarnamesi de hukuka aykırı olacaktır.
Keza, komisyonda hiçbir üyenin karamsar oy kullanamayacağı, bir diğer yasal zorunluluk olup bu kural hilafına verilen karar da hukuka aykırı hale gelecektir.
Yetkili komisyonca bir taşınmazın ecrimisil bedeli belirlenirken yeterli kapsamda inceleme ve değerlendirme yapılması gerektiği, hem mevzuatta hem de yerleşik içtihatlarda belirtilmektedir. Somut olaya göre daha kapsamlı bilgilere değinilmesi gereken durumlar saklı kalmak kaydıyla, ecrimisil bedeli tespitinde komisyonun mutlaka hesaba katması gereken unsurlar şu şekilde listelenebilir:
Komisyon, taşınmazın yukarıdaki özelliklerine uygun şekilde bir emsal araştırması yapmakla mükelleftir. Yani, ilgili taşınmaza yakın konumda olup benzer özellikleri ihtiva eden taşınmazlara uygulanan kira veya ecrimisil bedelleri, yeni yapılan tespitte mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Komisyonca bedel tespiti yapılırken, ilgili taşınmaz hakkında bilgi sahibi olması beklenen belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşların görüşlerine de başvurulmalıdır. Keza, bilirkişilere de danışılarak, varsa emsal kesinleşmiş yargı kararları ışığında bir tespit yapılmalıdır.
Başka bir deyişle, yukarıda izah edilen kriterlere uygun şekilde emsal araştırması yapılmaksızın ecrimisil bedeli belirlenemez. Keza, taşınmaza dair gerekli ve yeterli bilgiye sahip olabilecek idari makamlardan ya da bilirkişilerden görüş alınmaksızın belirlenecek ecrimisil bedeli, hukuka aykırı olacaktır.
Milli Emlak Tebliği’nin 5. maddesinin 2. Fıkrasına göre;
“Taşınmazların tespitlerinin yılda en az bir defa yapılması esastır. Ancak, zorunlu durumlarda tespit programlarının süresi bir yıldan fazla olabilir. Fakat, tespit programları beş yıldan fazla süreli yapılamaz. Programların hazırlanmasında; taşınmazların beş yılda en az bir defa, önemli görülen taşınmazların her yıl, tarımsal amaçla kullanılan taşınmazların hasat zamanları da dikkate alınarak, belediye mücavir alanlarındaki taşınmazların her yıl (zorunlu hallerde daha uzun süreli) tespitinin yapılması hususları dikkate alınır. Bu tespitlerin yapılması konusunda illerde defterdarlar, ilçelerde ise malmüdürleri veya varsa milli emlak müdürleri gerekli tedbirleri alırlar.”
Başka bir deyişle, 5 yıldan uzun süreli ecrimisil hesabının düzenlendiği ecrimisil ihbarnameleri hukuka aykırı olacaktır.
Ecrimisil bedellerine dair en sık yaşanan uyuşmazlıklarda biri, taşınmaz aynı şekilde kullanılmaya devam ettiği halde, ecrimisil bedelinde fahiş artırım yapılmasıdır. Bir örnek üzerinden gitmek gerekirse, belediyeye ait olan bir taşınmazın, bir kişi tarafından yıllardır büfe olarak kullanıldığını düşünelim. Taşınmaz, halen büfe olarak kullanılmaya devam ettiği ve başkaca bir hukuki gerekçe oluşmadığı halde, taşınmazın ecrimisil bedeli katbekat artırılmışsa, yapılan artırım hukuka aykırıdır. Gerek mevzuat gerekse yerleşik içtihatlar uyarınca bu artırıma dair ecrimisil ihbarnamesinin iptali talebiyle dava yoluna başvurulabilir. Bu hususa dair emsal bir kararın ilgili kısmı şu şekilde alıntılanabilir:
DANIŞTAY 10. DAİRE
E. 2018/744, K. 2019/7544, T. 7.11.2019
Bu durumda, ecrimisil bedelinin belirlenmesinde taşınmazın aynı nitelikte kullanılmasından kaynaklanan önceki dönem ecrimisil bedelleri ve emsal ecrimisil bedelleri, kira bedelleri, davalı idarenin kıymet takdirine esas taşınmaz ile mukayese edilmek suretiyle ve taşınmazın emlak vergi değerinin %3’ünden az olmayacak şekilde karar verilmesi gerekirken,(…)
Buna göre, taşınmazı aynı şekilde kullanmaya devam eden işgalci konumundakiler, önceki dönemlere ait ecrimisil bedellerine kıyasla fahiş miktarda artırım yapılan yeni ecrimisil bedellerinin iptalini sağlayabilirler. Ecrimisil ihbarnamesinin kendilerine tebliğ edildiği tarihten itibaren 60 gün içinde idare mahkemelerinde iptal davası açarak ihbarnameyi iptal ettirebilirler.
İşgalci konumundaki kişi, kendisine tebliğ edilen ecrimisil ihbarnamesinde hatalı bir tespit olduğunu düşünürse, ihbarnameyi gönderen idareye bir itiraz dilekçesiyle başvurarak düzeltme talebinde bulunabilir. İtiraz dilekçesi ihbarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde verilmelidir. İdare tarafından, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde düzeltme talebi hakkında bir karar verilir. Düzeltme talebini değerlendiren komisyonların, gerektiği hallerde yerinde inceleme yapma veya yaptırma yetkileri vardır. Ayrıca, bu komisyonlar, üye tam sayısıyla toplanma, çoğunluk sayısıyla karar alma, çekimser oy kullanamama gibi niteliklere sahip olmak zorundadır. Düzeltme talebine dair komisyonların verdikleri karar, kesin olup, idareye karşı başka bir itirazda bulunulması mümkün değildir.
Ecrimisil ihbarnamesine karşı dava açmak isteyen birinin öncelikle itiraz yoluna başvurması zorunlu değildir. Aşağıda, ilgili kısmı alıntılanan Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulunun güncel içtihadında bu husus açıkça hükme bağlanmıştır:
DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURULU
E. 2016/10, K. 2017/4317, T. 14.12.2017
(…) ecrimisil ihbarnamesi üzerine itiraz yolu mutlak olarak tüketilmesi gereken bir yol olmamakla birlikte, ilgililerin bu yola başvurarak düzeltme isteminde bulunması halinde, idarenin bu istemi görüşerek karara bağlaması ve ilgiliye ecrimisil düzeltme ihbarnamesini tebliğ etmesi zorunludur.
Yazımızın başında belirttiğimiz üzere, ecrimisil ihbarnamesi kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğindedir. Dolayısıyla yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az biri bakımından sakat olduğu iddiasıyla idareye karşı dava yoluna başvurulabilir. Dava açmak için hak düşürücü nitelikteki zamanaşımı süresi, ihbarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 60 gündür. Buna karşın, idareye karşı öncelikle itiraz yoluna başvurulması halinde, dava açma süresi durur. Düzeltme talebine dair idarece verilecek olası bir ret kararı üzerine, durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden devam eder.
Daha detaylı izah edilecek olursa, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün sonra itiraz yoluna başvurulması halinde 60 günlük iptal davası açma süresi durur. İtirazın reddi kararının ilgilisine tebliğ edildiği tarihten itibaren ise, kalan 45 günlük dava açma süresi içinde idare mahkemelerinde dava açılabilecektir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.
Emeğinize sağlık.Saygılar.