Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz devrinin yapıldığı tarihte işlemi gerçekleştiren kişinin hukuki ehliyetinin bulunmaması halinde açılan dava türüdür. Bu dava ile, fiil ehliyeti olmayan bir kişi tarafından yapılan satış veya bağış işleminin geçersiz olduğu ileri sürülerek tapu kaydının iptali ve taşınmazın eski malik adına yeniden tescili talep edilir.

Bu tür davalarda belirleyici olan husus, kişinin genel sağlık durumu değil, işlemin yapıldığı tarihte ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığıdır. Bu nedenle ehliyetsizlik iddiası, somut olayın koşulları ve tıbbi deliller birlikte değerlendirilerek incelenir.

Bu yazımızda, ehliyetsizlik kavramı, hangi durumlarda yapılan işlemlerin geçersiz sayılacağı, davanın tarafları, süreler, yargılama süreci ve davanın muhtemel sonuçları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. Ehliyetsizlik Nedir?

Ehliyetsizlik, bir kişinin hukuki işlem yapabilme yeteneğinin bulunmaması veya sınırlı olması durumunu ifade eder. Türk Medeni Kanunu’na göre bir kişinin geçerli bir hukuki işlem yapabilmesi için ayırt etme gücüne sahip olması gerekir. Ayırt etme gücünden yoksun olan kişinin yaptığı işlemler kural olarak baştan itibaren geçersiz sayılır.

Bu nedenle ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında temel soru, kişinin genel sağlık durumu değil; işlemin yapıldığı tarihte ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığıdır.

1.1. Ehliyetsizlik Kavramı

Ehliyetsizlik, bir kişinin hukuki sonuç doğuran işlemleri yapabilme yeteneğinin bulunmaması anlamına gelir. Hukuk sistemimizde bir kişinin fiil ehliyetine sahip olabilmesi için ayırt etme gücüne sahip olması, ergin olması ve kısıtlı bulunmaması gerekir.

Bu unsurlardan özellikle ayırt etme gücü, ehliyetsizlik davalarının merkezinde yer alır. Kişi akıl hastalığı, demans, ağır hastalık veya benzeri nedenlerle ayırt etme gücünden yoksun ise, yaptığı hukuki işlemler geçersiz kabul edilir.

1.2. Hangi Durumlarda Yapılan İşlemler Geçersiz Sayılır?

Bir kişinin yaptığı hukuki işlemin geçersiz sayılabilmesi için, işlem tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olması gerekir. Bu durumda yapılan satış, bağış veya benzeri tasarruf işlemleri hukuken sonuç doğurmaz.

Örneğin;

• Ağır akıl hastalığı bulunan bir kişinin yaptığı satış işlemi
• İleri derecede demans hastasının taşınmaz devri
• Yoğun ilaç veya alkol etkisi altında yapılan işlem

gibi durumlarda yapılan işlemler geçersiz sayılabilir. Ancak bu değerlendirme her somut olayın özelliklerine göre yapılır ve genellikle tıbbi delillerle desteklenmesi gerekir.

1.3. Tam Ehliyetsizlik ve Sınırlı Ehliyetsizlik Arasındaki Fark

Tam ehliyetsizlik, kişinin ayırt etme gücünün bulunmaması nedeniyle hiçbir hukuki işlem yapamaması durumudur. Bu kişiler tarafından yapılan işlemler baştan itibaren geçersiz kabul edilir.

Sınırlı ehliyetsizlik ise kişinin ayırt etme gücüne sahip olmakla birlikte, bazı işlemleri tek başına yapamaması durumudur. Bu kişiler belirli işlemleri ancak yasal temsilcilerinin izni ile gerçekleştirebilir.

Bu nedenle tam ehliyetsizlik halinde yapılan işlemler kesin olarak geçersiz sayılırken, sınırlı ehliyetsizlik halinde yapılan işlemler çoğu zaman iptal edilebilir nitelikte kabul edilir.

1.4. Akıl Hastalığı, Yaşlılık ve Demans Gibi Durumların Hukuki Etkisi

Akıl hastalığı, demans, Alzheimer veya benzeri sağlık sorunları, kişinin ayırt etme gücünü ortadan kaldırabilir veya önemli ölçüde zayıflatabilir. Bu tür durumlarda yapılan hukuki işlemlerin geçerliliği, kişinin işlem tarihinde zihinsel durumuna göre değerlendirilir.

Ancak yalnızca ileri yaş veya hastalık teşhisi bulunması tek başına ehliyetsizlik anlamına gelmez. Önemli olan, kişinin işlem sırasında yaptığı işlemin sonuçlarını anlayıp anlayamadığı ve iradesini sağlıklı şekilde oluşturup oluşturamadığıdır.

1.5. İşlem Tarihindeki Ehliyetin Önemi

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında en kritik husus, kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığıdır. Kişinin işlemden önce veya sonra hastalanmış olması tek başına işlemi geçersiz kılmaz.

Bu nedenle mahkemeler, özellikle şu soruya cevap arar:

“Kişi, taşınmaz devrinin yapıldığı tarihte ayırt etme gücüne sahip miydi?”

Bu husus genellikle:

• Sağlık raporları
• Hastane kayıtları
• Doktor görüşleri
• Tanık beyanları
• Bilirkişi incelemesi

gibi deliller birlikte değerlendirilerek belirlenir.

2. Ehliyetsizlik Hangi Durumlarda Söz Konusu Olur?

Ehliyetsizlik, kişinin hukuki işlem yapabilme yeteneğini ortadan kaldıran veya önemli ölçüde sınırlayan durumların varlığı halinde söz konusu olur. Ancak her sağlık sorunu veya ileri yaş durumu tek başına ehliyetsizlik anlamına gelmez. Esas olan, kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığıdır.

Uygulamada ehliyetsizlik iddiaları çoğu zaman tıbbi bulgular, hastane kayıtları ve bilirkişi raporları ile değerlendirilmekte; mahkemeler her somut olayın özelliklerine göre karar vermektedir.

2.1. Akıl Hastalığı veya Akıl Zayıflığı Bulunması

Akıl hastalığı veya akıl zayıflığı, kişinin ayırt etme gücünü ortadan kaldırabilecek en önemli sebeplerden biridir. Bu tür durumlarda kişi yaptığı işlemin sonuçlarını değerlendirme yeteneğine sahip olmayabilir.

Özellikle şizofreni, bipolar bozukluk, ağır depresyon veya benzeri psikiyatrik rahatsızlıklar, kişinin işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunmadığı sonucuna varılmasına yol açabilir. Ancak hastalığın varlığı tek başına yeterli değildir; önemli olan hastalığın işlem anındaki etkisidir.

2.2. Demans, Alzheimer veya Benzeri Hastalıkların Bulunması

Demans ve Alzheimer gibi hastalıklar, kişinin hafıza, muhakeme ve karar verme yeteneklerini önemli ölçüde zayıflatabilir. Bu nedenle bu tür hastalıklar ehliyetsizlik iddialarında sıkça gündeme gelir.

Bu tür davalarda mahkemeler, hastalığın derecesini ve kişinin işlem tarihinde zihinsel durumunu tıbbi belgeler ve uzman görüşleri doğrultusunda değerlendirir. Özellikle hastalığın ilerlemiş evrelerinde yapılan işlemler çoğu zaman geçersiz kabul edilmektedir.

2.3. İleri Yaş Nedeniyle Ayırt Etme Gücünün Bulunmaması

İleri yaş, tek başına ehliyetsizlik anlamına gelmez. Ancak yaşa bağlı zihinsel gerileme, unutkanlık veya muhakeme yeteneğinde ciddi zayıflama bulunması halinde kişinin ayırt etme gücünden yoksun olduğu kabul edilebilir.

Bu nedenle mahkemeler, yalnızca kişinin yaşına değil; zihinsel durumuna, günlük yaşam becerilerine ve işlem sırasında gösterdiği davranışlara bakarak değerlendirme yapar.

2.4. Sarhoşluk, Uyuşturucu veya İlaç Etkisi Altında İşlem Yapılması

Kişinin geçici olarak ayırt etme gücünü kaybetmesine yol açan durumlar da ehliyetsizlik kapsamında değerlendirilebilir. Özellikle aşırı alkol kullanımı, uyuşturucu madde etkisi veya güçlü ilaçların etkisi altında yapılan işlemler geçersiz sayılabilir.

Bu gibi durumlarda önemli olan, kişinin işlem sırasında bilinç ve irade kontrolünü kaybedip kaybetmediğinin somut delillerle ortaya konulmasıdır.

2.5. Vesayet Altına Alınmış Kişinin İşlem Yapması

Mahkeme kararıyla vesayet altına alınmış kişiler, hukuki işlemleri kural olarak yasal temsilcileri aracılığıyla yapabilir. Vesayet altındaki kişinin tek başına yaptığı işlemler, çoğu durumda hukuken geçersiz sayılır.

Bu nedenle vesayet kararının bulunması, ehliyetsizlik iddialarında önemli bir hukuki karine oluşturur. Ancak yine de işlemin geçerliliği, somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.

3. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davasının Tarafları

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında tarafların doğru belirlenmesi, davanın sağlıklı şekilde yürütülmesi bakımından büyük önem taşır. Bu davalarda kural olarak hukuki işlem sırasında ehliyetsiz olduğu ileri sürülen kişinin kendisi veya mirasçıları davacı; taşınmazı devralan kişi veya sonradan devralan malik ise davalı konumunda yer alır.

Bazı durumlarda davanın birden fazla kişiye karşı açılması gerekebilir. Özellikle taşınmazın el değiştirmiş olması veya birden fazla kişiye devredilmiş bulunması halinde, davanın tüm ilgililere yöneltilmesi gerekir.

3.1. Davayı Kimler Açabilir?

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, hukuki işlem sırasında ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişinin kendisi veya bu kişinin haklarını koruma yetkisine sahip kişiler tarafından açılabilir.

Bu kapsamda davayı açabilecek kişiler başlıca şunlardır:

• Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişinin kendisi
• Mirasçılar
• Vasi veya kayyım
• Yasal temsilci
• Hukuki yararı bulunan diğer kişiler

Özellikle ehliyetsiz kişinin vefat etmiş olması halinde, dava çoğu zaman mirasçılar tarafından açılmaktadır. Vesayet altındaki kişiler bakımından ise dava genellikle vasi veya kayyım aracılığıyla yürütülür.

3.2. Dava Kime Karşı Açılır?

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davası, kural olarak taşınmazı ehliyetsiz kişiden devralan kişiye karşı açılır. Ancak taşınmazın daha sonra başka kişilere devredilmiş olması halinde, davanın son malik veya taşınmaz üzerinde hak sahibi olan kişiye yöneltilmesi gerekir.

Bu kapsamda dava şu kişilere karşı açılabilir:

• Taşınmazı devralan kişi
• Sonraki malik veya üçüncü kişiler
• Taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olan kişiler

Zorunlu Dava Arkadaşlığı Bulunan Durumlar

Bazı hallerde davanın birden fazla kişiye birlikte yöneltilmesi gerekir. Özellikle:

• Taşınmazın birden fazla kişiye devredilmiş olması
• Taşınmazın paylı mülkiyet halinde bulunması
• Taşınmaz üzerinde ayni hak tesis edilmiş olması

gibi durumlarda davanın tüm ilgililere karşı açılması zorunludur. Aksi halde dava usulden reddedilebilir.

4. Ehliyetsizlik Nedeniyle Açılan Davada Zamanaşımı Var mı?

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında, kural olarak zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Bunun nedeni, bu davaların hukuki işlem sırasında ehliyetsiz olan kişi tarafından yapılan geçersiz işlemlerin ortadan kaldırılmasına ve mülkiyet hakkının korunmasına yönelik olmasıdır.

Ayırt etme gücünden yoksun olan kişinin yaptığı işlemler hukuken geçersiz sayılır. Bu nedenle ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davaları, genel olarak belirli bir zamanaşımı süresine tabi değildir.

Bu kapsamda:

• İşlemin üzerinden uzun yıllar geçmiş olması
• Taşınmazın yıllardır devralan kişi tarafından kullanılıyor olması
• Ehliyetsiz kişinin uzun süre dava açmamış olması

tek başına davanın reddi sonucunu doğurmaz.

5. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Davasında Yargılama Süreci

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetine ilişkin ayni haklara dayanan davalar olduğu için belirli bir usul çerçevesinde yürütülür.

Yargılama sürecinde çoğu zaman teknik inceleme yapılır ve özellikle tıbbi değerlendirme gerektiren durumlarda bilirkişi raporu alınır. Mahkemeler, yalnızca hastalık teşhisini değil; kişinin işlem anındaki zihinsel durumunu, davranışlarını ve karar verme yeteneğini birlikte değerlendirir. Bu nedenle ehliyetsizlik davaları, çoğu zaman ayrıntılı delil incelemesi gerektiren davalar arasında yer almaktadır.

5.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetki bakımından ise dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Bu kural kesin yetki niteliğinde olup tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Bu nedenle dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

5.2. İhtiyati Tedbir Talebi

Ehliyetsizlik davalarında, dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilmesi mümkündür. Özellikle dava sürecinde taşınmazın el değiştirme ihtimali bulunuyorsa, mahkemeden tapu kaydına satış ve devir yasağı şerhi konulması talep edilebilir.

İhtiyati tedbir talebi, davanın başında veya yargılama sırasında ileri sürülebilir. Mahkeme, davacının haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi halinde taşınmazın devrini geçici olarak engelleyen bir tedbir kararı verebilir.

5.3. Ehliyetsizlik Davasında İspat ve Deliller

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında davacı, işlemin yapıldığı tarihte kişinin ayırt etme gücünün bulunmadığını ispat etmekle yükümlüdür. Bu nedenle davanın sonucunu belirleyen en önemli unsur, sunulan delillerin niteliği ve yeterliliğidir.

Uygulamada bu davalarda en sık başvurulan deliller şunlardır:

• Sağlık raporları ve hastane kayıtları
• Adli tıp veya bilirkişi raporları
• Tanık beyanları
• Tapu ve resmi işlem belgeleri
• Kişinin günlük yaşamına ilişkin kayıt ve bilgiler

Mahkeme, bu delilleri birlikte değerlendirerek kişinin işlem tarihindeki zihinsel durumunu belirlemeye çalışır.

5.4. Harç ve Yargılama Giderleri

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davaları, kural olarak nispi harca tabi davalar arasında yer almaktadır. Bu nedenle dava açılırken taşınmazın değeri üzerinden hesaplanan harç ödenmesi gerekir.

Yargılama sürecinde ayrıca:

• Bilirkişi ücreti
• Keşif giderleri
• Tebligat giderleri
• Tanık giderleri

gibi çeşitli yargılama giderleri ortaya çıkabilir. Dava sonunda bu giderler kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir.

5.5. Vekâlet Ücreti

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında, dava sonunda davayı kazanan taraf lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı vekâlet ücretine hükmedilir. Bu davalar nispi harca tabi olduğundan, vekâlet ücreti de nispi olarak belirlenir.

Taraflar ile avukat arasında yapılan sözleşmeye bağlı olarak ayrıca sözleşmesel vekâlet ücreti de gündeme gelebilir.

5.6. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında verilen kararlara karşı kanun yollarına başvurulabilir. İlk derece mahkemesi kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulması mümkündür.

İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararlar da, kanunda belirlenen parasal sınırın üzerinde olması halinde temyiz yoluna başvurulabilir.

6. Ehliyetsizlik Nedeniyle Açılan Davanın Sonuçları

Ehliyetsizlik nedeniyle açılan tapu iptali ve tescil davalarında mahkeme, işlemin yapıldığı tarihte kişinin ayırt etme gücünün bulunmadığını tespit ederse, yapılan temlik işleminin geçersiz olduğuna karar verir. Bu durumda hukuka aykırı şekilde oluşmuş tapu kaydı iptal edilir ve taşınmazın gerçek hak sahibi adına yeniden tesciline hükmedilir.

Ancak davanın sonucu yalnızca tapu kaydının iptali ile sınırlı değildir. Somut olayın özelliklerine göre taşınmazın eski malik adına tesciline, mirasçılar adına payları oranında tesciline veya belirli durumlarda tazminata hükmedilmesi de mümkündür.

6.1. Tapu Kaydının İptali

Mahkeme, işlemin yapıldığı tarihte kişinin ehliyetsiz olduğuna karar verirse, bu kişi tarafından yapılan satış, bağış veya benzeri tasarruf işlemleri hukuken geçersiz sayılır. Bu nedenle söz konusu işlem sonucu oluşan tapu kaydı iptal edilir.

Tapu kaydının iptali ile birlikte, hukuka aykırı şekilde yapılan mülkiyet devri ortadan kaldırılmış olur.

6.2. Taşınmazın Eski Malik Adına Tescili

Tapu kaydının iptali ile birlikte mahkeme, taşınmazın ehliyetsiz olduğu tespit edilen kişi adına yeniden tesciline karar verir. Bu durumda taşınmaz, hukuki işlem yapılmadan önceki malik adına geri döner.

Ehliyetsiz kişinin vefat etmiş olması halinde ise taşınmaz, mirasçıları adına tescil edilir.

6.3. Pay Oranına Göre Tescil

Ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişinin vefat etmiş olması ve davanın mirasçılar tarafından açılmış bulunması halinde, mahkeme taşınmazın mirasçılar adına miras payları oranında tesciline karar verebilir.

Bu durum özellikle birden fazla mirasçının bulunduğu uyuşmazlıklarda sıkça ortaya çıkmaktadır.

6.4. Tazminat Talep Edilmesi

Bazı durumlarda tapu kaydının iptali mümkün olmayabilir. Özellikle taşınmazın tapu siciline güvenerek iyiniyetle devralan üçüncü kişiye geçmiş olması halinde, tapunun iptali yerine tazminat talep edilmesi gündeme gelebilir.

Bu gibi durumlarda davacılar, uğradıkları zararın karşılanmasını talep edebilir. Bu zarar çoğu zaman taşınmazın değeri veya kullanımından doğan kayıplar şeklinde ortaya çıkmaktadır.

İlgili Yazılar

Konuyla ilgili benzer nitelikteki yazılara aşağıdaki linklerden ulaşabilirsiniz.

• Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
• Sahte Belge Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
• Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
• İnançlı İşleme Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası
• Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? Hangi Hallerde Açılır?