Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davası, fiil ehliyeti bulunmayan bir kişinin yaptığı taşınmaz devrinin ortadan kaldırılması için açılır. Davanın sonucunu, kişinin genel sağlık tablosundan çok, devrin yapıldığı gün ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı belirler. Bu nedenle tıbbi deliller ile olayın somut koşulları her dosyada birlikte incelenir.

Uygulamada en sık karşılaşılan tablo şudur: Babası yaşlılık döneminde evini komşusuna ya da çocuklarından yalnızca birine devreden mirasçılar, devir tarihinde babalarının kimseyi tanıyamayacak durumda olduğunu sonradan öğrenir. Bu yazıda böyle bir devrin hangi şartlarla iptal edilebileceğini, davayı kimin ve kime karşı açacağını, Adli Tıp raporunun rolünü ve dava sürecini anlatıyoruz. Tapu iptal davalarının genel çerçevesi için tapu iptal ve tescil davaları rehberimize bakabilirsiniz.

Kısaca

Ne zaman açılır?: Taşınmazı devreden kişi, devir tarihinde ayırt etme gücünden yoksunsa ya da vesayet altında olup gerekli izinler alınmadan işlem yapılmışsa.
Süre var mı?: Yargıtay uygulamasında ehliyetsizliğe dayalı tapu iptali davası herhangi bir süreye bağlı tutulmaz.
Hangi mahkeme?: Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi. Yetki kesindir.
En önemli delil?: İşlem tarihindeki ehliyet durumuna ilişkin Adli Tıp Kurumu raporu ve bu rapora dayanak olacak tıbbi kayıtlar.

Fiil ehliyeti ve ayırt etme gücü

Fiil ehliyeti, kişinin kendi işlemleriyle hak edinebilmesi ve borç altına girebilmesidir (TMK m. 9). Kanun bu ehliyeti üç koşula bağlar: ayırt etme gücüne sahip olmak, ergin olmak ve kısıtlı olmamak (TMK m. 10). Taşınmaz devirlerinde tartışmanın merkezinde neredeyse her zaman ayırt etme gücü vardır.

Türk Medeni Kanunu ayırt etme gücünü olumsuz biçimde tanımlar: yaşının küçüklüğü, akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes ayırt etme gücüne sahiptir (TMK m. 13). Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin fiilleri ise, kanundaki ayrık durumlar saklı kalmak üzere, hukuki sonuç doğurmaz (TMK m. 15).

Temel kural

Ayırt etme gücü olmayan kişinin geçerli bir iradesi yoktur. Bu nedenle taşınmazı ondan doğrudan devralan kişinin iyiniyetli olması işlemi geçerli kılmaz. Bu ilke 11.06.1941 tarihli, 4/21 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile benimsenmiş ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 08.06.2020 tarihli, 2017/794 E., 2020/2333 K. sayılı kararında da tekrarlanmıştır.

Tam ehliyetsizlik ve sınırlı ehliyetsizlik

Ehliyetsizliğin derecesi, işlemin akıbetini de belirler. Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı satış ya da bağış baştan itibaren hükümsüzdür ve sonradan onayla düzeltilemez. Ayırt etme gücüne sahip olmakla birlikte kısıtlanmış kişilerde ise tablo farklıdır. Bu kişiler yasal temsilcilerinin rızası olmadıkça kendi işlemleriyle borç altına giremez (TMK m. 16/1). Taşınmazın alımı, satımı, devri ve rehni için ayrıca vesayet makamının izni gerekir (TMK m. 462). İzin alınmadan yapılan devir kısıtlıyı bağlamaz.

Ayırt etme gücü yokKesin hükümsüzlükDevir hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Karşı tarafın iyiniyeti işlemi kurtarmaz (TMK m. 15).

Vesayet altındaVasi ve vesayet makamıTaşınmaz satışı vasinin işlemi ve vesayet makamının izniyle yapılır (TMK m. 462). İzinsiz devir kısıtlıyı bağlamaz.

Yasal danışman atanmışDanışmanın görüşüTaşınmaz alım satımı ve rehni gibi işlemler yasal danışmanın görüşü alınarak yapılır (TMK m. 429).

Geçici durumSarhoşluk, ilaç etkisiKişi kalıcı bir hastalığı olmasa da işlem anında bilinç ve irade kontrolünü yitirmişse ayırt etme gücü yoktur.

Ehliyetsizlik hangi durumlarda ileri sürülür?

Ayırt etme gücü nispi bir kavramdır. Aynı kişi basit bir alışverişi anlayabilir, ancak evini satmanın sonuçlarını kavrayamayabilir. Mahkeme bu nedenle her zaman şu soruyu sorar: Kişi, o gün, o işlemin anlamını ve sonuçlarını kavrayıp iradesini sağlıklı biçimde oluşturabilecek durumda mıydı? Uygulamada iddialar çoğunlukla şu durumlara dayanır:

Akıl hastalığı veya akıl zayıflığı: Şizofreni, bipolar bozukluk, ağır depresyon gibi hastalıklar. Önemli olan hastalığın işlem anındaki etkisidir; dalgalı seyreden hastalıklarda kişinin işlem günü hangi dönemde olduğu araştırılır.
Demans ve Alzheimer: İlerlemiş evrelerde yapılan işlemler çoğunlukla geçersiz kabul edilir. Başlangıç evresinde ise ayrıntılı tıbbi değerlendirme gerekir.
İleri yaş: Yaşlılık tek başına ehliyetsizlik sebebi sayılmaz. Zihinsel gerileme, unutkanlık, muhakeme zayıflığı ve günlük yaşamı tek başına sürdürememe gibi bulgular birlikte değerlendirilir.
Sarhoşluk, uyuşturucu ve ilaç etkisi: Bilinç ve irade kontrolünün işlem anında kaybolduğu somut delillerle gösterilmelidir.
Vesayet altındaki kişinin işlemleri: Kısıtlının tek başına yaptığı devir kural olarak geçersizdir. Vesayet kararı güçlü bir karinedir, yine de somut olay ayrıca değerlendirilir.

Hastalığın işlemden önce ya da sonra başlamış olması tek başına sonuç doğurmaz. Kişinin satıştan bir yıl önce sağlıklı, iki yıl sonra demans hastası olduğu bir dosyada asıl soru, satış gününde hangi durumda olduğudur.

İşlem tarihinin önemi ve Adli Tıp raporu

Ehliyetsizlik iddiasını ispat yükü davacıdadır. Akıl hastalığı ve akıl zayıflığının saptanması özel ve teknik bilgi gerektirdiğinden mahkeme bu konuda kendi gözlemiyle yetinemez. Yargıtay, ehliyet durumunun en yetkili sağlık kurulundan, yani Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan alınacak raporla belirlenmesini arar (Yargıtay 1. HD, 17.06.2020, 2017/2634 E., 2020/2741 K.).

Raporun sağlıklı olabilmesi için önce bütün tıbbi kayıtlar dosyaya getirtilir: hastane epikrizleri, poliklinik kayıtları, hasta gözlem kağıtları, reçeteler, tomografi ve MR görüntüleri, varsa engelli sağlık kurulu raporu. Tanıkların, kişinin işlem dönemindeki davranışlarına ilişkin anlatımları da Adli Tıp Kurumuna gönderilir.

Devir vekaletnameyle yapıldıysa iki tarih vardır. Taşınmaz bir vekil aracılığıyla satıldıysa ehliyet hem vekaletnamenin düzenlendiği tarih hem de satış tarihi itibarıyla incelenmelidir. Yargıtay bu iki tarih için ayrı değerlendirme yapılmasını istemektedir.

Tapu müdürlüğünde işlemin sorunsuz yapılmış olması ya da noterin vekaletname düzenlemesi, kişinin ehliyetli olduğunu kesin olarak göstermez. Görevlinin kısa süreli gözlemi, tıbbi bulgular karşısında belirleyici sayılmaz. Bilirkişi raporu hakimi bağlamasa da teknik konuda raporla çelişen bir karar verebilmek için güçlü gerekçe gerekir.

Davanın tarafları

Davayı kimler açabilir?

Ehliyetsiz kişinin kendisi: Sonradan iyileşmişse kendisi açabilir.
Vasi: Kişi vesayet altındaysa davayı vasi açar. Vasinin dava açabilmesi için vesayet makamının izni gerekir (TMK m. 462/8). Dava sırasında davacı kısıtlanırsa mahkeme vasiye davayı ihbar edip izin alınmasını sağlamalıdır.
Yasal danışman: Yasal danışman, danışmanı olduğu kişinin katılımı olmadan onun adına tek başına dava açamaz. Yargıtay bu yönde yerleşik kararlar vermektedir.
Mirasçılar: Devreden kişi ölmüşse dava terekeye ait bir hakkın geri alınmasına yöneliktir. Mirasçılar davayı birlikte açar. Bir mirasçı tek başına dava açtıysa diğer mirasçıların davaya katılması veya onay vermesi, bu sağlanamazsa sulh mahkemesinden mirasçılık ortaklığına temsilci atanması gerekir (TMK m. 640; Yargıtay HGK, 07.12.2021, 2018/510 E., 2021/1590 K.).

Dava kime karşı açılır?

Dava, tapuda malik görünen kişiye açılır. Taşınmaz ehliyetsiz kişiden alan kişiden sonra başkalarına geçmişse son malik de davalı gösterilir; aradaki devirlerin iptali isteniyorsa o kişiler de davada yer almalıdır. Davalı ölmüşse bütün mirasçıları davalı olur. Taşınmaz üzerinde ipotek, intifa gibi ayni haklar kurulmuşsa ve bunların da terkini isteniyorsa hak sahipleri davaya dahil edilir. Taşınmazın birden fazla kişiye devredildiği, paylı mülkiyet bulunduğu durumlarda zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur; eksik taraf dava şartı yokluğu nedeniyle davanın usulden reddine yol açabilir.

Taşınmaz üçüncü kişiye geçtiyse

Ehliyetsiz kişiden taşınmazı doğrudan alan kişi, iyiniyetli olsa bile korunmaz. Taşınmaz ondan başka birine geçtiyse durum değişir. Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur (TMK m. 1023). Bu nedenle sonraki malikin taşınmazı iyiniyetle edinip edinmediği mutlaka araştırılır. Düşük bedel, kısa aralıklarla yapılan zincirleme devirler ve taraflar arasındaki yakınlık iyiniyeti sorgulatan olgulardır. Bu konunun ayrıntılarını tapu siciline güven ilkesi yazımızda ele aldık.

Son malik iyiniyetliyse tapu iptali mümkün olmaz, talep tazminata dönüşür. Taşınmaz dava sırasında davalı tarafından üçüncü kişiye devredilirse davacı, ya devralanı davaya dahil eder ya da davaya tazminat istemi olarak devam eder (HMK m. 125). Dava açılır açılmaz ihtiyati tedbir istenmesinin önemi buradan gelir.

Ehliyetsizlik ile muris muvazaası birlikte ileri sürülebilir mi?

Evet. Mirasçılar çoğu zaman hem mirasbırakanın ehliyetsiz olduğunu hem de devrin mirastan mal kaçırmak amacıyla yapıldığını ileri sürer. Birden fazla hukuki sebebin aynı davada ileri sürülmesi usule aykırı değildir (Yargıtay HGK, 11.04.1990, 1990/1-152 E., 1990/236 K.). Ehliyetsizlik kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkeme önce bu iddiayı inceler. Ehliyetsizlik sabit olursa diğer sebeplere geçmeye gerek kalmaz; ehliyet varsa muris muvazaası, hile gibi diğer sebepler araştırılır. Ehliyetsizlik iddiası araştırılmadan davanın başka bir gerekçeyle reddi bozma sebebidir.

Zamanaşımı ve süre

Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin işlemi baştan hükümsüz olduğundan, Yargıtay uygulamasında ehliyetsizliğe dayalı tapu iptali davası zamanaşımına veya hak düşürücü süreye bağlı tutulmaz. Devrin üzerinden uzun yıllar geçmesi, taşınmazın uzun süre davalı tarafından kullanılması ya da ehliyetsiz kişinin sağlığında dava açılmamış olması, tek başına davanın reddi sonucunu doğurmaz.

Süre sınırı olmaması beklemeyi güvenli kılmaz. Zaman geçtikçe hastane kayıtları imha edilebilir, tanıklar unutur ya da hayatını kaybeder ve taşınmaz iyiniyetli kişilere geçer. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişide kalırsa tazminat istemi ayrı sürelere tabi olabilir. Tapu davalarındaki süreleri karşılaştırmalı olarak zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yazımızda topladık.

Dava yolu adım adım

Belgeleri toplayınTapu kaydını, devre ilişkin resmi senedi ve akit tablosunu tapu müdürlüğünden isteyin. Mirasbırakan ölmüşse mirasçılık belgesini alın. Hastane kayıtlarını ve raporları mümkün olduğunca erken temin edin.
Görevli ve yetkili mahkemeyi belirleyinGörevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Dava ayrıca aile konutunun eşin rızası olmadan devrine dayanıyorsa aile mahkemesi, taşınmaz henüz kesinleşmemiş bir kadastro çalışmasının içindeyse kadastro mahkemesi gündeme gelebilir. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).
Arabuluculuk aranmazTapu iptali ve tescil davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılan uyuşmazlıklar arasında yer almaz. Doğrudan dava açılabilir.
Harcı yatırınDava değeri, taşınmazın dava tarihindeki değeridir. Nispi karar ve ilam harcı binde 68,31 oranındadır ve dörtte biri dava açılırken peşin alınır. 2026 yılında asliye hukuk mahkemesi başvurma harcı 732 TL’dir. Değeri 4.000.000 TL olan bir taşınmaz için peşin harç 68.310 TL, başvurma harcıyla birlikte 69.042 TL’dir; gider avansı ayrıca yatırılır. Eksik gösterilen değer keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir ve harç tamamlattırılır.
Tedbir ve dava şerhi isteyinTaşınmazın dava sırasında satılmasını önlemek için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasını isteyin. Mahkeme, davacının haklılığını yaklaşık olarak ispat etmesi halinde ve kural olarak teminat karşılığında karar verir. Ayrıntıları tapu iptal davasında ihtiyati tedbir yazımızda anlattık.
Delilleri bildirinTapu kaydı ve akit tablosu, resmi senet, tıbbi kayıtlar, Adli Tıp Kurumu raporu, tanıklar, gerektiğinde keşif ve değer tespiti için bilirkişi incelemesi.
Kanun yollarıİlk derece kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna gidilir. 2026 yılında açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir; sınırda davanın açıldığı tarihteki tutar esas alınır. Temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır. Taşınmaza ilişkin hükümler kesinleşmeden yerine getirilemez (HMK m. 350/2, 367/2); tescil, karar kesinleştikten sonra yapılır.

Kazanan taraf lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre, dava değeri üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilir. Bilirkişi, keşif, tebligat ve tanık giderleri gibi yargılama giderleri kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir.

Davanın sonuçları

Mahkeme devir tarihinde ehliyetsizlik bulunduğu sonucuna varırsa satış veya bağış hükümsüz sayılır ve davalı adına oluşan tapu kaydı iptal edilir. Taşınmaz, işlemden önceki malik adına tescil edilir. Malik ölmüşse tescil, mirasçılık belgesindeki paylar oranında bütün mirasçılar adına yapılır; davayı açan mirasçı yalnızca kendi payının kendi adına tescilini isteyemez.

Ehliyetsiz kişi zincirleme işlemlerin birden fazlasında taraf olmuşsa her işlem ayrı ayrı değerlendirilir. Yargıtay, kısıtlı kişinin bir taşınmazı önce satın alıp kısa süre sonra devrettiği bir olayda yalnızca ikinci işlemin iptal edilmesini eksik bulmuştur.

Davalı, ehliyetsiz kişiye bir bedel ödemişse bu bedelin iadesini genel hükümlere göre isteyebilir. Bu talep çoğunlukla sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanır. Taşınmaz iyiniyetli üçüncü kişide kaldığı için tapu iptali mümkün olmazsa, davacı taşınmazın değeri ve kullanım kayıpları için tazminat isteyebilir.

Sık yapılan hatalar

Yalnızca yaşa ya da genel bir teşhise dayanıp işlem tarihindeki durumu gösteren tıbbi kayıtları toplamamak.
Mirasçılardan birinin, diğerlerinin katılımı veya temsilci atanması sağlanmadan tek başına dava açıp sürdürmeye çalışması.
Taşınmazın sonraki maliklerini ve ayni hak sahiplerini davaya dahil etmemek.
Vesayet altındaki kişi adına vesayet makamı izni almadan dava açmak.
İhtiyati tedbir istememek ve taşınmazın dava sırasında iyiniyetli bir alıcıya satılmasına izin vermek.
Vekaletnameyle yapılan devirlerde yalnızca satış tarihine odaklanıp vekaletname tarihindeki ehliyeti incelettirmemek.

Yakınınızın ehliyetsiz olduğu dönemde yapılmış bir devir mi var?

Tapu kaydı ve tıbbi belgeler üzerinden davanın imkanını ve izlenecek yolu online görüşmede birlikte değerlendirelim.

Online Görüşme Planla Bize Yazın

Sık sorulan sorular

Babam vefat etti; sağlığında demans hastasıyken yaptığı satışı iptal ettirebilir miyiz?

Evet. Satış tarihinde ayırt etme gücünün bulunmadığı Adli Tıp Kurumu raporuyla ortaya konursa satış hükümsüz sayılır ve taşınmaz bütün mirasçılar adına miras payları oranında tescil edilir. Davayı mirasçıların birlikte açması ya da diğer mirasçıların davaya katılması gerekir.

Ehliyetsizlik davası için bir süre var mı?

Yargıtay uygulamasında ehliyetsizliğe dayalı tapu iptali davası zamanaşımına veya hak düşürücü süreye bağlı değildir. Yine de delillerin kaybolması ve taşınmazın iyiniyetli kişilere geçmesi riski nedeniyle gecikmeden dava açılması önerilir.

Babam yaşlıydı; bu tek başına yeterli mi?

Hayır. İleri yaş tek başına ehliyetsizlik sebebi sayılmaz. Zihinsel gerileme, hastalık kayıtları, ilaç kullanımı ve günlük yaşamdaki davranışlar gibi somut bulgular gerekir. Karar, işlem tarihindeki duruma göre verilir.

Alıcı satıcının hasta olduğunu bilmiyordu; yine de iptal olur mu?

Taşınmazı ehliyetsiz kişiden doğrudan alan kişinin iyiniyeti işlemi geçerli kılmaz. Taşınmaz bu kişiden başka birine iyiniyetle geçmişse son malik korunabilir; bu durumda talep tazminata dönüşür.

Tapu müdürlüğü işlemi yaptıysa kişi ehliyetli sayılmaz mı?

Sayılmaz. Tapu görevlisinin veya noterin işlem sırasındaki kısa gözlemi ehliyeti kesin olarak göstermez. Mahkeme, tıbbi kayıtlar ve Adli Tıp Kurumu raporu üzerinden karar verir.

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Tapu İptal ve Tescil Davaları

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla