Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? Şartları ve Hukuki Sonuçları

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin ileride bir taşınmazı devretmeyi, diğer tarafın ise satış bedelini ödemeyi taahhüt ettiği resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Bu sözleşme doğrudan mülkiyet devri sağlamamakta; alıcıya ileride tapu devrini talep etme hakkı vermektedir. Ancak sözleşmenin geçerliliği, noterde düzenleme şeklinde yapılmasına ve bazı durumlarda tapuya şerh verilmesine bağlıdır.

Uygulamada tapu devrinden kaçınılması, aynı taşınmazın üçüncü kişilere satılması, tescile zorlama davaları ve cezai şart talepleri sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır.

Bu yazımızda, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliği, geçerlilik şartları, tapuya şerh süreci, tarafların hak ve yükümlülükleri ile bu sözleşmeye dayalı açılan davalar ele alınmıştır.

1. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin belirli bir taşınmazı ileride devretmeyi, diğer tarafın ise kararlaştırılan bedeli ödemeyi taahhüt ettiği bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile taraflar arasında doğrudan mülkiyet devri gerçekleşmemekte; ileride tapu devrinin yapılmasına yönelik kişisel hak doğmaktadır.

Uygulamada özellikle:

• Maketten satışlar,
• Kat karşılığı inşaat projeleri,
• Henüz tapu devri yapılamayan işlemler,
• Yatırım amaçlı taşınmaz satışları

bakımından gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri sıkça kullanılmaktadır.

Bu sözleşmeler, taraflara ileride resmi satış işleminin yapılmasını talep etme hakkı sağlamakta olup; belirli şartların gerçekleşmesi halinde tescile zorlama (cebri tescil) davalarına da dayanak oluşturabilmektedir.

1.1. Sözleşmenin Hukuki Niteliği

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, hukuki niteliği itibarıyla bir “ön sözleşme” niteliğindedir. Taraflar bu sözleşme ile ileride bir taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcu altına girmektedir.

Bu nedenle sözleşme:

• Doğrudan ayni hak doğurmaz,
• Mülkiyeti kendiliğinden devretmez,
• Taraflara kişisel hak sağlar.

Ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi halinde, belirli şartlar altında üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmesi mümkün hale gelmektedir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen ve resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Taraflardan biri tapu devrini gerçekleştirmekle, diğer taraf ise satış bedelini ödemekle yükümlüdür.

1.2. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuki dayanağı çeşitli mevzuat hükümlerinde düzenlenmiştir.

Başlıca hukuki dayanaklar şunlardır:

• Türk Borçlar Kanunu hükümleri
• Türk Medeni Kanunu hükümleri
• Tapu Kanunu hükümleri
• Noterlik Kanunu hükümleri

Özellikle resmi şekil şartı uygulamada büyük önem taşımaktadır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir.

1.3. Taşınmaz Satış Vaadi ile Mülkiyet Devri Arasındaki İlişki

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile doğrudan taşınmaz mülkiyeti devredilmemektedir. Mülkiyetin geçişi için ayrıca tapu müdürlüğünde resmi satış işleminin yapılması ve tapu tescilinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Bu nedenle satış vaadi sözleşmesi:

• Tapu devrinin yerine geçmez,
• Malik sıfatı kazandırmaz,
• Doğrudan ayni hak sağlamaz.

Ancak sözleşme, alıcıya ileride tapu devrini talep etme hakkı vermektedir. Satıcının tapu devrinden kaçınması halinde ise alıcı, belirli şartların gerçekleşmesi durumunda tapu iptal ve tescil (tescile zorlama) davası açabilmektedir.

Özellikle uygulamada müteahhit projelerinde, henüz kat mülkiyeti kurulmamış taşınmazlarda ve proje aşamasındaki satışlarda gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri büyük önem taşımaktadır.

2. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli kabul edilebilmesi için belirli şekil ve içerik şartlarının birlikte sağlanması gerekmektedir. Özellikle taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin resmi şekle tabi olması nedeniyle, uygulamada şekil eksiklikleri ciddi hak kayıplarına yol açabilmektedir.

Bunun yanında tarafların ehliyeti, temsil yetkisi, taşınmazın belirli olması ve sözleşmenin hukuka uygun şekilde düzenlenmesi de geçerlilik bakımından büyük önem taşımaktadır.

• Resmi Şekil Şartı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri resmi şekle tabi sözleşmelerdendir. Bu nedenle sözleşmenin geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen resmi şekle uygun olarak düzenlenmesi zorunludur.

Resmi şekil şartına uyulmaksızın yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kural olarak geçersiz kabul edilmektedir.

• Noterde Düzenleme Zorunluluğu

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noter tarafından “düzenleme şeklinde” yapılması gerekmektedir. Yalnızca imza tasdiki yapılması yeterli olmayıp, sözleşmenin noter tarafından düzenleme şeklinde hazırlanması zorunludur.

Bu şekil şartına aykırı düzenlenen sözleşmeler kural olarak geçersiz sayılmaktadır.

• Tarafların Ehliyeti

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tarafların hukuki işlem ehliyetine sahip olması gerekmektedir.

• Temsil ve Vekâlet Yetkisi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri vekil aracılığıyla da yapılabilmektedir. Ancak vekilin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmaya açıkça yetkili olması gerekmektedir.

Özellikle vekâletnamede, satış vaadi düzenleme, taşınmaz devrine ilişkin işlem yapma, şerh verme ve tapu işlemleri yürütme yetkilerinin bulunması büyük önem taşımaktadır.

• Taşınmazın Belirli veya Belirlenebilir Olması

Sözleşmeye konu taşınmazın belirli veya belirlenebilir olması gerekmektedir. Bu nedenle taşınmazın, ada/parsel bilgileri, bağımsız bölüm numarası, niteliği açık şekilde belirtilmelidir.

Özellikle henüz kat mülkiyeti kurulmamış projelerde veya maketten satışlarda taşınmazın belirlenebilir olması büyük önem taşımaktadır.

• Satış Bedelinin Belirlenmesi

Satış bedelinin belirli veya belirlenebilir olması gerekir. Ödeme planı ve bedelin hangi şartlarda ödeneceği açıkça düzenlenmelidir.

3. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflara doğrudan ayni hak sağlamayan; kişisel hak doğuran bir sözleşmedir. Ancak bu sözleşmenin tapu siciline şerh edilmesi halinde, alıcının hakkı belirli ölçüde güçlenmekte ve üçüncü kişilere karşı korunabilmektedir.

Bu nedenle gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde tapuya şerh verilmesi, uygulamada en önemli koruma mekanizmalarından biri olarak kabul edilmektedir.

3.1. Şerh Nedir?

Şerh, tapu siciline belirli kişisel hakların işlenmesi suretiyle bu hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelmesini sağlayan hukuki işlemdir.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi ile birlikte, alıcının ileride tapu devrini talep hakkı tapu kaydında görünür hale gelmektedir. Bu sayede taşınmazı sonradan devralacak kişiler de taşınmaz üzerinde satış vaadi sözleşmesi bulunduğunu öğrenebilmektedir.

3.2. Şerhin Hukuki Etkisi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kural olarak yalnızca taraflar arasında hüküm doğuran kişisel hak niteliğindedir. Ancak sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, bu hakkın hukuki korumasını önemli ölçüde artırmaktadır.

Şerh sayesinde:

• Taşınmazın üçüncü kişilere devri halinde alıcının hakları korunabilmekte,
• Tapu devrinden kaçınılması durumunda alıcının hukuki durumu güçlenmekte,
• Taşınmaz üzerindeki sonraki işlemler bakımından alıcının hakkı dikkate alınabilmektedir.

Bu nedenle uygulamada özellikle yüksek bedelli taşınmaz satışlarında şerh işlemi büyük önem taşımaktadır.

3.3. Şerhin Süresi ve 5 Yıllık Koruma

Gayrimenkul satış vaadi şerhi kural olarak tapu sicilinde 5 yıl süreyle hüküm ifade etmektedir. Bu süre içerisinde:

• Tapu devrinin gerçekleştirilmesi,
• Tescil talebinde bulunulması,
• Gerekli hukuki işlemlerin yapılması

önem taşımaktadır. Beş yıllık sürenin dolması halinde şerhin etkisi sona erebilmekte ve alıcının üçüncü kişilere karşı sahip olduğu koruma zayıflayabilmektedir.

3.4. Şerhin Terkin Edilmesi

Gayrimenkul satış vaadi şerhi çeşitli nedenlerle tapu sicilinden kaldırılabilmektedir. Özellikle:

• Tapu devrinin tamamlanması,
• Tarafların karşılıklı anlaşması,
• Mahkeme kararı,
• Şerh süresinin sona ermesi,
• Sözleşmenin geçersizliğinin tespiti

gibi durumlarda şerhin terkin edilmesi gündeme gelebilmektedir. Şerhin tapudan kaldırılması ile birlikte, satış vaadi sözleşmesinin üçüncü kişilere karşı sağladığı koruma da sona ermektedir.

4. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Hak ve Borçlar

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, taraflara karşılıklı hak ve yükümlülükler yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile satıcı ileride taşınmazın mülkiyetini devretmeyi, alıcı ise kararlaştırılan satış bedelini ödemeyi taahhüt etmektedir.

Tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde ise tapu iptal ve tescil davaları, tazminat talepleri ve cezai şart uyuşmazlıkları gündeme gelebilmektedir.

4.1. Satıcının Borçları

Satıcının en temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan taşınmazın tapu devrini gerçekleştirmektir. Bu kapsamda satıcı:

• Tapuda resmi satış işlemini yapmak,
• Taşınmazı sözleşmeye uygun şekilde devretmek,
• Tapu devrine engel işlemlerden kaçınmak

yükümlülüğü altındadır. Özellikle uygulamada müteahhidin tapu devrinden kaçınması veya aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satması ciddi uyuşmazlıklara neden olmaktadır.

4.2. Alıcının Borçları

Alıcının temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan satış bedelini ödeme yükümlülüğüdür. Bunun yanında alıcının:

• Tapu işlemlerine katılma,
• Gerekli belgeleri sunma,
• Sözleşmeye uygun davranma

yükümlülükleri de bulunmaktadır.

5. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin İhlali

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde çeşitli hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Özellikle tapu devrinden kaçınılması, satış bedelinin ödenmemesi ve aynı taşınmazın başka kişilere devredilmesi uygulamada en sık karşılaşılan ihlal halleri arasında yer almaktadır.

5.1. Tapu Devrinden Kaçınılması

Satıcının en temel yükümlülüğü, sözleşmede kararlaştırılan taşınmazın tapu devrini gerçekleştirmektir. Buna rağmen satıcının tapu devrinden kaçınması uygulamada en sık görülen uyuşmazlıklardan biridir. Bu durumda alıcı, şartların oluşması halinde:

• Tapu iptal ve tescil,
• Tescile zorlama,
• Tazminat,
• Cezai şart

taleplerinde bulunabilmektedir. Özellikle müteahhit projelerinde teslimin gecikmesi veya tapu devrinin yapılmaması sıkça dava konusu olmaktadır.

5.2. Satış Bedelinin Ödenmemesi

Alıcının satış bedelini sözleşmede kararlaştırılan şekilde ödememesi halinde satıcı bakımından çeşitli haklar doğabilmektedir. Bu durumda satıcı:

• Sözleşmenin feshi,
• Cezai şart,
• Tazminat

gibi taleplerde bulunabilir.

5.3. Sözleşmeye Aykırılık Halleri

Tarafların sözleşmede kararlaştırılan yükümlülüklere aykırı davranması çeşitli hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle:

• Teslim süresine uyulmaması,
• Eksik veya ayıplı ifa,
• Ödeme şartlarının ihlali,
• Taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde devri

uygulamada sık karşılaşılan aykırılık halleri arasında yer almaktadır. Bu durumlarda tarafların tazminat ve fesih hakları gündeme gelebilmektedir.

5.4. Haksız Fesih Durumları

Taraflardan birinin haklı neden bulunmaksızın sözleşmeyi sona erdirmeye çalışması haksız fesih niteliğinde değerlendirilebilmektedir. Bu durumda:

• Uğranılan zararların tazmini,
• Cezai şart talepleri,
• Ödenen bedellerin iadesi

gibi hukuki sonuçlar ortaya çıkabilmektedir. Özellikle yüksek bedelli projelerde haksız fesih uyuşmazlıkları uygulamada önemli dava konuları arasında yer almaktadır.

5.5. Müteahhit Projelerinde Satış Vaadi Sözleşmeleri

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri uygulamada en çok müteahhit projelerinde kullanılmaktadır. Özellikle henüz kat mülkiyeti kurulmamış projelerde veya maketten satışlarda taraflar arasında satış vaadi sözleşmesi düzenlenmektedir. Bu tür projelerde:

• İnşaatın gecikmesi,
• Ruhsat sorunları,
• İskan alınamaması,
• Aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye satılması,
• Tapu devrinin yapılamaması

gibi ciddi uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle müteahhit projelerinde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin ayrıntılı şekilde incelenmesi ve tapuya şerh verilmesi uygulamada büyük önem taşımaktadır.

6. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Feshi

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi çeşitli nedenlerle sona erebilmektedir. Sözleşmenin ifa edilmesi, tarafların anlaşması, imkânsızlık halleri veya mahkeme kararı ile sözleşme ilişkisi sona erebilir.

Bunun yanında taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması halinde fesih ve buna bağlı tazminat uyuşmazlıkları da gündeme gelebilmektedir.

6.1. İfa ile Sona Erme

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi en doğal şekilde tarafların edimlerini yerine getirmesi ile sona ermektedir. Bu kapsamda:

• Satış bedelinin ödenmesi,
• Tapu devrinin gerçekleştirilmesi,
• Resmi satış işleminin tamamlanması

ile birlikte sözleşme amacına ulaşmış olur. Tapu devrinin yapılması sonrasında satış vaadi sözleşmesi hüküm ve sonuçlarını tamamlamış sayılır.

6.2. Tarafların Anlaşması ile Sona Erme

Taraflar karşılıklı anlaşarak satış vaadi sözleşmesini sona erdirebilirler. Bu durumda:

• Sözleşmenin feshi,
• Ödenen bedellerin iadesi,
• Cezai şarttan feragat,
• Tapu şerhinin kaldırılması

gibi hususlar ayrıca kararlaştırılabilmektedir. Uygulamada bu tür sona ermeler çoğu zaman sulh protokolleri ile gerçekleştirilmektedir.

6.3. İmkânsızlık Nedeniyle Sona Erme

Sözleşmeye konu taşınmazın devrinin hukuken veya fiilen imkânsız hale gelmesi durumunda sözleşmenin sona ermesi gündeme gelebilmektedir. Örneğin:

• Taşınmazın kamulaştırılması,
• Yıkılması,
• Hukuki engeller nedeniyle devredilememesi,
• Projelerin iptal edilmesi

gibi durumlarda ifa imkânsızlığı ortaya çıkabilmektedir. İmkânsızlığın niteliğine göre tarafların tazminat sorumluluğu da gündeme gelebilir.

6.4. Sürenin Dolması

Taraflar sözleşmede belirli bir süre öngörmüş olabilirler. Kararlaştırılan süre içerisinde tapu devrinin gerçekleştirilmemesi halinde sözleşmenin sona ermesi veya fesih hakkının doğması mümkündür.

Özellikle proje bazlı satışlarda teslim ve tapu devri süreleri uygulamada büyük önem taşımaktadır.

6.5. Mahkeme Kararı ile Sona Erme

Bazı durumlarda sözleşmenin geçersizliği, iptali veya feshi mahkeme kararı ile gündeme gelebilmektedir. Özellikle:

• Şekil eksikliği,
• Muvazaa,
• Ehliyetsizlik,
• İmkânsızlık,
• Sözleşmeye ağır aykırılık

gibi durumlarda mahkeme kararı ile sözleşme sona erebilmektedir. Bu tür durumlarda tapu şerhinin kaldırılması ve tarafların aldıklarını iade etmesi de gündeme gelebilmektedir.

6.6. Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları

Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması halinde diğer tarafın sözleşmeyi feshetme hakkı doğabilmektedir. Fesih halinde:

• Ödenen bedellerin iadesi,
• Cezai şart talepleri,
• Tazminat,
• Tapu şerhinin kaldırılması

gibi hukuki sonuçlar ortaya çıkabilmektedir. Özellikle müteahhit projelerinde teslimin gecikmesi veya tapu devrinin yapılmaması nedeniyle fesih uyuşmazlıkları uygulamada sıkça görülmektedir.

7. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde Zamanaşımı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinden doğan talepler bakımından zamanaşımı uygulamada önemli uyuşmazlık konularından biridir. Özellikle tapu devrinin uzun süre gerçekleştirilmemesi, müteahhit projelerinde teslim gecikmeleri ve yıllar sonra açılan tapu tescil davaları nedeniyle zamanaşımı itirazları sıkça gündeme gelmektedir.

Zamanaşımı değerlendirilirken sözleşmenin niteliği, tapu devrinin talep edilebilir hale geldiği tarih, tarafların edimlerini yerine getirip getirmediği ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilmektedir.

7.1. Tapu Tescil Talebinde Zamanaşımı

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil talepleri bakımından kural olarak 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaktadır.

Bu süre, çoğu durumda tapu devrinin talep edilebilir hale geldiği tarihten itibaren işlemeye başlamaktadır.

Dayanağını ise Türk Borçlar Kanunu m. 146 hükmündeki genel 10 yıllık zamanaşımı süresi oluşturmaktadır. Ancak uygulamada:

• Taşınmazın fiilen teslim edilmiş olması,
• Alıcının taşınmazı uzun süredir kullanması,
• Taraflar arasındaki ilişkinin devam etmesi,
• Tapu devrinin sürekli ertelenmesi

gibi durumlarda zamanaşımının başlangıç tarihi bakımından farklı değerlendirmeler yapılabilmektedir. Bu nedenle zamanaşımı incelemesi somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

7.2. Zamanaşımının Kesilmesi ve Durması

Bazı durumlarda zamanaşımı süresi kesilebilmekte veya durabilmektedir. Özellikle:

• Dava açılması,
• İcra takibi yapılması,
• Borcun ikrar edilmesi,
• Taraflar arasında ifaya yönelik işlemler yapılması

zamanaşımını etkileyebilmektedir. Bu nedenle tarafların davranışları ve süreç içerisindeki işlemleri uygulamada büyük önem taşımaktadır.

7.3. Yargıtay Uygulaması

Yargıtay kararlarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine ilişkin zamanaşımı değerlendirmeleri çoğu zaman somut olayın özelliklerine göre yapılmaktadır. Özellikle:

• Taşınmazın fiilen teslim edilmiş olması,
• Alıcının uzun süre taşınmazı kullanması,
• Satıcının tapu devrini sürekli vaat etmesi,
• Sözleşmenin tapuya şerh edilmiş olması

Yargıtay uygulamasında dikkate alınan önemli hususlar arasında yer almaktadır. Bu nedenle zamanaşımı değerlendirmesi yapılırken yalnızca süre hesabı değil, taraflar arasındaki fiili ve hukuki ilişkinin tamamı birlikte incelenmelidir.

8. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Açılan Davalar

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde taraflar çeşitli dava ve hukuki taleplerde bulunabilmektedir. Özellikle tapu devrinden kaçınılması, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi, satış bedelinin ödenmemesi ve sözleşmeye aykırılık halleri uygulamada sıkça dava konusu olmaktadır.

Bu kapsamda taraflar çeşitli hukuki yollara başvurabilmektedir.

8.1. Tapu İptal ve Tescil (Tescile Zorlama) Davası

Satıcının tapu devrini gerçekleştirmemesi halinde alıcı, şartların oluşması durumunda tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir.

Uygulamada “tescile zorlama davası” olarak da adlandırılan bu dava ile alıcı, mahkeme kararıyla taşınmazın kendi adına tescilini talep etmektedir. Özellikle:

• Geçerli bir satış vaadi sözleşmesinin bulunması,
• Alıcının edimlerini yerine getirmesi,
• Tapu devrinin haksız şekilde yapılmaması

uygulamada büyük önem taşımaktadır.

8.2. Tazminat Davaları

Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle diğer tarafın zarara uğraması halinde tazminat talepleri gündeme gelebilmektedir. Özellikle:

• Tapu devrinin yapılmaması,
• Teslimin gecikmesi,
• Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi,
• Sözleşmenin haksız şekilde ihlal edilmesi

durumlarında maddi zararların tazmini talep edilebilmektedir. Bazı durumlarda manevi tazminat talepleri de ileri sürülebilmektedir.

8.3. Cezai Şart Talepleri

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde taraflar çoğu zaman cezai şart hükümlerine yer vermektedir. Özellikle:

• Tapu devrinin gecikmesi,
• Ödeme yükümlülüğünün ihlali,
• Sözleşmenin haksız şekilde feshedilmesi

durumlarında sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın talep edilmesi mümkün olabilmektedir. Mahkemeler, somut olayın özelliklerine göre cezai şart miktarını değerlendirebilmektedir.

8.4. Sözleşmenin İptali ve Feshi Davaları

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde bazı durumlarda sözleşmenin geçersizliğinin tespiti, iptali veya feshi gündeme gelebilmektedir. Özellikle:

• Resmi şekil şartına uyulmaması,
• Muvazaalı işlemler,
• Taraflardan birinin ehliyetsiz olması,
• Hukuka veya ahlaka aykırılık bulunması,
• Tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmesi

uygulamada sözleşmenin iptali veya feshi davalarına neden olabilmektedir. Bunun yanında satıcının tapu devrini gerçekleştirmemesi, alıcının satış bedelini ödememesi veya sözleşmeye aykırı davranılması halinde taraflar sözleşmenin feshi talebinde bulunabilmektedir. Bu tür davalarda çoğu zaman:

• Ödenen bedellerin iadesi,
• Cezai şart talepleri,
• Tazminat istemleri,
• Tapu şerhinin kaldırılması

talepleri de birlikte ileri sürülmektedir.