
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Bir ön sözleşme niteliğinde olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, taraflardan birine, diğer taraftan, ilgili taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını ve tapuda adına tescilini talep etme imkanını vermektedir. Sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesinin akabinde, talep hakkını haiz olan taraf, diğer tarafa, taşınmazın satışını talep ettiğini iletmesine rağmen satış gerçekleşmezse, vadedilen taraf, mahkemeye başvurarak, taşınmazın cebri tescil işleminin yapılmasını talep edebilir. Böylelikle, “tapu iptal ve tescil davası” şeklinde görülen yargılama sonucunda, mahkemenin “hükmen tescil” kararı ile, vadedilen taraf, sözleşme konusu taşınmazın maliki konumuna gelecektir. İşbu sözleşme, iki tarafa da karşılıklı olarak borç yükleyen niteliktedir. Buna göre, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, vadedilen taraf, karşı tarafa bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirerek satış işleminin gerçekleştirilmesini talep etme imkanı kazanır. Vadeden taraf ise, bu yükümlülüklerin gerçekleştirilmesinin ve talebin kendisine ulaşmasının akabinde, sözleşmede belirtilen taşınmazın karşı tarafa satış işlemini ifa etmek zorundadır. Buradan da anlaşılacağı üzere, şartlar gerçekleştiği takdirde, mülkiyet, kendiliğinden el değiştirmeyecek, tapu müdürlüğünde, resmi şekilde tapu devri işleminin gerçekleştirilmesi gerekecektir.
Yazı İçeriği
1. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
2. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Konusu
3. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
4. Tapuya Şerh
5. Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi
6. Tapu İptali ve Tescil Davası
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 29. maddesi Önsözleşme başlığı;
“Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.”
Hükmünü haiz olup, taraflar arasında bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşme yapılmasına izin verilmiştir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenmemiştir. Ancak, TBK 29. maddede bulunan genel hüküm tanımından hareketle taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğinde olduğunun kabulü gerekmektedir. Nitekim Yargıtay içtihatları da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin bir önsözleşme olduğu hususunda kararlarında istikrar göstermektedir.
Taşınmaz satış sözleşmesi sözleşmenin her iki tarafında da borç yükleyen bir sözleşme olup; taraflardan biri sözleşme konusu taşınmazı satmayı, diğer taraf ise söz konusu taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taraflara tanınan hak nispi (kişisel) bir haktır. Bu sebeple herkese karşı ileri sürülemez, sadece sözleşmenin tarafı olan edim borçlusuna karşı ileri sürülebilmektedir. Bu itibarla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile kazanılan hak, sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişilere karşı ileri sürülemez.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Esas: 2014/14-1153, Karar: 2016/910, Tarih: 29.06.2016
“Satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için, vaat alan alacaklının bu hakkını, sözleşmenin tarafı olmayan başka kişilere dava yoluyla ileri süremeyeceği, taşınmazın mal sahibi tarafından başka kişilere satılması halinde, yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edemeyeceği, taşınmaz satış vaadinin bu akdin dışında bulunan kişileri bağlayamayacağı, bu akitten doğan hakkın onlara karşı ileri sürülemeyeceği ve taşınmaz satış vaadinin tapu siciline de şerh edilmediği anlaşıldığından şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesinin 3. kişi durumunda bulunan ve tapuda satış akdi ile ayni ayni hak kazanmış olan davalıya karşı husumet yöneltilmesi mümkün değildir.”
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu ancak ve ancak “taşınmaz” mülkiyetine konu oluşturan ve mevzuatta açıkça belirtilen;
olabilir. Tapusuz bir taşınmaz ise, malikine sadece zilyetlik hakkı sağlamakta olup bu neviden bir tapusuz taşınmazın satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi durumunda bu sözleşme geçersiz olmasa da, gerçek anlamda bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de değildir. Yargıtay kabulüne göre, bu sözleşme, tapusuz taşınmazın zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi olarak kabul edilmektedir. Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Tapusuz Taşınmazların Devri” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Paylı mülkiyete konu olan taşınmaz için, taşınmazın belli bir payına ilişkin kısmının veya tamamının bu sözleşmeye konu edilmesi mümkündür. Elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmaz için ise yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerli olup, elbirliği ortaklığı çözülünceye veya paylı mülkiyete dönüşünceye kadar sözleşmenin ifasının mümkün olmayacağı kabul edilmektedir.
Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın hangisi olduğunun sözleşmede açıkça belirtilmesi veya mahkeme nezdinde yapılacak araştırma ve incelemeler nihayetinde teşhisinin mümkün olması, sözleşmenin geçerlilik şartlarından biridir. Taşınmazın teşhisi, sözleşmede yer verilen açıklamalarla veya sözleşme dışı delillerle sağlanabilir. Taşınmazın satış vaadi sözleşmesinin imza tarihinde, “vadeden” tarafın, mevzu bahis taşınmazın maliki olması şart değildir. Şahıs, mülkiyeti kendisinde olmayan yahut sözleşmeden sonraki bir tarihte maliki olacağı bir taşınmazın satışına ilişkin vaatte bulunabilir. Önemli olan husus, ön sözleşme niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği gerçekleştirilecek ana sözleşme olan satış işlemi esnasında, vadeden tarafın, işbu taşınmazın mülkiyet hakkını haiz olmasıdır. Aksi takdirde, vadeden taraf, Türk Borçlar Kanunu’nun “ifa imkansızlığı” ve “sözleşmeye aykırılık” düzenlemeleri uyarınca vadedilenin müspet zararını tazmine mahkum edilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 237 uyarınca;
“Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.”
Madde hükmü uyarınca tapu mülkiyetinin devrini amaçlayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kanunda belirtilen resmi şekillerde yapılmalıdır; aksi halde sözleşme geçerli olmayacak ve taraflar için hiçbir bağlayıcılığı bulunmayacaktır.
İşbu resmi şekil şartı uyarınca, Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin Noter’de düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Yargıtay içtihatlarında Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin Tapu’da da yapılabileceğini kabul etmektedir. Her halükarda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin işbu resmi şekil şartına uyulmaksızın akdedilmesi durumunda, sözleşme geçersiz olacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin işbu şartını haiz olması, kamu düzeninin bir gerekliliği olup mahkeme nezdinde kendiliğinden dikkat edilecek hususlardandır. Başka bir deyişle, sözleşmenin bir şekilde davaya konu edilmesi durumunda, tarafların ileri sürmesine gerek olmaksızın, mahkeme, kendiliğinden şekil şartlarını sağlayıp sağlamadığını kontrol edecektir. Buna göre, sözleşmenin resmi senede bağlanması ve noterde düzenleme şeklinde yapılması, geçerlilik şartlarındandır. Sözleşmede her iki tarafın da iradesine açık bir şekilde yer verilmelidir. Tek tarafın irade beyanını içeren sözleşme, satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilmeyecektir.
Şekil şartının yanı sıra esas bakımından bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, sözleşmenin esaslı unsurlarını içermelidir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri bakımından esaslı unsurlar; taşınmaz ve taşınmazın bedeli olup, bu hususların sözleşme ile belirli veya en azından belirlenebilir nitelikte olması mecburidir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, gerçek veya tüzel kişiler arasında, şahsen veyahut vekil aracılığıyla yapılabilir. Ancak sözleşmenin geçerliliği, gerçek kişi olan tarafın ergin, tam ehliyetli ve ayırt etme gücüne sahip olmasına bağlıdır. Ergin olmayan veya kısıtlı olan şahısların işbu satış vaadi sözleşmesine taraf olabilmeleri için, işlemin veli veya vasi tarafından gerçekleştirilmesi gerekir. Mevzuatta yazılı bir düzenleme olmamasına rağmen, uygulamada 65 yaş üstü şahısların, işlem tarihinde, akli melekelerinin ve temyiz kudretinin yerinde olduğuna dair doktor raporu getirmeleri aranabilmektedir.
Satış vaadi sözleşmesi ile taraflar kişisel hak sahibi haline gelirler. Başka bir deyişle, bu sözleşme, yalnızca sözleşmenin tarafı olan şahıslar ile onların halefleri arasında anlam ifade etmektedir. Sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı bu hak ileri sürülemez. Bu etkiyi genişletmenin yolu ise, “tapuya şerh” işleminin yapılmasıdır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu husus Tapu Kanunu’nun 26. maddesinde de düzenlenmiş olup, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan hakların tapuya şerh edilerek güçlendirilmesine olanak sağlanmıştır. Tapu Kanunu madde 26 uyarınca taraflardan herhangi birinin tapu dairesinden talebi ile gerçekleştirilen şerh işlemi ile, sözleşme konusu taşınmaz, ifa tarihinde başka bir üçüncü şahsa devredilmiş olsa dahi, vadedilen taraf, taşınmazın satışını, işbu üçüncü şahıstan talep etme hakkını haiz hale gelecektir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden doğan haklar kişisel hak olma özelliğini kaybedecek ve 3. kişilere karşı ileri sürülebilecektir. Şerhin geçerlilik süresi 5 yıl ile sınırlı olup, 5 yıllık süre içerisinde Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin konusunu oluşturan taşınmazın satışı gerçekleşmezse, işbu şerh 5 yılın sonunda tapu sicilinden re’sen terkin olunur. Ancak Yargıtay, şerhin silinmesi için mutlak şekilde ilgilisinin talebini aramaktadır.
İşbu sözleşme, iki tarafa da karşılıklı olarak borç yükleyen niteliktedir. Buna göre, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, vadedilen taraf, karşı tarafa bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirerek satış işleminin gerçekleştirilmesini talep etme imkanı kazanır. Vadeden taraf ise, bu yükümlülüklerin gerçekleştirilmesinin ve talebin kendisine ulaşmasının akabinde, sözleşmede belirtilen taşınmazın karşı tarafa satış işlemini ifa etmek zorundadır. Buradan da anlaşılacağı üzere, şartlar gerçekleştiği takdirde, mülkiyet, kendiliğinden el değiştirmeyecek, tapu müdürlüğünde, resmi şekilde tapu devri işleminin gerçekleştirilmesi gerekecektir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi birkaç şekilde gerçekleşebilir. Bunlar;
şeklinde sıralanabilir. Taraflar dilerlerse karşılıklı irade beyanları ile sözleşmeyi feshi ile sonlandırabilirler. Ancak fesih de resmi şekli tabi olup, sözleşmenin kuruluşu gibi feshi de ancak Noter marifetiyle yapılabilir.
Borçlar Kanunu’nun 125. maddesi uyarınca, zamanaşımı için 10 yıllık bir süre öngörülmüş olup bu sürenin başlangıç tarihi, kural olarak, sözleşme tarihi olarak kabul edilir. Ancak, sözleşmenin ifasının mümkün olmadığı zaman dilimi için zamanaşımı işlemez.
Sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesinin akabinde, talep hakkını haiz olan taraf, diğer tarafa, taşınmazın satışını talep ettiğini iletmesine rağmen satış gerçekleşmezse, vadedilen taraf, mahkemeye başvurarak, taşınmazın cebri tescil işleminin yapılmasını talep edebilir. Böylelikle, “tapu iptal ve tescil davası” şeklinde görülen yargılama sonucunda, mahkemenin “hükmen tescil” kararı ile, vadedilen taraf, sözleşme konusu taşınmazın maliki konumuna gelecektir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için “Tapu İptal ve Tescil Davaları” başlıklı yayımızı inceleyebilirsiniz.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi uyarınca Tapu İptali Davaları, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Söz konusu yetki kesin yetki olup, taraflar aralarında anlaşmak suretiyle davayı başka bir yer mahkemesinde açamazlar. Tapu iptali davasında görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesidir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.