Bir ön sözleşme niteliğinde olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, taraflardan birine, diğer taraftan, ilgili taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme imkanını vermektedir. Sözleşmede belirlenen şartların gerçekleşmesinin akabinde, talep hakkını haiz olan taraf, diğer tarafa, taşınmazın satışını talep ettiğini iletmesine rağmen satış gerçekleşmezse, vadedilen taraf, mahkemeye başvurarak, taşınmazın cebri tescil işleminin yapılmasını talep edebilir. Böylelikle, “tapu iptal ve tescil davası” şeklinde görülen yargılama sonucunda, mahkemenin “hükmen tescil” kararı ile, vadedilen taraf, sözleşme konusu taşınmazın maliki konumuna gelecektir. İşbu sözleşme, iki tarafa da karşılıklı olarak borç yükleyen niteliktedir. Buna göre, sözleşmedeki şartlar gerçekleştiğinde, vadedilen taraf, karşı tarafa bedel ödeme yükümlülüğünü yerine getirerek satış işleminin gerçekleştirilmesini talep etme imkanı kazanır. Vadeden taraf ise, bu yükümlülüklerin gerçekleştirilmesinin ve talebin kendisine ulaşmasının akabinde, sözleşmede belirtilen taşınmazın karşı tarafa satış işlemini ifa etmek zorundadır. Buradan da anlaşılacağı üzere, şartlar gerçekleştiği takdirde, mülkiyet, kendiliğinden el değiştirmeyecek, tapu müdürlüğünde, resmi şekilde tapu devri işleminin gerçekleştirilmesi gerekecektir.
Satış vaadi sözleşmesi ile taraflar kişisel hak sahibi haline gelirler. Başka bir deyişle, bu sözleşme, yalnızca sözleşmenin tarafı olan şahıslar ile onların halefleri arasında anlam ifade etmektedir. Sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı bu hak ileri sürülemez. Bu etkiyi genişletmenin yolu ise, “tapuya şerh” işleminin yapılmasıdır. Taraflardan herhangi birinin tapu dairesinden talebi ile gerçekleştirilen şerh işlemi ile, sözleşme konusu taşınmaz, ifa tarihinde başka bir üçüncü şahsa devredilmiş olsa dahi, vadedilen taraf, taşınmazın satışını, işbu üçüncü şahıstan talep etme hakkını haiz hale gelecektir. Şerh tarihinden itibaren 5 yıllık süre içinde, ilgili taşınmaza dair satış, ipotek, irtifak hakkı tesisi gibi işlemlerin yapılması mümkün değildir. Söz konusu 5 yıllık sürenin bitiminde ise, tapu memuru, şerhi kendiliğinden kaldıramaz. Yargıtay, şerhin silinmesi için mutlak şekilde ilgilisinin talebini aramaktadır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gerçek veya tüzel kişiler arasında, şahsen veyahut vekil aracılığıyla yapılabilir. Ancak sözleşmenin geçerliliği, gerçek kişi olan tarafın ergin, tam ehliyetli ve ayırt etme gücüne sahip olmasına bağlıdır. Ergin olmayan veya kısıtlı olan şahısların işbu satış vaadi sözleşmesine taraf olabilmeleri için, işlemin veli veya vasi tarafından gerçekleştirilmesi gerekir. Mevzuatta yazılı bir düzenleme olmamasına rağmen, uygulamada 65 yaş üstü şahısların, işlem tarihinde, akli melekelerinin ve temyiz kudretinin yerinde olduğuna dair doktor raporu getirmeleri aranabilmektedir.
Taşınmazın satış vaadi sözleşmesinin imza tarihinde, “vadeden” tarafın, mevzu bahis taşınmazın maliki olması şart değildir. Şahıs, mülkiyeti kendisinde olmayan yahut sözleşmeden sonraki bir tarihte maliki olacağı bir taşınmazın satışına ilişkin vaatte bulunabilir. Önemli olan husus, ön sözleşme niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gereği gerçekleştirilecek ana sözleşme olan satış işlemi esnasında, vadeden tarafın, işbu taşınmazın mülkiyet hakkını haiz olmasıdır. Aksi takdirde, vadeden taraf, Türk Borçlar Kanunu’nun “ifa imkansızlığı” ve “sözleşmeye aykırılık” düzenlemeleri uyarınca vadedilenin müspet zararını tazmine mahkum edilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu ancak ve ancak “taşınmaz” mülkiyetine konu oluşturan ve mevzuatta açıkça belirtilen;
1. Arazi
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar
3. Kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler
olabilir.
Tapusuz bir taşınmaz ise, malikine sadece zilyetlik hakkı sağlamakta olup bu neviden bir tapusuz taşınmazın satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi durumunda bu sözleşme geçersiz olmasa da, gerçek anlamda bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de değildir. Yargıtay kabulüne göre, bu sözleşme, tapusuz taşınmazın zilyetlik hakkının devrini amaçlayan bir satım sözleşmesi olarak kabul edilmektedir.
Paylı mülkiyete konu olan taşınmaz için, taşınmazın belli bir payına ilişkin kısmının veya tamamının bu sözleşmeye konu edilmesi mümkündür. Elbirliğiyle mülkiyete konu taşınmaz için ise yapılan satış vaadi sözleşmesi geçerli olup, elbirliği ortaklığı çözülünceye veya paylı mülkiyete dönüşünceye kadar sözleşmenin ifasının mümkün olmayacağı kabul edilmektedir.
Satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın hangisi olduğunun sözleşmede açıkça belirtilmesi veya mahkeme nezdinde yapılacak araştırma ve incelemeler nihayetinde teşhisinin mümkün olması, sözleşmenin geçerlilik şartlarından biridir. Taşınmazın teşhisi, sözleşmede yer verilen açıklamalarla veya sözleşme dışı delillerle sağlanabilir.
Taraflara karşılıklı borç yükleyen işbu sözleşme ile, vadedilen taraf, taşınmazın satış bedelini karşı tarafa ödemekle yükümlüdür. Söz konusu bedelin, sözleşmede açıkça belirlenmiş olması ise, satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarından biridir. Sözleşmede ayrıca, bedelin peşinen mi yoksa taksitler halinde mi ödeneceği belirlenebilir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, birtakım şekil şartlarını haiz olması, kamu düzeninin bir gerekliliği olup mahkeme nezdinde kendiliğinden dikkat edilecek hususlardandır. Başka bir deyişle, sözleşmenin bir şekilde davaya konu edilmesi durumunda, tarafların ileri sürmesine gerek olmaksızın, mahkeme, kendiliğinden şekil şartlarını sağlayıp sağlamadığını kontrol edecektir. Buna göre, sözleşmenin resmi senede bağlanması ve noterde düzenleme şeklinde yapılması, geçerlilik şartlarındandır. Sözleşmede her iki tarafın da iradesine açık bir şekilde yer verilmelidir. Tek tarafın irade beyanını içeren sözleşme, satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilmeyecektir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sona ermesi birkaç şekilde gerçekleşebilir. Bunlar; ifa, fesih (tek taraflı/çift taraflı), zamanaşımı, kamulaştırma, sıfatların birleşmesi, taşınmazın tamamen yok olması şeklinde sıralanabilir. Zamanaşımı için 10 yıllık bir süre öngörülmüş olup bu sürenin başlangıç tarihi, kural olarak, sözleşme tarihi olarak kabul edilir. Ancak, sözleşmenin ifasının mümkün olmadığı zaman dilimi için zamanaşımı işlemez.
Sözleşmede aksinin kabulü mümkün olmakla birlikte, böyle bir düzenleme yoksa vadedilen tarafın, bu hakkını 3. kişiye temliki mümkündür. Alacağın temliki niteliğindeki bu sözleşmede vadedenin rızası aranmayıp, temlik sözleşmesinin yazılı şekilde yapılması gereklidir.
Aynı taşınmazın, farklı zamanlarda farklı şahıslara karşı satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi durumunda, öncelik ilkesi gereği en eski tarihli sözleşmeye itibar edilmelidir.
