- Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 35. Maddesinde, herkesin mülkiyet hakkı anayasal güvence altına alınmış olup, bu hakkın ancak kamu yararına sınırlanabileceği belirtilmiştir. Mülkiyet hakkı ise, kişiye, maliki olduğu şeyi, hukuk düzeni içerisinde dilediği gibi kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma hakkı vermektedir. Kimi zaman idare, belediyeler, yapmış oldukları imar planları ile kişinin mülkiyet hakkını kamu yararına sınırlayabilmektedir.
İmar Kanunu’nun 10.Maddesi incelendiğinde, Belediyelerin; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlaması ve beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşlarının, 5 yıllık program süresi içinde kamulaştırması gerektiği anlaşılmaktadır. Çoğu zaman, idareler tarafından bu hükme uygun hareket edilmemekte, imar planlarının kesinleşmesinin üzerinden uzun yıllar geçmesine rağmen kamulaştırma yapılmamaktadır. Buna bağlı olarak taşınmazın imar planlarında yol, park, okul alanı, yeşil saha olarak görünmesi sebebiyle, malikin taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarruf etme özgürlüğü kısıtlanmaktadır. Örneğin, malik, genellikle imar planında kamusal alan olarak görünen taşınmazını satamamakta veya üzerinde inşaat yapamamaktadır.
İmar planlarının uzun yıllar programa alınmaması ve kamulaştırma yapılmaması sebebiyle, taşınmaz malikinin anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı belirsiz süre boyunca kullanılamaz hale gelmektedir. Bu durumda hukuki el atma müessesi ortaya çıkmaktadır. - Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/5-662E. ve 2010/651K. sayılı 15.12.2010 tarihli kararında, “uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı İdarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği; bu haliyle İdarenin eyleminin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip bulunan kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığı için yeterli bulunduğu, her türlü izahtan varestedir. Bu itibarla, kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığının doğal sonucu, İdarenin hukuka aykırı eylemiyle mülkiyet hakkı engellenen taşınmaz mal sahibi davacının, dava yoluyla kamulaştırmasız el koyma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini, eş söyleyişle idareden değer karşılığının verilmesini isteyebileceği açıktır.” diyerek idarenin imar planında kamusal alan olarak belirlediği taşınmazı kamulaştırmamasını, kamulaştırmasız el atma kavramı kapsamında değerlendirmiş, ayrıca idarenin fiilen el atması koşulunu aramamıştır. İdarenin pasif ve suskun kalması, kamulaştırmasız el atma için yeterli kabul etmiştir. Danıştay da aynı görüşü benimsemiştir.
- İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde; Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlenmeden önceki yüzölçümlerinin yüzde “kırkını” geçemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Anılan madde uyarınca düşülen düzenleme ortaklık payı (DOP)’nın yüzde kırkın üzerinde olması veya ikinci kez alınması gibi hallerde de hukuki el atma söz konusudur.
- Kamulaştırma Kanunu Geçici 6. Maddede yapılan değişiklikle, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar
- Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabileceği hüküm altına alınmıştır.
Sonuç olarak; bir taşınmaza hukuken el atıldığı gerekçesiyle, taşınmazın bedelini ilgili idareden isteyebilmek için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekmektedir: - İmar planına malikin taşınmazı yeşil saha, park, okul gibi kamuya ayrılan alan üzerinde bulunmalıdır. Veyahut, imar uygulaması sebebiyle düşülen düzenleme ortaklık payı yüzde kırkın üzerinde olmalıdır.
İmar planı kesinleşmiş olmalıdır. - İmar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl geçtiği halde belediye veya ilgili idare tarafından kamulaştırma işlemi yapılmamış olmalıdır.
Tüm bu şartların varlığı halinde, kamulaştırma bedelinin ilgili idare tarafından ödenmesi talebiyle dava açılabilecek olup, fiili el atma durumunda zorunlu hale getirilen uzlaşma koşulunun, imar planları sebebiyle ortaya çıkan hukuki el atma müessesinde de zorunlu olup olmadığı hususunda kanun metni yeterince açık olmayıp, bu durum içtihatlarla açıklığa kavuşacaktır.
İstanbul İli Gaziosmanpaşa İlçesi Hürriyet Mahallesi Cengiz Topel Cd. İle Rumeli Caddesi Birleşm yeri 6393 parsel de bulunan 261m2 arsa üzerine kurulmuş evim bulunmaktadır. 2006 yılında yol genişletmesi nedeniyle iki cepheden toplamda 90 m2 arsamdan yol ve kaldırım alınmış. bununla ilgili bu güne kadar hiçbir işlem yapılmadı. Evim eski oldugundan yeniden yapmak veya satmak istiyoruz ancak imarı 90m2 çıkıyo. yani belediye 261 m2 arsamda n bana 90 m2 yer bırakıyo. yan, 170 m2 yerime el koymuş şu an. bununla ilgili dava acmak istiyorum.
Merhaba M.H.İ ;
Tarafımıza ilettiğiniz mailden tam olarak bir sonuç çıkarmak oldukça zor. Evrak üzerinde inceleme yapıp görüş bildirmek çok daha doğru olacaktır.
Ancak yapılan işlemin bir imar düzenleme olduğunu kabul edecek olursak;
3194 sayılı İmar Kanunun 18. Maddesi gereğince belediye ve valiliklere maksimum %40 oranında olmak üzere hak sahiplerine ait taşınmazlar üzerinde düzenleme ortaklık payı düşülmesi bir defaya mahsus olarak yetkisi tanınmıştır. Ancak buna ilişkin olarak oluşturulan imar planları noktasında bunların uygulamaya alınıp alınmaması, kullanılan yetkinin sınırı, herhangi bir bedel ödemesi yapılıp yapılmadığı ve sair noktalarda hukuka aykırılık bulunması durumları dikkatle incelenmelidir. Zira konu salt olarak imar kanunu kapsamında mukayese edilmeyecek olup, olayın hal ve koşullarına göre 2642 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine ilişkin olarak da inceleme yapılması gerekecektir.
Sizin sahibi bulunduğunuz taşınmaza ilişkin olarak; belediye tarafından yapılan uygulamaların niteliğine ve somut uyuşmazlığın koşullarına göre kamulaştırmasız el atma hükümlerinin uygulanması ve tazminat talebi gündeme gelebilecektir.
Yine olayınızın niteliği incelenip, koşullarının uygunluğu durumunda belediye tarafından meydana getirilen hukuka aykırı el atmanın önlenmesi talebinde bulunma da söz konusu olabilecektir.
Umarız yardımcı olabilmişizdir.