Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
- Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 35. Maddesinde, herkesin mülkiyet hakkı anayasal güvence altına alınmış olup, bu hakkın ancak kamu yararına sınırlanabileceği belirtilmiştir. Mülkiyet hakkı ise, kişiye, maliki olduğu şeyi, hukuk düzeni içerisinde dilediği gibi kullanma, yararlanma, tasarrufta bulunma hakkı vermektedir. Kimi zaman idare, belediyeler, yapmış oldukları imar planları ile kişinin mülkiyet hakkını kamu yararına sınırlayabilmektedir.
İmar Kanunu’nun 10.Maddesi incelendiğinde, Belediyelerin; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlaması ve beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet tesislerine tahsis edilmiş olan yerleri ilgili kamu kuruluşlarının, 5 yıllık program süresi içinde kamulaştırması gerektiği anlaşılmaktadır. Çoğu zaman, idareler tarafından bu hükme uygun hareket edilmemekte, imar planlarının kesinleşmesinin üzerinden uzun yıllar geçmesine rağmen kamulaştırma yapılmamaktadır. Buna bağlı olarak taşınmazın imar planlarında yol, park, okul alanı, yeşil saha olarak görünmesi sebebiyle, malikin taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarruf etme özgürlüğü kısıtlanmaktadır. Örneğin, malik, genellikle imar planında kamusal alan olarak görünen taşınmazını satamamakta veya üzerinde inşaat yapamamaktadır.
İmar planlarının uzun yıllar programa alınmaması ve kamulaştırma yapılmaması sebebiyle, taşınmaz malikinin anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkı belirsiz süre boyunca kullanılamaz hale gelmektedir. Bu durumda hukuki el atma müessesi ortaya çıkmaktadır. - Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2010/5-662E. ve 2010/651K. sayılı 15.12.2010 tarihli kararında, “uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı İdarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği; bu haliyle İdarenin eyleminin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip bulunan kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığı için yeterli bulunduğu, her türlü izahtan varestedir. Bu itibarla, kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığının doğal sonucu, İdarenin hukuka aykırı eylemiyle mülkiyet hakkı engellenen taşınmaz mal sahibi davacının, dava yoluyla kamulaştırmasız el koyma hükümleri doğrultusunda mülkiyetin bedele çevrilmesini, eş söyleyişle idareden değer karşılığının verilmesini isteyebileceği açıktır.” diyerek idarenin imar planında kamusal alan olarak belirlediği taşınmazı kamulaştırmamasını, kamulaştırmasız el atma kavramı kapsamında değerlendirmiş, ayrıca idarenin fiilen el atması koşulunu aramamıştır. İdarenin pasif ve suskun kalması, kamulaştırmasız el atma için yeterli kabul etmiştir. Danıştay da aynı görüşü benimsemiştir.
- İmar Kanunu’nun 18. Maddesinde; Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlenmeden önceki yüzölçümlerinin yüzde “kırkını” geçemeyeceği hüküm altına alınmıştır. Anılan madde uyarınca düşülen düzenleme ortaklık payı (DOP)’nın yüzde kırkın üzerinde olması veya ikinci kez alınması gibi hallerde de hukuki el atma söz konusudur.
- Kamulaştırma Kanunu Geçici 6. Maddede yapılan değişiklikle, uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar
- Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabileceği hüküm altına alınmıştır.
Sonuç olarak; bir taşınmaza hukuken el atıldığı gerekçesiyle, taşınmazın bedelini ilgili idareden isteyebilmek için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekmektedir: - İmar planına malikin taşınmazı yeşil saha, park, okul gibi kamuya ayrılan alan üzerinde bulunmalıdır. Veyahut, imar uygulaması sebebiyle düşülen düzenleme ortaklık payı yüzde kırkın üzerinde olmalıdır.
İmar planı kesinleşmiş olmalıdır. - İmar planının kesinleşmesinden itibaren 5 yıl geçtiği halde belediye veya ilgili idare tarafından kamulaştırma işlemi yapılmamış olmalıdır.
Tüm bu şartların varlığı halinde, kamulaştırma bedelinin ilgili idare tarafından ödenmesi talebiyle dava açılabilecek olup, fiili el atma durumunda zorunlu hale getirilen uzlaşma koşulunun, imar planları sebebiyle ortaya çıkan hukuki el atma müessesinde de zorunlu olup olmadığı hususunda kanun metni yeterince açık olmayıp, bu durum içtihatlarla açıklığa kavuşacaktır.
Sandıklı Belediye Başkanlığınca Encümen kararıyla 18. madde uygulaması yapılıp Topuda tescil işlemi gerçekleşmiştir.Belediye 3 ay içerisinde 5 yıllık imar programı hazırlanmamıştır.Biz bu konuda idare mahkemesinde dava açsak 18 uygulaması iptal edilirmi. bu konuda emsal karar ve bilgi ve belge gönderirseniz memnun oluruz.
Madde 18 uygulaması düzgün imar parseli oluşturmak amacıyla gerçekleştirilen parselasyon işlemidir. Parselasyon işlemi de icrai nitelikte bir idari işlem olduğu için idari işlemlerin taşıması gereken nitelikleri taşımalıdır. Bu kapsamda yetki, şekil, sebep, konu, amaç unsurlarından herhangi birisinde sakatlık/hukuka aykırılık bulunan bir parselasyon işleminin idare mahkemesinden iptali talep edilebilir.
Sorunuzda belirttiğiniz şekilde belediyenin 3 ay içerisinde 5 yıllık imar programının hazırlanmamış olması ise idari işlemin iptaline neden olacak bir hukuka aykırılık değildir. Zira kanunda yer alan bazı süreler kesin nitelikte değil tavsiye niteliğindedir. Burada yer alan süre de idareye tavsiye niteliğinde bir süre olup, bu sürenin geçirilmiş olması idari işlemin geçersizliğine neden olmayacaktır.
Durum bu olmakla birlikte parselasyon işleminde parselasizyon kriterlerine uyulmaması, Düzenleme ortaklık payının doğru olarak kesilmemesi, menfaat dengelerinin gözönüne alınmaması ve benzeri nedenler gibi başkaca bir hukuka aykırılık bulunması halinde idari işlemin iptalini idare mahkemesinden talep edebilirsiniz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
İyi günler. Bulunduğum bölgede 2001 yılında 18 imar parselasyon uygulaması yapılıyor. çok ilginçtir ki o zamanın imar planlarındaki yeşil alan olan adalar parsel olarak gösterilerek dağıtıma sokulmuş. gene çok ilgiçtir kadastrodan bu dosya geçmiştir. gene çok ilginçtir bu duruma kimse itiraz edip dava açmamışlar.
şimdi sağ kalan malikler dava açmak isteselerde dava red edilmekte. 3 sebeple; 1) zaman aşımı (Danıştay kararı olmasına rağmen) 2) el değiştirme, hissedarların verasetleri olunmadığı için haklar intikal etmez. (mahkeme arsanın durumu hakkında bilgi sahibisindir düşüncesindeler oysa yeşil alan tapularında arsa niteliği yazmaktadır)
3) belediye re’sen emlak servisine maliklerin listesini vererek veri tabanına bu durumu işletmiş, hali ile vatandaş emlak borcu için geldiğinde bu parselleri dahil ederek emlak vergilerini tahsil ettiğinden mahkeme emlak vergisini ödediğin parsellerin durumunu biliyorsundur diye red ediyor. (ticaret ile uğraşanlar maliyeden borcu yoktur alabilmek için çok rahat bu tuzağa düşüp belediye emlak borcunu sorup ödeyenler var bilmeden)
Oysa danıştay kararında net olarak belediye hoperlörlerinden yada haber kaynaklarını kabul etmeyip dava açma sürecini tebliğ ile başladığını söylemektedir.
Tek isteğimiz 18 imar uygulamasını yeniden yapılabilmesi. mağdur durumdayız. Fiiliyatsız el atma ile kamulaştırma davası açıp belediyeyi zor durumda bırakmak yerine yeniden 18 ile çözmeye çalışıyoruz.
bu konuda öneriniz nedir, derdimiz çözülür mü? Çözüm yolu nedir?
Madde 18 uygulaması düzgün imar parseli oluşturmak amacıyla gerçekleştirilen parselasyon işlemidir. Parselasyon işlemi yapılırken düzenleme yapılacak alandaki mülkiyetler tek bir bütün olarak dikkate alınır bu bütünden DOP kesintisi düşüldükten sonra parseller mülkiyet oranına göre maliklere dağıtılır.
Sorunuzda belirttiğiniz şekilde yeşil alan olan adaların gerçeğe aykırı olarak parsel şeklinde gösterilmesi ve dağıtımın bu şekilde yapılması parselasyon işleminin hukuka aykırı olduğunu göstermektedir. Öncelikle belirttiğiniz şekilde parselasyonun iptali için açılan davaların Danıştay kararlarına aykırı şekilde reddedildiğini düşünüyorsanız ilk derece mahkemesi kararının istinaf ve temyiz yolu ile yüksek mahkeme tarafından incelenmesini sağlayabilirsiniz.
Açılacak davalarda zamanaşımı süresinin geçmiş olması durumunda ise belediyeye yazılı şekilde başvuruda bulunarak ilgili imar planlarının düzeltilmesini talep edebilirsiniz. Talebin belediye tarafından reddedilmesi ve cevap verilmeyerek zımmi ret hali oluşması durumunda altmış gün içerisinde idare mahkemesinde dava açarak bu işlemin iptalini sağlayabilirsiniz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
İstanbul İli Gaziosmanpaşa İlçesi Hürriyet Mahallesi Cengiz Topel Cd. İle Rumeli Caddesi Birleşm yeri 6393 parsel de bulunan 261m2 arsa üzerine kurulmuş evim bulunmaktadır. 2006 yılında yol genişletmesi nedeniyle iki cepheden toplamda 90 m2 arsamdan yol ve kaldırım alınmış. bununla ilgili bu güne kadar hiçbir işlem yapılmadı. Evim eski oldugundan yeniden yapmak veya satmak istiyoruz ancak imarı 90m2 çıkıyo. yani belediye 261 m2 arsamda n bana 90 m2 yer bırakıyo. yan, 170 m2 yerime el koymuş şu an. bununla ilgili dava acmak istiyorum.
Merhaba M.H.İ ;
Tarafımıza ilettiğiniz mailden tam olarak bir sonuç çıkarmak oldukça zor. Evrak üzerinde inceleme yapıp görüş bildirmek çok daha doğru olacaktır.
Ancak yapılan işlemin bir imar düzenleme olduğunu kabul edecek olursak;
3194 sayılı İmar Kanunun 18. Maddesi gereğince belediye ve valiliklere maksimum %40 oranında olmak üzere hak sahiplerine ait taşınmazlar üzerinde düzenleme ortaklık payı düşülmesi bir defaya mahsus olarak yetkisi tanınmıştır. Ancak buna ilişkin olarak oluşturulan imar planları noktasında bunların uygulamaya alınıp alınmaması, kullanılan yetkinin sınırı, herhangi bir bedel ödemesi yapılıp yapılmadığı ve sair noktalarda hukuka aykırılık bulunması durumları dikkatle incelenmelidir. Zira konu salt olarak imar kanunu kapsamında mukayese edilmeyecek olup, olayın hal ve koşullarına göre 2642 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine ilişkin olarak da inceleme yapılması gerekecektir.
Sizin sahibi bulunduğunuz taşınmaza ilişkin olarak; belediye tarafından yapılan uygulamaların niteliğine ve somut uyuşmazlığın koşullarına göre kamulaştırmasız el atma hükümlerinin uygulanması ve tazminat talebi gündeme gelebilecektir.
Yine olayınızın niteliği incelenip, koşullarının uygunluğu durumunda belediye tarafından meydana getirilen hukuka aykırı el atmanın önlenmesi talebinde bulunma da söz konusu olabilecektir.
Umarız yardımcı olabilmişizdir.