Taşınmazının, izni dışında kullanıldığını tespit eden malik, haksız işgalden dolayı herhangi bir zararı olup olmadığına veya işgal edenin kusur durumuna bakılmaksızın, işgalciden tazminat talep edebilmektedir. Malikin talep edebileceği bu tazminat, “haksız işgal tazminatı” ya da “ecrimisil” olarak adlandırılmaktadır. Ecrimisil özel mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin olarak istenebileceği gibi kamuya ait taşınmazlarda da ecrimisil isteminde bulunulabilir. Kamu taşınmazlarına ilişkin olarak kamu kurumları tarafından “idari ecrimisil” talebiyle ecrimisil ihbarnamesi gönderilmekte olup şartları varsa ecrimisil ihbarnamesinin iptali için idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Yazı İçeriği
1. İdari İşlem Olarak Ecrimisil İhbarnamesi
2. Taşınmaz Tespit Tutanağında Bulunması Gereken Unsurlar
3. Ecrimisil İhbarnamesinde Bulunması Gereken Unsurlar
4. Ecrimisil İhbarnamesinde Yetki
5. Ecrimisil Bedeli Tespiti
6. Ecrimisil Tespit ve Talebine Konu Edilebilecek İşgal Dönemi
7. Taşınmazın Ecrimisil Bedelindeki Fahiş Artış ve Değişiklik Yapılması
8. Üzerine Kamusal Amaca Hizmet Eden Tesis Yapılan Taşınmazlar
9. Ecrimisil İhbarnamesine Karşı İtiraz Yolu
10. Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Davası
Uygulamada, kamuya ait taşınmazlar için Büyükşehir Belediyeleri, İl Belediyeleri, İlçe Belediyeleri, Milli Emlak ve Valilikler tarafından çok sık olarak ecrimisil talep edildiği görülmektedir.
1. İdari İşlem Olarak Ecrimisil İhbarnamesi
İdare tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi, genel anlamda idare tarafından yapılan kesin ve uygulanabilir bir işlem olduğundan idari işlem niteliğindedir. Bu sebeple ecrimisil ihbarnamesine karşı itiraz veya ecrimisil ihbarnamesinin iptali için dava açılırken, “İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası” yazımızda belirtilen prosedürlere uygun davranılması gerekir.
2. Taşınmaz Tespit Tutanağında Bulunması Gereken Unsurlar
İdare tarafından, kamuya ait bir taşınmazın haksız şekilde işgal edildiğinin öğrenilmesi üzerine, gerekli tetkik ve incelemeler yapılarak, konuya ilişkin Taşınmaz Tespit Tutanağı düzenlenir. Taşınmaz Tespit Tutanağı, ecrimisil bedelinin, bu bedeli ödemesi için işgalciye tanınan sürenin ve ödeme yapılmazsa idarenin yasal yollara başvurabileceği gibi bilgilerin işgalciye bildirildiği idari işlemdir. Buradan hareketle, ecrimisil ihbarnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için, kendisine dayanak oluşturan Taşınmaz Tespit Tutanağının hukuka uygun olması gerekir. Tutanakta mutlaka bulunması gereken zorunlu unsurlar, sınırlı sayıda olmamak üzere, Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336)’nin 5. maddesinin 1. fıkrasında listelenmiştir. Buna göre; Taşınmaz Tespit Tutanağının hukuken geçerli sayılabilmesi için ihtiva etmesi gereken zorunlu unsurlar şunlardır:
- İşgalin başlangıç tarihi,
- Taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü,
- İşgalcileri,
- Kullanım amacı,
- Ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgiler
Bu bilgilerden birinin bile eksik olduğu bir Taşınmaz Tespit Tutanağı hukuken geçersiz hale gelir. Dolayısıyla, geçeriz olan tutanağa dayanılarak düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi de en başından itibaren sakat hale gelecek olup bu sebeple bile ecrimisil ihbarnamesi iptal edilebilir.
3. Ecrimisil İhbarnamesinde Bulunması Gereken Unsurlar
Taşınmaz Tespit Tutanağı uyarınca, haksız işgalin tespit edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, yetkili komisyonca, taşınmaza dair ecrimisil bedeli tespit edilmelidir.
Ecrimisil ihbarnamesinde;
- İşgalcinin adı,
- T.C. kimlik numarası ve adresi,
- İşgale konu taşınmazın adresi,
- İdarenin ilgili taşınmazdaki hissesi/m2’si,
- İşgal edilen yerin yüzölçümü,
- İşgalin niteliği,
- Tespit edilen aylık ecrimisil bedeli,
- İhbarnameye dayanak olan komisyon kararının tarih ve numarası,
- Talep edilen toplam ecrimisil bedeli ve bu borcun ait olduğu dönem bilgileri,
- Ecrimisil bedelini ödemek için işgalciye tanınan süre,
- Süresi içinde ecrimisil bedelinin ödenmemesi halinde idarenin tahliye hakkına sahip olduğu ve gecikme zammıyla beraber cebri icra yoluyla tahsil edebileceği
gibi bilgilerin bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde, ecrimisil ihbarnamesinin şekil unsuru bakımından sakatlığı iddiasıyla ecrimisil ihbarnamesini iptali davası açılabilecektir.
4. Ecrimisil İhbarnamesinde Yetki
Bir kamu taşınmazında, idarenin izni dışında haksız işgal olduğu tespit edilirse, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde idari komisyon tarafından taşınmazın ecrimisil bedeli tespit edilir. İlgili taşınmaz Hazine’ye aitse, yetkili komisyon Bedel Tespit Komisyonu olacak iken, belediyeye ait ise Başkanlık Değerleme Komisyonu yetkilidir.
Yetkili komisyonun, tüm üyelerin varlığında toplanması yasal bir zorunluluktur. Başka bir deyişle, eksik sayıda komisyon üyesiyle verilen ecrimisil bedelinin tespitine dair karar, yetki bakımından sakat hale gelir.
Yine komisyonda hiçbir üyenin karamsar oy kullanamayacağı, bir diğer yasal zorunluluk olup bu kural hilafına verilen karar da hukuka aykırı hale gelecektir. Yetki bakımından sakat ecrimisil ihbarnamesinin iptali talebiyle idari yargıda dava açılması mümkündür.
5. Ecrimisil Bedeli Tespiti
Yetkili komisyonca bir taşınmazın ecrimisil bedeli belirlenirken yeterli kapsamda inceleme ve değerlendirme yapılması gerektiği, hem mevzuatta hem de yerleşik içtihatlarda açıkça hükme bağlanmıştır. Buna göre, durumun gereklerine göre daha kapsamlı bilgilere değinmek de gerekebileceği gibi, ecrimisil bedeli tespitinde komisyonun mutlaka hesaba katması gereken unsurlar şu şekilde listelenebilir:
- İmar durumu,
- Yüzölçümü,
- Niteliği,
- Verimi (tarım arazilerinde),
- Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı,
- Konumu,
- Taşınmazın kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği.
Komisyon, taşınmazın yukarıdaki özelliklerine uygun şekilde bir emsal araştırması yapmakla mükelleftir. Yine, ilgili taşınmaza yakın konumda olup benzer özellikleri ihtiva eden taşınmazlara uygulanan kira veya ecrimisil bedelleri, yeni yapılan tespitte mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Dahası, komisyon, ilgili taşınmaz hakkında bilgi sahibi olması beklenen belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşların veya bilirkişilerin de görüşlerini almalıdır. Bu özellikleri taşımaksızın tespit edilen ecrimisil bedeli, hukuka aykırı olacak ve ecrimisil ihbarnamesinin iptali davasına konu edilmesi mümkün hale gelecektir.
6. Ecrimisil Tespit ve Talebine Konu Edilebilecek İşgal Dönemi
Taşınmazın ecrimisil tespitinin, yılda en az 1 kere yapılması gerekmekte olup her halükarda 5 yıl içinde en az 1 kere ecrimisil tespiti yapılması yasal bir zorunluluktur. Başka bir deyişle, 5 yıldan uzun süreli ecrimisil tespitinin düzenlendiği ecrimisil ihbarnameleri hukuka aykırı olacaktır.
7. Taşınmazın Ecrimisil Bedelindeki Fahiş Artış ve Değişiklik Yapılması
Ecrimisil bedellerine dair en sık yaşanan uyuşmazlıklarda biri, taşınmaz aynı şekilde kullanılmaya devam ettiği halde, ecrimisil bedelinde fahiş artırım yapılması durumudur. Başkaca bir hukuki gerekçe oluşmadığı halde, yıllardır aynı amaçla kullanılan taşınmazın ecrimisil bedeli kat be kat artırılmışsa, yapılan bu artırım hukuka aykırı olacaktır.
Buna göre, taşınmazı aynı şekilde kullanmaya devam eden işgalci konumundaki kişiler, önceki dönemlerin ecrimisil bedellerine kıyasla fahiş miktarda artırım yapılan yeni ecrimisil bedellerinin iptalini isteyebilir.
8. Üzerine Kamusal Amaca Hizmet Eden Tesis Yapılan Taşınmazlar
Kuruluş kanunlarıyla kamu hizmetine tahsis edilen bir Hazine taşınmazının üzerine, ticari amaç güdülmeksizin yalnızca kamusal hizmet bağlamında sosyal, kültürel, sportif gibi amaçlara hizmet eden tesisler yapılabilir. Uygulamada, bu yapıların izinsiz şekilde yapılması halinde, Yetkili İdarece, bu tesislere dair tahsis veya devir talebinin uygunluğuna karar verildiği durumlara sıklıkla rastlanabilmektedir. Bu durumlarda, bu tesislere ilişkin idari ecrimisil takibatı yapılmaz. Tahsis veya devir gerçekleşirse, geçmiş dönemlere dair tahakkuk eden idari ecrimisil bedellerinin tahsili yoluna gidilmemekle beraber, ödenmiş olan idari ecrimisil bedelleri iade edilmez.
İdari ecrimisile konu taşınmazların, kendisine tahsis yapılan idare tarafından kiraya verilmesi halinde, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde kiracıya ve tahsisli idareye birer yazı gönderilir. Bu yazıyla, kiralamaya dair talepte bulunulmaz ya da kiralama talebi reddedilirse, taşınmazın tahliye edileceği bildirilir. Yazının devamında, tahsisli idarenin tahsil etmesi beklenen kira bedellerinin geriye dönük olarak hesaplanarak 15 gün içinde Hazineye ödenmesi gerektiği, aksi takdirde yasal yollara başvurulabileceği belirtilir.
Tüm bunların yanı sıra, tahsisli idare, herhangi bir kira bedeli almaksızın taşınmazı üçüncü kişilere kullandırıyorsa, yukarıda izah edilen prosedürlere uygun şekilde idari ecrimisil tespit edilerek tahsilat yoluna gidilir.
9. Ecrimisil İhbarnamesine Karşı İtiraz Yolu
Kendisine tebliğ edilen ecrimisil ihbarnamesinin hatalı olduğunu düşünen ilgili kişi, ihbarnameyi gönderen idareye, tebliğden itibaren 30 gün içinde itiraz dilekçesi vererek düzeltme talebinde bulunabilir. İdare tarafından, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde düzeltme talebi hakkında bir karar verilir. Düzeltme talebini değerlendiren komisyonların, gerektiği hallerde yerinde inceleme yapma veya yaptırma yetkileri vardır. Ayrıca, bu komisyonlar, Taşınmaz Tespit Komisyonu’yla benzer şekilde, üye tam sayısıyla toplanma, çoğunluk sayısıyla karar alma, çekimser oy kullanamama gibi niteliklere sahip olmak zorundadır. Düzeltme talebine dair komisyonların verdikleri karar, kesin olup, idareye karşı başka bir itirazda bulunulması mümkün değildir.
Ecrimisil ihbarnamesinin iptali davası açmak isteyen birinin öncelikle itiraz yoluna başvurması zorunlu değildir.
10. Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Davası
Kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğindeki ecrimisil ihbarnamesinin, yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az biri bakımından sakat olduğu iddiasıyla iptali talep edilebilir. Bunun için, ecrimisil ihbarnamesini düzenleyen idareye karşı, idarenin bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi’nde ecrimisil ihbarnamesinin iptali davası açılmalıdır.
Dava açmak için hak düşürücü nitelikteki zamanaşımı süresi, ecrimisil ihbarnamesinin tebliğ tarihinden itibaren 60 gündür.
Buna karşın, idareye karşı öncelikle itiraz yoluna başvurulması halinde, dava açma süresi durur. Düzeltme talebine dair idarece verilecek olası bir ret kararı üzerine, durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden devam eder.
Diğer taraftan, kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar için de üçüncü kişilerce haksız şekilde işgal edildikleri gerekçesiyle ecrimisil talep edilmesi mümkündür. Bu durumda izlenebilecek hukuki yollara ilişkin detaylı bilgi için “Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
