
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Taşınmazının, izni dışında kullanıldığını tespit eden malik, haksız işgalden dolayı herhangi bir zararı olup olmadığına veya işgal edenin kusur durumuna bakılmaksızın, işgalciden tazminat talep edebilmektedir. Malikin talep edebileceği bu tazminat, “haksız işgal tazminatı” ya da “ecrimisil” olarak adlandırılmaktadır. Ecrimisil özel mülkiyete konu taşınmazlara ilişkin olarak istenebileceği gibi kamuya ait taşınmazlarda da ecrimisil isteminde bulunulabilir. Kamu taşınmazlarına ilişkin olarak kamu kurumları tarafından “idari ecrimisil” talebiyle ecrimisil ihbarnamesi gönderilmekte olup şartları varsa ecrimisil ihbarnamesinin iptali için idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Yazı İçeriği
1. İdari İşlem Olarak Ecrimisil İhbarnamesi
2. Taşınmaz Tespit Tutanağında Bulunması Gereken Unsurlar
3. Ecrimisil İhbarnamesinde Bulunması Gereken Unsurlar
4. Ecrimisil İhbarnamesinde Yetki
5. Ecrimisil Bedeli Tespiti
6. Ecrimisil Tespit ve Talebine Konu Edilebilecek İşgal Dönemi
7. Taşınmazın Ecrimisil Bedelindeki Fahiş Artış ve Değişiklik Yapılması
8. Üzerine Kamusal Amaca Hizmet Eden Tesis Yapılan Taşınmazlar
9. Ecrimisil İhbarnamesine Karşı İtiraz Yolu
10. Ecrimisil İhbarnamesinin İptali Davası
Uygulamada, kamuya ait taşınmazlar için Büyükşehir Belediyeleri, İl Belediyeleri, İlçe Belediyeleri, Milli Emlak ve Valilikler tarafından çok sık olarak ecrimisil talep edildiği görülmektedir. “İdari ecrimisil” olarak da adlandırılan bu tazminata ve ecrimisil ihbarnamesi düzenlenirken uyulması gereken şartlara ilişkin detaylı bilgi için “İdari Ecrimisil Nedir? Nasıl Tespit Edilir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
İdare tarafından düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi, genel anlamda idare tarafından yapılan kesin ve uygulanabilir bir işlem olduğundan idari işlem niteliğindedir. Bu sebeple ecrimisil ihbarnamesine karşı itiraz veya ecrimisil ihbarnamesinin iptali için dava açılırken, “İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası” yazımızda belirtilen prosedürlere uygun davranılması gerekir.
İdare tarafından, kamuya ait bir taşınmazın haksız şekilde işgal edildiğinin öğrenilmesi üzerine, gerekli tetkik ve incelemeler yapılarak, konuya ilişkin Taşınmaz Tespit Tutanağı düzenlenir. Taşınmaz Tespit Tutanağı, ecrimisil bedelinin, bu bedeli ödemesi için işgalciye tanınan sürenin ve ödeme yapılmazsa idarenin yasal yollara başvurabileceği gibi bilgilerin işgalciye bildirildiği idari işlemdir. Buradan hareketle, ecrimisil ihbarnamesinin hukuken geçerli olabilmesi için, kendisine dayanak oluşturan Taşınmaz Tespit Tutanağının hukuka uygun olması gerekir. Tutanakta mutlaka bulunması gereken zorunlu unsurlar, sınırlı sayıda olmamak üzere, Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336)’nin 5. maddesinin 1. fıkrasında listelenmiştir. Buna göre; Taşınmaz Tespit Tutanağının hukuken geçerli sayılabilmesi için ihtiva etmesi gereken zorunlu unsurlar şunlardır:
Bu bilgilerden birinin bile eksik olduğu bir Taşınmaz Tespit Tutanağı hukuken geçersiz hale gelir. Dolayısıyla, geçeriz olan tutanağa dayanılarak düzenlenen ecrimisil ihbarnamesi de en başından itibaren sakat hale gelecek olup bu sebeple bile ecrimisil ihbarnamesi iptal edilebilir.
Taşınmaz Tespit Tutanağı uyarınca, haksız işgalin tespit edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, yetkili komisyonca, taşınmaza dair ecrimisil bedeli tespit edilmelidir.
Ecrimisil ihbarnamesinde;
gibi bilgilerin bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde, ecrimisil ihbarnamesinin şekil unsuru bakımından sakatlığı iddiasıyla ecrimisil ihbarnamesini iptali davası açılabilecektir.
Bir kamu taşınmazında, idarenin izni dışında haksız işgal olduğu tespit edilirse, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde idari komisyon tarafından taşınmazın ecrimisil bedeli tespit edilir. İlgili taşınmaz Hazine’ye aitse, yetkili komisyon Bedel Tespit Komisyonu olacak iken, belediyeye ait ise Başkanlık Değerleme Komisyonu yetkilidir.
Yetkili komisyonun, tüm üyelerin varlığında toplanması yasal bir zorunluluktur. Başka bir deyişle, eksik sayıda komisyon üyesiyle verilen ecrimisil bedelinin tespitine dair karar, yetki bakımından sakat hale gelir.
Yine komisyonda hiçbir üyenin karamsar oy kullanamayacağı, bir diğer yasal zorunluluk olup bu kural hilafına verilen karar da hukuka aykırı hale gelecektir. Yetki bakımından sakat ecrimisil ihbarnamesinin iptali talebiyle idari yargıda dava açılması mümkündür.
Yetkili komisyonca bir taşınmazın ecrimisil bedeli belirlenirken yeterli kapsamda inceleme ve değerlendirme yapılması gerektiği, hem mevzuatta hem de yerleşik içtihatlarda açıkça hükme bağlanmıştır. Buna göre, durumun gereklerine göre daha kapsamlı bilgilere değinmek de gerekebileceği gibi, ecrimisil bedeli tespitinde komisyonun mutlaka hesaba katması gereken unsurlar şu şekilde listelenebilir:
Komisyon, taşınmazın yukarıdaki özelliklerine uygun şekilde bir emsal araştırması yapmakla mükelleftir. Yine, ilgili taşınmaza yakın konumda olup benzer özellikleri ihtiva eden taşınmazlara uygulanan kira veya ecrimisil bedelleri, yeni yapılan tespitte mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Dahası, komisyon, ilgili taşınmaz hakkında bilgi sahibi olması beklenen belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşların veya bilirkişilerin de görüşlerini almalıdır. Bu özellikleri taşımaksızın tespit edilen ecrimisil bedeli, hukuka aykırı olacak ve ecrimisil ihbarnamesinin iptali davasına konu edilmesi mümkün hale gelecektir.
Taşınmazın ecrimisil tespitinin, yılda en az 1 kere yapılması gerekmekte olup her halükarda 5 yıl içinde en az 1 kere ecrimisil tespiti yapılması yasal bir zorunluluktur. Başka bir deyişle, 5 yıldan uzun süreli ecrimisil tespitinin düzenlendiği ecrimisil ihbarnameleri hukuka aykırı olacaktır.
Ecrimisil bedellerine dair en sık yaşanan uyuşmazlıklarda biri, taşınmaz aynı şekilde kullanılmaya devam ettiği halde, ecrimisil bedelinde fahiş artırım yapılması durumudur. Başkaca bir hukuki gerekçe oluşmadığı halde, yıllardır aynı amaçla kullanılan taşınmazın ecrimisil bedeli kat be kat artırılmışsa, yapılan bu artırım hukuka aykırı olacaktır.
Buna göre, taşınmazı aynı şekilde kullanmaya devam eden işgalci konumundaki kişiler, önceki dönemlerin ecrimisil bedellerine kıyasla fahiş miktarda artırım yapılan yeni ecrimisil bedellerinin iptalini isteyebilir.
Kuruluş kanunlarıyla kamu hizmetine tahsis edilen bir Hazine taşınmazının üzerine, ticari amaç güdülmeksizin yalnızca kamusal hizmet bağlamında sosyal, kültürel, sportif gibi amaçlara hizmet eden tesisler yapılabilir. Uygulamada, bu yapıların izinsiz şekilde yapılması halinde, Yetkili İdarece, bu tesislere dair tahsis veya devir talebinin uygunluğuna karar verildiği durumlara sıklıkla rastlanabilmektedir. Bu durumlarda, bu tesislere ilişkin idari ecrimisil takibatı yapılmaz. Tahsis veya devir gerçekleşirse, geçmiş dönemlere dair tahakkuk eden idari ecrimisil bedellerinin tahsili yoluna gidilmemekle beraber, ödenmiş olan idari ecrimisil bedelleri iade edilmez.
İdari ecrimisile konu taşınmazların, kendisine tahsis yapılan idare tarafından kiraya verilmesi halinde, tespit tarihinden itibaren 15 gün içinde kiracıya ve tahsisli idareye birer yazı gönderilir. Bu yazıyla, kiralamaya dair talepte bulunulmaz ya da kiralama talebi reddedilirse, taşınmazın tahliye edileceği bildirilir. Yazının devamında, tahsisli idarenin tahsil etmesi beklenen kira bedellerinin geriye dönük olarak hesaplanarak 15 gün içinde Hazineye ödenmesi gerektiği, aksi takdirde yasal yollara başvurulabileceği belirtilir.
Tüm bunların yanı sıra, tahsisli idare, herhangi bir kira bedeli almaksızın taşınmazı üçüncü kişilere kullandırıyorsa, yukarıda izah edilen prosedürlere uygun şekilde idari ecrimisil tespit edilerek tahsilat yoluna gidilir.
Kendisine tebliğ edilen ecrimisil ihbarnamesinin hatalı olduğunu düşünen ilgili kişi, ihbarnameyi gönderen idareye, tebliğden itibaren 30 gün içinde itiraz dilekçesi vererek düzeltme talebinde bulunabilir. İdare tarafından, başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde düzeltme talebi hakkında bir karar verilir. Düzeltme talebini değerlendiren komisyonların, gerektiği hallerde yerinde inceleme yapma veya yaptırma yetkileri vardır. Ayrıca, bu komisyonlar, Taşınmaz Tespit Komisyonu’yla benzer şekilde, üye tam sayısıyla toplanma, çoğunluk sayısıyla karar alma, çekimser oy kullanamama gibi niteliklere sahip olmak zorundadır. Düzeltme talebine dair komisyonların verdikleri karar, kesin olup, idareye karşı başka bir itirazda bulunulması mümkün değildir.
Ecrimisil ihbarnamesinin iptali davası açmak isteyen birinin öncelikle itiraz yoluna başvurması zorunlu değildir.
Kesin ve uygulanabilir bir idari işlem niteliğindeki ecrimisil ihbarnamesinin, yetki, sebep, şekil, konu, amaç unsurlarından en az biri bakımından sakat olduğu iddiasıyla iptali talep edilebilir. Bunun için, ecrimisil ihbarnamesini düzenleyen idareye karşı, idarenin bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi’nde ecrimisil ihbarnamesinin iptali davası açılmalıdır.
Dava açmak için hak düşürücü nitelikteki zamanaşımı süresi, ecrimisil ihbarnamesinin tebliğ tarihinden itibaren 60 gündür.
Buna karşın, idareye karşı öncelikle itiraz yoluna başvurulması halinde, dava açma süresi durur. Düzeltme talebine dair idarece verilecek olası bir ret kararı üzerine, durmuş olan dava açma süresi kaldığı yerden devam eder.
Diğer taraftan, kişilerin özel mülkiyetinde bulunan taşınmazlar için de üçüncü kişilerce haksız şekilde işgal edildikleri gerekçesiyle ecrimisil talep edilmesi mümkündür. Bu durumda izlenebilecek hukuki yollara ilişkin detaylı bilgi için “Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.