İdari Ecrimisil Nedir? Nasıl Tespit Edilir?

İDARİ ECRİMİSİL NEDİR? NASIL TESPİT EDİLİR? BELEDİYELER ECRİMİSİL BEDELİNİ NASIL TESPİT EDER?

Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336)’nin “Tanımlar” başlıklı 4.maddesinin 1-c bendinde yapılan tanımlamaya göre ecrimisil, “hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın İdarece talep edilen tazminat” anlamına gelmektedir.

Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336)’ne ulaşmak için bkz.

Taşınmaz Tespit Tutanağında Bulunması Gereken Unsurlar

Buna göre, idare tarafından, Hazineye ait bir taşınmazın 3.kişilerce işgal edildiğinin öğrenilmesi halinde, ilgili taşınmaza dair bir “Taşınmaz Tespit Tutanağı” tanzim edilir. Taşınmaz Tespit Tutanağında bulunması gereken birtakım zorunlu unsurlar, Milli Emlak Tebliği (Sıra No:336)’nin 5. maddesinin 1. fıkrasında tek tek sıralanmış olup şu şekilde özetlenebilir:

• İşgalin başlangıç tarihi, 
• Taşınmazın işgale veya kullanıma konu olan yüzölçümü, 
• İşgalcileri, 
• Kullanım amacı, 
• Ecrimisil takdirinde yararlanılabilecek bilgiler ile bilinmesinde yarar görülen diğer bilgiler.

Taşınmaz Tespit Tutanağının ve bu tutanağa dayanılarak tanzim edilen ecrimisil ihbarnamesinin yasal olarak “geçerli” sayılabilmesi için, yukarıda listelenen unsurların eksiksiz şekilde ilgili tutanakta belirtilmesi gerekir. Başka bir deyişle, listede yer alan bilgilerden birinin bile eksik olduğu Taşınmaz Tespit Tutanakları, hukuka aykırı kabul edilecek olup, buna dayanılarak düzenlenen ecrimisil ihbarnamesinin iptali talep edilebilecektir.

Ecrimisil Bedelini Tespit Edilen Komisyonun Toplanma ve Karar Verme Kuralları

Hazineye ait bir taşınmazın işgal edildiğinin idarece öğrenildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, idarenin yetkilendirdiği Bedel Tespit Komisyonu tarafından, taşınmazın ecrimisil bedeli tespit edilir. Ecrimisil bedel tespitinde bulunan Bedel Tespit Komisyonunun, eksiksiz şekilde, yani tüm komisyon üyelerinin varlığında toplanması gerekmektedir. Alınan kararlarda ise, komisyon üye sayısının oy çoğunluğu gerekli ve yeterli olup, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 18.maddesinde açıkça düzenlendiği üzere, karamsar oy kullanılması mümkün değildir.

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’e ulaşmak için bkz.

Ecrimisil tespitine konu taşınmazın, 

• Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunması, 
• Özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunması
• Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait bulunması

gibi hallerde ise, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun Ecrimisil ve tahliye başlıklı 75.maddesinde açıkça düzenlendiği üzere, taşınmaz ve değerleme konusunda uzman 3 kişiden oluşan bir komisyon tarafından inceleme ve değerlendirme yapılır.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na ulaşmak için bkz.

Ecrisimil Bedelinin Tespitinde Uyulması Gereken Kurallar

Komisyonca, ecrimisil bedelinin tespiti yapılırken, yukarıda bahsi geçen Taşınmaz Tespit Tutanağı baz alınacaktır. Ayrıca bu süreçte uyulması gereken bir diğer kural, tespit tarihinden itibaren geriye doğru en fazla 5 yıllık ecrimisil bedelinin tespit ve takdir edilebileceğidir. 5 yıldan uzun süreli bir döneme dair düzenlenen ecrimisil ihbarnameleri, hukuka aykırı olacağından itiraza veya iptal davalarına konu edilebilecektir.

Ecrimisil tespiti işleminin en az yılda 1 defa yapılabileceği ve her halükarda 5 yıl içinde bir veya daha fazla kez yapılması gerektiği, Milli Emlak Tebliği’nin 5. maddesinin 2. fıkrasında açıkça düzenlenen bir diğer unsurdur.

Ecrimisil bedeli belirlenirken, komisyonun mutlaka göz önünde bulundurması gereken ve sınırlı sayıda olmayacak şekilde mevzuatta sayılan birtakım unsurlar vardır. Buna göre, taşınmazın;

• İmar durumu, 
• Yüzölçümü, 
• Niteliği, 
• Verimi (tarım arazilerinde), 
• Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, 
• Konumu, 
• Taşınmazın kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği

gibi özelliklerinin, ilgili taşınmaza yakın bir konumda bulunan ve emsal nitelikleri haiz başkaca taşınmazların kira veya ecrimisil bedelleri ile kıyaslanması suretiyle bir değerlendirme yapılması gerekmektedir. Keza, ilgili taşınmazlar hakkında bilgi sahibi olması beklenen belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşların veya bilirkişilerin de görüşlerinin alınması ve varsa emsal kesinleşmiş yargı kararları ışığında bir tespit yapılması gerektiği, gerek mevzuat düzenlemelerinde gerekse yerleşik içtihatlarda açıkça hükme bağlanmıştır. Bu hususlar göz ardı edilerek tanzim edilen ecrimisil ihbarnamelerinin hukuken geçerli kabul edilemeyeceği aşağıda emsaline yer verilen yerleşik içtihatlarla sabittir:

DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURULU
E. 2019/2448, K. 2019/5440, T. 11.11.2019
Ecrimisilin; işgal nedeniyle alınan bir tazminat olduğu, ecrimisil tutarının hesaplanmasında; taşınmazın mevkii, kullanım şekli, elde edilen gelir, altyapı, ulaşım kolaylığı gibi tüm faktörlerin etkili olduğu dikkate alındığında, bilirkişilerce ecrimisil bedelinin emsal bir taşınmaza göre değerlendirilmesi, bu emsalin taşınmaza en yakın özellikleri taşıyan nitelikte olması gerektiği kuşkusuzdur.

Taşınmazın Kullanım Niteliğinin Değişip Değişmediğinin Tespiti

Ecrimisil bedellerinin tespitinde üzerinde durulması gereken bir diğer husus ise, bir taşınmazın, aynı amaçlarla kullanıldığı önceki dönemlerdeki ecrimisil bedellerine uygun bir değerlendirme yapılması gerektiğidir. Başka bir deyişle, kullanım amacı değişmeyen bir taşınmazın ecrimisil bedelinin, önceki dönemlere kıyasla fahiş miktarda değiştirilmesi, yerleşik içtihatlarda hukuka uygun bulunmamaktadır. Konuyu daha net bir şekilde ifade edebilmek adına bir örnekle açıklamak gerekirse, önceki dönemlerde büfe olarak kullanılan bir taşınmaz, bir süredir lokanta olarak işletilmekteyse, kullanım niteliğinin değiştirildiği tarihten sonraki ecrimisil bedelleri “lokanta” emsalleri üzerinden yapılacak yeni araştırmaya göre güncellenebilecektir. Diğer taraftan, taşınmaz halen büfe olarak kullanılmaya devam ediyorsa, ecrimisil bedelinde enflasyon, rayiç bedel gibi genel değişiklikler uyarınca bir uyarlama yapılabilecek, başkaca bir hukuki dayanak yok ise, bunların ötesinde yapılan fahiş değişiklikler hukuka aykırı kabul edilebilecektir. Bu hususa dair emsal bir karara değinilecek olursa:

DANIŞTAY 10. DAİRE
E. 2018/744, K. 2019/7544, T. 7.11.2019
Bu durumda, ecrimisil bedelinin belirlenmesinde taşınmazın aynı nitelikte kullanılmasından kaynaklanan önceki dönem ecrimisil bedelleri ve emsal ecrimisil bedelleri, kira bedelleri, davalı idarenin kıymet takdirine esas taşınmaz ile mukayese edilmek suretiyle ve taşınmazın emlak vergi değerinin %3’ünden az olmayacak şekilde karar verilmesi gerekirken,(…)

Ecrimisil Bedeli Tahsil Edilebilmesi İçin İdarenin Zarara Uğraması ya da İşgalcinin Kusurlu Olması Gerekir Mi?

Ecrimisil bedelinin tahsil edilebilmesi için idarenin söz konusu haksız işgal dolayısıyla zarara uğrayıp uğramadığı yahut, işgalci kişinin kusurlu olup olmadığı önemsizdir. Diğer taraftan, ecrimisile konu taşınmazın hangi amaçla ve ne şekilde kullanıldığı, gerek fiilen gerekse hukuken hangi durumda olduğu ve işgalcisine gelir sağlayıp sağlayamadığı gibi hususlar, ecrimisil bedelinin tespitinde mutlaka hesaba katılmalıdır.

Üzerine Kamusal Amaca Hizmet Eden Tesis Yapılan Taşınmazlar

Kuruluş kanunlarıyla kamu hizmetine tahsis edilen bir Hazine taşınmazının üzerine, ticari amaç güdülmeksizin yalnızca kamusal hizmet bağlamında sosyal, kültürel, sportif gibi amaçlara hizmet eden tesisler izinsiz şekilde yapılır ve bu tesislere dair tahsis veya devir talebinin Yetkili İdarece uygunluğuna karar verilir ise ecrimisil takibatı yapılmaz. Bu taleplerin nihayetinde tahsis veya devir gerçekleşir ise, geçmiş dönemlere dair tahakkuk eden ecrimisil bedellerinin tahsili yoluna gidilmemekle beraber, ödenmiş olan ecrimisil bedelleri iade edilmez.

Tahsisli İdare Ecrimisile Konu Taşınmazı İzinsiz Şekilde Kiraya Verir İse;

Ecrimisile konu taşınmazların, kendisine tahsis yapılan idare tarafından kiraya verilmesi halinde ise, bu durumun tespit edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde hem kiracı hem de tahsisli idareye gönderilen bir yazı ile, kiralamaya dair talepte bulunulmaz ya da kiralama talebi reddedilirse, taşınmazın tahliye edileceği ve tahsisli idarenin tahsil etmesi beklenen kira bedellerinin geriye dönük olarak hesaplanarak 15 gün içinde Hazineye ödenmesi gerektiği, aksi takdirde yasal yollara başvurulabileceği bildirilmektedir. İşbu bildirimin hukuken geçerli sayılabilmesi için tüm bu açıklamaları içermesi gerekmektedir. 15 günün sonunda ödeme yapılmamış ise, hem kiracının hem de tahsisli idarenin müştereken ve müteselsil sorumlu olduğundan bahisle yasal yollara gidilmesinin yanı sıra;

• Ödeme süresinin bitim tarihinden itibaren işgal devam ediyorsa,
• Yetkili İdare nezdinde kiralanması için talepte bulunulmamışsa,
• Kiralama talebi uygun görülmemişse

taşınmazın tahliye işlemleri başlatılır. Tüm bunların yanı sıra, tahsisli idare, herhangi bir kira bedeli almaksızın taşınmazı üçüncü kişilere kullandırıyor ise, yukarıda izah edilen proserdürlere uygun şekilde ecrimisil tespit edilerek tahsilat yoluna gidilir. 

Ecrimisil bedelinin ne demek olduğuna ve bedelin tespit ve tahsilinde izlenmesi gereken yollara değinilmiş işbu hukuki yazımızın yanı sıra, ecrisimil ihbarnamesinin iptali için yapılması gerekenler hakkında daha detaylı bilgi almak için “Ecrimisil İhbarnamesinin İptali” yazımıza göz atabilirsiniz.