
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
İDARİ ECRİMİSİL NEDİR? NASIL TESPİT EDİLİR? BELEDİYELER ECRİMİSİL BEDELİNİ NASIL TESPİT EDER?
Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336)’nin “Tanımlar” başlıklı 4.maddesinin 1-c bendinde yapılan tanımlamaya göre ecrimisil, “hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın İdarece talep edilen tazminat” anlamına gelmektedir.
Milli Emlak Genel Tebliği (Sıra No:336)’ne ulaşmak için bkz.
Taşınmaz Tespit Tutanağında Bulunması Gereken Unsurlar
Buna göre, idare tarafından, Hazineye ait bir taşınmazın 3.kişilerce işgal edildiğinin öğrenilmesi halinde, ilgili taşınmaza dair bir “Taşınmaz Tespit Tutanağı” tanzim edilir. Taşınmaz Tespit Tutanağında bulunması gereken birtakım zorunlu unsurlar, Milli Emlak Tebliği (Sıra No:336)’nin 5. maddesinin 1. fıkrasında tek tek sıralanmış olup şu şekilde özetlenebilir:
Taşınmaz Tespit Tutanağının ve bu tutanağa dayanılarak tanzim edilen ecrimisil ihbarnamesinin yasal olarak “geçerli” sayılabilmesi için, yukarıda listelenen unsurların eksiksiz şekilde ilgili tutanakta belirtilmesi gerekir. Başka bir deyişle, listede yer alan bilgilerden birinin bile eksik olduğu Taşınmaz Tespit Tutanakları, hukuka aykırı kabul edilecek olup, buna dayanılarak düzenlenen ecrimisil ihbarnamesinin iptali talep edilebilecektir.
Ecrimisil Bedelini Tespit Edilen Komisyonun Toplanma ve Karar Verme Kuralları
Hazineye ait bir taşınmazın işgal edildiğinin idarece öğrenildiği tarihten itibaren 15 gün içinde, idarenin yetkilendirdiği Bedel Tespit Komisyonu tarafından, taşınmazın ecrimisil bedeli tespit edilir. Ecrimisil bedel tespitinde bulunan Bedel Tespit Komisyonunun, eksiksiz şekilde, yani tüm komisyon üyelerinin varlığında toplanması gerekmektedir. Alınan kararlarda ise, komisyon üye sayısının oy çoğunluğu gerekli ve yeterli olup, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’in 18.maddesinde açıkça düzenlendiği üzere, karamsar oy kullanılması mümkün değildir.
Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik’e ulaşmak için bkz.
Ecrimisil tespitine konu taşınmazın,
gibi hallerde ise, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun Ecrimisil ve tahliye başlıklı 75.maddesinde açıkça düzenlendiği üzere, taşınmaz ve değerleme konusunda uzman 3 kişiden oluşan bir komisyon tarafından inceleme ve değerlendirme yapılır.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na ulaşmak için bkz.
Ecrisimil Bedelinin Tespitinde Uyulması Gereken Kurallar
Komisyonca, ecrimisil bedelinin tespiti yapılırken, yukarıda bahsi geçen Taşınmaz Tespit Tutanağı baz alınacaktır. Ayrıca bu süreçte uyulması gereken bir diğer kural, tespit tarihinden itibaren geriye doğru en fazla 5 yıllık ecrimisil bedelinin tespit ve takdir edilebileceğidir. 5 yıldan uzun süreli bir döneme dair düzenlenen ecrimisil ihbarnameleri, hukuka aykırı olacağından itiraza veya iptal davalarına konu edilebilecektir.
Ecrimisil tespiti işleminin en az yılda 1 defa yapılabileceği ve her halükarda 5 yıl içinde bir veya daha fazla kez yapılması gerektiği, Milli Emlak Tebliği’nin 5. maddesinin 2. fıkrasında açıkça düzenlenen bir diğer unsurdur.
Ecrimisil bedeli belirlenirken, komisyonun mutlaka göz önünde bulundurması gereken ve sınırlı sayıda olmayacak şekilde mevzuatta sayılan birtakım unsurlar vardır. Buna göre, taşınmazın;
gibi özelliklerinin, ilgili taşınmaza yakın bir konumda bulunan ve emsal nitelikleri haiz başkaca taşınmazların kira veya ecrimisil bedelleri ile kıyaslanması suretiyle bir değerlendirme yapılması gerekmektedir. Keza, ilgili taşınmazlar hakkında bilgi sahibi olması beklenen belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşların veya bilirkişilerin de görüşlerinin alınması ve varsa emsal kesinleşmiş yargı kararları ışığında bir tespit yapılması gerektiği, gerek mevzuat düzenlemelerinde gerekse yerleşik içtihatlarda açıkça hükme bağlanmıştır. Bu hususlar göz ardı edilerek tanzim edilen ecrimisil ihbarnamelerinin hukuken geçerli kabul edilemeyeceği aşağıda emsaline yer verilen yerleşik içtihatlarla sabittir:
DANIŞTAY İDARİ DAVA DAİRELERİ GENEL KURULU
E. 2019/2448, K. 2019/5440, T. 11.11.2019
Ecrimisilin; işgal nedeniyle alınan bir tazminat olduğu, ecrimisil tutarının hesaplanmasında; taşınmazın mevkii, kullanım şekli, elde edilen gelir, altyapı, ulaşım kolaylığı gibi tüm faktörlerin etkili olduğu dikkate alındığında, bilirkişilerce ecrimisil bedelinin emsal bir taşınmaza göre değerlendirilmesi, bu emsalin taşınmaza en yakın özellikleri taşıyan nitelikte olması gerektiği kuşkusuzdur.
Taşınmazın Kullanım Niteliğinin Değişip Değişmediğinin Tespiti
Ecrimisil bedellerinin tespitinde üzerinde durulması gereken bir diğer husus ise, bir taşınmazın, aynı amaçlarla kullanıldığı önceki dönemlerdeki ecrimisil bedellerine uygun bir değerlendirme yapılması gerektiğidir. Başka bir deyişle, kullanım amacı değişmeyen bir taşınmazın ecrimisil bedelinin, önceki dönemlere kıyasla fahiş miktarda değiştirilmesi, yerleşik içtihatlarda hukuka uygun bulunmamaktadır. Konuyu daha net bir şekilde ifade edebilmek adına bir örnekle açıklamak gerekirse, önceki dönemlerde büfe olarak kullanılan bir taşınmaz, bir süredir lokanta olarak işletilmekteyse, kullanım niteliğinin değiştirildiği tarihten sonraki ecrimisil bedelleri “lokanta” emsalleri üzerinden yapılacak yeni araştırmaya göre güncellenebilecektir. Diğer taraftan, taşınmaz halen büfe olarak kullanılmaya devam ediyorsa, ecrimisil bedelinde enflasyon, rayiç bedel gibi genel değişiklikler uyarınca bir uyarlama yapılabilecek, başkaca bir hukuki dayanak yok ise, bunların ötesinde yapılan fahiş değişiklikler hukuka aykırı kabul edilebilecektir. Bu hususa dair emsal bir karara değinilecek olursa:
DANIŞTAY 10. DAİRE
E. 2018/744, K. 2019/7544, T. 7.11.2019
Bu durumda, ecrimisil bedelinin belirlenmesinde taşınmazın aynı nitelikte kullanılmasından kaynaklanan önceki dönem ecrimisil bedelleri ve emsal ecrimisil bedelleri, kira bedelleri, davalı idarenin kıymet takdirine esas taşınmaz ile mukayese edilmek suretiyle ve taşınmazın emlak vergi değerinin %3’ünden az olmayacak şekilde karar verilmesi gerekirken,(…)
Ecrimisil Bedeli Tahsil Edilebilmesi İçin İdarenin Zarara Uğraması ya da İşgalcinin Kusurlu Olması Gerekir Mi?
Ecrimisil bedelinin tahsil edilebilmesi için idarenin söz konusu haksız işgal dolayısıyla zarara uğrayıp uğramadığı yahut, işgalci kişinin kusurlu olup olmadığı önemsizdir. Diğer taraftan, ecrimisile konu taşınmazın hangi amaçla ve ne şekilde kullanıldığı, gerek fiilen gerekse hukuken hangi durumda olduğu ve işgalcisine gelir sağlayıp sağlayamadığı gibi hususlar, ecrimisil bedelinin tespitinde mutlaka hesaba katılmalıdır.
Üzerine Kamusal Amaca Hizmet Eden Tesis Yapılan Taşınmazlar
Kuruluş kanunlarıyla kamu hizmetine tahsis edilen bir Hazine taşınmazının üzerine, ticari amaç güdülmeksizin yalnızca kamusal hizmet bağlamında sosyal, kültürel, sportif gibi amaçlara hizmet eden tesisler izinsiz şekilde yapılır ve bu tesislere dair tahsis veya devir talebinin Yetkili İdarece uygunluğuna karar verilir ise ecrimisil takibatı yapılmaz. Bu taleplerin nihayetinde tahsis veya devir gerçekleşir ise, geçmiş dönemlere dair tahakkuk eden ecrimisil bedellerinin tahsili yoluna gidilmemekle beraber, ödenmiş olan ecrimisil bedelleri iade edilmez.
Tahsisli İdare Ecrimisile Konu Taşınmazı İzinsiz Şekilde Kiraya Verir İse;
Ecrimisile konu taşınmazların, kendisine tahsis yapılan idare tarafından kiraya verilmesi halinde ise, bu durumun tespit edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde hem kiracı hem de tahsisli idareye gönderilen bir yazı ile, kiralamaya dair talepte bulunulmaz ya da kiralama talebi reddedilirse, taşınmazın tahliye edileceği ve tahsisli idarenin tahsil etmesi beklenen kira bedellerinin geriye dönük olarak hesaplanarak 15 gün içinde Hazineye ödenmesi gerektiği, aksi takdirde yasal yollara başvurulabileceği bildirilmektedir. İşbu bildirimin hukuken geçerli sayılabilmesi için tüm bu açıklamaları içermesi gerekmektedir. 15 günün sonunda ödeme yapılmamış ise, hem kiracının hem de tahsisli idarenin müştereken ve müteselsil sorumlu olduğundan bahisle yasal yollara gidilmesinin yanı sıra;
taşınmazın tahliye işlemleri başlatılır. Tüm bunların yanı sıra, tahsisli idare, herhangi bir kira bedeli almaksızın taşınmazı üçüncü kişilere kullandırıyor ise, yukarıda izah edilen proserdürlere uygun şekilde ecrimisil tespit edilerek tahsilat yoluna gidilir.
Ecrimisil bedelinin ne demek olduğuna ve bedelin tespit ve tahsilinde izlenmesi gereken yollara değinilmiş işbu hukuki yazımızın yanı sıra, ecrisimil ihbarnamesinin iptali için yapılması gerekenler hakkında daha detaylı bilgi almak için “Ecrimisil İhbarnamesinin İptali” yazımıza göz atabilirsiniz.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.