İmar Barışı, Müracaat Usulü ve Süreleri

İmar barışı; imar mevzuatına veya ruhsata aykırı yapılara verilecek yapı kayıt belgesiyle vatandaşların imar sorunlarının çözülmesi amacıyla gerçekleştirilen işlemdir. İmar barışıyla hedeflenen; vatandaşların devlete ihtilaflı durumunu ortadan kaldırmak; imara aykırı, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı olan yapıların kayıt altına alınması yoluyla bu yapılara yasallık kazandırmaktır.

Yazı İçeriği
1. İmar Barışına Neden İhtiyaç Duyuluyor?
2. İmar Barışından Faydalanabilecek Yapılar
3. İmar Barışı Kapsamında Kat Mülkiyetine Geçiş
4. Hazine Taşınmazı Üzerindeki Yapıların Durumu
5. İmar Barışının Sağlayacağı Faydalar
6. Müracaat Usulü ve Süreleri
7. İmar Barışı Başvurusundan Önce Yapılması Gerekenler
8. İmar Barışından Faydalanmak İçin Ödenecek Miktarı
9. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar

Ülkemizde imara aykırı yapıların %50’nin üzerinde olduğu bilinmektedir. Bu da yaklaşık olarak 13 milyon bağımsız birime tekabül etmektedir. Yapılan yasal düzenleme ile ülkemizde imar barışını sağlamak maksadı hedeflenmiştir. Yapılardaki mevcut aykırılıkların büyük çoğunluğu 1950-2000 yılları arasındaki yapılaşmalardan kaynaklanmaktadır.

1. İmar Barışına Neden İhtiyaç Duyuluyor?

Kat mülkiyetinin kurulması için maliklerin tamamının anlaşması ve imar planında; yol yeşil alan, park gibi alanların terk edilmesi gerekmektedir. Bu durumda daha önce yapı kayıt belgesi olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecektir. Bu işlemlerin sonucunda kat mülkiyetine geçen yapıların alım ve satım işlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alınan emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya başlanacağından vergi kayıpları önlenecektir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu için bina; teminat, ipotek veya her türlü bankacılık işlemlerinde değerlendirmeye alınabilecektir. Vatandaş ve belediyeler arasında ortaya çıkan imardan kaynaklı sorunlar, mahkemelerde altından kalkılamayacak kadar dosyaların birikmesine yol açmaktadır. Ayrıca belediyeler, imara aykırı yapılarla ilgili olarak yıkım işlemini birçok sebepten dolayı gerçekleştirememektedir. Vatandaşlar bu ihtilaflardan dolayı oturdukları evlerine su, elektrik ve doğalgaz bağlatamamakta ya da kaçak kullanım yapmaktadır. Konut veya işyerleri ekonomik olarak değer ifade etmemektedir. Fabrika ve konut yapıları ticari piyasalarda ipotek veya teminat olarak gösterilememektedir. İşbu sebepler doğrultusunda imar barışı sağlanması bu tip zorunlu ihtiyaçların yasal zemine oturması açısından önemli bir durumdur.

2. İmar Barışından Faydalanabilecek Yapılar

31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış, kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar İmar Barışı kapsamındadır.

Sadece Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımadanın Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu Tarihi Alan’da belirlenen yerler bu kapsamın dışındadır. Ayrıca başkasına ait taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar ile hazineye ait olup sosyal donatı için tahsisli arazi üzerindeki yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenemez.

3. İmar Barışı Kapsamında Kat Mülkiyetine Geçiş

İskân alınamadığından kat mülkiyeti kurulamayan yapılarda yapı kayıt belgesi alındıktan sonra aşağıda belirtilecek koşullarla cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir.

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra maliklerin tümünün muvafakat etmeleri ve varsa umumi hizmete ayrılan yerlere denk gelen alanların terk edilmesi şartıyla, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın tapuda bu yapıyla ilgili, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir. Yani kat mülkiyetinin kurulması için maliklerin tamamının anlaşması ve imar planında; yol yeşil alan, park gibi alanların terk edilmesi gerekmektedir. Bu durumda daha önce yapı kayıt belgesi olarak ödenen bedel kadar bir bedel daha ödenecektir.

Bu işlemlerin sonucunda kat mülkiyetine geçen yapıların alım ve satım işlemleri yasallık kazanacak ve arsa vasfından alınan emlak vergisi, yapı vasfından alınmaya başlanacağından vergi kayıpları önlenecektir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulduğu için bina; teminat, ipotek veya her türlü bankacılık işlemlerinde değerlendirmeye alınabilecektir.

4. Hazine Taşınmazı Üzerindeki Yapıların Durumu

Hazine taşınmazı üzerindeki yapılara da yapı kayıt belgesi verilebilecektir. Hazine taşınmazı üzerindeki yapı sahipleri yapı kayıt belgesi aldıktan sonra yapının bulunduğu arsayı satın almak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığına müracaat edebilecek ve yıllardır kullandıkları arsalarını rayiç bedel üzerinden satın alabileceklerdir. Bazı hususların varlığı halinde imar barışı dönemi verilen Yapı Kayıt Belgelerinin iptal edildiği görülmektedir, bu konuda daha detaylı bilgi edinmek için “İmar Barışı Yapı Kayıt Belgesinin İptali Kararına İtiraz ve Dava Yolu” isimli makalemizi inceleyebilirsiniz.

5. İmar Barışının Sağlayacağı Faydalar

İmar Barışı’ndan faydalanan ve yapı kayıt belgesi alan yapılara elektrik, su ve doğal gaz bağlanabilecektir. Yapı Kayıt Belgesi alan binalar için yıkılma endişesi son bulacaktır. Ancak depremsellik açısından yapılarda alınması gereken her türlü tedbiri malikleri alacaklardır. İmar Kanunu’na göre alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen para cezaları iptal edilecektir. Yapı kayıt sahipleri kendi mülklerini ekonomik bir değer olarak gösterebileceklerdir.

6. Müracaat Usulü ve Süreleri

Vatandaşların kendi rızası ile müracaatı ve kendi beyanı başvuruda esas alınacaktır. Müracaatlar e-devlet sistemi üzerinden veya Bakanlığın yetkilendireceği kuruluşlara başvurularak yapılacaktır. Başvurular e-devlet sistemi üzerinden takip edilebilecektir. Başvurular 2018 yılı haziran ayı içerisinde başlayacak olup 31.10. 2018 tarihine kadar devam edecektir.

Yapı kayıt belgesi başvuru bedeli; arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti üzerinden, konutlarda %3, Ticari kullanımlarda %5 oranında hesaplanacaktır. Yapının bulunduğu arsanın emlak değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri dikkate alınarak hesaplanır. Yapının yaklaşık maliyet bedeli belirlenirken ise birim maliyet bedeli;

• Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL/ m2
• 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL/m2
• 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için 1000 TL/m2
• 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL/m2
• Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar 2000 TL/m2
• Güneş Enerjisi Santralleri (GES) 100.000 TL/MW

esas alınmak suretiyle hesap yapılır.

Yapı kayıt belgesi bedeli en son 31.12.2018 tarihine kadar yatırılabilecektir. Gerek görülmesi halinde ise başvuru ve ödeme süresi Bakanlar Kurulu’nca bir yıla kadar uzatılabilecektir. Alınacak yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerli olacaktır. Yapı kayıt belgesi düzenlenen yapıların yenilenmesi durumunda yürürlükte olan imar mevzuatı hükümleri uygulanır ve düzenlenen yapı kayıt belgesi imar açısından herhangi bir kazanılmış hak sağlamaz, müktesep oluşturmaz.

7. İmar Barışı Başvurusundan Önce Yapılması Gerekenler

İmar barışı kapsamında yapılacak tüm başvuruların e-devlet sistemi üzerinden elektronik ortamda yapılması öngörülmüştür. Bu nedenle başvurudan önce, hem yapıda bulunan taşkınlıkların tam ve eksiksiz olarak belirlenip tespit edilmesi, hem de yapı kayıt belgesi için ödenecek ücretin, eksiksiz olarak yatırılması gerekmektedir. Yatırılan ücretin yanlış olması durumunda geri iadesi mümkün olmamakta, işbu ücret hazineye irat olarak kaydedilmektedir.

Arazi üzerinde bulunan yapılara ilişkin proje bulunması önem arz etmektedir. Binanın güncel durumu ile ilgili deneyimli bir mimardan, röleve yapılması talep edilmelidir. Yani binaların taşkınlık ve aykırılıklarına ilişkin olarak güncel inceleme yaptırılması gerekmektedir.

Özel bir mimar tarafından gerçekleştirilen işbu inceleme neticesinde binada bulunan aykırılıklar gerçek olarak tespit ettirilerek, yapılacak imar barışı başvurusunda gerçeğe uygun beyanlarda bulunulmuş olacaktır. Bu durum sonucunda aykırılıklar eksiksiz olarak giderilmiş ve ödenmesi gereken miktar eksiksiz olarak ödenmiş şekilde imar barışından tam anlamıyla faydalanılabilecektir.

8. İmar Barışından Faydalanmak İçin Ödenecek Miktar

Daha önce de belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi almak için, arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti üzerinden, konutlar için %3 oranında, işyerleri için ise % 5 oranında bir ücret alınacaktır. Kat mülkiyetine geçiş aşamasında ise, yasanın öngördüğü diğer koşulların da sağlanması ön koşuluyla birlikte, yapı kayıt belgesi için ödenen tutar kadar ödeme yapılması gerekmektedir.

Yapı kayıt belgesi alındıktan sonra diğer şartların da sağlanması durumunda, yukarıda hesaplanan miktar kadar bir miktar da kat mülkiyetine geçiş için ödenecek ve kat mülkiyetine geçiş sağlanabilecektir.

9. Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul Ve Esaslar

6 Haziran 2018 tarihinde yayınlanan Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar başlıklı mevzuat yayınlanmış olup mevzuatın amacı madde 1’de verilmiştir.

Amaç ve kapsam

MADDE 1 – (1) Bu Usul ve Esasların amacı; 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16’ncı maddesi uyarınca Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları düzenlemektir. İşbu Usul ve Esaslar, Yapı Kayıt Belgesi müracaatına, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin hesaplanması ve ödenmesine, Yapı Kayıt Belgesi verilen Hazineye ait taşınmazların satışına, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususları kapsar.

Kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi ise aynı mevzuatın 6. maddesinde;

“Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kullanım maksadı değişiklikleri de dahil olmak üzere tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için;

•  a) Yapı Kayıt Belgesi,
• b) Mevcut yapının veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları, kat, daire, iş bürosu gibi nevi ile bunların birden başlayıp sırayla giden numarası ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı ve yapı maliklerini de gösteren ve mimar tarafından yapılan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak imzalanan ve elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibraz edilen proje,
• c) İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,
• ç) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,
• d) Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren ve tescil sayfasını da içeren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı, ile birlikte kadastro müdürlüğüne müracaatta bulunulur.”

şeklinde prosedür açıklanmış ve hüküm altına alınmıştır.