Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
İşyeri Kiralarında Uygulanacak Kira Bedelinin Belirlenmesi BK Madde 344
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi, kiracısı tacir ve tüzel kişi olan iş yeri kiralarında ertelenmiş olup, yürürlük tarihi 01.07.2020 olarak belirlenmiştir. Konuya ilişkin giriş makalemize ‘’Canlanan Hükümler: Türk Borçlar Kanunu’nun, Yürürlüğü 8 Yıl Süreyle Ertelenen Hükümleri’’ adresinden erişebilirsiniz.
Yazı dizimizin bu kısmında, TBK madde 344 incelenecektir.
Kira Bedeli II. Belirlenmesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesine göre:
‘’ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”
Bu madde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi amacıyla getirilmiştir. Bu maddede yer alan hükümler, emredici niteliktedir. Bu madde, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hususlarda sınırlayıcı şekilde uygulanacak ve düzenlenen kira sözleşmelerinin, bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmayacaktır. Diğer bir anlatımla, tarafların sözleşme serbestisine göre kira bedelini belirleme yetkisi, TBK m.344’teki sınırlar dahilinde mümkündür.
Maddenin fıkralarını incelediğimizde:
Bu madde, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi amacıyla getirilmiştir. Bu maddede yer alan hükümler, emredici niteliktedir. Bu madde, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hususlarda sınırlayıcı şekilde uygulanacak ve düzenlenen kira sözleşmelerinin, bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmayacaktır. Diğer bir anlatımla, tarafların sözleşme serbestisine göre kira bedelini belirleme yetkisi, TBK m.344’teki sınırlar dahilinde mümkündür.
Maddenin fıkralarını incelediğimizde:
1. Fıkra, kira bedelinin artış oranına ilişkin sınırlama içermektedir. Buna göre taraflar, yenilenen kira dönemi için artış oranı belirlediğinde, bu oran, bir önceki kira yılında TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Kira artış oranı bu sınırı aşarsa, sınırı aşan oran geçerli olmaz ve üst sınır üzerinden kira artışı gerçekleştirilir.
2. Fıkra, kira sözleşmesinde kira bedeli artışına ilişkin hüküm yer almadığı takdirde uygulanacak artışa ilişkin düzenlemeyi içermektedir. Şayet taraflar, kira sözleşmelerinde kira bedeli artış oranını belirlememişlerse, bu oranın hâkim tarafından belirlenmesi talep edilebilir. Hâkim, kira artış oranını belirlerken kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre bir belirleme yapacaktır. Her halükarda hâkimin belirleyeceği kira artış oranı da, birinci fıkradaki üst sınırı geçemez.
3. Fıkra, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerine hâkimin müdahalesini düzenlemektedir. Hâkim, uzun süren kira sözleşmelerinde kira bedelini ve kira artış oranını rayiç değere göre belirleyecek olup, kira bedelini belirlerken, TÜFE oranıyla sınırlı değildir, bu oran sadece kıstas olarak dikkate alınır. Bu maddenin uygulanabilmesi için, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürmesi yeterlidir. Taraflar, kira sözleşmelerinde, beş yıldan sonraki yıllar için de kira artış oranını belirlemiş olabilir. Ancak bu halde de taraflar, bu madde uyarınca hâkimden talepte bulunabilecektir. Hâkimin tespitinden sonra, her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, ılın geçmesinin ardından tekrar TBK m.344/3 ile hâkime başvurulabileceği düzenlenmiştir.
4. Fıkra, yabancı para cinsinden belirlenen kira bedellerinin artışı ve yeniden belirlenmesini düzenlemektedir. Kural olarak, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır. Ancak Türk Parasının Kıymetinin Korunması Hakkında kanun ile TBK madde 138 aşırı ifa güçlüğü hükümleri kapsamındaki şartlar gerçekleşmişse, kira bedelinin uyarlanması davası açılabilecektir. TBK m.344/4’te belirlenen 5 yıllık süre sona erdiğinde ise TBK m.344/3 de yer alan düzenlemeye uygun şekilde yabancı para cinsinden kararlaştırılan kira bedelinin belirlenmesi mümkün olacaktır.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.
Yorumlar (01)