İşyeri Kiralarında Dava Sebeplerinin Sınırlılığı – Borçlar Kanunu Madde 354

Türk Borçlar Kanunu’nun 354. Maddesi, kiracısı tacir ve tüzel kişi olan iş yeri kiralarında ertelenmiş olup, yürürlük tarihi 01.07.2020 olarak belirlenmiştir. Konuya ilişkin giriş makalemize ‘’Canlanan Hükümler: Türk Borçlar Kanunu’nun, Yürürlüğü 8 Yıl Süreyle Ertelenen Hükümleri’’ adresinden erişebilirsiniz.
Yazı dizimizin bu kısmında, TBK madde 354 incelenecektir.

Dava sebeplerinin sınırlılığı, 

‘’ Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.”

TBK m.354 dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenlemiştir. Bu düzenleme öncesinde de 6570 Sayılı Kanun’un 8. Maddesinde;

“Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz.”

Şeklindeki düzenleme ile tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda olması kuralı gözetildiğinde, TBK m.354 hükmünün ertelenmesi, uygulamada önemli bir etki doğurmayacaktır. 

Buna göre, TBK’ da mevcut ‘’kiralananın tahliyesi’’ nedenleri dışında, herhangi bir tahliye nedeni taraflarca kararlaştırılamaz. 

Ancak; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun, 14.6.2013 tarih ve 2012/6-1692 E., 2013/845 K. sayılı ilamında, kira sözleşmesinde kararlaştırılan fesih hali, bir tahliye nedeni olarak kabul edilmiştir.

‘’ H.G.K.ndaki görüşmeler sırasında bazı üyelerce, 6570 Sayılı Yasa’da tahliye sebeplerinin sınırlı olarak sayıldığı, anılan Kanunun 8. ve 6098 Sayılı Kanunun 354.maddesi gereğince kira sözleşmesinin sona erdirilmesi dair hükümlerin kiracı aleyhine genişletilemeyeceği, dolayısı ile sözleşme ile Kanun’da düzenlenmeyen yeni tahliye sebeplerinin kararlaştırılamayacağı, 818 Sayılı Kanunun 256. ve 6098 Sayılı Kanunun 316.maddelerinde düzenlenen akde aykırılık sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için de, akde aykırı davranıldığı ileri sürülen eylemin bizatihi taşınmazın kullanımı ile ilgili olması gerektiği, somut olayda ise, kiralanan taşınmazın kira sözleşmesinde L… tabelası altında bu marka ürünlerin satışı kararlaştırılmışken, G… markalı ürünleri satışa arz etmesi halinin bizatihi taşınmazın kullanımı ile ilgili olmadığını, öteki deyişle, eldeki davada taşınmazın bizatihi kullanımı ile ilgili olmayan sözleşmenin bir hükmünün yerine getirilmemesi halinde sadece aktin feshine karar verilmesi gerekip, kiralananın tahliyesini gerektirmediği,nitekim H.G.K.’nun 23.2.2005 gün ve 2005/6-69-96 Sayılı kararında da bu ilkenin benimsendiği, görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş, aktin feshine karar verilmesinden sonra, davalı kiracının halen taşınmazda oturmasına izin verilmesinin taraflar arasında yeni ihtilaflara sebebiyet vereceği, olayda akte aykırı davranıldığı hususunun hem mahkemece, hem de Özel Daire’ce kabul edildiğine göre kiralananın tahliyesine de karar verilmesi gerektiği gerekçeleri ile çoğunluk tarafından kabul edilmemiştir.’’