Kiracının Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması – TBK Madde 354

Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü tahliye sebepleri iki ana başlık altında düzenlenmiştir. Bunlar bildirim yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliyedir. Kiracının bildirim yoluyla tahliye edilebilmesi için sözleşmesinin en az on yıldır devam ediyor olması ve TBK m.347’de düzenlenen diğer şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Dava yoluyla tahliye için ise kanunda sayılan hallerin gerçekleşmesi yeterlidir. Ayrıca belirli bir sürenin geçmesi aranmaz. TBK m.354’te yer alan düzenlemeye göre, dava yoluyla tahliye halleri kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu yazımızda kiracının dava yoluyla tahliye sebeplerinin sınırlılığı konusu ele alınmıştır.

Yazı İçeriği
1. Dava Yoluyla Tahliye Sebepleri Nelerdir?
2. Yeni Bir Tahliye Sebebi Belirlenebilir Mi?
3. Kiracı Lehine Değişiklik Yapılabilir Mi?

TBK m.354’te dava yoluyla tahliye hallerinin kanunda sayılanlarla sınırlı olduğu ve hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmişse de uygulamada farklı tahliye sebeplerinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Aynı zamanda kanunda düzenlenen tahliye sebeplerinin şartlarında birtakım değişiklikler yapılması da söz konusu olabilmektedir. Bu noktada yapılan değişikliklerin ve yeni belirlenen tahliye sebeplerinin hukuki durumlarının da değerlendirilmesi gerekecektir.

1. Dava Yoluyla Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü tahliye sebeplerinin bildirim ve dava yoluyla tahliye olmak üzere ikiye ayrıldığını ifade etmiştik. TBK m. 354 hükmü, yalnızca dava yoluyla tahliye sebeplerinin sınırlı olduğunu ve kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenlemiştir. Buna göre bildirim yoluyla tahliye sebepleri, TBK m. 354’ün uygulama alanının dışındadır. Bu sebeple öncelikle dava yoluyla tahliye sebeplerinin neler olduğunun ortaya konması gerekmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
Kiracının dava yoluyla tahliye edilebileceği ilk durum ihtiyaç sebebiyle tahliyedir. Buna göre kiraya veren (ev/işyeri sahibi) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesi feshedilebilecektir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kira ilişkisinin kurulmasından sonra kiralanan taşınmaz herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur. Bununla birlikte yeni malik (yeni ev/işyeri sahibi) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltılmayı taahhüt ettiği belgeye yazılı tahliye taahhüdü denilmektedir. Kiracı, belirtilen tarihte söz konusu taşınmazı boşaltmak zorundadır. Şayet taahhüde rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz

Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Şayet kiracı, kirayı ödemeyi geciktirmiş veya hiç ödememişse, kiraya veren (ev/işyeri sahibi) yazılı ihtarda bulunarak kiranın ödenmesini talep edebilir. Bu sebeple kiracıya iki haklı ihtar çekilmiş olması ve TBK m. 352’de aranan diğer şartların varlığı halinde kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilebilecektir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz

Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye
Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa sözleşmenin feshedilmesi mümkündür. Sözleşmenin bu nedenle feshedilebilmesi için sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.

2. Yeni Bir Tahliye Sebebi Belirlenebilir Mi?

Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebileceği özel halleri yukarıda açıklamış bulunuyoruz. TBK m.354’te yer alan düzenlemeye göre, dava yoluyla özel tahliye sebepleri kanunda sayılan hallerle sınırlıdır. Diğer bir deyişle kanunda yer almayan bir sebeple kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Bu noktada önemle ifade etmek isteriz ki, özel sebeplere yenileri eklenemeyeceği gibi var olan sebeplerin şartlarının kiracı aleyhine değiştirilmesi de mümkün değildir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu yöndedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.09.2017 Tarihli ve 2017/4869 E., 2017/12183 K. Sayılı Kararı

“Sözleşmenin 13/n maddesinde ‘Taraflar 10 yıllık sözleşme süresinin ilk 5 yıllık kısmının bitimine en geç 1 ay kala diğer tarafa noter kanalı ile ulaştıracakları yazılı fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirmek hakkına haizdirler.’ hükmü yer almaktadır. Davacı tarafından sözleşmenin belirtilen hükmüne göre kiralananın tahliyesi talep edilmiş ise de taşınmazın mağaza olarak kiralandığı, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’ndaki düzenlemeye göre çatılı işyeri olduğu anlaşılmaktadır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347.maddesinde de konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin ancak on yıllık uzama süresi sonunda bildirim yoluyla kira sözleşmesine son verebileceği belirlenmiştir. Aynı Kanun’un 350. ve müteakip maddelerinde ise, kira sözleşmesinin hangi hallerde dava yoluyla sonlandırılacağı; TBK’nun 354. maddesinde ise dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. Kiralananın niteliği ve tabi olduğu Yasa itibariyle fesih ve tahliye sebepleri sınırlı olup, kanunda yazılı olmayan bir neden sözleşmede yazılı olsa da kiraya verene tek taraflı bildirimle fesih hakkı vermediğinden, Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

Yukarıda yer verdiğimiz kararda taraflar, ilk 5 yılın bitimine bir ay kala yazılı fesih bildirimi ile sözleşmenin feshedilebileceğini kararlaştırmışlardır. Her ne kadar taraflar, sözleşmede yeni bir tahliye hali kararlaştırmış olsalar da, TBK m. 354 kapsamında bu yeni halin hukuken geçerliliği bulunmamaktadır. Zira TBK’nın 354. maddesi kiracıyı korumak üzere getirilmiş emredici bir hükümdür ve emredici hükümlerin aksinin kararlaştırılması mümkün değildir.

3. Kiracı Lehine Değişiklik Yapılabilir Mi?

Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere tahliye sebeplerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmıştır. Bununla birlikte kiracı lehine olacak şekilde değişiklik yapılması ise mümkündür. Örneğin kiraya verenin (ev/işyeri sahibi) kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin taşınmaza ihtiyaçları olduğu gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebileceğini ifade etmiştik. Şayet taraflar kira sözleşmesinde yalnızca kiraya verenin ihtiyacı olması durumunda sözleşmenin feshedilebileceğini, diğer kişilerin ihtiyaçlarında ise feshedilemeyeceğini kararlaştırmışlarsa bu durum kiracının lehine olacaktır. Zira sözleşmenin ihtiyaç sebebiyle feshedilebileceği haller daralmış olacak ve bu durum kiracıya kanundan daha iyi bir koruma sağlayacaktır. Sonuç olarak kiracı lehine olacak şekilde değişiklik yapılması mümkündür. Konuya İlişkin detaylı bilgi almak için “Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapılabilir mi?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.