
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 340. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi bir başka sözleşmeye bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersizdir. Bu doğrultuda bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılabilmesi için kiracının yararına olmaması ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişki içerisinde bulunmaması gerekir. Bununla birlikte kiralananın kullanımına ilişkin olmasına rağmen kiracıya dayatılan birtakım sözleşmelerin mahkemelerce geçersiz kabul edildiği görülmektedir. Bu nedenle bağlantılı sözleşmenin niteliğinin somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmesi icap etmektedir. Şayet bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğu düşünülüyorsa geçersizliğinin tespit edilmesi adına tespit davası açılması mümkündür.
Yazı İçeriği
1. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağının Şartları
1.1. Konut veya Çatılı İşyeri Kirası
1.2. Bağlantılı Sözleşmenin Varlığı
1.3. Sözleşmenin Kiralananın Kullanımıyla Doğrudan İlişkili Olmaması
1.4. Sözleşmenin Kiracının Yararına Olmaması
2. Bağlantılı Sözleşmenin Geçersizliğine İlişkin Tespit Davası
2.1. Tespit Davasını Kim Açabilir?
2.2. Tespit Davasında Verilecek Karar ve Sonuçları
2.3. Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme yapma yasağının yürürlük tarihi 01.07.2020 olarak belirlenmiştir. Buna göre yürürlük tarihinden önce meydana gelen uyuşmazlıklarda bu hükmün uygulanması mümkün değildir. Bu kapsamda 01.07.2020 tarihinden önceki uyuşmazlıklarda taraflar arasındaki kira sözleşmesinin hükümleri uygulanacaktır. Bununla birlikte sözleşmede hüküm bulunmaması durumunda ise mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun uygulama alanı bulacağı söylenebilir. Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Kira Sözleşmelerine ilişkin Yeni Hükümler” Başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 340. Maddesine göre:
‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.’’
Bağlantılı sözleşme yapma yasağı birkaç şarta tabidir. Hangi durumlarda bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılacağının açıklanması adına kanunda öngörülen şartların açıklanması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu, işyerlerini çatılı olup olmamasına göre ikiye ayırmış ve farklı hükümlere tabi tutmuştur. Buna göre bağlantılı sözleşme yasağının düzenlendiği TBK’nın 340. maddesi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulabilecektir. Bununla birlikte çatılı olmayan işyerleri kiraları, bağlantılı sözleşme yapma yasağı kapsamında değildir. Örneğin tarla vasfındaki bir taşınmazın işyeri olarak kabulü mümkün olsa da çatılı işyeri vasfına sahip olmaması nedeniyle bağlantılı sözleşme yapma yasağı kapsamında değildir.
Bağlantılı sözleşme yasağından söz edebilmek için kira sözleşmesinin kurulması veya sürdürülmesi bir başka sözleşmeye bağlanmış olmalıdır. Buna göre kira sözleşmesinin kurulmasının veya sürdürülmesinin bağlandığı diğer sözleşmeye bağlantılı sözleşme denir. Kanunda her ne kadar bağlantılı sözleşmeden bahsediliyorsa da söz konusu bağlantının ayrı bir sözleşmede düzenlenmesi gerekmemektedir. Kira sözleşmesi içerisinde yer alan bir hükmün de bağlantılı sözleşme yasağı kapsamında geçersiz sayılması mümkündür. Zira bağlantılı sözleşme yasağının amacı kiracıyı korumak olup hükmün bu amaç doğrultusunda yorumlanması gerekmektedir.
Her bağlantılı sözleşme mutlak surette yasak kapsamında değildir. Öyle ki, bağlantılı sözleşmenin yasak kapsamında kabul edilebilmesi için sözleşmenin içeriğinin değerlendirilmesi icap etmektedir. Zira kanunda bağlantılı sözleşmenin, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olmaması aranmıştır. Diğer bir deyişle, sözleşme kiralananın doğrudan kullanımına ilişkin ise kural olarak yasak kapsamında kabul edilmeyecektir. Bağlantılı sözleşmede belirlenen borçların, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olup olmadığına açılan tespit davasında hâkim tarafından karar verilecektir.
Uygulamada, özellikle işyeri kira sözleşmelerinin devri kapsamında kiralanan taşınmaz içerisinde yer alan birtakım eşyaların yeni kiracı tarafından satın alınması yükümlülüğünün getirildiği görülmektedir. Öyle ki işyerini devretmek isteyen mevcut kiracı, kira sözleşmesinin devrini, eşyaların ve malların yeni kiracı tarafından satın alınması şartına bağlayabilmektedir. Bu noktada getirilen bu yükümlülüğün geçerli olup olmadığına karar verebilmek için ikili bir ayrım yapılması gerekecektir. Şayet söz konusu eşyalar, yeni kiracının kiralananı kullanma amacına uygun değilse, getirilen yükümlülüğün yasak kapsamında geçersiz olduğu kabul edilmelidir. Ancak taşınmaz içerisindeki eşyalar devralan yeni kiracının kullanım amacına uygunsa getirilen yükümlülüğün geçerli kabul edilmesi mümkündür. Bununla birlikte ilgili eşyaların satın alınması yeni kiracı açısından normalden ağır bir sorumluluk oluşturmamalıdır. Örneğin, söz konusu eşyaların piyasa koşullarının çok üstünde bir fiyattan satılmak istenmesi halinde bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğu söylenebilecektir.
Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için “İşyeri Kira Sözleşmelerinin Devri” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Ayrıca kira sözleşmesinin geçerliliğinin belirli yerlerden mal ve hizmet alımına bağlanmış olması da söz konusu olabilmektedir. Bu durumda kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olup olmadığına bakılmaksızın bağlantılı sözleşmenin geçersiz kabul edilmesi mümkündür. Zira, söz konusu dayatma çoğu zaman kiracı aleyhine şartlar barındırmakta ve tarafların menfaat dengelerini ihlal etmektedir. Örneğin, taşınmazda kullanılacak eşyaların belirli yerlerden temin edileceğine ilişkin hükümler kural olarak geçersizdir. Bunun gibi, taşınmazın güvenlik, temizlik veya internet hizmeti gibi hizmetlerinin belirli bir şirketten sağlanması koşulunun getirilmesi halinde de yasak gündeme gelebilecektir.
Sonuç olarak, yasağın kapsamı belirlenirken getirilen yükümlülüklerin her somut olayda ayrıca değerlendirilmesi ve bu değerlendirme sonucunda bir kanaate varılması gerekecektir.
Bağlantılı sözleşme yasağının bir diğer şartı ise sözleşmenin kiracının yararına olmamasıdır. Diğer bir deyişle kanun koyucu, kiracının yararına olan bağlantılı sözleşmelerin geçerli olduğuna hükmetmiştir. Bu durum kiracının korunması amacına uygundur. Zira daha önceden de ifade ettiğimiz üzere yasağın amacı, kiraya verene göre görece güçsüz konumdaki kiracının korunmasıdır. Ancak sırf bağlantılı sözleşme kiracının yararına diye her durumda sözleşmenin geçerli kabul edilmesi mümkün değildir. Öyle ki, kiracının yararına olmakla birlikte taraflar arasındaki menfaat dengesinin kiracı aleyhine bozulduğu sözleşmeler söz konusu olabilir. Örneğin, bir işyerinin sigortalanması kiracının lehinedir. Bununla birlikte, sigortanın belirli bir şirket üzerinden gerçekleştirilmesinin şart koşulduğu bir durumda menfaat dengesi kiracı aleyhine bozulabilecektir. Zira sözleşme yapılması şart koşulan şirket, piyasa koşullarının daha üstünde bir ücret talep etmiş olabileceği gibi, sigorta sözleşmesinin kapsamı diğer şirketlerin gerisinde olabilir. Bu gibi durumlarda da kiracının yararına rağmen bağlantılı sözleşmenin geçersiz kabul edilmesi mümkündür.
Bağlantılı sözleşmenin geçersizliği doğrudan kanunun hükmünden doğmaktadır. Bu sebeple ayrıca bir dava açılması gerekmemektedir. Bununla birlikte, bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılması konusunda tarafların menfaatinin zıt olması ve bu durumun taraflar arasında uyuşmazlığa sebep olması muhtemeldir. Zira, kiraya veren (ev/işyeri sahibi) bağlantılı sözleşmenin devamını isterken kiracı, aleyhine olan bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürecektir. Şayet taraflar sözleşmenin akıbeti konusunda bir uzlaşmaya varamazlarsa bu uyuşmazlığın mahkemece çözümlenmesi gerekmektedir. Bu noktada sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia eden taraf, açacağı bir tespit davası ile sözleşmenin geçersizliğinin tespitini mahkemeden talep edebilir. Kural olarak sözleşmenin geçersizliğinde hukuki menfaati olan herkesin bu davayı açması mümkündür. Ancak uygulamada söz konusu tespit davasının genellikle kiracılar tarafından açıldığı görülmektedir.
Açılacak davada hâkim, tarafların iddialarını ve gerek kira sözleşmesinin gerekse bağlantılı sözleşmenin şartlarını değerlendirerek bir karara varacaktır. Bu noktada yukarıda değindiğimiz kanunun aradığı şartların gerçekleşip gerçekleşmediğinin incelenmesi gerekecektir. Şayet hâkim tarafından şartların gerçekleştiğine kanaat getirilirse, bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğu tespit edilecektir. Bu durumda sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olduğu kabul edilmeli ve tarafların karşılıklı edimlerinin mahsubu sağlanmalıdır.
Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, bağlantılı sözleşmenin kira sözleşmesi içerisinde bir madde olarak düzenlenmesi de mümkündür. Böyle bir durumda kira sözleşmesi geçerliliğini koruyacak ancak ilgili madde geçersiz kabul edilecektir. Zira kanun koyucu yalnızca bağlantılı sözleşmenin geçersiz olacağını düzenlemiştir.
Bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılması sebebiyle, kiracının herhangi bir cezai şart ödemesi veya tazminattan sorumlu tutulması mümkün değildir. Zira, sözleşmenin geçersizliği kanundan doğan bir sonuç olup bunun mahkeme kararıyla tespit edilmesi de herhangi bir değişiklik doğurmamaktadır.
Tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, tarafların sıfatına ve sözleşmelerin niteliğine göre tayin edilecektir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.