Kiracı Aleyhine Kira Sözleşmesine Ek Sözleşme Yapma Yasağı – TBK Madde 340

Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 340. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi bir başka sözleşmeye bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersizdir. Bu doğrultuda bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılabilmesi için kiracının yararına olmaması ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişki içerisinde bulunmaması gerekir. Bununla birlikte kiralananın kullanımına ilişkin olmasına rağmen kiracıya dayatılan birtakım sözleşmelerin mahkemelerce geçersiz kabul edildiği görülmektedir. Bu nedenle bağlantılı sözleşmenin niteliğinin somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilmesi icap etmektedir. Şayet bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğu düşünülüyorsa geçersizliğinin tespit edilmesi adına tespit davası açılması mümkündür.

Yazı İçeriği
1. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağının Şartları
1.1. Konut veya Çatılı İşyeri Kirası
1.2. Bağlantılı Sözleşmenin Varlığı
1.3. Sözleşmenin Kiralananın Kullanımıyla Doğrudan İlişkili Olmaması
1.4. Sözleşmenin Kiracının Yararına Olmaması
2. Bağlantılı Sözleşmenin Geçersizliğine İlişkin Tespit Davası
2.1. Tespit Davasını Kim Açabilir?
2.2. Tespit Davasında Verilecek Karar ve Sonuçları
2.3. Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında bağlantılı sözleşme yapma yasağının yürürlük tarihi 01.07.2020 olarak belirlenmiştir. Buna göre yürürlük tarihinden önce meydana gelen uyuşmazlıklarda bu hükmün uygulanması mümkün değildir. Bu kapsamda 01.07.2020 tarihinden önceki uyuşmazlıklarda taraflar arasındaki kira sözleşmesinin hükümleri uygulanacaktır. Bununla birlikte sözleşmede hüküm bulunmaması durumunda ise mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun uygulama alanı bulacağı söylenebilir.  Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Kira Sözleşmelerine ilişkin Yeni Hükümler”  Başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

1. Bağlantılı Sözleşme Yapma Yasağının Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 340. Maddesine göre:

‘’Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.’’ 

Bağlantılı sözleşme yapma yasağı birkaç şarta tabidir. Hangi durumlarda bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılacağının açıklanması adına kanunda öngörülen şartların açıklanması gerekmektedir.

1.1. Konut veya Çatılı İşyeri Kirası

Türk Borçlar Kanunu, işyerlerini çatılı olup olmamasına göre ikiye ayırmış ve farklı hükümlere tabi tutmuştur. Buna göre bağlantılı sözleşme yasağının düzenlendiği TBK’nın 340. maddesi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulabilecektir. Bununla birlikte çatılı olmayan işyerleri kiraları, bağlantılı sözleşme yapma yasağı kapsamında değildir. Örneğin tarla vasfındaki bir taşınmazın işyeri olarak kabulü mümkün olsa da çatılı işyeri vasfına sahip olmaması nedeniyle bağlantılı sözleşme yapma yasağı kapsamında değildir.

1.2. Bağlantılı Sözleşmenin Varlığı

Bağlantılı sözleşme yasağından söz edebilmek için kira sözleşmesinin kurulması veya sürdürülmesi bir başka sözleşmeye bağlanmış olmalıdır. Buna göre kira sözleşmesinin kurulmasının veya sürdürülmesinin bağlandığı diğer sözleşmeye bağlantılı sözleşme denir. Kanunda her ne kadar bağlantılı sözleşmeden bahsediliyorsa da söz konusu bağlantının ayrı bir sözleşmede düzenlenmesi gerekmemektedir. Kira sözleşmesi içerisinde yer alan bir hükmün de bağlantılı sözleşme yasağı kapsamında geçersiz sayılması mümkündür. Zira bağlantılı sözleşme yasağının amacı kiracıyı korumak olup hükmün bu amaç doğrultusunda yorumlanması gerekmektedir.

1.3. Sözleşmenin Kiralananın Kullanımıyla Doğrudan İlişkili Olmaması

Her bağlantılı sözleşme mutlak surette yasak kapsamında değildir. Öyle ki, bağlantılı sözleşmenin yasak kapsamında kabul edilebilmesi için sözleşmenin içeriğinin değerlendirilmesi icap etmektedir. Zira kanunda bağlantılı sözleşmenin, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olmaması aranmıştır. Diğer bir deyişle, sözleşme kiralananın doğrudan kullanımına ilişkin ise kural olarak yasak kapsamında kabul edilmeyecektir.  Bağlantılı sözleşmede belirlenen borçların, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkili olup olmadığına açılan tespit davasında hâkim tarafından karar verilecektir.

Uygulamada, özellikle işyeri kira sözleşmelerinin devri kapsamında kiralanan taşınmaz içerisinde yer alan birtakım eşyaların yeni kiracı tarafından satın alınması yükümlülüğünün getirildiği görülmektedir. Öyle ki işyerini devretmek isteyen mevcut kiracı, kira sözleşmesinin devrini, eşyaların ve malların yeni kiracı tarafından satın alınması şartına bağlayabilmektedir. Bu noktada getirilen bu yükümlülüğün geçerli olup olmadığına karar verebilmek için ikili bir ayrım yapılması gerekecektir. Şayet söz konusu eşyalar, yeni kiracının kiralananı kullanma amacına uygun değilse, getirilen yükümlülüğün yasak kapsamında geçersiz olduğu kabul edilmelidir. Ancak taşınmaz içerisindeki eşyalar devralan yeni kiracının kullanım amacına uygunsa getirilen yükümlülüğün geçerli kabul edilmesi mümkündür. Bununla birlikte ilgili eşyaların satın alınması yeni kiracı açısından normalden ağır bir sorumluluk oluşturmamalıdır. Örneğin, söz konusu eşyaların piyasa koşullarının çok üstünde bir fiyattan satılmak istenmesi halinde bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğu söylenebilecektir.

Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için “İşyeri Kira Sözleşmelerinin Devri” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Ayrıca kira sözleşmesinin geçerliliğinin belirli yerlerden mal ve hizmet alımına bağlanmış olması da söz konusu olabilmektedir. Bu durumda kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olup olmadığına bakılmaksızın bağlantılı sözleşmenin geçersiz kabul edilmesi mümkündür. Zira, söz konusu dayatma çoğu zaman kiracı aleyhine şartlar barındırmakta ve tarafların menfaat dengelerini ihlal etmektedir. Örneğin, taşınmazda kullanılacak eşyaların belirli yerlerden temin edileceğine ilişkin hükümler kural olarak geçersizdir. Bunun gibi, taşınmazın güvenlik, temizlik veya internet hizmeti gibi hizmetlerinin belirli bir şirketten sağlanması koşulunun getirilmesi halinde de yasak gündeme gelebilecektir.

Sonuç olarak, yasağın kapsamı belirlenirken getirilen yükümlülüklerin her somut olayda ayrıca değerlendirilmesi ve bu değerlendirme sonucunda bir kanaate varılması gerekecektir.

1.4. Sözleşmenin Kiracının Yararına Olmaması

Bağlantılı sözleşme yasağının bir diğer şartı ise sözleşmenin kiracının yararına olmamasıdır. Diğer bir deyişle kanun koyucu, kiracının yararına olan bağlantılı sözleşmelerin geçerli olduğuna hükmetmiştir. Bu durum kiracının korunması amacına uygundur. Zira daha önceden de ifade ettiğimiz üzere yasağın amacı, kiraya verene göre görece güçsüz konumdaki kiracının korunmasıdır. Ancak sırf bağlantılı sözleşme kiracının yararına diye her durumda sözleşmenin geçerli kabul edilmesi mümkün değildir. Öyle ki, kiracının yararına olmakla birlikte taraflar arasındaki menfaat dengesinin kiracı aleyhine bozulduğu sözleşmeler söz konusu olabilir. Örneğin, bir işyerinin sigortalanması kiracının lehinedir. Bununla birlikte, sigortanın belirli bir şirket üzerinden gerçekleştirilmesinin şart koşulduğu bir durumda menfaat dengesi kiracı aleyhine bozulabilecektir. Zira sözleşme yapılması şart koşulan şirket, piyasa koşullarının daha üstünde bir ücret talep etmiş olabileceği gibi, sigorta sözleşmesinin kapsamı diğer şirketlerin gerisinde olabilir. Bu gibi durumlarda da kiracının yararına rağmen bağlantılı sözleşmenin geçersiz kabul edilmesi mümkündür.

2. Bağlantılı Sözleşmenin Geçersizliğine İlişkin Tespit Davası

2.1.Tespit Davasını Kim Açabilir?

Bağlantılı sözleşmenin geçersizliği doğrudan kanunun hükmünden doğmaktadır. Bu sebeple ayrıca bir dava açılması gerekmemektedir. Bununla birlikte, bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılması konusunda tarafların menfaatinin zıt olması ve bu durumun taraflar arasında uyuşmazlığa sebep olması muhtemeldir. Zira, kiraya veren (ev/işyeri sahibi) bağlantılı sözleşmenin devamını isterken kiracı, aleyhine olan bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürecektir. Şayet taraflar sözleşmenin akıbeti konusunda bir uzlaşmaya varamazlarsa bu uyuşmazlığın mahkemece çözümlenmesi gerekmektedir. Bu noktada sözleşmenin geçersiz olduğunu iddia eden taraf, açacağı bir tespit davası ile sözleşmenin geçersizliğinin tespitini mahkemeden talep edebilir. Kural olarak sözleşmenin geçersizliğinde hukuki menfaati olan herkesin bu davayı açması mümkündür. Ancak uygulamada söz konusu tespit davasının genellikle kiracılar tarafından açıldığı görülmektedir.

2.2. Tespit Davasında Verilecek Karar ve Sonuçları

Açılacak davada hâkim, tarafların iddialarını ve gerek kira sözleşmesinin gerekse bağlantılı sözleşmenin şartlarını değerlendirerek bir karara varacaktır. Bu noktada yukarıda değindiğimiz kanunun aradığı şartların gerçekleşip gerçekleşmediğinin incelenmesi gerekecektir. Şayet hâkim tarafından şartların gerçekleştiğine kanaat getirilirse, bağlantılı sözleşmenin geçersiz olduğu tespit edilecektir. Bu durumda sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olduğu kabul edilmeli ve tarafların karşılıklı edimlerinin mahsubu sağlanmalıdır.

Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, bağlantılı sözleşmenin kira sözleşmesi içerisinde bir madde olarak düzenlenmesi de mümkündür. Böyle bir durumda kira sözleşmesi geçerliliğini koruyacak ancak ilgili madde geçersiz kabul edilecektir. Zira kanun koyucu yalnızca bağlantılı sözleşmenin geçersiz olacağını düzenlemiştir.

Bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılması sebebiyle, kiracının herhangi bir cezai şart ödemesi veya tazminattan sorumlu tutulması mümkün değildir. Zira, sözleşmenin geçersizliği kanundan doğan bir sonuç olup bunun mahkeme kararıyla tespit edilmesi de herhangi bir değişiklik doğurmamaktadır.  

2.3. Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, tarafların sıfatına ve sözleşmelerin niteliğine göre tayin edilecektir.