Kamulaştırmada Satın Alma Usulünün Denenmesi
Bilindiği üzere, Kamulaştırma Kanunu uyarınca, idareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya bazı hallerde eşit taksitlerle ödemek üzere kamulaştırma yapabilirler. İdareler, kamulaştırma yaparken, Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan usul ve yöntemlere uymak zorundadırlar.
Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişikle, kamulaştırmanın daha çabuk yapılabilmesi amacıyla, kamulaştırılacak taşınmazın öncelikle satın alma usulüyle kamulaştırılması öngörülmüştür. İdare, öncelikle satın alma usulünü deneyecek, malikle uzlaşma sağlanamaması halinde, mahkemeye başvurarak, taşınmazın idare adına tescilini talep edecektir.
Satın alma usulünün nasıl olduğunu özetlemek gerekir ise; idare tarafından kamulaştırma kararı alınan taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine kamulaştırma bildirilir ve tapu siciline kamulaştırılma şerhi konulur. Kamulaştırma kararının üzerine, idare, kamulaştırılacak taşınmazın kıymetinin belirlenmesi için kıymet takdir komisyonu oluşturur. Ayrıca pazarlıkla satım ve trampa işlemlerinin yürütülmesi için ayrıca uzlaşma komisyonu görevlendirir.
İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya gerektiğinde taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, idarenin yazısının tebliğinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; uzlaşma komisyonunca pazarlık görüşmeleri yapılır. Kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve komisyon üyeleri ve de malik tarafından imzalanır.
İdarece, anlaşma tutanağının imzalanmasından itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.
Uzlaşma yolu ile idare tarafından satın alınan veya trampa edilen taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz. İdarece, takdir komisyonlarınca belirlenen taşınmaz değerleri belirtilmeksizin, pazarlık yoluyla uzlaşma sağlandığından ve satın alma yoluyla alınan taşınmazların bedeline itiraz edilemediği için taşınmaz maliklerinin taşınmazın değerini araştırmalarında yarar vardır.
Uzlaşma sağlanamaması veya malikin belirlenen günde tapuya gelmemesi gibi nedenlerle, kamulaştırılacak taşınmazın satın alma yoluyla elde edilememesi halinde, idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin peşin veya bazı hallerde taksit ödenmesi karşılığında, taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini talep eder.
Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye çıkarır.
Meşruhatlı davetiyeyi tebliğ alan malik, davetiyede de belirtileceği üzere, davetiyenin tebliğinden itibaren, otuz gün içinde, idari yargıda kamulaştırmanın iptali için veya kısmen kamulaştırma halinde artan kısmın da kamulaştırılması için dava açabilir ya da adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltme davası açabilir.
Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.
Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Bilirkişiler, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. Tarafların bedelde anlaşamamaları üzerine, mahkeme gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu tayin eder.
Yerleşik Yargıtay kararlarında, uzlaşma komisyonu ile taşınmaz sahibi arasında yapılacak pazarlıkta teklif edilen ve kabul edilen fiyatların, taraflar yönünden bağlayıcı olmadığı gibi mahkemece taşınmazın değerinin belirlenmesinde gözetilecek bir ölçüt olamayacağı belirtilmiştir.
Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya kanunda sayılı hallerde ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir.
Makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili kararı kesin olup, bu kararın temyiz edilme olanağı bulunmamaktadır. Ancak, taşınmazının değerinde kamulaştırılmadığını düşünen malikin, bedele ilişkin temyiz hakkının bulunduğunu belirtmekte fayda vardır.
116 m2 binamız var. Binamızdan taşıt yolu geçiyor, binanın yarısı yolda kalıyor. Komşu parselle bizi tevhid yaptılar, birlikte inşaat yapabilmekteyiz. Kamulaştırma için ben dilekçe verdim cevap bekliyorum.
Sormak istediğim uzlaşma sağlanırsa binanın tamamının bedeli ödeniyor sanırım. Tamamına ödeme yapılması oradaki tüm haklarımın kaybolması anlamına mı gelir? Yani komşumuzla birlikte yeni bina yapamaz mıyım?
İdareler kanunlarla yapmakla yükümlü oldukları kamu hizmetlerini gerçekleştirebilmek için bazen özel mülkiyete ait taşınmazlara ihtiyaç duymaktadırlar. Bu durumda kamulaştırma müessesesi devreye girmektedir. Kamulaştırma Kanunu’na göre idare kamulaştırma işleminde öncelikle uzlaşma yolunu denemeli, taşınmaz sahibi ile uzlaşılamaması durumunda kamulaştırma, bedel tespit ve tescil davası ile gerçekleştirilmelidir
Önemle belirtmek gerekir ki kamulaştırma işlemi sonucu ( eğer irtifak hakkı kamulaştırması değilse ) taşınmazın kamulaştırılan kısmının mülkiyeti tamamen idareye geçmektedir. Burada taşınmazın uzlaşma yoluyla veya bedel tespit ve tescil davası ile kamulaştırılmasının herhangi bir farkı bulunmamaktadır.
Sonuç olarak taşınmazınızın bedelinin tamamı ödenerek kamulaştırılması durumunda artık bu taşınmazın tamamının mülkiyeti idareye ait olacaktır. Taşınmaz üzerindeki tüm haklarınız da mülkiyet hakkıyla birlikte idareye geçecektir. Bununla birlikte idare taşınmazın tamamını kamulaştırmayabilir. Kamulaştırma Kanunu’nda kısmi kamulaştırma olarak ifade edilen bu durumda taşınmazın kamulaştırılmayan kısmı üzerinde haklarınız devam etmektedir. Buna rağmen kısmi kamulaştırma sonucu parsel boyutu küçüleceği için taşınmaz üzerindeki imar durumu hakkında belediyeden bilgi alınmasında fayda bulunmaktadır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Uzlaşma yolu ile yapılan ilk toplantı ile arazilerimiz kamulastirildi ve akabinde anlaşılan bedel karşılığında tutanak imzalandı. Kamulaştırma kanunları gereği 45 içinde ödemenin yapılacağı belirtilmektedir. Ancak 45 değil 7 ay geçmiş olmasına rağmen ödeme yapılmadı. Bunun akabinde ilgili kuruma bilgi edinme formu duzenleyerek müracaat ettim. 30 gün geçmesine rağmen herhangi bir cevap gelmedi.
Bunun sonucunda ne gibi hakları olabilir.
1 tutanagi iptal ettirme hakkım varmi?
2 ödeme yapıldıktan sonra 7 aylık değer kaybı için dava acabilirmiyim?
Teşekkürler
Kamulaştırma bedelinin ödenmesinde süre olarak kanun 45 günü öngörmüş olup söz konusu süre içerisinde taşınmaz malikinin veya malikin yetki belgesi verdiği kişinin idare ile bedel üzerinde anlaşmasının tanzim edildiği anlaşma belgesinin hazırlanma süresinden itibarendir.
Bu kamulaştırma bedelinin ödenmesinde bahsi geçen 45 günlük sürenin içerisinde tarafların anlaşması üzerine bedelin ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki için kamulaştırmaya ve kamulaştırma bedeline itiraz yolu kapanacaktır. Ancak sizlerin anlattığı kadarı ile idarece böyle bir ödemede kanunun öngördüğü süreler geçmesine rağmen ödemede bulunulmamış ve idarece temerrüde düşülmüştür.
Kamulaştırma bedelinin ödenmemesi üzerine taşınmazın maliki tarafınsa bir alacak hakkı doğmaktadır. İdare aleyhine doğmuş olan bu alacak hakkını tahsil edebilmek adına alacaklı eski malik olarak icra takibine başvurabilirsiniz. Ödenmemiş bedeli faizleri ile birlikte bu şekilde tahsil edebileceğiniz kanaatindeyiz.
Buna ilaveten kamulaştırma işleminin usulüne uygun bir şekilde işlemin unsurlarında hukuka uygunluk taşıyarak yapıldığından her ne kadar işlemin iptali gibi bir talepte bulunamayacaksanız da idari işlemin sebebiyet verdiği başkaca zararlarınız var ise bu zararlarınızın tazminini idari yargıda tam yargı davası açabileceğiniz kanaatindeyiz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
arazimden çevre yolu geçmektedir kamulaştırma fiyat biçip imza attırdı.lakin duydukki aynı bölgedeki başka arazilere farklı yüksek fiyat vermişler.ben ve benim gibi birçok kişi bilmeden imza attık cayma hakkımız varmıdır…? tapuya çağrılmadık daha çağırılınca gitmesek ne olur..? birde mahkemeye düşünce avukat tutma gibi zorunluluğumuz varmıdır.malum devlet kaybetme ihtimali vardır durduk yere avukat masrafından olurmuyuz.?
Vermiş olduğunuz bilgilerden yola çıktığımızda, taşınmazınızın idare tarafından kamulaştırılmak istendiğini ve tarafınızla yapılan görüşmeler neticesinde satın alma usulünün uygulandığını söyleyebiliriz. Bu hususun da bir uzlaşma tutanağı ile kayıt altına alınmış olduğunu anlayabiliriz.
İlgili yasal mevzuat hükümlerimiz gereğince, uzlaşma yolu ile satın alınmış ya da trampa edilmiş olunan taşınmazlar, taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılacak ve bu taşınmazlara ilişkin olarak kamulaştırma bedeline itiraz edilemeyecektir.
Sizin taşınmazınız da satın alma usulü ile kamulaştırılmış ise, söz konusu bedele itiraz etmeniz yasal mevzuat hükümleri gereğince mümkün olmayacaktır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
2011 mart ayında adıma kayıtlı tarlam yol olarak kamulaştırıldı.Bedelini aldım itiraz da etmedim.Ancak;ben memleketimde ikamet etmediğimden şahsıma tebligat yapılmadı pazarlığa çağırılmadım(benim adıma kim anlaştı bilmiyorum).Ağabeyimin telefonla bildirmesi sonucu memlekete gittim tapuda ferağımı verdim.İdare yetkilisini ilk defa orda gördüm daha önce hiç görmedim.Kısacası olay oldu bittiye geldi.Bahsi geçen tarla yol başka güzergahtan geçirildiğinden 2011 yılından beri boş durmaktadır.İdareden yol yapılmayan boş duran tarlayı geri istedim olumsuz cevap verdiler.Kanuna göre geri alma talep süresini 7 ay kadar geçmişim.Sizce tebligat yapılmadan pazarlığa çağırılmadan yapılan kamulaştırma meşrumudur?Ne yapılabilir?
Teşekkür eder iyi çalışmalar dilerim.
tarafınız adına kayıtlı taşınmaz için uzlaşma yolu ile kamulaştırma yapılabilmesi için tarafınızın da ifade ettiği üzere, malike kamulaştırma talebi resmi taahhütlü bir yazıyla bildirilmeli ve tebliğden itibaren on beş gün içinde malik veya yetkili temsilcisi tarafından kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak için pazarlık görüşmeleri yapılır.
Daha sonra idare ve malik arasında bir anlaşma tutanağı düzenlenir ve işbu tutanağın imzalanmasından itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike yazıyla bildirilir ve tapuda belirtilen günde idare adına ferağ vermesi istenilir.
İdare ile tarafınız arasındaki uzlaşma yönteminde, yukarıda belirtilen şartların gerçekleşip gerçekleşmediği tam olarak anlaşılamadığından net bir cevap vermek mümkün değildir.
Kamulaştırma Kanununun 35. Maddesinin sorunuza kısmen de olsa cevap verebileceği kanaatindeyiz.
Madde 35 – İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve bunun gibi kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerlerle, özel parselasyon sonunda malikinin muvafakatı ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Bizim kucukcekmece de1973 yılında inşaat ruhsatı alınarak sosyal sigortalar kooperatifi tarafından 39 malikli 2 bloktan oluşan site de 1976 yılından buyana oturmaktayız yanlız 1982 yılında buraya belediyece imar planında orta öğretim tesis alanı olarak ayrılmış fakat 1982 den beri hiç bir işlem yapılmamıştır bizler kendi müracatlarımızla tapudan şerh yoktur cevabı aldık diğer kurumlardan olumlu cevap alamadık bizler halen bu binalarda oturmaktayız önümüzde bir deprem gerceği var kentsel dönüşüm kapsamında binamızı yenilemek istiyoruz bu konuda öneri ve görüşleriniz için çok teşekkür ederiz
İmar planlarına alınan taşınmazların uzun yıllar boyunca uygulamaya alınmaması nedeniyle doğan mağduriyetler oldukça sık karşılaşılan hukuki sorunlardan olup, sizin durumunuz da bu kapsamda yer almaktadır. Öncelikle söz konusu idareye başvurarak imar planının değiştirilerek eski haline döndürülmesi ve yapılaşma izni verilmesi talep edilmelidir. İdarenin işbu başvuruyu yasal süresi içerisinde cevaplamaması veya reddetmesi halinde; kamu yararı ve mülkiyet hakkı arasındaki adil dengenin bozulduğu ve sair ilgili itirazlarla birlikte idarenin söz konusu işlemine karşı süresi içinde dava açılmalıdır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.