Bilindiği üzere, Kamulaştırma Kanunu uyarınca, idareler, kanunlarla yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya bazı hallerde eşit taksitlerle ödemek üzere kamulaştırma yapabilirler. İdareler, kamulaştırma yaparken, Kamulaştırma Kanunu’nda yer alan usul ve yöntemlere uymak zorundadırlar.
Kamulaştırma Kanunu’nda, 30.06.2010 ve 25.02.2011 tarihlerinde yapılan 5999 ve 6111 sayılı yasalarla 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na bazı eklemeler yapılmıştır. Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan bu değişiklikler ile, taşınmaz malikinin dava açmadan önce öncelikle idare ile uzlaşması öngörülmektedir.
İdare ile Uzlaşma Süreci Nasıl İşleyecektir?
Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişikle, kamulaştırmanın daha çabuk yapılabilmesi amacıyla, kamulaştırılacak taşınmazın öncelikle satın alma usulüyle kamulaştırılması öngörülmüştür. Buna göre, İdare, öncelikle satın alma usulünü deneyecek, malikle uzlaşma sağlanamaması halinde, mahkemeye başvurarak, taşınmazın idare adına tescilini talep edecektir. İdarece satın alma uygulaması genel hatlarıyla şu şekilde gerçekleşmektedir;
- İdare tarafından kamulaştırma kararı alınan taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine kamulaştırma bildirilir ve tapu siciline kamulaştırılma şerhi konulur.
- Kamulaştırma kararının üzerine, idare, kamulaştırılacak taşınmazın kıymetinin belirlenmesi için kıymet takdir komisyonu oluşturur. Ayrıca pazarlıkla satım ve trampa işlemlerinin yürütülmesi için ayrıca uzlaşma komisyonu görevlendirir.
- İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya gerektiğinde taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
- Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, idarenin yazısının tebliğinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; uzlaşma komisyonunca pazarlık görüşmeleri yapılır. Kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve komisyon üyeleri ve de malik tarafından imzalanır.
- İdarece, anlaşma tutanağının imzalanmasından itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.
Burada taşınmaz malikleri tarafından dikkat edilmesi gereken en önemli nokta, uzlaşma yolu ile idare tarafından satın alınan veya trampa edilen taşınmaz sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamayacağıdır. Bu nedenle, idarece, takdir komisyonlarınca belirlenen taşınmaz değerleri belirtilmeksizin, pazarlık yoluyla uzlaşma sağlandığından ve satın alma yoluyla alınan taşınmazların bedeline itiraz edilemediği için taşınmaz maliklerinin taşınmazın değerini araştırmalarında yarar vardır.
Kamulaştırmada Uzlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?
İdare ile taşınmaz maliki arasında uzlaşma sağlanamaması veya malikin belirlenen günde tapuya gelmemesi gibi nedenlerle, kamulaştırılacak taşınmazın satın alma yoluyla elde edilememesi halinde, idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurarak kamulaştırma bedelinin tespiti ile bu bedelin peşin veya bazı hallerde taksit ödenmesi karşılığında, taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesini talep eder.
Mahkeme, idarenin başvuru tarihinden itibaren en geç otuz gün sonrası için belirlediği duruşma gününü, dava dilekçesi ve idare tarafından verilen belgelerin birer örneği de eklenerek taşınmaz malın malikine meşruhatlı davetiye çıkarır. Meşruhatlı davetiyeyi tebliğ alan malik, davetiyede de belirtileceği üzere, davetiyenin tebliğinden itibaren, otuz gün içinde, idari yargıda kamulaştırmanın iptali için veya kısmen kamulaştırma halinde artan kısmın da kamulaştırılması için dava açabilir ya da adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltme davası açabilir.
Kamulaştırma işlemine karşı hak sahipleri tarafından idari yargıda iptal davası açılması ve idari yargı mahkemelerince de yürütmenin durdurulması kararı verilmesi halinde mahkemece, idari yargıda açılan dava bekletici mesele kabul edilerek bunun sonucuna göre işlem yapılır.
Mahkemece yapılan duruşmada tarafların bedelde anlaşamamaları halinde hakim, en geç on gün içinde keşif ve otuz gün sonrası için de duruşma günü tayin ederek, bilirkişiler marifetiyle taşınmaz malın değerini tespit için mahallinde keşif yapar. Bilirkişiler, taşınmaz malın değerini belirten raporlarını on beş gün içinde mahkemeye verirler. Mahkeme bu raporu, duruşma günü beklenmeksizin taraflara tebliğ eder. Yapılacak duruşmaya hakim, taraflar veya vekillerini ve bilirkişileri çağırır. Bu duruşmada tarafların bilirkişi raporlarına varsa itirazları dinlenir ve bilirkişilerin bu itirazlara karşı beyanları alınır. Tarafların bedelde anlaşamamaları üzerine, mahkeme gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu tayin eder.
Yerleşik Yargıtay kararlarında, uzlaşma komisyonu ile taşınmaz sahibi arasında yapılacak pazarlıkta teklif edilen ve kabul edilen fiyatların, taraflar yönünden bağlayıcı olmadığı gibi mahkemece taşınmazın değerinin belirlenmesinde gözetilecek bir ölçüt olamayacağı belirtilmiştir.
Tarafların anlaştığı veya tarafların anlaşamaması halinde hakim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen miktarın, peşin ve nakit olarak veya kanunda sayılı hallerde ilk taksitin yine peşin ve nakit olarak hak sahibi adına yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir. Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir.
Makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir. Kamulaştırılan taşınmazın idare adına tescili kararı kesin olup, bu karar hakkında kanun yollarına başvurma olanağı bulunmamaktadır. Ancak, taşınmazının değerinde kamulaştırılmadığını düşünen malikin, bedele ilişkin kanun yollarına başvurma hakkının bulunduğunu belirtmekte fayda vardır.
