Kat İrtifakı Nedir?

Türk Medeni Kanununa göre, İrtifak hakkı, taşınmaz bir maldan özel bir nedene bağlı olarak kullanma imkanı tanıyan sınırlı ayni arasında yer almaktadır. Kat irtifakı ise Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen özel bir irtifak türüdür. Bir arsa üzerinde yapılacak ya da yapılmakta olan taşınmazın bağımsız bölümleri üzerinde, kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya ortak malikleri tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan bir irtifak hakkıdır. Söz konusu yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçiş için kat irtifakı bir ön aşama niteliği taşımaktadır. Bu nedenle, kat irtifakı ancak kat mülkiyetine konu olabilecek nitelikteki taşınmazlarda kurulabilecektir. Kat irtifakının kurulabilmesi için yapının tamamlanmamış olması ve tamamının kâgir yapıda olması gereklidir. Bu şartları taşıyan yapının, resmi senet düzenlenmesi ve tapu kütüğüne tescili ile birlikte irtifakı kurulabilecektir.  

Kat irtifakı, kat irtifakına ait sicilin terkini, yapının kamulaştırılması, taşınmazın yok olması ve kat irtifakının kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine sona erebilecektir.

1. Kat İrtifakı Nedir?

Kat irtifakı, yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakına konu olan taşınmaz maliki veya ortak maliklerine, yapının kat mülkiyetine geçirilmesi konusunda talep hakkı veren bir irtifak çeşididir.

2. Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Kat irtifakı tapusunun alınabilmesi için gerekli başvurular tapu kadastro dairelerine yapılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanununda yer alan Kat irtifakı hükümleri uyarınca, başvuru sırasında projenin yönetim planının da ibraz edilmesi gerekmektedir. Başvuruda gerekli diğer belgeler arasında ise;  vergi numarası ve nüfus cüzdanı, başvuru dilekçesi, liste, vaziyet planları gibi evraklar bulunmaktadır. Evrakların eksiksiz şekilde teslim edildiği ve başvurular uygun bulunduğu takdirde Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından resmi senet düzenlenir ve tescil işlemi gerçekleştirilerek kat irtifakı kurulmuş olacaktır.

3. Kat İrtifakının Tarafların İradesiyle Kurulmasının Koşulları Nedir?

Bir yapı üzerinde kat irtifakının kurulabilmesi için öncelikle o taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı, inşaatının henüz tamamlanmamış ve tamamının kâgir yapıda olduğu bir taşınmaz olması gerekmektedir. Kat irtifakına konu olan taşınmazda, her bir bağımsız bölümün kendi başına ve diğerlerinden bağımsız olarak kullanılabiliyor olması da bir diğer önem taşıyan husustur. Yani, ortak olarak kullanılan yerler ve eklentiler kat irtifakının konusu olamayacaktır.

4. Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları ve Borçları Nelerdir?

Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak olan yapının, sözleşmede yazılı olan süre içerisinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler. Ayrıca, inşaatın henüz tamamlanmadığı hallerde kat irtifakı tapusuna sahip olan kimse, binanın tamamlanması için bir veya birden fazla kişiyi yönetici olarak atayabileceklerdir.

5. Kat İrtifakı Hangi Hallerde Sona Erer?

Kat irtifakının hangi hallerde sona ereceği husus Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 49’da düzenlenmiştir. Şöyle ki;

• Kat irtifakına ait sicil kaydının terkini
• Kat irtifakına konu arsasının tamamıyla yok olması veya üzerine yapı yapılamayacak hale gelmesi
• Kat İrtifakına konu arsanın kamulaştırılması
• Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, Sulh Hâkimi kat irtifakının sona ermesine karar verebilecektir.   

Yargıtay Kararı 20. Hukuk Dairesi, 2019/5644 Esas, 2020/1839 Karar 15.6.2020 Tarihli ilamında;

Sonuç: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun “Kat irtifakının sona ermesi” başlıklı 49. maddesinde “Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler. Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamimiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hâkimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.” Demekle dosyadaki yazılara, kararın bozmaya uygun olmasına ve gereği yerine getirilerek, yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenlere yükletilmesine 15.06.2020 günü oy birliğiyle karar verildi.

6. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasında oldukça temel bir farklılıklar söz konusudur;

• Kat irtifakı, sadece inşaatı henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde kurulurken; Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yapının inşaatının tamamen bitmiş olması ve oturum (iskân) izninin alınmış olması gereklidir.
• Kat irtifakında tapu cinsi “arsa” olarak belirtilirken; Kat mülkiyetine geçiş yapıldığında tapu cinsi “bina” olarak güncellenecektir.
• Kat irtifakı bir projenin onaylandığı anlamına gelirken; Kat mülkiyeti ise sahip olduğunuz yapının projeye uygun şekilde inşa edildiği anlamına gelmektedir.
• Kat irtifakının devri arsa payının devri ile mümkün olurken; Kat mülkiyetinin devri ise üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş yapının bağımsız bölümlerinin ve eklentilerinin ayrı ayrı devri ile mümkün olacaktır.

Kat mülkiyetine ilişkin detaylı bilgi için “Kat Mülkiyeti Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

7. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Benzerlikler

• Kat irtifakı ve kat mülkiyeti resmi senetle ve tapu siciline tescille doğar.
• Kat irtifakı ve kat mülkiyeti Tapu Sicili Tüzüğüne göre Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil olur.
• Kat irtifakında veya kat mülkiyetinde ön alım (şufa) hakkı kullanılamaz.
• Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kuruluşu esnasında bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının tapu kütüğünde gösterilmesi zorunludur.
• Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi istenemez.

Yargıtay 18.Hukuk Dairesi, 2008/11693 Esas, 2008/12703 Karar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 7. maddesi hükmüne göre kat mülkiyetine ya da kat irtifakına tabi olan taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Ancak kat mülkiyetli bağımsız bölümler bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusu olabilir, buralarda ortaklığın giderilmesi istenebilir. Yargılama sırasında ortak taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş ve tapuya bu yolla tescil edilmiş olduğu gözetildiğinde artık taşınmazın tamamı kat mülkiyetine tabi bulunduğundan bir bütün olarak ortaklığın giderilmesi davasına konu edilemez. Ancak bağımsız bölümlerden her birinde her bir paydaşın 1/3 oranında arsa paylarının bulunduğu ve bu bağımsız bölümler üzerinde paydaş oldukları gözetildiğinde bağımsız bölümlerden her biri bağımsız birer taşınmaz gibi bunlardaki ortaklığın giderilmesi istenebilir. Ancak bu durumda her bağımsız bölüm müstakil olarak nazara alındığında üç paydaşa aynen paylaştırılmasına olanak yoktur. Ne var ki bu durumun mahkemenin tarafları yanlış yönlendirilmesi sonucu oluştuğu, Yargıtay uygulamalarına göre de taşınmazda kat mülkiyetinin kurulması sağlanmış olsa idi aynı kararın verileceği dikkate alındığında sonucu itibarıyla doğru olan kararın onanması gerekmiştir. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı bakiye onama harcının temyiz edene yükletilmesine, 01.12.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

8. Sıkça Sorulan Sorular