Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şartları ve Hukuki Süreç

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, uygulamada en sık kullanılan gayrimenkul geliştirme modellerinden biridir. Bu sözleşme ile arsa sahibi, taşınmaz üzerindeki belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenici ise arsa üzerine sözleşmede kararlaştırılan projeye uygun şekilde inşaat yaparak bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlenmektedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem taşınmaz devrine hem de eser sözleşmesine ilişkin unsurlar içeren karma nitelikli sözleşmelerdendir. Bu nedenle sözleşmenin hazırlanması, uygulanması ve sona ermesi süreçlerinde Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu ve imar mevzuatına ilişkin hükümler birlikte değerlendirilmektedir.

Bu yazımızda; kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini, geçerlilik şartlarını, tarafların hak ve yükümlülüklerini, ayrıntılı olarak ele alacağız.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmaz üzerindeki belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi; yüklenicinin ise arsa üzerinde kararlaştırılan projeye uygun şekilde inşaat yaparak bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir.

Uygulamada “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak da adlandırılan bu sözleşme türü, özellikle arsa sahibinin nakit ödeme yapmaksızın taşınmazını değerlendirmesine imkân sağlaması nedeniyle yaygın şekilde kullanılmaktadır. Özellikle kentsel dönüşüm projelerinde ve büyük ölçekli taşınmaz geliştirme süreçlerinde bu sözleşme modeli sıkça tercih edilmektedir.

1.1. Sözleşmenin Tanımı ve Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk hukukunda karma nitelikli sözleşmeler arasında kabul edilmektedir. Çünkü bu sözleşmeler hem eser sözleşmesine hem de taşınmaz devrine ilişkin unsurlar içermektedir.

Yüklenicinin temel borcu, inşaatı sözleşmeye, projeye ve teknik şartnamelere uygun şekilde tamamlayarak teslim etmektir. Arsa sahibinin temel borcu ise, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmektir.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri;

• Eser sözleşmesi,
• Taşınmaz satış vaadi,
• Arsa payı devri

unsurlarını birlikte içeren özel bir sözleşme ilişkisi oluşturmaktadır. Sözleşmenin bu karma yapısı nedeniyle uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, somut olayın niteliğine göre farklı hukuk kuralları birlikte uygulanabilmektedir.

1.2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kavramı

Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kavramları çoğu zaman aynı anlamda kullanılmaktadır.

Bu sözleşmelerde yükleniciye doğrudan para ödenmemekte; yüklenicinin inşaat yapım borcunun karşılığı olarak taşınmaz üzerindeki belirli arsa payları veya bağımsız bölümler devredilmektedir. Bu nedenle sözleşmenin ekonomik karşılığını çoğu zaman arsa payı devri oluşturmaktadır.

1.3. Sözleşmenin Hukuki Dayanağı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri Türk hukukunda özel olarak tek bir kanunda düzenlenmiş değildir. Bununla birlikte sözleşmeye ilişkin uyuşmazlıklarda başta Türk Borçlar Kanunu olmak üzere çeşitli mevzuat hükümleri uygulama alanı bulmaktadır.

Özellikle;

• Türk borçlar kanunu
• Türk medeni kanunu,
• Kat mülkiyeti kanunu,

uygulamada önem taşımaktadır. Ayrıca Yargıtay kararları da kat karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin uygulamanın şekillenmesinde önemli rol oynamaktadır.

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Resmi Şekil Şartı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, yüklenicinin inşaat yapma borcu ile arsa sahibinin taşınmaz devri borcunu birlikte içeren karma nitelikli sözleşmelerdendir. Sözleşmenin taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin hükümler içermesi nedeniyle, Türk hukukunda resmi şekil şartına tabi tutulmuştur.

• Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmi şekilde yapılması zorunludur.

• Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesinde de taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekle tabi olduğu düzenlenmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri de taşınmaz satış vaadi niteliği taşıyan hükümler içerdiğinden, uygulamada noterlikte düzenleme şeklinde yapılmaktadır.

Bu nedenle taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen protokoller, ön anlaşmalar veya harici sözleşmeler kural olarak geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi niteliği taşımamaktadır. Resmi şekil şartına aykırı şekilde yapılan sözleşmeler, kural olarak kesin hükümsüzlük yaptırımıyla karşılaşmaktadır.

3. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, tarafların karşılıklı olarak birbirlerine borç yüklendiği tam iki tarafa borç yükleyen (sinallagmatik) bir sözleşmedir. Bu sözleşmelerde arsa sahibinin temel edimi arsa payı devri iken, yüklenicinin temel edimi ise sözleşmeye uygun bir eser meydana getirerek teslim etmektir.

3.1. Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

Arsa sahibinin temel borcu, yüklenicinin inşaat faaliyetini yürütebilmesine elverişli ortamı sağlamak ve sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını devretmektir.

Arsayı Teslim Etme Borcu

Arsa sahibi, taşınmazı inşaat yapımına elverişli şekilde yükleniciye teslim etmekle yükümlüdür. Özellikle taşınmaz üzerinde inşaat faaliyetini engelleyecek fiili veya hukuki bir engelin bulunmaması önem taşımaktadır.

Uygulamada yer teslimi çoğu zaman “yer teslim tutanağı” ile kayıt altına alınmaktadır. Yer tesliminin yapılması, inşaat süresinin başlangıcı ve tarafların temerrüt iddiaları bakımından önem taşımaktadır.

Arsa Payı Devri Borcu

Arsa sahibinin asli edimlerinden biri, sözleşmede kararlaştırılan arsa paylarını yükleniciye devretmektir. Bu devir uygulamada çoğu zaman;

• Avans tapu şeklinde,
• İnşaat seviyesine bağlı kademeli devir şeklinde,
• Belirli bağımsız bölümlere karşılık pay devri şeklinde

gerçekleştirilmektedir. Arsa sahibinin tapu devrinden kaçınması halinde yüklenici tarafından tescile zorlama (cebri tescil) davaları açılabilmektedir.

Vekâletname Verme Yükümlülüğü

Kat karşılığı inşaat projelerinde yüklenicinin belediyeler, tapu müdürlükleri, abonelik kurumları ve diğer resmi merciler nezdinde işlem yapabilmesi için çoğu zaman vekâletname verilmesi gerekmektedir. Özellikle;

• Proje onay süreçleri,
• Ruhsat işlemleri,
• Kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri,
• Abonelik işlemleri

bakımından vekâletname uygulamada büyük önem taşımaktadır.

3.2. Yüklenicinin Yükümlülükleri

Yüklenicinin temel borcu, sözleşme ve eklerine uygun bir yapıyı süresinde meydana getirerek teslim etmektir. Yüklenicinin sorumluluğu yalnızca binanın fiziksel olarak tamamlanmasından ibaret olmayıp, yapının ruhsata, projeye ve teknik kurallara uygun şekilde teslim edilmesini de kapsamaktadır.

İnşaatı Sözleşmeye Uygun Yapma Borcu

Yüklenici;

• Onaylı mimari projeye,
• Teknik şartnamelere,
• İmar mevzuatına,
• Fen ve sanat kurallarına

uygun şekilde inşaat yapmakla yükümlüdür. Bu kapsamda yüklenicinin borcu yalnızca kaba inşaatı tamamlamak değil; kullanılabilir, iskân alınabilir ve sözleşmeye uygun bağımsız bölümler teslim etmektir.

Özen ve Sadakat Borcu

Yüklenici, sözleşmenin ifası sırasında arsa sahibinin menfaatlerini gözetmek ve gerekli teknik özeni göstermek zorundadır.

Malzeme seçimi, işçilik kalitesi, yapı güvenliği ve teknik uygulamalar bakımından yüklenicinin basiretli bir tacir gibi hareket etmesi beklenmektedir. Ayrıca yüklenici, teknik riskler ve proje uygulamaları konusunda arsa sahibini bilgilendirme yükümlülüğü altındadır.

İşi Bizzat Yapma veya Yönetme Borcu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, aksi kararlaştırılmadıkça işi kendi organizasyonu ve denetimi altında yürütmekle yükümlüdür.

Uygulamada taşeron kullanılması mümkün olmakla birlikte, taşeronların fiillerinden doğan sorumluluk kural olarak yükleniciye ait olmaya devam etmektedir.

Süresinde Teslim Borcu

İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde tamamlanarak teslim edilmesi yüklenicinin en önemli yükümlülüklerinden biridir. Teslim süresine uyulmaması halinde yüklenici temerrüde düşebilmekte; bu durumda:

• Gecikme tazminatı,
• Cezai şart,
• Kira kaybı talepleri,
• Sözleşmenin feshi

gündeme gelebilmektedir.

Ayıba Karşı Tekeffül Borcu

Yüklenici, teslim edilen bağımsız bölümlerdeki açık ve gizli ayıplardan sorumludur. Ayrıca eksik işler de yüklenicinin sorumluluğu kapsamında değerlendirilmektedir. Özellikle;

• Projeye aykırı imalatlar,
• Eksik malzeme kullanımı,
• Su yalıtımı sorunları,
• Taşıyıcı sistem kusurları,
• Ortak alan eksiklikleri

uygulamada sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır. Arsa sahibi veya bağımsız bölüm maliklerinin; ayıbın giderilmesi, bedel indirimi, tazminat veya eksik iş bedeli talep etme hakları gündeme gelebilmektedir.

Sosyal Güvenlik ve İş Güvenliği Yükümlülükleri

İnşaat faaliyetinin yürütülmesi sırasında çalışanların sosyal güvenlik işlemlerinin yerine getirilmesi ve iş sağlığı–güvenliği önlemlerinin alınması da yüklenicinin sorumluluğundadır.

Özellikle iş kazaları, SGK prim borçları ve üçüncü kişilere verilen zararlar bakımından uygulamada ciddi hukuki ve cezai sorumluluklar doğabilmektedir.

4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tapu Devri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu devri, yüklenicinin inşaat yapım borcunun karşılığını oluşturan en önemli edimlerden biridir. Bu sözleşmelerde yüklenici çoğu zaman doğrudan para ile değil, kendisine bırakılan bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarının devri ile ücretlendirilmektedir.

İnşaat tamamlanmadan yapılan tapu devirleri, hem arsa sahibi hem de yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişiler bakımından ciddi hukuki riskler doğurabilmektedir.

4.1. Arsa Payı Devri

Arsa payı devri, sözleşme uyarınca yükleniciye veya onun göstereceği üçüncü kişilere bırakılan bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa paylarının tapu sicilinde devredilmesi işlemidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin arsa payına hak kazanabilmesi, kural olarak inşaatı sözleşmeye, projeye ve teknik şartnamelere uygun şekilde tamamlamasına bağlıdır. Bu nedenle arsa payı devri, yüklenicinin eser meydana getirme borcunun karşılığını oluşturmaktadır.

Kural olarak yüklenici, inşaatı tamamlayıp teslim etmeden arsa payı devrini talep edememektedir. Ancak uygulamada taraflar, sözleşme serbestisi kapsamında tapu devrinin belirli aşamalara bağlı olarak kademeli şekilde yapılmasını kararlaştırabilmektedir.

Özellikle uygulamada;

• Su basman seviyesinde,
• Kaba inşaatın tamamlanması halinde,
• İnce işlerin bitiminde,
• İskân alınması aşamasında

belirli oranlarda arsa payı devri yapılması sıkça tercih edilmektedir. Bu tür kademeli devir uygulamaları, bir yandan yüklenicinin finansman ihtiyacını karşılamayı amaçlarken, diğer yandan arsa sahibinin mülkiyet güvenliğini korumayı hedeflemektedir.

4.2. Avans Tapu Uygulaması

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada en sık karşılaşılan yöntemlerden biri de “avans tapu” devridir. Avans tapu, yüklenicinin inşaatı henüz tamamlamadan önce, finansman ihtiyacının karşılanması amacıyla arsa sahibinden belirli arsa paylarını devralmasıdır.

Yüklenici çoğu zaman bu payları üçüncü kişilere satarak inşaatın finansmanını sağlamayı amaçlamaktadır. Özellikle büyük ölçekli projelerde avans tapu uygulaması fiilen yaygın şekilde kullanılmaktadır.

Bununla birlikte Yargıtay uygulamasında avans tapu devri, kesin ve koşulsuz bir mülkiyet devri olarak değil; yüklenicinin edimini yerine getirmesi şartına bağlı bir işlem olarak değerlendirilmektedir. Başka bir ifadeyle, yükleniciye yapılan bu devirler çoğu zaman “avans” niteliğinde kabul edilmektedir.

Bu nedenle yüklenicinin;

• İnşaatı tamamlamaması,
• Sözleşmeye aykırı davranması,
• Temerrüde düşmesi,
• Sözleşmenin haklı nedenle feshedilmesi

halinde arsa sahibi tarafından devredilen tapuların iptali ve yeniden adına tescili talep edilebilmektedir.

Uygulamada özellikle yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumu önem taşımaktadır. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasında, yükleniciden henüz tamamlanmamış bir projeden bağımsız bölüm veya arsa payı devralan kişilerin her durumda TMK m.1023 kapsamında tapu siciline güven ilkesinden yararlanamayabileceği kabul edilmektedir.

Özellikle üçüncü kişinin;

• Taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğunu bilmesi,
• İnşaatın henüz tamamlanmadığını bilebilecek durumda olması,
• Yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediğini araştırabilecek konumda bulunması

halinde, arsa sahibinin açacağı tapu iptal ve tescil davaları ile karşılaşılması mümkün olabilmektedir.

Bu nedenle uygulamada yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişilerin;

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesini,
• Tapu kayıtlarını,
• Şerh durumunu,
• İnşaat seviyesini,
• Yüklenicinin sözleşmeye uygun hareket edip etmediğini

dikkatle incelemesi büyük önem taşımaktadır.

4.3. Tapu Devrinin Teminat Altına Alınması

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar arasındaki ekonomik riskin yüksek olması nedeniyle, uygulamada tapu devrini güvence altına almaya yönelik çeşitli hukuki mekanizmalar kullanılmaktadır.

Bu kapsamda en sık kullanılan yöntemlerden biri, arsa sahibi lehine teminat ipoteği tesis edilmesidir. Özellikle yükleniciye avans tapu devri yapılması halinde, arsa sahibi tarafından inşaatın sözleşmeye uygun şekilde tamamlanmasını güvence altına almak amacıyla taşınmaz üzerinde ipotek kurulabilmektedir.

5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İhlali

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmemesi halinde sözleşmenin ihlali gündeme gelmektedir. Bu ihlaller; inşaatın süresinde tamamlanmaması, eksik veya ayıplı imalat yapılması, ruhsata aykırı yapılaşma, tapu devrinden kaçınılması ya da tarafların sözleşmeye aykırı davranışları şeklinde ortaya çıkabilmektedir.

Sözleşmenin ihlali halinde somut olayın özelliklerine göre;

• Aynen ifa talebi,
• Süre verilmesi,
• Gecikme tazminatı,
• Cezai şart,
• Eksik ve ayıplı iş bedeli,
• Tapu iptal ve tescil talepleri,
• Sözleşmenin feshi

gibi çeşitli hukuki sonuçlar gündeme gelebilmektedir.

Özellikle yüklenicinin temerrüdü, eksik ve ayıplı ifa, ruhsata aykırı imalatlar, teslim süresinin aşılması veya arsa sahibinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde; Türk Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde aynen ifa, süre verilmesi, gecikme tazminatı, cezai şart, eksik ve ayıplı iş bedeli, tapu iptal ve tescil talepleri ile sözleşmenin feshi gibi çeşitli hukuki sonuçlar gündeme gelebilmektedir.

6. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uzun süreli ve yüksek ekonomik değer içeren karma nitelikli sözleşmeler olduğundan, uygulamada çok sayıda hukuki uyuşmazlığa konu olmaktadır. Özellikle tapu devri, inşaatın süresinde tamamlanmaması, eksik ve ayıplı işler, ruhsata aykırılıklar ve sözleşmenin feshi gibi konular taraflar arasında sıkça dava konusu yapılmaktadır.

6.1. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde en sık karşılaşılan dava türlerinden biri tapu iptal ve tescil davalarıdır.

Özellikle;

• Yükleniciye devredilen avans tapuların geri alınması,
• Sözleşmenin feshi sonrası tapuların iadesi,
• Yüklenicinin edimini yerine getirmemesine rağmen yapılan tapu devirleri,
• Üçüncü kişilere yapılan devir işlemleri

uygulamada tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarına neden olmaktadır. Bu davalarda özellikle sözleşmenin fesih tarihi, inşaatın gerçekleşme oranı, üçüncü kişilerin iyiniyet durumu ve avans tapu niteliği büyük önem taşımaktadır.

6.2. Tescile Zorlama (Cebri Tescil) Davaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini yerine getirmesine rağmen arsa sahibinin tapu devrinden kaçınması halinde, yüklenici tarafından tescile zorlama (cebri tescil) davası açılabilmektedir.

Bu dava ile yüklenici, sözleşme uyarınca hak kazandığı bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının mahkeme kararıyla adına tescilini talep etmektedir.

6.3. Gecikme Tazminatı Davaları

Yüklenicinin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde tamamlayamaması halinde gecikme tazminatı davaları gündeme gelebilmektedir.

Özellikle;

• Teslim süresinin aşılması,
• Bağımsız bölümlerin geç teslim edilmesi,
• İskânın alınmaması,
• Taşınmazın kullanılamaması

nedenleriyle arsa sahibi tarafından maddi zararların tazmini talep edilebilmektedir. Uygulamada çoğu zaman;

• Kira kaybı,
• Mahrum kalınan kullanım bedeli,
• Cezai şart alacağı

gibi talepler ileri sürülmektedir.

6.4. Eksik ve Ayıplı İş Davaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde eksik ve ayıplı imalatlar uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık nedenlerinden biridir.

Eksik iş, sözleşmede kararlaştırılan imalatların hiç yapılmaması veya tamamlanmaması anlamına gelirken; ayıplı iş, yapılan imalatın projeye, teknik şartnamelere veya fen ve sanat kurallarına aykırı şekilde gerçekleştirilmesini ifade etmektedir.

Özellikle;

• Projeye aykırı imalatlar,
• Düşük kaliteli malzeme kullanımı,
• İzolasyon sorunları,
• Ortak alan eksiklikleri,

uygulamada sıkça dava konusu olmaktadır. Bu davalarda çoğu zaman teknik bilirkişi incelemesi yapılmakta ve ayıp ile eksikliklerin giderim bedeli hesaplanmaktadır.

6.5. Sözleşmenin Feshi Davaları

Taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmesi halinde kat karşılığı inşaat sözleşmenin feshi gündeme gelebilmektedir.

Özellikle;

• İnşaatın uzun süre durması,
• Yüklenicinin temerrüdü,
• Projeye aykırı imalatlar,
• Ekonomik yetersizlik,
• Ruhsata aykırı yapılaşma,
• Arsa sahibinin tapu devrinden kaçınması

uygulamada fesih sebepleri arasında yer almaktadır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, çoğu zaman tapu kayıtlarının durumu, avans tapuların iadesi, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve tarafların tazminat talepleri bakımından kapsamlı hukuki sonuçlar doğurmaktadır.