Arsa sahibi olarak kendi arazisinde bina yaptırmak isteyen mal sahiplerinin başvurdukları ilk yol bir müteahhit ile anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamaktır. Bu sözleşme ile toprak sahipleri ekstra bir ücret ödemeden daire sahibi olmakta, inşaat faaliyetleri yürüten yüklenici ise belirli bir oranda bağımsız bölüme ve arsa payına hak kazanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapılması akabinde taraflar arasında anlaşmazlık çıkması da sıklıkla yaşanmaktadır. Taraflar arasında çıkan anlaşmazlık ve ihtilafların çözülememesi durumumda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi gündeme gelebilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, hukuken bir takım kurallara bağlanmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile belirli bir taşınmazın devri yükümlülüğü de yüklenildiğinden, sözleşmenin feshi de özel koşul ve sonuçlara bağlanmıştır. Yine feshin sonuçları ve tarafların talep edebileceği tazminatlar bakımından da feshin ne şekilde gerçekleştiği büyük önem taşımaktadır.
Yazı İçeriği
1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları
2.1. Arsa Sahibinin Borçları
2.2. Müteahhidin Borçları
3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Şekli
4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları
4.1. Sözleşmeden Dönme Yoluyla Geçmişe Etkili Fesih ve Sonuçları
4.2. Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi ve Sonuçları
1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanan, arsa sahibinin arsayı devretme borcu altına girdiği, müteahhidin ise inşaat yapım işini yüklendiği, resmi şekilde yapılan bir eser sözleşmesidir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yaygın olarak kullanılmasının en önemli sebebi, arsa sahibi olan fakat bir inşaat faaliyetini yürütecek maddi gücü veya teknik bilgisi olmayan kişilerin ekstra bir ücret ödemeden kendi arsalarında daire sahibi olmalarını sağlamasıdır. Sözleşmenin yapım aşamaları hakkında daha detaylı bilgi için “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nasıl Yapılır?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arsa sahibi ve inşaat işini yüklenen müteahhittir. Bu sözleşme ile her iki tarafa da belirli borçlar yüklenmiş olup taraflardan birinin borcunu gereği gibi vaktinde ifa etmemesi halinde sözleşmenin diğer tarafı haklı neden ileri sürerek sözleşmeyi feshedebilecektir.
2.1. Arsa Sahibinin Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin müteahhide karşı ilk borcu arsayı teslim borcudur. Bu kurala göre arsa sahibi, üzerinde inşaat yapılacak olan arsayı, inşaat yapmaya uygun olarak müteahhide teslim etmek zorundadır. Burada arsanın hem hukuki hem de fiili olarak ayıpsız olması gerekmektedir.
Fiili ayıp herhangi bir nedenle arsanın fiilen inşaat yapmaya uygun olmamasıdır. Örneğin arsa üzerinde bir takım yapılar veya yıkılması/kaldırılması gereken binalar varsa arsa sahibi bu yapıları kaldırmalıdır. Hukuki ayıp ise hukuken arsanın inşaat yapmaya uygun olmasıdır. Tarafların anlaşması halinde bu işlemler müteahhide de devredilebilmektedir.
Arsa sahibinin ikinci borcu inşaatın yapımı için müteahhide vekâlet verme borcudur. Buna göre müteahhidin arsa üzerinde inşaat faaliyetlerine başlayabilmesi için hukuken tapu müdürlüğü, belediye veya sair kurumlarda işlemler yapması gerekmektedir. Müteahhit ancak arsa sahibi tarafından yetkilendirildiği durumda bu gibi işlemleri yürütebilecektir.
Arsa sahibinin üçüncü borcu ise arsa payını devir borcudur. Buna göre müteahhit belirli bir arsa payı karşılığı olarak inşaat faaliyetlerini yürüteceğinden taraflar arasında kararlaştırılan sürede arsa sahibi borcunu yerine getirerek arsa paylarını devretmelidir. Arsa payları inşaat işlemleri öncesinde veya sonrasında devredilebileceği gibi inşaat faaliyetinin aşamalarına göre de müteahhide devredilebilir.
2.2. Müteahhidin Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temel görevi ve borcu taşınmazı taraflar arasındaki kullara göre inşa etmek ve inşaat tamamlandığında taşınmazı süresinde arsa sahibine teslim etmektir.
Müteahhidin bina inşa etme borcu taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenmektedir. Buna göre binanın hangi niteliklere göre inşa edileceği, kaç daire bulunacağı, inşaatta hangi malzemelerin kullanılacağı, taşınmazların hangi niteliklere sahip olacağı gibi tüm durumlar taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılmalıdır. Müteahhit inşa etme borcunu bu sözleşmeye uygun olarak iyi niyet kuralları çerçevesinde yerine getirmelidir.
Müteahhidin teslim borcu ise yine taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılacaktır. Buna göre müteahhit inşaatı belirli bir seviyeye getirdikten sonra taşınmazları teslim borcu altına girebilir. Yine müteahhidin teslim borcu için belirli bir vade veya zaman aralığı da öngörülebilecektir. Mücbir bir sebep bulunmadığı müddetçe müteahhit taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan sürede ve niteliklerde arsa sahibine teslim etme borcu altındadır.
3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Şekli
Açıkladığımız üzere kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gerek arsa sahibinin gerekse de müteahhidin üzerine düşen bir takım yükümlülükler bulunmaktadır. İşte taraflardan birinin üzerine düşen yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde sözleşme feshedilebilecektir.
Sözleşmenin feshine ilişkin ilk yol tarafların aralarında yapacakları anlaşma ile sözleşmenin feshedilmesidir. Bu usulde taraflar sözleşmenin feshedilmesi konusunda anlaşmakla birlikte fesih sonucu ödenecek tazminatlar bakımından dava yoluna gidilmesi mümkündür.
Taraflardan birinin sözleşmenin feshine razı olmaması durumunda ise sözleşmenin feshedilebilmesi için mahkeme kararı gerekmektedir. Şu durumda taraflar sadece kendi iradeleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedememektedir.
Bu konuda Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2012/2737 Esas, 2012/4540 Karar sayılı kararında;
“Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmaları zorunlu olduğu gibi, fesihlerinin de mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Sözleşmenin feshinin mahkeme kararıyla yapılmasının istisnası tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir”
Şeklinde hüküm kurarak sözleşmenin feshinin mahkeme kararı ile veya tarafların ortak iradesi ile gerçekleşeceğini açıklamıştır.
Şu durumda arsa sahibi veya yüklenici, karşı tarafın borcunu yerine getirmediği iddiası ile sözleşmeyi haklı nedenle feshetmek istiyorsa bunu ancak mahkemeye başvurarak gerçekleştirebilecektir.
4. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi durumunda feshin geçmişe veya geleceğe etkili olması durumuna göre bir takım sonuçlar doğmaktadır. Özellikle inşa edilen ve tamamlanmayan taşınmazın durumu, müteahhidin harcadığı emek ve malzemelerin karşılığı, arsa sahiplerinin zararının akıbeti gibi konular feshin sonuçları içerisinde yer almaktadır.
4.1. Sözleşmeden Dönme Yoluyla Geçmişe Etkili Fesih ve Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine dair ilk yol sözleşmeden dönme şeklidir. Sözleşmeden dönme ile sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkacak ve feshin etkileri geçmişe de etki edecektir. Sözleşmeden dönme durumunda sanki ortada hiç sözleşme yokmuşçasına değerlendirme yapılacaktır.
Arsa sahibinin sözleşmeden dönme yolu ile fesih yoluna gidebilmesi için müteahhidin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmemesi veya taşınmazı zamanında teslim etmeyerek temerrüde düşmüş olması gerekmektedir. Yine yerleşik Yargıtay kararlarına göre sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshedilebilmesi için inşaatın büyük bir bölümünün tamamlanmamış olması gerekmektedir.
Sözleşmeden dönmenin sonuçları ise 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmeden dönme durumunda taraflar edimlerinden vazgeçerek daha önce yerine getirdikleri edimleri geri isteyebilmektedirler.
Sözleşmeden dönmenin bu niteliği gereği, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geriye etkili olarak feshedildiğinde, arsa sahibi tapuda müteahhide devrettiği arsalarını geri alabilmekte ve müteahhit de inşaatın yaptığı kısmına kadarki bedelini talep edebilmektedir.
4.2. Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi ve Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine dair ikinci yol ise sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilmesidir. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilebilmesi için sözleşmeden dönmenin aksine inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde tamamlanmış olması şartı bulunmaktadır.
Bu konuda Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/5183 Esas, 2018/3243 Karar sayılı kararında;
“Sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir.”
Şeklinde karar vererek %90 oranının altındaki inşaatlarda sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilemeyeceğini belirtmiştir.
Bu düzenlemenin amacı, müteahhidin inşaatı büyük oranda tamamlaması halinde herhangi bir nedenle sözleşmeden dönülmesinin müteahhidin haklarını önemli ölçüde etkilemesidir.
Sözleşmenin bu şekilde ileriye etkili olarak feshedilmesi durumunda müteahhit inşaatı tamamladığı orana göre yine arsa payına veya inşa ettiği bağımsız bölümlere hak kazanmaktadır. Arsa sahibi ise bu durumda geç veya eksik teslim nedeniyle uğradığı kira kaybını ve müteahhidin kusuruyla uğradığı diğer zararlarını talep edebilecektir. Kentsel dönüşüm sürecinde ki riskli alanların yada riskli yapıların yenilenmesi için yöntemlerin başında kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gelmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki yapılara ilişkin sözleşmelerin feshi için özel düzenlemeler ve uygulamalar bulunmakta olup, konuya ilişkin detaylı bilgi almak için “Kentsel Dönüşüme ilişkin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
