Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi: Şartları ve Hukuki Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi; müteahhide devredilen tapuların durumu, avans tapuların geri alınması, üçüncü kişilere yapılan satışlar, tapu iptal ve tescil talepleri ile tazminat ve alacak hakları bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurur.

Sözleşmenin feshi ise yalnızca taraflar arasındaki borç ilişkisini değil; tapu devri, bağımsız bölümlerin durumu, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve tazminat talepleri bakımından da önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır.

Bu yazıda, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hangi hallerde feshedilebileceği, fesih türleri, tapuların durumu, tarafların hak ve alacakları ile dava süreci uygulamadaki uyuşmazlıklar ve Yargıtay kararları ışığında ele alınacaktır.

1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, ani edimli sözleşmelerden farklı olarak uzun süreli ve karşılıklı güven ilişkisine dayanan karma nitelikli sözleşmelerdendir. Bu nedenle fesih, yalnızca taraflar arasındaki borç ilişkisini sona erdirmemekte; aynı zamanda tapu devri, bağımsız bölümlerin hukuki durumu, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve tazminat talepleri bakımından da önemli sonuçlar doğurmaktadır.

Özellikle yükleniciye devredilen avans tapuların akıbeti, inşaatın gerçekleşme oranı, tarafların kusur durumu ve üçüncü kişilerin iyiniyeti fesih uyuşmazlıklarında uygulamada büyük önem taşımaktadır.

1.1. Fesih Usulü

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi bakımından öncelikle sözleşme hükümleri dikkate alınmaktadır. Uygulamada çoğu sözleşmede; belirli süre verilmesi, ihtar gönderilmesi, temerrüt şartlarının oluşması veya cezai şart hükümleri gibi özel düzenlemeler yer almaktadır.

Türk Borçlar Kanunu hükümleri kapsamında, borçlu tarafın temerrüde düşmesi halinde kural olarak öncelikle uygun süre verilmesi ve ifanın talep edilmesi gerekmektedir. Verilen süre içerisinde yükümlülük yerine getirilmezse sözleşmenin feshi gündeme gelebilmektedir.

Özellikle uygulamada;

• Noter ihtarnamesi gönderilmesi,
• Süre verilmesi,
• Delil tespiti yoluna başvurulması

fesih sürecinde sıkça başvurulan yöntemler arasında yer almaktadır.

Bununla birlikte bazı ağır sözleşme ihlallerinde, süre verilmesine gerek olmaksızın doğrudan fesih hakkının doğduğu da kabul edilebilmektedir. Özellikle inşaatın fiilen terk edilmesi, yüklenicinin işi tamamlayamayacağının açıkça anlaşılması veya sözleşmenin amacının ortadan kalkması bu kapsamda değerlendirilebilmektedir.

1.2. Feshin Hukuki Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, taraflar bakımından kapsamlı hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Fesih ile birlikte tarafların sözleşmeden doğan borç ilişkisi sona ermekte; ancak özellikle tapu devri ve yapılan imalatlar bakımından tasfiye süreci gündeme gelmektedir.

Uygulamada ayrıca kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geriye etkili mi yoksa ileriye etkili mi feshedileceği de büyük önem taşımaktadır. Özellikle inşaatın gerçekleşme seviyesi ve yüklenicinin sözleşmeye yaptığı katkı dikkate alınarak Yargıtay kararlarında farklı değerlendirmeler yapılabilmektedir.

2. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hangi Hallerde Feshedilebilir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmesi halinde feshedilebilmektedir. Özellikle yüklenicinin inşaatı tamamlamaması, projeye aykırı imalat yapması veya arsa sahibinin sözleşmenin ifasını engellemesi uygulamada en sık karşılaşılan fesih sebepleridir.

• İnşaatın Süresinde Tamamlanmaması

Yüklenicinin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan süre içerisinde tamamlamaması halinde arsa sahibi bakımından fesih hakkı gündeme gelebilmektedir. Özellikle teslim süresinin ciddi şekilde aşılması ve inşaatın makul sürede tamamlanamayacağının anlaşılması uygulamada önemli fesih nedenleri arasında yer almaktadır.

• Müteahhidin İşi Yarım Bırakması

Yüklenicinin inşaat faaliyetini durdurması, şantiyeyi terk etmesi veya ekonomik yetersizlik nedeniyle projeyi sürdürememesi halinde sözleşmenin feshi gündeme gelebilmektedir.

• Eksik ve Ayıplı İşler

Projeye, teknik şartnamelere veya fen ve sanat kurallarına aykırı imalat yapılması halinde sözleşmenin feshi söz konusu olabilmektedir. Özellikle ağır yapı kusurları ve giderilmesi mümkün olmayan ayıplar uygulamada önem taşımaktadır.

• Ruhsat ve İskân Sorunları

İnşaatın ruhsata aykırı şekilde yapılması, kaçak yapılaşma veya yapı kullanım izin belgesinin (iskânın) alınamaması halinde sözleşmenin feshi gündeme gelebilmektedir.

• Arsa Sahibinin Sözleşmeye Aykırılığı

Arsa sahibinin tapu devrinden kaçınması, gerekli vekâletnameleri vermemesi veya inşaat faaliyetini engelleyici davranışlarda bulunması halinde yüklenici tarafından sözleşmenin feshi gündeme gelebilmektedir.

• İmar ve Hukuki Engeller

İmar planı değişiklikleri, ruhsat alınmasının imkânsız hale gelmesi, kamulaştırma işlemleri veya taşınmazın hukuki durumundaki değişiklikler nedeniyle sözleşmenin uygulanması imkânsız hale gelebilmekte ve fesih gündeme gelebilmektedir.

3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Fesih Türleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi, somut olayın özelliklerine ve sözleşmenin ulaştığı aşamaya göre farklı hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle inşaatın gerçekleşme seviyesi, tarafların kusur durumu ve yüklenicinin sözleşmeye yaptığı katkı, feshin niteliğinin belirlenmesinde önem taşımaktadır.

Uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmeleri; geriye etkili fesih, ileriye etkili fesih, haklı nedenle fesih veya tarafların karşılıklı anlaşmasıyla sona erdirilebilmektedir.

3.1. Geriye Etkili Fesih

Geriye etkili fesihte sözleşme, kurulmuş olduğu tarihten itibaren ortadan kalkmış sayılmaktadır. Bu durumda tarafların birbirlerine verdikleri edimlerin iadesi gündeme gelmektedir.

Özellikle yüklenicinin inşaata kayda değer bir katkı sağlamadığı veya inşaatın çok düşük seviyede kaldığı durumlarda uygulamada geriye etkili fesih gündeme gelebilmektedir.

Bu halde yükleniciye devredilen avans tapuların iadesi ve tapu iptal–tescil talepleri önem kazanmaktadır.

3.2. İleriye Etkili Fesih

İleriye etkili fesihte ise sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılmamakta, yalnızca fesih tarihinden sonrası bakımından sona ermektedir.

Özellikle inşaatın büyük ölçüde tamamlandığı, yüklenicinin önemli oranda emek ve maliyet harcadığı durumlarda Yargıtay uygulamasında ileriye etkili fesih değerlendirmeleri yapılabilmektedir.

Bu durumda taraflar arasındaki tasfiye ilişkisi ve yüklenicinin hak kazanıp kazanmadığı ayrıca değerlendirilmektedir.

3.3. Haklı Nedenle Fesih

Taraflardan birinin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal etmesi halinde diğer taraf bakımından haklı nedenle fesih hakkı doğabilmektedir. Özellikle;

• İnşaatın uzun süre durması,
• Projeye aykırı imalat yapılması,
• Yüklenicinin işi terk etmesi,
• Tapu devrinden kaçınılması

uygulamada haklı fesih nedenleri arasında yer almaktadır. Haklı nedenle fesih halinde kusurlu tarafın tazminat sorumluluğu da gündeme gelebilmektedir.

3.4. Tarafların Anlaşmasıyla Fesih

Taraflar, karşılıklı irade beyanlarıyla kat karşılığı inşaat sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Uygulamada bu durum çoğu zaman “ikale sözleşmesi” veya “fesih protokolü” ile gerçekleştirilmektedir. Karşılıklı anlaşmayla yapılan fesihlerde;

• Tapuların durumu,
• Yapılan imalatların tasfiyesi,
• Tazminat ve alacak ilişkileri,
• Üçüncü kişilere yapılan satışlar

ayrıntılı şekilde düzenlenmektedir. Özellikle ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenebilmesi bakımından fesih protokollerinin açık ve ayrıntılı şekilde hazırlanması büyük önem taşımaktadır.

4. Fesih Sürecinde Tapuların Durumu

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi halinde en önemli uyuşmazlık konularından biri, yükleniciye devredilen tapuların hukuki durumudur. Özellikle avans tapu uygulamaları, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve tapu siciline konulan şerhler, fesih sonrası süreçte büyük önem taşımaktadır.

Feshin geriye etkili mi yoksa ileriye etkili mi sonuç doğurduğu, inşaatın gerçekleşme oranı ve tarafların kusur durumu; tapuların akıbetinin belirlenmesinde dikkate alınmaktadır.

4.1. Müteahhide Devredilen Tapular

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye yapılan tapu devirleri çoğu zaman inşaat yapım borcunun karşılığı olarak gerçekleştirilmektedir. Ancak yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmemesi halinde, bu tapuların hukuki durumu uyuşmazlık konusu olabilmektedir.

Özellikle inşaatın yarım bırakılması veya sözleşmenin haklı nedenle feshedilmesi halinde, yükleniciye devredilen tapuların geri alınması gündeme gelebilmektedir.

4.2. Avans Tapuların Geri Alınması

Uygulamada yükleniciye, inşaat henüz tamamlanmadan finansman amacıyla yapılan tapu devirleri “avans tapu” olarak adlandırılmaktadır.

Yargıtay uygulamasında avans tapular, çoğu zaman yüklenicinin edimini yerine getirmesi şartına bağlı devirler olarak değerlendirilmektedir. Bu nedenle yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması veya inşaatı tamamlamaması halinde, arsa sahibi tarafından tapu iptal ve tescil davaları açılarak bu tapuların geri alınması talep edilebilmektedir.

4.3. Üçüncü Kişilere Yapılan Satışların Etkisi

Yüklenicinin kendisine devredilen arsa paylarını veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması uygulamada sıkça karşılaşılan durumlardan biridir.

Ancak sözleşmenin feshi halinde, üçüncü kişilerin hukuki durumu ayrıca değerlendirilmektedir. Özellikle üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı, taşınmazın kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu olduğunu bilip bilmediği ve inşaatın gerçekleşme seviyesi önem taşımaktadır.

Yargıtay uygulamasında, henüz tamamlanmamış projelerden bağımsız bölüm satın alan kişilerin her durumda TMK m.1023 kapsamında korunamayabileceği kabul edilmektedir.

4.4. Tapu İptal ve Tescil Talepleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde arsa sahibi tarafından çoğu zaman tapu iptal ve tescil davaları açılmaktadır. Bu davalar ile;

• Yükleniciye devredilen tapuların iptali,
• Üçüncü kişiler adına oluşan kayıtların kaldırılması,
• Taşınmazın yeniden arsa sahibi adına tescili

talep edilmektedir. Bu süreçte mahkeme tarafından sözleşmenin niteliği, feshin haklı olup olmadığı, inşaatın gerçekleşme oranı ve üçüncü kişilerin hukuki durumu birlikte değerlendirilmektedir.

5. Fesih Sonrası Tarafların Hak ve Alacakları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde yalnızca sözleşme ilişkisi sona ermemekte; tarafların karşılıklı hak, alacak ve tazminat talepleri de gündeme gelmektedir. Özellikle inşaatın gerçekleşme oranı, tarafların kusur durumu, yapılan imalatların değeri ve sözleşme hükümleri, fesih sonrası tasfiye sürecinde büyük önem taşımaktadır.

Fesih sonrasında taraflar arasında; eksik ve ayıplı işler, gecikme zararları, cezai şart alacakları, tapu iadesi ve sebepsiz zenginleşme iddiaları uygulamada sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır.

5.1. Eksik İş Bedelleri

Yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan imalatları eksik bırakması halinde, arsa sahibi tarafından eksik iş bedellerinin tahsili talep edilebilmektedir. Bu kapsamda özellikle;

• Tamamlanmayan imalatlar,
• Yarım bırakılan işler,
• Sözleşmeye aykırı eksiklikler

bilirkişi incelemesi ile tespit edilmekte ve eksikliklerin giderim maliyeti hesaplanmaktadır.

5.2. Gecikme Tazminatı

İnşaatın sözleşmede kararlaştırılan sürede tamamlanmaması halinde arsa sahibinin uğradığı zararların tazmini gündeme gelebilmektedir. Özellikle;

• Kira kaybı,
• Kullanımdan mahrum kalınması,
• Taşınmazın geç teslim edilmesi

nedeniyle gecikme tazminatı talep edilebilmektedir. Sözleşmede cezai şart veya gecikme tazminatına ilişkin özel hükümler bulunması halinde, bu düzenlemeler ayrıca önem taşımaktadır.

5.3. Cezai Şart Talepleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde uygulamada çoğu zaman gecikme, eksik ifa veya sözleşmeye aykırılık halleri için cezai şart hükümlerine yer verilmektedir. Özellikle;

• Teslim süresinin aşılması,
• İskânın alınmaması,
• Sözleşmeye aykırı imalat yapılması

halinde sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsili talep edilebilmektedir. Mahkeme tarafından somut olayın özelliklerine göre cezai şartın fahiş olup olmadığı da değerlendirilebilmektedir.

5.4. Müspet ve Menfi Zarar Talepleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi halinde tarafların müspet veya menfi zararlarının tazmini gündeme gelebilmektedir.

Müspet zarar, sözleşme gereği ifa gerçekleşmiş olsaydı elde edilecek menfaatlerin kaybını ifade etmektedir. Menfi zarar ise sözleşmeye güvenilmesi nedeniyle uğranılan zararları kapsamaktadır. Özellikle;

• Kaçırılan ekonomik fırsatlar,
• Yapılan masraflar,
• Alternatif proje kayıpları,
• Finansman giderleri

uygulamada tazminat taleplerine konu olabilmektedir.

5.5. Sebepsiz Zenginleşme İddiaları

Fesih sonrasında taraflardan birinin diğer taraf aleyhine karşılıksız şekilde malvarlığı kazanımı elde etmesi halinde sebepsiz zenginleşme hükümleri gündeme gelebilmektedir. Özellikle;

• Yüklenicinin yaptığı imalatların değeri,
• Arsa sahibinin taşınmazında oluşan değer artışı,
• Karşılıksız kalan edimler

uygulamada sebepsiz zenginleşme tartışmalarına neden olabilmektedir. Bu tür durumlarda mahkeme tarafından tarafların karşılıklı edimleri, kusur durumları ve taşınmaza sağlanan katkı birlikte değerlendirilmektedir.

6. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinde Yargılama Süreci

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davaları, çoğu zaman teknik inceleme gerektiren ve yüksek ekonomik değer içeren uyuşmazlıklardır. Bu davalarda yalnızca sözleşmenin feshi değil; tapu kayıtlarının durumu, inşaatın gerçekleşme seviyesi, eksik ve ayıplı işler, tazminat talepleri ve üçüncü kişilerin hukuki durumu da birlikte değerlendirilmektedir.

Özellikle teknik bilirkişi incelemeleri, keşif işlemleri ve tapu kayıtları bu tür davalarda büyük önem taşımaktadır.

6.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan fesih davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi çoğu durumda yetkili olmaktadır. Özellikle tapu iptal ve tescil taleplerinin de bulunduğu uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gündeme gelebilmektedir.

6.2. İhtiyati Tedbir Talepleri

Fesih davalarında tarafların hak kaybına uğramasının önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir taleplerinde bulunulabilmektedir. Özellikle;

• Taşınmazın üçüncü kişilere devrinin önlenmesi,
• Tapu kayıtlarına tedbir konulması,
• İnşaat faaliyetlerinin durdurulması,
• Bağımsız bölümlerin satışının engellenmesi

uygulamada sıkça talep edilen tedbirler arasında yer almaktadır.

6.3. Deliller ve İspat

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davalarında taraflar iddialarını hukuka uygun delillerle ispat etmekle yükümlüdür. Özellikle;

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,
• Teknik şartnameler,
• Mimari projeler,
• Tapu kayıtları,
• Belediye ve ruhsat dosyaları,
• İhtarnameler,
• Fotoğraf ve video kayıtları,
• Tanık beyanları

uygulamada önemli deliller arasında yer almaktadır.

6.4. Bilirkişi ve Keşif İncelemesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin davalar çoğu zaman teknik uzmanlık gerektirdiğinden bilirkişi incelemesi büyük önem taşımaktadır. Mahkeme tarafından yapılan keşif ve bilirkişi incelemeleri ile;

• İnşaatın gerçekleşme seviyesi,
• Eksik ve ayıplı işler,
• Projeye aykırılıklar,
• İmalat bedelleri,
• Taşınmazın mevcut durumu

tespit edilmektedir. Özellikle fesih davalarında inşaatın hangi seviyede olduğunun belirlenmesi, feshin hukuki sonuçları bakımından kritik önem taşımaktadır.

6.5. Harç ve Yargılama Giderleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan fesih davalarında harç ve yargılama giderleri, dava konusu talebin niteliğine göre belirlenmektedir.

Özellikle tapu iptal ve tescil talepleri, tazminat istemleri ve alacak talepleri bakımından farklı harç uygulamaları gündeme gelebilmektedir.

Bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve tebligat masrafları da uygulamada önemli yargılama giderleri arasında yer almaktadır.

6.6. Vekâlet Ücreti

Davada haksız çıkan taraf, kural olarak karşı tarafın vekâlet ücretinden sorumlu olmaktadır.

Vekâlet ücreti, dava türüne ve kabul-red oranına göre Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümleri uyarınca belirlenmektedir.

Özellikle birden fazla talebin birlikte ileri sürüldüğü davalarda vekâlet ücretine ilişkin değerlendirmeler ayrıca önem taşımaktadır.

6.7. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi davalarında verilen kararlara karşı istinaf ve şartları varsa temyiz kanun yoluna başvurulabilmektedir.

İstinaf incelemesi Bölge Adliye Mahkemeleri tarafından yapılmakta; temyiz incelemesi ise Yargıtay tarafından gerçekleştirilmektedir.

7. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ile Birlikte Açılabilecek Davalar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, çoğu zaman tek başına yeterli olmamakta; fesihle birlikte tapu kayıtlarının düzeltilmesi, zararların giderilmesi ve tarafların karşılıklı alacaklarının tasfiyesi amacıyla çeşitli davalar da gündeme gelmektedir.

Özellikle yükleniciye devredilen tapuların durumu, eksik ve ayıplı işler, gecikme zararları ve üçüncü kişilere yapılan satışlar uygulamada birden fazla talebin aynı dava içerisinde ileri sürülmesine neden olabilmektedir.

7.1. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Sözleşmenin feshi halinde en sık başvurulan dava türlerinden biri tapu iptal ve tescil davalarıdır.

Özellikle yükleniciye avans niteliğinde devredilen tapuların geri alınması amacıyla, arsa sahibi tarafından tapu kayıtlarının iptali ve yeniden kendi adına tescili talep edilebilmektedir. Bu davalarda;

• Feshin haklı olup olmadığı,
• İnşaatın gerçekleşme seviyesi,
• Avans tapu niteliği,
• Üçüncü kişilerin iyiniyeti

büyük önem taşımaktadır.

7.2. Tescile Zorlama (Cebri Tescil) Davaları

Yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmesine rağmen arsa sahibinin tapu devrinden kaçınması halinde, yüklenici tarafından tescile zorlama (cebri tescil) davası açılabilmektedir.

Bu davada yüklenici, hak kazandığı bağımsız bölümlerin veya arsa paylarının mahkeme kararıyla adına tescilini talep etmektedir.

7.3. Tazminat Davaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi nedeniyle tarafların uğradıkları zararların giderilmesi amacıyla tazminat davaları açılabilmektedir. Özellikle;

• Uğranılan maddi zararlar,
• Kira kayıpları,
• Yapılan masraflar,
• Değer kayıpları,
• Cezai şart alacakları

uygulamada sıkça tazminat taleplerine konu olmaktadır.

7.4. Eksik ve Ayıplı İş Davaları

Yüklenicinin sözleşmeye, projeye veya teknik şartnamelere aykırı imalat yapması halinde eksik ve ayıplı iş davaları gündeme gelebilmektedir. Bu davalarda özellikle;

• Eksik imalatların giderim bedeli,
• Ayıpların onarım maliyeti,
• Değer kaybı

talep edilebilmektedir. Uyuşmazlığın çözümünde teknik bilirkişi incelemesi büyük önem taşımaktadır.