Kat Maliki Dairesinde Tadilat Yapabilir Mi?

Kural olarak bir taşınmazın sahibi, o taşınmaz üzerinde dilediği gibi değişiklik yapma hakkına sahiptir. Ancak taşınmaz üzerinde yapılacak değişikliklerin veya tadilatların kanuni sınırlara uygun olması gerekir. Bu noktada tadilat yaparken dikkat edilmesi gereken kanuni düzenlemelerin belirlenebilmesi için taşınmazın niteliği önem arz eder. Şayet taşınmaz, apartman veya site gibi kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz ise, yapılacak tadilatların Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olması aranmaktadır. Buna göre kat mülkiyetine tabi dairelerde yapılacak tadilatlarda öncelikle yönetim planlarına uyulmalıdır. Hazırlanmış ve tapu siciline tescili yapılmış bir yönetim planı bulunmadığında ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Yazı İçeriği
1. Kat Mülkiyeti Nedir?
2. Bağımsız Bölüm – Ortak Yer Ayrımı
3. Tadilat Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
3.1. Bağımsız Bölümlerde Tadilat Yapılması
3.2. Ortak Yerlerde Tadilat Yapılması

Kat mülkiyetine tabi olmayan taşınmazlarda yapılacak tadilatların bu yazımızda ele alacağımız sınırlamalara tabi olmadan gerçekleştirilmesi mümkündür. Ancak her hâlükârda Türk Medeni Kanunu ve diğer kanunlarda öngörülen düzenlemelere uyulması gerekir. Örneğin müstakil bir ev söz konusu olduğu durumda, değişiklik veya tadilat yapma hakkının bu yazımızda üzerinde duracağımız sınırlamalara tabi olmaksızın yapılması mümkündür. Bununla birlikte diğer kanuni düzenlemelere uyulması icap edecektir.

1. Kat Mülkiyeti Nedir?

Kat mülkiyeti, inşaatı bitmiş yapıda daire, büro, depo, gibi ayrı ve tek kullanıma uygun bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı demektir. İnşaatı tamamlanmış bir taşınmazın bölümlerinin hangi amaçla kullanılacağına dair bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı tesis eden bir hukuki müessese olarak da tanımlanabilir.

Bir yapının inşa edilir edilmez kat mülkiyetine tabi kılınması mümkün olduğu gibi sonradan kat mülkiyetine geçirilmesi de mümkündür. Sonradan kat mülkiyetine geçilebilmesi için yapının kargir olması, bölümlerin ayrı ve tek başına kullanılmaya uygun olması ve her paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi gerekmektedir. Bu konuda daha detaylı bilgi almak için Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.

2. Bağımsız Bölüm – Ortak Yer Ayrımı

Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi taşınmazlarda, binaların bölümleri temelde ikiye ayrılmaktadır. Kanunda yapılan ayrıma göre; ayrı ve tek başına kullanılmaya elverişli ve bağımsız mülkiyete konu olan bölümlere bağımsız bölüm denir. Örneğin 20 daireli bir apartmanın her dairesi bir bağımsız bölümdür. Veya bir iş merkezinde yer alan her ofisin bir bağımsız bölüm olarak kabul edilmesi mümkündür.

Ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, ortaklaşa kullanıma veya faydalanmaya yarayan yerlere ise ortak yer denir. Örneğin çatılar, kömürlük, kazan dairesi, asansörler, garajlar, yüzme havuzları ortak yer olarak kabul edilebilir. Bunlar dışında binanın genel taşıyıcı sistemlerinden olan kolonlar, kirişler ve duvarlar da ortak yer olarak kabul edilmektedir.

Yapılacak tadilatın taşınmazın hangi bölümünde gerçekleştirileceği önem arz etmekte olup farklı hükümlere tabi tutulmuştur. Bu nedenle kanunda yapılan ayrımın ele alınması ve ilgili düzenlemelerin buna göre değerlendirilmesi icap etmektedir.

3. Tadilat Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere Kat Mülkiyeti Kanunu’nu taşınmazları bölümlere ayırmış ve her bölüme ilişkin farklı düzenlemeler öngörmüştür. Bu sebeple uygulanacak hükümlerin iki başlık altında incelenmesi gerekmektedir.

3.1. Bağımsız Bölümlerde Tadilat Yapılması

Her malik kendi bağımsız bölümünde tek başına mülkiyete sahiptir. Bu sebeple kural olarak her malik, kendi bağımsız bölümünden dilediği gibi yararlanabilir ve taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilir. Genel kural bu olmakla birlikte, bağımsız bölümde ana yapıya zarar verecek nitelikte tadilat veya değişiklik yapılamaz. Örneğin bağımsız bölüm içerisinde yer almakla birlikte taşınmazın taşıyıcı kolonlarının kesilmesi veya duvarların yıkılarak taşınmaza zarar verilmesi mümkün değildir. Ana yapıya zarar verebilecek nitelikteki bu gibi değişiklikler, ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınması yoluyla yapılabilir. Yeterli çoğunluğun rızası alınmamasına rağmen değişiklik yapılmış ve taşınmaza zarar verilmişse, değişikliği yapan malik diğer maliklerin zararını karşılamakla mükelleftir.

Bununla birlikte taşınmaza zarar vermeyen nitelikteki değişikliklerin ve tadilatların yapılması ise mümkündür. Örneğin, binaya veya bir başka daireye zarar vermediği sürece bir dairenin balkonu camekânla kapatılabilir. Balkonun camekânla kapatılmasının diğer maliklere veya ana taşınmaza zarar verecek nitelikte olmadığı kabul edilebilecektir. Ana taşınmaza zarar vermemekle birlikte başka bir daire ile bağlantılı olan duvarlarda tadilat yapılması için bağlantılı dairenin malikinin rızası alınmalıdır. Bu duvar bitişik daireyle ortak duvar olabileceği gibi bir dairenin tavanı veya zemini de olabilir. Buralardaki tadilatların tarafların anlaşmaları yoluyla yapılması mümkündür.

3.2. Ortak Yerlerde Tadilat Yapılması

Ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, ortaklaşa kullanıma veya faydalanmaya yarayan yerlere ise ortak yer denir. Örneğin çatılar, kömürlük, kazan dairesi, asansörler, garajlar, yüzme havuzları ortak yer olarak kabul edilebilir. Bunlar dışında binanın genel taşıyıcı sistemlerinden olan kolonlar, kirişler ve duvarlar da ortak yer olarak kabul edilmektedir.

Kat malikleri ortak yerlerde tek başlarına değişiklik ve tadilat yapamazlar. Ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınması durumunda, ortak alanda boya, onarım veya değişiklik yapılabilir. Rızanın alınması için kat maliklerinin toplanması ve bir karar almasının gerekmediği kabul edilmektedir. Öyle ki, her malik tek tek yazılı olarak rıza verebileceği gibi ortak bir metine imza atmak suretiyle de rıza verilebilir.

Rızayı alan tek bir malik gerekli onarımı veya değişikliği kendisi yaptırabilecektir. Yapılan değişikliğin verilen rıza kapsamında olması gerekir. Rızanın dışına çıkılarak farklı bir değişiklik yapılması durumunda değişikliği yapan malikin tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.

Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun, taşınmaza veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilirse, tadilat için kat maliklerinin rızası aranmaz. Bu durumda tek bir malikin dahi ilgili onarımı yapması mümkündür ancak yapılacak onarımın projeye ve tekniğe uygun biçimde yapılması gerekir.

Tüm bunlarla birlikte kanunda bazı özel durumlar ayrıca düzenlenmiştir. Özellik arz eden bu durumlara aşağıda değinilmiştir.

• Ana Taşınmazda Faydalı Değişiklikler Yapılması

Ortak yerlerin daha düzgün hale getirilmesini ve buralardan yararlanmanın daha rahat kılınmasını sağlayacak değişikliklere faydalı değişiklikler denir. Ana taşınmazda faydalı değişiklikler yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile bir karar almaları gerekir. Şayet malikler hem sayı olarak hem de arsa payı çoğunluğu olarak faydalı değişikliklerin yapılmasına karar verirlerse söz konusu değişikliklerin yapılması mümkündür. Bu durumda karara katılsın veya katılmasın tüm malikler giderlere katılmak zorundadır.

• Ana Taşınmazda Lüks ve Çok Masraflı Değişiklikler Yapılması

Şayet yapılacak değişiklikler lüks ve çok masraflıysa bu değişikliklerin yapılmasına yine sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verilir. Ancak bu durumda yapılacak değişiklik bütün kat maliklerinin faydalanacağı noktada değilse bu değişiklikten faydalanmayacağını belirten kat maliki giderlere katlanmak zorunda değildir. Bu durumda yapılacak değişikliğin giderlerini kararı alan malikler öderler.

Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki, yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan katılırsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanır.

• Isıtma Sisteminde Değişiklik Yapılması

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı yapılması veya ısıtma sisteminin değiştirilmesi mümkündür. Bu kapsamda kullanılan yakıtın değiştirilmesi örneğin kömürle ısınan binada doğalgaza geçilmesi söz konusu olabileceği gibi merkezi sistemden bireysel ısıtmaya geçilmesi de kararlaştırılabilir. Isıtma sistemlerine ilişkin değişiklikler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.

Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, ancak oybirliği ile mümkündür.

• Engellilerin Yaşamı İçin Zorunlu Değişiklikler

Bir diğer konu ise engellilerin yaşamı için zorunlu kabul edilen değişikliklerdir. Bu tür değişiklik ve tadilatlar için kat malikleri kurulu en geç 3 ay içerisinde toplanacak, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alacaktır.

• Ana Taşınmaza Yeni Bir Bağımsız Bölüm Eklenmesi

Ana taşınmaza yeni bir bağımsız bölüm eklenmesi ise yalnızca kat maliklerinin oy birliği ile mümkün olup bu durumda arsa payları tekrar hesap edilecektir.

Bağımsız bölümler eğer tapu kaydında mesken veya iş yeri olarak gözükmekte ise bu taşınmazların hastane, dispanser, klinik, ecza laboratuvarı olarak kullanılması mümkün değildir. Yine tapu kayıtlarında mesken olarak gözüken bağımsız bölümün imalathane, sinema, tiyatro, dükkân vb. haline getirilebilmesi için kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekmektedir.