
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Kural olarak bir taşınmazın sahibi, o taşınmaz üzerinde dilediği gibi değişiklik yapma hakkına sahiptir. Ancak taşınmaz üzerinde yapılacak değişikliklerin veya tadilatların kanuni sınırlara uygun olması gerekir. Bu noktada tadilat yaparken dikkat edilmesi gereken kanuni düzenlemelerin belirlenebilmesi için taşınmazın niteliği önem arz eder. Şayet taşınmaz, apartman veya site gibi kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz ise, yapılacak tadilatların Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olması aranmaktadır. Buna göre kat mülkiyetine tabi dairelerde yapılacak tadilatlarda öncelikle yönetim planlarına uyulmalıdır. Hazırlanmış ve tapu siciline tescili yapılmış bir yönetim planı bulunmadığında ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun genel hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Yazı İçeriği
1. Kat Mülkiyeti Nedir?
2. Bağımsız Bölüm – Ortak Yer Ayrımı
3. Tadilat Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
3.1. Bağımsız Bölümlerde Tadilat Yapılması
3.2. Ortak Yerlerde Tadilat Yapılması
Kat mülkiyetine tabi olmayan taşınmazlarda yapılacak tadilatların bu yazımızda ele alacağımız sınırlamalara tabi olmadan gerçekleştirilmesi mümkündür. Ancak her hâlükârda Türk Medeni Kanunu ve diğer kanunlarda öngörülen düzenlemelere uyulması gerekir. Örneğin müstakil bir ev söz konusu olduğu durumda, değişiklik veya tadilat yapma hakkının bu yazımızda üzerinde duracağımız sınırlamalara tabi olmaksızın yapılması mümkündür. Bununla birlikte diğer kanuni düzenlemelere uyulması icap edecektir.
Kat mülkiyeti, inşaatı bitmiş yapıda daire, büro, depo, gibi ayrı ve tek kullanıma uygun bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı demektir. İnşaatı tamamlanmış bir taşınmazın bölümlerinin hangi amaçla kullanılacağına dair bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı tesis eden bir hukuki müessese olarak da tanımlanabilir.
Bir yapının inşa edilir edilmez kat mülkiyetine tabi kılınması mümkün olduğu gibi sonradan kat mülkiyetine geçirilmesi de mümkündür. Sonradan kat mülkiyetine geçilebilmesi için yapının kargir olması, bölümlerin ayrı ve tek başına kullanılmaya uygun olması ve her paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi gerekmektedir. Bu konuda daha detaylı bilgi almak için Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi başlıklı yazımızı okuyabilirsiniz.
Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi taşınmazlarda, binaların bölümleri temelde ikiye ayrılmaktadır. Kanunda yapılan ayrıma göre; ayrı ve tek başına kullanılmaya elverişli ve bağımsız mülkiyete konu olan bölümlere bağımsız bölüm denir. Örneğin 20 daireli bir apartmanın her dairesi bir bağımsız bölümdür. Veya bir iş merkezinde yer alan her ofisin bir bağımsız bölüm olarak kabul edilmesi mümkündür.
Ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, ortaklaşa kullanıma veya faydalanmaya yarayan yerlere ise ortak yer denir. Örneğin çatılar, kömürlük, kazan dairesi, asansörler, garajlar, yüzme havuzları ortak yer olarak kabul edilebilir. Bunlar dışında binanın genel taşıyıcı sistemlerinden olan kolonlar, kirişler ve duvarlar da ortak yer olarak kabul edilmektedir.
Yapılacak tadilatın taşınmazın hangi bölümünde gerçekleştirileceği önem arz etmekte olup farklı hükümlere tabi tutulmuştur. Bu nedenle kanunda yapılan ayrımın ele alınması ve ilgili düzenlemelerin buna göre değerlendirilmesi icap etmektedir.
Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere Kat Mülkiyeti Kanunu’nu taşınmazları bölümlere ayırmış ve her bölüme ilişkin farklı düzenlemeler öngörmüştür. Bu sebeple uygulanacak hükümlerin iki başlık altında incelenmesi gerekmektedir.
Her malik kendi bağımsız bölümünde tek başına mülkiyete sahiptir. Bu sebeple kural olarak her malik, kendi bağımsız bölümünden dilediği gibi yararlanabilir ve taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilir. Genel kural bu olmakla birlikte, bağımsız bölümde ana yapıya zarar verecek nitelikte tadilat veya değişiklik yapılamaz. Örneğin bağımsız bölüm içerisinde yer almakla birlikte taşınmazın taşıyıcı kolonlarının kesilmesi veya duvarların yıkılarak taşınmaza zarar verilmesi mümkün değildir. Ana yapıya zarar verebilecek nitelikteki bu gibi değişiklikler, ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınması yoluyla yapılabilir. Yeterli çoğunluğun rızası alınmamasına rağmen değişiklik yapılmış ve taşınmaza zarar verilmişse, değişikliği yapan malik diğer maliklerin zararını karşılamakla mükelleftir.
Bununla birlikte taşınmaza zarar vermeyen nitelikteki değişikliklerin ve tadilatların yapılması ise mümkündür. Örneğin, binaya veya bir başka daireye zarar vermediği sürece bir dairenin balkonu camekânla kapatılabilir. Balkonun camekânla kapatılmasının diğer maliklere veya ana taşınmaza zarar verecek nitelikte olmadığı kabul edilebilecektir. Ana taşınmaza zarar vermemekle birlikte başka bir daire ile bağlantılı olan duvarlarda tadilat yapılması için bağlantılı dairenin malikinin rızası alınmalıdır. Bu duvar bitişik daireyle ortak duvar olabileceği gibi bir dairenin tavanı veya zemini de olabilir. Buralardaki tadilatların tarafların anlaşmaları yoluyla yapılması mümkündür.
Ana taşınmazın bağımsız bölümleri dışında kalıp, ortaklaşa kullanıma veya faydalanmaya yarayan yerlere ise ortak yer denir. Örneğin çatılar, kömürlük, kazan dairesi, asansörler, garajlar, yüzme havuzları ortak yer olarak kabul edilebilir. Bunlar dışında binanın genel taşıyıcı sistemlerinden olan kolonlar, kirişler ve duvarlar da ortak yer olarak kabul edilmektedir.
Kat malikleri ortak yerlerde tek başlarına değişiklik ve tadilat yapamazlar. Ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasının alınması durumunda, ortak alanda boya, onarım veya değişiklik yapılabilir. Rızanın alınması için kat maliklerinin toplanması ve bir karar almasının gerekmediği kabul edilmektedir. Öyle ki, her malik tek tek yazılı olarak rıza verebileceği gibi ortak bir metine imza atmak suretiyle de rıza verilebilir.
Rızayı alan tek bir malik gerekli onarımı veya değişikliği kendisi yaptırabilecektir. Yapılan değişikliğin verilen rıza kapsamında olması gerekir. Rızanın dışına çıkılarak farklı bir değişiklik yapılması durumunda değişikliği yapan malikin tazminat sorumluluğu gündeme gelebilir.
Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun, taşınmaza veya bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilirse, tadilat için kat maliklerinin rızası aranmaz. Bu durumda tek bir malikin dahi ilgili onarımı yapması mümkündür ancak yapılacak onarımın projeye ve tekniğe uygun biçimde yapılması gerekir.
Tüm bunlarla birlikte kanunda bazı özel durumlar ayrıca düzenlenmiştir. Özellik arz eden bu durumlara aşağıda değinilmiştir.
Ortak yerlerin daha düzgün hale getirilmesini ve buralardan yararlanmanın daha rahat kılınmasını sağlayacak değişikliklere faydalı değişiklikler denir. Ana taşınmazda faydalı değişiklikler yapılabilmesi için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile bir karar almaları gerekir. Şayet malikler hem sayı olarak hem de arsa payı çoğunluğu olarak faydalı değişikliklerin yapılmasına karar verirlerse söz konusu değişikliklerin yapılması mümkündür. Bu durumda karara katılsın veya katılmasın tüm malikler giderlere katılmak zorundadır.
Şayet yapılacak değişiklikler lüks ve çok masraflıysa bu değişikliklerin yapılmasına yine sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verilir. Ancak bu durumda yapılacak değişiklik bütün kat maliklerinin faydalanacağı noktada değilse bu değişiklikten faydalanmayacağını belirten kat maliki giderlere katlanmak zorunda değildir. Bu durumda yapılacak değişikliğin giderlerini kararı alan malikler öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki, yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan katılırsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanır.
Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı yapılması veya ısıtma sisteminin değiştirilmesi mümkündür. Bu kapsamda kullanılan yakıtın değiştirilmesi örneğin kömürle ısınan binada doğalgaza geçilmesi söz konusu olabileceği gibi merkezi sistemden bireysel ısıtmaya geçilmesi de kararlaştırılabilir. Isıtma sistemlerine ilişkin değişiklikler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, ancak oybirliği ile mümkündür.
Bir diğer konu ise engellilerin yaşamı için zorunlu kabul edilen değişikliklerdir. Bu tür değişiklik ve tadilatlar için kat malikleri kurulu en geç 3 ay içerisinde toplanacak, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alacaktır.
Ana taşınmaza yeni bir bağımsız bölüm eklenmesi ise yalnızca kat maliklerinin oy birliği ile mümkün olup bu durumda arsa payları tekrar hesap edilecektir.
Bağımsız bölümler eğer tapu kaydında mesken veya iş yeri olarak gözükmekte ise bu taşınmazların hastane, dispanser, klinik, ecza laboratuvarı olarak kullanılması mümkün değildir. Yine tapu kayıtlarında mesken olarak gözüken bağımsız bölümün imalathane, sinema, tiyatro, dükkân vb. haline getirilebilmesi için kat maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekmektedir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.
Yeni bir ev almak istiyorum.
Bu evin balkona açılan mutfak ve oturma odası fransız kapılı aynı zamanda pencere olan camlarını daha yüksek tavan yapıp genişletmekte istiyorum.
yani balkon gömme balkon çıkıntılı değil, Acaba balkona acılan pencere ve kapılarda değişiklik yapmak yasal mıdır?
Merhaba
Bir siteden ev aldım .30 yıllık bir site olduğu için tesisat larını değiştirip evi yaptırmak istedim .Salonda gün ışığı olmadığı için yönetim diye kendini tanıştıran beyfendiden izin aldım daha sonra camı taktırdığımda Bütün site üzerime geldi diğerlerinin cam ölçüsünü daha küçük açtırmışlar çünkü .Konuyla ilgili evde yaptığım değişiklikler içinde eski haline getirmem gerektirdiği site yönetimi bir ihtar çekti . Ama ben taşınmazlara dokunmadım zemin değiştirip ,tesisat yenileyip yerlerini değiştirmekti amacım . Bununla ilgili hukuki bir yaptırım olur mu ?