
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Kat mülkiyeti; inşaatı bitmiş yapıda daire, büro, depo, gibi ayrı ve tek kullanıma uygun bölümler üzerinde, gayrimenkulün maliki veya malikleri tarafından kurulan mülkiyet hakkı demektir. İnşaatı tamamlanmış bir taşınmazın bölümlerinin hangi amaçla kullanılacağına dair bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı tesis eden ispat belgesi olarak da tanımlanabilir. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanununda hüküm altına alınmış olup, bir taşınmaz üzerindeki sahipliği ifade eden bir tanımlamadır. Bir binanın inşası tamamlandıktan sonra kullanıma elverişli olması halinde mülkiyet hakkı birbirinden ayrılabileceği gibi bağımsız bir mülkiyet hakkı tanınması da mümkündür. Kat mülkiyeti tapusu çıkarılabilmesi için binanın yapı kullanma belgesinin (iskan ruhsatının) olması gerekmektedir. Bu husus binanın kanun çerçevesinde yapıldığını, imar mevzuatına kapsamında hareket edildiğini, hukuka aykırı hiçbir hususun olmadığına dair usulüne uygun olarak belirlenmesi için zorunlu unsurdur. Kat irtifakının aksine, kat mülkiyetinde inşaatın tamamlanmış ve binanın kullanılabilir olması gerekmektedir.
Yazı İçeriği
1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Nedir?
2. Ortaklığın Giderilmesi Talebi
3. Kat Mülkiyeti Kurulması İçin Gereken Şartlar
4. Projesiz Taşınmazlar İçin Ortaklığın Giderilmesi Süreci
5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın bitirilmesi çeşitli sebepler doğrultusunda istenebilir. Bu sebeplerden en yaygını ortakların taşınmazın akıbeti hususunda anlaşamamalarıdır. Ortakların arasında anlaşamama durumu hakim olduğunda ise taşınmaza dair alınması gereken kararlar alınamamakta ve çeşitli uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır.
Bir taşınmazın tek bir maliki olabileceği gibi çeşitli nedenlerden (ortaklık, miras yoluyla intikal) ötürü birden fazla kişinin taşınmaz üzerinde hak sahibi olması söz konusu olabilir. Ancak malikler her zaman taşınmaz üzerindeki ortaklığın devam etmesini istemeyebilirler. Bu durum, hak sahipleri arasındaki uyuşmazlıktan kaynaklanabileceği gibi, bazı hallerde maliklerin birlikte hareket etmesi gereğinin zorlukları sebebiyle de ortaya çıkabilir. Türk Medeni Kanunu, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her birine malın paylaşılmasını isteyebilme hakkı tanımıştır. Ortaklığın giderilmesi davası hakkında daha detaylı bilgi sahibi olmak için “Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası” makalemize göz atabilirsiniz.
Türk Medeni Kanunu 699. Maddesi gereğince;
“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”
Madde metninden de anlaşılacağı üzere, ortaklığın giderilmesi davasında öncelikle taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesi sağlanmaya çalışacaktır. Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı hallerde, taşınmazın açık artırma yoluyla satışına karar verilebilecektir. Taşınmazın açık artırma ile satılması, her zaman maliklerin menfaatine olmayabilir. Ortaklığın giderilmesi sürecinde diğer bir yol ise, koşulları varsa kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Maddesine göre;
“Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi dâvalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.”
Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi için, yapının tamamının kargir olması, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olması ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekmektedir. Bu koşulların varlığı halinde hakim, taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyetine çevrilmesine elverişli olup olmadığını inceleyecektir.
Bir taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi için ana gayrimenkulün dış cephelerini, iç bölmelerini, sıralı olarak bağımsız bölümlerini, bu bağımsız bölümlere orantılı olarak hesaplanan arsa paylarını gösteren tüm paydaşlarca imzalanan mimari projesinin hazırlanması gerekmektedir. Bunun yanında yapı kullanma izin belgesinin, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenleyen tüm paydaşlarca imzalanan yönetim planının bulunması gerekir. Çoğu zaman taşınmaz üzerindeki yapılar, mimari projeye uygun yapılmamaktadır. Bu ihtimalde, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereğince, hakim tarafından ana yapıdaki projeye aykırı kısımların projeye uygun hale getirilmesi ya da tadilat projesini hazırlattırması ve ana yapının bir bütün halinde kat mülkiyetine elverişli duruma getirilmesi için taraflara uygun bir süre verilmesi gerekmektedir. Taraflara uygun bir süre verilerek, eksikliklerin giderilmesi ve yetkili kurumlarca onaylanan proje ve yapı kullanma izin belgelerinin de tamamlanması halinde, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verilebilecektir.
Taşınmazın projesinin bulunmaması halinde, öncelikle ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanır. Belediyenin onay verebileceğinin saptanması halinde, aykırılıkların giderilmesi sonrasında yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması gerekir. Paydaşların verilen süre içerinde projeyi veya yönetim planı imzalamaktan imtina etmesi halinde, hakim nihai kararda, imzalanmış sayılmasına hükmeder. Tüm bu eksikliklerin giderilmesi ve taşınmazın da elverişli olması halinde, hakim taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyetine geçiş suretiyle giderilmesine karar verebilecektir. Öncelikle dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı, bilirkişi aracılığıyla hesaplanacak, varsa fiilin taksime göre, yoksa önce kura ile her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülenecektir. Kalan bağımsız bölüm varsa, bunlar da paylarına göre, yine kura paydaşlara özgülenecektir. Bağımsız bölümler arasında bedel farkı oluşması halinde ise, paydaşlara ödenecek ivaz ile paylar denkleştirilecektir.
Taşınır, taşınmaz mallara dair mal ve hak paylaşımına ve ortaklığın giderilmesine dair tüm uyuşmazlıklar, değer veya tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir. Dolayısıyla kat mülkiyeti kurulması suretiyle açılacak ortalığın giderilmesi davasının görülebileceği görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sulh hukuk Mahkemelerinde kanun uyarınca aksi belirtilmediği sürece basit yargılama usulü uygulanır.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.
Yorumlar (01)