Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Davası

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın, taşınmazın satılması yerine bağımsız bölümlere ayrılarak paydaşlara özgülenmesi suretiyle sona erdirilmesini sağlayan özel bir aynen taksim yöntemidir. Özellikle üzerinde birden fazla bağımsız bölüm oluşturmaya elverişli yapı bulunan taşınmazlarda, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine alternatif olarak uygulama alanı bulmaktadır.

Ancak kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için, yapının teknik ve hukuki olarak bağımsız bölümlere ayrılmaya elverişli olması, imar mevzuatına uygunluk bulunması ve paydaşlara özgülenecek bağımsız bölümlerin oluşturulabilmesi gerekmektedir.

Bu yazıda, kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi davasının şartları, hukuki dayanakları, yargılama süreci ve davanın sonuçları detaylı şekilde ele alınacaktır.

1. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Nedir?

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi, paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın, taşınmazın satılması yerine bağımsız bölümlere ayrılarak paydaşlara özgülenmesi suretiyle sona erdirilmesini sağlayan özel bir aynen taksim yöntemidir.

Bu yöntem özellikle çok katlı yapılar ve bağımsız bölüm oluşturmaya elverişli taşınmazlar bakımından uygulamada büyük önem taşımaktadır. Böylece taşınmazın açık artırma yoluyla satılması önlenmekte ve paydaşların bağımsız bölüm maliki olarak mülkiyet haklarını korumaları sağlanmaktadır.

1.1. Hukuki Dayanağı

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi ise özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi kapsamında uygulama alanı bulmaktadır. Anılan düzenleme uyarınca, taşınmazın bağımsız bölümlere ayrılmaya elverişli olması halinde, paydaşlara bağımsız bölüm özgülenmesi suretiyle ortaklığın giderilmesi mümkündür.

Kat Mülkiyeti Kanunu – Madde 10

…..Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Bu düzenleme kapsamında mahkeme, taşınmazın teknik ve hukuki olarak kat mülkiyetine elverişli olduğunu tespit ettiği takdirde, bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsisi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verebilmektedir. Böylece taşınmazın satışına gerek kalmaksızın, paydaşların bağımsız bölüm maliki haline gelmeleri mümkün olmaktadır.

2. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesinin Şartları

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilebilmesi için, taşınmazın teknik, hukuki ve fiili bakımdan kat mülkiyetine elverişli olması gerekir. Mahkeme, ortaklığın satış yerine aynen taksim yoluyla giderilip giderilemeyeceğini değerlendirirken, taşınmazın bağımsız bölümlere ayrılmaya uygun olup olmadığını bilirkişi incelemesi ve teknik belgeler ışığında incelemektedir.

Taşınmazın kat mülkiyetine elverişli olmaması halinde ise ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmektedir.

2.1. Taşınmaz Üzerinde Yapı Bulunması

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilebilmesi için öncelikle taşınmaz üzerinde kat mülkiyetine konu olabilecek bir yapının bulunması gerekir.

Üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan arsalarda kat mülkiyeti kurulması mümkün olmadığından, bu tür taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi kural olarak satış suretiyle gerçekleştirilmektedir.

2.2. Yapının Bağımsız Bölümlere Ayrılmaya Elverişli Olması

Taşınmaz üzerindeki yapının, bağımsız bölümler oluşturulabilecek teknik özelliklere sahip olması gerekir. Kat mülkiyeti kurulabilmesi için bağımsız bölümlerin;

• Başlı başına kullanılmaya elverişli olması,
• Bağımsız kullanım olanağı sağlayacak nitelikte olması
• Teknik olarak birbirinden ayrılabilir nitelikte olması

gerekmektedir. Bu hususlar çoğu zaman mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi ile tespit edilmektedir.

2.3. İmar Mevzuatına Uygunluk

Kat mülkiyeti kurulmasına karar verilebilmesi için yapının imar mevzuatına uygun olması gerekir. Özellikle:

• Ruhsat,
• Yapı kullanma izin belgesi (iskan),
• Onaylı mimari proje

gibi belgelerin bulunması uygulamada büyük önem taşımaktadır.  Kaçak, ruhsatsız veya projeye aykırı yapılar bakımından kat mülkiyeti kurulması mümkün olmamaktadır.

2.4. Kat Mülkiyeti Kurulmasına Hukuki ve Fiili Engel Bulunmaması

Taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına engel teşkil eden hukuki veya fiili bir durumun bulunmaması gerekir. Örneğin:

• Yapının teknik olarak bağımsız bölümlere ayrılmasının mümkün olmaması,
• Taşınmazın yıkılacak derecede riskli olması,
• İmar mevzuatına aykırılık bulunması,
• Kat mülkiyetine esas proje ve belgelerin düzenlenememesi

gibi durumlar kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturabilmektedir.

2.5. Her Paydaşa Bağımsız Bölüm Özgülenmesinin Mümkün Olması

Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilebilmesi için, mümkün olduğu ölçüde her paydaşa bağımsız bölüm özgülenebilmesi gerekir.

Bağımsız bölümlerin değerleri ile pay oranları arasında farklılık bulunması halinde ise denkleştirme bedeli (ivaz) uygulanarak paylar arasında denge sağlanabilmektedir.

2.6. Taşınmazın Aynen Taksime Elverişli Olması

Ortaklığın giderilmesi davalarında kural olarak öncelikle aynen taksim imkanının araştırılması gerekir. Ancak aynen taksim, taşınmazın ekonomik değerinde ciddi kayıp yaratmamalı ve fiilen uygulanabilir olmalıdır.

Taşınmazın bağımsız bölümlere ayrılması mümkün değilse veya aynen paylaşım taşınmazın kullanımını önemli ölçüde bozacaksa, mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verebilir.

3. Kat Mülkiyeti Kurulması Talebi Nasıl İleri Sürülür?

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi, ortaklığın giderilmesi davası içerisinde ileri sürülen özel bir aynen taksim talebidir. Bu nedenle mahkemenin, taşınmazın kat mülkiyetine elverişli olup olmadığını değerlendirebilmesi için taraflardan en az birinin bu yönde açık talepte bulunması büyük önem taşımaktadır.

Uygulamada kat mülkiyeti kurulması talebi çoğu zaman satış suretiyle ortaklığın giderilmesini istemeyen paydaşlar tarafından ileri sürülmektedir. Böylece taşınmazın açık artırma yoluyla satılması yerine, bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi amaçlanmaktadır.

3.1. Davacı veya Davalı Tarafından Talepte Bulunulması

Kat mülkiyeti kurulması talebi, ortaklığın giderilmesi davasını açan davacı tarafından ileri sürülebileceği gibi, davalı paydaşlar tarafından da talep edilebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca, mirasçılardan veya ortak maliklerden birinin bu yönde talepte bulunması yeterlidir. Bu nedenle tüm paydaşların aynı yönde talepte bulunması zorunlu değildir.

Uygulamada çoğu zaman davalı paydaşlar, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karşı çıkarak taşınmazın kat mülkiyeti kurulması suretiyle paylaştırılmasını talep etmektedir.

3.2. Talebin Yargılama Sırasında İleri Sürülmesi

Kat mülkiyeti kurulması talebi dava dilekçesinde ileri sürülebileceği gibi, yargılama devam ederken de mahkemeye sunulan beyan ve dilekçelerle talep edilebilir.

Ancak uygulamada, keşif ve bilirkişi incelemelerinin sağlıklı şekilde yapılabilmesi bakımından bu talebin mümkün olduğunca erken aşamada ileri sürülmesi önem taşımaktadır.

Özellikle kat mülkiyetine ilişkin proje, yönetim planı ve teknik belgelerin hazırlanması zaman alabildiğinden, talebin geç ileri sürülmesi yargılamanın uzamasına neden olabilmektedir.

3.3. Mahkemenin Resen Değerlendirme Yetkisi

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkeme, kural olarak öncelikle aynen taksim imkanını araştırmakla yükümlüdür. Bu kapsamda taşınmazın kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olup olmadığı da mahkeme tarafından değerlendirilir.

Ancak uygulamada mahkemenin kat mülkiyeti kurulmasına karar verebilmesi için, taraflardan en az birinin bu yönde talepte bulunması ve gerekli teknik belgelerin dosyaya sunulması büyük önem taşımaktadır.

Bu nedenle kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen paydaşın, talebini açık ve net şekilde ileri sürmesi ve gerekli teknik hazırlıkları yerine getirmesi gerekmektedir.

4. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Aynen Taksim Süreci

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi süreci, taşınmazın teknik ve hukuki olarak bağımsız bölümlere ayrılmaya elverişli olup olmadığının değerlendirilmesini gerektiren ayrıntılı bir yargılama sürecidir.

Bu kapsamda mahkeme tarafından keşif yapılmakta, bilirkişi incelemeleri gerçekleştirilmekte ve taşınmazın kat mülkiyetine uygun hale getirilebilmesi için gerekli teknik belgeler hazırlatılmaktadır. Sürecin sonunda, taşınmazın bağımsız bölümlere ayrılarak paydaşlara özgülenmesine karar verilebilmektedir.

4.1. Bilirkişi İncelemesi

Kat mülkiyeti kurulması talebinin ileri sürülmesi halinde mahkeme tarafından taşınmaz üzerinde keşif yapılır ve bilirkişi incelemesine başvurulur. Bilirkişiler tarafından;

• Yapının teknik durumu,
• Bağımsız bölümlere ayrılmaya elverişli olup olmadığı,
• Paydaşlara özgülenecek bağımsız bölümlerin belirlenmesi,
• İmar mevzuatına uygunluk

gibi hususlar değerlendirilmektedir. Özellikle inşaat mühendisi, mimar ve fen bilirkişilerinden oluşan heyetler uygulamada sıklıkla görevlendirilmektedir.

4.2. Mimari Proje ve Teknik Değerlendirme

Kat mülkiyeti kurulabilmesi için taşınmaza ilişkin mimari proje ve teknik belgelerin hazırlanması gerekir. Bu kapsamda:

• Onaylı mimari proje,
• Bağımsız bölüm krokileri,
• Ortak alanların gösterimi,
• Arsa payı dağılımı

gibi teknik hususlar değerlendirilmektedir. Projelerin imar mevzuatına ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olması zorunludur.

4.3. Bağımsız Bölümlerin Belirlenmesi

Kat mülkiyeti kurulması halinde taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümler belirlenerek numaralandırılır. Bağımsız bölümlerin;

• Konumu,
• Yüzölçümü,
• Kullanım amacı,
• Değeri

gibi unsurlar dikkate alınarak paydaşlara özgülenecek bölümler tespit edilmektedir.

4.4. Pay Oranlarına Göre Bağımsız Bölüm Özgülenmesi

Paydaşlar, hangi bağımsız bölümün kime ait olacağı konusunda anlaşırsa hakim bu anlaşmaya göre karar verir. Anlaşma sağlanamaması durumunda mahkeme bilirkişi raporuyla belirlenen bağımsız bölümleri paydaşlar arasında kura çekerek özgüler. Bağımsız bölümler belirlenirken paydaşların tapudaki pay oranları dikkate alınmaktadır.

Amaç, mümkün olduğu ölçüde her paydaşın payına karşılık gelen değerde bağımsız bölüm elde etmesini sağlamaktır. Ancak bağımsız bölümlerin değerleri birebir eşit olmayabileceğinden, uygulamada çoğu zaman denkleştirme bedeli (ivaz) gündeme gelmektedir.

4.5. Yönetim Planı Hazırlatılması

Kat mülkiyeti kurulabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim planının hazırlanması gerekir. Yönetim planı;

• Ortak alanların kullanımı,
• Yönetim şekli,
• Bağımsız bölüm maliklerinin hak ve yükümlülükleri,
• Gider paylaşımı

gibi hususları düzenleyen temel belge niteliğindedir. Uygulamada yönetim planı, mimari proje ve diğer teknik belgelerle birlikte dosyaya sunulmaktadır.

4.6. Denkleştirme Bedeli (İvaz) Uygulanması

Bağımsız bölümlerin değerleri ile paydaşların tapudaki pay oranları arasında farklılık bulunması halinde, mahkeme tarafından denkleştirme bedeline (ivaz) hükmedilebilir.

Örneğin değeri daha yüksek bir bağımsız bölümün bir paydaşa özgülenmesi halinde, diğer paydaşlar lehine bedel farkının ödenmesine karar verilebilir. Böylece paydaşlar arasında ekonomik denge sağlanması amaçlanmaktadır.

Değeri az olan bölüme eklenen bedelin (ivaz), hüküm kurulmadan önce mahkeme veznesine depo edilmesi gerekir. Bu bedel ödenmeden kat mülkiyeti yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilemez.

4.7. Kat Mülkiyetinin Kurulması Kararı

Mahkeme, taşınmazın kat mülkiyetine elverişli olduğu kanaatine varırsa, kat mülkiyeti kurulmasına ve bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesine karar verir. Kararda;

• Bağımsız bölümlerin hangi paydaşa bırakıldığı,
• Arsa payları,
• Varsa denkleştirme bedelleri,
• Ortak alanlar

ayrıntılı şekilde gösterilmektedir. Kararın kesinleşmesi ile birlikte taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisi sona ermekte ve paydaşlar bağımsız bölüm maliki sıfatını kazanmaktadır.

5. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yargılama Süreci

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi talepleri, ortaklığın giderilmesi davası içerisinde ileri sürülen özel bir aynen taksim talebi niteliğindedir. Bu nedenle yargılama sürecinde hem ortaklığın giderilmesine ilişkin genel usul kuralları hem de Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan teknik şartlar birlikte değerlendirilmektedir.

Mahkeme tarafından taşınmazın kat mülkiyetine elverişli olup olmadığı; teknik belgeler, keşif, bilirkişi raporları ve tarafların sunduğu deliller çerçevesinde incelenmektedir.

5.1. Zorunlu Arabuluculuk

7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Bu nedenle kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi taleplerinde de dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Arabuluculuk görüşmelerinin anlaşamama ile sonuçlanması halinde düzenlenen son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Arabuluculuk dava şartı yerine getirilmeden açılan davalarda usulden ret kararı verilebilmektedir.

5.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Bu nedenle dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

5.3. İspat ve Deliller

Kat mülkiyeti kurulması talebinde bulunan taraf, taşınmazın kat mülkiyetine elverişli olduğunu ispat etmekle yükümlüdür. Bu kapsamda uygulamada sıklıkla:

• Tapu kayıtları,
• Mimari projeler,
• Yapı ruhsatı,
• Yapı kullanma izin belgesi (iskan),
• Belediye kayıtları,
• Yönetim planı,
• Bilirkişi raporları

delil olarak kullanılmaktadır. Taraflar ayrıca tanık deliline ve teknik uzman görüşlerine de dayanabilmektedir.

5.4. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi

Kat mülkiyeti kurulması taleplerinde keşif ve bilirkişi incelemesi büyük önem taşımaktadır. Mahkeme tarafından taşınmaz başında keşif yapılarak yapının teknik durumu değerlendirilmektedir. Bilirkişiler tarafından özellikle:

• Bağımsız bölüm oluşturulup oluşturulamayacağı,
• İmar mevzuatına uygunluk,
• Paydaşlara özgüleme imkanının bulunup bulunmadığı,
• Bağımsız bölümlerin değerleri,
• Denkleştirme bedeli gerekip gerekmediği

incelenmektedir. Uygulamada mimar, inşaat mühendisi ve fen bilirkişilerinden oluşan heyetler sıklıkla görevlendirilmektedir.

5.5. Harç ve Yargılama Giderleri

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi taleplerinde yargılama giderleri; keşif, bilirkişi incelemesi, proje hazırlanması ve teknik belgelerin düzenlenmesi nedeniyle çoğu zaman yüksek olabilmektedir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında harç ve yargılama giderleri kural olarak paydaşların pay oranları dikkate alınarak taraflara yükletilmektedir. Ancak mahkeme, somut olayın özelliklerine göre farklı değerlendirmelerde de bulunabilir.

5.6. Vekâlet Ücreti

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi davalarında, vekille temsil edilen taraflar lehine mahkemece Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca vekâlet ücretine hükmedilir.

Ortaklığın giderilmesi davaları çift taraflı dava niteliğinde olduğundan, uygulamada kural olarak maktu vekâlet ücretine hükmedilmektedir. Bu nedenle dava sonunda, kendisini vekil ile temsil ettiren taraf lehine tarifede belirlenen maktu avukatlık ücretine karar verilmektedir.

5.7. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından verilen kararlara karşı, kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde istinaf yoluna başvurulabilir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararlarına karşı ise, kanunda öngörülen parasal sınırın aşılması halinde temyiz yoluna gidilmesi mümkündür.

Kararın kesinleşmesi ile birlikte kat mülkiyetine ilişkin tapu işlemleri gerçekleştirilebilmekte ve bağımsız bölümlerin paydaşlar adına tescili sağlanmaktadır.

6. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Davasının Sonuçları

Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi davasının kabulü halinde, taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisi sona erdirilerek bağımsız bölümler paydaşlara özgülenmektedir.

6.1. Kat Mülkiyetinin Kurulması ve Bağımsız Bölümlerin Paydaşlara Özgülenmesi

Mahkeme, taşınmazın teknik ve hukuki olarak kat mülkiyetine elverişli olduğu kanaatine varırsa, taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına ve bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesine karar verir. Kararda:

• Hangi bağımsız bölümün hangi paydaşa bırakıldığı,
• Bağımsız bölümlerin arsa payları,
• Ortak kullanım alanları,
• Varsa denkleştirme bedelleri

ayrıntılı şekilde gösterilmektedir. Kararın kesinleşmesi ile birlikte taşınmaz üzerindeki ortak mülkiyet ilişkisi sona ermekte ve bağımsız bölümler ayrı tapu kayıtlarına bağlanmaktadır. Böylece paydaşlar, kendilerine özgülenen bağımsız bölümler üzerinde münferit mülkiyet hakkı kazanmaktadır.

6.2. Denkleştirme Bedeline Hükmedilmesi

Bağımsız bölümlerin değerleri ile paydaşların pay oranları arasında farklılık bulunması halinde, mahkeme tarafından denkleştirme bedeline (ivaz) hükmedilebilir.

Örneğin değeri daha yüksek bir bağımsız bölümün bir paydaşa özgülenmesi halinde, diğer paydaşlar lehine bedel farkının ödenmesine karar verilebilir. Böylece paydaşların ekonomik hakları arasında denge sağlanması amaçlanmaktadır.

6.3. Talebin Reddedilmesi Halinde Satış Kararı Verilmesi

Mahkeme tarafından taşınmazın kat mülkiyeti kurulmasına elverişli olmadığı kanaatine varılması halinde, kat mülkiyeti kurulması talebi reddedilebilir. Özellikle:

• Yapının bağımsız bölümlere ayrılmaya uygun olmaması,
• İmar mevzuatına aykırılık bulunması,
• Ruhsat veya iskan eksikliği,
• Her paydaşa bağımsız bölüm özgülenmesinin mümkün olmaması

gibi durumlarda kat mülkiyeti kurulması yoluyla aynen taksim mümkün olamayacaktır. Bu durumda mahkeme, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir. Satış kararı verilmesi halinde taşınmaz açık artırma yoluyla satılarak elde edilen bedel paydaşlar arasında pay oranlarına göre paylaştırılmaktadır.