Kat mülkiyeti kurulması yoluyla ortaklığın giderilmesi, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir binanın satılmadan bağımsız bölümlere ayrılması ve bu bölümlerin paydaşlara özgülenmesidir. Özellikle aile apartmanlarında, birden fazla dairesi veya dükkanı olan yapılarda satışa güçlü bir alternatiftir. Paydaşlar binayı kaybetmeden ortaklıktan çıkar; her biri kendi adına ayrı tapusu olan bir bağımsız bölümün maliki olur.
Bu yazıda bu yolun hukuki dayanağını, hangi binalarda uygulanabildiğini, talebin nasıl ve ne zaman ileri sürüleceğini, bilirkişi incelemesini, denkleştirme bedelinin hesabını ve mahkeme kararının sonuçlarını anlatıyoruz. Ortaklığın giderilmesi davasının genel kurallarını ortaklığın giderilmesi davası yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.
- Dayanak?
- Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10 ve TMK m. 699. Paydaşlardan birinin talebi yeterlidir.
- Hangi binalar?
- Ruhsatlı, projesine uygun, bağımsız bölümlere ayrılmaya elverişli ve yapı kullanma izni alınmış ya da alınabilecek yapılar.
- Değerler eşit değilse?
- Fazla değerli bölümü alan paydaş, diğerine denkleştirme bedeli (ivaz) öder.
- Hangi mahkeme?
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi; dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.
Kavram ve hukuki dayanak
TMK m. 699, paylaşmanın öncelikle aynen yapılmasını öngörür. Bir arsada aynen paylaşma, arsanın parsellere bölünmesiyle olur. Üzerinde çok katlı bir bina bulunan taşınmazda ise binayı fiziken bölmek mümkün değildir; aynen paylaşmanın yolu kat mülkiyeti kurulmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi bu imkanı açıkça tanır: ortaklığın giderilmesi davalarında ortaklardan biri, KMK m. 12’de sayılan belgeleri vererek ana gayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesini isterse, hakim payları denkleştirerek bağımsız bölümleri ortaklara özgüleyebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kat mülkiyetine elverişli bir taşınmazda satışa karar vermeden önce kat mülkiyeti kurularak aynen paylaştırma imkanının öncelikle araştırılması gerektiğini kabul etmiştir (HGK 01.02.2012, 2011/801 E., 2012/31 K.). Aynı yönde, davacı satış istese bile davalının aynen paylaşma talep edebileceği ve hakimin önce aynen taksim veya kat mülkiyeti yoluyla paylaşmayı araştıracağı belirtilmiştir (HGK 22.05.2013, 2012/1809 E., 2013/754 K.). Kısacası satış, bu yolların denenmesinden sonra başvurulan son çaredir.
Kat mülkiyetinin genel kuralları için kat mülkiyeti nedir, henüz tamamlanmamış yapılardaki durum için kat irtifakı yazılarımıza bakabilirsiniz.
Kat mülkiyeti kurulabilmesinin şartları
Mahkemenin kat mülkiyeti kurarak paylaşma yapabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir. Bu şartlar keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilir.
Taşınmaz üzerinde yapı bulunması
Kat mülkiyeti ancak tamamlanmış bir yapı üzerinde kurulur. Boş bir arsada kat mülkiyeti kurulamaz; arsa ya parsellere bölünerek aynen paylaşılır ya da satılır. Arsanın bir kısmı üzerinde bina bulunuyorsa, binanın bulunduğu bölüm ile boş bölüm imar mevzuatına göre ayrı ayrı değerlendirilir.
Bağımsız bölümlere ayrılmaya elverişlilik
Her bölümün ayrı girişi olmalı ve başlı başına kullanılabilmelidir. Ortak merdivene açılan daireler, caddeye açılan dükkanlar bu niteliktedir. Bir daireye yalnızca diğer bir dairenin içinden girilebiliyorsa, o bölüm bağımsız sayılmaz.
İmar mevzuatına uygunluk
Uygulamada en sık karşılaşılan engel budur. Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için KMK m. 12 uyarınca onaylı mimari proje, vaziyet planı, yapı kullanma izin belgesi (iskan), yönetim planı ve bağımsız bölümleri gösteren liste gerekir. Ruhsatsız, kaçak veya projesine aykırı yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz. Projede iki daire görünen bir katın fiilen üç daireye bölünmüş olması, çatı katının projede bulunmaması veya bodrumun sonradan daireye çevrilmesi gibi aykırılıklar giderilmedikçe mahkeme bu yolu uygulayamaz. Mahkeme, belediyeden yapının projeye uygun olup olmadığını ve yapı kullanma izni alınıp alınamayacağını sorar.
Hukuki ve fiili engel bulunmaması
Teknik olarak ayrılamayan yapılar, yıkılma tehlikesi bulunan veya riskli yapı olarak tespit edilmiş binalar ve gerekli belgelerin düzenlenmesinin mümkün olmadığı durumlar engel oluşturur. Riskli yapı tespiti yapılmış bir binada paydaşların izleyeceği yol, kentsel dönüşüm mevzuatına göre farklılık gösterir; bu konuda kentsel dönüşümde mirasçılar ve paylı malikler yazımıza bakabilirsiniz.
Her paydaşa bağımsız bölüm özgülenebilmesi
Bağımsız bölüm sayısının paydaş sayısına yetmesi ve bölümlerin değerlerinin paylarla makul ölçüde örtüşmesi gerekir. Değer farkları denkleştirme bedeliyle giderilir. Ancak bir paydaşın payı, en küçük bölümün değerinin çok altında kalıyorsa veya paydaş sayısı bölüm sayısını aşıyorsa, bazı bölümlerin yine paylı bırakılması gündeme gelir. Bu, ortaklığı tamamen sona erdirmediğinden ancak ilgili paydaşların açık rızasıyla yapılabilir.
Önemli değer kaybına yol açmaması
Kat mülkiyeti kurulması da bir aynen paylaşma biçimidir ve TMK m. 699 uyarınca önemli bir değer kaybına yol açmamalıdır. Örneğin tek girişli, bütün olarak kullanılan bir köşkün yapay biçimde bölümlere ayrılması, binanın toplam değerini düşürüyorsa mahkeme bu yolu uygun görmeyebilir. Bilirkişi heyeti, binanın bütün olarak satılması halindeki değeri ile bağımsız bölümlerin toplam değerini karşılaştırır.
Kat mülkiyeti zaten kurulmuşsa. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı daha önce kurulmuş bir yapının bütünü hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Paylı olan bağımsız bölüm hangisiyse, dava yalnızca o bölüm için açılır.
Talep kim tarafından ve ne zaman ileri sürülür?
KMK m. 10 uyarınca ortaklardan birinin talebi yeterlidir. Bütün paydaşların kat mülkiyeti istemesi gerekmez. Talep davacı tarafından dava dilekçesinde ileri sürülebileceği gibi, satış isteyen bir davaya karşı davalı paydaş tarafından cevap dilekçesinde veya yargılama sırasında da ileri sürülebilir.
Mahkeme aynen paylaşma imkanını kendiliğinden araştırmakla yükümlüdür. Yine de pratikte açık bir talep ve teknik belgelerin dosyaya sunulması sonucu belirler. Kat mülkiyeti talebi, keşif ve proje çalışması gerektirdiğinden yargılamayı uzatır. Bu nedenle talebin yargılamanın başında, ideal olarak arabuluculuk aşamasında dile getirilmesi ve onaylı proje ile ruhsat belgelerinin belediyeden önceden temin edilmesi yararlıdır.
Mahkemede inceleme süreci
- Belgelerin toplanmasıMahkeme belediyeden onaylı mimari projeyi, ruhsatı, yapı kullanma izin belgesini ve imar durumunu, tapu müdürlüğünden güncel kayıtları getirtir.
- Keşif ve bilirkişi heyetiTaşınmaz başında keşif yapılır. Heyette genellikle inşaat mühendisi, mimar ve harita veya fen bilirkişisi bulunur. Heyet yapının projeye uygunluğunu, bölümlerin bağımsız kullanılabilirliğini ve her bölümün değerini belirler.
- Bağımsız bölümlerin ve arsa paylarının belirlenmesiBölümler konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve değeriyle numaralandırılır. Arsa payları, bölümlerin değerleriyle orantılı olarak hesaplanır (KMK m. 3). Ortak yerler gösterilir.
- Yönetim planıOrtak yerlerin kullanımı, yönetim şekli, giderlere katılma ve maliklerin hak ve yükümlülüklerini düzenleyen bir yönetim planı hazırlanır. Ayrıntılar için kat mülkiyeti yazımıza bakabilirsiniz.
- Gruplama ve özgülemePaydaşlar hangi bölümün kime verileceği konusunda anlaşırsa hakim bu anlaşmaya göre karar verir. Anlaşma yoksa bilirkişi bölümleri paylara uygun gruplara ayırır ve gruplar kura ile özgülenir.
- Denkleştirme bedelinin yatırılmasıDeğer farkı varsa denkleştirme bedeli belirlenir ve hüküm kurulmadan önce mahkeme veznesine yatırılması istenir.
- Hüküm ve tescilKarar kesinleşince tapu müdürlüğüne yazı yazılır; kat mülkiyeti kurulur ve her bağımsız bölüm, özgülendiği paydaş adına ayrı sayfaya tescil edilir.
Pratikte süreci hızlandırmak için
Kat mülkiyeti yoluyla paylaşma, satış istemli bir davaya göre daha uzun sürer. Süreyi kısaltmak için dava açılmadan önce belediyeden onaylı proje, ruhsat ve yapı kullanma izin belgesinin örnekleri alınmalı, binanın projeye uygun olup olmadığı bir mimara kontrol ettirilmelidir. Küçük aykırılıklar varsa, yargılama sırasında giderilip giderilemeyeceği önceden öğrenilmelidir. Paydaşların hangi bölümü istediği arabuluculuk aşamasında konuşulursa, kura yerine anlaşmaya dayalı bir özgüleme yapılabilir; bu da itirazları ve kanun yolu süresini azaltır.
Denkleştirme bedeli nasıl hesaplanır?
Bağımsız bölümler nadiren eşit değerdedir. Üst kat ile zemin kat, cepheli daire ile arka daire, dükkan ile daire arasında belirgin fiyat farkları olur. TMK m. 699/2 uyarınca değeri eksik kalan tarafa para eklenerek denklik sağlanır. Aşağıdaki örnekte üç kardeşin eşit paylarla sahip olduğu üç daireli bir bina ele alınmıştır.
| Paydaş (pay) | Özgülenen bölüm ve değeri | Payına düşen değer | Denkleştirme |
|---|---|---|---|
| Ayşe (1/3) | 3. kat daire, 2.400.000 TL | 2.100.000 TL | 300.000 TL öder |
| Mehmet (1/3) | 2. kat daire, 2.100.000 TL | 2.100.000 TL | Ödeme yok |
| Zeynep (1/3) | Zemin kat daire, 1.800.000 TL | 2.100.000 TL | 300.000 TL alır |
Toplam değer 6.300.000 TL olduğundan her kardeşin payına 2.100.000 TL düşer. Ayşe, payının üzerinde değeri olan daireyi aldığı için aradaki 300.000 TL’yi öder; bu tutar Zeynep’e verilir.
Paylar eşit olmadığında da aynı yöntem uygulanır. Örneğin aynı binada Ayşe’nin payı 1/2, Mehmet ve Zeynep’in payları 1/4 ise Ayşe’nin payına 3.150.000 TL, diğerlerine 1.575.000’er TL düşer. Bu durumda Ayşe’ye en değerli daire (2.400.000 TL) ile birlikte 750.000 TL denkleştirme bedeli verilmesi, bu bedelin 525.000 TL’sini Mehmet’in, 225.000 TL’sini Zeynep’in ödemesi gibi çözümler gündeme gelir; ancak bir paydaşa hiç bölüm verilmemesi, onun rızası olmadan mümkün olmaz.
Yargıtay uygulamasında denkleştirme bedeli ödenmeden hüküm kurulmaz; ödemeyi yapmayan paydaş yüzünden kat mülkiyeti yolu tıkanırsa, mahkeme gruplamayı değiştirmeyi veya satışı değerlendirebilir. Denkleştirme bedeli nakden belirlenir; kıyas değerlerinin keşif tarihine göre güncel olması önemlidir. Değerleme raporuna süresinde itiraz edilmemesi, sonradan değerlerin tartışılmasını zorlaştırır.
Kararın sonuçları
Paydaşlar arabuluculukta veya dava sırasında kat mülkiyeti kurulması ve bölümlerin dağılımı konusunda anlaşırsa, gerekli belgelerle birlikte tapu müdürlüğünde bütün maliklerin başvurusuyla da kat mülkiyeti kurulabilir. Arabuluculukta varılan anlaşmaya taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.
Hüküm; hangi bağımsız bölümün kime bırakıldığını, her bölümün arsa payını, varsa denkleştirme bedellerini, ortak yerleri ve yönetim planını içermelidir. Bu unsurlardan biri eksik olursa tapu müdürlüğü tescili yapamaz ve karar infaz edilemez hale gelebilir. Bina üzerinde paydaşlardan birinin sonradan yaptığı kat veya eklenti varsa, bunun aidiyeti ayrıca çözülür; bu konuda muhdesatın aidiyetinin tespiti davası yazımıza bakabilirsiniz. Kat mülkiyeti kurulduktan sonra arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı belirlenmediği anlaşılırsa, her kat maliki arsa payının düzeltilmesini isteyebilir; bkz. arsa payının düzeltilmesi davası.
Başvuru ve dava yolu
- Arabuluculuk: Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023’ten beri dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabuluculukta paydaşlar bölümlerin paylaşımı ve denkleştirme bedeli konusunda anlaşabilir. Ayrıntılar ortaklığın giderilmesinde zorunlu arabuluculuk yazımızda.
- Görevli ve yetkili mahkeme: Sulh hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 4/1-b). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12).
- Husumet: Dava, tapudaki bütün paydaşlar ve ölen paydaşların bütün mirasçıları arasında görülür.
- İspat ve deliller: Kat mülkiyeti talep eden taraf, yapının elverişli olduğunu gösteren belgeleri sunar. Tapu kayıtları, onaylı mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, belediye kayıtları ve yönetim planı taslağı başlıca delillerdir. Keşif, bilirkişi raporu ve gerektiğinde tanık beyanları değerlendirilir.
- Harç ve giderler: Dava maktu harca tabidir; 2026 yılında sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL, maktu karar ve ilam harcı 732 TL’dir. Keşif, çok kişilik bilirkişi heyeti ve proje çalışmaları nedeniyle giderler satış istemli bir davaya göre yüksek olabilir. Giderler kural olarak paylar oranında yüklenir.
- Vekalet ücreti: Dava çift taraflı olduğundan maktu vekalet ücretine hükmedilir; 2025-2026 tarifesinde sulh hukuk mahkemesi için bu tutar 30.000 TL’dir ve paylar oranında paylaştırılır.
- Kanun yolu: Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. 2026 yılında açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir. Karar kesinleşmeden tapuda tescil yapılmaz.
Sık yapılan hatalar
- Binadaki projeye aykırılıkları gidermeden kat mülkiyeti talep etmek ve yıllarca süren bir yargılamanın sonunda satış kararıyla karşılaşmak.
- Talebi yargılamanın son aşamasında ileri sürmek; keşif ve bilirkişi incelemesini yeniden başlatmak zorunda kalmak.
- Bilirkişinin bölüm değerlerine süresinde itiraz etmemek.
- Denkleştirme bedelini mahkemenin verdiği süre içinde yatırmamak.
- Kat mülkiyeti zaten kurulmuş bir binanın tamamı için ortaklığın giderilmesi davası açmak.
Sık sorulan sorular
Bütün paydaşların kat mülkiyeti istemesi gerekir mi?
Hayır. KMK m. 10 uyarınca paydaşlardan birinin talebi yeterlidir. Şartlar varsa mahkeme, diğer paydaşlar satış istese bile kat mülkiyeti kurarak paylaşma yapabilir.
İskanı olmayan binada kat mülkiyeti kurulabilir mi?
Kat mülkiyeti için yapı kullanma izin belgesi gerekir. Bina projesine uygunsa ve izin alınabilecek durumdaysa mahkeme belgelerin tamamlanmasını bekleyebilir. Kaçak veya projeye aykırı yapılarda bu yol uygulanamaz ve ortaklık satışla giderilir.
Hangi dairenin kime verileceğine kim karar verir?
Paydaşlar anlaşırsa hakim bu anlaşmaya göre karar verir. Anlaşma yoksa bilirkişinin oluşturduğu gruplar kura ile paydaşlara özgülenir.
Daire sayısı paydaş sayısından azsa ne olur?
Her paydaşa bir bağımsız bölüm verilemiyorsa bazı bölümlerin paylı bırakılması ancak ilgili paydaşların rızasıyla mümkündür. Rıza yoksa kat mülkiyeti yolu uygulanamaz ve taşınmaz satılır.
Binada hem dükkan hem daire varsa nasıl paylaşılır?
Dükkan ve daireler ayrı bağımsız bölüm olarak değerlendirilir ve her birinin değeri ayrı belirlenir. Dükkanlar genellikle daha değerli olduğundan, dükkanı alan paydaş diğerlerine denkleştirme bedeli öder veya bir paydaşa birden fazla küçük bölüm verilerek denge sağlanır. Gruplama yapılırken paydaşların payları ile bölüm değerleri birlikte gözetilir.
Kat mülkiyeti kurulduktan sonra bölümümü satabilir miyim?
Evet. Karar kesinleşip tescil yapıldıktan sonra her paydaş kendi bağımsız bölümünün tek malikidir; bölümünü diğerlerinin iznine gerek olmadan satabilir, kiraya verebilir veya ipotek ettirebilir. Ortak yerlerin kullanımı ise yönetim planına tabidir.
Denkleştirme bedeli ödenmezse ne olur?
Bedel hüküm kurulmadan önce yatırılmalıdır. Yatırılmazsa mahkeme şarta bağlı bir karar veremez; gruplamayı değiştirmek veya satışa karar vermek gündeme gelir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla