Kat Mülkiyeti Kurulması Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Kat mülkiyeti; inşaatı bitmiş yapıda daire, büro, depo, gibi ayrı ve tek kullanıma uygun bölümler üzerinde, gayrimenkulün maliki veya malikleri tarafından kurulan mülkiyet hakkı demektir. İnşaatı tamamlanmış bir taşınmazın bölümlerinin hangi amaçla kullanılacağına dair bağımsız mülkiyet ve kullanım hakkı tesis eden ispat belgesi olarak da tanımlanabilir. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanununda hüküm altına alınmış olup, bir taşınmaz üzerindeki sahipliği ifade eden bir tanımlamadır. Bir binanın inşası tamamlandıktan sonra kullanıma elverişli olması halinde mülkiyet hakkı birbirinden ayrılabileceği gibi bağımsız bir mülkiyet hakkı tanınması da mümkündür. Kat mülkiyeti tapusu çıkarılabilmesi için binanın yapı kullanma belgesinin (iskan ruhsatının) olması gerekmektedir. Bu husus binanın kanun çerçevesinde yapıldığını, imar mevzuatına kapsamında hareket edildiğini, hukuka aykırı hiçbir hususun olmadığına dair usulüne uygun olarak belirlenmesi için zorunlu unsurdur. Kat irtifakının aksine, kat mülkiyetinde inşaatın tamamlanmış ve binanın kullanılabilir olması gerekmektedir.

Yazı İçeriği
1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Nedir?
2. Ortaklığın Giderilmesi Talebi
3. Kat Mülkiyeti Kurulması İçin Gereken Şartlar
4. Projesiz Taşınmazlar İçin Ortaklığın Giderilmesi Süreci
5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın bitirilmesi çeşitli sebepler doğrultusunda istenebilir. Bu sebeplerden en yaygını ortakların taşınmazın akıbeti hususunda anlaşamamalarıdır. Ortakların arasında anlaşamama durumu hakim olduğunda ise taşınmaza dair alınması gereken kararlar alınamamakta ve çeşitli uyuşmazlıklar ortaya çıkmaktadır.

1. Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Nedir?

Bir taşınmazın tek bir maliki olabileceği gibi çeşitli nedenlerden (ortaklık, miras yoluyla intikal) ötürü birden fazla kişinin taşınmaz üzerinde hak sahibi olması söz konusu olabilir. Ancak malikler her zaman taşınmaz üzerindeki ortaklığın devam etmesini istemeyebilirler. Bu durum, hak sahipleri arasındaki uyuşmazlıktan kaynaklanabileceği gibi, bazı hallerde maliklerin birlikte hareket etmesi gereğinin zorlukları sebebiyle de ortaya çıkabilir. Türk Medeni Kanunu,  hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her birine malın paylaşılmasını isteyebilme hakkı tanımıştır.

Ortaklığın giderilmesi davası hakkında daha detaylı bilgi için “Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası” makalemizi inceleyebilirsiniz.

2. Ortaklığın Giderilmesi Talebi

Türk Medeni Kanunu 699. Maddesi gereğince; 

“Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hakim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.”

Madde metninden de anlaşılacağı üzere, ortaklığın giderilmesi davasında öncelikle taşınmazın aynen taksimi suretiyle ortaklığın giderilmesi sağlanmaya çalışacaktır. Taşınmazın aynen taksiminin mümkün olmadığı hallerde, taşınmazın açık artırma yoluyla satışına karar verilebilecektir. Taşınmazın açık artırma ile satılması, her zaman maliklerin menfaatine olmayabilir. Ortaklığın giderilmesi sürecinde diğer bir yol ise, koşulları varsa kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesidir.

3. Kat Mülkiyeti Kurulması İçin Gereken Şartlar

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. Maddesine göre; 

“Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi dâvalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.”

Kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi için, yapının tamamının kargir olması, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olması ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekmektedir.  Bu koşulların varlığı halinde hakim, taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat mülkiyetine çevrilmesine elverişli olup olmadığını inceleyecektir.

Bir taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi için ana gayrimenkulün dış cephelerini, iç bölmelerini, sıralı olarak bağımsız bölümlerini, bu bağımsız bölümlere orantılı olarak hesaplanan arsa paylarını gösteren tüm paydaşlarca imzalanan mimari projesinin hazırlanması gerekmektedir. Bunun yanında yapı kullanma izin belgesinin, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenleyen tüm paydaşlarca imzalanan yönetim planının bulunması gerekir. Çoğu zaman taşınmaz üzerindeki yapılar, mimari projeye uygun yapılmamaktadır. Bu ihtimalde, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereğince, hakim tarafından ana yapıdaki projeye aykırı kısımların projeye uygun hale getirilmesi ya da tadilat projesini hazırlattırması ve ana yapının bir bütün halinde kat mülkiyetine elverişli duruma getirilmesi için taraflara uygun bir süre verilmesi gerekmektedir.  Taraflara uygun bir süre verilerek, eksikliklerin giderilmesi ve yetkili kurumlarca onaylanan proje ve yapı kullanma izin belgelerinin de tamamlanması halinde, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine karar verilebilecektir.

4. Projesiz Taşınmazlar İçin Ortaklığın Giderilmesi Süreci

Taşınmazın projesinin bulunmaması halinde, öncelikle ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanır. Belediyenin onay verebileceğinin saptanması halinde, aykırılıkların giderilmesi sonrasında yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması gerekir. Paydaşların verilen süre içerinde projeyi veya yönetim planı imzalamaktan imtina etmesi halinde, hakim nihai kararda, imzalanmış sayılmasına hükmeder. Tüm bu eksikliklerin giderilmesi ve taşınmazın da elverişli olması halinde, hakim taşınmaz üzerindeki ortaklığın kat mülkiyetine geçiş suretiyle giderilmesine karar verebilecektir.  Öncelikle dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı, bilirkişi aracılığıyla hesaplanacak, varsa fiilin taksime göre, yoksa önce kura ile her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülenecektir. Kalan bağımsız bölüm varsa, bunlar da paylarına göre, yine kura paydaşlara özgülenecektir. Bağımsız bölümler arasında bedel farkı oluşması halinde ise, paydaşlara ödenecek ivaz ile paylar denkleştirilecektir.

5. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Taşınır, taşınmaz mallara dair mal ve hak paylaşımına ve ortaklığın giderilmesine dair tüm uyuşmazlıklar, değer veya tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir. Dolayısıyla kat mülkiyeti kurulması suretiyle açılacak ortalığın giderilmesi davasının görülebileceği görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sulh hukuk Mahkemelerinde kanun uyarınca aksi belirtilmediği sürece basit yargılama usulü uygulanır.