Kentsel Dönüşüm Kararına İtiraz ve İptal Davası

Kentsel dönüşüm ve riskli yapı, riskli alan, rezerv alanı gibi kavramlar, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’la beraber hayatımıza dâhil olmuştur. Kanunun amacı, eskimiş, teknik olarak kullanıma elverişli durumda bulunmayan bina ve alanların tasfiyesini, koşullar elveriyorsa iyileştirilmesini veya yenilenmesini sağlamaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinin en kilit noktası, riskli yapıların belirlenerek haklarında risk tespit raporu düzenlenmesidir. Bu rapora karşı yapılan itirazların reddedilmesiyle veya itiraz yapılmaksızın doğrudan risk tespit raporunun tebliğinden itibaren otuz günlük zamanaşımı süresi içinde iptal davası açılabilir. Bu dava ile risk tespit raporuna ilişkin kararın; yetki, şekil, sebep, konu, maksat unsurlarından biri ve/veya birkaçı bağlamında hukuka aykırı olduğu ileri sürülebilecektir.

Yazı İçeriği
1. Kentsel Dönüşüm
2. Kentsel Dönüşüm Süreci  
3. Risk Tespit Raporuna Karşı İtiraz Yolu
4. Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davası 
5. Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
6. Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davasında Dava Açma Süresi
7. Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davasında Yürütmenin Durdurulması Kararı

Bu kanun uyarınca verilen ve esasen idari işlem niteliğindeki kararlara  karşı, itiraz yoluna başvurulabileceği gibi, bir idari dava çeşidi olan iptal davası da açılabilmektedir.

1. Kentsel Dönüşüm 

Kentsel dönüşüm, şehirde afet riski taşıyan alanların belirlenerek olası afetlerde yaşanabilecek can ve mal kaybını en aza indirgemeyi hedefleyen bir kamusal çalışmadır. Böylece riskli alanlar kapsamında kalan bina ve yapıların yenilenerek dayanıklılığının artırılması amaçlanmaktadır. 
Kentsel dönüşüm sürecinde, riskli alandaki yapılar veya riskli alanda olmamasına rağmen risk taşıyan yapılar tespit edilerek bunların yenilenmesi ve iyileştirilmesi söz konusu olmaktadır.
Zemin yapısı veya yapılaşması sebebiyle can/mal kaybına yol açma riski taşıyan yapılar, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak belirlenir. Belirlenen bu yapıların Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca yapılan görüşmeler nihayetinde “riskli alan” olarak kararlaştırılması mümkündür.
“Riskli yapı” ise riskli alan kapsamında olan veya ekonomik ömrünü tamamlayıp yıkılma veya ağır hasar riski taşıdığı, teknik verilere göre tespit edilmiş olan yapıdır. 

2. Kentsel Dönüşüm Süreci 

Risk Tespiti
Öncelikle maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile masraflar kendilerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara ilgili yapının risk tespiti yaptırması gerekmektedir.  Bu kurum ve kuruluşlar, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 6. maddesinde açıkça gösterilmiştir. Binanın ruhsatlı olup olmamasının risk tespitinin yapılabilirliği açısından bir önemi bulunmadığı gibi, kamu binaları için de risk tespiti yaptırılması mümkündür. Ancak, Uygulama Yönetmeliği uyarınca, inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar, riskli yapı tespitine konu edilemezler. Keza, metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapıların da riskli yapı tespitine konu edilmeleri mümkün değildir.

Arsa Paylı Tapularda Risk Tespiti
Bir başka önemli husus, “arsa paylı tapu” yapılara ilişkin ayrık durumdur. Bir parsel üzerinde bulunan birden fazla yapıdan bir kısmı için risk tespit raporu alınırsa, bu rapor uyarınca arsa üzerindeki tüm yapıların yıktırılması söz konusu olmayacaktır. Bir başka deyişle, bu gibi durumlarda arsa sahiplerinden birinin, arsada bulunan tüm yapılar hakkında risk tespit raporu alarak yıkılmalarını sağlaması mümkün değildir. Bu halde maliklerin anlaşarak bir karar almaları esastır.

Risk Tespit Raporunun Yetkili İdareye Bildirimi
6306 sayılı kanunun 3.maddesinde belirtilen yollardan herhangi biriyle yapılan risk tespitleri neticesinde risk tespiti raporu Çevre ve Şehircilik Bakanlığına veya varsa Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne on gün içinde bildirilir.

Tapuda Riskli Yapı Şerhi Nedir?
Yapılan inceleme neticesinde yapının riskli olduğu sonucuna varılırsa, ilgili tapu sicil müdürlüğüne, idare veya bakanlık tarafından ayrıca bilgi verilerek, tapu kütüğü beyanlar hanesinde yapının riskli olduğuna dair şerh düşülür.

Riskli Yapı Hakkında Yıkım İşlemleri
Riskli yapı hakkında yıkım işlemleri de yapılacaksa tapu sicil müdürlüğü tarafından, yapı malikine ve yapı üzerinde ayni veya şahsi hak sahibi olan şahıslara yapının riskli olduğuna ve süresi içerisinde itiraz edilmediği takdirde tebliğden itibaren altmış gün içinde idare tarafından yapının yıktırılması gerektiğine dair tebligat yapılır.

Riskli Yapının Yıkım Kararına Karşı İtiraz
Bu karara karşı yapı maliki ve yapı üzerinde ayni veya şahsi hak sahibi olan şahısların itiraz etmesi mümkündür. Yapılacak olan itiraz, yıkım süresini etkilemese de yıkım kararının uygulanması için itirazın reddedilmiş olması gerekmektedir.  
İtirazın reddi halinde risk tespiti kesinleşmiş olur ve yapının yıkım süreci başlar.

3. Risk Tespit Raporuna Karşı İtiraz Yolu

Risk tespiti raporuna karşı ilgili yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespit raporuna dair evrakların kendilerine tebliğinden itibaren 15 gün içinde “itiraz” edebilirler. İtiraz yoluna başvuruda, karardaki hukuki sakatlıkların giderilmesi talep edilebilir. Söz konusu itiraz, tespit raporunun içeriği kendileriyle paylaşılmadığı için ancak ve ancak riskin tespitine ilişkin olarak yapılabilir. İdarenin ilgili yapıya ilişkin risk tespitini konu alan risk tespit raporu, bir anlamda idari işlem niteliğindedir. Dolayısıyla, itiraz yoluna başvurmadan, bahse konu idari işlemin şekil, sebep, konu, amaç ve yetki unsurları bakımından sakat olduğu iddiasıyla iptali talebiyle doğrudan dava açılabilir. İdari işlemin iptali davasına ilişkin detaylı incelememize “İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası” başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz.

İtiraz Hakkı Sahipleri 
6306 Sayılı Kanunun bu husustaki açık düzenlemesi uyarınca, risk tespitine ilişkin itiraz yoluna, riskli yapı malikleri ile kanuni temsilcileri başvurabilmektedir. Bunlar dışındaki ayni veya şahsi hak sahipleri, hak kaybına uğramalarının önlenmesi maksadıyla ilgili risk tespitinden haberdar edilseler bile itiraz yoluna başvurma hakkına sahip değildir. İtiraz yoluna başvurmaları mümkün olmayan ayni ve şahsi hak sahiplerine örnek olarak kiracılar, ipotek veya rehin alacaklılar ve sair şahıslar sayılabilir.

İtiraz Mercii
Yapı maliki veya kanuni temsilcisi tarafından tanzim edilen risk tespitine dair itirazı içeren dilekçe, riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü’ne verilir. Keza, bu il için yetkilendirilmiş teknik heyetin bulunduğu İl Müdürlüğü de bahse konu itiraz dilekçesini almaya yetkilidir.
Teknik heyet, Bakanlığın talebi üzerine, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından üniversitelerce görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta görevli üç kişi olmak üzere toplamda yedi kişiden oluşmaktadır. 
İtirazın değerlendirilmesi için en az beş üyenin katılımı ve oy çokluğuna göre karar alınması gerekmektedir. 
Bir diğer zorunluluk ise kararın gerekçeli olması şartıdır. Teknik heyet, itiraz reddedip risk tespit kararını onaylayabileceği gibi, itirazı kabul ederek, yanlışlıkların tespitini de yapabilir. Bu aşamada, risk tespit raporunda eksiklik tespit edilirse, düzeltilmesi talebiyle tespit yapan kuruma geri gönderilir. Kurum, düzeltme talebine binaen otuz gün içinde gerekli inceleme ve değerlendirmeleri içeren güncel raporu Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunmakla yükümlüdür.

4. Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davası 

Yukarıda da belirttiğimiz gibi, risk tespiti raporları, bir idari işlem niteliğindedir. Dolayısıyla yapı maliki veya kanuni temsilcisince, riskli yapı tespitine ilişkin olarak yaptıkları itirazın reddedildiğine dair karara veya doğrudan risk tespitine karşı idari dava açılabilir.

5. Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yazımızda anlatılan risk tespit raporuna karşı açılan iptal davalarında, riskli yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemeleri görevli ve yetkilidir.

6. Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davasında Dava Açma Süresi

Dava açma süresi; ret kararının veya risk tespitinin tebliğ edilmesinden itibaren otuz gün olup bu süre hak düşürücü nitelik taşımaktadır.  

7. Risk Tespit Raporuna Karşı İptal Davasında Yürütmenin Durdurulması Kararı

Risk tespit raporuna karşı iptal davalarında, Anayasa Mahkemesi’nin 27.02.2014 tarihli kararından itibaren, mahkeme, davalı idarenin savunmasını dahi almadan yürütmenin durdurulmasına karar verebilmektedir. Yürütmenin durdurulması için, iptali istenen kararın uygulanması halinde telafisi güç ve imkânsız zararın doğacağına ve işlemin açıkça hukuka aykırı olduğuna mahkemece kanaat getirilmelidir. Bu sebeple, davanın yürütmenin durdurulması talepli olarak açılması hayati önem taşımaktadır. Zira her ne kadar iptal davası açılmış olsa bile, yürütmenin durdurulması kararı alınmadıkça, risk raporu kesinleşen binanın yıkılmasında hukuki açıdan hiçbir engel bulunmamaktadır.