Riskli yapı kararı, halk arasında çoğu zaman “kentsel dönüşüm kararı” olarak anılır ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında verilir. Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, tapuya şerh verilmesinden tahliye ve yıkıma kadar uzanan hızlı bir süreci başlatır. Kanunun hızlı ve etkili dönüşüm hedefi ile azınlıkta kalan maliklerin hakları ve mülkiyet hakkı arasındaki denge, bu süreçte en çok tartışılan konudur.
Riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir, ayrıca 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açabilirsiniz. Bu yazıda tespitin nasıl yapıldığını, tebligatın ne zaman yapılmış sayıldığını, itiraz ve dava yollarını, yürütmenin durdurulması imkanını ve davanın olası sonuçlarını, 2023 yılındaki kanun değişikliklerini de dikkate alarak anlatıyoruz.
- İtiraz süresi?
- Tespitin tebliğinden itibaren 15 gün. Tebliğ, muhtarlıktaki 15 günlük ilanın son günü yapılmış sayılır.
- Dava süresi?
- 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün. Genel 60 günlük süre uygulanmaz.
- Kimler başvurabilir?
- Malikler, kanuni temsilcileri ve vefat halinde mirasçılar.
- Yıkım durdurulabilir mi?
- Evet. Davada yürütmenin durdurulması istenebilir; Kanundaki yasak Anayasa Mahkemesince 2014’te iptal edilmiştir.
Riskli yapı nedir?
6306 sayılı Kanun’a göre riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Uygulamada bu tespit, taşıyıcı sistemdeki zayıflıklar, beton dayanımının düşüklüğü, donatı durumu ve zemin koşulları nedeniyle deprem gibi afetlerde can ve mal güvenliği açısından tehlike oluşturan binalar için yapılır.
Riskli yapıyı riskli alan ve rezerv yapı alanı kavramlarından ayırmak gerekir. Riskli alan, zemin yapısı veya yerleşim dokusu nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanı kararıyla belirlenen bir bölgedir. Rezerv yapı alanı ise 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere Bakanlıkça belirlenen alandır. Bu yazı, tek tek binalar hakkında verilen riskli yapı tespitlerine odaklanır.
7471 sayılı Kanunla 2023 yılında yapılan değişikliklerle, dönüşüm işlerinin önemli bir bölümü Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmiştir. Kanunda “Başkanlık/İdare” ifadesi, Başkanlığı ve yetki devri yapılan belediye veya il özel idaresini birlikte anlatır.
Riskli yapı tespiti nasıl yapılır?
- Başvuru veya resen tespitTespit çoğunlukla maliklerin ya da kanuni temsilcilerinin başvurusuyla başlar; malik sayısı ne olursa olsun maliklerden birinin başvurusu yeterlidir. Başkanlık veya İdare de riskli yapıların tespitini resen yapabilir veya yaptırabilir.
- Teknik incelemeBakanlıkça lisanslandırılmış kuruluş, taşıyıcı sistemi, beton kalitesini, donatıyı, zemin özelliklerini ve görünür hasarları inceler; binadan karot numuneleri alır. Gerekirse mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk desteğiyle binaya girilebilir.
- RaporKuruluş, yapının riskli olup olmadığını ve risk derecesini gösteren bilimsel ve teknik raporu hazırlar.
- İdareye sunum ve onayRapor, il müdürlüğüne veya yetki devri yapılmış idareye sunulur. İdare raporu inceleyip onayladığında yapı resmen riskli yapı statüsüne girer.
Tebligat ve tespitin hukuki sonuçları
7471 sayılı Kanunla değişen 6306 sayılı Kanun m. 3’e göre riskli yapılar, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespit, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir.
Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. İtiraz ve dava süreleri bu tarihten itibaren işler. Posta ile tebligat beklemeyin; e-Devlet bildirimlerinizi ve muhtarlık ilanını düzenli takip edin.
Tespit kesinleştikten sonra süreç hızla ilerler:
- Tapu şerhi: Tapuya “riskli yapı” beyanı işlenir; bu beyan taşınmazın satışında ve kredi işlemlerinde dikkate alınır.
- Yıktırma süresi: Riskli yapıların yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Tahliyesi istenen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süreyle ilan edilir.
- Resen yıkım: Süresinde yıktırılmayan yapılar, Başkanlığın bildirimi üzerine İdarece yıkılır veya yıktırılır. Yıkım öncesinde elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulabilir.
- Karar çoğunluğu: Yıkılan yapının arsası üzerinde yapılacak uygulamalar, 7471 sayılı Kanundan sonra hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan kararla yürütülür. Önceki düzenlemede üçte iki çoğunluk aranıyordu.
Riskli yapı tespitine itiraz
6306 sayılı Kanun m. 3 uyarınca riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. Bu süre tebliğ tarihinden, yani muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren işler ve hak düşürücü niteliktedir.
Kimler, nereye itiraz eder?
İtiraz hakkı yapı maliklerine, kanuni temsilcilerine ve malikin vefatı halinde yasal mirasçılara aittir. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri itiraz edemez. İtiraz, yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye ya da il özel idaresine dilekçeyle yapılır.
Teknik heyet incelemesi
İtirazlar, üniversitelerce ilgili meslek disiplinlerinin öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört kişi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişinin katılımıyla oluşturulan teknik heyetlerce incelenir. Heyetin çalışma usulü 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir:
- Kapsamlı inceleme: Heyet itiraz sebepleriyle bağlı değildir; raporun bütün teknik unsurlarını inceler. Raporda eksiklik varsa rapor lisanslı kuruluşa geri gönderilir ve eksikler giderildikten sonra karar verilir.
- Yerinde inceleme: Heyet gerekli görürse yapıyı yerinde inceleyebilir. Risk durumu tespit tarihindeki mevcut duruma göre değerlendirilir.
- Gerekçeli karar: Heyet kararını teknik gerekçeleriyle açıklar; karar başkan ve üyelerce imzalanır ve itiraz eden malike bildirilir.
- Tek inceleme: Bir malikin itirazı üzerine karara bağlanmış rapor, başka bir malikin itirazıyla yeniden incelenmez.
- Usulden ret: Süresinden sonra yapılan veya malik sıfatı bulunmayan kişilerce yapılan itirazlar reddedilir.
İtiraz kabul edilirse tespit iptal edilir ve tapu kayıtlarında gerekli düzeltme yapılır. İtiraz reddedilirse tespit idari yönden kesinleşir; bu karara karşı yalnızca yargı yolu kalır.
İtirazda neler ileri sürülebilir?
İtiraz, tespitin hukuka ve teknik kurallara uygunluğuyla ilgilidir. Uygulamada en sık ileri sürülen sebepler şunlardır: tespiti yapan kuruluşun lisansının bulunmaması veya askıda olması, alınan karot numunelerinin sayı ve yer bakımından yönetmeliğe uygun olmaması, ölçüm ve hesaplarda hata yapılması, raporun bilimsel verilere dayanmaması ve yapının gerçek durumunu yansıtmaması. Rapor içeriğine erişemediyseniz, idareye başvurarak raporun ve eklerinin bir örneğini isteyin; itirazınızı somut teknik eleştirilere dayandırmak sonucu doğrudan etkiler.
Teknik raporda nelere bakılmalı?
Riskli yapı raporları, Uygulama Yönetmeliği ekindeki Riskli Binaların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar çerçevesinde hazırlanır. Raporu incelerken şu sorulara cevap arayın: Binanın kat sayısı, alanı ve taşıyıcı sistemi doğru tanımlanmış mı? Karot numuneleri yeterli sayıda ve farklı katlardan, taşıyıcı elemanların uygun noktalarından alınmış mı? Beton dayanımı ve donatı tespitleri laboratuvar sonuçlarıyla uyumlu mu? Zemin sınıfı sahaya ait verilere mi, yoksa genel kabullere mi dayanıyor? Hesaplarda binanın gerçek proje ve uygulama durumu esas alınmış mı? Bu soruların herhangi birine olumsuz cevap, itiraz ve dava için somut bir dayanak oluşturur.
Tespit kesinleştikten sonra paydaşların durumu
Tespit kesinleşip yapı yıkıldıktan sonra arsa üzerinde yapılacak uygulamaya, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Bu karara katılmayan paydaşların payları, Kanunda öngörülen usulle satışa çıkarılabilir. Azınlıkta kalan maliklerin, değer tespitine ve satış işlemlerine karşı da ayrıca idari yargı yoluna başvurma imkanı vardır. Bu nedenle tespit aşamasında itiraz ve dava haklarını kullanmak, sonraki aşamalardaki pazarlık gücünüzü de etkiler.
Riskli yapı kararına karşı iptal davası
Anayasa m. 125 uyarınca idarenin her türlü eylem ve işlemine karşı yargı yolu açıktır. Riskli yapı tespiti de bir idari işlemdir ve iptal davasına konu olabilir. Davayı teknik heyetin itirazı reddeden kararına karşı açabileceğiniz gibi, itiraz yoluna gitmeden doğrudan tespit işlemine karşı da açabilirsiniz.
Dava açma süresi
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemlere karşı dava açma süresi, genel idari yargı süresinden kısadır: tebliğden itibaren 30 gün. Bu süre hak düşürücüdür.
| Yol | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| İtiraz | 15 gün | Muhtarlıktaki ilanın son günü (tebliğ tarihi) |
| Doğrudan dava | 30 gün | Tespitin tebliğ tarihi |
| İtirazdan sonra dava | 30 gün | Teknik heyet kararının tebliği |
Teknik heyet kararını beklerken süreyi kaçırmayın. İtirazın dava süresine etkisi uygulamada tartışma doğurabilir. Heyet kararı gecikiyorsa, tespitin tebliğinden itibaren 30 gün dolmadan doğrudan tespit işlemine karşı dava açmak en güvenli yoldur.
Kimler dava açabilir?
Davayı malikler, kanuni temsilcileri ve yasal mirasçılar açabilir. Kiracılar ve intifa hakkı sahiplerinin tespite karşı dava açma ehliyeti, menfaat ilişkisi çerçevesinde değerlendirilir ve uygulamada çoğunlukla kabul görmez. Kiracıların hakları daha çok kira ilişkisi ve kira yardımı yönünden gündeme gelir.
Davada ileri sürülebilecek sebepler
- Yetki: Tespitin lisanssız ya da yetkisi bulunmayan bir kuruluşça yapılması veya onayın yetkisiz idarece verilmesi.
- Şekil: Tebliğ ve ilan usulüne uyulmaması, raporun yönetmelikte öngörülen bölümleri içermemesi.
- Sebep: Raporun bilimsel ve teknik dayanaktan yoksun olması, numune ve ölçümlerin hatalı olması.
- Konu ve maksat: Tespitin afet riskini azaltma amacı dışında, örneğin belirli bir projeyi hızlandırmak için kullanılması.
İptal davasının genel şartları için idari işlemlere itiraz ve iptal davası rehberimize bakabilirsiniz.
Görevli mahkeme ve yürütmenin durdurulması
Dava idare mahkemesinde açılır. İYUK m. 34/1 uyarınca imar, yıkım ve benzeri taşınmazlarla ilgili davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.
İYUK m. 20/A’daki ivedi yargılama usulü, 6306 sayılı Kanun kapsamında alınan Cumhurbaşkanı kararları için öngörülmüştür; riskli alan ilanı bu kapsamdadır. Tek bir bina hakkındaki riskli yapı tespitine karşı açılan davalar ise genel usule göre görülür. İvedi usulün kapsamı için ivedi yargılama usulü yazımıza bakabilirsiniz.
Yürütmenin durdurulması
6306 sayılı Kanunun ilk halinde bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceği öngörülmüştü. Anayasa Mahkemesi bu yasağı 27.02.2014 tarihli, 2012/87 E., 2014/41 K. sayılı kararıyla iptal etmiştir. Bugün mahkeme, İYUK m. 27 uyarınca iki şartın birlikte gerçekleşmesi halinde yürütmenin durdurulmasına karar verebilir:
Mahkeme bu değerlendirmeyi çoğunlukla idarenin savunmasını veya bilirkişi raporunu bekleyerek yapar ve binanın taşıdığı afet riskini de göz önünde bulundurur. Yürütmenin durdurulması kararı verilirse idare tahliye ve yıkım işlemlerini sürdüremez. Karara karşı tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilir. Ayrıntılar için yürütmenin durdurulması yazımıza bakabilirsiniz.
Yargılamanın seyri
Riskli yapı davalarında mahkeme çoğunlukla inşaat mühendislerinden oluşan bir bilirkişi heyeti görevlendirir. Heyet, gerekirse binadan yeni numune alarak raporun bilimsel dayanağını inceler. Keşif ve bilirkişi avansının süresinde yatırılması, davanın ve yürütmenin durdurulması talebinin sonuçlanması için zorunludur. İlk derece mahkemesinin kararına karşı bölge idare mahkemesinde istinaf yoluna gidilebilir; istinaf süresi ve usulü için idari yargıda istinaf kanun yolu yazımıza bakabilirsiniz.
Dava sürerken tapudaki riskli yapı beyanı devam eder. Bu beyan taşınmazın satışını hukuken engellemez; ancak alıcı, dönüşüm sürecini ve tespitten doğan yükümlülükleri olduğu gibi devralır. Satış veya kira ilişkisi kurulacaksa karşı tarafın bu durumdan haberdar edilmesi, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları önler.
Davanın olası sonuçları
| Sonuç | Tapu şerhi | Tahliye ve yıkım |
|---|---|---|
| Dava kabul edilirse | Riskli yapı beyanı silinir | Tespite dayalı tahliye ve yıkım işlemleri hukuki dayanağını kaybeder; malik tasarruf yetkisini tam olarak geri kazanır |
| Dava reddedilirse | Beyan korunur | Tahliye ve yıkım süreci devam eder; tasarruf yetkisi Kanunun öngördüğü ölçüde kısıtlı kalır |
| YD kararı verilmişse | Beyan dava sonuna kadar kalır | Dava sonuna kadar durur; YD kaldırılır veya dava reddedilirse süreç yeniden başlar |
Başvuru ve dava yolu: kontrol listesi
- Tebliğ tarihini belirleyine-Devlet bildirimini ve muhtarlıktaki ilanın son gününü tespit edin. Süreleri bu tarihten hesaplayın.
- Raporu temin edinTespit raporunu, karot ve laboratuvar sonuçlarını ve kuruluşun lisans bilgilerini idareden isteyin.
- Bağımsız teknik görüş alınRaporu bir inşaat mühendisine inceletin; itirazı ve dava dilekçesini somut teknik tespitlere dayandırın.
- 15 gün içinde itiraz edinİl müdürlüğüne veya yetkili idareye gerekçeli itiraz dilekçesi verin.
- 30 gün içinde dava açınTaşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde, gerekçeli yürütmenin durdurulması talebiyle birlikte dava açın. Tapu kaydını, tebliğ belgelerini, raporu ve teknik görüşü ekleyin.
- Genel 60 günlük dava süresinin uygulanacağını düşünmek.
- Posta ile tebligat beklemek; muhtarlık ilanını ve e-Devlet bildirimini takip etmemek.
- İtirazı somut teknik gerekçe yerine genel ifadelerle yapmak.
- Teknik heyet kararını beklerken dava süresini kaçırmak.
- Davada yürütmenin durdurulmasını istememek.
Sık sorulan sorular
Riskli yapı kararına itiraz süresi ne kadar?
Tebliğden itibaren 15 gün. Tebliğ, muhtarlıktaki 15 günlük ilanın son günü yapılmış sayılır. Bu süre hak düşürücüdür.
İtiraz etmeden doğrudan dava açabilir miyim?
Evet. Tespit bir idari işlem olduğundan, itirazı beklemeden tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz.
Kiracıyım. Tespite itiraz edebilir miyim?
Hayır. İtiraz hakkı maliklere, kanuni temsilcilerine ve mirasçılara aittir. Kiracıların dava açma ehliyeti de uygulamada çoğunlukla kabul görmez.
Yurt dışındayım, tebligat bana ulaşmadı. Süre işler mi?
Kanuna göre tebliğ, muhtarlıktaki ilanın son günü yapılmış sayılır ve süre bu tarihten işler. e-Devlet bildirimlerinizi yurt dışından da takip etmeniz ve Türkiye’de bir temsilciye vekalet vermeniz önerilir.
Dava açarsam yıkım durur mu?
Dava açmak tek başına yıkımı durdurmaz. Mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı almanız gerekir; bu nedenle dava dilekçesinde gerekçeli bir talepte bulunun.
Başka bir malikin itirazı reddedildi. Ben yeniden itiraz edebilir miyim?
Teknik heyet, bir malikin itirazı üzerine karara bağladığı raporu başka bir malikin itirazıyla yeniden incelemez. Ancak her malik, süresi içinde tespit işlemine veya heyet kararına karşı dava açabilir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla