Kentsel dönüşüm, mülkiyet hakkının, ortak yaşamın ve karşılıklı sorumlulukların en çok tartışıldığı süreçlerden biridir. Bir binada maliklerin tamamının aynı projede, aynı müteahhitte ve aynı paylaşımda anlaşması nadirdir. Kanun bu nedenle çoğunluğa karar alma yetkisi tanır; ancak karara katılmayan malik de hak sahibi olmaya devam eder.
Bu yazıda çoğunluk kararına katılmayan veya karşı çıkan malikin hangi aşamada hangi haklara sahip olduğunu, teklif kendisine bildirildiğinde ne yapması gerektiğini, payının satışından önce ve sonra başvurabileceği yolları ve dava sürelerini ele alıyoruz. Karar alma usulü ve çoğunluk hesabı için kentsel dönüşüm kararı yazımıza bakabilirsiniz.
- Çoğunluğa uymak zorunda mıyım?
- Hisseler oranında salt çoğunlukla usulüne uygun alınan karar, karşı çıkan malik için de sonuç doğurur.
- Kabul etmezsem ne olur?
- Teklifin bildiriminden itibaren 15 gün içinde kabul etmezseniz payınız rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir.
- Sonradan katılabilir miyim?
- Evet. Satış tamamlanana kadar sözleşmeyi imzalayarak karara katılabilirsiniz.
- Hangi davalar açılabilir?
- Kararın iptali ve sözleşmeye karşı davalar adli yargıda; pay satışına ve bedel tespitine karşı dava tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde.
Süreç riskli yapı tespitiyle başlar
Bir bina iki durumda riskli yapı olarak tespit edilebilir: ekonomik ömrünü tamamlamış olması veya bilimsel ve teknik verilere göre yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıması. Tespit için bütün maliklerin onayı gerekmez; tek bir malikin lisanslı kuruluşa başvurması yeterlidir. Bu nedenle “ben istemedim” demek tespitin geçerliliğini etkilemez.
Her malik, tespite karşı tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilir ve tespite karşı idari yargıda dava açabilir. Tespit kesinleştikten sonra idare maliklere binayı yıktırmaları için 90 günü geçmeyen bir süre verir. Bu süre içinde yıkım yapılmazsa tahliye ve yıkım idarece yaptırılır. Bu aşamalar için riskli yapılarda kentsel dönüşüm süreci yazımıza bakabilirsiniz.
Karara katılmayan malik açısından kritik nokta şudur: riskli yapı tespitine itiraz etmek ile dönüşüm kararına karşı çıkmak ayrı konulardır. Tespite süresinde itiraz edilmemişse sonraki aşamada binanın riskli olmadığını ileri sürmek çoğu zaman mümkün olmaz. Karara karşı çıkış ise projenin, müteahhidin ve paylaşımın adil olup olmadığıyla ilgilidir.
Karara katılmayan malikin hakları
Çoğunluk kararına katılmamak, sürecin dışında kalmak anlamına gelmez. Malikin her aşamada kullanabileceği haklar şunlardır:
Bu hakların hiçbiri, malikin çoğunluk kararını engelleme yetkisi anlamına gelmez. Salt çoğunluk usulüne uygun karar almışsa proje ilerler; katılmayan malikin hakları, kararın ve sözleşmenin hukuka uygun olmasını, payının gerçek değerinin altında elinden çıkmamasını ve yargı denetimini güvence altına alır. Bunlara ek olarak malik, satış tamamlanana kadar fikrini değiştirip sözleşmeyi imzalayabilir. Uygulamada bu imkan, bedel ve paylaşım konusunda son bir müzakere fırsatı olarak kullanılır.
Toplantı ve karar aşamasında dikkat edilecekler
6306 sayılı Kanunda riskli yapılara özgü bir toplantı usulü bulunmadığı için uzun süre Kat Mülkiyeti Kanununun toplantıya çağrı hükümlerinin kıyasen uygulanması gerektiği savunuldu. Bu görüşe göre çağrıyı yönetici, denetçi veya maliklerin en az üçte biri yapar; çağrı toplantıdan en az 15 gün önce, gündem belirtilerek imza karşılığı, taahhütlü mektupla veya gerektiğinde noterle yapılır; usulsüz toplantı sulh hukuk mahkemesince denetlenirdi. Aynı kıyasın paylı mülkiyetteki yapılara da uygulanması önerilirdi. 04.02.2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle bu tartışma büyük ölçüde sona erdi. Artık maliklerden birinin istemi üzerine bütün malikler toplantıya çağrılır; toplantının yeri ve zamanı Ek-12 formuyla muhtarlıkta veya bina kapısında ya da duyuru panosunda 15 gün ilan edilir ya da noterle bildirilir. Toplantı ve karar, hisseleri oranında salt çoğunlukla yapılır ve karar imzalı bir tutanağa bağlanır.
Toplantıda uygulama yöntemi (yıkım ve yeniden yapım ya da güçlendirme), müteahhit ve sözleşme şartları, yeni proje ve kat planları, finansman ve devlet destekleri, yıkım süreci ve geçici konut düzenlemeleri, tevhit, ifraz ve ada bazında uygulama ile karara katılmayanların paylarının satışı için idareye başvurulması karara bağlanabilir. Karara katılmayacak bir malik bile toplantıya katılmalı veya bir vekil göndermelidir. Toplantıda şunları yapabilirsiniz:
- Arsa payı listesini isteyin: Çoğunluğun tapu kaydına göre hesaplanıp hesaplanmadığını kontrol edin; hisseli dairelerde her paydaşın yalnız kendi payı oranında sayılması gerekir.
- Sözleşme taslağını ve projeyi görün: Paylaşım oranı, size düşecek bölümün konumu, kat ve cephesi, teslim süresi, kira yardımı ve teminatlar yazılı olmalıdır.
- Karşı görüşünüzü tutanağa yazdırın: Neden katılmadığınızı kısaca belirtmeniz, ileride açılacak davada ispat kolaylığı sağlar.
- Değerleme raporunu sorun: Bağımsız bölümlerin paylaşımının bir değerleme veya şerefiye çalışmasına dayanıp dayanmadığını öğrenin.
Toplantıya hiç çağrılmamak, Ek-12 formu ve ilan olmadan yapılan bir toplantı veya toplantı yapılmadan elden imzayla alınan bir karar, hem kararın iptali davasında hem de pay satışının iptali davasında ileri sürülebilecek usul eksiklikleridir.
Teklif ve 15 günlük süre
Çoğunluk kararı alındıktan sonra karar ve teklif, karara katılmayan maliklere bildirilir. Yönetmeliğin 15. maddesine göre tapuya elektronik tebligat adresi bildirmiş olana elektronik tebligatla, bildirmemiş olana noter aracılığıyla veya riskli yapılarda Ek-8 formuyla muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirim yapılır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında Ek-10 formu kullanılır. Elektronik tebligat, adrese ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda; muhtarlık ilanı ise ilanın son günü yapılmış sayılır. Tebligatın şekli ve usulsüzlüğün sonuçları için karara katılmayan maliklere tebligat yazımıza bakabilirsiniz.
Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi inceleyip kabul etmezseniz arsa payınız açık artırmayla satılabilir. Süre, bildirimin usulüne uygun yapıldığı günden başlar; kararın alındığı veya sözleşmenin imzalandığı gün esas alınmaz.
- Bildirimin tarihini kaydedinNoter tebliğ tarihini, e-tebligatın ulaştığı günü veya muhtarlık ilanının asıldığı ve indirildiği günleri belgeleyin.
- Teklifin içeriğini inceleyinSize düşen bağımsız bölüm, metrekare (brüt ve net ayrımı), kat, cephe, ek ödeme, kira yardımı ve teslim tarihi açık mı? Belirsiz bir teklif, satışın iptalinde de önem taşır.
- Yazılı cevap verinKabul etmeyecekseniz gerekçenizi ve karşı önerinizi noter aracılığıyla bildirmek, müzakere kapısını açık tutar ve ispat sağlar.
- Müzakere edinTeklifi reddetmeden önce bağımsız bir değerleme raporu, size düşecek bölümün şerefiye karşılaştırması, teslim süresine bağlı gecikme tazminatı, kira yardımı ve tapu devrinin inşaat ilerlemesine göre kademeli yapılması gibi güvenceler isteyin. Çoğunluk, satış sürecinin uzamasını ve dava riskini göze almak yerine makul taleplerde uzlaşmayı çoğu zaman tercih eder.
- Dava sürelerini takvime işleyinKararın iptali için Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33’teki kısa süreler ve satış işlemleri için 30 günlük idari dava süresi birbirinden bağımsız işler.
Payın satışı ve satıştan sonra
15 gün içinde teklif kabul edilmezse çoğunluk, pay satışı için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki devri varsa ilgili belediyeye başvurur. Payın rayiç değeri tespit edilir veya ettirilir ve pay bu değerden az olmamak üzere önce karara katılan paydaşlara açık artırmayla satılır. Satış olmazsa riskli alan ve rezerv yapı alanlarında Başkanlık, idare veya TOKİ payı rayiç değerle satın alabilir; maliklerin yürüttüğü uygulamalarda satış diğer paydaşlara tekrarlanır; riskli yapılarda anlaşmaya uyma şartıyla üçüncü kişilere de satış yapılabilir. Sonraki satışlar Ek-13 formuyla 15 gün ilan edilir ve maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir.
Satış bedeli payı satılan malike ödenir. Pay üzerindeki ipotek, haciz ve intifa gibi haklar satışa engel olmaz; Kanun gereği satış bedeli üzerinde devam eder (6306 m. 6/1). Sürecin bütün adımlarını kentsel dönüşümde arsa payı satışı yazımızda anlattık.
Karara katılmayanların hukuki yolları
Katılmayan malikin başvurabileceği üç ana yol vardır ve her birinin mahkemesi ile süresi farklıdır.
1. Çoğunluk kararının iptali
Kararın yeterli çoğunluk olmadan alınması, arsa paylarının yanlış hesaplanması, toplantıya çağrı ve bildirim eksiklikleri veya malikin yanlış bilgilendirilmesi kararın iptalini gerektirebilir. Bu dava adli yargıda açılır. Yargıtay’ın kat mülkiyeti sürerken alınan kararlarda Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca sulh hukuk mahkemesini görevli saydığı kararları bulunduğu gibi, uyuşmazlığın doğrudan malvarlığına ilişkin olduğu gerekçesiyle asliye hukuk mahkemesini görevli gördüğü kararları da vardır. Bu davada mahkeme toplantının usulünü ve çoğunluğu denetler; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, protokolün içeriğinin bu davada denetlenemeyeceğini ve davacının yalnızca kendisine yapılan çağrının usulsüzlüğünü ileri sürebileceğini kabul etmiştir (07.11.2024, 2023/5734 E., 2024/3614 K.). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu tür bir davada Kat Mülkiyeti Kanunuyla birlikte 6306 sayılı Kanun ve Yönetmeliğin de değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir (22.02.2022, 2018/(20)5-654 E., 2022/163 K.).
2. Müteahhitle yapılan sözleşmeye itiraz
Çoğunluğun imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi dengeli olmalı ve maliklere aşırı yük getirmemelidir. İtiraz sebepleri genellikle şunlardır:
- Eşitsiz hükümler: Müteahhide olağan dışı sayıda bağımsız bölüm bırakılması, bazı maliklere açıkça değersiz bölüm verilmesi, karşılıksız ek ödeme istenmesi.
- Yetersiz onay: Sözleşmenin gerekli pay çoğunluğu sağlanmadan imzalanması. Yargıtay uygulamasında pay çoğunluğu sağlanmadan yapılan kentsel dönüşüm sözleşmesinin geçerli kurulmadığının tespitine karar verildiği görülmektedir.
- Aşırı yükümlülükler: Yalnızca maliklere yüklenen cezai şartlar, müteahhide sınırsız devir ve ipotek yetkisi, teminatsız tapu devri.
Sözleşmeyi imzalamayan malik bakımından sözleşme kural olarak bağlayıcı olmaz; ancak çoğunluk kararı ve buna dayanan pay satışı, sözleşmenin şartlarını fiilen malike de dayatır. Bu nedenle itiraz, eşitlik ve dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırılık ile paylaşımın dengesizliği üzerinden kurulur. Sözleşmeyi zor durumda kalması, düşüncesizliği veya deneyimsizliği sömürülerek imzalamış malik ise edimler arasındaki açık oransızlık nedeniyle aşırı yararlanma hükümlerine (TBK m. 28) dayanabilir; bu hakkın öğrenmeden itibaren 1 yıl, her halde sözleşmeden itibaren 5 yıl içinde kullanılması gerekir.
Sözleşmenin geçersizliği, iptali veya hakim müdahalesiyle uyarlanması asliye hukuk mahkemesinde istenir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, riskli yapıda konutu bulunan ve yalnızca evinin yenilenmesini amaçlayan malikin yükleniciyle uyuşmazlığında tüketici mahkemesini görevli kabul etmiştir (12.02.2026, 2026/23 E., 2026/496 K.); bu durumda tüketici arabuluculuğu dava şartıdır. Yeni bölümler dağıtıldıktan sonra değer farkı ortaya çıkarsa denkleştirme alacağı da istenebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, geçerli bir sözleşme bulunmasının sebepsiz zenginleşme talebini tek başına engellemediğini, bölümlerin konum, kat, cephe ve alanına göre bilirkişi kuruluyla değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir (04.11.2019, 2018/4855 E., 2019/8655 K.). Sözleşmenin geçersizliği konusunu kentsel dönüşüm sözleşmesinin geçersizliği ve iptali yazımızda ayrıntılı ele aldık; uyarlama için sözleşmenin uyarlanması yazımıza bakabilirsiniz.
3. Satış işlemine ve bedele itiraz
Pay satışı başvurusunun kabulü, rayiç değer tespiti, satış ilanı ve satış işlemi idari işlemdir. Bunlara karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde iptal davası açılır. Satış sürecinin mevzuata aykırı yürütülmesi, bedelin rayiç değerin açıkça altında belirlenmesi veya satışa dayanak paylaşımın adil olmaması iptal sebebidir. Kanun iptalin sonuçlarını da düzenler: satış iptal edilirse pay, üçüncü kişiye devredilmemişse resen eski malik adına tescil edilir ve satış bedeli iade edilinceye kadar alıcı lehine kanuni ipotek kurulur. Satış yalnızca bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse pay geri dönmez; karar, aradaki farkın payı satın alan malik tarafından eski malike ödenmesiyle uygulanır (6306 m. 6/1). Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, paylaşımın açıkça dengesiz olduğu bir dosyada satış işleminin iptalini onamıştır (27.03.2025, 2023/3171 E., 2025/746 K.). Rayiç değerin altında satış nedeniyle idareden tazminat istenmesi de idari yargının görevindedir; Başkanlık veya idare aleyhine tazminata hükmedilirse bu bedel, bildirimden itibaren 15 gün içinde payı satın alan malik tarafından eski malike ödenir. Bu davayı arsa payı satışının iptali davası yazımızda inceledik.
| Talep | Mahkeme | Süre | Arabuluculuk |
|---|---|---|---|
| Çoğunluk kararının iptali | Sulh hukuk veya asliye hukuk (uygulama tartışmalı) | KMK m. 33 kıyasen: 1 ay, her halde 6 ay; yokluk ve butlanda süre yok | KMK uyuşmazlığı sayılırsa dava şartı |
| Sözleşmenin geçersizliği, iptali, uyarlanması | Asliye hukuk; konut malikinde tüketici mahkemesi | Dayanağa göre değişir; aşırı yararlanmada öğrenmeden 1 yıl, her halde 5 yıl (TBK m. 28) | Tüketici mahkemesinde dava şartı |
| Pay satışı, rayiç değer, satış işlemi | İdare mahkemesi | Tebliğden itibaren 30 gün | Yok |
| Düşük bedel nedeniyle tazminat | İdare mahkemesi (tam yargı) | İdari yargı süreleri | Yok |
Dava açmak projeyi durdurur mu?
Kendiliğinden durdurmaz. İdari davada yürütmenin durdurulması, adli davada ihtiyati tedbir ayrıca istenmelidir. Yürütmenin durdurulması için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması halinde telafisi güç zarar doğması birlikte aranır. Anayasa Mahkemesi, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki davalarda yürütmenin durdurulmasını yasaklayan hükmü 2014’te iptal etmiştir (27.02.2014, E.2012/87, K.2014/41). Adli davada ise payın veya yeni bölümlerin devrini önlemek için tapuya ihtiyati tedbir şerhi verdirilebilir. Ayrıntılar için yürütmenin durdurulması ve ihtiyati tedbir yazılarımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Toplantıya gitmemek ve karşı görüşü hiçbir yerde yazılı hale getirmemek.
- Noter tebligatını veya muhtarlık ilanını önemsemeyip 15 günlük süreyi kaçırmak.
- Riskli yapı tespitine süresinde itiraz etmeyip dönüşüm aşamasında binanın sağlam olduğunu ileri sürmek.
- Satış işlemine karşı 30 günlük süreyi genel 60 günlük idari dava süresi sanmak.
- Dava açmanın inşaatı kendiliğinden durduracağını düşünüp yürütmenin durdurulması veya tedbir istememek.
- Sözleşmeye karşı davayı yalnızca müteahhide açıp sözleşmeyi imzalayan malikleri dışarıda bırakmak.
Sık sorulan sorular
Kentsel dönüşüm kararına katılmazsam dairem elimden alınır mı?
Teklifi 15 gün içinde kabul etmezseniz arsa payınız açık artırmayla satılabilir. Ancak satış rayiç değerden az olamaz, bedel size ödenir ve satış tamamlanana kadar sözleşmeyi imzalayarak sürece katılabilirsiniz.
Teklif bana hiç ulaşmadı, payım satılabilir mi?
Usulüne uygun bildirim yapılmadan satışa geçilemez. Bildirim muhtarlık ilanıyla yapılmışsa ilanın son günü tebliğ sayılır; bu yüzden ilanın gerçekten ve 15 gün süreyle yapılıp yapılmadığı önemlidir. Usulsüz bildirime dayanan satış iptal edilebilir.
Müteahhidin teklifi diğer binalara göre çok düşük, ne yapabilirim?
Teklife yazılı itiraz edip karşı öneri sunabilir, paylaşımın dengesizliğini bir değerleme raporuyla belgeleyebilirsiniz. Sözleşmenin iptali veya uyarlanması adli yargıda istenebilir; payınız satılırsa paylaşımın açıkça adil olmaması satış işleminin iptali davasında da ileri sürülebilir.
Dava açarsam inşaat durur mu?
Dava kendiliğinden durdurmaz. İdare mahkemesinde yürütmenin durdurulmasını, adli yargıda ihtiyati tedbiri ayrıca istemeniz ve şartlarını göstermeniz gerekir.
Malik yaşlı, hasta veya kısıtlıysa payı satılabilir mi?
Usulüne uygun bildirim yapılmışsa satış mümkündür; bu nedenle karar veremeyecek durumdaki malik için zaman kaybetmeden harekete geçilmelidir. Kısıtlı malike bildirim vasisine yapılır; ayırt etme gücü bulunmayan bir yakınınız için vasi atanmamışsa sulh hukuk mahkemesine başvurulması gerekir. Vasi, taşınmaza ilişkin önemli işlemlerde vesayet makamının iznini almalıdır.
Payımın satış bedeli düşük belirlenirse ne olur?
Rayiç değer tespitine ve satış işlemine karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açabilirsiniz. Mahkeme bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Satış yalnızca bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse payınız geri dönmez; aradaki fark, payı satın alan malik tarafından size ödenir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla