Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Kat Maliklerin Hukuki Durumu

6306 Sayılı Kanun’da, kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında alınan kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının, karara katılan maliklere veya üçüncü kişilere satılacağı düzenlenmiştir. Söz konusu satış, 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesinde öngörülen açık arttırma usulüyle gerçekleştirilecektir. Ancak satış aşamasına gelene kadar gerçekleştirilen işlemlerin kanuna ve uygulama yönetmeliğine uygun olması gerekmektedir. Bu işlemlerdeki hukuka aykırılıklar satışın yapılmasına engel oluşturacaktır. Kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin, söz konusu hukuki aykırılıkları ileri sürerek kararlara ve satış işlemine karşı hukuki yollara başvurmaları mümkündür.

Yazı İçeriği
1. Riskli Yapı ve Riskli Alan Nedir?
2. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Alınabilecek Kararlar
3. Alınan Kararın ve Teklifin Diğer Maliklere Tebliğ Edilmesi
4. Karara Katılmayan Maliklerin Başvurabilecekleri Hukuki Yollar Nelerdir?
    4.1. 2/3 Çoğunlukla Alınan Kararın İptali Davası
    4.2. Satış İşlemi ve Satış Bedeline İtiraz Davası
    4.3. Müteahhit ile Yapılan Anlaşmaya Karşı İtiraz
5. Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması
     5.1. Kentsel Dönüşüm Riskli Alanlarda Gerçekleştiriliyorsa
     5.2. Kentsel Dönüşüm Riskli Yapılarda Gerçekleştiriliyorsa
6. Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması Usulü

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile hayatımıza giren kentsel dönüşüm, afet riski altındaki yapıların, sağlıklı ve güvenli hale getirilmesini amaçlamaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinin başlaması için ya bir bölgenin Riskli Alan ilan edilmesi ya da bir yapının Riskli Yapı olarak tespit edilmesi gerekmektedir. Riskli alan ilanı veya riskli yapı tespiti sonrası malikler, kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleştirilecek uygulamalara en az üçte iki çoğunlukla karar vereceklerdir. Bu noktada, karara katılmayan maliklerin hukuki durumlarının değerlendirilmesi gerekmektedir. Zira, kentsel dönüşüm kapsamında alınan kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının satılması da dahil olmak üzere, önemli hak kayıplarına uğramaları söz konusu olabilmektedir.

1. Riskli Yapı ve Riskli Alan Nedir?

Kentsel dönüşüm uygulamalarının ilk adımını riskli yapı tespiti veya riskli alan ilanı oluşturmaktadır. Kanunda yapılan tanımlara göre;

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bu tanımdan anlaşıldığı üzere, bir yapının riskli yapı kabul edilmesi için;

• Ekonomik ömrünü tamamlamış olması ya da
• Yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması gerekmektedir.

Bu hususların ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi halinde, yapının riskli yapı olarak kentsel dönüşüme tabi tutulması mümkündür. Riskli yapı kavramı hakkında detaylı bilgi almak için “Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci” başlıklı yazımızı İnceleyebilirsiniz.

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Riskli alan Cumhurbaşkanınca resen ilan edilebileceği gibi, maliklerin Bakanlığa yaptıkları başvuru üzerine de ilan edilebilir. Riskli alan kavramı hakkında detaylı bilgi almak için “Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci” başlıklı yazımızı İnceleyebilirsiniz.

Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, bu işlemlerin gerçekleştirilmesi için maliklerce herhangi bir karar alınması gerekmemektedir. Yalnızca bir malik dahi yapının riskli yapı olduğunun tespitini talep edebilir veya riskli alan ilanı için başvuruda bulunabilir. Bu sebeple ilgili işlemler hukuka aykırı olduğu takdirde, her malik riskli yapı tespitine itiraz edebilir veya riskli alan ilanına karşı dava açabilir. Yapılacak itiraz veya açılacak dava sonrası işlemler kesinleşecek olup kentsel dönüşüm uygulamaları kesinleşmeden sonra başlayacaktır.

2. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Alınabilecek Kararlar

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak uygulamalara, taşınmaz maliklerinin sahip oldukları hisselerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Maliklerin temel olarak alabilecekleri üç karar vardır. Bunlar;

• Güçlendirme kararı.
• Yıkım kararı.
• Yıkım ve yeniden inşa kararıdır.

Kural olarak riskli yapının yıktırılması gerekmektedir. Ancak malikler güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirirlerse riskli binanın güçlendirilmesi söz konusu olabilir. Bunun dışında malikler, yalnızca binanın yıkılmasına karar verebilecekleri gibi yıkılıp yeniden inşa edilmesine de karar verebilirler. Herhangi bir karar alınmadığı takdirde idarenin maliklere verdiği süre sonunda riskli yapının yıktırılması gerekecektir.

Uygulamada en sık alınan kararın, riskli yapının yıktırılarak yeniden inşa edilmesi olduğu görülmektedir. Malikler, gerçekleştirdikleri toplantı ile binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesine karar verebilirler. Bu toplantının yerinin ve saatinin tüm maliklere bildirilmesi gerekir. Zira karar alma sürecinde tüm maliklerin katılımının sağlanması esastır. Ancak yapılan çağrıya rağmen maliklerin tamamının toplantıya katılmadığı durumda da toplantıya katılanlarca karar alınması mümkündür.

Alınan kararın yazılı olması gerekmemektedir. Öyle ki, alınan kararın imzalı karar tutanağıyla ispatlanması mümkün olduğu gibi, sonradan müteahhitle imzalanan bir sözleşme veya müteahhide verilen vekaletname ile de ispatlanması mümkündür. Ancak alınan kararın ispatının daha kolay yapılabilmesi için imzalı karar tutanağı tutulması yerinde olacaktır.

3. Alınan Kararın ve Teklifin Diğer Maliklere Tebliğ Edilmesi

Karar alınması sonrasında maliklerin müteahhit ile bir sözleşme akdetmeleri gerekmektedir. Bununla birlikte karara katılmayan maliklerin de sözleşme şartlarını kabul ederek müteahhitle anlaşmaları mümkündür. Bu sebeple gerek alınan kararın gerekse imzalanacak sözleşmenin şartlarının diğer maliklere bildirilmesi icap etmektedir. Uygulama yönetmeliğinin 15. maddesine göre; alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya Tebligat Kanunu uyarınca tebliğ edilmelidir. Bu tebliğde on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmesi gerektiği aksi takdirde arsa paylarının satılacağı bildirilmek zorundadır.

4. Karara Katılmayan Maliklerin Başvurabilecekleri Hukuki Yollar Nelerdir?

Yukarıda da belirttiğimiz işlemlerin hukuka uygun olması gerekmektedir. Bu işlemlerin hukuka uygun olduğunu, ispatlamak kentsel dönüşüm kararı alan maliklerin üzerindedir. Bu noktada karara katılmayan maliklerin, kentsel dönüşüm sürecindeki aşamalarda hukuka aykırılıklar bulunduğunu ileri sürerek dava açmaları mümkündür.

4.1. 2/3 Çoğunlukla Alınan Kararın İptali Davası

Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malik kentsel dönüşüm kararının alındığı toplantıda alınan kararın hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek iptal davası açabilir. Bu davada kararın alınması için gereken en az üçte iki çoğunluğun sağlanmadığı, toplantının kendisine bildirilmediğini, tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürmesi mümkündür. Kısacası usule aykırı gerçekleştirilen her işlem için dava açılması söz konusu olabilecektir. Açılacak bu dava Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı olduğundan görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yargıtay 20.Hukuk Dairesi Esas: 2018/ 1824 Karar: 2019 / 1786 Karar Tarihi: 18.03.2019

“..davanın konusunun sözleşme değil kentsel dönüşüm çerçevesinde aranan 2/3 çoğunlukla alınmış bir karar olup olmadığı ve bu kararların toplantıya katılmayan kat maliklerine bildirilip bildirilmediği hususudur ki, bu şartların yerine getirildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2016/3352 E. – 2016/5487 K. sayılı kararıyla; “dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı davanın devamında yıkılmış ise de davaya konu kat malikleri kurul kararın alındığı tarihte yapının halen mevcut olduğu, kat irtifakının kurulu bulunduğu dikkate alındığında binanın yıkılarak yeniden yapılması yönünde kararın Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğundan bu koşulu sağlamayan 14.08.2013 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali yerine yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.” denilerek kararın bozulmasına hükmetmiştir.”

4.2. Satış İşlemi ve Satış Bedeline İtiraz Davası

Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malik, kendi payının satışı için yapılan işlemlerin usulsüz olması ve payının satışı için belirlenen rayiç değerin çok düşük olduğu durumda ilgili işlem için iptal davası açılabilmektedir. Bu dava da mahkeme sürecin usulüne uygun olup olmadığını ve rayiç bedelin hukuka uygun tespit edilip edilmediğini değerlendirecektir

4.3. Müteahhit ile Yapılan Anlaşmaya Karşı İtiraz

Müteahhitle akdedilen sözleşmede malikler arasında eşitsizliğe neden olacak veya maliklere aşırı yük getirecek hükümlerin bulunması durumunda müteahhit ile anlaşma yapmayan malik tarafından dava açılması mümkündür. Bu dava da mahkeme anlaşmanın malikin hakkını ihlal edip etmediğini değerlendirecektir. Ayrıca yapılan anlaşmanın yeterli sayıda malik tarafından imzalanıp imzalanmadığı da değerlendirilecektir. Açılacak bu davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yargıtay 15.Hukuk Dairesi Esas: 2020/ 1495 Karar: 2020 / 3300 Karar Tarihi: 22.12.2020

“Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle 6360 sayılı Yasa uyarınca kentsel dönüşüm kapsamındaki sözleşmenin pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılmamış olması sebebiyle sözleşme geçerli olarak kurulmadığı anlaşılmış olup, karşı ve birleşen davadaki iptâl kararının düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti niteliğinde olduğunun anlaşılmasına, arsa sahibi …, …, …, …’ın yıkılan yapı nedeniyle karşı ve birleşen davada tazminat taleplerinin bulunmamasına göre davacı-karşı davalı birleşen dosya davalısı Nasel Teks. Gıda ve İnş. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. ile davalı-karşı davacılar …, …, … ve birleşen dosya davacısı …’ın yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA,”

5. Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması

Karara katılmayan ve teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları, uygulama yönetmeliğinin 15/A maddesinde belirtilen usulle öncelikle karara katılan paydaşlara satılacaktır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde ne yapılacağının belirlenmesi için riskli yapılar ve riskli alanlar açısından ikili bir ayrım yapılmalıdır.

5.1. Kentsel Dönüşüm Riskli Alanlarda Gerçekleştiriliyorsa

Riskli alanlarda, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde söz konusu paylar rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir. Hazine adına tescil edilen paylar, maliklerce alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

5.2. Kentsel Dönüşüm Riskli Yapılarda Gerçekleştiriliyorsa

Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşmayı kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılmaya çalışılır ve alıcı çıkana kadar satış işlemi tekrarlanır.

6. Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması Usulü

Kentsel dönüşüm uygulamalarının devam edebilmesi için karara katılmayan maliklerin paylarının satılması gerekmektedir. Ancak payların satışının hukuka uygun kabul edilebilmesi için uygulama yönetmeliğinin 15/A maddesinde aranan şartların sağlanması icap edecektir. Öyle ki, karara katılamayan maliklerin arsa paylarının satışı için;

• Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgeler.
• Kararın ve anlaşma şartlarının, noter vasıtasıyla veya Tebligat Kanunu’na göre karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgeler.
• Karara katılmayan maliklere ait taşınmazların Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilen değerine ilişkin belgeler.
• Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin tebligata elverişli adres bilgileri ile birlikte yazılı olarak Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye müracaatta bulunulması gerekmektedir.

Yapılan başvuru üzerine ilgili idare bünyesinde, arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve satış işlemini gerçekleştirmek üzere, bedel tespiti komisyonu ile satış komisyonu teşkil olunur. Arsa paylarının rayiç değeri, maliklerce tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek bedel tespiti komisyonunca belirlenir. Belirlenen bu bedelden az olmamak şartıyla satış işlemi gerçekleştirilir. Şayet karara katılmayan malik daha sonradan fikrini değiştirirse, satış gerçekleştirilene kadar her zaman teklifi kabul edebilir. Kararın ve teklifin kabul edilmesi durumunda satış işlemi hükümsüz kalacaktır.