Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Kat Maliklerinin Hakları

6306 sayılı Kanun ile hayatımıza giren kentsel dönüşüm, afet riski altındaki yapıların, sağlıklı ve güvenli hale getirilmesini amaçlamaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinin başlaması için ya bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi ya da bir yapının riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekmektedir. Riskli alan ilanı veya riskli yapı tespiti sonrası maliklerin, kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleştirilecek uygulamalara en az üçte iki çoğunlukla karar vermeleri gerekmektedir.  Kanun koyucu kentsel dönüşümü olabildiğince hızlı şekilde tamamlanabilmesi için, alınan kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının, kanun gereğince açık artırma ile satılacağı şeklinde düzenlemeye yer vermiştir. Ancak satış aşamasına gelene kadar gerçekleştirilen tüm işlemlerin Kanuna ve Uygulama Yönetmeliğine uygun olması gerekmektedir. Bu işlemlerdeki hukuka aykırılıklar satışın yapılmasına engel oluşturacaktır. Kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin, söz konusu hukuka aykırılıkları ileri sürerek kararlara ve satış işlemine karşı hukuki yollara başvurmaları mümkündür.

Bu noktada, karara katılmayan maliklerin hukuki durumlarının değerlendirilmesi gerekmektedir. Zira kentsel dönüşüm kapsamında alınan kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının satılması da dâhil olmak üzere, önemli hak kayıplarına uğramaları söz konusu olabilmektedir.

1. Riskli Yapı ve Riskli Alan Nedir?

Kentsel dönüşüm uygulamalarının ilk adımını riskli yapı tespiti veya riskli alan ilanı oluşturmaktadır. Kanunda yapılan tanımlara göre;

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bu tanımdan anlaşıldığı üzere, bir yapının riskli yapı olarak kabul edilebilmesi için;

• Ekonomik ömrünü tamamlamış olması ya da
• Yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması gerekmektedir.

Bu hususların ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi halinde, yapının riskli yapı olarak kentsel dönüşüme tabi tutulması mümkündür. Riskli yapı kavramı hakkında detaylı bilgi almak için “Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Riskli alan Cumhurbaşkanınca re’sen ilan edilebileceği gibi, maliklerin Bakanlığa yaptıkları başvuru üzerine de ilan edilebilir. Riskli alan kavramı hakkında detaylı bilgi almak için “Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, bu işlemlerin gerçekleştirilmesi için maliklerce herhangi bir karar alınması gerekmemektedir. Yalnızca bir malik dahi yapının riskli yapı olduğunun tespitini talep edebilir veya riskli alan ilanı için başvuruda bulunabilir. Bu sebeple ilgili işlemler hukuka aykırı olduğu takdirde, her malik riskli yapı tespitine itiraz edebilir veya riskli alan ilanına karşı dava açabilir. İtiraz veya dava açma yollarının tüketilmesi veya da bu yollara başvuru süresinin geçmesi sonucunda riskli alan tespitine veya da riskli alan kararına yönelik işlemler kesinleşir. Kentsel dönüşüm uygulamaları işlemlerin kesinleşmesinden sonra başlayacaktır.

2. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Alınabilecek Kararlar

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak uygulamalara, taşınmaz maliklerinin sahip oldukları hisselerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Maliklerin temel olarak alabilecekleri üç karar vardır. Bunlar;

• Güçlendirme kararı.
• Yıkım kararı.
• Yıkım ve yeniden inşa kararıdır.

Kural olarak riskli yapının yıktırılması gerekmektedir. Ancak malikler güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirirlerse riskli binanın güçlendirilmesi söz konusu olabilir. Bunun dışında malikler, yalnızca binanın yıkılmasına karar verebilecekleri gibi yıkılıp yeniden inşa edilmesine de karar verebilirler. Herhangi bir karar alınmadığı takdirde idarenin maliklere verdiği süre sonunda riskli yapının yıktırılması gerekecektir.

Uygulamada en sık alınan kararın, riskli yapının yıktırılarak yeniden inşa edilmesi olduğu görülmektedir. Malikler, gerçekleştirdikleri toplantı ile binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesine karar verebilirler. Bu toplantının yerinin ve saatinin tüm maliklere bildirilmesi gerekir. Zira karar alma sürecinde tüm maliklerin katılımının sağlanması esastır. Ancak yapılan çağrıya rağmen maliklerin tamamının toplantıya katılmadığı durumda da toplantıya katılanlarca karar alınması mümkündür.

Alınan kararın yazılı olması şart değildir. Öyle ki, alınan kararın imzalı karar tutanağıyla ispatlanması mümkün olduğu gibi, sonradan müteahhitle imzalanan bir sözleşme veya müteahhide verilen vekâletname ile de ispatlanması mümkündür. Ancak alınan kararın ispatının daha kolay yapılabilmesi için imzalı karar tutanağı tutulması yerinde olacaktır.

3. Alınan Kararın ve Teklifin Diğer Maliklere Tebliğ Edilmesi

Karar alınması sonrasında maliklerin müteahhit ile bir sözleşme akdetmeleri gerekmektedir. Bununla birlikte karara katılmayan maliklerin de sözleşme şartlarını kabul ederek müteahhitle anlaşmaları mümkündür. Bu sebeple gerek alınan kararın gerekse imzalanacak sözleşmenin şartlarının diğer maliklere bildirilmesi icap etmektedir. Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesine göre; alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca tebliğ edilmelidir. Bu tebliğde on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmesi gerektiği aksi takdirde arsa paylarının satılacağı hususunun yer alması zorunludur.

Yönetmeliğin 15. maddesinde de belirtildiği gibi karara katılmayan maliklerin anlaşma şartlarına içeren teklifi kabul etmeleri için on beş günlük süre sınırı söz konusudur. Bu süre alınan kararın ve teklifin karara katılmayan malike tebliğ edildiği andan itibaren başlar.

4. Karara Katılmayan Maliklerin Başvurabilecekleri Hukuki Yollar Nelerdir?

Yukarıda açıklanan işlemlerin hukuka uygun olması gerekmektedir. Bu işlemlerin hukuka uygun olduğunu, ispatlamak kentsel dönüşüm kararı alan maliklerin üzerindedir. Bu noktada karara katılmayan maliklerin, kentsel dönüşüm sürecindeki aşamalarda hukuka aykırılıklar bulunduğunu ileri sürerek dava açmaları mümkündür.

4.1. Üçte İki Çoğunlukla Alınan Kararın İptali Davası

Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malik kentsel dönüşüm kararının alındığı toplantıda alınan kararın hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek iptal davası açabilir. Bu davada malik kararın alınması için gereken üçte iki çoğunluğun sağlanmadığını, toplantının kendisine bildirilmediğini, tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürülebilir. Kısacası işlemde herhangi bir usule aykırılık söz konusu ise bu işleme karşı dava açılması söz konusu olabilecektir. Açılacak bu dava 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı olduğundan görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yargıtay 20.Hukuk Dairesi Esas: 2018/ 1824 Karar: 2019 / 1786 Karar Tarihi: 18.03.2019

“..davanın konusunun sözleşme değil kentsel dönüşüm çerçevesinde aranan 2/3 çoğunlukla alınmış bir karar olup olmadığı ve bu kararların toplantıya katılmayan kat maliklerine bildirilip bildirilmediği hususudur ki, bu şartların yerine getirildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2016/3352 E. – 2016/5487 K. sayılı kararıyla; “dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı davanın devamında yıkılmış ise de davaya konu kat malikleri kurul kararın alındığı tarihte yapının halen mevcut olduğu, kat irtifakının kurulu bulunduğu dikkate alındığında binanın yıkılarak yeniden yapılması yönünde kararın Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğundan bu koşulu sağlamayan 14.08.2013 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali yerine yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.” denilerek kararın bozulmasına hükmetmiştir.”

4.2. Satış İşlemi ve Satış Bedeline İtiraz Davası

Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malik, kendi payının satışı için yapılan işlemlerin usulsüz olması ve payının satışı için belirlenen rayiç değerin çok düşük olması durumunda ilgili işlem hakkında iptal davası açabilecektir. Bu davada mahkeme sürecin usulüne uygun olup olmadığını ve rayiç bedelin hukuka uygun tespit edilip edilmediğini değerlendirecektir.

4.3. Müteahhit ile Yapılan Anlaşmaya Karşı İtiraz

Müteahhitle akdedilen sözleşmede malikler arasında eşitsizliğe neden olacak veya maliklere aşırı yük getirecek hükümlerin bulunması durumunda müteahhit ile anlaşma yapmayan malik tarafından dava açılması mümkündür. Bu davada mahkeme anlaşmanın malikin hakkını ihlal edip etmediği, yapılan anlaşmanın yeterli sayıda malik tarafından imzalanıp imzalanmadığı hususlarını değerlendirecektir. Açılacak bu davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 2020/ 1495 Esas, 2020 / 3300 Karar sayılı 22.12.2020 tarihli kararında;

“Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle 6360 sayılı Yasa uyarınca kentsel dönüşüm kapsamındaki sözleşmenin pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılmamış olması sebebiyle sözleşme geçerli olarak kurulmadığı anlaşılmış olup, karşı ve birleşen davadaki iptâl kararının düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti niteliğinde olduğunun anlaşılmasına, arsa sahibi …, …, …, …’ın yıkılan yapı nedeniyle karşı ve birleşen davada tazminat taleplerinin bulunmamasına göre davacı-karşı davalı birleşen dosya davalısı Nasel Teks. Gıda ve İnş. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. ile davalı-karşı davacılar …, …, … ve birleşen dosya davacısı …’ın yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA,” kararı vermiştir.

5. Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması

Karara katılmayan ve teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları, Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinde belirtilen usulle öncelikle karara katılan paydaşlara satılacaktır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde ne yapılacağının belirlenmesi için riskli yapılar ve riskli alanlar açısından ikili bir ayrım yapılmalıdır.

5.1. Kentsel Dönüşüm Riskli Alanlarda Gerçekleştiriliyorsa

Riskli alanlarda, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde söz konusu paylar rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına re’sen tescil edilir. Hazine adına tescil edilen paylar, maliklerce alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.

5.2. Kentsel Dönüşüm Riskli Yapılarda Gerçekleştiriliyorsa

Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşmayı kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılmaya çalışılır ve alıcı çıkana kadar satış işlemi tekrarlanır.

6. Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması Şartları

Kentsel dönüşüm uygulamalarının devam edebilmesi için karara katılmayan maliklerin paylarının satılması gerekmektedir. Payların satışının hukuka uygun kabul edilebilmesi için Uygulama Yönetmeliğinin 15/A maddesinde aranan şartların sağlanması icap edecektir. Bahsi geçen şartlar şu şekildedir:

• Riskli yapı tespitinin yapılmış olması

Arsa payı satışının ilk şartı riskli yapı tespitinin yapılmış olmasıdır. Bu tespit ile ilgili yapının hukuki statüsü değişir. Riskli yapı tespiti kentsel dönüşümün ve pay satışının ilk basamağını oluşturur.

• Maliklerce pay satışı kararının alınması

Riskli yapıda gerçekleştirilecek uygulama işlemleri konusunda riskli yapı paydaşları hisseleri oranının en az üçte iki çoğunluğuyla karar alabilirler. Maliklerin en az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair anlaşan maliklerce imzalı karar tutanağı veya anlaşan maliklere ait sözleşme veya vekâletname örnekleri gibi belgelerin başvuruya eklenmesi gerekmektedir.

• Pay satışına esas alınacak rayiç bedelin tespit ettirilmesi

Maliklerce alınan karara katılmayan muhalif paydaşlara ait taşınmazların değeri, satış öncesinde tespit ettirilmelidir. Tespiti yapacak gayrimenkul değerleme şirketinin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisanslı olması gerekmektedir.

• Pay satışı kararının, karara muhalif kalan paydaşlara tebliğ edilmesi

Pay satışına yönelik karar alındıktan sonra, alınan karar, anlaşma şartlarını içeren teklifle birlikte, karara muhalif kalan paydaşlara noter vasıtasıyla veya Tebligat Kanunu uyarınca tebliğ edilmelidir.

Karara katılmayan paydaş tebligatın kendine ulaşmasından itibaren on beş gün içerisinde maliklerce alınan karara katıldığını bildirdiği takdirde payının satışına engel olabilecektir. Bu süre zarfında alınan karara katılmaya yönelik herhangi bir irade ortaya koyulmadığı takdirde pay satışına ilişkin sürece devam edilecektir.

Kararın ve anlaşma şartlarının karara katılmayan malike bildirilerek kabulü için on beş gün süre verildiğine dair belgelerin başvuruya eklenmesi gerekmektedir.

• Müdürlüğe/Belediyeye başvuruda bulunulması

Pay satışının gerçekleştirebilmesi için bu konuda yetkili olan Müdürlüğe, yetki devri olması halinde ise Belediyeye başvurulması gerekmektedir.

7. Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması Usulü

Yapılan başvuru üzerine ilgili idare bünyesinde, arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve satış işlemini gerçekleştirmek üzere, bedel tespiti komisyonu ile satış komisyonu teşkil olunur. Arsa paylarının rayiç değeri, maliklerce tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek bedel tespiti komisyonunca belirlenir. Belirlenen bu bedelden az olmamak şartıyla satış işlemi gerçekleştirilir.

8. Payların Satışı İşlemine Karşı Başvurulabilecek Hukuki Yollar

6306 sayılı Kanun m.6/9’a göre, “Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir”.

Pay satışına yönelik başvurunun reddi, bedel tespiti, satışın ilanı ve pay satışı icrai nitelikte olduklarından birer idari işlemdir. Dolayısıyla bu işlemlere karşı işlemin tebliğinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Bedel tespit komisyonun belirlenmesi gibi icrai nitelikte olmayan işlemlere karşı ise tek başlarına doğrudan dava açılamayacaktır.

2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu m.11’e göre, “İlgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma süresi içinde istenebilir. Bu başvurma, işlemeye başlamış olan idari dava açma süresini durdurur.” Pay satış usulü kapsamında gerçekleştirilen idari işlemlere karşı malikler ihtiyari olarak üst makama başvurabilirler.  

9. Sıkça Sorulan Sorular

Bu yazı yalnızca bilgilendirme amaçlı yayımlanmış olup, tüm hakları Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na aittir. İdare Hukuku mevzuatı ve özellikle de İdari Yargılama Usul Kanunu, diğer hukuk alanlarına nazaran daha ayrıntılı sayılabilecek kurallar içermekte olup, hak kaybına uğranılmaması açısından, herhangi bir işlem yapılmadan önce “İdare Hukuku” alanında hizmet veren avukatlardan hukuki destek alınmasını tavsiye ederiz.