
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
6306 Sayılı Kanun’da, kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında alınan kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının, karara katılan maliklere veya üçüncü kişilere satılacağı düzenlenmiştir. Söz konusu satış, 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15/A maddesinde öngörülen açık arttırma usulüyle gerçekleştirilecektir. Ancak satış aşamasına gelene kadar gerçekleştirilen işlemlerin kanuna ve uygulama yönetmeliğine uygun olması gerekmektedir. Bu işlemlerdeki hukuka aykırılıklar satışın yapılmasına engel oluşturacaktır. Kentsel dönüşüm kararına katılmayan maliklerin, söz konusu hukuki aykırılıkları ileri sürerek kararlara ve satış işlemine karşı hukuki yollara başvurmaları mümkündür.
Yazı İçeriği
1. Riskli Yapı ve Riskli Alan Nedir?
2. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Alınabilecek Kararlar
3. Alınan Kararın ve Teklifin Diğer Maliklere Tebliğ Edilmesi
4. Karara Katılmayan Maliklerin Başvurabilecekleri Hukuki Yollar Nelerdir?
4.1. 2/3 Çoğunlukla Alınan Kararın İptali Davası
4.2. Satış İşlemi ve Satış Bedeline İtiraz Davası
4.3. Müteahhit ile Yapılan Anlaşmaya Karşı İtiraz
5. Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması
5.1. Kentsel Dönüşüm Riskli Alanlarda Gerçekleştiriliyorsa
5.2. Kentsel Dönüşüm Riskli Yapılarda Gerçekleştiriliyorsa
6. Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satılması Usulü
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile hayatımıza giren kentsel dönüşüm, afet riski altındaki yapıların, sağlıklı ve güvenli hale getirilmesini amaçlamaktadır. Kentsel dönüşüm sürecinin başlaması için ya bir bölgenin Riskli Alan ilan edilmesi ya da bir yapının Riskli Yapı olarak tespit edilmesi gerekmektedir. Riskli alan ilanı veya riskli yapı tespiti sonrası malikler, kentsel dönüşüm kapsamında gerçekleştirilecek uygulamalara en az üçte iki çoğunlukla karar vereceklerdir. Bu noktada, karara katılmayan maliklerin hukuki durumlarının değerlendirilmesi gerekmektedir. Zira, kentsel dönüşüm kapsamında alınan kararlara katılmayan maliklerin arsa paylarının satılması da dahil olmak üzere, önemli hak kayıplarına uğramaları söz konusu olabilmektedir.
Kentsel dönüşüm uygulamalarının ilk adımını riskli yapı tespiti veya riskli alan ilanı oluşturmaktadır. Kanunda yapılan tanımlara göre;
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bu tanımdan anlaşıldığı üzere, bir yapının riskli yapı kabul edilmesi için;
Bu hususların ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi halinde, yapının riskli yapı olarak kentsel dönüşüme tabi tutulması mümkündür. Riskli yapı kavramı hakkında detaylı bilgi almak için “Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci” başlıklı yazımızı İnceleyebilirsiniz.
Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Riskli alan Cumhurbaşkanınca resen ilan edilebileceği gibi, maliklerin Bakanlığa yaptıkları başvuru üzerine de ilan edilebilir. Riskli alan kavramı hakkında detaylı bilgi almak için “Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci” başlıklı yazımızı İnceleyebilirsiniz.
Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, bu işlemlerin gerçekleştirilmesi için maliklerce herhangi bir karar alınması gerekmemektedir. Yalnızca bir malik dahi yapının riskli yapı olduğunun tespitini talep edebilir veya riskli alan ilanı için başvuruda bulunabilir. Bu sebeple ilgili işlemler hukuka aykırı olduğu takdirde, her malik riskli yapı tespitine itiraz edebilir veya riskli alan ilanına karşı dava açabilir. Yapılacak itiraz veya açılacak dava sonrası işlemler kesinleşecek olup kentsel dönüşüm uygulamaları kesinleşmeden sonra başlayacaktır.
Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak uygulamalara, taşınmaz maliklerinin sahip oldukları hisselerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Maliklerin temel olarak alabilecekleri üç karar vardır. Bunlar;
Kural olarak riskli yapının yıktırılması gerekmektedir. Ancak malikler güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirirlerse riskli binanın güçlendirilmesi söz konusu olabilir. Bunun dışında malikler, yalnızca binanın yıkılmasına karar verebilecekleri gibi yıkılıp yeniden inşa edilmesine de karar verebilirler. Herhangi bir karar alınmadığı takdirde idarenin maliklere verdiği süre sonunda riskli yapının yıktırılması gerekecektir.
Uygulamada en sık alınan kararın, riskli yapının yıktırılarak yeniden inşa edilmesi olduğu görülmektedir. Malikler, gerçekleştirdikleri toplantı ile binanın yıkılarak yeniden inşa edilmesine karar verebilirler. Bu toplantının yerinin ve saatinin tüm maliklere bildirilmesi gerekir. Zira karar alma sürecinde tüm maliklerin katılımının sağlanması esastır. Ancak yapılan çağrıya rağmen maliklerin tamamının toplantıya katılmadığı durumda da toplantıya katılanlarca karar alınması mümkündür.
Alınan kararın yazılı olması gerekmemektedir. Öyle ki, alınan kararın imzalı karar tutanağıyla ispatlanması mümkün olduğu gibi, sonradan müteahhitle imzalanan bir sözleşme veya müteahhide verilen vekaletname ile de ispatlanması mümkündür. Ancak alınan kararın ispatının daha kolay yapılabilmesi için imzalı karar tutanağı tutulması yerinde olacaktır.
Karar alınması sonrasında maliklerin müteahhit ile bir sözleşme akdetmeleri gerekmektedir. Bununla birlikte karara katılmayan maliklerin de sözleşme şartlarını kabul ederek müteahhitle anlaşmaları mümkündür. Bu sebeple gerek alınan kararın gerekse imzalanacak sözleşmenin şartlarının diğer maliklere bildirilmesi icap etmektedir. Uygulama yönetmeliğinin 15. maddesine göre; alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya Tebligat Kanunu uyarınca tebliğ edilmelidir. Bu tebliğde on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmesi gerektiği aksi takdirde arsa paylarının satılacağı bildirilmek zorundadır.
Yukarıda da belirttiğimiz işlemlerin hukuka uygun olması gerekmektedir. Bu işlemlerin hukuka uygun olduğunu, ispatlamak kentsel dönüşüm kararı alan maliklerin üzerindedir. Bu noktada karara katılmayan maliklerin, kentsel dönüşüm sürecindeki aşamalarda hukuka aykırılıklar bulunduğunu ileri sürerek dava açmaları mümkündür.
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malik kentsel dönüşüm kararının alındığı toplantıda alınan kararın hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek iptal davası açabilir. Bu davada kararın alınması için gereken en az üçte iki çoğunluğun sağlanmadığı, toplantının kendisine bildirilmediğini, tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürmesi mümkündür. Kısacası usule aykırı gerçekleştirilen her işlem için dava açılması söz konusu olabilecektir. Açılacak bu dava Kat Mülkiyeti Kanunu’na dayalı olduğundan görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yargıtay 20.Hukuk Dairesi Esas: 2018/ 1824 Karar: 2019 / 1786 Karar Tarihi: 18.03.2019
“..davanın konusunun sözleşme değil kentsel dönüşüm çerçevesinde aranan 2/3 çoğunlukla alınmış bir karar olup olmadığı ve bu kararların toplantıya katılmayan kat maliklerine bildirilip bildirilmediği hususudur ki, bu şartların yerine getirildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hükmün davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 2016/3352 E. – 2016/5487 K. sayılı kararıyla; “dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı davanın devamında yıkılmış ise de davaya konu kat malikleri kurul kararın alındığı tarihte yapının halen mevcut olduğu, kat irtifakının kurulu bulunduğu dikkate alındığında binanın yıkılarak yeniden yapılması yönünde kararın Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğundan bu koşulu sağlamayan 14.08.2013 günlü kat malikleri kurulu kararının iptali yerine yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru görülmemiştir.” denilerek kararın bozulmasına hükmetmiştir.”
Kentsel dönüşüm kararına katılmayan malik, kendi payının satışı için yapılan işlemlerin usulsüz olması ve payının satışı için belirlenen rayiç değerin çok düşük olduğu durumda ilgili işlem için iptal davası açılabilmektedir. Bu dava da mahkeme sürecin usulüne uygun olup olmadığını ve rayiç bedelin hukuka uygun tespit edilip edilmediğini değerlendirecektir
Müteahhitle akdedilen sözleşmede malikler arasında eşitsizliğe neden olacak veya maliklere aşırı yük getirecek hükümlerin bulunması durumunda müteahhit ile anlaşma yapmayan malik tarafından dava açılması mümkündür. Bu dava da mahkeme anlaşmanın malikin hakkını ihlal edip etmediğini değerlendirecektir. Ayrıca yapılan anlaşmanın yeterli sayıda malik tarafından imzalanıp imzalanmadığı da değerlendirilecektir. Açılacak bu davada görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Yargıtay 15.Hukuk Dairesi Esas: 2020/ 1495 Karar: 2020 / 3300 Karar Tarihi: 22.12.2020
“Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle 6360 sayılı Yasa uyarınca kentsel dönüşüm kapsamındaki sözleşmenin pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılmamış olması sebebiyle sözleşme geçerli olarak kurulmadığı anlaşılmış olup, karşı ve birleşen davadaki iptâl kararının düzenlenme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geçersiz olduğunun tespiti niteliğinde olduğunun anlaşılmasına, arsa sahibi …, …, …, …’ın yıkılan yapı nedeniyle karşı ve birleşen davada tazminat taleplerinin bulunmamasına göre davacı-karşı davalı birleşen dosya davalısı Nasel Teks. Gıda ve İnş. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. ile davalı-karşı davacılar …, …, … ve birleşen dosya davacısı …’ın yerinde bulunmayan bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA,”
Karara katılmayan ve teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları, uygulama yönetmeliğinin 15/A maddesinde belirtilen usulle öncelikle karara katılan paydaşlara satılacaktır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde ne yapılacağının belirlenmesi için riskli yapılar ve riskli alanlar açısından ikili bir ayrım yapılmalıdır.
Riskli alanlarda, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde söz konusu paylar rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir. Hazine adına tescil edilen paylar, maliklerce alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.
Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan paydaşlara veya anlaşmayı kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılmaya çalışılır ve alıcı çıkana kadar satış işlemi tekrarlanır.
Kentsel dönüşüm uygulamalarının devam edebilmesi için karara katılmayan maliklerin paylarının satılması gerekmektedir. Ancak payların satışının hukuka uygun kabul edilebilmesi için uygulama yönetmeliğinin 15/A maddesinde aranan şartların sağlanması icap edecektir. Öyle ki, karara katılamayan maliklerin arsa paylarının satışı için;
Yapılan başvuru üzerine ilgili idare bünyesinde, arsa paylarının rayiç değerini tespit etmek ve satış işlemini gerçekleştirmek üzere, bedel tespiti komisyonu ile satış komisyonu teşkil olunur. Arsa paylarının rayiç değeri, maliklerce tespit ettirilmiş olan taşınmazın değeri de gözetilerek bedel tespiti komisyonunca belirlenir. Belirlenen bu bedelden az olmamak şartıyla satış işlemi gerçekleştirilir. Şayet karara katılmayan malik daha sonradan fikrini değiştirirse, satış gerçekleştirilene kadar her zaman teklifi kabul edebilir. Kararın ve teklifin kabul edilmesi durumunda satış işlemi hükümsüz kalacaktır.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.