
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin şartları, kanuni sınırlara dikkat etmek koşuluyla taraflarca serbestçe belirlenebilir. Diğer bir deyişle taraflar sözleşmeyi akdederken kira bedelini veya yan edimleri serbestçe belirleyebilirler. Bu doğrultuda kira bedeli dışında depozito belirlemeleri veya birbirlerine yan yükümlülükler getirmeleri mümkündür. Ancak kira sözleşmesi, bir kere akdedildikten sonra sözleşmede değişiklik yapılması belirli şartlara tabi tutulmuştur. Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesine göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Yazı İçeriği
1. Kira Sözleşmesi Kurulurken Dikkat Edilmesi Gerekenler
2. Kira Sözleşmesinde Sonradan Yapılabilecek Değişiklikler Nelerdir?
2.1. Kira Bedelinde Değişiklik Yapılması
2.2. Kira Bedeli Dışındaki Hususlarda Değişiklik Yapılması
3. Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılmasının Sonuçları
4. Değişikliğin Geçersizliğine İlişkin Tespit Davası
4.1. Tespit Davasını Kim Açabilir?
4.2. Tespit Davasında Verilecek Karar ve Sonuçları
4.3. Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
TBK m.343’te yer alan hükümden anlaşıldığı üzere kira sözleşmesinde değişiklik yapılması mümkündür ancak bu değişikliğin kiracı aleyhine olmaması gerekir. Bununla birlikte sözleşmede kiracı aleyhine yapılabilecek tek değişiklik kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Öyle ki, belirli şartlar altında kira bedelinin yeniden belirlenmesi mahkemeden talep edilebilmektedir. Bu durumda mahkemece kira bedelinde artışa karar verilmesi halinde bu durum kiracı aleyhine olsa da geçerlidir. Aşağıda detaylarına değineceğimiz üzere, kira bedeli dışında sonradan kiracı aleyhine yapılan değişiklikler ise, kiracı tarafından kabul edilmiş olsalar dahi geçersizdir.
Kira sözleşmesi kurulurken taraflar geniş bir serbestiye sahiptirler. Öyle ki, sözleşme özgürlüğü kapsamında birçok hususun kira sözleşmesinde belirlenebilmesi mümkündür. Örneğin kira bedeli, aidatın kim tarafından ödeneceği, kiralanan taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı veya sözleşmenin süresi serbestçe belirlenebilecektir. Bununla birlikte kanun koyucu, kiracının korunması için birtakım sınırlar da öngörmüştür. TBK m.346’da yer alan, kiracı aleyhine düzenleme yasağı uyarınca, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu kapsamda, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu sebeple kira sözleşmesinin geçersizliği ile karşılaşmak istemeyen tarafların ilgili hususlara dikkat etmeleri gerekir.
Ayrıca TBK’nın 340. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi bir başka sözleşmeye bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersizdir. Bu doğrultuda bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılabilmesi için kiracının yararına olmaması ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişki içerisinde bulunmaması gerekir. Bununla birlikte kiralananın kullanımına ilişkin olmasına rağmen kiracıya dayatılan birtakım sözleşmelerin mahkemelerce geçersiz kabul edildiği görülmektedir. Bu noktada geçersiz sayılan sözleşme kira sözleşmesi olmayıp kira sözleşmesi ile bağlantılı olan diğer sözleşmedir. Taraflar kira sözleşmesi yanında bağlantılı sözleşme yapmak istiyorlarsa, bağlantılı sözleşme kanunda aranan şartlara uygun olmalıdır.
Yukarıda da açıkladığımız üzere, kira sözleşmesi kurulurken taraflar geniş bir serbestiye sahiptirler. Ancak sözleşmenin kurulması aşamasındaki geniş serbesti, sözleşme kurulduktan sonra yerini katı kurallara bırakır. Öyle ki TBK’nın 343. maddesinde, kira bedelinin belirlenmesi dışında sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı düzenlenmiştir. Yani kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kiralananın kullanım amacı, sözleşmenin süresi, kiracıya getirilen yan yükümlülükler gibi hususlar sonradan kiracı aleyhine olacak şekilde değiştirilemez. Bu düzenlemenin daha iyi anlaşılabilmesi için sık karşılaşılan örnekler üzerinden değerlendirmelerde bulunmayı uygun görüyoruz.
Kanun koyucu kiracı aleyhine yapılabilecek tek değişikliğin kira bedeline ilişkin olduğunu kabul etmiştir. Öyle ki, kira bedeli dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılması mümkün değildir. Bu noktada kira bedelinde hangi şartlarda değişiklik yapılabileceğinin belirlenmesi gerekir.
Kira sözleşmesi kurulurken taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak kiracının korunması ve hakkaniyetin gözetilmesi amacıyla kira artış oranında bir üst sınır öngörülmüştür. Buna göre kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Taraflar yeni dönemde uygulanacak kira bedelini de, kanuni sınırı geçmemek üzere serbestçe belirleyebilirler. Bununla birlikte tarafların artış oranında anlaşamaması durumunda, kira bedelinin mahkemece tespit edilmesi gerekecektir. Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davaya kira tespit davası denilmektedir.
Kira tespit davasının, kira bedelinin emsal kiralar düzeyinde yeniden belirlenmesi talebiyle açılması da mümkündür. Böyle bir durumda gerek kiracı gerekse kiraya veren (ev/işyeri sahibi) kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilirler. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilmektedir.
Gerek taraflarca gerekse kira tespit davasında, yeni dönemdeki kira bedeli belirlenirken kiracı aleyhine olacak şekilde kira bedelinde artış öngörülmesi mümkündür. Bu durum kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı hükmünün istisnasını oluşturmaktadır.
Taraflar kira sözleşmesinde, kiralananın kullanımı ile ilgili olmak şartıyla çeşitli haklar ve yükümlülükler düzenleyebilirler. Bu noktada kiralananın kullanım amacı, sözleşmenin süresi veya kiracıya getirilen yan yükümlülükler gibi hususların sözleşmede belirlenmesi mümkündür. Bununla birlikte TBK m. 343’te, taraflarca kararlaştırılan bu hak ve yükümlülüklerde sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmıştır. Aşağıda anlatacağımız hususlar, kira bedeli dışında sözleşmede belirlenmiş diğer tüm düzenlemeler için geçerlidir. Bununla birlikte konunun daha net anlaşılması amacıyla uygulamada daha sık karşılaşılan kiralanan taşınmazın kullanım amacına ilişkin sınırlamalar esas alınmıştır.
Uygulamada genellikle işyeri kiralarında taşınmazın belirli işler için kullanılamayacağının kararlaştırıldığı görülmektedir. Örneğin sözleşmede, kiralanan taşınmazın lokanta olarak kullanılamayacağına ilişkin bir düzenleme bulunabilir. Kira sözleşmesi kurulurken kullanım amacına ilişkin bu tarz sınırlamaların yapılması mümkündür. Ancak sözleşme kurulduktan sonra kullanım amacına ilişkin düzenlemenin değiştirilebilmesi için, yeni düzenlemenin TBK m. 343’e uygun olması gerekir. Buna göre ikili bir ayrım yapılması icap etmektedir.
Şayet yeni düzenleme kiracı lehineyse değişikliğin yapılması mümkündür. Örneğin taşınmazın lokanta olarak kullanılamayacağına ilişkin hüküm, yapılan değişiklikle kaldırılmış olabilir. Bir sınırlamanın kaldırılmış olması şüphesiz ki, kiracı lehine olan bir durumdur. Bununla birlikte kiracı lehine olan yeni düzenlemenin illa ki bir sınırlamanın tamamen ortadan kaldırılması şeklinde olması gerekmez. Bir sınırlama kaldırılırken yerine kiracının daha lehine olacak şekilde farklı bir yükümlülüğün getirilmesi de mümkündür. Örneğin sınırlamanın kaldırılmasının yanında taşınmazın lokanta olarak kullanılması durumunda öncesinde kiraya verene haber verilmesi yükümlülüğünün getirilmesi de kararlaştırılabilir. Zira kiracı açısından ağır bir sınırlama kaldırılmış ve yalnızca bildirim yükümlülüğü getirilmiştir. Sonuç olarak sözleşmede yer alan hükmün taraflarca sonradan değiştirilmesi kiracı aleyhine olmadığı sürece geçerlidir. Her somut olayda yapılan değişikliğin lehe mi aleyhe mi olduğunun değerlendirilmesi icap edecektir.
Şayet yeni düzenleme kiracı aleyhine ise değişikliğin yapılması mümkün değildir. Örneğin yapılan değişiklikle taşınmazın lokanta olarak kullanılamayacağına ilişkin sınırlamanın yanında market olarak da kullanılamayacağına ilişkin yeni bir sınırlama getirilmiş olabilir. Yeni bir sınırlamanın getirilmiş olması, şüphesiz ki kiracı aleyhine olacaktır. Bu nedenle ilgili düzenlemenin geçerli kabul edilmesi mümkün değildir.
Her ne kadar kanunda kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmışsa da, yasağa rağmen değişiklik yapılması söz konusu olabilir. Bu durumda yapılan değişikliğin ve bunun kira sözleşmesine etkisinin değerlendirilmesi gerekmektedir. TBK m. 343’te yer alan düzenlemenin nisbi emredici nitelikte olduğu kabul edilmektedir. Buna göre, şayet taraflar yasağa aykırı olacak şekilde bir değişiklik yapmışlarsa, yapılan değişiklik geçersiz olacak ancak kira sözleşmesi geçerliliğini koruyacaktır. Bu noktada kiracının ilgili değişikliği kabul etmiş olması da sonucu değiştirmeyecektir. Kiraya verenin, değişikliğin kiracı tarafından kabul edildiğini ileri sürerek hak iddia etmesi mümkün değildir.
Kiracı aleyhine yapılan değişikliğin geçersizliği doğrudan kanunun hükmünden doğmaktadır. Şayet taraflar düzenlemenin akıbeti konusunda bir uzlaşmaya varamazlarsa bu uyuşmazlığın mahkemece çözümlenmesi gerekmektedir. Bu noktada değişikliğin geçersiz olduğunu iddia eden taraf, açacağı bir tespit davası ile düzenlemenin geçersizliğinin tespitini mahkemeden talep edebilir.
Açılacak davada hâkim, tarafların iddialarını ve kira sözleşmesinde yapılan değişikliği değerlendirerek bir karara varacaktır. Şayet hâkim, sözleşmede yapılan değişikliğin kiracı aleyhine olduğuna kanaat getirirse, düzenlemenin geçersizliğini tespit edecektir. Bununla birlikte sözleşmede yapılan değişikliğin kiracı lehine olduğu kanaatine varılırsa, davanın reddine hükmedilecektir.
Tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.
Bizim patronumuzun 500 e yakın işyerleri var kiraları tefe+ tüfe bölü 2 şeklinde bir uygulama yapıyorduk kontratlarımızda da bu madde var şimdi neye göre uygulama yapacağız bizim uyguladığımızmı yoksa 12 aylık tüfe toplamı bölü 12 mi konumuz biraz acil lütfen.