Kiracının Önemli Sebeplerle Tahliyesi – TBK Madde 331

Kira sözleşmesinin süresinden önce sona erdirilebileceği haller kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır.  Bu hallerden biri de Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde düzenlenen kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshidir. Söz konusu hükme göre, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde kira sözleşmesi, yasal fesih bildirim sürelerine uyularak feshedilebilecektir. Bununla birlikte sözleşmenin süresinden önce feshedilmiş olması, tarafların zarara uğramasına neden olabilmektedir. Bu durumu göz önünde bulunduran kanun koyucu, sözleşmeyi fesheden tarafın tazminat sorumluluğunu düzenlemiştir. Buna göre, hâkim somut olayın koşullarını göz önüne alarak, olağanüstü feshin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır.

Yazı İçeriği
1. Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshin Şartları
1.1. Kira Sözleşmesinin Varlığı
1.2. Kira İlişkisinin Devamını Çekilmez Hale Getiren Önemli Sebeplerin Varlığı
1.3. Yasal Fesih Bildirim Sürelerine Uyulması
2. Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshin Sonuçları
2.1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
2.2. Sözleşmeyi Feshedenin Tazminat Sorumluluğu

Kira ilişkisini çekilmez hale getiren önemli sebep, objektif bir sebep olabileceği gibi yalnızca taraflar açısından önem arz eden sübjektif bir sebep de olabilir. Kira sözleşmesini feshetmek isteyen taraf, sebebini ortaya koymalı ve bunu karşı tarafa bildirmelidir. Gerçekleştirilen bildirim ile sözleşme tek taraflı olarak feshedilmiş olacaktır. Bununla birlikte, sözleşmenin önemli bir sebeple feshedilmediğini ileri süren karşı tarafın mahkemeye başvurması mümkündür. Bu durumda sözleşmenin kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli bir sebeple feshedilip edilmediğine hâkim karar verecektir.

1. Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshin Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde tarafların, kira ilişkisini kendileri için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı halinde, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak feshedebilecekleri düzenlenmiştir. Buna göre, kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshedilebilmesi için, öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. İkinci olarak, sözleşmenin devamını taraflar için çekilmez hale getiren önemli sebepler var olmalıdır. Son olarak ise, sözleşme feshedilirken yasal fesih bildirim sürelerine uyulmalıdır. Aşağıda söz konusu şartların detaylarına değinilmiştir.

1.1. Kira Sözleşmesinin Varlığı

Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshedilebilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi var olmalıdır. Bu noktada kira sözleşmesinin tanımının ve unsurlarının ortaya konulması gerekmektedir. Kira sözleşmesi TBK m. 299’da tanımlanmıştır. Bu tanıma göre kira sözleşmesi, kiralanan şeyin kullanılmasının ve ondan yararlanılmasının kiracıya bırakıldığı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kanunda yer alan tanıma göre, kiraya veren (ev/işyeri sahibi) kiralananı kiracının kullanımına bırakmalıdır. Kiracı ise bunun karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira sözleşmesinin kuruluşu herhangi bir şekil şartına tabi olmayıp yazılı veya sözlü olarak yapılması mümkündür. Ayrıca kira sözleşmesi, belirli bir süre için yapılabileceği gibi belirli olmayan bir süre için de yapılabilir.

TBK m. 331 kapsamında kira sözleşmesinin önemli sebeple feshedilebilmesi için sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması herhangi bir fark yaratmamaktadır. Aynı şekilde sözleşmenin konut veya işyeri gibi taşınmaz kirasına ilişkin olması mümkün olduğu gibi araç gibi taşınır kirasına ilişkin olması da mümkündür.

1.2. Kira İlişkisinin Devamını Çekilmez Hale Getiren Önemli Sebeplerin Varlığı

Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshedilebilmesi için, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli bir sebebin varlığı gerekmektedir. Bu sebep herkes için önem arz eden objektif bir sebep olabileceği gibi yalnızca taraflar açısından önem arz eden sübjektif bir sebep de olabilir. Örneğin, savaş, doğal afet veya ekonomik kriz gibi herkes açısından önemli sayılabilecek olaylar objektif önemli sebep olarak kabul edilebilir. Bununla birlikte, kiracının beklenmedik şekilde başka bir şehre tayininin çıkması yalnızca o kiracı bakımından önemli sebep teşkil eden sübjektif bir nedendir. Bu noktada dikkate alınması gereken, önemli sebebin kira ilişkisinin devamını taraflar için çekilmez hale getirip getirmediğidir. Sözleşmeyi önemli bir sebebe dayalı olarak feshetmek isteyen taraf, söz konusu sebebi ortaya koymalıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da bu yöndedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 27.10.2015 Tarihli ve 2015/7331 E., 2015/9163 K. Sayılı Kararı

“Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir. Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 maddesine göre (üç ay) ve TBK. 330.maddesine göre (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir.”

Önemle belirtmek gerekir ki, her ne kadar bir taraf önemli bir sebebe dayandığını iddia ediyorsa da karşı tarafın bunu kabul etmesi zorunlu değildir. Öyle ki, sözleşmenin önemli bir sebeple feshedilmediğini ileri süren karşı tarafın mahkemeye başvurması mümkündür. Bu durumda sözleşmenin kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli bir sebeple feshedilip edilmediğine hâkim karar verecektir. Hâkimin somut olayın özelliklerini dikkate alarak, dürüstlük kuralına göre fesih sebebinin niteliğini tayin etmesi gerekmektedir.

Söz konusu önemli sebebin taraflarca öngörülememiş olmalıdır. Şayet taraflar önemli sebebi öngörmüş ve buna rağmen sözleşmeyi akdetmişlerse sözleşmenin bu nedene dayanılarak feshedilmesi mümkün değildir. Örneğin belirli bir süre sonra tayininin çıkacağını bilen kiracının bu sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmesi kabul edilemez. Ancak taraflarca daha önceden öngörülemeyen veya ani gelişen bir durumda sözleşmenin bu sebebe dayalı olarak feshedilmesi mümkün olacaktır.

Ayrıca söz konusu önemli sebebin meydana gelmesinde kusuru olan kişinin bu sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil edecektir.

1.3. Yasal Fesih Bildirim Sürelerine Uyulması

Sözleşmenin önemli sebeple feshedilebilmesi için yasal fesih bildirim sürelerine uyulması gerekmektedir. Yasal fesih bildirim süresi taşınmazlarda üç ay, taşınırlarda ise üç gündür. Buna göre, sözleşmeyi önemli sebeple feshetmek isteyen taraf, fesih bildirimde bulunmalı ve fesih bildirim süresinin dolmasını beklemelidir. Zira fesih bildirimi, sözleşmenin derhal sona erdiği anlamına gelmemekte olup feshin sonuç doğurabilmesi için fesih bildirim süresinin tamamlanması gerekmektedir.

Kural olarak fesih bildirimi şekle tabi değildir. Ancak konut ve çatılı işyerlerinde fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması geçerlilik koşuludur. Diğer bir deyişle yazılı yapılmayan fesih bildirimi geçersizdir.

2. Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshin Sonuçları

Kira sözleşmesinin önemli sebeplerle feshedilmesinin iki sonucu vardır. Bu sonuçlardan ilki kira sözleşmesinin sona ermesidir. İkinci sonucu ise, sözleşmeyi fesheden tarafın diğer tarafa tazminat ödemek zorunda olmasıdır.

2.1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmelerinin önemli sebeplerle feshedilmesi halinde fesih bildirim sürelerinin sonunda kira sözleşmesi sona ermiş olur. Buna göre taşınmaz kiralarında fesih bildiriminin karşı tarafa ulaşmasından üç ay sonra, taşınır kiralarında ise üç gün sonra kira sözleşmesi sona erecektir.

Kira sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte, kiracının kiralananı geri vermesi gerekmektedir. Ancak sözleşmenin önemli sebeple sona erdirilmediği kanaatinde olan kiracı, kiralananı geri vermekten kaçınabilir. Bu durumda gerek kiracı gerekse kiraya veren açacakları tespit davası ile kira sözleşmesinin önemli sebeple feshedilip edilmediğinin tespitini mahkemeden talep edebilirler. Sözleşmenin feshinin önemli bir sebebe dayanıp dayanmadığını mahkeme takdir edecektir. Hâkimin somut olayın özelliklerini dikkate alarak, dürüstlük kuralına göre fesih sebebinin niteliğini tayin etmesi gerekmektedir.

2.2. Sözleşmeyi Feshedenin Tazminat Sorumluluğu

Sözleşmenin önemli sebeple feshedilmesi durumunda, sözleşme süresinden önce sona ermiş olacaktır. Sözleşmenin süresinden önce sona ermiş olması, tarafların zarara uğramasına neden olabilmektedir. Bu durumu göz önünde bulunduran kanun koyucu, sözleşmeyi fesheden tarafın tazminat sorumluluğunu düzenlemiştir. Buna göre, hâkim somut olayın koşullarını göz önüne alarak, olağanüstü feshin parasal sonuçlarını karara bağlayacaktır. Ancak her durumda tazminata hükmedilmesi gerekmemektedir. Öyle ki, somut olayın şartları tazminata hükmedilmesini gerektirmiyorsa hâkim tazminata hükmetmeyecektir.