Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Kira Tespit Davaları ve Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları, sair kira sözleşmelerinden ayrılarak birtakım hususi şartlara tabi kılınmıştır. Temel amacın kiracıyı korumak ve hakkaniyet sınırları içerisinde bir hukuki ilişki tesis etmek olduğunu söylemek yanlış olmayacak olup, kira artışları ve kira bedeli de özellikle ve ayrıca düzenleme konusu yapılmıştır. Aşağıda ayrıntılı olarak ele alınmış olduğu üzere; kira bedelin tespiti, hukuk ve hakkaniyet nezdinde ele alınması zorunlu konulardan biridir ve birtakım koşullara tabi olarak düzenleme konusu yapılmıştır.
Genel Olarak
Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki; kira bedelini belirlenmesi talebi ile dava açılabilmesi için, taraflar arasında halihazırda bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Yasa hükümlerimiz gereğince kira sözleşmesinin yazılı olarak tanzimi zorunlu olmamakla birlikte, gerek ispat gerekse de iddia ve taleplerin net bir şekilde anlaşılabilmesi için, yazılı şekilde yapılan kira sözleşmelerinin bu aşamada daha elverişli olacağını belirtmekte fayda bulunmaktadır.
Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilecek olup, burada belirleyici kriter dava açan kişinin bu davayı açmakta hukuki yararının bulunup bulunmadığıdır. Açılacak olan kira tespit davasını daha anlaşılır kılmak adına, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığı, kira sözleşmesinin süresi, kira bedelinin tabi olduğu para cinsi gibi hususlar bakımından birtakım alt başlıklar aşağıda ayrı ayrı değerlendirilecektir.
Kira Tespit Davalarına İlişkin Temel koşullar ;
Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;
TBK madde 344/f.1’de ifade edilmiş olduğu üzere; taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılabilmekte ve kira artış oranı taraflarca bir önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bu kurala binaen, yasal sınırlar içinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşmanın söz konusu olduğu hallerde, kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır. Ancak, taraflar arasındaki anlaşma ile ÜFE artış oranının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde tespiti talep edilebilecektir.
Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;
TBK madde 344/f2 gereğince, taraflar arasında kira bedelinin artışına dair bir anlaşma yapılmamış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Mahkemece taşınmazın durumu ve emsal değerler nazarında bir inceleme yapılarak kira artış oranı tespit edilecektir. Ancak mahkeme burada tamamen bağımsız bir değerlendirme yapamayacak; belirlenecek artış oranı bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranının üzerinde belirlenemeyecektir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel tespiti;
Bu kapsama giren kira sözleşmelerinde, taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir. TBM m344/f.3’te ifade edildiği üzere, bu taleple açılmış ve beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.
Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmeleri bakımından kira tespit davaları;
Taraflar arasında kurulmuş kira ilişkisinde, kira bedelinin yabancı para olarak tespit edilmesi mümkündür. Ancak kira bedelinin yabancı para olduğu kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarına ilişkin olarak açılacak kira tespit davaları daha farklı koşullara tabi bulunmaktadır. Şöyle ki; işbu niteliği haiz kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılması mümkün değildir. Zira TBK madde 344/f.4’te de bu durum açıkça belirtilmiş olup, maddenin devamında ise ana kuralın istisnasına yer verilmiştir. Her ne kadar yabancı para cinsinden kararlaştırılmış kira bedellerinin kural olarak ilk beş yıl içinde değiştirilmesi talep edilemese de; TBK madde 138’de düzenlenmiş “Aşırı İfa Güçlüğü” hallerinin mevcut olmasına bağlı olarak kira bedelinin tespiti 5 yıl dolmadan da talep edilebilecektir. Söz konusu kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğu durumlarda ise kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması mümkündür. Dava konusu kira artış oranı; mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme burada da bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.
Yetkili ve görevli mahkeme;
Kira tespit davaları kesin yetki kuralına tabi olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmadır. İşbu davalara bakmakla görevli mahkemeler ise Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Dava açma süresi;
Kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılacak dava kira süresi boyunca her zaman açılabilmekle birlikte, yasada belirtilmiş süreler dahilinde işbu davanın açılması, dava sonucunda tespit edilen bedelin uygulanacağı kira döneminin belirlenmesinde etkilidir. Zira TBK madde 345 gereğince işbu davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması ve/veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluna bağlı olarak yeni kira dönem içerisinde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Merhabalar. Öncelikle verdiğiniz cevaplar için teşekkürler. Benim de bir sorum olacak.
Eğer ev sahibi yapabileceği zammın(Yıllık Üfe Oranı) üzerinde bir zam gerçekleştirmek isterse ve bu bedelden oturursak, evi boşalttıktan sonra geriye dönük aradaki farkı talep etmemiz mümkün müdür? Yani örneğin kiramız 1000 TL olsun ve yıllık üfe oranı %15 olsun. Yeni kiranın 1150 TL olması gerekiyor ama ev sahibi 1500 TL istiyor yeni yılda. 1500 TL’den 1 yıl boyunca ödersek aradaki 350 TL x 12 ay ı evden çıktıktan sonra geri talep edebilir miyiz?
Merhaba tefe Tüfe den bağımsız olarak her yıl standart olarak %15 kira artisi ile sözleşme yapılabilir mi?
Ev sahibiyim, kiracımla her sene fiyatı değiştirerek sözleşme yaparız. Sözleşme tarihimiz mayısın ilk haftasıdır. Sözleşmemizde 12 aylık tüfe ortalamasına göre zam yapılacağı belirtilmiştir. Kiracım bu sene kendi kiracısı çıktığından zam yapmama kararı almış. Öncelikle belirtmeliyimki emekli olan kiracımın herhangi bir mücbir sebebi bulunmamaktadır. Kendisi gibi kiracı olan diğer komşularla aralarında anlaşıp bu sene zam yapmama kararı almışlar. Anladığım kadarıyla mevcut durumu avantajına kullanmak niyetinde. Zaten ödediği kira rayicinin %30 daha altına tekabül etmekte(bazı yıllar zam yapılmadı). Benim istediğim zam ise kanuni zam hakkımın %70’ine tekabül eden bir miktar arttırmak (%9). Bu haliyle bile rayicicin çok altında ve istenilen zam da 2haneli bir meblağ. Şimdi yeni kira dönemine girdik ve anlaşamadık, bana zam yapmayacağını söyledi ve işine gelirse diye belirtti. Mahkemelerde 15 hazirana kadar kapalı yani yeni dönemde 2 kez kira yatırdıktan sonra açılacak. Benim izlemem gereken yol nedir? Çözüm yolu alacağım meblağdan daha yüksek mi tutar, inanın en çok iyi niyetin suistimal edilmesi ve yok pahasına evde oturması çok koyuyor. Şimdiden teşekkürler.
15.06.2016 tarihinde kiracımız 950 TL ile kiracı olarak evimizde oturmaya başladı o zamanlar çevredeki kiralarda bu şekilde olduğundan kabul ettik ve sözleşme imzalandı ancak sözleşmenin nüshası kiracıda bizdeki nüsha kayıp. Sonra 15.06.2017 tarihinde sözlü olarak sözleşme 1100 TL ye yenilendi ancak tekrar bir sözleşme kağıdı imzalanmadı ve bir sonraki kira için ÜFE TÜFE oranlarının geçerli olduğu konusunda sözlü anlaşma yapılmıştır. Kiracı 1100 TL olan kirasını 1075 TL olarak bazı aylar 1100 TL olarak yatırmıştır. 15.06.2019 da yenilenmesi gereken sözleşme için bir buçuk ay önceden tarafına gerek mesaj gerek arama yoluyla kiranın 1400 1500 TL civarında olduğunu ve eğer kabul edemez ve fazla geliyorsa bu kira bedelini, karşılıklı olarak sözleşmeyi fesih edilebileceğini evi boşaltması için süre vereceğimi bildirdim. Şuan ki Tüfe oranıyla (%19.39) ile kira 1,313 TL oluyor ÜFE oranıyla ise (32.24%) kira 1,454 TL olarak hesaplanıyor. Kiracı görüşme taleplerimi reddederek süre kazanmaya çalıştı ben de ihtarname çekeceğimi kendisine bildirdim. PTT kanalıyla taahhütlü posta ile kendisine tam bir ay önceden iki adet ihtarname gönderdim ihtarnamenin birinde kiranın 15.06.2019 itibariyle 1500 TL olacağını, ve diğerinde defalarca uyarı yapmamıza rağmen anlaşmaya varamadığımızı kiracı ev sahibi ilişkisinin zedelendiğini belirttim ve kira bedelinin 1500 TL olarak ödenmesi gerektiğini belirttim. En son yeniden konuşma talep ettim 1400 TL kirada anlaşabileceğimizi söyledim ancak konuşurken bana ahlaksız ve edepsiz saygısız gibi ifadeler kullandı bunu kanıtlamak için şahitlerim var karşılığında bu üslupla konuşmasının yanlış olduğunu belirtmeme rağmen hakaretlere devam etti. Ev sahibinin bir geliri, işi, emekli maaşı yada sağlık sigortası bile bulunmuyor ve İstanbul da ki tek konutu burası bu konuttan gelen para ile konut borcunu ödemek için kiraya verdi ekonomik sıkıntılardan dolayı.Evin bulunduğu yerde yeni açılacak olan metro durağı, millet bahçesi gibi evin fiyatını artıracak birçok şey açıldı ve çevredeki aynı özellikteki evler 1400-1700 TL civarında ancak kiracı eve 1300 TL vereceğini ısrarla belirtiyor ve evden çıkmıyor. Bu durumda kira tespit davası açtığımızda kiracının tahliyesi ne kadar sürer ve kira tespit davası haricinde daha hızlı sonuçlanacak bir dava açmamız mümkün mü? Dava sonucunda kiracıdan mahkeme ve avukat ücretlerini talep edebiliyor muyuz ve eksik ödediği kira bedelleri için ödeme talep edebiliyor muyuz bunu hesap dökümünde kanıtlayabiliriz. Teşekkür Ederim
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde, kira tespit davasını açma süresi ve kararın etkisi düzenlenmiştir. İlgili hüküm şöyledir:
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kirayaveren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Görüldüğü üzere; hükümde aranan şartları yerine getirmeniz koşuluyla yeni kira dönemindeki kira bedelinin tespitini mahkemeden talep etmeniz ve bu kira dönemi için uygulanmasını sağlamanız mümkün görünmektedir. Ancak içinde bulunulan kira dönemine uygulanabilecek şekilde kira tespit davasının açılması ise mümkün değildir.
İçinde bulunulan kira dönemine ilişkin olarak ise; tarafınızca yapılan kira bedel artışının üfe oranını aşan kısmı geçersiz olup kira bedelinin üfe oranında artırıldığı kabul edilmelidir. Kiracının üfe oranında artırılan yeni kira bedelini eksik ödemesi durumunda, ödenmeyen kısmın ödenmesini talep edebilirsiniz.
Kira bedelini ödemeyen kiracıyı bu sebeple tahliye etmek için ise; kiralanan taşınmazın TBK.m.315 uyarınca icra yoluyla veya TBK.m.352/2 hükmüne dayanarak dava yoluyla tahliye edilmesini sağlayabilirsiniz. Dava süresi açılan davadaki gelişmelere değişkenlik gösterebildiğinden bu konuda beyanda bulunmak doğru olmayacaktır. Dava sonucunda yapmış olduğunuz yargılama giderlerinin davanın sonucuna göre karşı tarafa yüklenmesi mümkündür.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Eylül 2008’de kiraya verdiğimiz işyeri için 20 yıllık sözleşme imzalandı ve her yıl artış oranı olarakta (üfe+tüfe)/2 belirlendi.
İlk kiraya verildiği zaman çok düşük bir tutarla kiraya verildiği için şuan yeni bir sözleşme yapma, kirayı revize etme gibi bir hakkımız söz konusu olabilir mi?
Sonuç olarak 11-12 senedir kiraya verdiğimiz yeri sözleşme süresi olan 20 yıl dolmadan revize etme imkanımız var mıdır?
Teşekkürler,
TBK m. 345’ e göre, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmış veya artırım talebi bu süre içinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmiş olmalıdır.
Kira tespit davalarında genel kural şöyledir; taraflar arasında kira bedelinin artışı konusu düzenlenmemiş ise, açılacak kira tespit davası ile kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi istenebilecektir. Bbu durumda, hakim kira bedelini üfe deki artış oranını geçmemek koşulu ile kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre tespit edecektir. Görüldüğü üzere, kira tespit davasında dahi üfe üst sınırdır. Mahkeme üfe ‘nin altında da bir kira bedeli tespit edebilir.
Bu genel kuralın istisnası ise beş yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde söz konusu olur. Beş yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli yine hakim tarafından tespit edilebilecektir. Bu durumda, taraflar arasında kira artışı anlaşması olup olmadığı önemli değildir. Kira artışı anlaşması olsa dahi, mahkemeden kira bedeli tespiti istenebilir. Mahkeme bu durumda üfe üst sınırı ile bağlı değildir. Mahkeme, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve üfe’deki artış oranı gibi kriterlerin tümünü göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli tespit edecektir. Bu bedel, üfe’nin üstünde de olabilir. Ancak önemle belirtiriz ki bu madde uygulaması işyerleri için 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir. Erteleme tarihinden sonra dava açılması mümkün olabilecektir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
ev sahibimle 2 yıllık kontrat yaptım ancak ev sahibin 1 yıl sonra vefat edince varisi olan kızı benimle kontrat yapmayarak her ay belirtmiş olduğu hesaba kira bedeli ni yatırdım .ancak kira artışını kendi beyanı ile çok cüzü artışlar yaparak 11 yıl oturdum. Ancak 11 yıl sonunda bana geriye dönük olarak 11 yıl için benden zam farklarını istemektedir.ilginizden dolayı teşekkür ederim
Hukukumuzda sözleşme ve irade serbestisi esas olup tarafların karşılıklı iradeleri kural olarak korunmaktadır. Dolayısıyla ev sahibiniz ile aranızda her yeni kira döneminde anlaşarak kira bedeline cüzi oranlarda zam yapmanız hukuken mümkün ve geçerlidir. Yeni kira dönemlerinde yapmış olduğunuz kira ödemelerini itirazsız bir şekilde kabul eden ev sahibinizin bu yeni kira bedelini kabul ettiği ve tarafların yeni kira bedeli üzerinde anlaştıkları şeklinde kabul edilmektedir. Özetle bu güne kadar yaptığınız kira artışlarını itirazi kayıt olmadan alıp farkları istemeyen mal sahibinin 11 yıl sonra geriye dönük zam farklarını istemesi mümkün görülmemektedir.
Ev sahibiniz bundan sonraki kira dönemi için kira bedelini artırmak istiyorsa kira bedelinin tespiti ve uyarlanması davası açması gerekmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
merhaba işyeri sahibi olarak işyerimi 01.09.2018 tarihiden itibaren 3 yıllığına kiraya verdim bugüne kadar ödemelerde sorun çıkmadı,fakat kiracım ben çıkmak istiyorum bundan sonraki ödemelerimde sorun cıkacağını işlerimin iyi gitmediğini buna benzer şeyler söyledi halbuki işlerininin iyi olduğunu biliyorum.bende kendisine 1 yıllık kiramı peşin ver işyerimi kiraya verdiğimde kaç ay boş kalırsa veya boş kalmazsa paranı iade ederim dedim.Bu durumda işyerimi boşaltırsa benim ne yapmam gerekir.Vereceğiniz bilgiler için teşekkür eder saygılar sunarım.
Türk Borçlar Kanunu’nun 325.maddesinde, kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi halinde uygulanacak hükümler düzenlenmiştir. Buna göre;
“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder…”
Dolayısıyla; kiracının kiralananı kira sözleşmesinin bitiminden önce boşaltması halinde; kiralananı benzer koşullarda kiraya verebileceğiniz makul bir süre boyunca ödenmesi gereken kira bedelini kiracınızdan talep etmeniz mümkündür. Yargıtay tarafından makul süre genellikle 2 veya 3 ay olarak kabul edilmektedir. Ancak kiralananın bulunduğu bölge, günün koşulları ve benzeri durumlar işbu makul sürenin belirlenmesinde etkilidir.
Tarafınızca kiralananı yeniden kiraya vermek için gerekli çabanın gösterilmesi ve bunun kanıtlanması halinde; kiralananı yeniden kiraya vereceğiniz tarihe kadarki kira bedellerini Yargıtay’ın emsal kararları doğrultusunda kiralananı vaktinden erken boşaltan kiracıdan talep etmenizin mümkün olduğu kanaatindeyiz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba, 2010 yılından beri aynı iş yerinde kiracı olarak faaliyet gösteriyoruz. ancak 3 er yıllık olmak üzere kira sözleşmeleri imzaladık. kiramız bölgedeki iş yerlerinin değeri düştüğü halde bu süre içinde düzenli olarak artışa tabi tutulduğu için emsal kira bedellerinin çok üzerine çıktı. kira tespit davası açarak emsal kira bedelleri düzeyine indirilmesini isteyebilir miyiz?
Öncelikle belirtmek gerekir ki; Borçlar Kanunumuzda kiracı tarafından açılacak kira tespit davası, kira bedelinin artış oranında anlaşılamaması halinde başvurulabilecek bir dava türü olarak düzenlenmiştir. Dolayısıyla kira tespit davası açmanız isabetli olmayacağı kanısındayız.
Ancak hukukumuzda; değişen şartlara uygun olarak kira bedelinin uyarlanmasını talep etmek de mümkündür. Bunun için kira bedelinin uyarlanması davasının açılması gerekmektedir. Yargıtay’a göre; mahkemece kira bedelinin uyarlanmasına karar verilebilmesi için;
• Uzun süreli bir kira sözleşmesinin mevcut olması,
• Hal ve şartlarda önceden öngörülemeyen olağanüstü değişikliklerin olması,
• İşbu değişikliklerin objektif nitelikte olması,
• Kira sözleşmesinin bu haliyle devamının çekilmez hale gelmiş olması
gerekmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
01.06.2008 başlangıç tarihli 10 yıllık işyeri kira sözleşmemiz vardı.3 yıl sonra gayrimenkülümüzün bulunduğu bölgeye büyük AVM nin açılması nedicesinde bu konumundaki işyerlerinde emsal kiralar çok artığı için bizde 6 yıl sonra 2014 de kira tesbit davası açtık ve mahkeme sonuçlanmadan kiracı ile aylık kira bedelimizi 2 katına çıkartmak ve kalan 3 yıl içinde aynı üfe/tüfe artışı yapmak suretiyle eski 10 yıllık sözleşmemize bağlı ek protekol imzaladık.2018 yılında 10 yıllık sözleşmemizin süresi dolmuş olmasına rağmen tahliye veya rayiç kira bedeli talep etmedim ve böylece 6 ay 2019 yılına kadar 10+1 yıllık kiracımız devam etti. Aldığımız kira ile emsal kira bedelleri arasında yine uçurum oluştu..10+1 uzama yılı olan sözleşme bitiş tarihinden 3 ay önce kira artış ve ayrıca 10 yıllık kiracımız tahliye etmeleri için ayrı ayrı noterden ihtarda bulundum. Kiracının tahliyesinden çok emsal kira bedellerinde oturmasını istiyorum. Bu durumda kira sözleşmemiz(10+1) sona erdiği için kira tesbit davası açabilirmiyim..
Merhabalar,
Ev sahibiyim ve kiracimizla babam 2014 yilinda sozleme imzalamis. Depozito bedeli olarak ise yazi ile yedi bin altiyuz turk lirasi maddesinin yanina kiracinin o an uzerinde dolar olmasi nedeniyle ozaman ki kurla 3.300 dolae olarak kariligi diyerekten paraf atilmis. Simdi evleniyorum ve eve gececegimi sozlu olarak belirttim kiracima ancak 3.300 dolar depozitosunu istedigini belirtti. Iyi niyetimle o gun alinan 7600 tlyi verecegimi ancak kur artisi nedeniyle haksiz bir kazanc istedigini belirttim. Bunun uzerine hakaret icerikli bir mesaj aldim. Ilk sozlesme kasim ayinda yapilmis. Yani henuz 4 ay gecti ve ben evden cikmasi icin yasal bir yontem izlemedim. Bu durumda evden cikmasini istemeyerek kirasini odemesini talep edecegim ancak 2 senedir kontratta yazan ufe oranina gorede zam yapmadilar. Gecmise donuk bu 2 yillik zam farkini talep edebilir miyim?
Merhaba
Evimizin üzerinde baz istasyonu var. 2017 yılında, 5 yıllık kontrat bitti. 5 yıl sonunda kira artışı yapılması gerekiyordu, söylediklerine göre şirket tarafımızı aramış fakat bana ulaşamamış. Bize kira artışı yapılmadı. Yasal olarak, kirayı bize arttırmaları gerekmiyordu? Telefonla aradık ve ulaşamadık gibi bir mazaret geçerli bir mazaret olabilir mi? Yasal hakkım nedir bu konuda, bana yardımcı olursanız çok teşekkür ederim.
Merhabalar, bir iş yerinde 10 yıldan fazla süreli, bir yıllık ilk kira sözleşmesiyle duran ve her yıl itiraz olmadığından kiracı olmaya Efe/tüfe oran artışlarıyla devam edilmektedir. Mülk sahibi tarafından kira bitiş tarihinin 2 ay öncesinden bize noter yazısı ile önümüzdeki dönem için yeni kira bedeli miktarını yazılıp kabul etmediğimiz taktirde kira tespit davası açılaçağını tebliğ etmiştir. Bu tebliğe olumsuz olarak cevap verilmiştir.
2 aylık zaman geçip yeni dönem kira tarihi başlamış ve ilerleyen günlerde bulunduğumuz yıl için kira tespit davası açmıştır.
Bu dava, ilk kira döneminde yapılmış olan kira sözleşmesine göre kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir ifade YOK olmasına rağmen yinede bu dava görülebilir mi ? Görülebilirse Dava neticesindeki keşiflerle tespit edilip nihai karar bulunan fiyat bulunduğumuz dönem için geçerli olur mu? yoksa bir sonraki yıl fiyatımı belirlenmiş olur ? Şimdiden Teşekkürler.
2012 yılında 1 yıllık süre ile yıllık iki eşit taksit olmak üzere 26.000,00tl olarak kiralanan otel mevcut ,2018 yılında ödenen kira ise 36.000,00TL emsal otellerin kira bedelleri 80.000,00-125.000,00tl dir.bu durumda kira tespit açılınca hukuki yarar mevcut mudur? kira sözleşmesinde taraflar üfe tüfe belirtmiştir.Ancak kiracı kafasına göre artış yapmıştır.kiracıyı Nasıl tahliye ederiz.? Diğer husus otelin parselinde ayrı birde otelin bitişiğinde ayrı parsel ait havuz var bu havuza ilişkin kira sözleşmesi yapılmamıştır.Havuz, Otel eklentisine dahil edilerek tamamı içerisine girer mi
(otelin parseli ayrıdır)sözleşmede havuz belirtilmemiştir.Buna
ilişkin fuzuli işgal tahliye ve ecrimisil istenebilinir mi?
Merhabalar.2015 Eylül’de yeni kiraya çıktık.kira sözleşmesinde Tüfe ve ÜFE olarak anlaştık.500 TL kira bedeli ile başladık.2016 Eylül ayında 550 TL. (Ufe ye göre fazla zam yaptım)2017 Eylül ayında 625tl (ÜFE oranına göre zam yaptım)2018 sözleşme yenilenmesine 37 gün kala bana noter üzerinden ihtarname çektiler.oturdugumuz bölgede kiraların 950-1100 TL olduğunu Eylül 2018 den itibaren 950 TL kira odememi istediler aksi takdirde kira artış davası ve tahliye davası açacaklarını ihtarnamede belirtmisler.bende kabul etmedim ÜFE oranına göre zam yaptım.kiralarimi aksatmadan ödüyorum.kira artış davası açıldığında davayı kaybeder miyim.
Bahsetmiş olduğunuz söz konusu sözleşme kira sözleşmesi olup bu ilişkiye uygulanacak hükümler ise konut ve çatılı iş yerlerine uygulanacak hükümlerdir.
TBK m.343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
TBK m.344- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
M.344’de de belirtildiği üzere anlaşma yapıldığı hâllerde bir önceki yılın üfe oranını geçmediği takdirde geçerli olup anlaşma olmadığı takdirde hakimden bedelin belirlenmesine ilişkin talepte bulunulabilir. Beş yıldan uzun sürmüş kira sözleşmelerinde ise anlaşmanın varlığına bakılmaksızın uyarlama talebinde bulunabilir.
Sizlerin aktardığı kadarıyla artışa ilişkin bir anlaşma yapılmış ve 2015’de sözleşme imzalandığından beş yıllık süre henüz geçmemiştir. kanun gereği artışa dair anlaşma sınırı aştığı ölçüde geçersizlik teşkil etmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba ev sahibiyim 1 ocak 2017 itibariyle 5.500 tl ye evimi kiraya verdim .Kontratda kira artış oranı %10 yazıyor.Fakat 2018 başında kiracım hiç artış yapmadan bugün yarın çıkacam diye 5.500 tl ile devam ediyor Evi boşaltmayada hiç niyeti yok .Kirayı her ayın 5 ne kadar yatırması gerekirken 20 sini buluyor.Kira tespit davası açsam
ne kadar sürer,kazazanırmıyım ,artış ne olur.Teşekkür ederim
Kira artış oranı kontratta belirlenebilir. Tarafların kontratı imzalaması durumunda kiracı ve ev sahibi bu hususta anlaşmış sayılırlar. Sorunuzda belirttiğiniz üzere kira artış oranı yapmış olduğunuz kira sözleşmesi ile %10 olarak belirlenmiş durumdadır. Söz konusu oran Borçlar kanununun öngördüğü yıllık ÜFE oranının altında olduğu için geçerli niteliktedir. Dilerseniz, 1 Ocak 2018 itibariyle başlayan yeni kira dönemizde artışa uymayan kiracıya borcunu ifa etmesi için, iki kere noter aracılığıyla usulüne uygun şekilde ihtarda bulunabilir ve kira farkını ödemesini isteyebilirsiniz. İhtarlarınıza rağmen ödenmemesi durumunda Kiracınızı dava yoluyla tahliye yoluna gidebilirsiniz.
(İki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.)
Ayrıca söz konusu kira bedeli farklarına ilişkin alacağınız nedeniyle, kiracınız aleyhine icra takibi yapabilir ve 30 günlük yasal süre içerisinde ödememesi durumunda, İcra Hukuk Mahkemesinden tahliyesini talep edebilirsiniz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba, Ağustos 2014 tarihinde kiraladığım meskende (4 katlı 4 daireli) halihazırda kiracı olarak oturmaktayım. Evi kiraladığım tarihte merkezi sistem ile ısınılıyordu. Ancak ev sahibi ani bir kararla Aralık 2017 tarihinde müstakil doğalgazlı kombiye geçti. Bana da kombi taktırdım evin durumu değişti ve kira kontrat sonunda (Ağustos 2018 tarihinde kontrat yenilenecek) kira 1600TL oldu diye ihtarname çekti. Kontratım her yıl Ağustos ayı ÜFE oranında artıyor ve ödemelerimi (kira ve aidat) hiç aksatmadan günü gününe ödedim ve ödemekteyim. Yazılarınızdan anladığım kadarıyla kontratın 5 yıl altı ve üstü olmasına göre farklı değerlendirme yapılıyor. Ben evden çıkmak istemesem ve kontratta belirtilen ÜFE oranı kapsamında kira artırımı yapsam eğer ev sahibi kira tespit davası açtığında sonuç nasıl olabilir. Eğer mahkemeyi kaybedersem masraflar bana ne kadar rücu eder. Yorumlarsanız çok müteşekkür kalırım.
Kira tespit davalarında, kira sözleşmenizin süresine göre bir ayrıma tabi tutularak karar verilir. Sözleşmeniz 5 yılın altında olduğu takdirde TBK 344 uyarınca bir önceki kira yılı ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) oranıyla bağlı olarak bu oran üzerinde olmamak koşulu ile artış yapabilir. Açılacak olan davada yasal sınırlar içerisinde karar verilir. Eğer kira sözleşmeniz 5 yılın üzerinde ise aranızda anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın kira bedelinin belirlenmesi için mahkeme emsal taşınmaz, taşınmazın durumu, ÜFE oranı ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler burada hakim ÜFE ile bağlı değildir. Diğer şartlar elverdiği takdirde ÜFE oranı üzerinde de bir artış oranına karar verebilir. Hukuk Mahkemelerinde farklı olarak harç ve mahkeme masrafları peşin olarak alınır. Mahkeme masraflarını, gider avansı ve harç olarak belirtebiliriz, bu masraflar davanın açılması sırasında davacı tarafından mahkemesine yatırtılır. Dava masraflarının yatırılması ile yargılamaya başlanır. Mahkemede davayı kaybedenin hangi masrafları ödeyeceği açılan davanın türüne göre değişiklik gösterecektir. Alacağa ilişkin hukuk davalarında, davacının haklı çıkması, davalının davayı kaybetmesi halinde mahkeme masrafları ve avukatlık (vekalet ücretinin) davalıdan tahsil edilmesine karar verilmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba,
11 Haziran’da 1. kattaki bir evi 1050 tl’ye kiraladım. Apartmandaki tüm dairelerin sahibi aynı kişi ve kiraya verirken evin tadilatta olduğunu dolayısıyla üst katlarda bir daireyi gösterebileceğini söyledi. Pazarlık yapmak istediğimizdeyse kiraların kat ve cepheye göre belirlendiğini, indirim yapmanın diğer kiracılara haksızlık olduğunu, 1050’nin zaten geçen senenin fiyatı olduğunu belirtti. 1050 tl’ye 1. kat ve kuzey cephe bir daire tuttum sonuç olarak.
Evi tuttuktan sonra internetteki bir ilan ve emlakçı sayesinde aynı kattaki dairelerin 950 tl’ye kiraya verildiğini, benim ödediğim kiranın deniz manzaralı, 4. kattaki bir dairenin kira tutarı olduğunu öğrendim.
Bu durumda kira tespit davası açabilir miyim? Başka bir şekilde zararımın tazminini talep edebilir miyim?
Teşekkürler.
Borçlar Kanunumuza göre taraflar kira bedelini özgürce aralarında kararlaştırabilirler. Ancak bu kiracıyı zor durumda bırakacak bir bedel kararlaştırılabileceği anlamına gelmez. Taraflar kira bedeli üzerinde anlaşmaya varamazlarsa yani kiracı kiranın çok yüksek olduğunu, kiraya veren ise kira bedelinin emsallerine göre çok düşük olduğunu iddia ediyorsa taraflardan biri mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir.
Hakim, TBK’ da belirtilen şartlara göre uygun bir değerlendirme yaparak hakkaniyete uygun bir şekilde yeni bir kira bedeli belirler. Türk Borçlar Kanunumuzun Kira Bedelinin Tespitine yönelik hükümleri md. 344- 345 arasında düzenlenmiştir. İlgili Hükümler:
MADDE 344 – ……….Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir………
MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira bedelinin tespiti davası taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
merhabalar
15.08.2015 yılında yeni eve çıktık 1 yıllık sözleşme yaptık. kira bedeli olarak 700 tl anlaştık .2016 yılında 750 tl olarak devam ettik 2017 yılında artış yapmadık .2018 yılında 825 tl yaptık 2019 yılında artış yapmadık. ev sahibi 2019 kasım ayında evimi satacam diye telefonda söyledi. 15 gün içinde boşalt dedi. bende evini nisan ayında boşlatayım dedim. şubat da kira tespit davası açmış ben evi boşlatacam nisan da itiraz nasıl yapabilirim. yardımcı olabilirmisiniz
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde, kira tespit davasını açma süresi ve kararın etkisi düzenlenmiştir. İlgili hüküm şöyledir:
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kirayaveren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Görüldüğü üzere; belirli şartların varlığı halinde dahi açılmış olan kira tespit davası sonucu belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren kiracıyı bağlamaktadır.
Kirayaveren tarafından davanın Şubat 2020 tarihinde açıldığı düşünüldüğünde; davada verilecek kararın en erken 15.08.2020 tarihinde başlayacak olan yeni kira döneminde uygulanması mümkündür.
Şayet Nisan ayında evi boşalttığınız ve taşınmazı usule uygun olarak mal sahibine teslim takdirde kiracılık sıfatınız sona ereceğinden açılan kira tespit davasının konusuz kalması gündeme gelecektir ve mahkemece davada karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi mümkündür.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Kiracı olarak 5 yılı doldurmuş olduğum bir sözleşmem mevcut. Kiralayan önce artışı kabul etti ve yatırdığım paraya itiraz etmedi. Ancak daha sonra kira tespit davası açtı. Bu noktada sözleşmede tüfe oranında artış ifadesi mevcut ve yapmis olduğum zam da bu oranın üstünde buna rağmen mahkeme kira tespitini hali hazırda zam yaptığım dönem için mi yoksa bir sonraki dönem için mi yapar.
Kira ilişkilerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca kira tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluna bağlı olarak yeni kira dönem içerisinde açılması halinde yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Tarafınızın yaşadığı durumda, yukarıda bahsedilen sürelere uyulmadığı anlaşıldığından içinde bulunduğunuz döneme ilişkin olarak değil de bir sonraki kira dönemine ilişkin olarak etkili olacaktır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Ev sahibi, 2012 yılında imzaladığımız kira sözleşmesinde yıllık %10 artış istedi.2014 yılına girmeden, %15 zam oranı olarak hazırladığı yeni bir kira akdi getirdi ve imzaladık.(2015,2016,2017 de hep %15 zam yapıldı)Kontrat 2018 mayısda doluyor.Bu yüksek artış oranları ile oturduğum bölgenin emsallerinin üzerinde kira ödemekteyim.Mayıs ayında kirayı bu bedel ve zam oranı ile ödeyemeyecek duruma geldim.Ev sahibine karşı haklarım nelerdir?
Kira artışının belirlenmesi, tarafların serbest iradelerine tabi olup, bu konuda karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla akdedilen kira sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır. Ancak; ev sahibinizle, yenilenen kira dönemi olan 2014 yılına ilişkin akdettiğiniz sözleşmedeki artış, bir önceki kira yılında Üretici Fiyat Endeksindeki artış oranını geçemez. Şu halde bir kısmi hükümsüzlük olacak ve bir önceki yıl ÜFE oranındaki artış üzerindeki kira bedeli geçersiz olacaktır. Ev sahibinize karşı kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kira bedeli tespit davası açmanızın mümkün olduğu kanaatindeyiz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba iş yeri kira artışı ile ilgili danışmak istediğim benim kira artışım Kasım ayında oluyor ve sözleşmede “Kiranın bitiminde yeni yılın kirası Tüketici fiyat endeksi yıllık artış oranı esas alınarak arttırılacaktır” yazıyor ve ben internetten de hesaplama yaptığım zaman 10,37 oranı ile hesaplıyor fakat mal sahibi 11,90 üzerinden hesaplanması gerektiğini söylüyor lütfen bu konuda yardımcı olur musunuz?
İşyeri kira artış oranı 6217 Sayılı Borçlar Kanunu Yasası, geçici 2.maddesi gereğince 01 Temmuz 2020 tarihine kadar serbest bırakılmıştır. Konut kira artış oranı Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi’ne (ÜFE) göre hesaplanırken işyeri kira artış oranı geçici madde uyarınca serbest bırakılmış durumdadır. Başka bir anlatımla, işbu geçici madde ile mal sahibine 2020 yılına kadar kiracısına istediği oranda zam yapabilme imkânı tanınmıştır. Ancak, kiraya verenin işyeri kira bedelinde artış yaparken, kira sözleşmesine bağlı kalması gerekmektedir. Yani, 2017 işyeri kira artış oranı sözleşmede ne kadar belirtilmişse o düzeyde olması gerekmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba. 2011 tarihinden beri dükkanımızı işleten kiracımıza bu sene kira tespit davası açabilir miyiz. 5 yıllık sozlesmemizin süresi 2016 da dolmuştu. Sonra sözlü olarak bir senelik daha anlaştık ve bir senelik kira için senet yaptık. Bu dönem için ise miktarda anlaşamadık. Kira tespit davası açma hakkımız var mı yoksa bu hakkı kayıp mı ettik. Tesekkur ederim.
beş yıldan uzun süreli olan kira sözleşmelerinde kira ilişkilerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre taraflar arasında herhangi bir olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir.
Mahkeme; taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair unsurları göz önüne alarak bir bedel belirleyecek ve işbu bedel tutarında geçmişe yönelik olarak eksik yapılan kira ödemeleri tahsil edilebilecektir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba 10 yıl önce işyeri olarak kira verdiğimiz 4 hisseli bir dükkanımız var. Sözleşmede olmasına karşın hiç üfe oranında zam alamadık değerinin çok altında oturuyor. Bölgedeki kiralar ise 8000 civarında. 10 yıl dolduğu için gerekçe göstermeden çıkmasını isteyebiliyorum. Varislerden biri vefat etti ve 10 yılda dolduğu için kiracı 4500 tl üzerinden yeni bir kontrat yapmak istiyor. Kiracıyla yeni bir kontrat yaparsam yeni kontrat tarihi baz alınıp 10 yıl boyunca kiracıyı çıkaramaz mıyım?
Ayrıca 10 yılda bir kontratı tekrar yapma zorunluluğum var mı?
Öncelikle söz konusu kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olup olmaması önem arz etmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı kiraya verene, sürenin bitiminden en az 15 gün önce kira ilişkisini sona erdirdiğine dair yazılı bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılacaktır. Kiraya veren ise kira sözleşmesini meydana gelen uzamalara bağlı olarak 10 yıllık uzama süresinin sonunda sonlandırma hakkına sahip olacaktır. Bu durumda kiraya veren 10 yıl sonra, uzama yılının bitiminden 3 ay önce yapacağı yazılı bir bildirimle hiçbir neden göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, her zaman için sözleşmeyi fesih bildiriminde bulunmak suretiyle sona erdirebilirken kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesinde olduğu gibi kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunabilmektedir.
Bu nedenlerle yapılan kira kontratının üzerinden 10 yıl geçmesi sonunda yeni bir kontrat imzalanması önem arz etmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Yeni bir kira sözleşmesi akdetmeniz neticesinde, bu sözleşmenin kanuni bazı sınırlamalara tabi olduğunu bilmeniz önem arz eder.
• Öncelikle, yenilenen kira döneminde bedel artırımının nasıl yapılacağını sözleşmede kararlaştırabilirsiniz.
• 4500 TL üzerinden kira bedeli belirler ancak yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapmazsanız ve kiracısı tacir ve tüzel kişi(şirket) olan işyeri kiralarında, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasa maddesinin yürürlüğü 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Bu konuda TBK uygulanmayacağından, sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır. Bu nedenle, yeni akdedeceğiniz kira sözleşmesine, bedelin her ay/yıl ne şekilde artırılacağını açık bir şekilde kararlaştırırsanız, Borçlar Kanunu’ndaki ‘’işyeri kiralarında yürürlüğün ertelenmesi’’ riskini bertaraf etmiş olursunuz. Yapacağınız yeni kontrat, yeni bir kira sözleşmesi olup, önce yapılan kira sözleşmesi ile bağlantısı olmayacaktır. Bu noktada, belirttiğim gibi kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir hükmü sözleşmeye koymakta yarar vardır. Şayet kiracı, artış oranı sözleşmede belirlenmesine rağmen buna riayet etmezse, o zaman kira bedelinin belirlenmesi/artırılmasına ilişkin bir dava açılabilirsiniz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba, annemin ve kardeşlerinin verasetçi olduğu bir dükkanda haksız işgalci konumunda 5 yıldır faaliyetini sürdüren bir kiracı bulunmaktadır. Şuana kadar herhangi bir kira ödememiştir. Veraset işlemleri yeni bitti ve tapumuzu aldık. Bundan sonra sizce nasıl hareket etmeliyim. Bu kişiyle ilgili ayrıca bir avukata da başvurmak istiyorum. Acaba dava sonucu lehimize sonuçlanırsa bu avukat masrafları da haksız işgali gerçekleştiren kiracıdan mı alınacaktır icraen. Teşekkür ederim şimdiden.
Öncelikle; haksız işgal tazminatı talebi gündeme gelebilecektir. Haksız işgal(ecrimisil) tazminatı için, ecrimisile konu taşınmaz sahibinin rızası dışında, kötü niyetli olarak kullanılıyor olmalıdır. Haksız işgal nedeniyle bir zarar mevcut olmalıdır. Ecrimisil davası 5 yıllık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır. Açılacak davada, ecrimisil bedelinin belirlenmesine dair haksız işgalde bulunana, haksız işgale son vermesini bildiren ecrimisil ihbarnamesi gönderilir. Dava taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk mahkemesinde açılır. Yargılama giderleri ve vekalet ücreti de, davanın açıldığı tarihte tarafların haklılık durumuna göre tespit edilecek olup, yargılama neticesinde hangi tarafa yükletildiği belli olacaktır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba,ben 52 yasinda emekli bir bayanim. 03.11.2015 tarihinde 1200 tl ye kiraladigim meskende bu gun(22.10.2017) 1300 tl ye oturmaktayim. Ev sahibim benden 1600 tl talep etmekte . Bunu sokaktaki emsallere ve hayat sartlarina bagli olarak istedigini bu artisi yapmadigim takdirde kira tespiti yaptiracagini belirtti. (Mugla Turgutreiste yasamaktayim. ) Kirami gunu gunune belirttikleri bankaya yatiriyorum ve bu gune kadar odememezlik yapmadim. Haklarim nelerdir? Acacagi davada kiram yukselir mi?
Yardimlarinizi rica eder tesekkur ederim.
Kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılacak davalarda kira sözleşmesinin süresi önem arz etmektedir. Buna göre, kira sözleşmesinin süresinin 5 yıldan uzun veya kısa olması halinde uygulanacak hükümler de farklılaşacaktır.
Kira bedeline ilişkin bir anlaşmanız varsa ve kira sözleşmeniz de 5 yılın altındaysa, ÜFE artış oranına kadar bir belirleme yapabilirsiniz. 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira artış oranı taraflarca taşınmazın durumu, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve benzeri hususlara göre belirlenir. Sonuç olarak, belirtttiğimiz ihtimallerden birine göre, kira bedelinin mahkemece belirlenmesi mümkün olabilecektir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba 2014 ekim ayinda 700 tl ye tuttugum ev 2015 ekim ayinda 750 tl oldu. 2016 ekim ayinda ev sahibi evi sattigini soyledi yeni ev sahibi ile anlasarak 900 tl kira ile oturmaya devam ettik. Evin satilmadigini ev sahibinin kirayi arttirmak icin boyle bir yola basvurdugunu yeni ogrendik.kira kontratimda tefe ufe ye gore yillik artis gecerli. Bu durumda geriye donuk fazla odedigim kira farklarini talep edebilir miyim ? Bu konuyla ilgili yasal haklarim nelerdir? Tesekkur ederim
Kira ilişkilerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’na göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Ev sahibiniz kira bedelinde, 2016 yılındaki üretici fiyat endeksini dikkate almayarak bir artış yapmıştır. Kanuni düzenleme uyarınca kira bedelinin hukuka uygun olarak belirlenmesi için dava açarak, hakimin bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla, bir kira bedeli belirlemesi sağlanabilir. Ayrıca geçmiş dönemde belirlenen kira bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçen kısmı geçerli olmadığı için fazla tutarın geri verilmesini sebepsiz zenginleşme olduğunu ileri sürerek talep edebilirsiniz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba,
Kirada oturduğum site içerisinde yeni bir ev aldım.
Kiracı ile satın alma konuşmasından sonra ihtara gerek olmadıgını 2 ay içerisinde çıkacagını iletti. Bu sebeple ihtar çekmedim.
Daha sonra kira ödemelerini yaptıgında evsahibinin bir önceki dönem kira artışı yapmadığını söyledi. Kiracı belirtiği 2 ay içerisinde çıkmayacagını ve kira artışı yapmayacagını iletti. Aynı sitede ben 1700TL kira verirken kiracı 1400TL kira veriyor.
Kiracının iyiniyet dışındaki tutumu için ne yapabilirim.
Kiracının evden tahliyesini nasıl saglayabilirim.
Ayrıca evi bana satan kira sözleşmesini kaybetmiş. Bende aboneliklerden kiraya başlama tarihini tespit edebildim.
Yardımlarınızı rica ederim.
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Siz de evi satın almanızla birlikte, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafında olursunuz. Kira sözleşmesi mevcut koşullarla devam edecektir
Kira bedelinin artırılmasını, açacağınız kira tespit davasıyla sağlayabilirsiniz. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi de 5 yılın altındaysa, yasal sınırlar içinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşma varsa, kira tespit davası açmakta hukuki yarar yoktur. Taraflar arasında bir anlaşma yapılmamış ve kira süresi yine 5 yılın altındaysa, mahkemeye başvurulup kira bedelinin tespiti talep edilebilecektir. Mahkeme taşınmazın durumu, emsal değere dikkat ederek kira bedelindeki artış oranını belirleyecektir. Ancak şayet kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreliyse, taraflar arasında bedele ilişkin bir anlaşma olup olmadığına bakılmadan kira bedelinin belirlenmesi, mahkemeden talep edilebilecektir. Mahkeme, yine taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı ve hakkaniyeti de dikkate alarak bir belirleme yapacaktır. Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk mahkemesinde açılır.
Kira sözleşmeleri genel olarak bildirim veya dava yoluyla sona erdirilebilir. Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesinde sözleşmenin türü önem taşıyacaktır. Kira sözleşmenizin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre bildirim şartları da değişecektir. Bu noktada sözleşmenizin detaylarını bilmemiz önem arz edecektir.
Bunun dışında sözleşmenin dava yoluyla sona ermesi de mümkündür. Türk Borçlar Kanunu madde 351’ e göre ‘’Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir’’
Dolayısıyla yasal süreleri kaçırmamanız koşuluyla, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkınızı sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağınız davayla kullanabilirsiniz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba 15 ekim 2012 yılında 750 tl ye tuttuğum dairede bugun (21 ağustos 2017) 1000 tl kira vermekteyim. Ev sahibi yeni dönemde 1600 tl kira talep etmekte ( şuan bulunduğum mevkide kiralar 1500-2000 arası) bende buna karşı çıktım ve bana kira tespit davası açacağını noter yoluyla bildirdi. Size sorum bu davayı kim kazanır eğer ev sahibi kazanırsa hakim kira artış oranını neye göre hesaplar? Ev sahibinin talep ettiği kira kabul görürmü?
Açılacak dava kira bedelinin tespitine ilişkin olacaktır. Beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir. Kira ilişkilerini düzenleyen Türk Borçlar Kanununda ifade edildiği üzere, bu taleple açılmış ve beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.
Mahkemece bulunduğunuz mevkideki kiralar ve sair unsurlar dikkate alınmak suretiyle bedel tespiti yapılacaktır. istenilen kira bedeli bulunduğunuz mevkideki kira bedelleri ile benzerlik gösterdiği için, hakim ev sahibinizin talebi doğrultusunda karar verebilecektir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Üç yıl önce Organize Sanayi Bölgesi içinde satın aldığımız bulunduğumuz işyeri için, tapu dairesi Organize Sanayi Yönetiminden muvafakat yazısı talep etti. Bu yazıyı vermek için de OSB Yönetimi işyerinde 20 yıldır kiracı olan işletme ile öncelikle kira sözleşmesi yapılması şartı ileri sürdü. Biz de zorunlu olarak rayiçte en az 5000₺ kira getirisi olabilecek işyeri için, aylık 4250 ₺ kira bedelini kabul ederek kira sözleşmesi yaptık ve OSB Yönetimindenmuvafakat yazısını alabildik. Ekim-2017 itibariyle kira sözleşmesinin 3. Yılı doluyor ve sözleşmede yıllık ÜFE artış oranı tespit edilmiş durumda. Bu yıl kira bedeli 4805₺ olarak devam ediyor, ancak rayiç kira bedelleri 7000 ₺ civarında. İşyerini satın alma aşamasında, OSB Yönetimi tarafından muvafakat yazısı için kiracı ile sözleşme yapılması şartı getirilmesi nedeniyle, rayiçten düşük bir kira bedeli üzerinden sözleşme yapmak zorunda kaldığımız ileri sürülerek, Ekim-2017’de yenilenecek kira dönemi için kira tespit davası açılırsa hukuki yönden haklı bulunabilir miyiz? Teşekkürler…
Türk Borçlar Kanunu’nun 343 ve devamı maddeleri uyarınca, konut ve çatılı iş yerlerini konu alan kira sözleşmelerinde, kira artış oranı belirlenmiş ise, ÜFE oranını aşmamak kaydıyla bir sonraki kira yılının artışı bu orana göre belirlenir. 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda ise, tarafların bu konuda mutabakata varıp varmadıklarına bakılmaksızın, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Bu konudaki yasal düzenlemeler son derece açık ve net olup, henüz kira sözleşmesinin 5 yılı dolmadığı için, kira tespit davası açsanız bile, mahkeme, sözleşmede belirlenmiş olan ÜFE oranına göre artışı hesaplayarak yeni dönemin kira bedelini tespit edecektir. Kira sözleşmesinin mecburiyetten düzenlenmiş olması ve sözleşme esnasında belirlenen ilk kira bedelinin rayiç bedelin altında kalması, mahkeme kararının lehinize sonuçlanmasına sebebiyet vermeyeceği kanaatindeyiz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Kira tesbit davası Ocak ayında açılmış davada Haziran ayında görülecek eğer dava kazanılırsa kiracı artırımı ocak ayından itibarenmi yapacak. Teşekkürler
Yürürlükte bulunan Türk Borçlar Kanunu’nun 345.maddesinde bu husus açıkça düzenlenmektedir. İlgili madde alıntılanacak olursa;
“TBK m.345:
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Davanın açıldığı Ocak ayının, madde metnine göre hangi döneme denk geldiği tespit edilerek kira artırım başlangıç tarihi belirlenebilir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.