Kira Tespit Davaları ve Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nda konut ve çatılı işyeri kiraları, sair kira sözleşmelerinden ayrılarak birtakım hususi şartlara tabi kılınmıştır. Temel amacın kiracıyı korumak ve hakkaniyet sınırları içerisinde bir hukuki ilişki tesis etmek olduğunu söylemek yanlış olmayacak olup, kira artışları ve kira bedeli de özellikle ve ayrıca düzenleme konusu yapılmıştır. Aşağıda ayrıntılı olarak ele alınmış olduğu üzere; kira bedelin tespiti, hukuk ve hakkaniyet nezdinde ele alınması zorunlu konulardan biridir ve birtakım koşullara tabi olarak düzenleme konusu yapılmıştır.
Genel Olarak
Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki; kira bedelini belirlenmesi talebi ile dava açılabilmesi için, taraflar arasında halihazırda bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Yasa hükümlerimiz gereğince kira sözleşmesinin yazılı olarak tanzimi zorunlu olmamakla birlikte, gerek ispat gerekse de iddia ve taleplerin net bir şekilde anlaşılabilmesi için, yazılı şekilde yapılan kira sözleşmelerinin bu aşamada daha elverişli olacağını belirtmekte fayda bulunmaktadır.
Kira tespit davası, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilecek olup, burada belirleyici kriter dava açan kişinin bu davayı açmakta hukuki yararının bulunup bulunmadığıdır. Açılacak olan kira tespit davasını daha anlaşılır kılmak adına, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığı, kira sözleşmesinin süresi, kira bedelinin tabi olduğu para cinsi gibi hususlar bakımından birtakım alt başlıklar aşağıda ayrı ayrı değerlendirilecektir.
Kira Tespit Davalarına İlişkin Temel koşullar ;
Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;
TBK madde 344/f.1’de ifade edilmiş olduğu üzere; taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılabilmekte ve kira artış oranı taraflarca bir önceki kira yılı ÜFE artış oranının üzerinde olmamak koşulu ile serbestçe belirlenebilmektedir. Bu kurala binaen, yasal sınırlar içinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşmanın söz konusu olduğu hallerde, kira tespit davası açmakta hukuki yarar bulunmamaktadır. Ancak, taraflar arasındaki anlaşma ile ÜFE artış oranının üzerinde bir artış oranı kararlaştırılmış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde tespiti talep edilebilecektir.
Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamışsa ve kira süresi 5 yılın altında ise;
TBK madde 344/f2 gereğince, taraflar arasında kira bedelinin artışına dair bir anlaşma yapılmamış ise, mahkemeye başvurularak kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Mahkemece taşınmazın durumu ve emsal değerler nazarında bir inceleme yapılarak kira artış oranı tespit edilecektir. Ancak mahkeme burada tamamen bağımsız bir değerlendirme yapamayacak; belirlenecek artış oranı bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranının üzerinde belirlenemeyecektir.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde bedel tespiti;
Bu kapsama giren kira sözleşmelerinde, taraflar arasında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir. TBM m344/f.3’te ifade edildiği üzere, bu taleple açılmış ve beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.
Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmeleri bakımından kira tespit davaları;
Taraflar arasında kurulmuş kira ilişkisinde, kira bedelinin yabancı para olarak tespit edilmesi mümkündür. Ancak kira bedelinin yabancı para olduğu kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarına ilişkin olarak açılacak kira tespit davaları daha farklı koşullara tabi bulunmaktadır. Şöyle ki; işbu niteliği haiz kira sözleşmelerinde 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılması mümkün değildir. Zira TBK madde 344/f.4’te de bu durum açıkça belirtilmiş olup, maddenin devamında ise ana kuralın istisnasına yer verilmiştir. Her ne kadar yabancı para cinsinden kararlaştırılmış kira bedellerinin kural olarak ilk beş yıl içinde değiştirilmesi talep edilemese de; TBK madde 138’de düzenlenmiş “Aşırı İfa Güçlüğü” hallerinin mevcut olmasına bağlı olarak kira bedelinin tespiti 5 yıl dolmadan da talep edilebilecektir. Söz konusu kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğu durumlarda ise kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması mümkündür. Dava konusu kira artış oranı; mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme burada da bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.
Yetkili ve görevli mahkeme;
Kira tespit davaları kesin yetki kuralına tabi olup, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmadır. İşbu davalara bakmakla görevli mahkemeler ise Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Dava açma süresi;
Kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılacak dava kira süresi boyunca her zaman açılabilmekle birlikte, yasada belirtilmiş süreler dahilinde işbu davanın açılması, dava sonucunda tespit edilen bedelin uygulanacağı kira döneminin belirlenmesinde etkilidir. Zira TBK madde 345 gereğince işbu davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması ve/veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluna bağlı olarak yeni kira dönem içerisinde açılması halinde, mahkemece tespit edilecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Merhabalar.2015 Eylül’de yeni kiraya çıktık.kira sözleşmesinde Tüfe ve ÜFE olarak anlaştık.500 TL kira bedeli ile başladık.2016 Eylül ayında 550 TL. (Ufe ye göre fazla zam yaptım)2017 Eylül ayında 625tl (ÜFE oranına göre zam yaptım)2018 sözleşme yenilenmesine 37 gün kala bana noter üzerinden ihtarname çektiler.oturdugumuz bölgede kiraların 950-1100 TL olduğunu Eylül 2018 den itibaren 950 TL kira odememi istediler aksi takdirde kira artış davası ve tahliye davası açacaklarını ihtarnamede belirtmisler.bende kabul etmedim ÜFE oranına göre zam yaptım.kiralarimi aksatmadan ödüyorum.kira artış davası açıldığında davayı kaybeder miyim.
Bahsetmiş olduğunuz söz konusu sözleşme kira sözleşmesi olup bu ilişkiye uygulanacak hükümler ise konut ve çatılı iş yerlerine uygulanacak hükümlerdir.
TBK m.343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
TBK m.344- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
M.344’de de belirtildiği üzere anlaşma yapıldığı hâllerde bir önceki yılın üfe oranını geçmediği takdirde geçerli olup anlaşma olmadığı takdirde hakimden bedelin belirlenmesine ilişkin talepte bulunulabilir. Beş yıldan uzun sürmüş kira sözleşmelerinde ise anlaşmanın varlığına bakılmaksızın uyarlama talebinde bulunabilir.
Sizlerin aktardığı kadarıyla artışa ilişkin bir anlaşma yapılmış ve 2015’de sözleşme imzalandığından beş yıllık süre henüz geçmemiştir. kanun gereği artışa dair anlaşma sınırı aştığı ölçüde geçersizlik teşkil etmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba ev sahibiyim 1 ocak 2017 itibariyle 5.500 tl ye evimi kiraya verdim .Kontratda kira artış oranı %10 yazıyor.Fakat 2018 başında kiracım hiç artış yapmadan bugün yarın çıkacam diye 5.500 tl ile devam ediyor Evi boşaltmayada hiç niyeti yok .Kirayı her ayın 5 ne kadar yatırması gerekirken 20 sini buluyor.Kira tespit davası açsam
ne kadar sürer,kazazanırmıyım ,artış ne olur.Teşekkür ederim
Kira artış oranı kontratta belirlenebilir. Tarafların kontratı imzalaması durumunda kiracı ve ev sahibi bu hususta anlaşmış sayılırlar. Sorunuzda belirttiğiniz üzere kira artış oranı yapmış olduğunuz kira sözleşmesi ile %10 olarak belirlenmiş durumdadır. Söz konusu oran Borçlar kanununun öngördüğü yıllık ÜFE oranının altında olduğu için geçerli niteliktedir. Dilerseniz, 1 Ocak 2018 itibariyle başlayan yeni kira dönemizde artışa uymayan kiracıya borcunu ifa etmesi için, iki kere noter aracılığıyla usulüne uygun şekilde ihtarda bulunabilir ve kira farkını ödemesini isteyebilirsiniz. İhtarlarınıza rağmen ödenmemesi durumunda Kiracınızı dava yoluyla tahliye yoluna gidebilirsiniz.
(İki haklı ihtar sebebiyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar sebebiyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.)
Ayrıca söz konusu kira bedeli farklarına ilişkin alacağınız nedeniyle, kiracınız aleyhine icra takibi yapabilir ve 30 günlük yasal süre içerisinde ödememesi durumunda, İcra Hukuk Mahkemesinden tahliyesini talep edebilirsiniz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba, Ağustos 2014 tarihinde kiraladığım meskende (4 katlı 4 daireli) halihazırda kiracı olarak oturmaktayım. Evi kiraladığım tarihte merkezi sistem ile ısınılıyordu. Ancak ev sahibi ani bir kararla Aralık 2017 tarihinde müstakil doğalgazlı kombiye geçti. Bana da kombi taktırdım evin durumu değişti ve kira kontrat sonunda (Ağustos 2018 tarihinde kontrat yenilenecek) kira 1600TL oldu diye ihtarname çekti. Kontratım her yıl Ağustos ayı ÜFE oranında artıyor ve ödemelerimi (kira ve aidat) hiç aksatmadan günü gününe ödedim ve ödemekteyim. Yazılarınızdan anladığım kadarıyla kontratın 5 yıl altı ve üstü olmasına göre farklı değerlendirme yapılıyor. Ben evden çıkmak istemesem ve kontratta belirtilen ÜFE oranı kapsamında kira artırımı yapsam eğer ev sahibi kira tespit davası açtığında sonuç nasıl olabilir. Eğer mahkemeyi kaybedersem masraflar bana ne kadar rücu eder. Yorumlarsanız çok müteşekkür kalırım.
Kira tespit davalarında, kira sözleşmenizin süresine göre bir ayrıma tabi tutularak karar verilir. Sözleşmeniz 5 yılın altında olduğu takdirde TBK 344 uyarınca bir önceki kira yılı ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) oranıyla bağlı olarak bu oran üzerinde olmamak koşulu ile artış yapabilir. Açılacak olan davada yasal sınırlar içerisinde karar verilir. Eğer kira sözleşmeniz 5 yılın üzerinde ise aranızda anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın kira bedelinin belirlenmesi için mahkeme emsal taşınmaz, taşınmazın durumu, ÜFE oranı ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler burada hakim ÜFE ile bağlı değildir. Diğer şartlar elverdiği takdirde ÜFE oranı üzerinde de bir artış oranına karar verebilir. Hukuk Mahkemelerinde farklı olarak harç ve mahkeme masrafları peşin olarak alınır. Mahkeme masraflarını, gider avansı ve harç olarak belirtebiliriz, bu masraflar davanın açılması sırasında davacı tarafından mahkemesine yatırtılır. Dava masraflarının yatırılması ile yargılamaya başlanır. Mahkemede davayı kaybedenin hangi masrafları ödeyeceği açılan davanın türüne göre değişiklik gösterecektir. Alacağa ilişkin hukuk davalarında, davacının haklı çıkması, davalının davayı kaybetmesi halinde mahkeme masrafları ve avukatlık (vekalet ücretinin) davalıdan tahsil edilmesine karar verilmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba,
11 Haziran’da 1. kattaki bir evi 1050 tl’ye kiraladım. Apartmandaki tüm dairelerin sahibi aynı kişi ve kiraya verirken evin tadilatta olduğunu dolayısıyla üst katlarda bir daireyi gösterebileceğini söyledi. Pazarlık yapmak istediğimizdeyse kiraların kat ve cepheye göre belirlendiğini, indirim yapmanın diğer kiracılara haksızlık olduğunu, 1050’nin zaten geçen senenin fiyatı olduğunu belirtti. 1050 tl’ye 1. kat ve kuzey cephe bir daire tuttum sonuç olarak.
Evi tuttuktan sonra internetteki bir ilan ve emlakçı sayesinde aynı kattaki dairelerin 950 tl’ye kiraya verildiğini, benim ödediğim kiranın deniz manzaralı, 4. kattaki bir dairenin kira tutarı olduğunu öğrendim.
Bu durumda kira tespit davası açabilir miyim? Başka bir şekilde zararımın tazminini talep edebilir miyim?
Teşekkürler.
Borçlar Kanunumuza göre taraflar kira bedelini özgürce aralarında kararlaştırabilirler. Ancak bu kiracıyı zor durumda bırakacak bir bedel kararlaştırılabileceği anlamına gelmez. Taraflar kira bedeli üzerinde anlaşmaya varamazlarsa yani kiracı kiranın çok yüksek olduğunu, kiraya veren ise kira bedelinin emsallerine göre çok düşük olduğunu iddia ediyorsa taraflardan biri mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir.
Hakim, TBK’ da belirtilen şartlara göre uygun bir değerlendirme yaparak hakkaniyete uygun bir şekilde yeni bir kira bedeli belirler. Türk Borçlar Kanunumuzun Kira Bedelinin Tespitine yönelik hükümleri md. 344- 345 arasında düzenlenmiştir. İlgili Hükümler:
MADDE 344 – ……….Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir………
MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira bedelinin tespiti davası taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Kiracı olarak 5 yılı doldurmuş olduğum bir sözleşmem mevcut. Kiralayan önce artışı kabul etti ve yatırdığım paraya itiraz etmedi. Ancak daha sonra kira tespit davası açtı. Bu noktada sözleşmede tüfe oranında artış ifadesi mevcut ve yapmis olduğum zam da bu oranın üstünde buna rağmen mahkeme kira tespitini hali hazırda zam yaptığım dönem için mi yoksa bir sonraki dönem için mi yapar.
Kira ilişkilerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca kira tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması veya kiraya veren tarafından işbu süre içerisinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması koşuluna bağlı olarak yeni kira dönem içerisinde açılması halinde yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Tarafınızın yaşadığı durumda, yukarıda bahsedilen sürelere uyulmadığı anlaşıldığından içinde bulunduğunuz döneme ilişkin olarak değil de bir sonraki kira dönemine ilişkin olarak etkili olacaktır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Ev sahibi, 2012 yılında imzaladığımız kira sözleşmesinde yıllık %10 artış istedi.2014 yılına girmeden, %15 zam oranı olarak hazırladığı yeni bir kira akdi getirdi ve imzaladık.(2015,2016,2017 de hep %15 zam yapıldı)Kontrat 2018 mayısda doluyor.Bu yüksek artış oranları ile oturduğum bölgenin emsallerinin üzerinde kira ödemekteyim.Mayıs ayında kirayı bu bedel ve zam oranı ile ödeyemeyecek duruma geldim.Ev sahibine karşı haklarım nelerdir?
Kira artışının belirlenmesi, tarafların serbest iradelerine tabi olup, bu konuda karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanıyla akdedilen kira sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır. Ancak; ev sahibinizle, yenilenen kira dönemi olan 2014 yılına ilişkin akdettiğiniz sözleşmedeki artış, bir önceki kira yılında Üretici Fiyat Endeksindeki artış oranını geçemez. Şu halde bir kısmi hükümsüzlük olacak ve bir önceki yıl ÜFE oranındaki artış üzerindeki kira bedeli geçersiz olacaktır. Ev sahibinize karşı kira bedelinin belirlenmesine ilişkin kira bedeli tespit davası açmanızın mümkün olduğu kanaatindeyiz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba iş yeri kira artışı ile ilgili danışmak istediğim benim kira artışım Kasım ayında oluyor ve sözleşmede “Kiranın bitiminde yeni yılın kirası Tüketici fiyat endeksi yıllık artış oranı esas alınarak arttırılacaktır” yazıyor ve ben internetten de hesaplama yaptığım zaman 10,37 oranı ile hesaplıyor fakat mal sahibi 11,90 üzerinden hesaplanması gerektiğini söylüyor lütfen bu konuda yardımcı olur musunuz?
İşyeri kira artış oranı 6217 Sayılı Borçlar Kanunu Yasası, geçici 2.maddesi gereğince 01 Temmuz 2020 tarihine kadar serbest bırakılmıştır. Konut kira artış oranı Yurtiçi Üretici Fiyat Endeksi’ne (ÜFE) göre hesaplanırken işyeri kira artış oranı geçici madde uyarınca serbest bırakılmış durumdadır. Başka bir anlatımla, işbu geçici madde ile mal sahibine 2020 yılına kadar kiracısına istediği oranda zam yapabilme imkânı tanınmıştır. Ancak, kiraya verenin işyeri kira bedelinde artış yaparken, kira sözleşmesine bağlı kalması gerekmektedir. Yani, 2017 işyeri kira artış oranı sözleşmede ne kadar belirtilmişse o düzeyde olması gerekmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba. 2011 tarihinden beri dükkanımızı işleten kiracımıza bu sene kira tespit davası açabilir miyiz. 5 yıllık sozlesmemizin süresi 2016 da dolmuştu. Sonra sözlü olarak bir senelik daha anlaştık ve bir senelik kira için senet yaptık. Bu dönem için ise miktarda anlaşamadık. Kira tespit davası açma hakkımız var mı yoksa bu hakkı kayıp mı ettik. Tesekkur ederim.
beş yıldan uzun süreli olan kira sözleşmelerinde kira ilişkilerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre taraflar arasında herhangi bir olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir.
Mahkeme; taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair unsurları göz önüne alarak bir bedel belirleyecek ve işbu bedel tutarında geçmişe yönelik olarak eksik yapılan kira ödemeleri tahsil edilebilecektir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba 10 yıl önce işyeri olarak kira verdiğimiz 4 hisseli bir dükkanımız var. Sözleşmede olmasına karşın hiç üfe oranında zam alamadık değerinin çok altında oturuyor. Bölgedeki kiralar ise 8000 civarında. 10 yıl dolduğu için gerekçe göstermeden çıkmasını isteyebiliyorum. Varislerden biri vefat etti ve 10 yılda dolduğu için kiracı 4500 tl üzerinden yeni bir kontrat yapmak istiyor. Kiracıyla yeni bir kontrat yaparsam yeni kontrat tarihi baz alınıp 10 yıl boyunca kiracıyı çıkaramaz mıyım?
Ayrıca 10 yılda bir kontratı tekrar yapma zorunluluğum var mı?
Öncelikle söz konusu kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olup olmaması önem arz etmektedir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde kiracı kiraya verene, sürenin bitiminden en az 15 gün önce kira ilişkisini sona erdirdiğine dair yazılı bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılacaktır. Kiraya veren ise kira sözleşmesini meydana gelen uzamalara bağlı olarak 10 yıllık uzama süresinin sonunda sonlandırma hakkına sahip olacaktır. Bu durumda kiraya veren 10 yıl sonra, uzama yılının bitiminden 3 ay önce yapacağı yazılı bir bildirimle hiçbir neden göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, her zaman için sözleşmeyi fesih bildiriminde bulunmak suretiyle sona erdirebilirken kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmesinde olduğu gibi kira başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunabilmektedir.
Bu nedenlerle yapılan kira kontratının üzerinden 10 yıl geçmesi sonunda yeni bir kontrat imzalanması önem arz etmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Yeni bir kira sözleşmesi akdetmeniz neticesinde, bu sözleşmenin kanuni bazı sınırlamalara tabi olduğunu bilmeniz önem arz eder.
• Öncelikle, yenilenen kira döneminde bedel artırımının nasıl yapılacağını sözleşmede kararlaştırabilirsiniz.
• 4500 TL üzerinden kira bedeli belirler ancak yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapmazsanız ve kiracısı tacir ve tüzel kişi(şirket) olan işyeri kiralarında, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin yasa maddesinin yürürlüğü 8 yıl süreyle ertelenmiştir. Bu konuda TBK uygulanmayacağından, sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri uygulanacaktır. Bu nedenle, yeni akdedeceğiniz kira sözleşmesine, bedelin her ay/yıl ne şekilde artırılacağını açık bir şekilde kararlaştırırsanız, Borçlar Kanunu’ndaki ‘’işyeri kiralarında yürürlüğün ertelenmesi’’ riskini bertaraf etmiş olursunuz. Yapacağınız yeni kontrat, yeni bir kira sözleşmesi olup, önce yapılan kira sözleşmesi ile bağlantısı olmayacaktır. Bu noktada, belirttiğim gibi kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir hükmü sözleşmeye koymakta yarar vardır. Şayet kiracı, artış oranı sözleşmede belirlenmesine rağmen buna riayet etmezse, o zaman kira bedelinin belirlenmesi/artırılmasına ilişkin bir dava açılabilirsiniz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba, annemin ve kardeşlerinin verasetçi olduğu bir dükkanda haksız işgalci konumunda 5 yıldır faaliyetini sürdüren bir kiracı bulunmaktadır. Şuana kadar herhangi bir kira ödememiştir. Veraset işlemleri yeni bitti ve tapumuzu aldık. Bundan sonra sizce nasıl hareket etmeliyim. Bu kişiyle ilgili ayrıca bir avukata da başvurmak istiyorum. Acaba dava sonucu lehimize sonuçlanırsa bu avukat masrafları da haksız işgali gerçekleştiren kiracıdan mı alınacaktır icraen. Teşekkür ederim şimdiden.
Öncelikle; haksız işgal tazminatı talebi gündeme gelebilecektir. Haksız işgal(ecrimisil) tazminatı için, ecrimisile konu taşınmaz sahibinin rızası dışında, kötü niyetli olarak kullanılıyor olmalıdır. Haksız işgal nedeniyle bir zarar mevcut olmalıdır. Ecrimisil davası 5 yıllık hak düşürücü süre içinde açılmalıdır. Açılacak davada, ecrimisil bedelinin belirlenmesine dair haksız işgalde bulunana, haksız işgale son vermesini bildiren ecrimisil ihbarnamesi gönderilir. Dava taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk mahkemesinde açılır. Yargılama giderleri ve vekalet ücreti de, davanın açıldığı tarihte tarafların haklılık durumuna göre tespit edilecek olup, yargılama neticesinde hangi tarafa yükletildiği belli olacaktır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba,ben 52 yasinda emekli bir bayanim. 03.11.2015 tarihinde 1200 tl ye kiraladigim meskende bu gun(22.10.2017) 1300 tl ye oturmaktayim. Ev sahibim benden 1600 tl talep etmekte . Bunu sokaktaki emsallere ve hayat sartlarina bagli olarak istedigini bu artisi yapmadigim takdirde kira tespiti yaptiracagini belirtti. (Mugla Turgutreiste yasamaktayim. ) Kirami gunu gunune belirttikleri bankaya yatiriyorum ve bu gune kadar odememezlik yapmadim. Haklarim nelerdir? Acacagi davada kiram yukselir mi?
Yardimlarinizi rica eder tesekkur ederim.
Kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılacak davalarda kira sözleşmesinin süresi önem arz etmektedir. Buna göre, kira sözleşmesinin süresinin 5 yıldan uzun veya kısa olması halinde uygulanacak hükümler de farklılaşacaktır.
Kira bedeline ilişkin bir anlaşmanız varsa ve kira sözleşmeniz de 5 yılın altındaysa, ÜFE artış oranına kadar bir belirleme yapabilirsiniz. 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira artış oranı taraflarca taşınmazın durumu, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve benzeri hususlara göre belirlenir. Sonuç olarak, belirtttiğimiz ihtimallerden birine göre, kira bedelinin mahkemece belirlenmesi mümkün olabilecektir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba 2014 ekim ayinda 700 tl ye tuttugum ev 2015 ekim ayinda 750 tl oldu. 2016 ekim ayinda ev sahibi evi sattigini soyledi yeni ev sahibi ile anlasarak 900 tl kira ile oturmaya devam ettik. Evin satilmadigini ev sahibinin kirayi arttirmak icin boyle bir yola basvurdugunu yeni ogrendik.kira kontratimda tefe ufe ye gore yillik artis gecerli. Bu durumda geriye donuk fazla odedigim kira farklarini talep edebilir miyim ? Bu konuyla ilgili yasal haklarim nelerdir? Tesekkur ederim
Kira ilişkilerini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’na göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Ev sahibiniz kira bedelinde, 2016 yılındaki üretici fiyat endeksini dikkate almayarak bir artış yapmıştır. Kanuni düzenleme uyarınca kira bedelinin hukuka uygun olarak belirlenmesi için dava açarak, hakimin bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla, bir kira bedeli belirlemesi sağlanabilir. Ayrıca geçmiş dönemde belirlenen kira bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçen kısmı geçerli olmadığı için fazla tutarın geri verilmesini sebepsiz zenginleşme olduğunu ileri sürerek talep edebilirsiniz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba,
Kirada oturduğum site içerisinde yeni bir ev aldım.
Kiracı ile satın alma konuşmasından sonra ihtara gerek olmadıgını 2 ay içerisinde çıkacagını iletti. Bu sebeple ihtar çekmedim.
Daha sonra kira ödemelerini yaptıgında evsahibinin bir önceki dönem kira artışı yapmadığını söyledi. Kiracı belirtiği 2 ay içerisinde çıkmayacagını ve kira artışı yapmayacagını iletti. Aynı sitede ben 1700TL kira verirken kiracı 1400TL kira veriyor.
Kiracının iyiniyet dışındaki tutumu için ne yapabilirim.
Kiracının evden tahliyesini nasıl saglayabilirim.
Ayrıca evi bana satan kira sözleşmesini kaybetmiş. Bende aboneliklerden kiraya başlama tarihini tespit edebildim.
Yardımlarınızı rica ederim.
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Siz de evi satın almanızla birlikte, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafında olursunuz. Kira sözleşmesi mevcut koşullarla devam edecektir
Kira bedelinin artırılmasını, açacağınız kira tespit davasıyla sağlayabilirsiniz. Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi de 5 yılın altındaysa, yasal sınırlar içinde yapılmış kira bedeline ilişkin anlaşma varsa, kira tespit davası açmakta hukuki yarar yoktur. Taraflar arasında bir anlaşma yapılmamış ve kira süresi yine 5 yılın altındaysa, mahkemeye başvurulup kira bedelinin tespiti talep edilebilecektir. Mahkeme taşınmazın durumu, emsal değere dikkat ederek kira bedelindeki artış oranını belirleyecektir. Ancak şayet kira sözleşmesi 5 yıldan uzun süreliyse, taraflar arasında bedele ilişkin bir anlaşma olup olmadığına bakılmadan kira bedelinin belirlenmesi, mahkemeden talep edilebilecektir. Mahkeme, yine taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı ve hakkaniyeti de dikkate alarak bir belirleme yapacaktır. Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk mahkemesinde açılır.
Kira sözleşmeleri genel olarak bildirim veya dava yoluyla sona erdirilebilir. Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesinde sözleşmenin türü önem taşıyacaktır. Kira sözleşmenizin belirli süreli veya belirsiz süreli olmasına göre bildirim şartları da değişecektir. Bu noktada sözleşmenizin detaylarını bilmemiz önem arz edecektir.
Bunun dışında sözleşmenin dava yoluyla sona ermesi de mümkündür. Türk Borçlar Kanunu madde 351’ e göre ‘’Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir’’
Dolayısıyla yasal süreleri kaçırmamanız koşuluyla, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkınızı sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağınız davayla kullanabilirsiniz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba 15 ekim 2012 yılında 750 tl ye tuttuğum dairede bugun (21 ağustos 2017) 1000 tl kira vermekteyim. Ev sahibi yeni dönemde 1600 tl kira talep etmekte ( şuan bulunduğum mevkide kiralar 1500-2000 arası) bende buna karşı çıktım ve bana kira tespit davası açacağını noter yoluyla bildirdi. Size sorum bu davayı kim kazanır eğer ev sahibi kazanırsa hakim kira artış oranını neye göre hesaplar? Ev sahibinin talep ettiği kira kabul görürmü?
Açılacak dava kira bedelinin tespitine ilişkin olacaktır. Beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine ilişkin herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedelinin belirlenmesi için mahkemeye başvurulabilmektedir. Kira ilişkilerini düzenleyen Türk Borçlar Kanununda ifade edildiği üzere, bu taleple açılmış ve beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira artış oranı mahkemece taşınmazın durumu, emsal taşınmazlar, ÜFE artış oranı, hakkaniyet ve sair hususlar göz önüne alınarak belirlenecek olup, mahkeme bir önceki kira dönemi ÜFE artış oranı ile bağlı değildir.
Mahkemece bulunduğunuz mevkideki kiralar ve sair unsurlar dikkate alınmak suretiyle bedel tespiti yapılacaktır. istenilen kira bedeli bulunduğunuz mevkideki kira bedelleri ile benzerlik gösterdiği için, hakim ev sahibinizin talebi doğrultusunda karar verebilecektir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Üç yıl önce Organize Sanayi Bölgesi içinde satın aldığımız bulunduğumuz işyeri için, tapu dairesi Organize Sanayi Yönetiminden muvafakat yazısı talep etti. Bu yazıyı vermek için de OSB Yönetimi işyerinde 20 yıldır kiracı olan işletme ile öncelikle kira sözleşmesi yapılması şartı ileri sürdü. Biz de zorunlu olarak rayiçte en az 5000₺ kira getirisi olabilecek işyeri için, aylık 4250 ₺ kira bedelini kabul ederek kira sözleşmesi yaptık ve OSB Yönetimindenmuvafakat yazısını alabildik. Ekim-2017 itibariyle kira sözleşmesinin 3. Yılı doluyor ve sözleşmede yıllık ÜFE artış oranı tespit edilmiş durumda. Bu yıl kira bedeli 4805₺ olarak devam ediyor, ancak rayiç kira bedelleri 7000 ₺ civarında. İşyerini satın alma aşamasında, OSB Yönetimi tarafından muvafakat yazısı için kiracı ile sözleşme yapılması şartı getirilmesi nedeniyle, rayiçten düşük bir kira bedeli üzerinden sözleşme yapmak zorunda kaldığımız ileri sürülerek, Ekim-2017’de yenilenecek kira dönemi için kira tespit davası açılırsa hukuki yönden haklı bulunabilir miyiz? Teşekkürler…
Türk Borçlar Kanunu’nun 343 ve devamı maddeleri uyarınca, konut ve çatılı iş yerlerini konu alan kira sözleşmelerinde, kira artış oranı belirlenmiş ise, ÜFE oranını aşmamak kaydıyla bir sonraki kira yılının artışı bu orana göre belirlenir. 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda ise, tarafların bu konuda mutabakata varıp varmadıklarına bakılmaksızın, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Bu konudaki yasal düzenlemeler son derece açık ve net olup, henüz kira sözleşmesinin 5 yılı dolmadığı için, kira tespit davası açsanız bile, mahkeme, sözleşmede belirlenmiş olan ÜFE oranına göre artışı hesaplayarak yeni dönemin kira bedelini tespit edecektir. Kira sözleşmesinin mecburiyetten düzenlenmiş olması ve sözleşme esnasında belirlenen ilk kira bedelinin rayiç bedelin altında kalması, mahkeme kararının lehinize sonuçlanmasına sebebiyet vermeyeceği kanaatindeyiz.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Kira tesbit davası Ocak ayında açılmış davada Haziran ayında görülecek eğer dava kazanılırsa kiracı artırımı ocak ayından itibarenmi yapacak. Teşekkürler
Yürürlükte bulunan Türk Borçlar Kanunu’nun 345.maddesinde bu husus açıkça düzenlenmektedir. İlgili madde alıntılanacak olursa;
“TBK m.345:
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Davanın açıldığı Ocak ayının, madde metnine göre hangi döneme denk geldiği tespit edilerek kira artırım başlangıç tarihi belirlenebilir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.