Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Kira sözleşmesinde taraflar, kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak kiracının korunması ve hakkaniyetin gözetilmesi amacıyla kira artış oranında bir üst sınır öngörülmüştür. Buna göre kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Taraflar yeni dönemde uygulanacak kira bedelini de, kanuni sınırı geçmemek üzere serbestçe belirleyebilirler. Bununla birlikte tarafların artış oranında anlaşamaması durumunda, kira bedelinin mahkemece tespit edilmesi gerekecektir. Kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davaya kira tespit davası denilmektedir.
Kira tespit davasının temel amacı, hakkaniyet sınırları içinde ve hukuka uygun olarak kiracının ve kiraya verenin haklarını korumaktır. Bu nedenle yeni kira bedeli belirlenirken, TÜFE on iki aylık ortalamaları, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınacaktır.
Yazı İçeriği
1. Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
2. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
3. Kira Tespit Davası Hangi Taşınmazlar İçin Açılabilir?
4. Kira Tespit Davası Açma Süresi
5. Kira Tespit Davasından Sonra Kira Farkına İlişkin İcra Takibi Süreci
6. Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkları
7. Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasının, kira bedelinin emsal kiralar düzeyinde yeniden belirlenmesi talebiyle açılması da mümkündür. Böyle bir durumda gerek kiracı gerekse kiraya veren (ev/işyeri sahibi) kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilirler. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabilmektedir. Tarla, taşıt veya diğer taşınır eşyalar hakkında kira tespit davası açılamaz.
1. Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?
Kira tespit davasının açılabileceği durumları dört başlık altında incelemek mümkündür.
Yasal Sınırın Üzerinde Kira Artışı Belirlenmiş Olması
Sözleşme serbestisi gereğince esas olan, kira bedeli artış oranının taraflarca belirlenmesidir. Ancak kanun koyucu kiracıyı korumak amacıyla, kira bedeli artış oranını sınırlandırmıştır. Buna göre kira artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Şayet taraflar yasal sınırlar içinde bir artış kararlaştırmışlarsa kira tespit davası açılması mümkün değildir. Ancak yasal sınırın üzerinde bir artış oranı belirlenmesi durumunda, mahkemeye başvurularak kira bedelinin yasal sınırlar içerisinde tespiti talep edilebilecektir.
Tarafların Kira Artış Oranında Anlaşamamaları
Tarafların kira artış oranında anlaşamamaları durumunda, mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespitini talep etmeleri mümkündür. Mahkemece, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak, yasal sınırlar içerisinde kira artış oranı tespit edilecektir. Ancak bu halde yasal sınırların üzerinde bir kira artışına karar verilmesi mümkün değildir.
En Az Beş Yıldır Devam Eden Kira Sözleşmelerinde Bedel Tespiti
Zaman içerisinde birçok şeyin fiyatının değişmesi gibi kira bedellerinde de büyük değişikliklerin meydana gelmesi söz konusu olabilmektedir. Bu durum bazen ülkemizin genel ekonomik durumundan, bazense yalnızca kiralanan taşınmazın bulunduğu yere özgü değişikliklerden kaynaklanmaktadır. Her ne sebeple olursa olsun yaşanan bu değişikliklerin uzun süreli kira sözleşmeleri akdetmiş taraflar açısından olumsuz etkilerinin bulunduğu açıktır. Zira, sözleşmede kararlaştırılan bedelin en fazla enflasyon oranında arttırılabildiği dikkate alındığında, emsal kira bedellerinde yaşanan büyük değişimlerin yakalanabilmesi, çoğu zaman mümkün olmayacaktır. Bu durumu göz önünde bulunduran kanun koyucu, beş yıldan uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinin bedellerinin, enflasyon oranına bağlı kalınmaksızın yeniden belirlenmesinin talep edilebileceğini düzenlemiştir. Öyle ki, en az beş yıldır devam eden kira sözleşmelerindeki kira artış oranı belirlenirken;
- Taşınmazın durumu,
- Emsal taşınmaz kiraları ve
- TÜFE artış oranı göz önünde bulundurulur.
Ancak bu durumda mahkeme, diğer hallerden farklı olarak yasal artış oranı ile bağlı değildir. Bu doğrultuda taşınmazda bilirkişilerce inceleme yapılması, taşınmazın durumunun ve emsal kira bedellerinin araştırılması gerekmektedir. Mahkeme, yapılan araştırmalar sonucunda hazırlanan bilirkişi raporu uyarınca ve hakkaniyete uygun şekilde kira bedelini tespit edecektir.
Yabancı Para Cinsinden Belirlenmiş Kira Sözleşmeleri Bakımından Kira Tespit Davaları
Kira sözleşmesinde, kira bedelinin yabancı para olarak belirlenmesi mümkündür. Ancak kira bedelinin yabancı para cinsinden belirlendiği kira sözleşmelerinde, 5 yıllık süre dolmadan kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Zira TBK madde 344/4’te de bu durum açıkça belirtilmiş olup, maddenin devamında ise ana kuralın istisnasına yer verilmiştir. İstisnai olarak, TBK madde 138’de düzenlenmiş “Aşırı İfa Güçlüğü” halleri mevcut ise, kira bedelinin tespiti 5 yıl dolmadan da talep edilebilecektir. Söz konusu kira sözleşmesinin 5 yılı doldurduğu durumlarda ise her halükârda, kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulması mümkündür.
2. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davası, kural olarak kiracı ve kiraya veren (ev/işyeri sahibi) tarafından açılabilir. Bununla birlikte taşınmazın birden fazla malikinin bulunduğu durumlarda kiraya veren olup olmadığına bakılmaksızın her malikin söz konusu davayı açması mümkündür. Şayet kiralanan taşınmaz elbirliğiyle mülkiyete tabi ise tüm maliklerin birlikte dava açmaları, açılan davaya katılmaları yahut muvafakat vermeleri gerekmektedir.
Kira tespit davasının genellikle kiracılar tarafından, kira bedelinin makul bir seviyeye düşürülmesi talebiyle açıldığı görülmektedir. Ancak yaygın kanaatin aksine, kira tespit davası, yalnızca kiracının korunması maksadı ile açılabilecek bir dava türü değildir. Öyle ki, kira bedelinin emsallerine oranla düşük kaldığı iddiasıyla arttırılmasının talep edilmesi de mümkündür.
3. Kira Tespit Davası Hangi Taşınmazlar İçin Açılabilir?
Kira tespit davası, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan uyuşmazlıklarda açılabilmektedir. Diğer bir deyişle konut veya çatılı işyeri vasfını haiz olmayan taşınmaz veya taşınırların kiralarında, bu davanın açılması mümkün değildir. Örneğin, tarla vasfındaki bir taşınmazın kiralanması halinde kira tespit davası açılamayacaktır. Aynı şekilde bir araç kirasında veya ticari amaçla kiralanan makinelerin kiralarında, bu davanın açılması mümkün değildir.
4. Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira tespit davası, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir. Ancak davanın ne açıldığı hususu, yargılama sonucunda belirlenen yeni kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağının tespiti açısından önemlidir. Zira kira bedelinin, yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa;
- Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden açılması gerekir.
- Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önceden, kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulması durumunda, davanın yeni kira dönemi içinde de açılması mümkündür.
Her iki durumda da mahkemece tespit edilecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
Şayet sözleşmede kira bedelinin arttırılacağı düzenlenmişse, davanın yukarıdaki süreden bağımsız olarak yeni kira döneminin sonuna kadar açılması mümkündür. Bu durumda da mahkemenin belirleyeceği kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.
5. Kira Tespit Davasından Sonra Kira Farkına İlişkin İcra Takibi Süreci
Kira tespit ilamları kesinleşmeden icra takibine konu olamaz. Yargılama sonucunda verilen hüküm hakkında istinaf yahut temyiz başvurusu yapılmaz ise ilam kesinleşir. Fakat yargılama sonunda verilen hükme karşı istinaf ya da temyiz yoluna başvurulursa, bu incelemenin sona ermesi beklenmelidir. Her halükârda kesinleşmesinin akabinde, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeline ilişkin icra takibi başlatılabilir. Kararın kesinleşmesinden itibaren ise faiz uygulanmaya başlar.
6. Kira Tespit Davasının Kira Uyarlama Davasından Farkları
Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Gerçekleşen olağanüstü şartlar altında, kira sözleşmesinin ifa edilmesi taraflardan beklenemeyebilir. Zira olağanüstü koşulların sözleşmenin ifasını bir taraf bakımından oldukça güçleştirmiş olması mümkündür. Bu gibi hallerde ifada zorluğa düşen taraf, kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilecektir.
Kira bedelinin uyarlanmasının kira bedelinin tespitinden en büyük farkı hâkimin yeni kira bedelini belirlerken TÜFE veya herhangi başka bir sınırla bağlı olmamasıdır. Zira kira bedelinin uyarlanması talep edilen hallerde sözleşmenin kuruluşundaki şartlar o denli güçleşmiştir ki taraflar edim yükümlülüklerini yerine getirememektedirler. Bu denli değişen şartlarda hâkimin herhangi bir sınırla bağlı olması beklenemez.
Kira sözleşmesinin uyarlanmasının talep edilebileceği hallere verilebilecek en önemli örnek Covid-19 salgınıdır. Zira salgının ilk döneminde tüm işyerleri kapanmış olup hiç kimse işe gidememiştir. Bunun doğal sonucu olarak da pek çok insan aylarca gelir elde edememiştir. Covid-19 salgınının ne kiralayan ne de kiraya veren tarafından öngörülebilmesinin imkânı yoktur. İnsanların gelir elde etmelerine de engel olan bu salgın sebebiyle mahkemeden kira sözleşmesinin uyarlanması talep edilebilir. “Korona Virüs’ün (Covid-19) Kira Sözleşmelerine Etkisi” adlı makalemizde Covid-19’un kira sözleşmelerine etkisi detaylı bir şekilde kaleme alınmıştır.
Bir diğer örnek ise taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek kadar artması veya azalmasıdır. Örneğin, bir taşınmazın yakınlarına metro, havalimanı gibi taşınmazın değerini yükseltecek yapıların inşa edilmesi halinde de uyarlama talep edilebilir. Kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında şehrin ücra bir noktasında olan taşınmazın değeri, yakınına metro yapılması ve taşınmaza ulaşımın kolaylaşması halinde öngörülemeyen derecede artabilir. Bu gibi hallerde de kira sözleşmesi uyarlanabilir.
Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davasından farklı olarak, uyarlama davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir. Ancak tarafların aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kira bedelinin uyarlanması davası açabilmeleri için Yargıtay’ın aradığı birtakım kriterler vardır:
- Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenemeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
- Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
- Sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşürecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
- Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Kira bedelinin artışını veya azalışını gerektirecek hallerin varlığı ispatlanabilir ise, TBK m.138’e dayanılarak kira bedelinin uyarlaması davası açılabilir.
7. Kira Tespit Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesidir.
Diğer taraftan, kira bedelini ödeme güçlüğü gibi çeşitli gerekçelerle kiracıların, kira sözleşmesini bir başkasına devretme eğiliminde olmaları da günümüzde sıkça karşılaşılan durumlardan biridir. Bu devrin yapılıp yapılamayacağına ve hukuki yorumlamalarına ilişkin detaylı incelememize “Kiracı Kira Sözleşmesini Devir Edilebilir mi?” yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Merhaba. Temmuz 5 de kiracimin 5. yili doluyor. Kira bedeli cok dusuk kaldigi icin yeni kira bedeli icin dava acmak istiyorum. Kac gun oncesinden dava icin basvurmaliyim? Noterden ihtarname cekmeli miyim? Tesekkurler.
01.06.2008 başlangıç tarihli 10 yıllık işyeri kira sözleşmemiz vardı.3 yıl sonra gayrimenkülümüzün bulunduğu bölgeye büyük AVM nin açılması nedicesinde bu konumundaki işyerlerinde emsal kiralar çok artığı için bizde 6 yıl sonra 2014 de kira tesbit davası açtık ve mahkeme sonuçlanmadan kiracı ile aylık kira bedelimizi 2 katına çıkartmak ve kalan 3 yıl içinde aynı üfe/tüfe artışı yapmak suretiyle eski 10 yıllık sözleşmemize bağlı ek protekol imzaladık.2018 yılında 10 yıllık sözleşmemizin süresi dolmuş olmasına rağmen tahliye veya rayiç kira bedeli talep etmedim ve böylece 6 ay 2019 yılına kadar 10+1 yıllık kiracımız devam etti. Aldığımız kira ile emsal kira bedelleri arasında yine uçurum oluştu..10+1 uzama yılı olan sözleşme bitiş tarihinden 3 ay önce kira artış ve ayrıca 10 yıllık kiracımız tahliye etmeleri için ayrı ayrı noterden ihtarda bulundum. Kiracının tahliyesinden çok emsal kira bedellerinde oturmasını istiyorum. Bu durumda kira sözleşmemiz(10+1) sona erdiği için kira tesbit davası açabilirmiyim..
Ev sahibi ile 2 yıl geçerli sabit kira ücreti üzerinden sözlesme ımzaladık. 2 yıllık sözleşmemiz 4 ay önce bitti. ev sahibi sözleşmemizin 2. yılında tüfe oranında artış yapmadığım nedeniyle noterle ihtar göndermiş. kanunen kira ücreti sabit olarak sözleşmede belirtilmişken geriye dönük tüfe artışını talep edebilir mi?
Kiracım 2006 yılından beri kontratsiz bir şekilde oturmaktadir.Kira artışlarını sözlü olarak ve anlaşarak yaptık. Ancak 2021 yılı Haziran ayında yasal artış yaparak 1150 tl den 1300 tl ye çıkarttığımı bildirdim. Ancak kirayı 1150 tl yani zamsız bir şekilde gönderdi. Ne yapmalıyım. Aramızda yazılı belge yok. Cevaplarsanız sevinirim. Selamlar.
Ev sahibiyim, kiracımla her sene fiyatı değiştirerek sözleşme yaparız. Sözleşme tarihimiz mayısın ilk haftasıdır. Sözleşmemizde 12 aylık tüfe ortalamasına göre zam yapılacağı belirtilmiştir. Kiracım bu sene kendi kiracısı çıktığından zam yapmama kararı almış. Öncelikle belirtmeliyimki emekli olan kiracımın herhangi bir mücbir sebebi bulunmamaktadır. Kendisi gibi kiracı olan diğer komşularla aralarında anlaşıp bu sene zam yapmama kararı almışlar. Anladığım kadarıyla mevcut durumu avantajına kullanmak niyetinde. Zaten ödediği kira rayicinin %30 daha altına tekabül etmekte(bazı yıllar zam yapılmadı). Benim istediğim zam ise kanuni zam hakkımın %70’ine tekabül eden bir miktar arttırmak (%9). Bu haliyle bile rayicicin çok altında ve istenilen zam da 2haneli bir meblağ. Şimdi yeni kira dönemine girdik ve anlaşamadık, bana zam yapmayacağını söyledi ve işine gelirse diye belirtti. Mahkemelerde 15 hazirana kadar kapalı yani yeni dönemde 2 kez kira yatırdıktan sonra açılacak. Benim izlemem gereken yol nedir? Çözüm yolu alacağım meblağdan daha yüksek mi tutar, inanın en çok iyi niyetin suistimal edilmesi ve yok pahasına evde oturması çok koyuyor. Şimdiden teşekkürler.
Pandemiden 1 yıl önce ( 2019 Kasım ) aileme ait tarım arazisini sera yapılması üzerine , bölgedeki rayiç değerlere uygun şekilde bir firmaya 12 yıllık kiraya verdik. 1 yıl sonra pandemi oldu, gıdaya talep ve bölgenin tarıma elverişliği sebepli arazi kiraları 2.5 katına çıktı. Komşu araziler sadece 1 sene sonra bizim kiramızın en az 2 kat fiyatları üzerinden kiralandı. Bu durumda pandemi sonrası oluşan bu durum için yeni rayiç bedellere göre kira uyarlama talebi hakkımız bulunuyor mu, bu talep kanunda hangi madde ile ifade edilmelidir,
Merhabalar. Benim de bir sorum olacak.
Eğer ev sahibi yapabileceği zammın(Yıllık Üfe Oranı) üzerinde bir zam gerçekleştirmek isterse ve bu bedelden oturursak, evi boşalttıktan sonra geriye dönük aradaki farkı talep etmemiz mümkün müdür? Yani örneğin kiramız 1000 TL olsun ve yıllık üfe oranı %15 olsun. Yeni kiranın 1150 TL olması gerekiyor ama ev sahibi 1500 TL istiyor yeni yılda. 1500 TL’den 1 yıl boyunca ödersek aradaki 350 TL x 12 ay ı evden çıktıktan sonra geri talep edebilir miyiz?
Kira tespit davası açarak emsal kira bedelleri düzeyine indirilmesi istenilebilir mi?
Hukukumuzda değişen şartlara uygun olarak kira bedelinin uyarlanmasını talep etmek de mümkündür. Bunun için kira bedelinin uyarlanması davasının açılması gerekmektedir. Yargıtay’a göre; mahkemece kira bedelinin uyarlanmasına karar verilebilmesi için;
• Uzun süreli bir kira sözleşmesinin mevcut olması,
• Hal ve şartlarda önceden öngörülemeyen olağanüstü değişikliklerin olması,
• İşbu değişikliklerin objektif nitelikte olması,
• Kira sözleşmesinin bu haliyle devamının çekilmez hale gelmiş olması
gerekmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat edilmesini tavsiye ederiz.
Merhabalar. Öncelikle verdiğiniz cevaplar için teşekkürler. Benim de bir sorum olacak.
Eğer ev sahibi yapabileceği zammın(Yıllık Üfe Oranı) üzerinde bir zam gerçekleştirmek isterse ve bu bedelden oturursak, evi boşalttıktan sonra geriye dönük aradaki farkı talep etmemiz mümkün müdür? Yani örneğin kiramız 1000 TL olsun ve yıllık üfe oranı %15 olsun. Yeni kiranın 1150 TL olması gerekiyor ama ev sahibi 1500 TL istiyor yeni yılda. 1500 TL’den 1 yıl boyunca ödersek aradaki 350 TL x 12 ay ı evden çıktıktan sonra geri talep edebilir miyiz?
Merhabalar,
2016 yılında evimizi kiraya verdik, kira sözleşmesinde tefe-üfe oranında artış olması kiracı ve ev sahibi tarafından taahhüt edilmesine rağmen 4 yıl boyunca herhangi bir artış kiracı tarafından yapılmamıştır, bu durum sözlü olarak talep edilmesine rağmen , yazılı olarak kiracıdan artış yapması talebi bildirilmemiştir. Geçmiş yıllara ait kira artış oranı talep edilebilir mi ? Ev tahliyesi istenebilir mi ? Kiracıya sadece sözleşmenin yıl dönümü zamanlarında mı artış talep edilebilir ? Teşekkürler
Merhaba tefe Tüfe den bağımsız olarak her yıl standart olarak %15 kira artisi ile sözleşme yapılabilir mi?
15.06.2016 tarihinde kiracımız 950 TL ile kiracı olarak evimizde oturmaya başladı o zamanlar çevredeki kiralarda bu şekilde olduğundan kabul ettik ve sözleşme imzalandı ancak sözleşmenin nüshası kiracıda bizdeki nüsha kayıp. Sonra 15.06.2017 tarihinde sözlü olarak sözleşme 1100 TL ye yenilendi ancak tekrar bir sözleşme kağıdı imzalanmadı ve bir sonraki kira için ÜFE TÜFE oranlarının geçerli olduğu konusunda sözlü anlaşma yapılmıştır. Kiracı 1100 TL olan kirasını 1075 TL olarak bazı aylar 1100 TL olarak yatırmıştır. 15.06.2019 da yenilenmesi gereken sözleşme için bir buçuk ay önceden tarafına gerek mesaj gerek arama yoluyla kiranın 1400 1500 TL civarında olduğunu ve eğer kabul edemez ve fazla geliyorsa bu kira bedelini, karşılıklı olarak sözleşmeyi fesih edilebileceğini evi boşaltması için süre vereceğimi bildirdim. Şuan ki Tüfe oranıyla (%19.39) ile kira 1,313 TL oluyor ÜFE oranıyla ise (32.24%) kira 1,454 TL olarak hesaplanıyor. Kiracı görüşme taleplerimi reddederek süre kazanmaya çalıştı ben de ihtarname çekeceğimi kendisine bildirdim. PTT kanalıyla taahhütlü posta ile kendisine tam bir ay önceden iki adet ihtarname gönderdim ihtarnamenin birinde kiranın 15.06.2019 itibariyle 1500 TL olacağını, ve diğerinde defalarca uyarı yapmamıza rağmen anlaşmaya varamadığımızı kiracı ev sahibi ilişkisinin zedelendiğini belirttim ve kira bedelinin 1500 TL olarak ödenmesi gerektiğini belirttim. En son yeniden konuşma talep ettim 1400 TL kirada anlaşabileceğimizi söyledim ancak konuşurken bana ahlaksız ve edepsiz saygısız gibi ifadeler kullandı bunu kanıtlamak için şahitlerim var karşılığında bu üslupla konuşmasının yanlış olduğunu belirtmeme rağmen hakaretlere devam etti. Ev sahibinin bir geliri, işi, emekli maaşı yada sağlık sigortası bile bulunmuyor ve İstanbul da ki tek konutu burası bu konuttan gelen para ile konut borcunu ödemek için kiraya verdi ekonomik sıkıntılardan dolayı.Evin bulunduğu yerde yeni açılacak olan metro durağı, millet bahçesi gibi evin fiyatını artıracak birçok şey açıldı ve çevredeki aynı özellikteki evler 1400-1700 TL civarında ancak kiracı eve 1300 TL vereceğini ısrarla belirtiyor ve evden çıkmıyor. Bu durumda kira tespit davası açtığımızda kiracının tahliyesi ne kadar sürer ve kira tespit davası haricinde daha hızlı sonuçlanacak bir dava açmamız mümkün mü? Dava sonucunda kiracıdan mahkeme ve avukat ücretlerini talep edebiliyor muyuz ve eksik ödediği kira bedelleri için ödeme talep edebiliyor muyuz bunu hesap dökümünde kanıtlayabiliriz. Teşekkür Ederim
Eylül 2008’de kiraya verdiğimiz işyeri için 20 yıllık sözleşme imzalandı ve her yıl artış oranı olarakta (üfe+tüfe)/2 belirlendi.
İlk kiraya verildiği zaman çok düşük bir tutarla kiraya verildiği için şuan yeni bir sözleşme yapma, kirayı revize etme gibi bir hakkımız söz konusu olabilir mi?
Sonuç olarak 11-12 senedir kiraya verdiğimiz yeri sözleşme süresi olan 20 yıl dolmadan revize etme imkanımız var mıdır?
Teşekkürler,
TBK m. 345’ e göre, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmış veya artırım talebi bu süre içinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmiş olmalıdır.
Kira tespit davalarında genel kural şöyledir; taraflar arasında kira bedelinin artışı konusu düzenlenmemiş ise, açılacak kira tespit davası ile kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi istenebilecektir. Bbu durumda, hakim kira bedelini üfe deki artış oranını geçmemek koşulu ile kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre tespit edecektir. Görüldüğü üzere, kira tespit davasında dahi üfe üst sınırdır. Mahkeme üfe ‘nin altında da bir kira bedeli tespit edebilir.
Bu genel kuralın istisnası ise beş yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde söz konusu olur. Beş yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli yine hakim tarafından tespit edilebilecektir. Bu durumda, taraflar arasında kira artışı anlaşması olup olmadığı önemli değildir. Kira artışı anlaşması olsa dahi, mahkemeden kira bedeli tespiti istenebilir. Mahkeme bu durumda üfe üst sınırı ile bağlı değildir. Mahkeme, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve üfe’deki artış oranı gibi kriterlerin tümünü göz önünde bulundurarak yeni bir kira bedeli tespit edecektir. Bu bedel, üfe’nin üstünde de olabilir. Ancak önemle belirtiriz ki bu madde uygulaması işyerleri için 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir. Erteleme tarihinden sonra dava açılması mümkün olabilecektir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
ev sahibimle 2 yıllık kontrat yaptım ancak ev sahibin 1 yıl sonra vefat edince varisi olan kızı benimle kontrat yapmayarak her ay belirtmiş olduğu hesaba kira bedeli ni yatırdım .ancak kira artışını kendi beyanı ile çok cüzü artışlar yaparak 11 yıl oturdum. Ancak 11 yıl sonunda bana geriye dönük olarak 11 yıl için benden zam farklarını istemektedir.ilginizden dolayı teşekkür ederim
merhaba işyeri sahibi olarak işyerimi 01.09.2018 tarihiden itibaren 3 yıllığına kiraya verdim bugüne kadar ödemelerde sorun çıkmadı,fakat kiracım ben çıkmak istiyorum bundan sonraki ödemelerimde sorun cıkacağını işlerimin iyi gitmediğini buna benzer şeyler söyledi halbuki işlerininin iyi olduğunu biliyorum.bende kendisine 1 yıllık kiramı peşin ver işyerimi kiraya verdiğimde kaç ay boş kalırsa veya boş kalmazsa paranı iade ederim dedim.Bu durumda işyerimi boşaltırsa benim ne yapmam gerekir.Vereceğiniz bilgiler için teşekkür eder saygılar sunarım.
Merhabalar,
Ev sahibiyim ve kiracimizla babam 2014 yilinda sozleme imzalamis. Depozito bedeli olarak ise yazi ile yedi bin altiyuz turk lirasi maddesinin yanina kiracinin o an uzerinde dolar olmasi nedeniyle ozaman ki kurla 3.300 dolae olarak kariligi diyerekten paraf atilmis. Simdi evleniyorum ve eve gececegimi sozlu olarak belirttim kiracima ancak 3.300 dolar depozitosunu istedigini belirtti. Iyi niyetimle o gun alinan 7600 tlyi verecegimi ancak kur artisi nedeniyle haksiz bir kazanc istedigini belirttim. Bunun uzerine hakaret icerikli bir mesaj aldim. Ilk sozlesme kasim ayinda yapilmis. Yani henuz 4 ay gecti ve ben evden cikmasi icin yasal bir yontem izlemedim. Bu durumda evden cikmasini istemeyerek kirasini odemesini talep edecegim ancak 2 senedir kontratta yazan ufe oranina gorede zam yapmadilar. Gecmise donuk bu 2 yillik zam farkini talep edebilir miyim?
Merhaba
Evimizin üzerinde baz istasyonu var. 2017 yılında, 5 yıllık kontrat bitti. 5 yıl sonunda kira artışı yapılması gerekiyordu, söylediklerine göre şirket tarafımızı aramış fakat bana ulaşamamış. Bize kira artışı yapılmadı. Yasal olarak, kirayı bize arttırmaları gerekmiyordu? Telefonla aradık ve ulaşamadık gibi bir mazaret geçerli bir mazaret olabilir mi? Yasal hakkım nedir bu konuda, bana yardımcı olursanız çok teşekkür ederim.
Merhabalar, bir iş yerinde 10 yıldan fazla süreli, bir yıllık ilk kira sözleşmesiyle duran ve her yıl itiraz olmadığından kiracı olmaya Efe/tüfe oran artışlarıyla devam edilmektedir. Mülk sahibi tarafından kira bitiş tarihinin 2 ay öncesinden bize noter yazısı ile önümüzdeki dönem için yeni kira bedeli miktarını yazılıp kabul etmediğimiz taktirde kira tespit davası açılaçağını tebliğ etmiştir. Bu tebliğe olumsuz olarak cevap verilmiştir.
2 aylık zaman geçip yeni dönem kira tarihi başlamış ve ilerleyen günlerde bulunduğumuz yıl için kira tespit davası açmıştır.
Bu dava, ilk kira döneminde yapılmış olan kira sözleşmesine göre kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir ifade YOK olmasına rağmen yinede bu dava görülebilir mi ? Görülebilirse Dava neticesindeki keşiflerle tespit edilip nihai karar bulunan fiyat bulunduğumuz dönem için geçerli olur mu? yoksa bir sonraki yıl fiyatımı belirlenmiş olur ? Şimdiden Teşekkürler.
2012 yılında 1 yıllık süre ile yıllık iki eşit taksit olmak üzere 26.000,00tl olarak kiralanan otel mevcut ,2018 yılında ödenen kira ise 36.000,00TL emsal otellerin kira bedelleri 80.000,00-125.000,00tl dir.bu durumda kira tespit açılınca hukuki yarar mevcut mudur? kira sözleşmesinde taraflar üfe tüfe belirtmiştir.Ancak kiracı kafasına göre artış yapmıştır.kiracıyı Nasıl tahliye ederiz.? Diğer husus otelin parselinde ayrı birde otelin bitişiğinde ayrı parsel ait havuz var bu havuza ilişkin kira sözleşmesi yapılmamıştır.Havuz, Otel eklentisine dahil edilerek tamamı içerisine girer mi
(otelin parseli ayrıdır)sözleşmede havuz belirtilmemiştir.Buna
ilişkin fuzuli işgal tahliye ve ecrimisil istenebilinir mi?
Merhabalar.2015 Eylül’de yeni kiraya çıktık.kira sözleşmesinde Tüfe ve ÜFE olarak anlaştık.500 TL kira bedeli ile başladık.2016 Eylül ayında 550 TL. (Ufe ye göre fazla zam yaptım)2017 Eylül ayında 625tl (ÜFE oranına göre zam yaptım)2018 sözleşme yenilenmesine 37 gün kala bana noter üzerinden ihtarname çektiler.oturdugumuz bölgede kiraların 950-1100 TL olduğunu Eylül 2018 den itibaren 950 TL kira odememi istediler aksi takdirde kira artış davası ve tahliye davası açacaklarını ihtarnamede belirtmisler.bende kabul etmedim ÜFE oranına göre zam yaptım.kiralarimi aksatmadan ödüyorum.kira artış davası açıldığında davayı kaybeder miyim.
Merhaba ev sahibiyim 1 ocak 2017 itibariyle 5.500 tl ye evimi kiraya verdim .Kontratda kira artış oranı %10 yazıyor.Fakat 2018 başında kiracım hiç artış yapmadan bugün yarın çıkacam diye 5.500 tl ile devam ediyor Evi boşaltmayada hiç niyeti yok .Kirayı her ayın 5 ne kadar yatırması gerekirken 20 sini buluyor.Kira tespit davası açsam
ne kadar sürer,kazazanırmıyım ,artış ne olur.Teşekkür ederim
Merhaba, Ağustos 2014 tarihinde kiraladığım meskende (4 katlı 4 daireli) halihazırda kiracı olarak oturmaktayım. Evi kiraladığım tarihte merkezi sistem ile ısınılıyordu. Ancak ev sahibi ani bir kararla Aralık 2017 tarihinde müstakil doğalgazlı kombiye geçti. Bana da kombi taktırdım evin durumu değişti ve kira kontrat sonunda (Ağustos 2018 tarihinde kontrat yenilenecek) kira 1600TL oldu diye ihtarname çekti. Kontratım her yıl Ağustos ayı ÜFE oranında artıyor ve ödemelerimi (kira ve aidat) hiç aksatmadan günü gününe ödedim ve ödemekteyim. Yazılarınızdan anladığım kadarıyla kontratın 5 yıl altı ve üstü olmasına göre farklı değerlendirme yapılıyor. Ben evden çıkmak istemesem ve kontratta belirtilen ÜFE oranı kapsamında kira artırımı yapsam eğer ev sahibi kira tespit davası açtığında sonuç nasıl olabilir. Eğer mahkemeyi kaybedersem masraflar bana ne kadar rücu eder. Yorumlarsanız çok müteşekkür kalırım.
Kira tespit davalarında, kira sözleşmenizin süresine göre bir ayrıma tabi tutularak karar verilir. Sözleşmeniz 5 yılın altında olduğu takdirde TBK 344 uyarınca bir önceki kira yılı ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) oranıyla bağlı olarak bu oran üzerinde olmamak koşulu ile artış yapabilir. Açılacak olan davada yasal sınırlar içerisinde karar verilir. Eğer kira sözleşmeniz 5 yılın üzerinde ise aranızda anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın kira bedelinin belirlenmesi için mahkeme emsal taşınmaz, taşınmazın durumu, ÜFE oranı ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler burada hakim ÜFE ile bağlı değildir. Diğer şartlar elverdiği takdirde ÜFE oranı üzerinde de bir artış oranına karar verebilir. Hukuk Mahkemelerinde farklı olarak harç ve mahkeme masrafları peşin olarak alınır. Mahkeme masraflarını, gider avansı ve harç olarak belirtebiliriz, bu masraflar davanın açılması sırasında davacı tarafından mahkemesine yatırtılır. Dava masraflarının yatırılması ile yargılamaya başlanır. Mahkemede davayı kaybedenin hangi masrafları ödeyeceği açılan davanın türüne göre değişiklik gösterecektir. Alacağa ilişkin hukuk davalarında, davacının haklı çıkması, davalının davayı kaybetmesi halinde mahkeme masrafları ve avukatlık (vekalet ücretinin) davalıdan tahsil edilmesine karar verilmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba,
11 Haziran’da 1. kattaki bir evi 1050 tl’ye kiraladım. Apartmandaki tüm dairelerin sahibi aynı kişi ve kiraya verirken evin tadilatta olduğunu dolayısıyla üst katlarda bir daireyi gösterebileceğini söyledi. Pazarlık yapmak istediğimizdeyse kiraların kat ve cepheye göre belirlendiğini, indirim yapmanın diğer kiracılara haksızlık olduğunu, 1050’nin zaten geçen senenin fiyatı olduğunu belirtti. 1050 tl’ye 1. kat ve kuzey cephe bir daire tuttum sonuç olarak.
Evi tuttuktan sonra internetteki bir ilan ve emlakçı sayesinde aynı kattaki dairelerin 950 tl’ye kiraya verildiğini, benim ödediğim kiranın deniz manzaralı, 4. kattaki bir dairenin kira tutarı olduğunu öğrendim.
Bu durumda kira tespit davası açabilir miyim? Başka bir şekilde zararımın tazminini talep edebilir miyim?
Teşekkürler.
merhabalar
15.08.2015 yılında yeni eve çıktık 1 yıllık sözleşme yaptık. kira bedeli olarak 700 tl anlaştık .2016 yılında 750 tl olarak devam ettik 2017 yılında artış yapmadık .2018 yılında 825 tl yaptık 2019 yılında artış yapmadık. ev sahibi 2019 kasım ayında evimi satacam diye telefonda söyledi. 15 gün içinde boşalt dedi. bende evini nisan ayında boşlatayım dedim. şubat da kira tespit davası açmış ben evi boşlatacam nisan da itiraz nasıl yapabilirim. yardımcı olabilirmisiniz
Kiracı olarak 5 yılı doldurmuş olduğum bir sözleşmem mevcut. Kiralayan önce artışı kabul etti ve yatırdığım paraya itiraz etmedi. Ancak daha sonra kira tespit davası açtı. Bu noktada sözleşmede tüfe oranında artış ifadesi mevcut ve yapmis olduğum zam da bu oranın üstünde buna rağmen mahkeme kira tespitini hali hazırda zam yaptığım dönem için mi yoksa bir sonraki dönem için mi yapar.
Ev sahibi, 2012 yılında imzaladığımız kira sözleşmesinde yıllık %10 artış istedi.2014 yılına girmeden, %15 zam oranı olarak hazırladığı yeni bir kira akdi getirdi ve imzaladık.(2015,2016,2017 de hep %15 zam yapıldı)Kontrat 2018 mayısda doluyor.Bu yüksek artış oranları ile oturduğum bölgenin emsallerinin üzerinde kira ödemekteyim.Mayıs ayında kirayı bu bedel ve zam oranı ile ödeyemeyecek duruma geldim.Ev sahibine karşı haklarım nelerdir?
Merhaba iş yeri kira artışı ile ilgili danışmak istediğim benim kira artışım Kasım ayında oluyor ve sözleşmede “Kiranın bitiminde yeni yılın kirası Tüketici fiyat endeksi yıllık artış oranı esas alınarak arttırılacaktır” yazıyor ve ben internetten de hesaplama yaptığım zaman 10,37 oranı ile hesaplıyor fakat mal sahibi 11,90 üzerinden hesaplanması gerektiğini söylüyor lütfen bu konuda yardımcı olur musunuz?
Merhaba. 2011 tarihinden beri dükkanımızı işleten kiracımıza bu sene kira tespit davası açabilir miyiz. 5 yıllık sozlesmemizin süresi 2016 da dolmuştu. Sonra sözlü olarak bir senelik daha anlaştık ve bir senelik kira için senet yaptık. Bu dönem için ise miktarda anlaşamadık. Kira tespit davası açma hakkımız var mı yoksa bu hakkı kayıp mı ettik. Tesekkur ederim.
Merhaba 10 yıl önce işyeri olarak kira verdiğimiz 4 hisseli bir dükkanımız var. Sözleşmede olmasına karşın hiç üfe oranında zam alamadık değerinin çok altında oturuyor. Bölgedeki kiralar ise 8000 civarında. 10 yıl dolduğu için gerekçe göstermeden çıkmasını isteyebiliyorum. Varislerden biri vefat etti ve 10 yılda dolduğu için kiracı 4500 tl üzerinden yeni bir kontrat yapmak istiyor. Kiracıyla yeni bir kontrat yaparsam yeni kontrat tarihi baz alınıp 10 yıl boyunca kiracıyı çıkaramaz mıyım?
Ayrıca 10 yılda bir kontratı tekrar yapma zorunluluğum var mı?
kıracıyım.işyerıne tasınmaz bazıseyler yaptırdım bunların parasını mal sahıbınden almam mumkun mu?
Merhaba, annemin ve kardeşlerinin verasetçi olduğu bir dükkanda haksız işgalci konumunda 5 yıldır faaliyetini sürdüren bir kiracı bulunmaktadır. Şuana kadar herhangi bir kira ödememiştir. Veraset işlemleri yeni bitti ve tapumuzu aldık. Bundan sonra sizce nasıl hareket etmeliyim. Bu kişiyle ilgili ayrıca bir avukata da başvurmak istiyorum. Acaba dava sonucu lehimize sonuçlanırsa bu avukat masrafları da haksız işgali gerçekleştiren kiracıdan mı alınacaktır icraen. Teşekkür ederim şimdiden.
Merhaba,ben 52 yasinda emekli bir bayanim. 03.11.2015 tarihinde 1200 tl ye kiraladigim meskende bu gun(22.10.2017) 1300 tl ye oturmaktayim. Ev sahibim benden 1600 tl talep etmekte . Bunu sokaktaki emsallere ve hayat sartlarina bagli olarak istedigini bu artisi yapmadigim takdirde kira tespiti yaptiracagini belirtti. (Mugla Turgutreiste yasamaktayim. ) Kirami gunu gunune belirttikleri bankaya yatiriyorum ve bu gune kadar odememezlik yapmadim. Haklarim nelerdir? Acacagi davada kiram yukselir mi?
Yardimlarinizi rica eder tesekkur ederim.
Merhaba 2014 ekim ayinda 700 tl ye tuttugum ev 2015 ekim ayinda 750 tl oldu. 2016 ekim ayinda ev sahibi evi sattigini soyledi yeni ev sahibi ile anlasarak 900 tl kira ile oturmaya devam ettik. Evin satilmadigini ev sahibinin kirayi arttirmak icin boyle bir yola basvurdugunu yeni ogrendik.kira kontratimda tefe ufe ye gore yillik artis gecerli. Bu durumda geriye donuk fazla odedigim kira farklarini talep edebilir miyim ? Bu konuyla ilgili yasal haklarim nelerdir? Tesekkur ederim
Merhaba,
Kirada oturduğum site içerisinde yeni bir ev aldım.
Kiracı ile satın alma konuşmasından sonra ihtara gerek olmadıgını 2 ay içerisinde çıkacagını iletti. Bu sebeple ihtar çekmedim.
Daha sonra kira ödemelerini yaptıgında evsahibinin bir önceki dönem kira artışı yapmadığını söyledi. Kiracı belirtiği 2 ay içerisinde çıkmayacagını ve kira artışı yapmayacagını iletti. Aynı sitede ben 1700TL kira verirken kiracı 1400TL kira veriyor.
Kiracının iyiniyet dışındaki tutumu için ne yapabilirim.
Kiracının evden tahliyesini nasıl saglayabilirim.
Ayrıca evi bana satan kira sözleşmesini kaybetmiş. Bende aboneliklerden kiraya başlama tarihini tespit edebildim.
Yardımlarınızı rica ederim.
Merhaba 15 ekim 2012 yılında 750 tl ye tuttuğum dairede bugun (21 ağustos 2017) 1000 tl kira vermekteyim. Ev sahibi yeni dönemde 1600 tl kira talep etmekte ( şuan bulunduğum mevkide kiralar 1500-2000 arası) bende buna karşı çıktım ve bana kira tespit davası açacağını noter yoluyla bildirdi. Size sorum bu davayı kim kazanır eğer ev sahibi kazanırsa hakim kira artış oranını neye göre hesaplar? Ev sahibinin talep ettiği kira kabul görürmü?
Üç yıl önce Organize Sanayi Bölgesi içinde satın aldığımız bulunduğumuz işyeri için, tapu dairesi Organize Sanayi Yönetiminden muvafakat yazısı talep etti. Bu yazıyı vermek için de OSB Yönetimi işyerinde 20 yıldır kiracı olan işletme ile öncelikle kira sözleşmesi yapılması şartı ileri sürdü. Biz de zorunlu olarak rayiçte en az 5000₺ kira getirisi olabilecek işyeri için, aylık 4250 ₺ kira bedelini kabul ederek kira sözleşmesi yaptık ve OSB Yönetimindenmuvafakat yazısını alabildik. Ekim-2017 itibariyle kira sözleşmesinin 3. Yılı doluyor ve sözleşmede yıllık ÜFE artış oranı tespit edilmiş durumda. Bu yıl kira bedeli 4805₺ olarak devam ediyor, ancak rayiç kira bedelleri 7000 ₺ civarında. İşyerini satın alma aşamasında, OSB Yönetimi tarafından muvafakat yazısı için kiracı ile sözleşme yapılması şartı getirilmesi nedeniyle, rayiçten düşük bir kira bedeli üzerinden sözleşme yapmak zorunda kaldığımız ileri sürülerek, Ekim-2017’de yenilenecek kira dönemi için kira tespit davası açılırsa hukuki yönden haklı bulunabilir miyiz? Teşekkürler…
Kira tespit davasına konu artırım talebi hangi dönemi kapsar?