
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Türk Borçlar Kanunu (TBK)‘nda düzenlenmiş olan kira bedelinin tespiti davası ile kira bedelinin uyarlanması davası birbirlerinden farklı davalar olmalarına rağmen uygulamada sıklıkla karıştırılmaktadır. Kira tespit davası, belirli sınırlar çerçevesinde, hâkim tarafından kira bedelinin yeniden tespit edilmesine ilişkin bir davadır. Bu davanın açılabilmesi için taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmazlık bulunması gerekmektedir. Bunun yanı sıra taraflar arasında anlaşma olup olmadığı önem arz etmeksizin beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde talep üzerine hâkim tarafından kira bedeli yeniden belirlenebilir. Kira bedelinin uyarlanması davası ise kira sözleşmesinin akdedildiği tarihte öngörülemeyen olağanüstü durumların sonradan ortaya çıkması üzerine taraflardan kira sözleşmesini ifa etmeleri beklenemeyecekse söz konusu olur. Başka bir deyişle, kira bedelinin uyarlanması için işlem temelinin çökmesi gerekir. Kira bedelinin tespiti davasından farklı olarak uyarlama davasında hakim, bedeli belirlerken herhangi bir üst sınırla bağlı değildir. Bu iki dava da sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Kira bedelinin tespiti davası ve kira bedelinin uyarlanması davası herhangi bir süreye tabi olmaksızın açılabilir.
Yazı İçeriği
1. Kira Tespit Davası Nedir?
2. Kira Bedelinin Uyarlanması Davası Nedir?
3. Kira Bedelinin Tespiti ve Kira Bedelinin Uyarlanması Davaları Arasındaki Farklar Nelerdir?
Kira tespit davası ve kira bedelinin uyarlanması davası uygulamada sıklıkla karıştırılan dava türleridir. Ancak kira tespit davası ve kira bedelinin uyarlanması davası oldukça farklı şartlara ve sonuçlara tabidirler.
Kira bedelinin tespitine ilişkin dava açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesi olması gerekir. Sözleşme serbestisi çerçevesinde kira sözleşmesinin tarafları kira bedelini diledikleri gibi belirleyebilirler. Ancak sözleşme serbestisi, sözleşmenin kuruluş aşamasına ilişkin olup yenilenen kira dönemlerinde, taraflar arasında fikir birliği oluşmaz ise, kira bedeli, tarafların serbest iradeleriyle belirlenemeyecektir. Zira kanun koyucu, kiraya veren karşısında zayıf konumda olan kiralayanın mağdur olmasını engellemek amacıyla yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesine sınır getirmiştir. Elbette taraflar, kira bedeli artış oranını kendi aralarında anlaşma yoluyla belirleyebilirler. Ancak artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksi (TÜFE) oranını geçmemelidir. Eğer taraflar arasında kira bedelinin artış oranına ilişkin bir anlaşma yoksa, kira bedelinin tespiti mahkemeden istenebilir. Hakim, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçmemek koşuluyla yeni kira oranını tespit eder. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde taraflar arasında kira artışına ilişkin anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti mahkemeden istenebilir. Diğer bir deyişle, taraflar arasında kira artış oranına ilişkin anlaşmazlık varsa sözleşmenin süresi önem arz etmeksizin mahkemeden kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Ancak sözleşme beş yıldan uzun süreli ise taraflar arasında kira artış oranına ilişkin anlaşma olsa dahi mahkemeden yeni kira bedeli tespiti istenebilir.
Kira tespit davasının şartları ve sürecin işleyişi hakkında detaylı bilgi için “Kira Tespit Davası” isimli makalemizi inceleyebilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için herhangi bir süre öngörmemiştir. Bu sebeple kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak davanın açıldığı tarih yeni kira bedelinin hangi döneme uygulanacağını belirler. TBK madde 345’te bu husus düzenlenmiştir:
“Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.”
Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) madde 4 uyarınca kira uyuşmazlıklarından doğan tüm davalarda dava konusunun değer ve tutarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Kira tespit davasında yetkili mahkeme HMK madde 10 uyarınca sözleşmenin ifa yerindeki mahkemedir. Kira sözleşmelerinde ifa yeri ise özel olarak kararlaştırılmadığı takdirde kiraya verenin yerleşim yerindeki mahkemedir. Diğer bir yetkili mahkeme ise HMK madde 6’daki genel yetki kuralı uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Söz konusu olağanüstü şartlar altında kira sözleşmesinin taraflarından sözleşmeyi ifa etmesi hakkaniyet gereği beklenemeyebilir. Zira olağanüstü koşullar sözleşmenin ifasını bir taraf bakımından oldukça güçleştirmiş olabilir. Bu gibi hallerde ifada zorluğa düşen taraf kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir.
Kira bedelinin uyarlanmasının kira bedelinin tespitinden en büyük farkı hakimin yeni kira bedelini belirlerken TÜFE veya herhangi başka bir sınırla bağlı olmamasıdır. Zira kira bedelinin uyarlanması talep edilen hallerde sözleşmenin kuruluşundaki şartlar o denli güçleşmiştir ki taraflar edim yükümlülüklerini yerine getirememektedirler. Bu denli değişen şartlarda hakimin herhangi bir sınırla bağlı olması beklenemez.
Kira sözleşmesinin uyarlanmasının talep edilebileceği hallere verilebilecek en önemli örnek Covid-19 salgınıdır. Zira salgının ilk döneminde tüm işyerleri kapanmış olup hiç kimse işe gidememiştir. Bunun doğal sonucu olarak da pek çok insan aylarca gelir elde edememiştir. Covid-19 salgınının ne kiralayan ne de kiraya veren tarafından öngörülebilmesinin imkanı yoktur. İnsanların gelir elde etmelerine de engel olan bu salgın sebebiyle mahkemeden kira sözleşmesinin uyarlanması talep edilebilir. “Korona Virüs’ün (Covid-19) Kira Sözleşmelerine Etkisi” adlı makalemizde Covid-19’un kira sözleşmelerine etkisi detaylı bir şekilde kaleme alınmıştır.
Bir diğer örnek ise taşınmazın değerinin kira sözleşmesinin yapıldığı dönemde öngörülemeyecek kadar artması veya azalmasıdır. Örneğin, bir taşınmazın yakınlarına metro, havalimanı gibi taşınmazın değerini yükseltecek yapıların inşa edilmesi halinde de uyarlama talep edilebilir. Kira sözleşmesinin akdedilmesi sırasında şehrin ücra bir noktasında olan taşınmazın değeri, yakınına metro yapılması ve taşınmaza ulaşımın kolaylaşması halinde öngörülemeyen derecede artabilir. Bu gibi hallerde de kira sözleşmesi uyarlanabilir.
Kira bedelinin uyarlanması davası da kira tespit davasında olduğu gibi sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Kira bedelinin uyarlanması herhangi bir süreye ya da ihtara tabi olmaksızın açılabilir. Bununla birlikte, uyarlama, ileriye etkili ve ifa edilmemiş edimler için istenebilir.
Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için “Dövizle Yapılan Sözleşmelerin Uyarlanması“ başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.
Merhaba;
Yazı hem bir kiracı olarak hem de ev sahibi olarak haklarımızı bilmemiz açısından çok bilgilendiriciydi.
Teşekkürler