
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Taraflar kira sözleşmesini akdederken, kira bedelini veya yan edimleri serbestçe belirleyebilirler. Bu doğrultuda kira bedeli dışında depozito belirlemeleri de mümkündür. Bununla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde, kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği düzenlenmiştir. Uygulamada özellikle işyeri kiralarında hava parası adı altında kiracıdan belirli9 bir bedelin talep edildiği görülmektedir. TBK m.346 kapsamında hava parası veya diğer adlar altında talep edilen bedellerin geçerliliği bulunmamaktadır. Ayrıca aynı hüküm kapsamında cezai şart kararlaştırılması veya kira bedelinin ödenmemesi durumunda sonraki aylara ait kira bedellerin muaccel olacağına ilişkin kayıtlara yer verilmesi de yasaklanmıştır.
Yazı İçeriği
1. Kira Sözleşmesi Düzenlenirken Dikkat Edilmesi Gerekenler
2. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağının Uygulama Alanı
3. Kiracıdan Hava Parası Talep Edilmesi
4. Sözleşmede Cezai Şart Kararlaştırılması
5. Sözleşmede Muacceliyet Kaydına Yer Verilmesi
“Kiracı aleyhine düzenleme yasağı”, uygulamada genellikle işyeri kira sözleşmeleri açısından önem arz ettiği görülmektedir. Bu sebeple yazımızda ilgili hükmün ağırlıklı olarak işyeri kiraları açısından değerlendirilmesine yer verilmiştir. Bununla birlikte yaptığımız açıklamaların konutlar açısından da geçerli olduğu söylenebilecektir.
Kira sözleşmesi kurulurken taraflar geniş bir serbestiye sahiptirler. Öyle ki, sözleşme özgürlüğü kapsamında birçok hususun kira sözleşmesinde belirlenebilmesi mümkündür. Örneğin kira bedeli, depozito, aidatın kim tarafından ödeneceği, kiralanan taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı veya sözleşmenin süresi taraflarca serbestçe belirlenebilecektir. Bununla birlikte kanun koyucu, kiracının korunması için birtakım sınırlamalar da öngörmüştür. Yazımızda ele aldığımız kiracı aleyhine düzenleme yasağı bu sınırlamalarda yalnızca biridir. Öyle ki kiracı aleyhine düzenleme yasağı dışında, bağlantılı sözleşme yapma yasağı ve kira sözleşmesinde kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacağı da düzenlenmiştir.
Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması veya sürdürülmesi bir başka sözleşmeye bağlanmışsa bağlantılı sözleşme geçersizdir. Bu doğrultuda bağlantılı sözleşmenin geçersiz sayılabilmesi için kiracının yararına olmaması ve kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişki içerisinde bulunmaması gerekir. Bununla birlikte kiralananın kullanımına ilişkin olmasına rağmen kiracıya dayatılan birtakım sözleşmelerin mahkemelerce geçersiz kabul edildiği görülmektedir. Bu noktada geçersiz sayılan sözleşme kira sözleşmesi olmayıp kira sözleşmesi ile bağlantılı olan diğer sözleşmedir. Taraflar şayet kira sözleşmesi yanında bağlantılı sözleşme yapmak istiyorlarsa, bağlantılı sözleşmenin kanunda aranan şartlara uygun olması gerekmektedir.
Konu ile ilişkili olarak “Aidat Bedeli (Konut, Site, İşyeri)” ve “Kiracı Aleyhine Cezai Şart Düzenleme Yasağı – TBK Madde 346” başlıklı makalelerimizi inceleyebilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesine göre, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, sonradan kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. TBK m.343’te yer alan hükümden anlaşıldığı üzere kira sözleşmesinde değişiklik yapılması mümkündür ancak bu değişikliğin kiracı aleyhine olmaması gerekir. Bununla birlikte sözleşmede kiracı aleyhine yapılabilecek tek değişiklik kira bedelinin belirlenmesine ilişkindir. Buna göre kira sözleşmesinde sonradan değişiklik yapmak isteyen tarafların ilgili düzenlemelere riayet etmeleri gerekecektir.
Kira sözleşmesinde değişiklik yapma ve kira bedeli ile ilgili detaylı bilgi için ise “Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapılabilir Mi? – TBK Madde 343” ve “Kira Tespit Davası” başlıklı makalelerimizi inceleyebilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu, işyerlerini çatılı olup olmamasına göre ikiye ayırmış ve farklı hükümlere tabi tutmuştur. Buna göre kiracı aleyhine düzenleme yasağına ilişkin TBK’nın 346. maddesi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulabilecektir. Bununla birlikte çatılı olmayan işyeri kiraları yasak kapsamında değildir. Örneğin tarla vasfındaki bir taşınmazın işyeri olarak kabulü mümkün olsa da, çatılı işyeri vasfına sahip olmaması nedeniyle yasak kapsamında değerlendirilmesi mümkün değildir. Benzer şekilde taşıt gibi taşınır eşyalara ilişkin kira sözleşmelerinde de yasak hükümleri uygulanamayacaktır.
Uygulamada özellikle işyeri kira sözleşmeleri akdedilirken veya işyeri devredilirken kiracıdan yüksek meblağlarda ödemeler talep edildiği görülmektedir. Hava parası veya diğer adlar altında talep edilen bu bedellerin hiçbir geçerliliği bulunmamaktadır. Öyle ki, TBK m.346’da kiracıdan kira bedeli ve yan giderler dışında hiçbir ödemenin talep edilemeyeceği düzenlenmiştir.
Kanunen yasak olmasına rağmen, kiralanan işyerine ihtiyaç duyan kiracıların, çoğu zaman bu bedelleri ödedikleri de bir gerçektir. Bu durumda zorunluluk sebebiyle ödenen bedellerin geri istenip istenemeyeceği yargı kararlarına konu olmuş ve Yargıtay, söz konusu ödemelerin geri istenmesinin mümkün olmadığına hükmetmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 03.07.2019 Tarihli ve 2017/12207 E., 2019/6117 K. Sayılı Kararı
“Somut olayda, davalı kiracı tarafından 10.05.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 22.maddesinde yer alan “Kiracı tarafından kiralanan dükkanın eski kiracılarına 10.05.2009 tarihinde ödenen 40.000,00 TL hava parası kiranın bitiminde ve taşınmaz tahliye edildiğinde kiraya veren tarafından ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın peşinen ödenecektir.” hükmüne dayanılarak 40.000,00 TL hava parasının iadesi için davacı aleyhinde icra takibi başlatılmıştır. Davacı kiraya veren ise, 10.05.2009 tarihli sözleşmedeki imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürmüş, kendi elinde olan sözleşmede hava parasını düzenleyen bir hükmün yer almadığını belirtmiş, mahkemece yapılan imza incelemesinde anılan sözleşmedeki imzanın davacı kiraya verene ait olduğu belirlenmiştir.
Mahkemece imzanın davacıya ait olması ve hava parasına dair hükmün geçerli olması nedeni ile davanın reddine karar verilmiş ise de, TBK’ nın 26, 27 ve 81.nci maddeleri gereğince, kanuna ve ahlaka uygun olmayan bir amacın gerçekleştirilmesi için verilen şeylerin geri alınması yasal olarak mümkün değildir. Anılan yasa maddeleri hükmünce ödenen hava parasının iadesi istenemez. Mahkemece, bu gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yerinde olmayan gerekçelerle yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya uygun bulunmadığından kararın bozulması gerekmiştir.”
İşyeri devirleriyle ilgili detaylı bilgi için “İşyeri Kira Sözleşmesi Devir Edilebilir Mi?” ve “Kiracı Kira Sözleşmesini Devir Edebilir Mi?” başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesine göre, kira sözleşmesinde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda cezai şart ödeneceğine ilişkin bir anlaşmaya yer verilemeyecektir. Şayet taraflar yasağa rağmen cezai şart kararlaştırmışlarsa bu hükmün geçersiz olduğu kabul edilmektedir. Ancak cezai şart kararlaştırılamayacağına ilişkin yasak yalnızca kira bedelinin zamanında ödenmemesine ilişkindir. Bununla birlikte kiralanan işyerinin erken tahliye edilmesi durumunda sözleşmede cezai şart kararlaştırılması mümkündür.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 25.06.2019 Tarihli ve 2018/7991 E., 2019/5788 K. Sayılı Kararı
“Taraflar arasında 2014 yılında düzenlenen kira sözleşmesi tadil protokolünün 27.5. maddesinde … ‘erken fesih hakkının zamanından önce kullanılması, kiracı erken fesih hakkı dolmadan mecuru tahliye etmesi halinde 150.000 TL tazminat ödeyecektir.’ düzenlemesi yer almaktadır. Davalı kiracı tarafından 26/01/2015 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesi feshedilmiştir. Davacı, kira sözleşmesinin belirlenen süreden önce tek taraflı feshi nedeniyle hem cezai şart alacağı hem de mahrum kalınan kâr isteminde bulunmuştur. Kira sözleşmesinde, erken fesih nedeniyle 150.000 TL cezai şart ödeneceği kararlaştırıldığına göre kiracının tazminat sorumluluğu kararlaştırılan cezai şart tutarı kadardır. Bu nedenle mahkemece, erken fesih nedeniyle 150.000 TL cezai şart bedeline hükmedildiği halde, erken fesih tazminatı niteliğindeki makul süre kira bedeli olarak ayrıca 4 aylık kira bedeline hükmedilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
Bir borcun muaccel olması, o borcun alacaklı tarafından talep edilebilecek duruma gelmesini ifade etmektedir. Öyle ki, sözleşmenin tarafları borcun muaccel olacağı tarihi vade kararlaştırmak suretiyle belirleyebilirler. Şayet taraflar bir borç için vade belirlemişlerse o borç vadesi geldiğinde muaccel hale gelecektir. Diğer bir deyişle bir borcun vadesi gelmeden alacaklısı tarafından talep edilebilmesi mümkün değildir. Bununla birlikte bir sözleşmenin tarafları, borcun ödenmemesi durumunda henüz vadesi gelememiş diğer borçların da muaccel hale geleceğini kararlaştırabilirler. Sözleşmelerde yer alan bu tarz hükümlere muacceliyet kaydı denilmektedir.
Her sözleşme gibi kira sözleşmelerinde de borçlar ancak vadeleri geldiğinde yani muaccel olduklarında talep edilebilirler. Öyle ki, şayet kira sözleşmesinde kira bedelinin aylık olarak ödeneceği kararlaştırılmışsa bedelin o ay içerisinde ödenmesi icap edecektir. Bununla birlikte henüz vadesi gelmeyen gelecek aylara ilişkin kira bedellerinin işyeri sahibi tarafından talep edilmesi mümkün değildir. Ancak taraflar sözleşmeye muacceliyet kaydı koymuşlarsa bir aya ilişkin kira bedeli ödenmediği takdirde diğer aylara ilişkin kira bedellerinin de talep edilebilmesi söz konusu olabilecektir. Bu durum kiracılar açısından son derece olumsuz sonuçlar doğurabilecek niteliktedir. Bu nedenle kanun koyucu, sözleşmeye muacceliyet kaydı konulması yoluyla kiracının zor duruma düşmesini engellemek istemiş ve muacceliyet kaydının geçersiz olduğuna hükmetmiştir. İlgili düzenlemeye göre şayet taraflar sözleşmeye muacceliyet kaydı koymuşlarsa bile bu kayıt geçersiz olacak ve işyeri sahibi gelecek aylara ilişkin taleplerde bulunamayacaktır.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.