Erken tahliye, kira ilişkisinde en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Kiracı sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşalttığında kiraya veren, taşınmazın bir süre boş kalması veya daha düşük bedelle kiralanması nedeniyle gelir kaybına uğrayabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 325. maddesi bu durumda kiracının sorumluluğunu düzenler: kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder.
Bu kural, kiracının sözleşmenin kalan süresinin tamamı için kira ödemesi anlamına gelmez. Bu yazıda konut ve işyeri kiralarında sözleşmenin ne zaman sona erdiğini, erken çıkan kiracının hangi tutardan ve ne kadar süre sorumlu olduğunu, makul sürenin nasıl belirlendiğini, sorumluluğun hangi hallerde sona erdiğini ve alacağın nasıl talep edileceğini anlatıyoruz.
- Kiracı kalan tüm kiraları öder mi?
- Hayır. Sorumluluk, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süre ile sınırlıdır.
- Makul süre ne kadar?
- Kanunda sabit değildir; somut olaya göre bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Uygulamada sıklıkla üç ay civarında kabul edilir.
- Sorumluluktan kurtulmanın yolu?
- Kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve sözleşmeyi devralmaya hazır yeni bir kiracı bulmak.
- Alacak nasıl istenir?
- İcra takibi veya arabuluculuk sonrası sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla.
Kira sözleşmesi ne zaman sona erer?
Erken tahliyeden söz edebilmek için önce sözleşmenin olağan olarak ne zaman sona ereceğini belirlemek gerekir. Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olabilir (TBK m. 300). Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan özel kurallar uygulanır.
| Sözleşme türü | Kiracı nasıl çıkar? | Dayanak |
|---|---|---|
| Belirli süreli konut veya çatılı işyeri | Süre bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim yaparak süre sonunda. Bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve her yıl bu şekilde yenilenir. | TBK m. 347/1 |
| Belirsiz süreli konut veya çatılı işyeri | Her zaman, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle: yerel adetteki dönem sonu, yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç ay önceden. | TBK m. 347/2, 329 |
| Diğer taşınmaz kiraları | Belirli süreli ise süre sonunda; belirsiz süreli ise üç aylık bildirimle altı aylık dönem sonunda. | TBK m. 327, 329 |
Bu sürelere ve dönemlere uymadan kiralananı geri veren kiracı, “erken tahliye” etmiş sayılır. Örneğin 01.01.2025 başlangıçlı ve iki yıl süreli bir sözleşmede kiracının 01.04.2026’da anahtarı bırakıp çıkması, sözleşmenin bitimine dokuz ay kala yapılmış bir erken tahliyedir.
Kiraya veren ise konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra veya kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanarak sözleşmeye son verebilir.
Erken tahliyede kiracının sorumluluğu (TBK 325)
TBK m. 325/1’e göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.
Düzenleme iki tarafın menfaatini dengeler. Kiraya verenin gerçek zararı karşılanır; kiracı ise sözleşmenin kalan yıllarının tamamı için ağır bir yük altına sokulmaz. Bu nedenle erken tahliye, kiracının sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmaz, ama onu makul süreyle sınırlar. Hüküm konut ve işyeri kiralarının tamamında uygulanır.
İşyeri kira sözleşmesini süresinden önce feshedip taşınmazı boşaltan kiracı şirket hakkında Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kiracının kiraya verenin rızası olmaksızın ve haklı bir nedene dayanmaksızın tek taraflı feshinin sözleşmeye aykırı olduğunu, kiracının tahliyeye kadar olan kira ile yeniden kiralama için makul süreye ait kira bedelinden sorumlu olduğunu belirtmiş; makul süreyi üç ay olarak kabul eden kararı onamıştır (Yargıtay 3. HD, 28.02.2024, 2024/94 E., 2024/822 K.). Olay tacir kiracılar için erteleme dönemine denk geldiğinden eski Borçlar Kanunu’na göre çözülmüş; aynı makul süre ilkesi bugün TBK m. 325’te yer alır.
Tacir veya tüzel kişi kiracıların işyeri kiralarında TBK m. 325, 6217 sayılı Kanunun geçici 2. maddesi nedeniyle 01.07.2012 ile 30.06.2020 arasında uygulanmamıştı. Bu tarihten sonra hüküm, tacir kiracılar için de geçerlidir.
Makul süre nedir, nasıl belirlenir?
Makul süre, kiraya verenin gerekli özeni göstermesi halinde taşınmazı benzer koşullarla yeniden kiralayabileceği objektif süredir. Kanun bu süreyi tanımlamaz; her olayda ayrıca belirlenir. Uyuşmazlık mahkemeye taşındığında hakim, çoğunlukla mahallinde keşif yaparak gayrimenkul değerleme veya emlak alanında uzman bir bilirkişiden, Yargıtay denetimine elverişli bir rapor alır.
Makul süre belirlenirken şu unsurlar dikkate alınır:
- Taşınmazın niteliği: Konut, işyeri, depo veya fabrika olması; büyüklüğü ve kullanım amacı.
- Bulunduğu bölge: Şehir, ilçe ve semt; o bölgede benzer taşınmazlara olan talep.
- Kiraya verilebilme imkanı: Taşınmazın fiziksel durumu, istenen kira bedelinin piyasaya uygunluğu, emsal taşınmazların ne kadar sürede kiralandığı.
- Piyasa koşulları: Arz ve talep dengesi, mevsimsel etkiler, bölgedeki ekonomik hareketlilik.
- Sözleşmedeki ihbar süresi: Taraflar sözleşmede erken çıkış için önceden bildirim süresi (ör. 30 gün veya 3 ay) kararlaştırmışsa, uygulamada bu süre makul süre olarak esas alınabilmektedir.
Uygulamada konut ve sıradan işyerlerinde makul süre çoğunlukla üç ay civarında belirlenmektedir. Ancak bu sabit bir kural değildir. Büyük metrekareli, nitelikli veya talebi az bölgedeki taşınmazlarda süre uzayabilir. Örneğin bir dosyada bilirkişi altı aylık makul süre öngörmüş, mahkeme talep ile bağlı kalarak dört aylık kira bedeline hükmetmiş ve bu karar Yargıtay’da onanmıştır (Yargıtay 3. HD, 08.01.2025, 2024/811 E., 2025/108 K.). Yargıtay, yetersiz bilirkişi raporlarına dayanarak yedi veya sekiz aylık makul süre üzerinden kurulan hükümleri ise bozmaktadır; özellikle sözleşmede daha kısa bir ihbar süresi kararlaştırılmışsa, bunun gözetilmesi gerekir.
Sorumluluğun kapsamı ve hesaplama
Kiracının sorumluluğu, makul süre boyunca kira bedeli ve sözleşmede kiracıya yüklenmiş yan giderlerle (örneğin aidat) sınırlıdır. Kiralanan boşaltıldığı için özenle kullanma, komşulara saygı gösterme veya ayıpları bildirme gibi kullanıma bağlı yükümlülükler artık devam etmez.
Temel hesap şöyledir: (aylık kira + kiracıya ait aylık yan giderler) x makul süre. Ancak TBK m. 325/2’ye göre kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları bu tutardan indirmek zorundadır.
Örnek hesaplama
Aylık kirası 40.000 TL, kiracıya ait aylık aidatı 5.000 TL olan bir işyerinde kiracı, sözleşmenin bitimine bir yıl kala anahtarı tutanakla teslim edip çıkar. Mahkeme makul süreyi üç ay olarak belirlerse temel sorumluluk 3 x 45.000 = 135.000 TL’dir.
- Taşınmaz iki ay sonra yeniden kiralanırsa: Kiracının sorumluluğu yeni sözleşmenin başladığı tarihe kadardır; 2 x 45.000 = 90.000 TL.
- Kiraya veren bir ay boyunca işyerini kendisi kullanırsa: O ayın kira değeri kiracının borcundan düşülür.
- Kiracının 80.000 TL depozitosu varsa: Kiralananda hasar yoksa depozito alacaktan mahsup edilir; iade ve mahsup kuralları için kira sözleşmesinde depozito yazımıza bakabilirsiniz.
Kiraya veren, taşınmazı benzer koşullarla yeniden kiralamak için gereken çabayı göstermek zorundadır. İlan vermeyen, emlakçıya başvurmayan veya rayicin çok üzerinde bir bedel isteyerek kiralamayı fiilen engelleyen kiraya veren, kendi tutumundan doğan zararı kiracıdan isteyemez.
Erken çıkmak isteyen kiracı ne yapmalı?
Kiracı, sorumluluğunu en aza indirmek için çıkış kararını verdiği anda harekete geçmelidir. Pratik bir yol haritası şöyledir:
- Erken bildirim: Çıkış tarihini kiraya verene mümkün olduğunca önceden ve yazılı olarak bildirin. Sözleşmede bir ihbar süresi varsa ona uyun. Erken bildirim, kiraya verenin yeni kiracı aramasına zaman tanır ve makul sürenin kısa tutulmasına yardımcı olur.
- Yeni kiracı adayı: Taşınmazı mevcut koşullarla devralmaya hazır, gelir belgesi olan bir aday bulursanız, adayı kiraya verene yazılı olarak önerin.
- Kiralananın durumu: Taşınmazı temiz ve hasarsız bırakın; çıkış günü fotoğraf ve video kaydı alın, sayaç değerlerini not edin.
- Anahtar teslimi: Anahtarı tarihli ve imzalı bir tutanakla teslim edin. Kiraya veren kaçınıyorsa noter yoluna başvurun.
- Abonelikler: Elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerini çıkış tarihi itibarıyla kapatın; aksi halde bu giderler de tartışma konusu olur.
Kiraya veren açısından da benzer bir disiplin gerekir. Anahtarı aldığınız gün tutanak düzenleyin, ilanları ve emlakçı yazışmalarını tarihleriyle saklayın, istediğiniz kira bedelinin bölge rayiciyle uyumlu olmasına dikkat edin. Bu belgeler, ileride makul sürenin ve kiralama çabasının ispatında belirleyici olur.
Sorumluluğun sona erdiği haller
Yeni kiracı önerisinde kiraya veren, önerilen kişiyi kabul etmek zorunda değildir. Ancak önerilen kişi kanunun aradığı niteliklere sahipse, yani ödeme gücü varsa, sözleşmeyi mevcut koşullarla devralmaya hazırsa ve kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek biriyse, kiraya veren onu reddetse bile kiracı sorumluluktan kurtulur. Bu durumda kiracı üzerine düşeni yapmış sayılır. Öneriyi yazılı yapmak ve adayın gelir belgelerini eklemek, ispat açısından önemlidir. Sözleşmenin bir başka kiracıya devri ayrıca kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; bu konuyu kira sözleşmesinin devri yazımızda ele aldık.
Sözleşmedeki erken tahliye kayıtları
Kira sözleşmelerinde sıkça “kiracı süresinden önce çıkarsa kalan sürenin tüm kirasını öder” veya “erken çıkışta üç aylık kira tutarında ceza öder” gibi kayıtlara rastlanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 346, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini ve özellikle cezai şart ile sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu düzenler.
- Kalan tüm kiraların ödenmesi kaydı: TBK m. 325’in makul süre sınırlamasıyla bağdaşmadığından, kiracı aleyhine bu tür kayıtlar uygulamada genellikle uygulanmaz.
- Erken çıkış için ayrıca cezai şart: Kiracı aleyhine olduğundan geçerliliği TBK m. 346 karşısında tartışmalıdır. Uygulandığı durumlarda bile fahiş cezai şart hakim tarafından indirilebilir.
- Önceden bildirim süresi kaydı: “Kiracı, çıkmadan en az iki ay önce bildirimde bulunur” gibi makul bir ihbar süresi kaydı, makul sürenin belirlenmesinde dikkate alınabilir.
Bu konunun ayrıntıları için kiracı aleyhine cezai şart yasağı yazımıza bakabilirsiniz. Kiracının erken çıkmak için haklı bir sebebi varsa (örneğin zorunlu tayin veya ağır hastalık), TBK m. 325 yerine önemli sebeple fesih yolu değerlendirilmelidir. Kiracının ölümü halinde ise mirasçılar TBK m. 333’e göre sözleşmeyi en yakın fesih dönemi sonu için feshedebilir.
Anahtar teslimi ve ispat
Erken tahliyede kiracının sorumluluğu, kiralananın kiraya verene fiilen geri verildiği tarihten itibaren makul süre ile hesaplanır. Yargıtay, kiralananın geri verilmesi için anahtarın kiraya verene usulüne uygun olarak teslim edilmesini arar. Anahtar teslim edilmeden kiracının çıktığını söylemesi, kira borcunu durdurmaz.
Anahtarın teslim edildiğini ispat yükü kiracıdadır. Bu nedenle teslim, tarih ve sayaç değerlerini de gösteren yazılı bir tutanakla yapılmalıdır. Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınıyorsa kiracı, anahtarı noter aracılığıyla veya mahkemeden tevdi yeri belirlenmesini isteyerek teslim edebilir. Ayrıntılar için kiracının anahtar teslimi yazımıza bakabilirsiniz.
Alacak nasıl talep edilir?
Kiraya veren, makul süreye ait kira alacağını iki yoldan isteyebilir: ilamsız icra takibi veya dava. Her iki yolda da kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin kurallar uygulanır.
- Belgeleri hazırlayınKira sözleşmesi, kiracının çıkış bildirimi, anahtar teslim tutanağı, ödeme dekontları, yeniden kiralama sözleşmesi veya kiralama çabasını gösteren ilanlar ve emlakçı yazışmaları dosyada bulunmalıdır.
- İcra takibi başlatın veya arabulucuya başvurunKiraya veren, makul süre kirası için genel haciz yoluyla ilamsız takip başlatabilir. Kiracı itiraz ederse takip durur; itirazın iptali davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Doğrudan dava açılacaksa da önce arabulucuya gidilir (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Takip ve itiraz süreci için kira alacaklarının icra takibi yoluyla tahsili yazımıza bakabilirsiniz.
- Davayı açınGörevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Yetkili mahkeme kural olarak davalı kiracının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 6 ve 10). Sözleşmedeki yetki şartı ancak taraflar tacir veya kamu tüzel kişisiyse geçerlidir (HMK m. 17).
- Bilirkişi incelemesiMakul süre tartışmalıysa mahkeme keşif yaparak bilirkişi raporu alır. İspat yükü, erken tahliyeyi ve zararın miktarını ileri süren kiraya verendedir.
- Faiz ve diğer kalemlerFaiz, kiracının temerrüde düştüğü tarihten, genellikle ihtar, takip veya dava tarihinden itibaren istenir. Kiralananda olağan kullanımı aşan hasar varsa bunun bedeli de ayrıca talep edilebilir.
Dava değeri üzerinden nispi harç alınır; 2026 yılında nispi karar ve ilam harcı binde 68,31’dir ve dava açılırken bunun dörtte biri peşin ödenir. 135.000 TL’lik bir talepte peşin harç yaklaşık 2.305 TL’dir. Kira bedeli alacakları için zamanaşımı süresi beş yıldır (TBK m. 147/1). Erken tahliye alacağını uzun süre bekletmemek, ispat güçlüklerini de azaltır.
Sık yapılan hatalar
- Kiracının, anahtarı tutanakla teslim etmeden veya kapıcıya bırakarak çıkması.
- Kiraya verenin, taşınmazı yeniden kiralamak için hiçbir çaba göstermeden kalan sürenin tüm kirasını istemesi.
- Sözleşmedeki “kalan kiraların tamamı ödenir” kaydının her durumda uygulanacağını düşünmek.
- Yeni kiracı önerisini sözlü yapmak ve adayın ödeme gücünü belgelememek.
- Depozitonun mahsup edilmesini talep etmemek veya mahsubu hesaba katmamak.
- Arabulucuya başvurmadan dava açmak.
Sık sorulan sorular
Kira sözleşmesi bitmeden çıkarsam kaç aylık kira öderim?
Taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiralanabileceği makul süreye ait kirayı ödersiniz; sözleşmenin kalan süresinin tamamı sizden istenemez. Bu süre somut olaya göre belirlenir; uygulamada çoğu zaman üç ay civarındadır.
Yerime yeni kiracı bulursam sorumluluktan kurtulur muyum?
Evet. Ödeme gücü olan, sözleşmeyi devralmaya hazır ve kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek bir kiracı bulursanız, kiraya veren reddetse bile kira sözleşmesinden doğan borçlarınız sona erer.
Ev sahibi evi hemen kiraya verirse yine ödeme yapar mıyım?
Yalnızca yeni kira sözleşmesinin başladığı tarihe kadar olan süre için. Taşınmaz yeniden kiralandıktan sonra sizden kira veya tazminat istenemez.
Sözleşmede “erken çıkarsa kalan kiraları öder” yazıyor, geçerli mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine bu tür kayıtlar, TBK m. 325 ve 346 karşısında genellikle uygulanmaz. Sözleşmedeki makul bir önceden bildirim süresi ise makul sürenin belirlenmesinde dikkate alınabilir.
Depozitom erken tahliye alacağından düşülür mü?
Kiralananda hasar yoksa, depozito kiraya verenin makul süre kira alacağından mahsup edilebilir. Mahsup talebini açıkça ileri sürmek gerekir.
Erken tahliye alacağı için hangi mahkemeye başvurulur?
Önce arabulucuya başvurulur. Anlaşma sağlanamazsa dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kiraya veren isterse önce ilamsız icra takibi de başlatabilir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla