Kiracının İcra Takibine İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası

Kirasını Ödemeyen Kiracının İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi

İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269 ve devam eden maddelerinde kira borcunu zamanında ödemeyen kiracının icra takibi ile tahliyesi düzenlenmiştir.  Kanunda Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına ilişkin icra takibi olarak isimlendirilen bu düzenlemeye uygulamada Örnek 13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri de denilmektedir. Bu takip talebinde alacaklının yazılı veya sözlü kira sözleşmesine dayanması gerekmekte olup, tahliye talebi de açıkça belirtilmelidir. Aksi halde kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Ödeme emrinin tebliğinden itibaren borçlunun kira ilişkisi ve diğer sebeplerle itiraz etme hakkı vardır. İtiraz edilmesi halinde takip duracaktır. Alacaklının itirazı kaldırıp takibe ve tahliyeye devam edebilmesi için İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açması gerekmektedir. Görevli ve yetkili mahkeme icra takibinin açıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Mahkemesidir. İcra mahkemesinde açılacak olan tahliye davasını açma süresi ise borçluya ihtar edilen ödeme sürelerin bitmesinden itibaren 6 aydır.

Yazı İçeriği
1. Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı İcra Takibi
2. Kira Alacağına İlişkin İcra Takibine İtiraz Edilmemesi Halinde Tahliye Davası
3. Kira Sözleşmesine İtiraz Edilmesi Halinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası
4. İcra Takibine İtiraz Edilmesi Halinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası
5. Tahliye Kararının İcrası
6. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
7. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı

Kiralayan tarafından borcunu ödemeyen kiracıya gönderilen Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına ilişkin Tahliye İhtarlı Ödeme Emrine kiracı, 7 gün içerisinde (6 aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde 3 gün) içerisinde itiraz edebilir. İtiraz edilmemesi ve ihtar edilen ödeme süresinde kira borcunun ödenmemesi halinde İcra Hukuk Mahkemesi’nde sadece Tahliye Davası açılarak tahliye kararı alınması mümkündür. Kiracı borçlunun kira ilişkisi ve kira sözleşmesine itiraz etmeyip diğer sebeplerle itiraz etmesi halinde ise İcra Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açılması mümkündür

1. Kirasını Ödemeyen Kiracıya Karşı İcra Takibi

Kiracı tarafından kira bedeli zamanında ödenmediğinde kiralayanın, alacağa kavuşmak ve kiracıyı tahliye etmek için başvurabileceği birçok yol vardır. Alacak için icra takibi başlatabilir, alacak davası açabilir. Kiracının tahliyesi için ise iki haklı ihtar çekip Sulh Hukuk Mahkemesi’nde genel hükümler doğrultusunda tahliye davası açabilir. Ancak kira alacağı ve tahliyenin birbirinden bağımsız yürümesi hem süreci uzatacak hem de maliyeti artıracaktır. Bu sebeple İcra ve İflas Kanunu’nda hem kira alacağı hem de tahliye talebinin aynı anda istenilmesine cevaz veren Adi Kiraya ve Hasılat Kiralarına İlişkin icra takibi diğer adıyla Örnek-13 Tahliye İhtarlı Ödeme Emri yolu düzenlenmiştir.

İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 269’da takibe konu alacağın adi kira veya hasılat kirasına ilişkin olması ve Türk Borçlar Kanunu m. 315 veya 362’de belirtilen ihtarları içermesi halinde kiracının tahliyesinin istenebileceği düzenlenmiştir. Adi Kiralara ve Hasılat Kiralarına İlişkin Ödeme Emri, alacaklı/ kiralayan takip talebine uygun hazırlanacaktır.

Adi Kiralara ve Hasılat Kiralarına İlişkin Ödeme Emrinin usulüne uygun olması için;

• Taraflara ilişkin bilgilerin yazılması gereklidir.
• Ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren kaç gün içerisinde nereye ödeme yapılacağının yazması gerekmektedir. TBK m.315 uyarınca kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. TBK m.362 uyarınca hasılat kiralarında ise en az 60 gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
• İtirazın kaç gün içerisinde nereye ne şekilde yapılacağı hususunun ödeme emrinde yazılması gereklidir. Ödeme emrinde borçluya 7 gün içerisinde (6 aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde 3 gün) açıkça ve sebepleri ile birlikte İcra ve İflâs Kanununun 62 nci maddesi hükmü gereğince dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine itiraz edebileceği bildirilir.
• Borçluya kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı kesin ve açık olarak reddedebileceği aksi takdirde kira sözleşmesini kabul etmiş sayılacağı ihtarını içermesi gerekir.
• Süresi içerisinde borcu ödememesi ve itiraz etmemesi halinde icra mahkemesinden tahliye istenebileceği ve kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edilebileceği ihtar olunması gerekir.

Bu şartların tamamını taşımayan ödeme emri usulsüz olacak ve süresiz şikayet yolu ile iptali sağlanabilecektir. Şikayet kanun yolu ile ilgili daha detaylı bilgi için “İcra Müdürlüğü İşlemini Şikayet” isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

Yukarıda verilen şartları taşıyan ödeme emrinin usulüne uygun tebliğ edilmesi halinde borçlu/kiracı ödeme süresi içerisinde borcunu ödeyebilir, takibe itiraz edebilir veyahut her ikisini de yapmayabilir. Ödeme yapması durumunda alacaklının artık ne tahliye ne de haciz yapma ihtimali vardır. Ancak bu icra takibi “İki Haklı İhtarla Tahliye Davası” açılması için gereken haklı ihtar olarak kabul edilir.

2. Kira Alacağına İlişkin İcra Takibine İtiraz Edilmemesi Halinde Tahliye Davası

Borçlu kiracının Adi Kiralara ve Hasılat Kirasına İlişkin Ödeme Emrinde belirtilen 7 günlük süre içerisinde takibe itiraz etmemesi ve 30 gün içinde ödeme yapmaması halinde takip kesinleşecektir. Kira alacağı yönünden alacaklı haciz talep edebilecektir.

İcra takibine itiraz edilmemesi ve süresi içerisinde ödeme yapılmaması ve halinde alacaklı/kiralayan İcra Hukuk Mahkemesi’nde Tahliye Davası açarak kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Bu davada kiracı ödeme emrine süresinde itiraz etmediğinden İİK m. 269 gereğince kira akdinin varlığını ve kiracılık ilişkisini kabul etmiş sayılacağı için icra mahkemesinde kira akdini inkar edemez. Borçlu kiracı yine ödeme emrine itiraz etmediği için, ödeme emri ile istenen kira borcunu da kabul etmiş sayılacağından icra mahkemesinde artık kira borcu miktarına itiraz edemez. Bu durumda kiracı ancak kira borcunu ödemiş olduğunu, ödeme emrinin usulsüz olduğunu veyahut tebligatın usulsüz olduğunu ileri sürerek davanın reddini isteyebilir. Mahkeme borçlu kiracı tarafından ileri sürülen bu iddiaları kabul etmezse kira sözleşmesinin feshi ile kiracının tahliyesine karar verir.

Borçlu, süresinde ödeme emrine itiraz etmez ve kendine ihtar edilen sürede de borcunu ödemez fakat bu süre geçtikten sonra icra borcunun tamamını öderse (esas borç ve ferileri), bu halde alacaklı haciz işlemi yapamayacak ancak yine de tahliye davası açabilecektir.

3. Kira Sözleşmesine İtiraz Edilmesi Halinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası

Kiracı borçlunun, Adi Kiralara ve Hasılat Kirasına İlişkin örnek-13 ödeme emrine dayanak kira sözleşmesini (ilişkisini) ve sözleşmedeki imzayı kesin ve açık olarak reddetmesi halinde alacaklı ancak noterlikçe resen düzenlenmiş ya da noterden onaylı bir kira sözleşmesi sunması halinde itirazın kaldırılmasını ve kiralananın boşaltılmasını isteyebilir. Alacaklı eğer adi yazılı kira sözleşmesine veyahut sözlü kira sözleşmesine dayanmışsa artık İcra Hukuk Mahkemesi’nden İtirazın Kaldırılması Ve Tahliye Davası açamaz. Alacaklı bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurup alacağını ve kira ilişkisini genel hükümlere göre ispatlayarak, kira bedelinin ödenmesi ve kiracıyı tahliye etmek için dava açabilir. Ayrıca alacaklı bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın İptali ve Tahliye Davası açabilir.

İtirazın iptali davaları ve tahliye davaları hakkında detaylı bilgi için “İtirazın İptali Davası” ve “Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları” isimli yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

4. İcra Takibine İtiraz Edilmesi Halinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası

Kiracı tarafından kira ilişkisi ve kira sözleşmesindeki imzaya kesin ve açık olarak itiraz edilmediği takdirde kira ilişkisi ve kira sözleşmesi kabul edilmiş sayılacaktır. Ancak borçlu kira sözleşmesi dışındaki yetki, ödeme, takas, kira bedeli gibi itirazlarını yapabilecektir. Borçlu kiracının, kira sözleşmesine ilişkin bir itiraz ileri sürmeyip farklı bir itiraz sebebine binaen ödeme emrine karşı koyması halinde kiraya veren tarafından duran takibin harekete geçirilebilmesi için İcra Hukuk Mahkemesi’nde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davası açılması mümkündür.

Kiracı kiranın ödendiğini veya diğer bir sebeple istenemeyeceğini bildirerek itiraz etmiş veya takas talebinde bulunmuş ise itiraz sebeplerini ve talebini İİK m. 68/a da düzenlenen belgelerle ispat etmeye mecburdur. Bu tür belgelerin en yaygını banka dekontudur.

İcra ve İflas Kanunu (İİK) m. 68/a düzenlenen belgelerin neler olduğu ve içerikleri ile ilgili daha detaylı bilgi için “İcra Takibine İtirazın Geçici Kaldırılması” isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

İcra mahkemesi tarafından yapılacak olan itirazın kaldırılması ve tahliye talebine ilişkin yargılama mutlaka duruşmalı olarak yapılmalıdır. Hakim tarafların dayandığı delilleri topladıktan sonra kiracı borçlunun itirazında haklı olup olmadığı değerlendirecektir. Borçlu kiracı itirazında haksız ise tahliye kararı verecektir. Aksi halde davayı reddedecektir. Uygulamada en sık karşılaşılan itiraz ödeme itirazı olup borçlunun kira borcu aslını ödediğini ispat etmesi halinde davanın tahliye talebi yönünden reddine karar verilecektir. Asıl kira alacağının ödenmesi ancak faiz, icra masrafı, vekalet ücreti gibi feri alacak kalemlerinin ödenmemesi durumunda sadece bu alacaklar yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilecek tahliye talebi reddedilecektir.

Yargılama süreci sonunda haksız olarak takibe konu borca itiraz eden borçlu alacaklının talebi halinde %20’den az olmamak kaydıyla İcra İnkar Tazminatına mahkum edilir. Eğer borçlunun itirazları haklı ise alacaklı borçlunun talebi üzerine %20’den az olmamak kaydıyla Kötüniyet tazminatına mahkum edilir. Hükmedilecek tazminatın şartları İtirazın Kaldırılması davası ile birebir aynı olup bu konu hakkında detaylı bilgi için İtirazın Kaldırılması Davası isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

5. Tahliye Kararının İcrası

İcra mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının icra edilebilmesi için kesinleşmesi şart değildir. Ancak tahliye kararının icra edilebilmesi için tahliye kararının kiracıya tefhim ya da tebliğ tarihinden itibaren on gün geçmesi gereklidir. Bu şartlar sağlandıktan sonra alacaklı kiralayan gerekçeli karar ile icra dairesine başvurarak kiracıyı tahliye edebilecektir.

Kesinleşmeden icraya konulamayacak kararlar için Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak Mahkeme Kararları isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

İcra Hukuk Mahkemesi tarafından verilen tahliye kararının borçlu/kiracı tarafından istinaf edilmesi mümkündür. Borçlu kiracı, kararı tehiri icra talepli istinaf ettiğine dair derkenar alarak ve 3 aylık kira bedeli kadar tutarı İcra Dairesine teminat yatırarak aleyhine verilen tahliye kararını İstinaf İncelemesi sonuna kadar durdurabilir.

6. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında görevli ve yetkili mahkeme icra takibinin açıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu İcra Mahkemesidir.

7. İtirazın Kaldırılması ve Tahliye Davasında Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı

İcra mahkemesinde açılacak olan tahliye davasını açma süresi ise borçluya ihtar edilen ödeme sürelerin bitmesinden itibaren 6 aydır. Yani alacaklı 30 veya 60 günlük ödeme süresinin bitmesinden itibaren 6 ay içerisinde bu davayı açmak zorundadır. Aksi yapmış olduğu icra takibi ile elde ettiği tahliyeye ilişkin dava hakkını kaybedecektir.