
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
İpotek, bir borcun güvencesi olarak, borç ödenince kaldırılmak koşuluyla taşınmaz üzerine konulan bir kayıttan ibarettir. Satın alınan ev üzerine bankadan kullanılan krediye karşılık güvence olarak ipotek konulabileceği gibi müteahhit tarafından da ipotek konulmuş olabilir. Bu her iki durumda da alınan ev üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılması gerekmekte olup ipoteğin hangi borç için ne zaman tesis edildiği uyuşmazlığın çözümünü doğrudan etkilemektedir.
Yazı İçeriği
1. İpotek Nedir?
2. İpoteğin Kurulması ve Kaldırılması Yolları
3. Satın Alınan Ev Üzerindeki Banka İpoteğinin Kaldırılması
3.1. Ev Sahibinin Kredi Borcu Nedeniyle Konulan İpoteğin Kaldırılması
3.2. Müteahhidin Borcu Nedeniyle Konulan İpoteğin Kaldırılması
4. İpoteğin Kaldırılması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’na göre tacirlerin basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu kapsamda bir tüzel kişi olan bankalara da bu özen yükümlülüğü yüklenmiş, bununla birlikte bankaların niteliği gözetilerek bu yükümlülük daha da artırılmıştır. İşte alınan ev üzerindeki banka ipoteğinin kaldırılmasının temel gerekçesi de bankaların bu ağırlaştırılmış özen yükümlülüğünden kaynaklanmaktadır.
İpotek, borç ödenmediği takdirde ipotek hakkı sahibine taşınmazı cebri icra yoluyla sattırarak alacağını alma hakkı tanıyan bir haktır. Bu kapsamda ipoteğin temeli, alacağın bir taşınmaz ile teminat altına alınmış olması olup ipotek hakkı sahibi taşınmazın satılması ve paranın paylaşılması bakımından da öncelikli haklara sahiptir.
Aynı zamanda ipotek, tapuya tescil ettirilerek kazanılan bir ayni hak olduğu için borçlunun taşınmazı satarak veya muvazaalı devirler gerçekleştirerek borcundan kurtulması da mümkün değildir.
Muvazaalı işlemler hakkında daha detaylı bilgi için “Mirastan Mal Kaçırma – Muris Muvazaası Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre ipoteğin kurulması ayni hakların kurulması ve kazanılması yollarına bağlıdır. Buna göre ipotek hakkının kurulabilmesi için taşınmazın sahibinin tapuda tescil talebinde bulunması ve tapu memurunun da tescil işlemini gerçekleştirmesi gerekmektedir. Gerçekleştirilen tescil sonrasında taşınmaz üzerinde ipotek hakkı kurulmuş olacaktır. Kurulan ipotek hakkında ipotek alacaklısının kim olduğu ve ipoteğin miktarı belirtilmelidir.
İpoteğin kaldırılması ise yine tapuda gerçekleştirilecek taleple sağlanacaktır. Borcun ödenmesi sonrası kendisine ipotek hakkı tanınan alacaklı tapuda ipoteğin terkinini talep ederek ipoteği kaldırabilecektir. Borcun ödenmesine rağmen ipotek alacaklısının terkin talebinde bulunmaması halinde ise taşınmazın sahibi açacağı dava ile ipoteğin kaldırılmasını sağlayabilecektir.
Alınan ev üzerinde ipotek bulunması halinde öncelikle bu ipoteğin nedeni araştırılmalıdır. İpoteğin tesis edilme nedenine göre kaldırılması da farklı usullere tabi olabilecektir. Satın alınan ev üzerindeki banka ipoteği çoğunlukla iki nedene dayanmaktadır.
Bunlardan ilki satın alınan eve ilişkin banka kredisi nedeniyle bankanın koyduğu ipotektir. İkinci olarak ise müteahhidin henüz evi hak sahibine devretmeden önce inşaatı finanse edebilmek için bankadan çektiği kredi için konulan ipotektir. Bunlardan müteahhidin borcu nedeniyle konulan ipoteğin kaldırılması daha zorlu bir dava yolu olup yine de şartların bulunması halinde mahkemelerce ipoteğin kaldırılmasına karar verilebilmektedir.
Günümüzde taşınmaz fiyatlarının önemli ölçüde artması nedeniyle kredi kullanmadan doğrudan bir ev satın almak neredeyse imkânsız bir hale gelmiştir. Bu nedenle ev sahibi olmak isteyen kişiler belirli bir miktar peşinatın yanında kalan tutarı bankadan çekecekleri kredi ile karşılamaktadır.
Banka ise çekilen bu kredinin zamanında ödenmemesi riskine karşılık olarak, kredi borcu tam olarak ödenene kadar satın alınan ev üzerinde ipotek hakkı kurulmasını şart koşmaktadır.
Bu şekilde ev sahibinin kredi borcu nedeniyle konulan ipoteğin kaldırılabilmesi için öncelikle bankaya olan kredi borcunun ödenmesi gerekmektedir. Kredi borcunun tamamının ödenmesi halinde banka kendiliğinden tapu müdürlüğüne göndereceği fek yazısı ile ipoteğin kaldırılmasını sağlayacaktır.
Bankanın fek yazısını göndermemesi halinde ise çoğunlukla banka ile görüşülerek bu eksiklik giderilmekte ve kredi borcu kalmayan ev üzerindeki ipotek kaldırılmaktadır.
Yapılan görüşmelere rağmen bankanın haksız ve hukuka aykırı olarak kredi borcu bulunmayan ev üzerindeki ipoteği kaldırmaması halinde ise açılacak dava ile ipoteğin kaldırılması sağlanabilecektir. Bu davada ipoteğin güvence altına aldığı alacağın ödendiği ispat edilerek ipoteğin kaldırılması sağlanabilecektir.
Özellikle büyük ölçekli inşaat projeleri müteahhitler için ciddi oranda maliyeti de beraberinde getirebilmektedir. İşte müteahhitler tarafından bu maliyetlerin karşılanabilmesi için taşınmazlar henüz inşaat halinde iken alıcılara satılmakta ve taşınmaz tamamlandığında devredileceği vaat edilmektedir.
Taşınmazların henüz tamamlanmadan satılması da çoğu durumda maliyetleri tam olarak karşılamadığından müteahhitler tarafından hak sahiplerine devredileceği vaat edilen ve satım bedeli de alınan bu taşınmazlar üzerinde banka ipoteği tesis edilmekte ve inşaatı finanse edebilmek için bankadan kredi kullanılmaktadır.
Ne var ki müteahhidin bankadan kullandığı kredi borcunu ödeyememesi halinde taşınmaz satın alan kişiler bedelini ödedikleri evlerin üzerinde banka ipoteği ile karşılaşabilmektedir. Bu durumda bedelini ödeyerek ev satın alan kişinin bankanın ipoteğini kaldırabilmesi için dava yoluna başvurması şarttır.
Kural olarak tapu kaydına güvenerek ayni hak kazanan kişinin bu kazanımı korunmaktadır. Yani bankanın tapuda o sırada malik olarak görünen müteahhidin inşa ettiği evler üzerine ipotek tesis etmesinde hukuken bir engel bulunmamaktadır.
Fakat burada kanun bankalara özel ve ağırlaştırılmış bir sorumluluk yüklediğinden, inşa edilen taşınmazların üçüncü kişilere satılması gerektiğini bilen veya bilmesi gereken bankanın koyduğu ipoteklerin iyi niyetli olmadığı ve geçersiz olacağı değerlendirilebilecektir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 2019/1861 Esas, 2019/1943 Karar sayılı ve 28.11.2019 tarihli bu emsal kararında;
“Tapuda kat irtifaklı gözüken taşınmaz üzerine ipotek koyan bankanın hem basiretli tacir hem de güven kurumu olmaları nedeniyle kredi vereceği kişiler ile krediye karşı gösterilecek ayni teminatlar hususunda uzmanlaştığı tartışmasız olduğundan, arsa üzerinde bulunan yapıların ve bu yapılar içerisinde yaşayan insanların bankalarca bilinmediği, mevcut durumdan haberdar olmadıkları ileri sürülemeyecektir. TMK.nın 2. Maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır. Ayrıca, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını da kanun himaye etmemektedir. Bütün hakların kullanılmasının en önemli ve emredici sınırı, dürüstlük kurallarına uygun davranmaktır. Bankaların sorumluluğu, bir anlamda kamu hizmeti ifa etmeleri nedeniyle kamusal güvene sahip kuruluşlar olarak tanımlanmalarından dolayı ağırlaştırılmıştır. Sorumluluğun ağırlaştırılmasında dikkate alınan, özen borcuna aykırılıktan doğan sorumluluğun kapsamını genişletmek ve hafif kusurlu ve hatta kusursuz olsalar dahi bankaların faaliyet alanlarındaki iş ve eylemlerinden sorumlu olmalarını sağlamaktır. Böyle ağırlaştırılmış bir sorumluluk karinesine sahip olan bankaların, TTK’da düzenlenen basiretli tacir özen yükümlülüğünden çok daha ağır ir özen yükümlülüğü ile hareket etmesi gerekmektedir. Bir bankacılık işlemi olan kredi tahsis işlemi sürecinde de kredi vereceği müşterisine ilişkin risk analizi yapması, kredi karşılığı teminat alması, müşterinin gelir tespiti yapması ve kredi için bir süre belirlemesi ticari hayatın ve bankacılık işlemlerinin olağan uygulaması halini almıştır.
Davalı banka gerekli araştırmayı yapmamış, mevcut durumu bilebilecek ve öğrenebilecek durumda iken bu araştırma yükümlülüğünü yerine getirmemiş olmakla gerekli dikkat ve özeni göstermediğinden iyiniyetli olduğundan söz edilemez”
Şeklinde karar vererek inşa edilen taşınmazların üçüncü kişilere devredileceğinin banka tarafından bilinmesi gerektiği, bu durumda bankanın iyi niyetli olduğundan söz edilemeyeceği değerlendirilmiştir.
Şu durumda satın alınan ev üzerinde müteahhidin borcu nedeniyle bankanın ipoteği bulunsa dahi açılacak dava ile bu ipoteklerin kaldırılması hukuken mümkündür.
İpoteğin kaldırılması davası bakımından görevli mahkeme uyuşmazlığın türüne göre belirlenecektir. Buna göre tüketiciler tarafından satın alınan evler bakımından görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleri olacaktır. Ticari amaçla satın alınan taşınmazlar bakımından ise görevli mahkeme 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’na göre Ticaret Mahkemeleri olacaktır. Ticaret ve Tüketici mahkemelerinde açılacak dava öncesi arabulucuya başvurulması dava şartı niteliğindedir.
Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Tüketici Davalarına Zorunlu Arabuluculuk” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre belirlenecek olup ipotek ayni bir hak olduğundan ipoteğin kaldırılması davasında da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili kabul edilecektir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.