ŞUFA (ÖNALIM) DAVASI
Genel Olarak,
Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 20.12.2017 tarih ve 2016/1007 E., 2017/9596 K. sayılı ilamı)
Tanım,
Bir kişi, malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, ön alım hakkı sahibinin bu malı öncelikli satın alma hakkı olup, bu hak yenilik doğuran bir haktır. Zira, hak sahibinin bu hakkını kullanması ile yeni bir hukuki durum ortaya çıkmaktadır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 2.10.2014 tarih ve 2014/9317 E., 2014/10866 K. sayılı ilamına göre:
‘‘Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Türleri,
- Yasal Önalım Hakkı:
Yasada öngörülen önalım hakkı, ‘’paylı mülkiyet’’ e ilişkin olup, paylı mülkiyete konu bir malda, bir paydaşın payını satması halinde, diğer paydaşların o payı öncelikli olarak alma hakkını ifade eder. Payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişi, bu satışı, diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirir. Önalım hakkı sahibi paydaş, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde, satıştan itibaren 2 yıl içinde bu hakkını kullanmalıdır. Sürelerin başlangıcı konusunda, Hukuk Genel Kurulu kararına atıf yapan şu karar önemlidir:
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’ nin, 12.12.2017 tarih ve 2016/176 E., 2017/9340 K. sayılı ilamına göre:
‘’ … üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 E, 470 K. sayılı kararı da bu doğrultudadır.’’
Koşulları
- Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olmalıdır. Taşınırlarda böyle bir hak mevcut değildir. Taşınmazın paylı mülkiyete konu olma durumu sona ererse, bu dava açılamaz.
- Davayı ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazdaki paydaş açabilir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazda paydaş olmayan kişinin böyle bir hakkı mevcut değildir. Paydaş olmayıp, kişisel hakka sahip olanlar veya sınırlı ayni hak sahipleri bu hakkı kullanamaz. Ayrıca, paydaş, bu davayı açmadan önce herhangi bir sebeple mülkiyet hakkını kaybederse, bu davayı açamaz.
- Taşınmaz, paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılmalıdır. Satış dışında herhangi bir işlem, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açmaya imkan vermez.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 1.2.2016 tarih ve 2014/16488 E., 2016/1157 K. sayılı ilamına göre:
…27.03.1957 gün ve 12/2 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçe bölümünde hibe, trampa ve sermaye vaazı gibi tasarruflarla önalım hakkının cereyan etmeyeceği vurgulanmıştır…önalım hakkı gerçek satışlarda kullanılabilecek bir hak olup, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca avans niteliğinde yapılan bir devirin gerçek satış olmadığından önalım hakkı kullanılamaz.’’
Yasal önalım hakkının kullanımı, hak düşürücü süreye tabidir.
3 ay ve 2 yıllık süreler hak düşürücü süreler olup, olası bir uyuşmazlıkta, hakim tarafından resen nazara alınır. 2 yıllık hak düşürücü süre, satış işlemini yapan paydaş veya alıcı tarafından satışın, önalım hakkı sahibi paydaşa noter kanalıyla bildirilmediği durumlarda önem arz etmekte olup, örneğin, satış işleminin üzerinden 1 yıl 10 ay geçtikten sonra bildirim yapıldığı halde, dava açmak için kalan süre, üç ay değil, yalnızca 2 ay olacaktır.
Önalım hakkı sahibi, bu hakkını, alıcıya karşı dava açarak kullanmalıdır.
Önalım hakkı sahibinin açacağı bu dava, yasal önalım hakkı nedeniyle tapu iptal ve tescil davasıdır. Bu davanın davalısı, payı satın alan üçüncü kişidir.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedelini ve alıcıya düşen tapu giderlerini, nakden yatırmakla yükümlü olup, paranın yatırılacağı süreyi ve paranın nereye yatırılacağını hakim belirler.
Görevli ve Yetkili Mahkeme,
Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
Dava sonunda hakim, şayet koşulları mevcutsa, mülkiyetin davacı paydaş adına tesciline karar verecektir. Bu dava, yeni bir hukuki durum yarattığından, yenilik doğurucu dava niteliğindedir.
Önalım hakkı, cebri artırmayla satışlarda ve satış dışındaki devirlerde kullanılamaz.
Önalım hakkı sahibi, bu hakkından feragat edebilir.
- Önalım hakkı sahibinin bu haktan feragati mümkün olup, bu feragat, resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.
- Belli bir satış işleminde, önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise, yazılı şekle tabidir. Satıştan önce veya sonra da yapılması mümkündür.
Bu iki durum, birbirinden farklıdır. Şöyle ki,
Önalım hakkından feragat eden kişi, önalım hakkını kullanmaktan tamamen vazgeçmektedir ve bu beyan, tapu kütüğüne şerh verilerek, payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişiyi, satış işleminin bu paydaşa bildirilmesi yükümlülüğünden kurtarmaktadır. Bu nedenle resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi, elzemdir.
İkinci halde ise, paydaş, münferit satış işleminde, önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmektedir. Bu vazgeçme, adi yazılı şekilde, satıştan önce veya sonra yapılabilir. Burada paydaş, önalım hakkından feragat etmemektedir. Önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilen satış işlemi dışında, herhangi bir paydaş payını satarsa, bu satış, payını satan paydaş veya alıcı tarafından, önalım hakkı sahibine yine bildirilmelidir. Vazgeçme, feragat niteliğinde olmadığından, tapu kütüğüne şerh verilmesi gibi bir durum da söz konusu değildir.
- Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
Taraflar, ön alım sözleşmesi ile, bir taşınmazın malikince satılması halinde, diğer bir kimseye öncelikli alım hakkı tanıyabilirler. Kanunun amacı, mülkiyet hakkının, belirli koşullarda mülkiyet birliği yapan kişilerin ellerinde bulundurduğu hakkın, parçalanarak üçüncü kişilerin eline geçmesinin engellenmesidir.
Ön alım sözleşmesinin, tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Şerhte belirtilen sürede ve buradaki koşullara göre önalım hakkı, her malike karşı kullanılabilecektir. Şayet kütükte herhangi bir koşul belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki şartlar uygulama alanı bulacaktır.
Ancak şerhin etkisi, her halükarda, şerhin verildiği tarihten itibaren en fazla 10 yıl olup, bu sürenin geçmesiyle, şerhin etkisi de sona erecektir. Sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılmasında da yasal önalım hakkına ilişkin hükümler uygulanacağından, makalemizin, önalım hakkı koşulları ve bu haktan feragate ilişkin kısmına atıf yapmakla yetiniyoruz.
