Ön Alım (Şufa) Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası

Ön alım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınmış kanuni bir satın alma hakkıdır. Bu hak, paydaşlık ilişkisinin korunmasını ve taşınmaza yabancı kişilerin girmesinin sınırlandırılmasını amaçlar.

Ancak ön alım hakkı sınırsız bir hak değildir. Bu hakkın kullanılabilmesi için kanunda öngörülen süreler içinde dava açılması ve ön alım bedelinin usulüne uygun şekilde depo edilmesi gerekir. Aksi halde ön alım hakkı kesin olarak düşer.

Bu yazımızda; ön alım hakkının hangi durumlarda kullanılabileceği, sürelerin nasıl hesaplanacağı, dava süreci ve davanın sonuçları uygulamada en sık karşılaşılan örnekler çerçevesinde ele alınacaktır.

1. Yasal Ön Alım (Şufa) Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Yasal ön alım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer paydaşın aynı şartlarla bu payı satın almak istemesi durumunda açılan dava türüdür. Bu dava ile payın üçüncü kişi adına yapılan tescilinin iptali ve davacı paydaş adına tesciline karar verilmesi talep edilir.

1.1. Yasal Ön Alım (Şufa) Hakkı Kısaca

Ön alım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır.

Ön alım hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 732, 733 ve 734. maddelerinde düzenlenmiş olup, paylı mülkiyet ilişkisinin korunmasına yönelik kanundan doğan bir haktır. Bu nedenle paydaşların ayrıca bir sözleşme yapmasına veya tapuya şerh verilmesine gerek olmaksızın, paylı mülkiyetin varlığı halinde ön alım hakkı kendiliğinden doğar.

1.2. Paylı Mülkiyette Ön Alım Hakkının Amacı

Ön alım hakkının temel amacı, paylı mülkiyet ilişkisinin korunması ve taşınmaza yabancı kişilerin paydaş olarak katılmasının sınırlandırılmasıdır. Paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye devretmesi, diğer paydaşlar bakımından ortaklığın yönetimi ve kullanımı açısından çeşitli uyuşmazlıklara yol açabileceğinden, kanun koyucu diğer paydaşlara öncelikli satın alma hakkı tanımıştır.

1.3. Hakkın Kullanım Şartları ve Kapsamı

• İşlem Türü: Ön alım hakkı yalnızca gerçek satışlarda kullanılabilir. Bağışlama, mirasın paylaşılması veya trampa gibi durumlarda bu hak kullanılamaz.
• Dava ve Depo Şartı: Ön alım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Hakkın kullanılabilmesi için ön alım bedeli (satış bedeli + tapu harç ve giderleri) mahkeme tarafından belirlenen süre içinde depo edilmelidir.
• Fiili Taksim Engeli: Taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve her paydaş kendi yerini kullanıyorsa, paydaşlardan birinin payını satması halinde diğerinin ön alım hakkını kullanması Yargıtay içtihatları uyarınca dürüstlük kuralına aykırı kabul edilebilir.

2. Ön Alım (Şufa) Hakkı Hangi Durumlarda Kullanılabilir?

Ön alım (şufa) hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde kullanılabilir. Bu hakkın doğabilmesi için satış işleminin gerçek bir satış olması ve payın paydaş olmayan bir kişiye devredilmiş bulunması gerekir. Bu nedenle her pay devri, ön alım hakkının kullanılmasını mümkün kılmaz.

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesi uyarınca, ön alım hakkı yalnızca payın üçüncü kişiye satılması halinde doğar. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda veya bağış gibi satış niteliği taşımayan işlemlerde kural olarak ön alım hakkı kullanılamaz. Bu nedenle satış işleminin hukuki niteliği ve tarafları, ön alım hakkının doğup doğmadığının belirlenmesinde temel ölçütlerden biridir.

2.1. Paylı Mülkiyete Tabi Taşınmazda Payın Üçüncü Kişiye Satılması

Ön alım hakkının doğabilmesi için öncelikle taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması gerekir. Elbirliği mülkiyetinde veya tek kişiye ait bir taşınmazda ön alım hakkı söz konusu olmaz.

Ayrıca payın, paydaş olmayan bir üçüncü kişiye satılmış olması gerekir. Bu şart gerçekleştiğinde diğer paydaşlar, satış işlemi tamamlanmış olsa bile aynı bedel ve şartlarla o payı satın alma hakkına sahip olur.

2.2. Satış İşleminin Gerçek Bir Satış Olması

Ön alım hakkı yalnızca gerçek bir satış işlemi yapılması halinde kullanılabilir. Bağış, trampa (mal değişimi) veya miras yoluyla devir gibi satış niteliği taşımayan işlemler kural olarak ön alım hakkının kullanılmasını sağlamaz.

Ancak uygulamada bazen bağış işlemi, gerçekte satış olmasına rağmen farklı bir işlem gibi gösterilebilir. Bu durumda mahkeme, işlemin gerçek niteliğini araştırarak ön alım hakkının doğup doğmadığını değerlendirir.

2.3. Paydaşlar Arasında Yapılan Satışlarda Ön Alım Hakkının Kullanılamaması

Paydaşlardan birinin payını diğer bir paydaşa satması halinde ön alım hakkı doğmaz. Çünkü bu durumda taşınmaza yabancı bir kişi paydaş olarak katılmamaktadır ve paydaşlık ilişkisinin korunması amacı zaten gerçekleşmiş olur.

Bu nedenle paydaşlar arasında yapılan satış işlemleri, kural olarak ön alım hakkının kullanılmasına imkân vermez.

2.4. Gizli Satış veya Muvazaalı Satış Durumunda Ön Alım Hakkı

Bazı durumlarda taraflar, ön alım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla satış işlemini farklı bir işlem gibi gösterebilir. Örneğin gerçekte satış yapılmasına rağmen işlem bağış veya başka bir hukuki işlem olarak gösterilebilir.

Bu tür durumlarda mahkeme, işlemin gerçek niteliğini araştırır. Eğer yapılan işlemin gerçekte satış olduğu tespit edilirse, ön alım hakkının kullanılmasına engel bulunmadığı kabul edilir.

3. Ön Alım Hakkı Nasıl Kullanılır?

Ön alım (şufa) hakkı, kendiliğinden sonuç doğuran bir hak değildir. Bu hakkın kullanılabilmesi için kanunda öngörülen süreler içinde dava açılması ve ön alım bedelinin usulüne uygun şekilde depo edilmesi gerekir. Ön alım hakkı yalnızca dava yoluyla kullanılabilir; sözlü beyan veya yazılı bildirim tek başına yeterli değildir.

Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesi uyarınca, ön alım hakkı dava açılarak kullanılır ve mahkemece belirlenen süre içinde ön alım bedelinin depo edilmesi zorunludur. Bu nedenle sürelerin doğru hesaplanması ve bedelin zamanında yatırılması, davanın kabul edilmesi bakımından belirleyici niteliktedir.

3.1. Ön Alım Hakkının Dava Yoluyla Kullanılması

Ön alım hakkı, yalnızca dava açılarak kullanılabilir. Paydaşın satıştan haberdar olması veya payı satın almak istediğini sözlü olarak bildirmesi tek başına yeterli değildir.

Bu nedenle ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın:

• Süresi içinde dava açması
• Gerekli harç ve giderleri yatırması
• Ön alım bedelini mahkeme veznesine depo etmesi

zorunludur. Bu şartların yerine getirilmesi halinde mahkeme, satış işleminin davacı paydaş lehine sonuç doğurmasına karar verebilir.

3.2. Satışın Öğrenilmesi ve Sürelerin Başlaması

Ön alım hakkının kullanılabilmesi için kanunda iki ayrı hak düşürücü süre öngörülmüştür. Bu süreler, satışın öğrenilmesi ve satışın gerçekleşmesi tarihlerine göre hesaplanır.

Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesine göre:

• Satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay,
• Her hâlde satış tarihinden itibaren 2 yıl

içinde dava açılması gerekir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan, sürenin kaçırılması halinde ön alım hakkı kesin olarak ortadan kalkar ve daha sonra dava açılması mümkün olmaz.

3.3. Ön Alım Bedelinin Depo Edilmesi (Mahkeme Veznesine Yatırılması)

Ön alım hakkının kullanılabilmesi için en önemli şartlardan biri, ön alım bedelinin mahkeme tarafından verilen süre içinde depo edilmesidir. Bu işlem, uygulamada dava şartı niteliğinde kabul edilmektedir.

Mahkeme, dava açıldıktan sonra davacıya belirli bir süre vererek ön alım bedelinin mahkeme veznesine yatırılmasını ister. Bu süre içinde bedelin yatırılmaması halinde dava reddedilir.

Bu nedenle ön alım bedelinin hazır bulundurulması ve verilen süre içinde depo edilmesi, davanın sonucu bakımından kritik öneme sahiptir.

4. Ön Alım (Şufa) Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasının Tarafları

Ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında tarafların doğru belirlenmesi, davanın sağlıklı şekilde yürütülmesi bakımından büyük önem taşır. Bu davalarda kural olarak davacı, taşınmazda paydaş olan kişi; davalı ise payı satın alan üçüncü kişidir. Ancak taşınmazın el değiştirmiş olması veya birden fazla kişinin payı devralmış bulunması halinde, davanın tüm ilgili kişilere yöneltilmesi gerekebilir.

Tarafların eksik gösterilmesi, uygulamada davanın usulden reddine veya yargılamanın uzamasına yol açabilen önemli bir usul hatasıdır.

4.1. Davayı Kimler Açabilir?

Ön alım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlara tanınmış bir haktır. Bu nedenle kural olarak yalnızca paydaşlar ön alım davası açabilir.

Bu kapsamda davayı açabilecek kişiler şunlardır:

• Paydaşlar
• Birden fazla paydaşın birlikte dava açması
• Mirasçıların dava açması (paydaşın vefatı halinde)
• Tüzel kişilerin paydaş olması halinde ilgili tüzel kişi

Birden fazla paydaşın bulunması halinde her paydaş ön alım hakkını bağımsız olarak kullanabilir. Ancak aynı pay için birden fazla paydaşın dava açması durumunda, mahkeme bu talepleri birlikte değerlendirir.

4.2. Dava Kime Karşı Açılır? (Husumet)

Ön alım (şufa) davası kural olarak payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır. Çünkü dava sonucunda payın bu kişiden alınarak davacı paydaş adına tesciline karar verilir.

Bu kapsamda dava şu kişilere karşı açılabilir:

• Payı satın alan üçüncü kişi
• Birden fazla alıcı olması halinde tüm alıcılar
• Sonraki malik veya devralan kişiler
• Taşınmaz üzerinde ayni hak sahibi olan kişiler

Zorunlu Dava Arkadaşlığı Bulunan Durumlar

Bazı hallerde davanın birden fazla kişiye birlikte yöneltilmesi gerekir. Özellikle:

• Payın birden fazla kişiye birlikte satılması
• Payın daha sonra başka bir kişiye devredilmesi
• Pay üzerinde ipotek veya sınırlı ayni hak bulunması

gibi durumlarda tüm ilgili kişilerin davaya dahil edilmesi gerekir. Aksi halde davanın eksik hasım nedeniyle reddedilmesi söz konusu olabilir.

5. Ön Alım (Şufa) Hakkında Süreler (Hak Düşürücü Süreler)

Ön alım (şufa) hakkının kullanılabilmesi için kanunda belirlenen süreler içinde dava açılması zorunludur. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, sürenin geçmesi halinde ön alım hakkı kendiliğinden ortadan kalkar ve daha sonra dava açılması mümkün olmaz. Mahkeme bu süreleri taraflar ileri sürmese bile kendiliğinden dikkate alır.

Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesi uyarınca ön alım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren belirli süreler içinde kullanılmalıdır. Bu nedenle satışın öğrenildiği tarih ve satış tarihi, sürelerin hesaplanması bakımından belirleyici öneme sahiptir.

5.1. Satışın Öğrenilmesinden İtibaren 3 Aylık Süre

Ön alım hakkı, satışın paydaşa bildirildiği tarihten itibaren 3 ay içinde kullanılmalıdır. Bu süre, hak düşürücü süre olup kesilmez, durmaz ve uzatılamaz.

Satışın öğrenilmesi, çoğu zaman tapu müdürlüğü tarafından yapılan resmi tebligat ile gerçekleşir. Eğer satış işlemi paydaşa usulüne uygun şekilde bildirilmişse, 3 aylık süre bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu süre içinde dava açılmaması halinde ön alım hakkı sona erer.

5.2. Satış Tarihinden İtibaren 2 Yıllık Kesin Süre

Ön alım hakkı bakımından ikinci süre, satış tarihinden itibaren başlayan 2 yıllık kesin süredir. Bu süre, satışın paydaşa bildirilip bildirilmediğine bakılmaksızın işlemeye başlar.

Başka bir ifadeyle, satış hiç bildirilmemiş olsa bile satış tarihinden itibaren 2 yıl geçtikten sonra ön alım hakkı artık kullanılamaz.

Bu nedenle 2 yıllık süre, uygulamada mutlak üst sınır olarak kabul edilir.

5.3. Tapu Bildiriminin Süreye Etkisi

Tapu müdürlüğü tarafından yapılan resmi bildirim, 3 aylık sürenin başlangıcı açısından belirleyici niteliktedir. Bildirimin usulüne uygun şekilde yapılması halinde, süre bu tarihten itibaren işlemeye başlar.

Ancak bildirimin usulüne uygun yapılmaması veya hiç yapılmaması halinde 3 aylık süre başlamaz. Buna karşılık satış tarihinden itibaren 2 yıllık kesin süre işlemeye devam eder.

Bu nedenle tebligatın usulüne uygun olup olmadığı, şufa davalarında en sık tartışılan konulardan biridir.

5.4. Sürenin Kaçırılması Halinde Sonuç

Ön alım hakkı bakımından öngörülen sürelerin kaçırılması halinde dava açma hakkı tamamen ortadan kalkar. Bu durumda mahkeme, davanın esasını incelemeden davayı reddeder.

Hak düşürücü sürelerin geçmesi:

• Ön alım hakkının sona ermesine
• Dava açma imkanının ortadan kalkmasına
• Satış işleminin kesinleşmesine

yol açar.

6. Ön Alım (Şufa) Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Yargılama Süreci

Ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, taşınmaz mülkiyetine ilişkin ayni hakka dayanan davalar arasında yer alır ve belirli bir usul çerçevesinde yürütülür. Bu davalarda davanın doğru mahkemede açılması, sürelerin doğru hesaplanması ve ön alım bedelinin usulüne uygun şekilde depo edilmesi, davanın kabul edilmesi bakımından belirleyici öneme sahiptir.

Yargılama sürecinde mahkeme, öncelikle ön alım hakkının doğup doğmadığını, davanın süresinde açılıp açılmadığını ve ön alım bedelinin depo edilip edilmediğini değerlendirir. Bu nedenle dava açılmadan önce gerekli hazırlıkların yapılması ve usuli şartların eksiksiz yerine getirilmesi büyük önem taşır.

6.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetki bakımından ise dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

6.2. İhtiyati Tedbir Talebi

Ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında, dava konusu payın üçüncü kişilere devredilmesini önlemek amacıyla ihtiyati tedbir talep edilebilir. Bu kapsamda mahkemeden, dava süresince taşınmaz payının devrinin engellenmesi veya tapu kaydına şerh verilmesi istenir.

İhtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi halinde, dava sonuçlanıncaya kadar pay üzerinde tasarruf işlemleri sınırlandırılır ve böylece davacının ön alım hakkının etkisiz hale gelmesi önlenmiş olur.

6.3. Ön Alım Bedelinin Deposu

Mahkeme, dava açıldıktan sonra davacıya süre vererek ön alım bedelinin depo edilmesini ister. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi halinde dava reddedilir.

6.4. İspat ve Deliller

Ön alım (şufa) davalarında davacı, paydaş olduğunu, satış işleminin gerçekleştiğini ve davanın süresinde açıldığını ispat etmekle yükümlüdür. Ayrıca ön alım bedelinin depo edildiği de mahkemeye sunulacak belgelerle ortaya konulmalıdır.

Bu kapsamda uygulamada en sık başvurulan deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları
• Satış sözleşmesi
• Tebligat ve bildirim belgeleri
• Paydaşlık durumunu gösteren belgeler
• Tanık beyanları
• Bilirkişi incelemesi

Mahkeme, bu delilleri birlikte değerlendirerek ön alım hakkının doğup doğmadığını ve davanın şartlarının oluşup oluşmadığını belirler.

6.5. Harç ve Yargılama Giderleri

Ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davaları, kural olarak nispi harca tabi davalar arasında yer almaktadır. Bu nedenle dava açılırken taşınmaz payının değeri üzerinden hesaplanan harç ödenmesi gerekir.

Yargılama sürecinde ayrıca:

• Bilirkişi ücreti
• Keşif giderleri
• Tebligat giderleri
• Tanık giderleri

gibi çeşitli yargılama giderleri ortaya çıkabilir. Dava sonunda bu giderler kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir.

6.6. Vekâlet Ücreti

Ön alım (şufa) davalarında dava sonunda davayı kazanan taraf lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca karşı vekâlet ücretine hükmedilir.

Bu davalarda vekâlet ücreti, dava konusu taşınmaz payının değeri dikkate alınarak nispi şekilde belirlenir.

Ayrıca taraflar ile avukat arasında yapılan sözleşmeye bağlı olarak, sözleşmesel vekâlet ücreti de gündeme gelebilir. Bu ücret, dava sonucuna göre ayrıca talep edilebilir.

6.7. Kanun Yolları (İstinaf ve Temyiz)

Ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında verilen kararlara karşı kanun yollarına başvurulabilir. İlk derece mahkemesi kararına karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf yoluna başvurulması mümkündür.

İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararlar, kanunda belirlenen parasal sınırın üzerinde olması halinde temyiz yoluna başvurabilir.

7. Ön Alım (Şufa) Hakkına Dayalı Davanın Sonuçları

Ön alım (şufa) hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davalarında mahkeme, öncelikle ön alım hakkının doğup doğmadığını, davanın süresinde açılıp açılmadığını ve ön alım bedelinin usulüne uygun şekilde depo edilip edilmediğini değerlendirir. Bu şartların gerçekleştiğinin tespit edilmesi halinde, satış işlemi davacı paydaş lehine sonuç doğurur.

Ancak her ön alım davası kabul ile sonuçlanmaz. Sürelerin kaçırılması, ön alım bedelinin yatırılmaması veya ön alım hakkının doğmadığının tespit edilmesi halinde dava reddedilebilir.

7.1. Ön Alım Hakkının Kullanılması Sonucu Payın Davacıya Geçmesi

Mahkeme, ön alım hakkının şartlarının gerçekleştiğini tespit ederse, satış işleminin davacı paydaş lehine sonuç doğurmasına karar verir. Bu durumda payı satın alan üçüncü kişinin mülkiyet hakkı sona erer ve dava konusu pay davacı paydaş adına tescil edilir.

Başka bir ifadeyle, davacı paydaş satış işleminin tarafı haline gelir ve payı aynı şartlarla devralmış sayılır.

7.2. Taşınmaz Payının Davacı Adına Tescili

Ön alım davasının kabul edilmesi halinde mahkeme, tapu kaydının iptali ile birlikte dava konusu payın davacı adına tesciline karar verir. Bu kararın kesinleşmesi ile birlikte taşınmaz payı hukuken davacıya geçmiş olur.

Bu durumda tapu sicilinde yer alan kayıt düzeltilir ve davacı paydaş taşınmazın yeni paydaşı haline gelir.

7.3. Ön Alım Bedelinin Davalıya Ödenmesi

Ön alım hakkının kullanılması halinde, davacı tarafından mahkeme veznesine yatırılan ön alım bedeli davalıya ödenir. Böylece satış işlemi davacı paydaş ile davalı arasında gerçekleşmiş sayılır.

Bu nedenle ön alım davası, satış işlemini tamamen ortadan kaldıran bir dava değildir; yalnızca satışın tarafını değiştiren bir hukuki sonuç doğurur.

7.4. Davanın Reddi Halinde Sonuç

Ön alım davası aşağıdaki durumlarda reddedilebilir:

• Davanın süresinde açılmaması
• Ön alım bedelinin süresi içinde depo edilmemesi
• Satış işleminin ön alım hakkı doğurmaması
• Davacının paydaş olmaması

Bu durumda satış işlemi geçerliliğini korur ve payı satın alan kişinin mülkiyet hakkı devam eder.

İlgili Yazılar

Konuyla ilgili benzer nitelikteki yazılara aşağıdaki linklerden ulaşabilirsiniz.

• Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
• Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? Hangi Hallerde Açılır?
• El Atmanın Önlenmesi Davası
• Ecrimisil (Haksız İşgal) Tazminatı Davası