Ön Alım Davası – Şufa Hakkı Davası

Önalım, bir başka ifade ile şufa hakkı, bir taşınmaza ilişkin belirli bir kişiye öncelikli satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Bu kapsamda açılan önalım davası ise bu satış ilişkisinin mahkeme kararı ile kurulmasını sağlamaktadır. Önalım hakkı, malikin taşınmazını istediği kişiye satma hakkını da kısıtlamakta ve mülkiyet hakkına sınırlama getirmektedir. Önalım hakkı, kanundan veya sözleşmeden doğan bir hak olup hak sahibine söz konusu taşınmazı öncelikli olarak alma hakkı tanımaktadır. Mevzuatımızda iki türlü ön alım hakkı bulunmaktaysa da bunların malike tanıdığı haklar aynı olup sadece şartları ve hakkın kazanılması bakımından farklılıklar bulunmaktadır.

Yazı İçeriği
1. Önalım Hakkı Nedir?
2. Önalım Hakkının Türleri
    2.2. Yasal Önalım Hakkı
    2.3. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
3. Önalım Hakkının Kullanılması
4. Önalım Davasında Husumet
5. Hak Düşürücü Süre
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
7. Önalım Hakkından Vazgeçme ve Feragat

1. Önalım Hakkı Nedir?

Önalım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde ön alım hakkı sahibinin bu malı öncelikli satın alma hakkı olup, bu hak yenilik doğuran bir haktır. Zira, hak sahibinin bu hakkını kullanması ile yeni bir hukuki durum ortaya çıkmaktadır. 

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 2.10.2014 tarih ve 2014/9317 E., 2014/10866 K. Sayılı ilamına göre:

‘‘Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlar bakımından kanundan doğabileceği gibi taşınmazın maliki tarafından yapılacak sözleşmeden de doğabilir.

2. Önalım Hakkının Türleri

Kanunda iki türlü önalım hakkı bulunmaktadır. Bunlar yasal ön alım hakkı ve sözleşmeden doğan ön alım hakkı olarak ayrılmaktaysa da hak sahibine verilen haklar bakımından bir ayrımı bulunmamaktadır.

2.1. Yasal Önalım Hakkı

Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete ilişkin olup, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, bir paydaşın payını satması halinde, diğer paydaşların o payı öncelikli olarak alma hakkını ifade eder. Payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişi, bu satışı, diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirmelidir. Önalım hakkı sahibi paydaş, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde, satıştan itibaren 2 yıl içinde önalım hakkını kullanmak zorundadır.

Önalım hakkı sahibinin 3 aylık süresinin başlangıcı için öğrenme yeterli olmayıp her halde bu paydaşa noter aracılığıyla bildirim yapılması gerekmektedir.

Yasal önalım hakkının oluşması için bazı şartların varlığı gerekir. Bu şartlar;

• Paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz olması
• Önalım hakkı sahibinin söz konu taşınmazda paylı malik olması
• Taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satılması

Şeklindedir.

Bu şartların varlığı halinde ön alım hakkı doğacak ve hakkın kullanılması halinde önalım hakkını kullanan paydaş taşınmazın alıcısı haline gelecektir. Burada bir diğer önemli nokta satış dışındaki diğer devir işlemlerinde ön alım hakkının kullanılamamasıdır. Örneğin paylı taşınmazın bir üçüncü kişiye bağışlanması durumunda veya taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide devri durumunda önalım hakkı doğmayacaktır.

2.2. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Taraflar, ön alım sözleşmesi ile, bir taşınmazın malikince satılması halinde, diğer bir kimseye öncelikli alım hakkı tanıyabilirler. Sözleşmeden doğan önalım hakkı da malik ile hak sahibi arasında yapılan bu önalım sözleşmesinden doğmaktadır. Adi yazılı şekilde de le yapılabilen bu sözleşmede, malik, kendisine ait taşınmazı satması durumunda önalım hakkı sahibine öncelikli olarak taşınmazı alma hakkı tanımaktadır.  

Ön alım sözleşmesinin, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerhte belirtilen sürede ve buradaki koşullara göre önalım hakkı, her malike karşı kullanılabilecektir. Şayet kütükte herhangi bir koşul belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki şartlar uygulama alanı bulacaktır. Ancak şerhin etkisi, her halükarda, şerhin verildiği tarihten itibaren en fazla 10 yıl olup, bu sürenin geçmesiyle, şerhin etkisi de sona erecektir.

Malik ile hak sahibi arasında yapılan önalım sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilecek bir sözleşme olup tapu kütüğüne şerh edilmeyen önalım sözleşmelerinde hak sahibi taşınmazı satın alan üçüncü kişiye değil, sözleşmenin karşı tarafı olan malike dava açmak zorundadır.

3. Önalım Hakkının Kullanılması

6098 Türk Borçlar Kanunu’nda önalım hakkının nasıl kullanılacağı düzenlenmiştir. Buna göre taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması halinde önalım hakkı sahibi süresi içerisinde açacağı dava ile bu hakkını kullanabilmektedir.

Açılacak dava sonucunda mahkemece verilen kararın kesinleşmesine müteakip taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçecektir. Önalım hakkının dava yolu ile kullanılması halinde arada kurulan satış ilişkisi, taşınmazı satın alan üçüncü kişi ile kurulan sözleşmenin aynı şartlarını taşıyacaktır. Taşınmazın bedeli bakımından ise tapuda gösterilen satış bedeli geçerli kabul edilecektir.

Bununla birlikte yerleşik Yargıtay kararlarına göre önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulamayacaktır.

4. Önalım Davasında Husumet

Husumet, bir davanın taraflarının belirlenmesine ilişkin bir müessesedir. Buna göre açılacak bir davanın hukuka uygun olması için davanın aktif husumet ve pasif husumet yönünden hukuka uygun olması gerekir. Bir başka ifade ile her dava gibi önalım davalarının da doğru kişi tarafından doğru kişilere karşı açılmalıdır.

Aktif husumet bir davada davacı olma sıfatına sahip olan kişiyi ifade etmektedir. Önalım davalarında davacı taraf, önalım hakkı sahibi olan kişidir. Yasal önalım hakkı bakımından bu kişi taşınmazın paydaşıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise sözleşme ile kendisine hak tanınan kişi dava açma hakkına sahip olacaktır.

Pasif husumet ise bir davada davalı tarafı ifade etmektedir. Yasal önalımdan kaynaklanan davada davalı taraf, payı satın alan alıcıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise sözleşme tapuya şerh edilmişse davalı taraf taşınmazı satın alan alacaklı olacaktır. Sözleşme tapuya şerh edilmemişse bu durumda dava sözleşmenin tarafı olan malike açılacaktır.

5. Hak Düşürücü Süre

Önalım davalarında, hak sahibinin sınırsız bir dava açma hakkı bulunmamaktadır. Taşınmazı satın alan üçüncü kişinin sürekli bir dava tehdidi altında kalmaması için hakkın kullanılması konusunda bir hak düşürücü süre belirlenmiştir.

Buna göre önalım davasının, satışın hak sahibine noter kanalıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Satış hak sahibine hiç bildirilmemişse bu durumda 2 yıllık süre üst sınır olarak kabul edilecek ve her halde 2 yıllık sürenin geçmesi ile önalım hakkı ortadan kalkacaktır.

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davalarında görevli mahkeme ilgili kanun hükümleri gereği genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

7. Önalım Hakkından Vazgeçme ve Feragat

Önalım hakkından vazgeçme ve feragat birbirinden farklı kavramlardır. Feragat, önalım hakkı sahibinin doğrudan bu hakkından vazgeçmesini ifade etmektedir. Önalım hakkından feragat edilebilmesi için işlemin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi şarttır. Feragat halinde hak tamamen ortadan kalkacağı için satışın hak sahibine bildirilmesi zorunluluğu da ortadan kalkmış olacaktır.

Önalım hakkından vazgeçme ise belli bir satış işleminde önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilmesi şeklindedir. Bu işlem yazılı şekle tabi olup satıştan önce veya sonra yapılması mümkündür.

Önalım hakkından feragat ve vazgeçmenin en temel farkı hakkın ortadan kalkıp kalkmamasına ilişkindir. Vazgeçme halinde önalım hakkı devam ettiğinden önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilen satış işlemi dışında, herhangi bir paydaş payını satarsa, bu satış, payını satan paydaş veya alıcı tarafından, önalım hakkı sahibine yine bildirilmelidir. Vazgeçme, feragat niteliğinde olmadığından, tapu kütüğüne şerh verilmesi gibi bir durum da söz konusu değildir.