
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Önalım, bir başka ifade ile şufa hakkı, bir taşınmaza ilişkin belirli bir kişiye öncelikli satın alma hakkı tanıyan bir haktır. Bu kapsamda açılan önalım davası ise bu satış ilişkisinin mahkeme kararı ile kurulmasını sağlamaktadır. Önalım hakkı, malikin taşınmazını istediği kişiye satma hakkını da kısıtlamakta ve mülkiyet hakkına sınırlama getirmektedir. Önalım hakkı, kanundan veya sözleşmeden doğan bir hak olup hak sahibine söz konusu taşınmazı öncelikli olarak alma hakkı tanımaktadır. Mevzuatımızda iki türlü ön alım hakkı bulunmaktaysa da bunların malike tanıdığı haklar aynı olup sadece şartları ve hakkın kazanılması bakımından farklılıklar bulunmaktadır.
Yazı İçeriği
1. Önalım Hakkı Nedir?
2. Önalım Hakkının Türleri
2.2. Yasal Önalım Hakkı
2.3. Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı
3. Önalım Hakkının Kullanılması
4. Önalım Davasında Husumet
5. Hak Düşürücü Süre
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
7. Önalım Hakkından Vazgeçme ve Feragat
1. Önalım Hakkı Nedir?
Önalım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde ön alım hakkı sahibinin bu malı öncelikli satın alma hakkı olup, bu hak yenilik doğuran bir haktır. Zira, hak sahibinin bu hakkını kullanması ile yeni bir hukuki durum ortaya çıkmaktadır.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin, 2.10.2014 tarih ve 2014/9317 E., 2014/10866 K. Sayılı ilamına göre:
‘‘Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlar bakımından kanundan doğabileceği gibi taşınmazın maliki tarafından yapılacak sözleşmeden de doğabilir.
Kanunda iki türlü önalım hakkı bulunmaktadır. Bunlar yasal ön alım hakkı ve sözleşmeden doğan ön alım hakkı olarak ayrılmaktaysa da hak sahibine verilen haklar bakımından bir ayrımı bulunmamaktadır.
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete ilişkin olup, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, bir paydaşın payını satması halinde, diğer paydaşların o payı öncelikli olarak alma hakkını ifade eder. Payını satan paydaş veya alıcı konumundaki üçüncü kişi, bu satışı, diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirmelidir. Önalım hakkı sahibi paydaş, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde, satıştan itibaren 2 yıl içinde önalım hakkını kullanmak zorundadır.
Önalım hakkı sahibinin 3 aylık süresinin başlangıcı için öğrenme yeterli olmayıp her halde bu paydaşa noter aracılığıyla bildirim yapılması gerekmektedir.
Yasal önalım hakkının oluşması için bazı şartların varlığı gerekir. Bu şartlar;
Şeklindedir.
Bu şartların varlığı halinde ön alım hakkı doğacak ve hakkın kullanılması halinde önalım hakkını kullanan paydaş taşınmazın alıcısı haline gelecektir. Burada bir diğer önemli nokta satış dışındaki diğer devir işlemlerinde ön alım hakkının kullanılamamasıdır. Örneğin paylı taşınmazın bir üçüncü kişiye bağışlanması durumunda veya taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide devri durumunda önalım hakkı doğmayacaktır.
Taraflar, ön alım sözleşmesi ile, bir taşınmazın malikince satılması halinde, diğer bir kimseye öncelikli alım hakkı tanıyabilirler. Sözleşmeden doğan önalım hakkı da malik ile hak sahibi arasında yapılan bu önalım sözleşmesinden doğmaktadır. Adi yazılı şekilde de le yapılabilen bu sözleşmede, malik, kendisine ait taşınmazı satması durumunda önalım hakkı sahibine öncelikli olarak taşınmazı alma hakkı tanımaktadır.
Ön alım sözleşmesinin, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerhte belirtilen sürede ve buradaki koşullara göre önalım hakkı, her malike karşı kullanılabilecektir. Şayet kütükte herhangi bir koşul belirtilmemişse, taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki şartlar uygulama alanı bulacaktır. Ancak şerhin etkisi, her halükarda, şerhin verildiği tarihten itibaren en fazla 10 yıl olup, bu sürenin geçmesiyle, şerhin etkisi de sona erecektir.
Malik ile hak sahibi arasında yapılan önalım sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilecek bir sözleşme olup tapu kütüğüne şerh edilmeyen önalım sözleşmelerinde hak sahibi taşınmazı satın alan üçüncü kişiye değil, sözleşmenin karşı tarafı olan malike dava açmak zorundadır.
6098 Türk Borçlar Kanunu’nda önalım hakkının nasıl kullanılacağı düzenlenmiştir. Buna göre taşınmazın üçüncü bir kişiye satılması halinde önalım hakkı sahibi süresi içerisinde açacağı dava ile bu hakkını kullanabilmektedir.
Açılacak dava sonucunda mahkemece verilen kararın kesinleşmesine müteakip taşınmazın mülkiyeti önalım hakkı sahibine geçecektir. Önalım hakkının dava yolu ile kullanılması halinde arada kurulan satış ilişkisi, taşınmazı satın alan üçüncü kişi ile kurulan sözleşmenin aynı şartlarını taşıyacaktır. Taşınmazın bedeli bakımından ise tapuda gösterilen satış bedeli geçerli kabul edilecektir.
Bununla birlikte yerleşik Yargıtay kararlarına göre önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, satış bedelinin daha yüksek olduğu gerekçesiyle muvazaa iddiasında bulunulamayacaktır.
Husumet, bir davanın taraflarının belirlenmesine ilişkin bir müessesedir. Buna göre açılacak bir davanın hukuka uygun olması için davanın aktif husumet ve pasif husumet yönünden hukuka uygun olması gerekir. Bir başka ifade ile her dava gibi önalım davalarının da doğru kişi tarafından doğru kişilere karşı açılmalıdır.
Aktif husumet bir davada davacı olma sıfatına sahip olan kişiyi ifade etmektedir. Önalım davalarında davacı taraf, önalım hakkı sahibi olan kişidir. Yasal önalım hakkı bakımından bu kişi taşınmazın paydaşıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise sözleşme ile kendisine hak tanınan kişi dava açma hakkına sahip olacaktır.
Pasif husumet ise bir davada davalı tarafı ifade etmektedir. Yasal önalımdan kaynaklanan davada davalı taraf, payı satın alan alıcıdır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise sözleşme tapuya şerh edilmişse davalı taraf taşınmazı satın alan alacaklı olacaktır. Sözleşme tapuya şerh edilmemişse bu durumda dava sözleşmenin tarafı olan malike açılacaktır.
Önalım davalarında, hak sahibinin sınırsız bir dava açma hakkı bulunmamaktadır. Taşınmazı satın alan üçüncü kişinin sürekli bir dava tehdidi altında kalmaması için hakkın kullanılması konusunda bir hak düşürücü süre belirlenmiştir.
Buna göre önalım davasının, satışın hak sahibine noter kanalıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde açılması gerekmektedir. Satış hak sahibine hiç bildirilmemişse bu durumda 2 yıllık süre üst sınır olarak kabul edilecek ve her halde 2 yıllık sürenin geçmesi ile önalım hakkı ortadan kalkacaktır.
Önalım davalarında görevli mahkeme ilgili kanun hükümleri gereği genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Önalım hakkından vazgeçme ve feragat birbirinden farklı kavramlardır. Feragat, önalım hakkı sahibinin doğrudan bu hakkından vazgeçmesini ifade etmektedir. Önalım hakkından feragat edilebilmesi için işlemin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi şarttır. Feragat halinde hak tamamen ortadan kalkacağı için satışın hak sahibine bildirilmesi zorunluluğu da ortadan kalkmış olacaktır.
Önalım hakkından vazgeçme ise belli bir satış işleminde önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilmesi şeklindedir. Bu işlem yazılı şekle tabi olup satıştan önce veya sonra yapılması mümkündür.
Önalım hakkından feragat ve vazgeçmenin en temel farkı hakkın ortadan kalkıp kalkmamasına ilişkindir. Vazgeçme halinde önalım hakkı devam ettiğinden önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilen satış işlemi dışında, herhangi bir paydaş payını satarsa, bu satış, payını satan paydaş veya alıcı tarafından, önalım hakkı sahibine yine bildirilmelidir. Vazgeçme, feragat niteliğinde olmadığından, tapu kütüğüne şerh verilmesi gibi bir durum da söz konusu değildir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.
Merhaba
Davacı olarak şufa davası açtık 3. Kişiye.
Üst mahkeme diğer mirasçıların davayı kabul etmesi için ya duruşmaya gelerek beyanda bulunması veya imzası noter onaylı muvafakatname istedi.
Bazı mirasçıların duruşmaya gelme durumu yok. Notere giderek muvafakatnameyi onaylatmak istediler ama noter bunu yapmıyor.
Daha önce yapmadık falan gibi saçma sapan şeyler söylüyorlar. Ve örnek varsa ona göre yapalım diyorlar. Acaba örnek var mıdır?
İmzası noter onaylı davayı kabul etme muvafakatnamesinin.
Bilgi verirseniz sevinirim.
Hiçbir tebligat yapılmadı hisse ortağımız habersiz olarak hissesini 29 ay önce habersiz satmış ve bizlerden gizlemiş bu durumda ne yapabiliriz acaba?
10 000 m2 tarlama tarım arazazinde kullanılmak üzere ahır ve ev yaptıktan sonra şufa davası açılmış. Bu durum nasıl değerlendirilecektir.
Kişi cebri arttırmayla taşınmazdaki 1/2 hisseyi satın alıyor, sonra bu hissesini 3. kişiye satıyor. Diğer hissedar satın alan 3. kişiye karşı ön alım hakkını kullanabilir mi?
Bağımsız ve sürekli hak niteliğinde olan üst hakkındaki payın satışında yasal ön alım hakkı kullanılabilir mi?
06.12.2017 tarihinde aldığım bi tarladan 06.12.2019 tarihinde şufa davası açılmış. Normalde 2 yıllık süre bitmiş olmuyor mu