Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malda ortaklığı sona erdirmek için açılır. Kanun, hiçbir paydaşı ortaklıkta kalmaya zorlamaz. Paydaşlar anlaşamazsa mahkeme önce malın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar; bu mümkün değilse malı satarak bedelini paydaşlar arasında paylaştırır.
Uygulamada bu davaların büyük kısmı miras kalan ev, arsa ve tarlalardan doğar. Kardeşlerden biri taşınmazı kullanır, diğeri satmak ister, bir başkası da üzerine ev yaptığını söyler. Bu yazıda davanın şartlarını, paylaşma biçimlerini, arabuluculuktan ihaleye kadar bütün süreci ve satış bedelinin nasıl dağıtıldığını sırasıyla anlatıyoruz. Paylı mülkiyetin genel kurallarını hisseli tapu yazımızda ayrıca ele aldık.
- Kim açabilir?
- Paydaşlardan veya mirasçılardan herhangi biri, diğer bütün paydaşlara karşı. Dava açma hakkı zamanaşımına uğramaz.
- Hangi mahkeme?
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi. Bu yetki kesindir.
- Davadan önce?
- 1 Eylül 2023’ten beri arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
- Sonuç ne olur?
- Önce aynen paylaşma veya kat mülkiyeti kurulması araştırılır; bunlar mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır.
Ortaklığın giderilmesi davası nedir?
Bir malın birden fazla kişiye ait olması iki şekilde ortaya çıkar. Paylı mülkiyette her paydaşın tapuda belirli bir payı vardır (örneğin 1/3 veya 25/100). Elbirliği mülkiyetinde ise belirli paylar yoktur; en sık örnek, mirasbırakanın ölümüyle mirasçılar arasında kendiliğinden doğan miras ortaklığıdır. Her iki durumda da ortaklık, paydaşlardan birinin istemiyle sona erdirilebilir. Miras ortaklığının işleyişini miras ortaklığı ve elbirliği mülkiyeti yazımızda anlattık.
Davanın temel dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 698. maddesidir. Buna göre hukuki bir işlem gereği veya malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Paylaşmanın nasıl yapılacağını ise TMK m. 699 düzenler. Elbirliği mülkiyetinde de paylaştırma, aksine hüküm yoksa paylı mülkiyet hükümlerine göre yapılır (TMK m. 703). Kat mülkiyeti kurularak paylaşmaya ilişkin özel kural Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 10. maddesindedir; usul yönünden Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK), satış aşamasında İcra ve İflas Kanunu (İİK) uygulanır.
Hukuki niteliği
Ortaklığın giderilmesi davası çift taraflı bir davadır. Davacı ile davalı arasındaki ayrımın önemi sınırlıdır: davalı paydaş da aynen paylaşma veya satış isteyebilir, mahkeme taleple bağlı kalmadan en uygun paylaşma biçimini araştırır. Karar, davaya katılan bütün paydaşları aynı şekilde etkiler. Davacının davadan feragat etmesi de davayı her zaman sona erdirmez; davalılardan biri paylaşmayı sürdürmek isterse yargılama devam edebilir.
Davanın şartları
Mahkeme dava şartlarını ve paylaşmanın koşullarını kendiliğinden inceler. Dava açmadan önce şu noktaların kontrol edilmesi gerekir:
- Ortak mülkiyet bulunmalı: Taşınmaz tapuda birden fazla kişi adına kayıtlı olmalı veya mirasçılar arasında elbirliği ile kayıtlı bulunmalıdır. Tek kişi adına kayıtlı bir taşınmaz için bu dava açılamaz.
- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar: Bağımsız bölümlere ayrılmış bir yapının bütünü hakkında ortaklığın giderilmesi istenemez. Bir bağımsız bölüm birden fazla kişiye aitse, dava yalnızca o bölüm için açılır.
- Ortaklığı sürdürme yükümlülüğü olmamalı: Paydaşlar paylaşmayı istemeyi bir sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlandırabilir; taşınmazlarda bu sözleşme resmi şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir (TMK m. 698/2). Malın sürekli bir amaca özgülenmesi de paylaşmaya engel olabilir.
- Uygun olmayan zaman: Paylaşma uygun olmayan bir zamanda istenemez (TMK m. 698/3). Örneğin ürün hasat edilmek üzereyken tarlanın satışını istemek bu kapsamda değerlendirilebilir.
- Taraf teşkili: Tapudaki bütün paydaşlar, elbirliği mülkiyetinde bütün mirasçılar davada yer almalıdır. Ölmüş bir paydaşın yerine mirasçıları davaya katılır; yargılama sırasında ölen paydaş için de aynı kural uygulanır. Taraf teşkili sağlanmadan esas hakkında karar verilemez.
Tapudaki ölü paydaşların mirasçılarını belirlemek için mirasçılık belgesi (veraset ilamı) gerekir. Mirasçılık belgesi yoksa mahkeme davacıya bunu almak için süre verir. Taşınmazda intifa hakkı sahibi varsa, onun da davadan haberdar edilmesi gerekir. Borçlu paydaşın alacaklısı da, İİK m. 121 uyarınca icra mahkemesinden yetki alarak borçlunun içinde bulunduğu elbirliği ortaklığının giderilmesi davasını açabilir (HGK 11.05.2005, 2005/314 E., 2005/321 K.).
Taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi bulunması, tek başına ortaklığın giderilmesine kesin bir engel oluşturmaz. Anayasa Mahkemesi, bu şerh gerekçesiyle satış talebinin reddedilmesini bir bireysel başvuruda mülkiyet hakkı yönünden ihlal olarak değerlendirmiştir. Konuyu aile konutu yazımızda ayrıca ele aldık.
Paylaşma biçimleri
Paylaşma iki temel yolla yapılır: malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin bölüşülmesi (TMK m. 699/1). Paydaşlar paylaşma biçiminde anlaşamazsa hakim, yasal sıraya uymak zorundadır.
Aynen taksime öncelik
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, davacı satış istese bile davalının aynen paylaşma talep edebileceğini, hakimin önce aynen taksim veya kat mülkiyeti yoluyla paylaşmayı araştırması gerektiğini vurgulamıştır (HGK 22.05.2013, 2012/1809 E., 2013/754 K.). Aynen bölmenin mümkün olup olmadığı; taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatı yönünden araştırılmadan satışa karar verilemez (HGK 09.10.2013, 2013/106 E., 2013/1467 K.).
Aynen taksim için şu koşulların birlikte bulunması gerekir:
- Teknik bölünebilirlik: Her paydaşa düşecek parça kullanılabilir büyüklükte ve şekilde olmalıdır.
- İmar mevzuatına uygunluk: İmar planı bulunan yerlerde ifrazın mümkün olup olmadığı belediyeye sorulur; iptal edilmemiş bir encümen ifraz kararı geçerliliğini korur ve aynen taksime dayanak olabilir (HGK 22.09.2021, 2018/161 E., 2021/1063 K.). Tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünmeye izin vermez; mahkeme il veya ilçe tarım müdürlüğünün görüşünü alır.
- Önemli değer kaybı olmaması: Bölünme, parçaların toplam değerini belirgin biçimde düşürmemelidir.
Taşınmazın bir kısmını paydaşlara bölüp kalan kısmı yine ortak bırakmak, paydaşların açık rızası olmadan kabul edilmez. Ortaklığın giderilmesi, ortaklığı tamamen sona erdirmeyi amaçlar.
Denkleştirme bedeli (ivaz)
Aynen bölmede parçaların değeri her zaman paylarla tam örtüşmez. Bu durumda değeri eksik kalan parçaya para eklenerek denklik sağlanır (TMK m. 699/2). Örneğin 1/2 paylı iki kardeşin arsası ikiye bölündüğünde ana yola cephesi olan parça 2.200.000 TL, arka parça 1.800.000 TL değerindeyse, ön parçayı alan kardeş diğerine 200.000 TL denkleştirme bedeli öder. Yargıtay uygulamasında bu bedelin hüküm kurulmadan önce mahkeme veznesine yatırılması istenir; aksi halde şarta bağlı bir hüküm kurulmuş olur.
Muhdesat iddiası ve bekletici mesele
Muhdesat, bir paydaşın sonradan taşınmaz üzerine yaptığı bina, depo, dükkan, sera veya diktiği ağaçlar gibi eklentilerdir. Bir paydaş muhdesatın kendisine ait olduğunu ileri sürer ve diğer paydaşlar bunu kabul etmezse, sulh hukuk mahkemesi aidiyet konusunda kendisi karar vermez. İddia sahibine, asliye hukuk mahkemesinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verir. Dava açılırsa sonucu bekletici mesele yapılır; süre içinde dava açılmazsa ortaklığın giderilmesi davası muhdesat uyuşmazlığı yokmuş gibi sonuçlandırılır.
Muhdesat değeri satış bedelinin dağıtımını doğrudan etkiler. Bilirkişi; muhdesat dahil toplam değeri, yalnızca arsanın değerini ve muhdesatın toplam değer içindeki oranını ayrı ayrı belirler. Örneğin toplam değeri 6.000.000 TL olan bir taşınmazda arsa 2.400.000 TL, kardeşlerden birinin yaptığı ev 3.600.000 TL değerindeyse muhdesatın oranı yüzde 60’tır. Taşınmaz 5.000.000 TL’ye satılırsa 3.000.000 TL önce evi yapan paydaşa ödenir, kalan 2.000.000 TL üç kardeşe payları oranında (her birine 666.666,67 TL) dağıtılır. Ayrıntılar için muhdesatın aidiyetinin tespiti davası yazımıza bakabilirsiniz.
Başvuru ve dava yolu
- Arabulucuya başvurunTaşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023’ten beri arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-b). Son tutanak dava dilekçesine eklenir. Süreç, başvuru yeri ve anlaşma belgesinin uygulanması ortaklığın giderilmesinde zorunlu arabuluculuk yazımızda anlatılıyor.
- Doğru mahkemeyi seçinGörevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-b). Taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Birden fazla taşınmaz varsa bunlardan birinin bulunduğu yerde dava açılabilir.
- Tarafları eksiksiz gösterinDavayı bir paydaş, diğer bütün paydaşlara karşı açar. Güncel tapu kaydı ve gerekiyorsa mirasçılık belgeleri dilekçeye eklenir.
- Delilleri hazırlayınTapu kayıtları, mirasçılık belgesi, nüfus kayıtları, imar durum belgesi, belediye kayıtları ve varsa onaylı mimari proje sunulur. Mahkeme taşınmaz başında keşif yapar; fen bilirkişisi, inşaat mühendisi veya harita mühendisi, tarım arazilerinde ziraat mühendisi görevlendirilir.
- Karar ve kesinleşmeTaşınmaza ilişkin kararlar kesinleşmeden yerine getirilemez (HMK m. 367/2). Satış kararı kesinleşince dosya satış memurluğuna gönderilir.
Harç, gider ve vekalet ücreti
Ortaklığın giderilmesi davası maktu harca tabidir. 2026 yılında sulh hukuk mahkemesinde başvurma harcı 335,20 TL, maktu karar ve ilam harcı 732 TL’dir. Bunlara ek olarak tebligat, keşif ve bilirkişi giderleri için gider avansı yatırılır. Yargılama giderleri ve maktu vekalet ücreti, kural olarak paydaşlara payları oranında yüklenir. 2025-2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nde sulh hukuk mahkemesinde görülen davalar için maktu ücret 30.000 TL’dir. Satış aşamasında ilan, kıymet takdiri ve benzeri giderler satış bedelinden karşılanır.
Kanun yolları
Karara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf ve temyiz sınırlarında davanın açıldığı tarihteki tutar esas alınır (HMK ek m. 1/2). 2026 yılında açılan davalar için istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir. Taşınmaz değerleri çoğu zaman bu tutarları aştığından istinaf ve temyiz yolları genellikle açıktır. Bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır.
Satış memurluğu ve ihale süreci
Satış kararı kesinleşince sulh hukuk mahkemesi bir satış memuru görevlendirir ve satış İİK hükümlerine göre yapılır. Süreç şu aşamalardan oluşur:
- Kıymet takdiri: Dava sırasında yapılan değerleme satış için yeterli sayılmaz; satış memurluğu yeniden kıymet takdiri yaptırır. Rapor ilgililere tebliğ edilir. Tebliğden itibaren yedi gün içinde şikayet edilmezse değer kesinleşir.
- İlan ve elektronik artırma: Satış ilanı elektronik satış portalında ve gazetede yayımlanır, paydaşlara tebliğ edilir. Teklifler elektronik ortamda verilir.
- Asgari teklif: Kural olarak teklifin muhammen kıymetin yüzde 50’sini ve satış masraflarını karşılaması gerekir (İİK m. 129).
- Mirasçılara özgü ilk artırma: 7589 sayılı Kanunla 31 Temmuz 2026’dan itibaren, bütün malikleri taşınmazı miras yoluyla edinmiş ve üçüncü kişiye ait pay bulunmayan taşınmazlarda ilk artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılır. Bu artırma bir defaya mahsus ve muhammen kıymetin yüzde 100’ü üzerinden yapılır; alıcı çıkmazsa herkese açık genel usule geçilir (İİK m. 114). Yürürlükten önce ilanı yapılmış artırmalarda eski kural uygulanır.
- Paydaşlar arası satış: Bütün paydaşlar rıza gösterirse artırma yalnızca paydaşlar arasında yapılır. Bu yol, aile taşınmazının aile dışına çıkmasını önlemek için tercih edilir.
- Teminat ve bedelin ödenmesi: Artırmaya katılmak için muhammen kıymetin yüzde 10’u oranında teminat yatırılır; ortaklığın giderilmesinde paydaş, payı oranında teminattan muaftır (İİK m. 114). Alıcı ihale bedelini kural olarak artırma sonucunun ilanından itibaren yedi gün içinde öder (İİK m. 130). Bedeli ödemeyen alıcının ihalesi kaldırılır ve teminatı iade edilmez; 31 Temmuz 2026’dan sonra ilanı yapılan artırmalarda ayrıca teklif bedelinin yüzde 5’i oranında idari para cezası uygulanır.
- İhalenin feshi: İlan usulsüzlüğü, kıymet takdirindeki esaslı hata, ihaleye fesat karıştırılması veya satış şartlarına aykırılık halinde ilgililer ihalenin feshini isteyebilir. Talep ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine yapılır; usulsüzlük sonradan öğrenilmişse süre öğrenmeden başlar, ancak her halde ihaleden itibaren bir yılı geçemez. Talebin esastan reddi halinde ihale bedelinin yüzde 10’una kadar para cezası verilebilir (İİK m. 134).
İhalede önalım hakkı kullanılamaz. Cebri artırmayla yapılan satışlarda paydaşların yasal önalım hakkı yoktur (TMK m. 733/1). Payını korumak isteyen paydaş ihaleye katılarak teklif vermelidir. Paydaş, payı oranında teminattan muaftır; ihale bedelinden kendi payına düşecek kısmın mahsup edilip edilemeyeceği ise satış şartnamesine ve satış giderleri ile taşınmazın tamamı üzerindeki yüklerin durumuna bağlıdır.
Satış bedelinin paylaştırılması
İhale kesinleşince satış memurluğu bir paylaştırma (tevzi) tablosu hazırlatır. Dağıtım şu sırayla yapılır:
- Satış giderleriKıymet takdiri, ilan, tebligat ve benzeri paraya çevirme giderleri satış bedelinden düşülür.
- Taşınmazın tamamı üzerindeki yüklerTaşınmazın tamamı üzerine kurulmuş ipotek ve hacizlerden doğan alacaklar sıralarına göre ödenir.
- Muhdesat payıAidiyeti kesinleşmiş muhdesat varsa, muhdesata düşen bedel önce muhdesat sahibine ödenir.
- Paydaşlara dağıtımKalan tutar tapudaki paylar oranında dağıtılır. Yalnızca bir paya ait haciz veya ipotek borcu, o paydaşın alacağından kesilerek ilgili alacaklıya ödenir. Emlak vergisi gibi paydaşa ait borçlar da onun payından düşülür.
Paylaştırma tablosu ilgililere tebliğ edilir; tabloya karşı şikayet ve itiraz için yedi günlük süre vardır. Tablo kesinleşince bedel hak sahiplerinin hesaplarına gönderilir. KDV, damga vergisi ve tapu alım harcı satış şartnamesinde gösterilir ve kural olarak alıcıya aittir. İhale bedeli ödenip vergiler yatırılınca taşınmaz alıcı adına tescil edilir. Taşınmazı kullanan paydaş boşaltmazsa alıcı tahliye için icra dairesine başvurabilir.
Dava süresince taşınmazı tek başına kullanan paydaştan diğer paydaşlar kullanım bedeli (ecrimisil) isteyebilir. Ortaklığın giderilmesi davasının açılmış olması, sonraki dönemler için intifadan men yerine geçer (Yargıtay 1. HD 16.01.2014, 2013/13269 E., 2014/536 K.). Bu talep ayrı bir dava konusudur; ayrıntılar mirasçılar arasında intifadan men ve ecrimisil yazımızdadır.
Sık yapılan hatalar
- Arabulucuya başvurmadan doğrudan dava açmak veya son tutanağı dilekçeye eklememek.
- Tapudaki ölü paydaşların mirasçılarını belirlemeden dava açıp yargılamayı yıllarca uzatmak.
- Taşınmaz üzerine yapılan evi veya dikilen ağaçları dile getirmemek; muhdesat iddiasını süresinde ayrı bir davayla takip etmemek.
- Aynen taksim veya kat mülkiyeti imkanı varken bunu talep etmemek ve taşınmazın değerinin altında satılmasına göz yummak.
- Kıymet takdirine yedi günlük süre içinde itiraz etmemek.
- Payı korumak için önalım hakkına güvenmek; ihaleye katılmamak.
Sık sorulan sorular
Paydaşlardan biri satmak istemezse taşınmaz yine de satılır mı?
Evet. Hiçbir paydaş ortaklıkta kalmaya zorlanamaz. Aynen paylaşma veya kat mülkiyeti kurulması mümkün değilse mahkeme, diğer paydaşların karşı çıkmasına rağmen satışa karar verir.
Ortaklığın giderilmesi davası ne kadar sürer?
Mirasçı sayısı, tebligat sorunları ve muhdesat iddiasına göre değişir. İlk derece yargılaması çoğunlukla bir yıl civarında sürer; istinaf, temyiz ve satış aşamasıyla birlikte süre birkaç yıla uzayabilir.
Paylaşma istemek için bir süre var mı?
Hayır. Paylaşma isteme hakkı zamanaşımına veya hak düşürücü süreye bağlı değildir. Ancak paydaşlar bu hakkı resmi şekilde yapılan bir sözleşmeyle en çok on yıl süreyle sınırlandırabilir.
İhaleyi paydaşlardan biri kazanırsa ne öder?
Paydaş, artırmaya katılırken payı oranında teminattan muaftır. İhale bedeli, vergiler ve masraflar ise satış şartnamesine göre ödenir; kendi payına düşecek kısmın mahsubunun mümkün olup olmadığını ihaleye girmeden önce satış memurluğundan öğrenmek gerekir.
Taşınmazda ev yapan kardeşin emeği hesaba katılır mı?
Muhdesatın aidiyeti diğer paydaşlarca kabul edilir veya ayrı bir tespit davasıyla kesinleşirse, satış bedelinden muhdesata düşen kısım önce evi yapan kardeşe ödenir. Kalan bedel paylar oranında dağıtılır.
Satıştan önce davadan vazgeçilebilir mi?
Davacı feragat edebilir; ancak davalılardan biri paylaşmayı istiyorsa dava devam edebilir. Satış aşamasında da satışı isteyen paydaş, diğer paydaşların onayı olmadan dosyayı tek başına işlemden kaldıramaz.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla