Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da düzenlenen kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların, sağlıklı ve güvenli hale getirilmesini amaçlamaktadır. Mevzuatımızda, “riskli alanlarda kentsel dönüşüm” ile “riskli yapılarda kentsel dönüşüm” hususları ayrı ayrı değerlendirilerek farklı koşullara bağlanmıştır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle, can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca riskli olduğu kararlaştırılan alandır. Riskli yapı ise ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıyı ifade etmektedir. Bu kanun kapsamındaki taşınmazların malikleri, belediyelere, il özel idarelerine veya doğrudan Bakanlık’a başvurarak taşınmazlarının yer aldığı bölgenin riskli alan ilan edilmesini talep edebilirler.

Yazı İçeriği
1. Riskli Alan Nedir?
2. Hangi Alanlar Riskli Alan İlan Edilebilir?
3. Riskli Alanlarda Tasarruf Yetkisi
4. Riskli Alan İlanı İçin Gerekli Bilgi ve Belgeler Nelerdir?
5. Taşınmazların Değerinin ve Hak Sahipliğinin Tespiti
6. Kentsel Dönüşümün Planlanması
7. Riskli Alanlarda Taşınmaz Maliklerinin Karar Alması
8. Taşınmaz Malikleri ile Sözleşme Yapılması
9. Riskli Alanların Tahliyesi
10. Hak Sahiplerine Yapılacak Yardımlar
11. Yeni Taşınmazların Hak Sahiplerine Teslimi
12. Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılabilecek Davalar
13. Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.5’te riskli alan tespiti şartlarının yasal düzenlemelerine yer verilmiştir. Uygulama yönetmeliğine göre riskli alan ilan edilecek bölge, öncelikle detaylı bir incelemeye tabi tutulmaktadır. Yapılan incelemeler sonucunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygun gördüğü alanlara ilişkin hazırlanan dosya, Cumhurbaşkanına sunulur. Ülkemizdeki uygulamaya göre, bir bölgenin riskli alan ilan edilme hak ve yetkisi, Cumhurbaşkanına verilmiştir. Diğer taraftan, riskli yapıların tespitine ilişkin prosedür tamamen farklı olup “Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci” başlıklı yazımızda incelenmiştir.

1. Riskli Alan Nedir?

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Malikler, belediyeler, il özel idareleri veya TOKİ’nin talebine binaen, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın uygun bulması ve teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca ilgili bölge, “riskli alan” ilan edilebilir.

2. Hangi Alanlar Riskli Alan İlan Edilebilir?

Yönetmelik m.5/2’de hangi alanların riskli alan olarak ilan edilebileceği belirtilmiştir. Bu maddeye göre riskli alan ilan edilebilecek alanlar iki başlık altında incelenebilir.

Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Olağan Hayatı Durduracak veya Kesintiye Uğratacak Şekilde Bozulduğu Yerlerde Riskli Alan İlanı

Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde riskli alan ilan edilebilmesi için aşağıda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekmektedir.

• Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması.

• İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması.

• Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması.

Sayılan sebeplerden birinin veya birkaçının bulunduğu hallerde, söz konusu alan hakkında bir dosya hazırlanır. Hazırlanan bu dosyaya istinaden, riskli alan Bakanlıkça belirlenir ve karar alınmak üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Cumhurbaşkanının kararı ile söz konusu bölge riskli alan olarak ilan edilir.

Üzerindeki Toplam Yapı Sayısının En Az % 65’i İmar Mevzuatına Aykırı Olan veya Sonradan Yapı ve İskân Ruhsatı Alan Yerlerde Riskli Alan İlanı

Alandaki toplam yapının en az %65’i imar mevzuatına aykırı ise veya ruhsat alınmaksızın inşa edilmiş olup sonradan yapı ve iskân ruhsatı alınmışsa, Bakanlık durumu belirler. Bakanlık tarafından belirlenen bölge riskli alan olarak ilan edilmek üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Cumhurbaşkanının kararı ile söz konusu bölge riskli alan olarak ilan edilir.

3. Riskli Alanlarda Tasarruf Yetkisi

6306 sayılı Kanun m.4’e göre riskli alanlarda her türlü imar ve yapılaşma işlemleri iki yıl süre ile geçici olarak durdurulabilir. Gerek duyulması halinde bu süre bir yıl daha uzatılabilir. Durdurma kararı uygulamayı yürüten TOKİ veya İdare ise bu kurumlar tarafından aksi takdirde Bakanlık tarafından verilir.

Maddede yer alan süre sınırı hükmün Anayasa Mahkemesi’ne götürülmesi sonucu eklenmiştir. Anayasa Mahkemesi imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulmasında kamu yararı olduğuna ancak bunun süresiz olmasının mülkiyet hakkına ölçüsüz bir sınırlama getirdiğine karar vermiştir.

Anayasa Mahkemesi’nin 2012/87 Esas, 2014/41 Karar sayılı ve 27.02.2014 tarihli kararının ilgili bölümü şu şekildedir:

…
Kuralda, imar ve yapılaşma yasağının, “Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince” devam edeceği belirtilmiştir. Bununla birlikte, Kanun’da, Kanun kapsamındaki proje ve uygulamaların azami süresini gösteren bir kurala yer verilmemiştir. Dolayısıyla, kural uyarınca uygulanacak imar yasağının süresinin öngörülebilir azami üst sınırı bulunmamaktadır. Bireyin üzerine aşırı yük yüklenmesine neden olabilecek bu durum, Anayasa’nın 13. maddesinde temel hakların sınırlandırılmasının ölçütleri arasında yer verilen “ölçülülük” ilkesine aykırılık oluşturabilecek ve böylece kamu yararı ile bireyin yararı arasında kurulması gereken dengeyi bozabilecek niteliktedir.”

Aynı maddenin devam eden fıkralarında 6306 sayılı Kanun m.3/3’te belirtilen taşınmazlar hakkında birtakım tasarruf işlemlerinin yapılamayacağı düzenlenmiştir.  Bahsi geçen taşınmazlar tahsis ve devir işlemleri sona erene kadar satılamayacak, kiraya verilemeyecek, tahsis edilemeyecek ve ön izin ile irtifak hakkına konu olamayacaklardır.

Bakanlık, TOKİ veya da İdare tarafından talep edilmesi halinde riskli alanlardaki yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmesi durdurulabilir. Bu işlem öncesinde hak sahiplerinin de görüşü alınır.

4. Riskli Alan İlanı İçin Gerekli Bilgi ve Belgeler

Yönetmelik m.5/1’de bir bölgenin riskli alan ilan edilebilmesi için gerekli bilgi ve belgeler şu şekilde sayılmıştır:

• Alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik rapor.

• Alan sınırları içerisinde afete maruz bölge olarak kararlaştırılan alan olup olmadığına dair bilgi ve belge.

• Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritası, varsa uygulama imar planı.

• Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesi.

• Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritası.

• Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yer bilimsel etüd raporu.

• Yönetmeliğin eklerinden Ek-2’de yer alan riskli yapıların tespit edilmesine ilişkin esasların Ek-A bölümüne göre hazırlanan analiz ve rapor.

• Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeler.

Yukarıda sayılan belgelere istinaden, Bakanlıkça re’sen belirleme yapılabileceği gibi, TOKİ, belediyeler, il özel idareleri veya taşınmaz maliki olan kişilerin talebi üzerine de riskli alan belirlenebilir.

Taşınmaz malikleri, belediyelere, il özel idarelerine veya doğrudan Bakanlığa başvurarak taşınmazlarının bulunduğu bölgenin riskli alan ilan edilmesini talep edebilirler. Bakanlıkça uygun görülen talepler karar alınmak üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Riskli alan kararı Cumhurbaşkanı tarafından verilir.

5. Taşınmazların Değerinin ve Hak Sahipliğinin Tespiti

Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesiyle birlikte bölgede taşınmazı bulunan kişilerin hak sahipliğinin ve taşınmazlarının değerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca ilgili kurum, riskli alandaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar veya yaptırır. Ayrıca bu taşınmazların maliklerini ve adreslerini tespit eder veya ettirir.

Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir. Taşınmazın değeri tespit edilirken taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum, kuruluşlardan ve mahaldeki emlakçılardan alınacak bilgilerden de faydalanılır. Değer tespitinde 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu m.11’de yer alan esaslara başvurulur.

6. Kentsel Dönüşümün Planlanması

Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi sonrası, alanın özelliğine göre yapılacak projeler planlanır. Plan teklifleri, İdarece veya ilgililerince hazırlanır. Planlama alanı ile yakın çevresinin meri planları, mevcut durumu gösteren bilgi ve belgeler, ilgili kurum ve kuruluş görüşleri ile birlikte Bakanlığa iletilir.

Bakanlık, uygulama alanın özelliğine, planın ölçeğine ve ihtiyaç analizine göre kendisine sunulan planda bulunması gereken esasları ve yapılacak tespit, araştırma ve inceleme konularını belirler. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanır.

7. Riskli Alanlarda Taşınmaz Maliklerinin Karar Alması

Riskli alanlarda yapılacak uygulamalara, taşınmaz maliklerinin sahip oldukları hisselerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine, ilgili arsada kentsel dönüşüm uygulanması için bir tebligat yapılır. Maliklerin tebligatı takip eden otuz gün içinde üçte iki çoğunluk ile karar almaları gerekmektedir. Maliklerin anlaşamamaları hâlinde, taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.

Acele kamulaştırma hakkında daha detaylı bilgi için “Acele Kamulaştırma Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Maliklerin karar almaları durumunda, bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya Tebligat Kanunu’nagöre tebliğ edilir.

Karara katılmayıp azınlıkta kalan maliklerin hukuki durumu ile ilgili ise “Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Kat Maliklerin Hukuki Durumu“ başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

8. Taşınmaz Malikleri ile Sözleşme Yapılması

Riskli alanlarda, öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Buna göre taşınmaz malikleri, kentsel dönüşüm yapılacak riskli alanda, müteahhitler veya inşaat şirketleriyle anlaşabilecekleri gibi kamu kurumlarıyla da anlaşabilirler.

Riskli alanda kentsel dönüşüm uygulaması, belediyeler veya TOKİ gibi kamu kurumları eliyle yapılacaksa; ilgili kamu kurumu ile taşınmaz malikleri paylaşım sözleşmesi yaparlar. Akdedilecek sözleşmelerde, taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan yeni konut ve işyerlerinden hak verilmelidir.  

Uygulama alanındaki taşınmazın tespit edilen bedeli, malike verilecek yeni konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz maliki ile inşaatı gerçekleştiren idare mahsuplaşır.

Yeni yapıların, aynı alan üzerine inşa edilmesi gerekir. Ancak uygulama alanına yeni yapının inşa edilmesi mümkün değil ise, başka bir alanda yapılması da söz konusu olabilir.

9. Riskli Alanların Tahliyesi

İlgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde veya maliklerle yapılan anlaşmada belirlenen süre içerisinde yapının tahliye edilmesi gerekmektedir. Eğer var ise fatura borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin vergilerin ödenerek yapının boş olarak ilgili kuruma veya uygulamayı yürüten yükleniciye teslim edilmesi gerekir.

Belirtilen sürelerde yapının tahliye edilmemesi durumunda İdarece, yapının zorla tahliye edileceği belirtilerek ve otuz günü geçmeyecek şekilde süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre içinde de tahliyenin gerçekleştirilmemesi durumunda, bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Bu yapıların tahliyesi mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile ilgili kurum veya İdarece yapılır veya yaptırılır.

10. Hak Sahiplerine Yapılacak Yardımlar

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alanlarda kira yardımı süresi kırk sekiz ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir.

11. Yeni Taşınmazların Hak Sahiplerine Teslimi

İnşaatlar tamamlandıktan sonra, hak sahipleriyle yapılan anlaşmalar doğrultusunda ortaya çıkarılan yeni bağımsız bölümlerin teslimleri hak sahiplerine yapılır ve tapular maliklere dağıtılır.

11. Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılabilecek Davalar

Cumhurbaşkanı tarafından verilen riskli alan kararının konu, sebep amaç, yetki ve şekil unsurları yönünden hukuka uygun olması gerekmektedir. Aksi halde Danıştay nezdinde açılacak iptal davası ile alınan kararın iptali sağlanabilecektir.

Nitekim Danıştay 14. Dairesi 17.02.2016 tarihli, E:2015/5053, K:2016/974; E:2015/5079, K:2016/976; E:2015/5082, K:2016/977; E:2015/5170, K:2016/975 vb. sayılı kararlarında;

Riskli alan kararının 6306 sayılı Yasanın ve Uygulama Yönetmeliğinin öngördüğü koşulların detaylı bir teknik rapor ile oluşturulmadığı gerekçesiyle riskli alan kararının iptaline karar vermiştir.

Yine riskli alanlarda kentsel dönüşüm sürecinde diğer idareler tarafından gerçekleştirilecek işlemlerin de konu, sebep amaç, yetki ve şekil unsurları yönünden hukuka uygun olması gerekmektedir. Aksi halde işlemin niteliğine göre İdare Mahkemesi, Bölge İdare Mahkemesi veyahut Danıştay nezdinde iptal davası açılabilecektir.

Nitekim Danıştay 6. Dairesi 2020/9871 Esas, 2021/10346 Karar sayılı ve 29.09.2021 tarihli kararında;

“Bu durumda; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanununda belirtildiği üzere öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi, taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas alınması, Kanunda belirtilen uygulamaların Bakanlıkça yerine getirilmesi, ancak üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın malikleri üçte iki çoğunluğu sağlayamazsa acele kamulaştırma yoluna gidilmesi gerekirken anılan hususlar gözetilmeksizin riskli alana ilişkin Bakanlar Kurulu kararı üzerine dava konusu taşınmazın acele kamulaştırılması yolunda tesis edilen Bakanlar Kurulu Kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır.”

gerekçesi ile sürecin mevzuatta belirtildiği şekilde yerine getirilmemesi sebebiyle acele kamulaştırma kararının iptaline karar vermiştir.

13. Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular