Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da düzenlenen kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanlarla bu alanlar dışındaki riskli yapıların, sağlıklı ve güvenli hale getirilmesini amaçlamaktadır. Mevzuatımızda, “riskli alanlarda kentsel dönüşüm” ile “riskli yapılarda kentsel dönüşüm” hususları ayrı ayrı değerlendirilerek farklı koşullara bağlanmıştır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle, can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca riskli olduğu kararlaştırılan alandır. Riskli yapı ise ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıyı ifade etmektedir. Bu kanun kapsamındaki taşınmazların malikleri, belediyelere, il özel idarelerine veya doğrudan Bakanlık’a başvurarak taşınmazlarının yer aldığı bölgenin riskli alan ilan edilmesini talep edebilirler.

Yazı İçeriği
1. Riskli Alan Nedir?
2. Hangi Alanlar Riskli Alan İlan Edilebilir?
3. Riskli Alan İlanı İçin Gerekli Bilgi ve Belgeler Nelerdir?
4. Taşınmazların Değerinin ve Hak Sahipliğinin Tespiti
5. Kentsel Dönüşümün Planlanması
6. Riskli Alanlarda Taşınmaz Maliklerinin Karar Alması
7. Taşınmaz Malikleri ile Sözleşme Yapılması
8. Riskli Alanların Tahliyesi
9. Hak Sahiplerine Yapılacak Yardımlar
10. Yeni Taşınmazların Hak Sahiplerine Teslimi
11. Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılabilecek Davalar

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği‘nin 5. maddesinde, riskli alan tespitinin şartlarının yasal düzenlemelerine yer verilmiştir. Uygulama yönetmeliğine göre riskli alan ilan edilecek bölge, öncelikle detaylı bir incelemeye tabi tutulmaktadır. Yapılan incelemeler sonucunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygun gördüğü alanlara ilişkin hazırlanan dosya, Cumhurbaşkanına sunulur. Ülkemizdeki uygulamaya göre, bir bölgenin riskli alan ilan edilme hak ve yetkisi, Cumhurbaşkanına bahşedilmiştir. Diğer taraftan, riskli yapıların tespitine ilişkin prosedür tamamen farklı olup “Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci” başlıklı yazımızda incelenmiştir.

1. Riskli Alan Nedir?

Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Malikler, belediyeler, il özel idareleri veya TOKİ’nin talebine binaen, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın uygun bulması ve teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca ilgili bölge, “riskli alan” ilan edilebilir.

2. Hangi Alanlar Riskli Alan İlan Edilebilir?

Yönetmeliğin 5. maddesinin 2. fıkrasında, hangi alanların riskli alan ilan edilebileceği ifade edilmiştir. Yönetmeliğe göre riskli alan ilan edilebilecek alanlar iki başlık altında incelenebilir.

Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Olağan Hayatı Durduracak veya Kesintiye Uğratacak Şekilde Bozulduğu Yerlerde Riskli Alan İlanı
Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde riskli alan ilan edilebilmesi için aşağıda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekmektedir.

• Planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması.

• İmar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması.

• Altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması.

Sayılan sebeplerden birinin veya birkaçının bulunduğu hallerde, söz konusu alan hakkında bir dosya hazırlanır. Sayılan sebeplerden birinin veya birkaçının bulunduğu hallerde, söz konusu alan hakkında bir dosya hazırlanır. Hazırlanan bu dosyaya istinaden, riskli alan Bakanlıkça belirlenir ve karar alınmak üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Cumhurbaşkanının kararı ile söz konusu bölge riskli alan olarak ilan edilmiş olur.

Üzerindeki Toplam Yapı Sayısının En Az % 65’i İmar Mevzuatına Aykırı Olan veya Sonradan Yapı ve İskân Ruhsatı Alan Yerlerde Riskli Alan İlanı
Alandaki toplam yapının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı veya aykırı olarak inşa edilmiş, ancak sonradan yapı ve iskan ruhsatı alınmışsa, Bakanlık durumu belirler. Bakanlık tarafından belirlenen bölge, riskli alan olarak ilan edilmek üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Cumhurbaşkanının kararı ile söz konusu bölge riskli alan olarak ilan edilmiş olur.

3. Riskli Alan İlanı İçin Gerekli Bilgi ve Belgeler Nelerdir?

Yönetmeliğin 5. maddesinin 1. fıkrasında, bir bölgenin riskli alan ilan edilebilmesi için gerekli bilgi ve belgeler sayılmıştır.

• Alanın, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığına dair teknik rapor.

• Alan sınırları içerisinde afete maruz bölge olarak kararlaştırılan alan olup olmadığına dair bilgi ve belge.

• Alanın büyüklüğünü de içeren koordinatlı sınırlandırma haritası, varsa uygulama imar planı.

• Alanda bulunan kamuya ait taşınmazların listesi.

• Alanın uydu görüntüsünü veya ortofoto haritası.

• Zemin yapısı sebebiyle riskli alan olarak tespit edilmek istenilmesi halinde yer bilimsel etüd raporu.

• Yönetmeliğin eklerinden Ek-2’de yer alan riskli yapıların tespit edilmesine ilişkin esasların Ek-A bölümüne göre hazırlanan analiz ve rapor.

• Alanın özelliğine göre Bakanlıkça istenecek sair bilgi ve belgeler.

Yukarıda sayılan belgelere istinaden, Bakanlıkça re’sen belirleme yapılabileceği gibi, TOKİ, belediyeler, il özel idareleri veya taşınmaz maliki olan kişilerin talebi üzerine de riskli alan belirlenebilir. Taşınmaz malikleri, belediyelere, il özel idarelerine veya doğrudan Bakanlık’a başvurarak taşınmazlarının bulunduğu bölgenin riskli alan ilan edilmesini talep edebilirler. Bakanlıkça uygun görülen talepler karar alınmak üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Cumhurbaşkanı tarafından Riskli Alan kararı verilir.

4. Taşınmazların Değerinin ve Hak Sahipliğinin Tespiti

Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesiyle birlikte bölgede taşınmazı bulunan kişilerin hak sahipliğinin ve taşınmazlarının değerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca ilgili kurum, riskli alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar veya yaptırır. Ayrıca bu taşınmazların maliklerini ve adreslerini tespit eder veya ettirir.

Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir. Taşınmazın değeri tespit edilirken taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum, kuruluşlardan ve mahaldeki emlakçılardan alınacak bilgilerden de faydalanılır.

5. Kentsel Dönüşümün Planlanması

Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi sonrası, alanın özelliğine göre yapılacak projeler planlanır. Plan teklifleri, idarece veya ilgililerince hazırlanır. Planlama alanı ile yakın çevresinin meri planları, mevcut durumu gösteren bilgi ve belgeler, ilgili kurum ve kuruluş görüşleri birlikte Bakanlığa iletilir. Bakanlık, uygulama alanın özelliğine, planın ölçeğine ve ihtiyaç analizine göre kendisine sunulan planda bulunması gereken esasları ve yapılacak tespit, araştırma ve inceleme konularını belirler. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanır.

6. Riskli Alanlarda Taşınmaz Maliklerinin Karar Alması

Riskli alanlarda yapılacak uygulamalara, taşınmaz maliklerinin sahip oldukları hisselerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine, ilgili arsada kentsel dönüşüm uygulanması için bir tebligat yapılır. Maliklerin tebligatı takip eden otuz gün içinde üçte iki çoğunluk ile karar almaları gerekmektedir. Maliklerin anlaşamamaları hâlinde, taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir. Acele kamulaştırma hakkında daha detaylı incelememize “Acele Kamulaştırma Nedir?” yazımızda yer verilmiştir.

Maliklerin karar almaları durumunda, bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 Sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilir. Karara katılmayıp azınlıkta kalan maliklerin hukuki durumu ise “Kentsel Dönüşümde Kararlara Katılmayan Maliklerin Hukuki Durumu” yazımızda detaylıca incelenmiştir.

7. Taşınmaz Malikleri ile Sözleşme Yapılması

Riskli alanlarda, öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Buna göre taşınmaz malikleri, kentsel dönüşüm yapılacak riskli alanda, müteahhitler veya inşaat şirketleriyle anlaşabilecekleri gibi kamu kurumlarıyla da anlaşabilirler. Riskli alanda kentsel dönüşüm uygulaması, belediyeler veya TOKİ gibi kamu kurumları eliyle yapılacaksa; ilgili kamu kurumu ile taşınmaz malikleri paylaşım sözleşmesi yaparlar. Akdedilecek sözleşmelerde, taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan yeni konut ve işyerlerinden hak verilmelidir.  Uygulama alanındaki taşınmazın tespit edilen bedeli, malike verilecek yeni konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz maliki ile inşaatı gerçekleştiren idare mahsuplaşır. Yeni yapıların, aynı alan üzerine inşa edilmesi gerekir. Ancak uygulama alanına yeni yapının inşa edilmesi mümkün değil ise, başka bir alanda yapılması da söz konusu olabilir.

8. Riskli Alanların Tahliyesi

İlgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde veya maliklerle yapılan anlaşmada belirlenen süre içerisinde yapının tahliye edilmesi gerekmektedir. Eğer var ise fatura borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin vergilerin ödenerek yapının boş olarak ilgili kuruma veya uygulamayı yürüten yükleniciye teslim edilmesi gerekir. Belirtilen sürelerde yapının tahliye edilmemesi durumunda idarece, yapının zorla tahliye edileceği belirtilerek ve otuz günden az olmak üzere süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre içinde de tahliyenin gerçekleştirilmemesi durumunda, bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Bu yapıların tahliyesi mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile ilgili kurum veya idarece yapılır veya yaptırılır.

9. Hak Sahiplerine Yapılacak Yardımlar

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alanlarda kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Bu konuda daha detaylı bilgiye “Kentsel Dönüşümde Yapılacak Yardımlar” başlıklı makalemizden ulaşabilirsiniz.

10. Yeni Taşınmazların Hak Sahiplerine Teslimi

İnşaatlar tamamlandıktan sonra, hak sahipleriyle yapılan anlaşmalar doğrultusunda ortaya çıkarılan yeni bağımsız bölümlerin teslimleri hak sahiplerine yapılır ve tapular maliklere dağıtılır.

11. Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılabilecek Davalar

Cumhurbaşkanı tarafından verilen riskli alan kararının konu, sebep amaç, yetki ve şekil unsurları yönünden hukuka uygun olması gerekmektedir. Aksi halde Danıştay nezdinde açılacak iptal davası ile alınan kararın iptali sağlanabilecektir. Nitekim Danıştay 14. Dairesi 17.02.2016 tarihli, E:2015/5053, K:2016/974; E:2015/5079, K:2016/976; E:2015/5082, K:2016/977; E:2015/5170, K:2016/975 vb. sayılı kararlarında;
Riskli alan kararının 6306 sayılı Yasanın ve Uygulama Yönetmeliğinin öngördüğü koşulların detaylı bir teknik rapor ile oluşturulmadığı gerekçesiyle riskli alan kararının iptaline karar vermiştir.

Yine riskli alanlarda kentsel dönüşüm sürecinde diğer idareler tarafından gerçekleştirilecek işlemlerin de konu, sebep amaç, yetki ve şekil unsurları yönünden hukuka uygun olması gerekmektedir. Aksi halde işlemin niteliğine göre idare mahkemesi, Bölge İdare Mahkemesi veyahut Danıştay nezdinde iptal davası açılabilecektir. Nitekim Danıştay 6. Dairesi 29.09.2021 Tarih, 2020/9871 E. ve 2021/10346 K. Sayılı kararında “Bu durumda; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanununda belirtildiği üzere öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi, taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas alınması, Kanunda belirtilen uygulamaların Bakanlıkça yerine getirilmesi, ancak üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın malikleri üçte iki çoğunluğu sağlayamazsa acele kamulaştırma yoluna gidilmesi gerekirken anılan hususlar gözetilmeksizin riskli alana ilişkin Bakanlar Kurulu kararı üzerine dava konusu taşınmazın acele kamulaştırılması yolunda tesis edilen Bakanlar Kurulu Kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır.” gerekçesi ile sürecin mevzuatta belirtildiği şekilde yerine getirilmemesi sebebiyle acele kamulaştırma kararının iptaline karar vermiştir.