
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da düzenlenen kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanlarla bu alanlar dışındaki riskli yapıların, sağlıklı ve güvenli hale getirilmesini amaçlamaktadır. Mevzuatımızda, “riskli alanlarda kentsel dönüşüm” ile “riskli yapılarda kentsel dönüşüm” hususları ayrı ayrı değerlendirilerek farklı koşullara bağlanmıştır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle, can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca riskli olduğu kararlaştırılan alandır. Riskli yapı ise ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıyı ifade etmektedir. Bu kanun kapsamındaki taşınmazların malikleri, belediyelere, il özel idarelerine veya doğrudan Bakanlık’a başvurarak taşınmazlarının yer aldığı bölgenin riskli alan ilan edilmesini talep edebilirler.
Yazı İçeriği
1. Riskli Alan Nedir?
2. Hangi Alanlar Riskli Alan İlan Edilebilir?
3. Riskli Alan İlanı İçin Gerekli Bilgi ve Belgeler Nelerdir?
4. Taşınmazların Değerinin ve Hak Sahipliğinin Tespiti
5. Kentsel Dönüşümün Planlanması
6. Riskli Alanlarda Taşınmaz Maliklerinin Karar Alması
7. Taşınmaz Malikleri ile Sözleşme Yapılması
8. Riskli Alanların Tahliyesi
9. Hak Sahiplerine Yapılacak Yardımlar
10. Yeni Taşınmazların Hak Sahiplerine Teslimi
11. Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılabilecek Davalar
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği‘nin 5. maddesinde, riskli alan tespitinin şartlarının yasal düzenlemelerine yer verilmiştir. Uygulama yönetmeliğine göre riskli alan ilan edilecek bölge, öncelikle detaylı bir incelemeye tabi tutulmaktadır. Yapılan incelemeler sonucunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığının uygun gördüğü alanlara ilişkin hazırlanan dosya, Cumhurbaşkanına sunulur. Ülkemizdeki uygulamaya göre, bir bölgenin riskli alan ilan edilme hak ve yetkisi, Cumhurbaşkanına bahşedilmiştir. Diğer taraftan, riskli yapıların tespitine ilişkin prosedür tamamen farklı olup “Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci” başlıklı yazımızda incelenmiştir.
Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Malikler, belediyeler, il özel idareleri veya TOKİ’nin talebine binaen, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın uygun bulması ve teklifi üzerine Cumhurbaşkanınca ilgili bölge, “riskli alan” ilan edilebilir.
Yönetmeliğin 5. maddesinin 2. fıkrasında, hangi alanların riskli alan ilan edilebileceği ifade edilmiştir. Yönetmeliğe göre riskli alan ilan edilebilecek alanlar iki başlık altında incelenebilir.
Kamu Düzeni veya Güvenliğinin Olağan Hayatı Durduracak veya Kesintiye Uğratacak Şekilde Bozulduğu Yerlerde Riskli Alan İlanı
Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde riskli alan ilan edilebilmesi için aşağıda sayılan sebeplerden birinin bulunması gerekmektedir.
Sayılan sebeplerden birinin veya birkaçının bulunduğu hallerde, söz konusu alan hakkında bir dosya hazırlanır. Sayılan sebeplerden birinin veya birkaçının bulunduğu hallerde, söz konusu alan hakkında bir dosya hazırlanır. Hazırlanan bu dosyaya istinaden, riskli alan Bakanlıkça belirlenir ve karar alınmak üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Cumhurbaşkanının kararı ile söz konusu bölge riskli alan olarak ilan edilmiş olur.
Üzerindeki Toplam Yapı Sayısının En Az % 65’i İmar Mevzuatına Aykırı Olan veya Sonradan Yapı ve İskân Ruhsatı Alan Yerlerde Riskli Alan İlanı
Alandaki toplam yapının en az % 65’i imar mevzuatına aykırı veya aykırı olarak inşa edilmiş, ancak sonradan yapı ve iskan ruhsatı alınmışsa, Bakanlık durumu belirler. Bakanlık tarafından belirlenen bölge, riskli alan olarak ilan edilmek üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Cumhurbaşkanının kararı ile söz konusu bölge riskli alan olarak ilan edilmiş olur.
Yönetmeliğin 5. maddesinin 1. fıkrasında, bir bölgenin riskli alan ilan edilebilmesi için gerekli bilgi ve belgeler sayılmıştır.
Yukarıda sayılan belgelere istinaden, Bakanlıkça re’sen belirleme yapılabileceği gibi, TOKİ, belediyeler, il özel idareleri veya taşınmaz maliki olan kişilerin talebi üzerine de riskli alan belirlenebilir. Taşınmaz malikleri, belediyelere, il özel idarelerine veya doğrudan Bakanlık’a başvurarak taşınmazlarının bulunduğu bölgenin riskli alan ilan edilmesini talep edebilirler. Bakanlıkça uygun görülen talepler karar alınmak üzere Cumhurbaşkanına sunulur. Cumhurbaşkanı tarafından Riskli Alan kararı verilir.
Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesiyle birlikte bölgede taşınmazı bulunan kişilerin hak sahipliğinin ve taşınmazlarının değerinin tespit edilmesi gerekmektedir. Yönetmeliğin 12. maddesi uyarınca ilgili kurum, riskli alanındaki taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren haritayı veya krokiyi yapar veya yaptırır. Ayrıca bu taşınmazların maliklerini ve adreslerini tespit eder veya ettirir.
Taşınmazın değeri; ilgili kurum bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın alınmak suretiyle tespit edilir. Taşınmazın değeri tespit edilirken taşınmaz değerleme konusunda uzman kişi, kurum, kuruluşlardan ve mahaldeki emlakçılardan alınacak bilgilerden de faydalanılır.
Bir bölgenin riskli alan ilan edilmesi sonrası, alanın özelliğine göre yapılacak projeler planlanır. Plan teklifleri, idarece veya ilgililerince hazırlanır. Planlama alanı ile yakın çevresinin meri planları, mevcut durumu gösteren bilgi ve belgeler, ilgili kurum ve kuruluş görüşleri birlikte Bakanlığa iletilir. Bakanlık, uygulama alanın özelliğine, planın ölçeğine ve ihtiyaç analizine göre kendisine sunulan planda bulunması gereken esasları ve yapılacak tespit, araştırma ve inceleme konularını belirler. Bakanlıkça uygun görülen plan teklifleri, aynen veya değiştirilerek onaylanır.
Riskli alanlarda yapılacak uygulamalara, taşınmaz maliklerinin sahip oldukları hisselerinin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine, ilgili arsada kentsel dönüşüm uygulanması için bir tebligat yapılır. Maliklerin tebligatı takip eden otuz gün içinde üçte iki çoğunluk ile karar almaları gerekmektedir. Maliklerin anlaşamamaları hâlinde, taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilir.
Acele kamulaştırma hakkında daha detaylı bilgi için “Acele Kamulaştırma Nedir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Maliklerin karar almaları durumunda, bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 Sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilir.
Karara katılmayıp azınlıkta kalan maliklerin hukuki durumu ile ilgili ise “Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Kat Maliklerin Hukuki Durumu“ başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Riskli alanlarda, öncelikle maliklerce uygulama yapılması esastır. Buna göre taşınmaz malikleri, kentsel dönüşüm yapılacak riskli alanda, müteahhitler veya inşaat şirketleriyle anlaşabilecekleri gibi kamu kurumlarıyla da anlaşabilirler. Riskli alanda kentsel dönüşüm uygulaması, belediyeler veya TOKİ gibi kamu kurumları eliyle yapılacaksa; ilgili kamu kurumu ile taşınmaz malikleri paylaşım sözleşmesi yaparlar. Akdedilecek sözleşmelerde, taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan yeni konut ve işyerlerinden hak verilmelidir. Uygulama alanındaki taşınmazın tespit edilen bedeli, malike verilecek yeni konut veya işyerinin inşaat maliyet bedelinden düşülür. Bu şekilde yapılacak hesaplama neticesinde taşınmaz maliki ile inşaatı gerçekleştiren idare mahsuplaşır. Yeni yapıların, aynı alan üzerine inşa edilmesi gerekir. Ancak uygulama alanına yeni yapının inşa edilmesi mümkün değil ise, başka bir alanda yapılması da söz konusu olabilir.
İlgili kurumca belirlenecek takvime göre on beş gün içinde veya maliklerle yapılan anlaşmada belirlenen süre içerisinde yapının tahliye edilmesi gerekmektedir. Eğer var ise fatura borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ilişkin vergilerin ödenerek yapının boş olarak ilgili kuruma veya uygulamayı yürüten yükleniciye teslim edilmesi gerekir. Belirtilen sürelerde yapının tahliye edilmemesi durumunda idarece, yapının zorla tahliye edileceği belirtilerek ve otuz günden az olmak üzere süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre içinde de tahliyenin gerçekleştirilmemesi durumunda, bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Bu yapıların tahliyesi mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile ilgili kurum veya idarece yapılır veya yaptırılır.
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli alanlarda kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir.
İnşaatlar tamamlandıktan sonra, hak sahipleriyle yapılan anlaşmalar doğrultusunda ortaya çıkarılan yeni bağımsız bölümlerin teslimleri hak sahiplerine yapılır ve tapular maliklere dağıtılır.
Cumhurbaşkanı tarafından verilen riskli alan kararının konu, sebep amaç, yetki ve şekil unsurları yönünden hukuka uygun olması gerekmektedir. Aksi halde Danıştay nezdinde açılacak iptal davası ile alınan kararın iptali sağlanabilecektir.
Nitekim Danıştay 14. Dairesi 17.02.2016 tarihli, E:2015/5053, K:2016/974; E:2015/5079, K:2016/976; E:2015/5082, K:2016/977; E:2015/5170, K:2016/975 vb. sayılı kararlarında;
Riskli alan kararının 6306 sayılı Yasanın ve Uygulama Yönetmeliğinin öngördüğü koşulların detaylı bir teknik rapor ile oluşturulmadığı gerekçesiyle riskli alan kararının iptaline karar vermiştir.
Yine riskli alanlarda kentsel dönüşüm sürecinde diğer idareler tarafından gerçekleştirilecek işlemlerin de konu, sebep amaç, yetki ve şekil unsurları yönünden hukuka uygun olması gerekmektedir. Aksi halde işlemin niteliğine göre idare mahkemesi, Bölge İdare Mahkemesi veyahut Danıştay nezdinde iptal davası açılabilecektir.
Nitekim Danıştay 6. Dairesi 29.09.2021 Tarih, 2020/9871 E. ve 2021/10346 K. Sayılı kararında
“Bu durumda; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanununda belirtildiği üzere öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi, taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesinin esas alınması, Kanunda belirtilen uygulamaların Bakanlıkça yerine getirilmesi, ancak üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın malikleri üçte iki çoğunluğu sağlayamazsa acele kamulaştırma yoluna gidilmesi gerekirken anılan hususlar gözetilmeksizin riskli alana ilişkin Bakanlar Kurulu kararı üzerine dava konusu taşınmazın acele kamulaştırılması yolunda tesis edilen Bakanlar Kurulu Kararında hukuka uyarlık bulunmamaktadır.”
gerekçesi ile sürecin mevzuatta belirtildiği şekilde yerine getirilmemesi sebebiyle acele kamulaştırma kararının iptaline karar vermiştir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.