Riskli Yapı Nedir? Tespiti Nasıl Yapılır?

Alp-Himalaya deprem kuşağı üzerinde yer alan ülkemiz şiddetli deprem bölgeleri sınıfı içinde bulunmaktadır. Deprem ve diğer olumsuz olayları mümkün olduğunca az zararla atlatabilmemiz için en önemli adım henüz bu olaylar gerçekleşmeden gerekli tedbirleri almaktır. İşte bu noktada dikkat edilmesi gereken hususlardan biri de riskli yapılardır. Bir yapının hukuken riskli yapı olarak nitelendirilebilmesi için usulüne uygun olarak riskli yapı tespiti yaptırılmış olmalıdır. İlgili tespite karşı itiraz edilebileceği gibi dava da açılabilir. Bu yollara başvurulmaması veya da yapılan başvuruya karşılık ret cevabı alınması sonucu kural olarak riskli yapının yıkım işlemi gerçekleştirilecektir.

Kentsel dönüşüm, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların, sağlıklı ve güvenli hale getirilmesidir. Kentsel dönüşüm uygulamalarının ilk adımı riskli yapı ve riskli alanların tespit edilmesidir. Riskli alan, zemin durumu veya üzerindeki niteliksiz yapı stoğu nedeniyle önemli riskler taşıyan belirli bir bölgeyi ifade etmektedir. Riskli yapı ise yıkılma veya ağır hasar riski bulunan ekonomik ömrünü tamamlamış olan yapıyı ifade etmektedir.

1. Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı kavramı, 6306 sayılı Afet Riski Altında Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da tanımlanmıştır. Bu tanıma göre riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bu tanımdan anlaşıldığı üzere, bir yapının kentsel dönüşüme tabi tutulabilmesi için şu hususların mevcut olması gerekmektedir:

• Yapının Ekonomik Ömrünü Tamamlamış Olması

Kanun hangi hallerde yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olacağını açıkça belirtmemiştir. Bu noktada teknolojik, yapısal, çevresel vb. faktörler ile yapının inşasında kullanılan ürünler dikkate alınarak bir belirleme yapılabilir.

• Yapının Yıkılma Veya Ağır Hasar Görme Riski Taşıması

Yapının bu yönde bir risk taşıyıp taşımadığı teknik ölçümler sonucu anlaşılabilir. Duvarlarda çatlakların olması, taşıyıcı unsurların hasara uğramış olması, duvar içindeki harcın bağlayıcılık özelliğinin azalması gibi durumlar yapının yıkılma ve ağır hasar görme riski taşıdığının göstergesidir. Bir yapı ancak esaslı bir onarım sonucu tehlike arz etmeyecek hale gelecekse bu yapının yıkılma tehlikesi altında olduğu kabul edilmektedir.

• Bu Hususların İlmî ve Teknik Verilere Dayanılarak Tespit Edilmiş Olması

Yukarıdaki iki durumundan en az birini taşıyan yapı hakkında riskli yapı nitelendirmesi yapılabilmesi için bu hususların ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde bu yapılar hukuki açıdan riskli yapı olarak kabul edilemez.

2. Riskli Yapı Tespiti Hangi Yapılar Hakkında Yapılabilir?

Hangi yapılar hakkında riskli yapı tespiti yapılabileceği 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 7/1’de ifade edilmiştir. Buna göre “Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.”

Yönetmelik bu hükmü ile riskli yapı tespitine konu olabilecek yapıları sınırlandırmıştır. Bu durumda riskli yapı tespiti insanların yaşamlarını sürdürdüğü veya da hayvanların ve eşyaların korunması için kullanılan yapılar hakkında yapılabilecektir. İnşaat halinde olan, terk edilmiş, herhangi bir amaçla kullanılmayan yapılar hakkında ise bu yönde bir tespit yapılamayacaktır. Keza birtakım sebeplerle statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar da riskli yapı tespitine konu olamazlar.

3. Riskli Yapı Tespitini Kimler Yaptırabilir?

Bir yapının “riskli yapı” olarak nitelendirilebilmesi için yapının riskli olduğuna dair tespitin yapılmış olması gerekir. Tespit usulü Yönetmelik m.7/2’de açıklanmıştır. Bu hükme göre ilk olarak riskli yapının tespitine yönelik bir talepte bulunulmalıdır. Riskli yapı tespiti malikler tarafından veya İdare tarafından yaptırılabilir.

3.1. Riskli Yapı Tespitinin Malikler Tarafından Yaptırılması

Riskli yapının tespit edilmesine yönelik talep öncelikli olarak maliklere bırakılmıştır. Kanun riskli yapı tespitinde bulunabilecek olan kişileri malikler ve İdare ile sınırladığından risk tespiti yaptırılacak yapıda mülkiyet hakkı dışında bir ayni hakkı olan ya da kiracı olan kişiler bu yönde bir tespit talebinde bulunamayacaklardır.

Yapı malikleri kendilerine ait yapıların risk tespitini Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak yaptırabilirler. Tespite ilişkin masraflar malikler tarafından karşılanır. 

3.2. Riskli Yapı Tespitinin İdare Tarafından Yaptırılması

İdare, tespit yaptırması için maliklere süre tanıyabilir. Bu durumda ya malikler verilen süre içerisinde ilgili kuruluşlar yoluyla tespit yaptıracak ya da süre sonunda masrafları maliklerden tahsil edilmek üzere İdare tespiti yapacaktır. Masraflardan malikler hisseleri oranında sorumludur. Bu masrafların ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir ay içinde ödenmesi gerekmektedir.

4. Riskli Yapı Tespitinde Görevli Kuruluşlar

Yönetmelik m.6’da riskli yapıların hangi kurum ve kuruluşlar tarafından tespit edilebileceği düzenlenmiştir. Bu hükme göre riskli yapılar;

• Bakanlık
• İdare
• Bakanlıkça lisanslandırılan;
  • Kamu kurum ve kuruluşları,
  • Üniversiteler,
  • Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,
  • Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları,
  • Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,
  • İnşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar

tarafından tespit edilir. Lisanslı kurum ve kuruluşlar herhangi bir alan ile sınırlı olmaksızın ülke genelinde riskli yapı tespiti yapabilirler.

5. Riskli Yapı Tespitine İlişkin Raporlar

Kural her yapı için yalnızca bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenmesidir.   Yönetmelik’te bu kuralın istisnaları;

• İtiraz veya yargı kararı üzerine yeniden riskli yapı tespit raporu tanzim edilmesinin gerekmesi
• Raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması
• Yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmiş olması

halleriolarak sayılmıştır.

Raporda ilgili binanın Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur. Raporların maliklere tebliğ edilmesi için tespitin maliklerce yaptırılmış olması gerekir. Aksi takdirde malikler raporun yalnızca sonucundan haberdar olabilirler.

Yönetmelik m.7/4 uyarınca

“Riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir.

Müdürlüğe veya İdareye gönderilen raporların incelenmesi sonucu bir eksiklik tespit edildiği takdirde raporun gerekli düzeltmelerin yapılması amacı ile düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilmesi gerekmektedir.

Raporda bir eksiklik söz konusu değilse riskli olduğu tespit edilmiş olan yapı en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir. Bu bildirimin yapılmasıyla ilgili yapının tapu kütüğü beyanlar hanesine yapının riskli yapı statüsünde olduğuna dair şerh konulur. Bu şerh ile birlikte üçüncü kişiler yapının riskli yapı statüsünde olduğunu öğrenebilecek böylece iyiniyet iddiaları bertaraf edilmiş olacaktır.

Beyanlar hanesine yazılan şerh tapu müdürlüğü tarafından taşınmaz üzerinde hak sahipliği bulunan kişilere bildirmelidir. Bu bildirim rapora itiraz süresinin başlangıç anını oluşturmaktadır.

Konuyla ilgili olarak aşağıda linkleri yer alan yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

• Kentsel Dönüşüm Kararına İtiraz ve İptal Davası

• Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci

• Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci

• Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Maliklerin Hukuki Durumu

• Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi

6. Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınabilecek Kararlar

Riskli yapı tespitine süresi içerisinde itiraz edilmemiş veya dava açılmamışsa ya da yapılan inceleme sonucunda itiraz veya dava reddedilmişse riskli yapı tespiti kesinleşir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi üzerine üç farklı karar alınması mümkündür.

6.1. Maliklerce Alınabilecek Kararlar

• Güçlendirme Kararı

Güçlendirme kararı yapının riskli yapı olarak adlandırılmasına sebep olan problemli kısımlarının onarılmasına yönelik karardır. Bu kararın uygulanabilmesi yıkım kararı için verilen süre zarfında güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespiti, güçlendirme kararının alınması, projenin hazırlanması ve bunların akabinde ruhsat alınmasına bağlıdır. Tüm bu adımların tamamlanması halinde durum tapu müdürlüğüne bildirilerek riskli yapı şerhinin terkin edilmesi talep edilebilir.

• Yıkım Kararı

Bir yapı riskli yapı kategorisinde ise kural o yapının yıktırılmasıdır. Maliklerce yıkım kararı alınabilmesi maliklerin üçte iki çoğunluğu tarafından verilen onaya bağlıdır. Yönetmelik m.8/2’de yıkım süreci detaylıca açıklanmıştır. İdarece yapı maliklerine altmış günden az olmayacak şekilde bir süre verilmelidir.  Bu süre içerisinde yapının tahliyesi ve yıkımının yapılması gerekmektedir. Yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurumlardan alınmış belgeler sunulmalıdır. Yapı verilen süre zarfında yıktırılmamış ise otuz günü geçmemek kaydıyla ek süre verilir. Bu süre içerisinde de yıkım gerçekleştirilmez ise yıkım işleminin idari makamlar tarafından yaptırılacağı belirtilir.

• Yeniden İnşa Kararı

Malikler yıkım işleminden sonra yeniden inşa kararı alabilirler. Gerek bu kararın alınmasında gerekse de yeniden inşanın kim tarafından yapılacağına yönelik kararın alınmasında üçte iki çoğunluk oyu aranır.

6.2. İdarece Alınabilecek Kararlar

• Kamulaştırma Kararı

İdare riskli yapı hakkında kamulaştırma kararı alabilir. 5393 sayılı Belediye Kanunu m.73/ 5’te kentsel dönüşüm proje alanlarında bulunan yapıların kamulaştırılmasında anlaşma yolunun esas olduğu belirtilmiştir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.8/1’e göre ise kamulaştırmada satın alma usulünün öncelikle uygulanması esastır. Dolayısıyla kentsel dönüşüme tabi yapılarda da idarenin öncelikli olarak uygulaması gereken kurum satın alma usulüdür.

• Acele Kamulaştırma Kararı

Riskli yapı hakkında acele kamulaştırma kararı alınabilir. Bu husus 6306 sayılı Kanun m.6/2’de “Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir.” şeklinde ifade edilmiştir.

• Yıkım Kararı

Yıkım kararını verme hususunda önceliğin maliklerde olduğunu ifade etmiştik.  Eğer malikler kendilerine verilen sürede yıkım işlemini gerçekleştirmezlerse yıkım kararı İdare tarafından alınacaktır. Zira riskli yapılar toplum için tehlike arz etmektedir ve bu tehlikenin önlenmesi İdarenin görev ve sorumluluğundadır.

7. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süreci

Yapının malikleri riskli yapı tespitine karşı on beş gün içinde itiraz edebilirler. İtiraz süresi riskli yapı tespitinin yapıldığının ilgililere tebliğ tarihinden itibaren başlar. Bu süre hak düşürücü niteliktedir.

İtiraz merci yapının bulunduğu yerdeki müdürlük veya İdaredir. Müdürlük veya İdare itirazın süresi içinde yapılmamış olduğunu tespit ederse itirazı dikkate almaz. Aynı şekilde itiraz malikler veya onların vefatı durumunda mirasçıları tarafından yapılmamışsa itiraz yine dikkate alınmaz. 

Yapılan itiraz neticesinde veya da verilen bir yargı kararı ile riskli yapı tespiti sonucunda değişiklik olursa durumun ilgili tapu müdürlüğüne bildirilmesi gerekir.

8. Riskli Yapıların Tahliyesi ve Yıkım Süreci 

Riskli yapının tespitinin kesinleşmesi ilgili tespite karşı itiraz edilmemesi veya da yapılan itirazın reddedilmesi ile olur. Tespitin kesinleşmesi sonucu Müdürlük ilgili yapının yıkılması için İdareye talepte bulunur.

İdare tarafından bu yapıların tahliyesi ve yıkımı için içerisinde yaşayan kişilere en az altmış günlük süre verilir. Bu süre içerisinde yapı sahiplerinin taşınmazı boşaltması ve yıkımını üstlenmeleri beklenir.

Verilen sürede yıkım gerçekleşmez ise, içerisinde yaşayanlara otuz günü geçmeyecek şekilde ek süre verilip, bu süre içerisinde de yıkım gerçekleşmediği takdirde, yapının İdarece yıkılacağı tebliğ edilir.

Bu süreler içinde riskli yapı malikler tarafından yıktırılmamışsa bu yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi istenir. Bu istem öncesinde yapı üzerindeki hak sahiplerinin de görüşü alınır.

Ek süre sonunda da tahliye ve yıkım gerçekleşmediği takdirde, riskli yapı İdarece tahliye edilir, yıkım da İdare tarafından yapılır.  Bu durumda da yine tespit durumunda olduğu gibi, masraflar yapı malikleri tarafından karşılanacaktır. Yapı malikleri masraflardan hisseleri oranında sorumlu olacaktır. Yıkım ve tahliye masraflarının İdare tarafından tebliğ edilmesinden itibaren bir ay içinde ödenmesi gerekmektedir.

Riskli yapının yıkımı gerçekleştikten sonra arsa haline gelen taşınmazın beyanlar hanesinde bulunan riskli yapı şerhi terkin edilebilir. Bunun için ilgililerin talebi veya İdarenin bildirimi gerekmektedir.

9. Yıkılan Yapının Değerlendirilmesi

Riskli yapı tespiti sonucu yıkılan yapıdan geriye kalan arsanın akıbetinin ne olacağına yönelik kararı malikler verecektir. Malikler dilerlerse arsayı boş olarak kullanabilecekleri gibi arsa hakkında yeniden değerlendirme kararı da alabilirler.

Yeniden değerlendirme kararı paydaşların üçte iki çoğunluğunun olumlu oyu ile alınabilir. Burada farklılık arz eden husus kararı almaya yetkili olan kişilerin yapı malikleri değil arsa paydaşları olmasıdır.

10. Riskli Yapı ve Tespiti Hakkında Sıkça Sorulan Sorular