
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Kentsel dönüşüm kavramı, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile hayatımıza girmiştir. Kanunun 1. maddesine göre kentsel dönüşümün amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların, sağlıklı ve güvenli hale getirilmesidir. Kanunda, riskli alanlarda kentsel dönüşüm ile riskli yapılarda kentsel dönüşüm farklı koşullara bağlanmıştır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Riskli yapı ise ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.
Yazı İçeriği
1. Riskli Yapı Nedir?
2. Riskli Yapı Tespitini Kimler Talep Edebilir?
3. Riskli Yapı Tespitine İtiraz
4. Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açılması
5. Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınabilecek Kararlar
6. Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıkılması
7. Yıkılan Riskli Yapı Yerine Yeni Bina İnşa Edilmesi
8. Hak Sahiplerine Yapılacak Yardımlar
6306 sayılı Kanun’un öngördüğü kentsel dönüşüm uygulamalarının ilk adımını, riskli yapı tespiti oluşturmaktadır. Riskli yapının nasıl tespit edileceği 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir. Buna göre riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler, il özel idareleri veya Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Bununla birlikte riskli alanların tespitine ilişkin süreç tamamen farklı olup “Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci” yazımızda incelenmiştir.
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bu tanımdan anlaşıldığı üzere, bir yapının kentsel dönüşüme tabi tutulabilmesi için;
Bu hususların ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi halinde, yapının riskli yapı olarak kentsel dönüşüme tabi tutulması mümkündür.
Riskli yapı tespiti, kural olarak yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı durumlarda riskli yapı tespiti arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti yaptırma hak ve yetkisi, lehine şerh olan taraftadır.
Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler, il özel idareleri veya Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. İlgili kişiler, bu kurum ve kuruluşlara başvurarak binalarının riskli yapı olarak tespit edilmesini talep edebilirler.
Bunun dışında Bakanlık veya İdare tarafından süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden riskli yapı tespiti yapılması da istenebilir. Verilen süre içinde riskli yapı tespiti yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.
Malikler tarafından yaptırılmadığı için Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, Bakanlıkça veya İdarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenmelidir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Bakanlıkça yapılmış veya yaptırılmış ise vergi dairesince, İdarece yapılmış veya yaptırılmış ise İdarece takip ve tahsil edilir.
Riskli yapıların tespiti ile ilgili detaylı bilgi için “Riskli Yapı ve Tespiti” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.
Bir bina riskli yapı olarak tespit edildiği takdirde tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir ve durum hak sahiplerine tebliğ edilir. Tebligatta, riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebileceği, aksi takdirde verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği bildirilir. Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî temsilcileri yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda idareye verecekleri bir dilekçe ile itiraz edilebilirler. İtirazın yapılacağı müdürlük Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’dür. Bu müdürlüğün bulunmadığı illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’dür. Bakanlığın yetki devri yapması durumunda başvuru yapılabilecek idareler ise, belediyeler ve il özel idareleridir.
Riskli yapı tespitlerine karşı yapılacak itirazları değerlendirmek üzere, ihtiyaca göre Bakanlıkça gerekli görülen yerlerde yeteri kadar teknik heyet teşkil edilir. Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı değildir. Riskli yapı tespit raporunun bütün unsurları ve Uygulama Yönetmeliği Ek-2’de yer alan riskli yapıların tespit edilmesine ilişkin esaslara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığı incelenir.
Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmelerin yapılması için raporun lisanslı kurum veya kuruluşa gönderilmesine karar verilir. Rapordaki eksikliklerin tamamının düzeltilmesinin sağlanmasından sonra yapının riskli ya da risksiz olduğuna ilişkin nihai karar verilir.
Teknik heyet, gerek görmesi halinde itiraza konu edilen yapıyı bizzat yerinde inceleyebilir veya yapının yerinde incelenmesini müdürlükten veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda idareden isteyebilir. Ancak, yapının riskli olup olmadığına ilişkin nihai karar, yapının riskli yapı tespiti yapıldığı tarihteki durumuna ve özelliklerine göre verilir. Nihai karar itiraz eden malike bildirilir. Teknik heyetçe, karara bağlanan riskli yapı tespit raporuna karşı başka bir malikçe yapılan itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz.
Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 125. maddesinin 1. fıkrasına göre idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır. İdari işlem niteliğindeki riskli yapı tespitine ilişkin kararın iptali için de idari yargıda dava açılması mümkündür. 6306 sayılı Kanun m.6/9’a göre, idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde dava açılabilir.
Riskli yapı tespitine ilişkin karara ancak menfaati ihlal edilenler dava açabilir. Bu doğrultuda maliklerin veya sınırlı ayni hak sahiplerinin dava açması mümkündür. Ancak her ne kadar menfaatleri ihlal edilse de Danıştay, kiracıların dava açma ehliyetlerinin bulunmadığı yönünde kararlar vermektedir. Dolayısıyla kiracıların riskli yapı tespitine karşı dava açmaları mümkün değildir. Mahkemenin açılan davada yürütmenin durdurulması kararı vermesi durumunda nihai karara kadar yıkım işlemi ve kentsel dönüşüm süreci duracaktır. Mahkemece işlemin iptaline karar verilmesi durumunda ise binanın riskli olmadığı kesinleşmiş olacak, dolayısıyla kentsel dönüşüm süreci sonlanacaktır.
Yapılan inceleme sonucunda itirazın ve davanın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz süresi içerisinde itiraz edilmemesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi üzerine üç farklı karar alınması mümkündür. Bunlar;
Kural olarak riskli yapının yıktırılması gerekmektedir. Ancak malikler güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirirlerse riskli binanın güçlendirilmesi söz konusu olabilir. Bunun dışında malikler yalnızca binanın yıkılmasına karar verebilecekleri gibi yıkılıp yeniden inşa edilmesine de karar verebilirler. Herhangi bir karar alınmadığı takdirde idarenin maliklere verdiği süre sonunda riskli yapının yıktırılması gerekecektir.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi sonrasında idare, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere altmış günden az olmamak üzere bir süre verir. Malikler bu süre içerisinde riskli yapıyı tahliye etmek ve yıktırmak zorundadır. Aynı zamanda riskli yapıda oturan kiracıların veya diğer sınırlı ayni hak sahiplerinin de tahliye edilmesi gerekecektir. Kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin riskli yapıyı tahliye etmesi için malikler tarafından bu kişilere bir bildirim yapılır. Şayet malikler bu bildirimi yapmazlarsa bildirim idare tarafından gerçekleştirilir.
Verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir. Riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilir. Bu ek süre içerisinde de riskli yapı yıktırılmamışsa riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmez. Maliklerce yıktırılmayan riskli yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılır veya yaptırılır.
Riskli yapının yıktırılması ile birlikte malikler, yeniden bina inşa edilmesine sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk ile karar verebilirler. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara tebliğ edilir. Karar ve teklifin tebliğinden itibaren on beş gün içinde teklifin kabul edilmesi gerekmektedir. Teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Karara katılmayıp azınlıkta kalan maliklerin hukuki durumu hakkında detaylı bilgi için “Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Kat Maliklerin Hukuki Durumu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Malikler aldıkları karar doğrultusunda yeniden inşa için müteahhitlerle sözleşme imzalayabilirler. Müteahhit sözleşme doğrultusunda inşaata başlamak ve inşaatı tamamlamak zorundadır. Ancak uygulamada müteahhitlerin zamanında işe başlamadığı veya işi vaktinde tamamlamadıkları sıklıkla görülmektedir. Bu gibi durumlarda, malikin hakları ve izleyeceği hukuki yollar ile ilgili detaylı bilgi için “Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında bulunan riskli yapılarda kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli Bakanlıkça belirlenir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.