Riskli Yapılarda Kentsel Dönüşüm Süreci

Kentsel dönüşüm kavramı, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile hayatımıza girmiştir. Kanunun 1. maddesine göre kentsel dönüşümün amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların, sağlıklı ve güvenli hale getirilmesidir. Kanunda, riskli alanlarda kentsel dönüşüm ile riskli yapılarda kentsel dönüşüm farklı koşullara bağlanmıştır. Riskli alan, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Riskli yapı ise ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.

Yazı İçeriği
1. Riskli Yapı Nedir?
2. Riskli Yapı Tespitini Kimler Talep Edebilir?
3. Riskli Yapı Tespitine İtiraz
4. Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açılması
5. Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınabilecek Kararlar
6. Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıkılması
7. Yıkılan Riskli Yapı Yerine Yeni Bina İnşa Edilmesi
8. Hak Sahiplerine Yapılacak Yardımlar

6306 sayılı Kanun’un öngördüğü kentsel dönüşüm uygulamalarının ilk adımını, riskli yapı tespiti oluşturmaktadır. Riskli yapının nasıl tespit edileceği 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde düzenlenmiştir. Buna göre riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler, il özel idareleri veya Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Bununla birlikte riskli alanların tespitine ilişkin süreç tamamen farklı olup “Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm Süreci” yazımızda incelenmiştir.

1. Riskli Yapı Nedir?

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Bu tanımdan anlaşıldığı üzere, bir yapının kentsel dönüşüme tabi tutulabilmesi için;

• Ekonomik ömrünü tamamlamış olması ya da
• Yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıması gerekmektedir.

Bu hususların ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi halinde, yapının riskli yapı olarak kentsel dönüşüme tabi tutulması mümkündür.

2. Riskli Yapı Tespitini Kimler Talep Edebilir?

Riskli yapı tespiti, kural olarak yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı durumlarda riskli yapı tespiti arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti yaptırma hak ve yetkisi, lehine şerh olan taraftadır.

Riskli yapı tespiti, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, belediyeler, il özel idareleri veya Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. İlgili kişiler, bu kurum ve kuruluşlara başvurarak binalarının riskli yapı olarak tespit edilmesini talep edebilirler.

Bunun dışında Bakanlık veya İdare tarafından süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden riskli yapı tespiti yapılması da istenebilir. Verilen süre içinde riskli yapı tespiti yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir.

Malikler tarafından yaptırılmadığı için Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespitinin masraflarından malikler hisseleri oranında sorumludur. Riskli yapı tespitinin masrafları, Bakanlıkça veya İdarece ilgilisine yapılacak tebligatı takip eden bir aylık süre içerisinde ödenmelidir. Süresinde ödenmeyen masraflar, tespit Bakanlıkça yapılmış veya yaptırılmış ise vergi dairesince, İdarece yapılmış veya yaptırılmış ise İdarece takip ve tahsil edilir.

Riskli yapıların tespiti ile ilgili detaylı bilgi için “Riskli Yapı ve Tespiti” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

3. Riskli Yapı Tespitine İtiraz

Bir bina riskli yapı olarak tespit edildiği takdirde tapu kütüğüne riskli yapı belirtmesi işlenir ve durum hak sahiplerine tebliğ edilir. Tebligatta, riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebileceği, aksi takdirde verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği bildirilir. Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanunî temsilcileri yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda idareye verecekleri bir dilekçe ile itiraz edilebilirler. İtirazın yapılacağı müdürlük Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’dür. Bu müdürlüğün bulunmadığı illerde ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’dür. Bakanlığın yetki devri yapması durumunda başvuru yapılabilecek idareler ise, belediyeler ve il özel idareleridir.

Riskli yapı tespitlerine karşı yapılacak itirazları değerlendirmek üzere, ihtiyaca göre Bakanlıkça gerekli görülen yerlerde yeteri kadar teknik heyet teşkil edilir. Teknik heyet, itiraz dilekçesinde gösterilen itiraz sebebi ile bağlı değildir. Riskli yapı tespit raporunun bütün unsurları ve Uygulama Yönetmeliği Ek-2’de yer alan riskli yapıların tespit edilmesine ilişkin esaslara uygun olarak hazırlanıp hazırlanmadığı incelenir. 

Riskli yapı tespit raporunda teknik yönden eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmelerin yapılması için raporun lisanslı kurum veya kuruluşa gönderilmesine karar verilir. Rapordaki eksikliklerin tamamının düzeltilmesinin sağlanmasından sonra yapının riskli ya da risksiz olduğuna ilişkin nihai karar verilir.

Teknik heyet, gerek görmesi halinde itiraza konu edilen yapıyı bizzat yerinde inceleyebilir veya yapının yerinde incelenmesini müdürlükten veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda idareden isteyebilir. Ancak, yapının riskli olup olmadığına ilişkin nihai karar, yapının riskli yapı tespiti yapıldığı tarihteki durumuna ve özelliklerine göre verilir. Nihai karar itiraz eden malike bildirilir. Teknik heyetçe, karara bağlanan riskli yapı tespit raporuna karşı başka bir malikçe yapılan itiraz üzerine yeniden inceleme yapılmaz.

4. Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açılması

Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 125. maddesinin 1. fıkrasına göre idarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı yargı yolu açıktır. İdari işlem niteliğindeki riskli yapı tespitine ilişkin kararın iptali için de idari yargıda dava açılması mümkündür. 6306 sayılı Kanun m.6/9’a göre, idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde dava açılabilir.

Riskli yapı tespitine ilişkin karara ancak menfaati ihlal edilenler dava açabilir. Bu doğrultuda maliklerin veya sınırlı ayni hak sahiplerinin dava açması mümkündür. Ancak her ne kadar menfaatleri ihlal edilse de Danıştay, kiracıların dava açma ehliyetlerinin bulunmadığı yönünde kararlar vermektedir. Dolayısıyla kiracıların riskli yapı tespitine karşı dava açmaları mümkün değildir. Mahkemenin açılan davada yürütmenin durdurulması kararı vermesi durumunda nihai karara kadar yıkım işlemi ve kentsel dönüşüm süreci duracaktır. Mahkemece işlemin iptaline karar verilmesi durumunda ise binanın riskli olmadığı kesinleşmiş olacak, dolayısıyla kentsel dönüşüm süreci sonlanacaktır.

5. Riskli Yapı Tespiti Üzerine Alınabilecek Kararlar

Yapılan inceleme sonucunda itirazın ve davanın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine itiraz süresi içerisinde itiraz edilmemesi halinde riskli yapı tespiti kesinleşir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi üzerine üç farklı karar alınması mümkündür. Bunlar;

• Güçlendirme kararı,
• Yıkım kararı veya
• Yeniden inşa kararıdır.

Kural olarak riskli yapının yıktırılması gerekmektedir. Ancak malikler güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirirlerse riskli binanın güçlendirilmesi söz konusu olabilir. Bunun dışında malikler yalnızca binanın yıkılmasına karar verebilecekleri gibi yıkılıp yeniden inşa edilmesine de karar verebilirler. Herhangi bir karar alınmadığı takdirde idarenin maliklere verdiği süre sonunda riskli yapının yıktırılması gerekecektir.

6. Riskli Yapının Tahliyesi ve Yıkılması

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi sonrasında idare, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için maliklere altmış günden az olmamak üzere bir süre verir. Malikler bu süre içerisinde riskli yapıyı tahliye etmek ve yıktırmak zorundadır. Aynı zamanda riskli yapıda oturan kiracıların veya diğer sınırlı ayni hak sahiplerinin de tahliye edilmesi gerekecektir. Kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin riskli yapıyı tahliye etmesi için malikler tarafından bu kişilere bir bildirim yapılır. Şayet malikler bu bildirimi yapmazlarsa bildirim idare tarafından gerçekleştirilir.

Verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir. Riskli yapılar, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere ek süre verilir. Bu ek süre içerisinde de riskli yapı yıktırılmamışsa riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmez. Maliklerce yıktırılmayan riskli yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılır veya yaptırılır.

7. Yıkılan Riskli Yapı Yerine Yeni Bina İnşa Edilmesi

Riskli yapının yıktırılması ile birlikte malikler, yeniden bina inşa edilmesine sahip oldukları hisseleri oranında en az üçte iki çoğunluk ile karar verebilirler. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara tebliğ edilir. Karar ve teklifin tebliğinden itibaren on beş gün içinde teklifin kabul edilmesi gerekmektedir. Teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Karara katılmayıp azınlıkta kalan maliklerin hukuki durumu hakkında detaylı bilgi için “Kentsel Dönüşüm Kararına Katılmayan Kat Maliklerin Hukuki Durumu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Malikler aldıkları karar doğrultusunda yeniden inşa için müteahhitlerle sözleşme imzalayabilirler. Müteahhit sözleşme doğrultusunda inşaata başlamak ve inşaatı tamamlamak zorundadır. Ancak uygulamada müteahhitlerin zamanında işe başlamadığı veya işi vaktinde tamamlamadıkları sıklıkla görülmektedir. Bu gibi durumlarda, malikin hakları ve izleyeceği hukuki yollar ile ilgili detaylı bilgi için “Kentsel Dönüşüme İlişkin İnşaat Sözleşmelerinin Feshi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

8. Hak Sahiplerine Yapılacak Yardımlar

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında bulunan riskli yapılarda kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Aylık kira bedeli Bakanlıkça belirlenir.