Günümüzde inşaat faaliyetleri sıklıkla büyük kapsamlı şirketler tarafından yürütülmektedir. Bu inşaat şirketleri tarafından yüzlerce dairenin yer aldığı siteler inşa edilmekte ve bu siteler henüz daha tamamlanmadan satış vaadi sözleşmeleri ile satılmaktadır. Bu durumda taşınmazı satın alan taraf sözleşme bedelini ödemesine rağmen bazı durumlarda inşaat şirketi tapuyu devretmeyerek hak sahiplerini mağdur etmektedir. İşte tapu iptal ve tescil davası taşınmazını devralamayan hak sahiplerinin başvurabileceği hukuki yollardandır.
Yazı İçeriği
1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
2. Hangi Hallerde Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir
3. Taşınmazın Devri Borcunu Doğuran Sözleşmelerin Geçerliliği
4. İnşaat Firmasının Tapuyu Devretme Yükümlülüğü
5. Açılacak Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme
6. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
7. Yargılama Harç ve Masrafları
8. Kesinleşme ve Kararın İcrası
Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapusunun mahkeme kararı ile devrini sağlayan davalardandır. Bu açıdan tapuyu devretme yükümlülüğü olmasına rağmen bu devri gerçekleştirmeyen inşaat firmasına karşı da tapu iptal ve tescil davası açılarak taşınmazın devri bu yolla sağlanabilmektedir.
1. Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmazın tapudaki tescilinin herhangi bir nedenle yolsuz ve hukuka aykırı olması durumunda veya davacının tapunun devrini mahkemeden talep etme hakkının bulunduğu durumlarda açılan dava türüdür.
İnşaat firmasına karşı açılan tapu iptal ve tescil davası arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğabileceği gibi kişinin bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı taşınmazlar bakımından da geçerli kabul edilecektir.
Tapu iptal ve tescil davaları hakkında detaylı bilgi için “Tapu İptal ve Tescil Davaları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. Hangi Hallerde Tapu İptal ve Tescil Davası Açılabilir
Tapu iptal ve tescil davası temelinde iki halde açılabilir. Bunlardan ilki yolsuz tescil halidir. Bu durumda tapuda bir tescil işlemi yapılmışsa da bu tescil herhangi bir nedenle hukuka aykırı olmalıdır. İşte bu hukuka aykırı halden dolayı zarar gören kişi yolsuz tescilin ortadan kaldırılmasını isteyerek tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.
Tapu iptal ve tescil davalarının açılabileceği ikinci hal ise davacının tapunun devrini talep etmeye yönelik bir hakkı bulunmasıdır. Bu durumda taraflar arasındaki sözleşemeye göre davacı tarafın tapunun devrini talep etmeye hukuken hakkı bulunmaktadır. Bu durumda ortada bir yolsuz tescil bulunmasa da davacı taraf borcun ifa edilmediğini ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilir.
3. Taşınmazın Devri Borcunu Doğuran Sözleşmelerin Geçerliliği
Yukarıda ifade ettiğimiz üzere tapu iptal ve tescil davasının açılabileceği ikinci hal davacının bir sözleşme ile tapunun devrini talep etmeye yönelik hakkı bulunmasıdır. Bu yazımıza konu hukuki durum ise daha çok inşaat firmaları ile hak sahipleri arasında akdedilen sözleşmelerden kaynaklanmaktadır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’na göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Bu kurala göre inşaat firması ile tüketici arasında taşınmazın devrini amaçlayan sözleşmenin resmi şekilde tapuda veya noterde yapılması gerekmektedir. Aksi halde resmi şekilde yapılmayan sözleşme geçerli olmayacak ve bu sözleşmeye dayanılarak tapu iptal ve tescil davası açılamayacaktır.
Uygulamada ise inşaat firmaları, tüketiciler ile imzaladıkları sözleşmeleri çoğunlukla basit yazılı şekilde tanzim etmektedir. Bu sözleşmelerde genellikle devralınacak olan taşınmazın niteliği, tüketicinin ödeme planı, taşınmazın hangi tarihte tüketiciye devredileceği gibi konular düzenlenmektedir.
Kanun her ne kadar sözleşmelerin resmi şekilde yapılmasını şart koşmuşsa da uygulamada inşaat firmaları sözleşmeyi basit şekilde tanzim ettiğinden zayıf konumda bulunan hak sahibinin mağdur olmaması için Yargıtay basit şekilde yapılan sözleşmeleri geçerli kabul etmektedir.
Yargıtay’ın uygulamasına göre, hak sahibi sözleşmeye göre kendi borcu olan satım bedelini inşaat firmasına ödediyse, artık o sözleşmeye dayanarak tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir. İnşaat firması taraflar arasındaki sözleşemeye göre ödemeleri kabul ettiği için artık sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddiasını ileri süremeyecektir. Aksi halde bu durum hakkın kötüye kullanılması teşkil etmektedir.
Nitekim Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2019/3306 Esas, 2020/2240 Karar sayılı ve 13.07.2020 tarihli kararında;
“Gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri tapuda arsa payı devrini de içerdiğinden sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlükte bulunan TMK’nın 706, 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 213, 2644 Sayılı Tapu Kanunu 26 ve 1512 Sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılması zorunlu olup, resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur. Ancak adi yazılı şekilde yapılmış olmakla birlikte bu sözleşmeye dayalı olarak tapuda pay devri yapılması ya da edimlerin büyük oranda tamamlanmış olması halinde şekil eksikliğini ileri sürmek TMK’nın 2. maddesi gereğince hakkın kötüye kullanılması sayılacağından, sözleşmenin geçersizliği iddia veya savunmasına değer verilmeyerek sözleşme geçerli kabul edilerek uyuşmazlığın çözümlenmesi gerekecektir.”
Şeklinde hüküm kurarak bu durumu açıkça dile getirmiştir.
Şu durumda hak sahipleri ile inşaat firmaları arasında yapılan ve tapunun devrini öngören sözleşmelerin resmi şekilde yapılması şartsa da basit yazılı şekilde yapılan sözleşmeler de somut duruma göre geçerli kabul edilmektedir.
4. İnşaat Firmasının Tapuyu Devretme Yükümlülüğü
İnşaat firması ile sözleşme imzalayan hak sahibi, sözleşmede üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirdiğinde ve sözleşmede belirlenen diğer vade ve şartlar gerçekleştiğinde artık taşınmazın tapuda üzerine devredilmesini talep edebilecektir.
Hak sahibinin bu talebi üzerinde inşaat firması tapuyu devretmek zorunda olup aksi halde açılacak tapu iptal ve tescil davası ile taşınmazın devri mahkeme kararı ile sağlanacaktır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre bir borcun alacaklısı vadesi geldiğinde borçluya başvurarak alacağını talep etme hakkınsa sahiptir. Taşınmazın devrini doğuran borçlar bakımından ise inşaat firmasının taşınmazı devretmemesi halinde hukuki yol her halükarda mahkemelerden geçmektedir.
Yargıtay’ın yine yerleşmiş uygulamasına göre bu durumda mahkemeden tapu iptal ve tescil talebinde bulunulması mümkündür.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/3-991Esas, 2018/499 Karar ve 21.3.2018 tarihli kararında;
“Kaynağını 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ( TBK ) 29. ( 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun ( BK ) 22. ) maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ise TBK’nın 237 ( BK’nın 213 ). maddesiyle Türk Medeni Kanunu’nun 706 ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmî şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.”
Şeklinde hüküm kurarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti devir borcu altına giren satıcıya karşı sözleşmeden kaynaklı olarak tapu iptal ve tescil davası açılabileceği belirtilmiştir.
Açılacak bu davada mahkeme inşaat firmasının taşınmazı devir borcu altına girip girmediğini inceleyecek ve şartları oluşmuşsa taşınmazın davacı hak sahibi adına tesciline hükmedecektir. Burada taşınmazın kazanılması mahkeme kararı ile tescilden önce gerçekleşecek ve tescil sadece açıklayıcı nitelikte olacaktır.
5. Açılacak Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapuyu devretmeyen inşaat firmasına karşı açılacak tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme uyuşmazlığın türüne göre belirlenecektir. Burada taşınmazın edinilme amacı tüketici işleminin kapsamına giriyorsa davada Tüketici Mahkemeleri görevli olacaktır.
Taşınmaz ticari bir amaçla edinilmiş ise bu durumda Ticaret Mahkemeleri görevli kabul edilecektir. Görev bakımından her somut olayda ayrıca bir değerlendirme yapılmalıdır. Tüketici mahkemelerinde dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartı niteliğindedir.
Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Tüketici Davalarında Zorunlu Arabuluculuk” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre belirlenmektedir. Bu dava taşınmazın aynına ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili kabul edilecektir.
6. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Kural olarak tapu iptal ve tescil davaları herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Fakat bu kural sadece yolsuz tescil halini kapsamaktadır.
Tapuyu devretmeyen inşaat firmasına karşı açılacak tapu iptal ve tescil davaları ise temelinde bir sözleşmenin ifası amacını taşıdığından sözleşmelerden doğan borçlara ilişkin olan zamanaşımı süresi burada da geçerli kabul edilecektir. Şu durumda tapuyu devretmeyen inşaat firmasına karşı açılacak tapu iptal ve tescil davaları 10 yıllık zamanaşımına tabi olacaktır.
7. Yargılama Harç ve Masrafları
Tapu iptal ve tescil davalarında da her davada olduğu gibi bir takım harç ve masrafların ödenmesi gerekmektedir. Tapu iptal ve tescil davaları nispi harca tabi davalardan olup taşınmazın değeri üzerinden harcın tamamlanması gerekmektedir. Bununla birlikte dava masrafları olarak ise posta masrafları, bilirkişi ücreti, keşif masrafı gibi masraf kalemlerinin davacı tarafından karşılanması gerekmektedir.
Bununla birlikte Tüketici Mahkemelerinin görevli olduğu davalar bakımından 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun gereği tüketiciler harçtan muaf olduğundan herhangi bir dava harcı söz konusu olmayacaktır. Fakat yine de posta masrafları, bilirkişi ücreti, keşif masrafı gibi masraf kalemlerinin tüketici tarafından ödenmesi şarttır.
Konuya ilişkin detaylı bilgi için “Tüketici Mahkemelerinde Yargılama Giderleri ve Harç” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
8. Kesinleşme ve Kararın İcrası
Tapu iptal ve tescil davaları kesinleşmeden icraya konulamayacak davalardandır. Mahkemece davanın kabulüne ve tapunun hak sahibi adına tesciline karar verilmesi halinde bu kararın uygulanabilmesi için istinaf ve temyiz yollarının da tamamlanması gerekmektedir.
Kesinleşmeden icra edilemeyen mahkeme kararları hakkında daha detaylı bilgi için “Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak Mahkeme Kararları” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kararın icrası ise mahkemece tapu müdürlüğüne yazılacak müzekkere ile gerçekleşecektir. Bu davada tapunun devri mahkeme kararı ile sağlandığından tapu müdürlüğünde şekli olarak mülkiyet durumu düzeltilecektir.
