
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
Gerçek veya tüzel kişilere ait taşınmazlar ile kamuya ait olan taşınmazlara karşı yapılan tecavüz ya da müdahalelerin idare tarafından önlenmesi amacıyla 3091 sayılı Kanun çıkarılmıştır. Bu kanun uyarınca, bir taşınmazdan yarar sağlamak üzere o taşınmazı fiilen hâkimiyet alanında bulunduran kimse, taşınmazın zilyedidir. Bu kimsenin taşınmaz üzerinde sahip olduğu bu hakkın başkaları tarafından ihlal edilmesi istenilmediğinden, taşınmaza yapılan her türlü müdahale ve tecavüzün önlenmesi için idareye başvuru yolu açılmıştır. Söz gelimi, bir arazinin sahibi arazisine başkası tarafından bir yapı yapıldığını öğrenirse, bu yapının kaldırılması için idareye başvurabilecektir. Yetkili idare tarafından gerçekten bir tecavüz ya da müdahale işleminin olup olmadığı araştırılacak ve konuya ilişkin soruşturma yürütülecektir. Bu soruşturmanın ardından idarece taşınmazın korunması adına önleme kararı verilebilecektir. İdare tarafından verilen bu kararın hukuka aykırı olması durumunda ise, karara karşı dava açılabilecek ve önleme kararının iptali talep edilebilecektir.
Yazı İçeriği
1. 3091 Sayılı Kanun Nedir?
2. Hangi Haller Taşınmaza Müdahale veya Tecavüz Sayılır?
3. Yetkili İdari Merci
4. Kimler İdareye Başvurabilir?
5. İdareye Başvuru Süresi
6. İdareye Yapılan Başvurunun Değerlendirilmesi
7. İdari Kararın Yerine Getirilmesi
8. Tecavüzün Tekrarlanması Halinde Cezai Yaptırım
9. İdarenin Kararına Karşı Dava Yolu
Kanun koyucu, zilyetlik kavramı kapsamında kişilere önemli haklar tanımış olup adli yargının yanında idari başvuru yolu ile de taşınmazlara yapılan tecavüzlerin önlenmesine ilişkin koruma sağlamıştır. Makale konusu bu Kanun ile esasında el atmanın önlenmesi ve müdahalenin meni davası yoluna gitmeden daha kolay ve hızlı bir şekilde taşınmaza yapılan haksız saldırılar idare tarafından önlenebilir hale getirilmiştir.
Gerçek veya tüzel kişilerin sahip olduğu taşınmazlarla kamuya ait olan taşınmazlara karşı yapılan tecavüz ve müdahalelerin dava açılmadan idare tarafından önlenmesi amacıyla çıkarılan kanundur. Bu kanun uyarınca, taşınmaza başkası tarafından müdahale ya da tecavüz edilmesi halinde idareye başvurularak bu fiilin önlenmesi talep edilebilecektir. Söz gelimi; sahip olduğunuz dairenin bir başkası tarafından işgal edilmesi durumunda doğrudan idareye başvurarak, bu işgalin sona erdirilmesini talep edebilirsiniz
Kanunda özellikle taşınmaza yapılan tecavüz ve müdahaleler kavramı kullanılmıştır. Hangi davranışların tecavüz ya da müdahale olarak değerlendirileceği ise, her olay özelinde dikkatlice incelenmelidir. Fakat örnek teşkil etmesi adına aşağıda tecavüz veya müdahale olarak değerlendirilebilecek fiillere yer verilmiştir.
a- Bahçe, tarla ve arsa gibi arazi üzerinden devamlı olarak gelip geçmek suretiyle zilyedin taşınmazdan istifade etmesine engel olmak,
b- Ekim ve dikimde bulunmak,
c- Bir hak iddia ederek tarla veya bahçedeki mahsulü biçmek, toplamak,
d- Başkasının taşınmaz malına taş, toprak, ağaç, gübre ve benzeri şeyleri bırakmak suretiyle zilyedin taşınmazdan istifade etmesine engel olmak,
e-Sulama veya içme sularından, su kuyularından, sarnıçlardan, su yollarından, su borularından ve arklarından yararlanmayı engellemek,
f-Başkasının arazisi üzerinden su geçirmek üzere ark açmak,
g-Temel açmak, hendek kazmak, bina yapmak,
h-Yukarıda sayılanlara benzer diğer davranışlarda bulunmak.
Taşınmaza tecavüz veya müdahale edilmesinin önlenmesi talebinin hangi idari mercie yöneltilmesi gerektiği, 3091 sayılı Kanun’da düzenlenmiştir. Buna göre taşınmaz, merkez ilçe sınırları içerisindeyse yetkili merci, vali veya görevlendireceği vali yardımcısıdır. Taşınmaz diğer ilçelerde ise yetkili merci, kaymakamlıktır.
Taşınmazın bulunduğu yer, aynı ildeki ilçeler arasında sınır uyuşmazlığı olan bir yerdeyse yetkili kaymakamlık, valilik tarafından belirlenir. Taşınmaz, iller arası sınır uyuşmazlığı olan bir yerdeyse, yetkili valilik veya kaymakamlık İç İşleri Bakanlığı tarafından belirlenir.
Örnek vermek gerekirse; İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde her ilçe merkez ilçedir. Dolayısıyla bu ilçelerde yer alan taşınmazlara karşı tecavüz veya müdahalenin önlenmesi için valiye başvurulması gerekir. Bunun dışında örneğin; Divriği ilçesi Sivas’ın merkez ilçesi değildir. Bu nedenle, burada yer alan taşınmazlar için kaymakamlığa başvurulmalıdır.
Yetkili olmayan merci tarafından verilen karar hukuka aykırı olacağından iptal yaptırımı ile karşılaşılabilecektir.
Taşınmaz mala zilyet olan kişi 3091 sayılı Kanun gereği idareye başvurabilir. Kanunda özellikle zilyetlik kavramı kullanılmıştır. Oldukça teferruatlı bir konu olan zilyetlik kavramını kısaca özetlemek gerekirse; taşınmaz maldan yarar sağlamak üzere o taşınmazın fiilen hâkimiyet altında bulundurulmasıdır. O halde malın sahibi olan kimsenin malın zilyedi de olduğunu söyleyebiliriz. Bunun yanı sıra, malın üzerinde oturma hakkı, inşaat hakkı, irtifak hakkı olan kimseler ve kiracı olanlar da zilyet sayılmaktadır ve idareye başvurabileceklerdir. Söz gelimi müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasının ardından arsa üzerinde müteahhit lehine inşaat hakkı tanınmışsa, müteahhit artık arsanın zilyedidir. Bu durumda, müteahhit arsaya yapılan herhangi bir tecavüz ya da müdahalenin önlenmesi için idareye başvurabilecektir.
Taşınmaz mal üzerinde birden fazla kişi yarar sağlamak üzere fiili hakimiyete sahipse yani zilyetse, bu kişilerden herhangi biri tek başına idareye başvurabilecektir. Örneğin miras kalmış olan bir taşınmazın başkası tarafından işgal edilmesi halinde mirasçılardan herhangi biri idareye başvurabilecektir.
Kamuya ait olan taşınmazlar için; Kamu idareleri, kamu kurum ve kuruluşları yetkilisi tarafından başvurulabilecektir. Tüzel kişilerin sahip olduğu taşınmazlar için de yine tüzel kişilik yetkilisi başvuruda bulunabilecektir. Örneğin bir anonim şirketin sahip olduğu arazinin işgal edilmesi halinde şirket yetkilisince idareye başvurularak, işgalin önlenmesi talep edilebilecektir.
Köye ait taşınmazlarda ise, köy halkından herhangi biri başvuru yapabilir.
Bu Kanun uyarınca idareye başvuru süresi, altmış gün ile sınırlandırılmıştır. Buna göre, tecavüz veya müdahalenin yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren altmış gün içinde idareye başvurulmalıdır. Ancak, her halde, tecavüz ve müdahale üzerinden bir yıl geçmeden başvuru yapılmalıdır. Yani, tecavüz ya da müdahalenin başladığı tarih itibarıyla bir yıl geçmiş fakat bu fiiller bir yıl sonra öğrenilmişse altmış gün içerisinde başvurulsa bile talep reddedilecektir.
Hemen belirtmek gerekir ki, Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallar ile menfaati umuma ait taşınmazlara yapılan tecavüzlerde bu süreler aranmaz.
Yukarıda açıklandığı üzere, taşınmaza tecavüz ya da müdahale olması halinde idareye süresi içerisinde başvuru yapılabilecektir. İdareye yapılan bu başvurunun ardından karar vermeye yetkisi olan kişiler veya bu kişilerin görevlendirdiği memurlar “yerinde soruşturma” yapar. Yani kaymakam ya da valilik tarafından tecavüz ya da müdahalenin olup olmadığı araştırılır. Soruşturma sürecinde yetkili memur, tarafların şahitlerini dinler. Gerek görülmesi halinde tarafsız kişiler, muhtar, ihtiyar heyeti, kamu kurumu yetkilileri dinlenebilir.
İfadeler Ceza Muhakemesi Kanunu’na göre yeminli alınır. Başvurunun ardından soruşturma, en geç on beş günde karara bağlanır.
Yetkili idari makam tarafından taşınmaz zilyetliğine tecavüzün veya müdahalenin tespit edilmesi akabinde bu fiillerin önlenmesi kararı verilecektir. Bu kararın gereğinin yerine getirilmesi için infaz memuru görevlendirilir. İnfaz memuru da dosyanın kendisine iletilmesinden itibaren beş gün içerisinde tecavüzün olduğu taşınmazın mahalline giderek karar gereğini yerine getirir ve taşınmazı zilyede teslim eder. Soruşturma memuru ile infaz memurunun aynı kişi olması mümkündür.
3091 sayılı Kanun’un 15. maddesinde ise ikinci sefer taşınmaza tecavüz ve müdahalede bulunanlar için özel bir ceza düzenlemesi öngörülmüştür. Hükme göre aynı taşınmaza herhangi bir mahkeme kararı olmadan ikinci kez müdahale veya tecavüzde bulunulması durumunda, hapis cezası öngörülmüştür. Buna göre bu taşınmaz devletin tasarrufunda bulunan bir mal ise altı aydan iki yıla kadar hapis cezasına hükmedilebilir. Gerçek veya tüzel kişilerin zilyetliğindeki taşınmaz mallardan ise üç aydan bir yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür.
Taşınmazı hukuka uygun olarak fiilen kullandığını iddia eden kimsenin idareye başvurarak, taşınmaza yapılan tecavüz yahut müdahalenin önlenmesini talep etme imkânı olduğunu söyledik. Bu talep neticesinde idarenin verdiği karar, idari yargı yolu açık olmak üzere kesindir. Daha açık ifadesi ile idari makamların kararının hukuka aykırı olması halinde, idari yargı yoluna başvurulabilecektir. Buna göre, idarenin 3091 sayılı Kanun gereği verdiği önleme kararının hukuka aykırı olduğunu düşünen taraf idare mahkemelerinde dava açarak bu kararın iptal edilmesini sağlayabilecektir. Söz gelimi, yetkisiz idare tarafından karar verilmesi durumunda yahut hak düşürücü süre içerisinde başvurulmaması durumunda idarenin kararı iptal edilebilecektir. Yine idarece, taşınmaza yönelik bir tecavüz ya da müdahalenin olduğu tespit edilmiş olmasına rağmen gerçekte böyle bir fiil yoksa karar iptal edilebilecektir.
Konuya ilgili detaylı bilgi almak için “İdari İşlemlerin İptali Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Son olarak belirtmek gerekir ki, taraflar arasında söz konusu taşınmazla ilgili bir dava varsa ve bu davada ihtiyati tedbir kararı verilmişse 3091 sayılı Kanun uyarınca idareye başvurulamayacaktır. Buna göre taşınmazla ilgili ihtiyati tedbir kararı olmasına rağmen idareye başvurulmuş ve idarede önleme kararı alınmışsa bu karara itiraz edilebilecektir.
Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
KİŞİSEL VERİLERİN İŞLENMESİ HAKKINDA
“AYDINLATMA METNİ”
İnternet sitemizi kullanmanız dolayısıyla, 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu (KVKK) başta olmak üzere yürürlükteki mevzuat kapsamında birtakım verilerinizin toplanması, saklanması, işlenmesi, aktarılması ve KVKK kapsamına dahil başkaca işlemlerin detayı ve amacı hakkında, veri sorumlusu olarak sizleri bilgilendirmek isteriz.
Genel Bilgiler
İlgili mevzuata göre, “kişisel veri” kimliği belirli veya belirlenebilir gerçek kişiye ilişkin her türlü bilgidir. “Özel nitelikli kişisel veri” ise kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileridir. İşbu Aydınlatma Metninde, özel ve/veya genel nitelikli olma ayrımı yapılmaksızın, her neviden veri için “Kişisel Veri” ifadesi kullanılacak olup durumun gereğine göre özel nitelikli kişisel verilerin de bu ifade kapsamına dahil edilebileceğini belirtmek isteriz. Keza, internet sitemizi kullanırken size daha efektif hizmet sağlayabilmek adına çerezler, web işaretçileri ve benzeri uygulamaları da kullanabilmekteyiz. Çerez kullanımının durdurulmasını tarayıcı ayarlarınızı değiştirerek her zaman sağlayabilirsiniz. Çerez kullanımının durdurulması, internet sitemizdeki bazı fonksiyonların kullanımını sınırlandırabilecektir.
Kişisel veriler toplandıktan sonra silme, yok etme ya da anonim hale getirme işlemlerine kadar olan süreçte gerçekleştirilen elde etme, kaydetme, depolama, muhafaza etme, değiştirme, yeniden düzenleme, açıklama, aktarılma, sınıflandırılma ya da kullanılmasını engelleme ve sair kapsamda veriler üzerinden gerçekleştirilen her türlü işlem ise KVKK kapsamında “kişisel verilerin işlenmesi“ olarak değerlendirilmektedir.
Kişisel veri veya özel nitelikli kişisel veri tanımına uygun bilgilerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu (Veri Sorumlusu) olarak bizimle paylaşmanız durumunda, onay kutucuğunu işaretleyerek bu verilerinizin işlenmesi için açık rıza verdiğinizi belirtmek isteriz.
Kişisel Verilerin Toplanması ve Hukuki Sebepleri
İnternet sitemizi kullanırken birtakım kişisel verilerinizi, Veri Sorumlusu sıfatımız ile bizimle paylaşmanızı talep edebilmekteyiz. İşbu kişisel verileriniz fiziksel olarak sözlü veya yazılı şekilde toplanabileceği gibi, elektronik ortamda da toplanabilir. Keza, kişisel verileriniz, Veri Sorumlusu sıfatıyla doğrudan tarafımızca toplanabileceği gibi, Veri Sorumlusu adına veri işleyen gerçek veya tüzel kişiler tarafından veya ifa ettiğimiz iş ve hizmetin bir gereği olarak destek aldığımız ulusal/uluslararası kişi ve kuruluşlar ile diğer 3.kişiler tarafından, sayılanlarla sınırlı olmamak üzere, internet sitemiz, blog mesajları, iletişim formları, iş/staj ve sair başvuru formları, bilgi formları, video konferans ve/veya online hukuki danışmanlık hizmeti esnasında kaydedilebilen ses ve/veya video kayıtları, telefon görüşmesi ve/veya telekonferans esnasında kaydedilebilen ses kayıtları, kısa mesajlar, WhatsApp, sosyal medya vs kanallarıyla gerçekleştirilenler başta olmak üzere her türlü iletişim kanalları aracılığı ile toplanabilmektedir. Bu verileriniz elektronik ya da internet tabanlı araçlar ve sair vasıtalar kullanılarak otomatik yöntemlerle elde edilebildiği gibi, tarafımıza sunduğunuz formlar, sözleşmeler, bildirimler, adli veya idari merci kararları gibi yöntemlerle de elde edilebilmektedir.
Kişisel Verilerin İşlenme Amacı ve Aktarımı
Kişisel verileriniz, yürürlükteki ilgili mevzuat uyarınca, hukuka, iyi niyet ve dürüstlük kurallarına uygun, doğru ve güncel olarak, belirli, açık ve meşru amaçlarla ve bu amaçlarla bağlantılı, sınırlı ve ölçülü olarak işlenmekte olup ilgili mevzuatta öngörülen ve işlendikleri amaç için gerekli olan süre kadar muhafaza edilmektedir.
KVKK uyarınca, Veri Sorumlusu olarak bizimle paylaşmış olduğunuz kişisel verileriniz, yerine getirmekte olduğumuz her türlü hizmet ve faaliyet amaçlarımız ile gerektiğinde işe/staja alım süreçleriyle bağlantılı ve ölçülü olarak söz konusu hizmetlerden faydalanmanız, hak ve menfaatlerinizin korunması ve sair amaçlar ile KVKK ve yasal düzenlemelere uygun olarak işlenebilecek, hizmetlerimiz kapsamında ve ilgili mevzuata uygun olarak UYAP sistemi başta olmak üzere, adli, idari vb. kurumlara ve/veya yetkili kıldıkları kişi ya da merciler ile somut olayın şartlarına göre yurtdışında olup olmamasından bağımsız olarak ilgili üçüncü kişi ve kurumlara aktarılabilecek ve ilgili mevzuatta belirlenen süreler boyunca saklanıp gerekli işlemlere tabi tutulabilecektir.
Ağ Sunucusu Veri Günlüğü
İnternet sitemize giriş yapmanızın kaçınılmaz bir sonucu olarak, veri günlüğü olarak tanımlanan ve aşağıda listelenmiş olan verileriniz, ağ tarayıcınız tarafından internet sunucumuza otomatik olarak aktarılmakta ve onayınız aranmaksızın veri günlüğü kayıtlarına kaydedilmektedir:
Veri günlüğü internet sitemizin sizin için daha kullanışlı hale getirilebilmesi amacıyla istatistiki bilgi sağlamak için kullanılmakta olup, takiben derhal silinir.
Kişisel Verilerin Güvenliğinin Sağlanması İçin Alınan Tedbirler
6698 Sayılı Kişisel Verileri Koruma Kanun’un ilgili maddesine uygun olarak, kişisel veri güvenliğinizin sağlanması için hukuka aykırı olarak işlenmelerini ve erişilmelerini önlemek ve muhafazalarının sağlamak amacıyla gerekli teknik ve idari tedbirler Veri Sorumlusu olarak tarafımızca alınmaktadır.
Veri Sahibinin Hakları
Kişisel veri sahipleri KVKK uyarınca aşağıda yer alan haklara sahiptir:
Yukarıda belirtilen hakların kullanımıyla veya genel olarak Aydınlatma Metnimizle alakalı daha detaylı bilgi talepleriniz için “İletişim” sayfamızdan ulaşılabileceğiniz “İletişim Formu” aracılığıyla veya ıslak imzalı olarak “Esentepe Mah. Eser İş Merkezi B Blok Kat:8 No:63 Şişli/İstanbul/Türkiye” adresine ulaştırmanız ya da info@kulacoglu.av.tr e-posta adresine konu kısmında “Kişisel Veri Bilgi Talebi” ifadesi ile iletebilirsiniz.
Kişisel veri sahipleri olarak, haklarınıza ilişkin taleplerinizi Kulaçoğlu Hukuk Bürosu’na yukarıdaki şekillerde iletmeniz durumunda talebiniz, niteliğine göre en kısa sürede sonuçlandıracaktır. İlgili işlemin ayrıca bir maliyet gerektirmesi durumunda, Kişisel Verileri Koruma Kurulu’nca belirlenen tarifedeki ücret, Kulaçoğlu Hukuk Bürosu olarak tarafınızdan tahsil edilecektir.
Merhaba Ben boş atıl bir fabrikanın içine işletme kurdum. Dayanağım bir kişiden davası devam eden bir yerden hisse aldım. noter satış sözleşmesiyle aldım. Arsa üstünde koyumda mevcut. Emlak konut TOKİ bedelsiz aldığı araziyi 3 kişiye kiraya vermişler ne enterasan büyük arazi üstünde benim işlenmemin olduğu yeri vermiş kiraya. Emlak konut kaymakamlığa boşaltım içim dilekçe vermiş kaymakamlık memurları geldi tutanak tutuldu. Bundan sonra ne olacak merak ediyorum şimdiden tşk ederim
Merhaba.
Dedemden kalma arsamız var. bu arsa üzerinden babaannemin akrabası biz dedemin varislerine ben bu arsayı kırk yıl önce elden şahitler huzurunda aldım diye zilliyetliğin ve tapu tescili iptali dava açmış. Bizler itiraz beyanında bulunduk. Bu konuda işimize yarayacak geçmiş mahkeme kararları var mı? Bizim emsal gösterebileceğimiz. Varsa lütfen tarih/karar/mahkeme sayılı olarak şahsıma buradan bildirebilir misiniz? ilginize şimdiden teşekkür ederim
Merhaba yeni satın aldığım evde kiracının eski ev sahibiyle sözleşmesi var. Emlakçı satın aldıktan sonra ihbar çekersem eski sözleşme fesh olur dedi. Genç bir avukat arkadaşında bana söylediği satın aldıktan sonra kaymakamlığa 3091 yasaya göre dilekçe ver dedi işgal durumundan evi boşaltırlar dedi görüşünüz nedir teşekkürler saygılar
Merhaba. Sİze bir konuda sorum olacaktı. Bir taşınmaz aldım. Hisseli bir tarla. Burada benim dışımda 1 kişi daha var ve üzerine yıllar önce bir at çiftliği kurmuş. Ben taşınmazı 10/4/2020 tarihinde aldım. Taşınmazıma Benim Yada satın aldığım kişinin rızası ve dahi haberi bile olmadan bu çiftlik kurulmuş.
3091 sayılı kanuna göre sanırım 1 yıldan fazla tecavüz olduğu İçin başvuru yapamıyorum. Bu durumda be yapmam gerekmektedir. Başka bir sorum da geriye yönelik 5 yıl İçin ecri misil davası açabilir miyim?
Bundan sonra geçen zamanlarda kira almam İçin ne yapmam lazım Yada hakkımı nasıl koruyabilirim.
İlginiz İçin şimdiden teşekkür ederim
Merhaba. Bizim araziler imar sonrası parsellenip arsaya dönüşmüştü. Park olarak kalan bazı yerler tel çitlerle çevrilip işgal edildi. Kaymakamlığa 3091 için başvurduk ve men kararı verildi. Ayrıca işgal edilen yerler tapulama dışı kaldığından milli emlaka verildi. Ancak işgal eden kişi telleri kaldırmadı. Sessizce sahiplenmeye devam ediyor. Şimdi bu tellerin yıkımını ya da kaldırılmasını Kaymakamlık biz yapmıyoruz diyor. Bu da işgalcilere cesaret verir. Anlamadığım kaymakamlık, milli emlak vs.bu telleri kaldıramaz mı
Bizim köyde bu ay kadastro ölçümü yapılacak. Benim tarlamın içine yan taraftaki parselden 3donum kadar benim alanıma girilmiş. arsa sahiplerine söyledim ama kabullenmediler. Ne yapmam gerekiyor? Teşekürler