Değerli müvekkillerimiz,
Dünya genelinde yaşanan Koronovirüs (Covid-19) salgını riski nedeniyle, hukuki soru ve sorunlarınız için mobil ve online iletişim kanallarımızı kullanmanızı öneririz.
TAŞINMAZLARA YAPILAN TECAVÜZLERİN 3091 SAYILI KANUN GEREĞİNCE İDARECE ÖNLENMESİ
TAŞINMAZ ZİLYETLİĞİNE TECAVÜZDE İDARİ BAŞVURU YOLU
Genel Olarak Zilyetlik,
Hukuk düzenimiz, ‘’zilyetlik’’ kavramına büyük değer atfetmiş olup, başta Medeni Kanun olmak üzere yasa ve yönetmelikle bu alan düzenlenmiştir. Zilyetlik kavramının yasada açık bir tanımı olmamakla birlikte, Türk Medeni Kanunu’nun 973. Maddesi:
‘’ Bir şey üzerinde fiilî hâkimiyeti bulunan kimse onun zilyedidir.
Taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde hakkın fiilen kullanılması zilyetlik sayılır.’’
Şeklinde, zilyetliği ifade etmiştir.
Zilyetlik, bir hak olmaktan ziyade, ‘’korunmaya değer bir hukuki kurum’’ dur. Zira, zilyetlik bir hakka dayanabileceği gibi, haksız zilyetlik durumu da mevcut olabilir.
Zilyetliğin Korunması,
Medeni Kanunumuz kapsamında zilyedin her türlü gasp ve saldırıyı kuvvet kullanarak defedebileceği belirtilmiştir. Ancak belirtmek gerekir ki somut olay kapsamını aşan kuvvet kullanımına hukuk düzenimiz tarafından herhangi bir koruma getirilmemiştir.
Ülkemizde yaşanan durumlar düşünüldüğünde kuvvet kullanımı yoluyla taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi birçok durumda mümkün gözükmemektedir. Bu noktada Medeni Kanunumuzda zilyetliğe ve mülkiyete dayanan dava türleri ön görülmüş ancak tarafımızca bu noktada idari yoldan taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi bölümü irdelenecektir.
Zilyetliğin İdareye Başvurularak Korunması
Zilyetliğin idari yoldan korunmasına ilişkin temel kanun 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun olup, bu kanun temelde ‘’taşınmaz zilyetliğine yapılan tecavüzleri önleme’’ amacı gütmektedir. Bu kanunun temel amacı, zilyetliğe müdahale ve tecavüzleri önlemek suretiyle kamu düzenini sağlamaktır.
Bu kanunun uygulanmasına ilişkin bir de yönetmelik bulunmakta olup buna göre:
Tecavüz: Taşınmaz malı zorla veya zilyedinden habersiz olarak işgal etmek veya ele geçirmek veya taşınmazın aynında değişiklikler meydana getirmek.
Müdahale: Zilyedin taşınmaz mal üzerindeki mutlak hakimiyetini kısmen veya tamamen ihlal etmektir.
| Başvurulacak İdari Makamlar | Taşınmaz, merkez ilçe sınırları içindeyse İl valisi veya görevlendireceği valilik birimi Diğer ilçelerde Kaymakamlık
|
| İdari Başvuruya Konu Edilebilecek Taşınmazlar | *Gerçek Kişilerin zilyetliğindeki taşınmazlar, *Tüzel Kişilerin zilyetliğindeki taşınmazlar, *Kamu İdareleri, Kamu Kurum ve Kuruluşları veya bunlar tarafından idare olunan taşınmazlar *Devlete ait veya devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan sahipsiz yerler, *Menfaati umuma ait olan taşınmazlar |
| Başvuru Sahipleri |
|
| Başvuru Süresi | Tecavüz veya müdahalenin yapıldığının öğrenildiği tarihten itibaren 60 güniçinde başvuru yapılmalıdır. Ancak; her halde, tecavüz ve müdahale üzerinden 1 yılgeçmeden başvuru yapılmalıdır. Süreler, hak düşürücüdür. ! Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz mallar ile menfaati umuma ait taşınmazlara yapılan tecavüzlerde bu süreler aranmaz. |
| Başvurunun Değerlendirilmesi | Karar vermeye yetkisi olan kişiler veya bu kişilerin görevlendirdiği memurlar ‘’yerinde soruşturma’’yapar. Soruşturma Süreci: Yetkili memur, tarafların şahitlerini dinler. Gerek görülmesi halinde tarafsız kişiler, muhtar, ihtiyar heyeti, kamu kurumu yetkilileri dinlenebilir. İfadeler Ceza Muhakemesi Kanunu’na göre yeminli alınır. Soruşturma, en geç 15 günde karara bağlanır. |
İdarenin Kararlarının Niteliği
İdari başvuru sonucunda verilen kararlar, idari yargı yolu açık olmak üzere kesindir. Yani taraflar idari makamların kararını hukuka aykırı bulması halinde, idari yargı yoluna başvurulabilecektir.
İdari Kararın Yerine Getirilmesi
Yetkili idari makam tarafından taşınmaz zilyetliğine tecavüzün veya müdahalenin önlenmesine karar verildiği takdirde ayrıca kararın gereği için infaz memuru görevlendirilecektir. İnfaz memuru da dosyanın kendisine tevdiinden 5 gün içerisinde tecavüzün olduğu taşınmazın mahalline giderek karar gereğini yerine getirecek, taşınmazı zilyede teslim edecektir. Soruşturma memuru ile infaz memurunun aynı kişi olması mümkündür.
Anlaşmazlık dava konusu yapılmışsa, 3091 sayılı kanun uygulanmaz.
Belirtmek gerekir ki bu tür uyuşmazlıklar çoğunlukla ülkemizde adli yargı yolu ile çözümlenmekte olup idari yoldan yapılan başvurularda taşınmaz hakkında açılmış bir dava veya taşınmaz üzerinde ihtiyati tedbir kararı bulunması halinde başvuru değerlendirilmeyecektir.
3091 sayılı kanuna göre idare tarafından verilen bir önleme kararı varken, taraflarca adli yargı yerinde bir dava açılmadan ihtiyati tedbir kararı verilemez.
İkinci tecavüzlerde cezai yaptırım
Son olarak 3091 sayılı kanunun 15. Maddesinde ise ikinci sefer taşınmaz zilyetliğine tecavüz ve müdahalede bulunanlar için özel bir ceza düzenlemesi öngörülmüştür. Buna göre aynı taşınmaza herhangi bir mahkeme kararı olmadan ikinci kez müdahale veya tecavüzde bulunan kişiler için eğer tecavüzde bulunulan taşınmaz devletin tasarrufunda bulunulan bir mal ise altı aydan iki yıla kadar, gerçek veya tüzel kişilerin zilyetliğindeki taşınmaz mallardan ise üç aydan bir yıla kadar hapis cezası öngörülmüştür.
Netice itibarıyla,
Kanun koyucu, zilyetlik kavramı kapsamında kişilere önemli haklar tanımış olup adli yargının yanında idari başvuru yolu ile de taşınmazlara yapılan tecavüzlerin önlenmesine ilişkin koruma sağlamıştır.
Merhaba. Sİze bir konuda sorum olacaktı. Bir taşınmaz aldım. Hisseli bir tarla. Burada benim dışımda 1 kişi daha var ve üzerine yıllar önce bir at çiftliği kurmuş. Ben taşınmazı 10/4/2020 tarihinde aldım. Taşınmazıma Benim Yada satın aldığım kişinin rızası ve dahi haberi bile olmadan bu çiftlik kurulmuş.
3091 sayılı kanuna göre sanırım 1 yıldan fazla tecavüz olduğu İçin başvuru yapamıyorum. Bu durumda be yapmam gerekmektedir. Başka bir sorum da geriye yönelik 5 yıl İçin ecri misil davası açabilir miyim?
Bundan sonra geçen zamanlarda kira almam İçin ne yapmam lazım Yada hakkımı nasıl koruyabilirim.
İlginiz İçin şimdiden teşekkür ederim
Zilyetliğin idari yoldan korunması yoluna zilyetliğe tecavüz/müdahalenin öğrenilmesinden itibaren 60 gün ve her halde zilyetliğe müdahaleden itibaren 1 yıl içinde başvurulmalıdır.
Diğer bir hukuki çare olan haksız el atmanın önlenmesi davası açmanın ise herhangi bir süre sınırı bulunmamaktadır. Söz konusu dava TMK m.683/2’de düzenlenmiştir:
‘’Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.’’
İlgili kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere malik malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı her türlü müdahalenin meni davası açabilecektir. El atmanın önlenmesi davası, mülkiyet hakkına dayanan bir dava olup, bu dava 3. kişilerin haksız davranışları nedeniyle mülkiyet hakkının kendisine tanıdığı yetkileri kullanamayan malik tarafından söz konusu davranışları bertaraf etmek amacıyla açılır. Bunun dışında ecrimisil yani diğer bir ifade ile haksız işgal tazminatı da talep edilebilir. Ancak ecrimisil talebinden önce, belli bazı istisnaları olmakla birlikte intifadan men koşulunun yerine getirilmesi gerekeceğinden ihtarname çekilmesi gerekecektir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba. Bizim araziler imar sonrası parsellenip arsaya dönüşmüştü. Park olarak kalan bazı yerler tel çitlerle çevrilip işgal edildi. Kaymakamlığa 3091 için başvurduk ve men kararı verildi. Ayrıca işgal edilen yerler tapulama dışı kaldığından milli emlaka verildi. Ancak işgal eden kişi telleri kaldırmadı. Sessizce sahiplenmeye devam ediyor. Şimdi bu tellerin yıkımını ya da kaldırılmasını Kaymakamlık biz yapmıyoruz diyor. Bu da işgalcilere cesaret verir. Anlamadığım kaymakamlık, milli emlak vs.bu telleri kaldıramaz mı
TAŞINMAZLARA YAPILAN İHLALLERİN İDARECE ÖNLENMESİ
3091 sayılı Yasanın Uygulama Şekli ve Esaslarına Dair Yönetmeliğin 11. maddesi uyarınca “Tecavüz; taşınmaz malı zorla veya zilyedinden habersiz olarak işgal etmek veya ele geçirmek veya taşınmazın aynında değişiklikler meydana getirmek.
Müdahale; zilyedin taşınmaz mal üzerindeki mutlak hâkimiyetini kısmen veya tamamen ihlal etmek” şeklinde tanımlanmıştır.
Müdahale ve/veya tecavüz için aranan şartların sağlanması halinde zilyet 3091 sayılı Kanun uyarınca korunacaktır. İmar düzenlemeleri sonucu mülkiyeti park alanı olarak belirlenen yerlerin mülkiyeti ilgili belediye geçmiş ve dolayısıyla da özel mülkiyetten çıkmış olacaktır.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, kişisel hukuki yorum ve bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.