Vekalet görevinin kötüye kullanılması, vekilin kendisine verilen yetkiyi vekalet verenin yararına kullanmak yerine kendi çıkarı veya üçüncü kişilerin çıkarı için kullanmasıdır. Tapuda yapılan devrin şeklen eksiksiz görünmesi, işlemin hukuken ayakta kalacağı anlamına gelmez. Mahkeme, satışın vekalet verenin menfaatine uygun olup olmadığını ve alıcının bu süreçteki rolünü ayrıca inceler.
Somut bir örnekle anlatalım: Yurt dışında yaşayan bir malik, belediyedeki işlerini takip etmesi için yeğenine satış yetkisini de içeren geniş bir vekaletname verir. Yeğen, taşınmazdaki payı malikin haberi olmadan kendi annesine devreder ve malike hiçbir bedel ödenmez. Bu yazıda böyle bir devrin hangi şartlarla iptal edilebileceğini, alıcının iyiniyetinin nasıl değerlendirildiğini, süreleri ve dava sürecini anlatıyoruz. Diğer iptal sebeplerine genel bakış için tapu iptal ve tescil davaları rehberimize göz atabilirsiniz.
- Ne zaman açılır?
- Vekil, taşınmazı vekalet verenin zararına devretmiş ve alıcı bu durumu biliyor, bilmesi gerekiyor veya vekille birlikte hareket etmişse.
- Alıcı iyiniyetliyse?
- Satış geçerli kalır ve vekalet vereni bağlar. Vekalet veren, zararını vekilden ister.
- Süre?
- Yargıtay uygulamasında tapu iptali talebi zamanaşımına ve hak düşürücü süreye tabi değildir. Vekile karşı tazminat talebi ise zamanaşımına tabidir.
- Hangi mahkeme?
- Taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesi.
Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedir?
Vekalet sözleşmesiyle vekil, vekalet verenin bir işini görmeyi veya işlemini yapmayı üstlenir (TBK m. 502). Taşınmazın devri ve bir ayni hakla sınırlandırılması, vekaletnamede özel yetki verilmesini gerektiren işlemlerdendir (TBK m. 504/3). Vekil, üstlendiği işi vekalet verenin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle yürütmekle yükümlüdür (TBK m. 506). Vekilin özeninden doğan sorumluluğu, benzer işi üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranışa göre belirlenir.
Bu nedenle vekaletnamede satış yetkisinin bulunması, vekile her koşulda satış yapma serbestliği tanımaz. Yargıtay, vekaletnamede vekile “dilediği bedel ve kişiye” satış yetkisi verilmiş olsa bile, dürüstlük kuralını ve özen borcunu aşan, makul sınırların dışına çıkan bir satışın bu yetkiye dayandırılamayacağını kabul eder (Yargıtay 1. HD, 05.07.2018, 2015/13376 E., 2018/11864 K.; Yargıtay HGK, 31.05.2017, 2017/1202 E., 2017/1049 K.). Vekalet sözleşmesinin genel kuralları için vekalet sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
Alıcının durumu davayı belirler
Vekaletin kötüye kullanılmasına dayalı her davada üç taraf vardır: vekalet veren, vekil ve taşınmazı alan kişi. Davanın kaderini çoğu zaman alıcının bu ilişkideki konumu belirler.
Bu ilke Yargıtay’ın yerleşik kararlarında aynı ifadelerle yer alır (Yargıtay 1. HD, 01.06.2020, 2016/18465 E., 2020/1954 K.; Yargıtay 1. HD, 02.12.2020, 2019/3325 E., 2020/6415 K.). İyiniyet asıl olduğundan (TMK m. 3), alıcının kötüniyetli olduğunu veya vekille işbirliği yaptığını ispat yükü davacıdadır.
Taşınmaz kötüniyetli alıcıdan sonra başka birine geçtiyse, sonraki malikin korunup korunmayacağı tapu siciline güven ilkesine göre ayrıca değerlendirilir (TMK m. 1023). Yargıtay, vekilin kötüye kullanarak sattığı payı ikinci el olarak alan kişinin diğer davalılarla aynı mahallede oturan komşu ve arkadaş olduğunun tanıklarla anlaşıldığı bir dosyada, ikinci el alıcıyı iyiniyetli saymamış ve tapu iptaline hükmedilmesini onamıştır (Yargıtay 1. HD, 30.05.2022, 2022/212 E., 2022/4318 K.). Güven ilkesinin ayrıntıları için tapu siciline güven ilkesi ve iyiniyetli üçüncü kişi yazımıza bakabilirsiniz.
Mahkeme hangi olgulara bakar?
Vekil ile alıcının anlaştığını gösteren doğrudan bir belge çoğu zaman bulunmaz. Mahkeme bu nedenle dolaylı olgulara bakar ve bunları birlikte değerlendirir. Tek bir olgu genellikle yetmez; birden fazla şüpheli olgunun bir araya gelmesi belirleyicidir.
| Olgu | Mahkeme ne arar? |
|---|---|
| Alıcı vekilin kendisi veya yakını | Eş, anne, kardeş, iş ortağı, çalışan gibi yakınlık ve çıkar birliği. Vekilin taşınmazı kendisine veya yakınına devretmesi en güçlü göstergedir. |
| Gerçek değerin çok altında satış | Bilirkişi incelemesiyle belirlenen değer ile ödenen bedel arasındaki fark. Tapuda düşük bedel gösterilmesi tek başına yeterli sayılmaz. |
| Bedelin ödenmemesi | Bedelin vekalet verene ulaşıp ulaşmadığı. Banka kayıtları, dekontlar ve para hareketleri incelenir. |
| Talimata aykırılık | Belirli bir bedelin altında satılmaması veya yalnızca belirli bir işin yapılması gibi açık talimatların çiğnenmesi. |
| Habersizlik ve sonraki kullanım | Vekalet verenin işlemden habersiz bırakılması, satıştan sonra taşınmazı vekilin veya yakınlarının kullanmaya devam etmesi. |
Düşük bedel konusunda Yargıtay’ın tutumu dengelidir. Tapuda gerçek değerin çok altında bir bedel gösterilmiş olsa da alıcının gerçek değere yakın bir tutarı bankaya yatırdığı ispatlanmışsa satış iradi kabul edilir (Yargıtay HGK, 31.05.2017, 2017/1202 E., 2017/1049 K.). Buna karşılık bedelin hiç ödenmediği ve vekil ile alıcının birlikte hareket ettiği anlaşılırsa tapu iptal edilir. Yargıtay aynı dosyada iki parsel için farklı sonuca da ulaşabilir: vekilin eşine geçen parselde iptali onaylamış, iyiniyetin aksi ispatlanamayan başka bir parselde ise davanın reddi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 1. HD, 21.09.2020, 2019/3146 E., 2020/4297 K.).
Bu olguların hiçbiri tek başına otomatik sonuç doğurmaz; mahkeme tanık anlatımlarını, belgeleri ve bilirkişi raporlarını birlikte değerlendirir. Uygulamada en güçlü dosyalar, alıcının vekilin yakını olduğu, bedelin vekalet verene hiç ulaşmadığı ve taşınmazın satıştan sonra da vekilin ya da ailesinin kullanımında kaldığı dosyalardır. Davacının bu olguları dava dilekçesinde açıkça ileri sürmesi ve her biri için delil göstermesi gerekir.
Azil, ölüm ve vekilin kendine satışı
Azilden sonra yapılan satış
Vekalet veren, vekaleti her zaman geri alabilir (TBK m. 512). Azilden sonra yapılan satış artık yetkiye dayanmaz. Alıcı azli biliyor veya bilebilecek durumdaysa korunmaz. Bu nedenle vekalet geri alınırken azilname noter aracılığıyla vekile tebliğ ettirilmeli, işlemin yapılabileceği tapu müdürlüğüne de bilgi verilmelidir. Vekaletnamenin aslının vekilden geri alınması da riski azaltır.
Vekalet verenin ölümünden sonra yapılan satış
Vekalet, kural olarak vekalet verenin ölümüyle sona erer (TBK m. 513). Vekaletin sona erdiğini öğrenmeden önce yapılan işlemler bağlayıcı olabilir (TBK m. 514). Ölümü bildiği halde vekaletnameyi kullanan vekilin yaptığı satış yetkisizdir ve mirasçılar tapu iptali davası açabilir. Ölümden sonra yapılan bir satışta alıcının ölümü bilip bilmediği, vekille ilişkisi ve ödenen bedel bu nedenle ayrıca araştırılır.
Vekilin taşınmazı kendisine devretmesi
Vekilin vekalet verenin taşınmazını kendi adına devralması, çıkar çatışmasının en açık olduğu haldir. Uygulamada bunun için vekaletnamede açık yetki aranır. Açık yetki bulunsa bile sadakat borcu devam eder: Vekil kendisine düşük bedelle satış yapmışsa veya bedeli ödememişse işlem kötüye kullanma olarak değerlendirilir.
Bu davada vekaletname gerçektir ve vekil yetkilidir; sorun yetkinin kötüye kullanılmasıdır. Vekaletname sahteyse veya hiç verilmemişse işlem baştan yetkisizdir ve alıcının iyiniyeti ilk devirde korunmaz. Bu durumu sahte belge nedeniyle tapu iptal ve tescil davası yazımızda anlattık. Vekaletname verildiği sırada vekalet verenin ayırt etme gücü yoksa ehliyetsizlik sebebi de gündeme gelir.
Davanın tarafları
Davayı kimler açabilir?
Davayı vekalet veren açar. Vekalet veren ölmüşse mirasçıları, vesayet altındaysa vasisi dava açabilir. Vasinin dava açması için vesayet makamının izni gerekir. Mirasçılar terekeye ait bir hakkı talep ettiğinden davayı birlikte açmalı ya da tek başına dava açan mirasçı diğerlerinin katılımını veya mirasçılara temsilci atanmasını sağlamalıdır. Yargıtay, mirasçıların açtığı bir davada iptal edilen payın davacı mirasçılar adına tesciline ilişkin kararı onamıştır.
Dava kime karşı açılır?
Tapu iptali ve tescil davası tapuda kayıtlı malike karşı açılır. Yargıtay, vekilin davada taraf olmadığı gerekçesiyle davanın reddedilemeyeceğini kabul etmiştir (Yargıtay 1. HD, 05.07.2018, 2015/13376 E., 2018/11864 K.). Bununla birlikte vekilin de davalı gösterilmesi pratikte yerindedir: Taşınmaz iyiniyetli bir kişiye geçmiş çıkarsa vekilden tazminat istenebilmesi için terditli talepte bulunmak kolaylaşır. Taşınmaz birden fazla el değiştirmişse ara malikler ve son malik, üzerinde ipotek gibi ayni haklar kurulmuşsa hak sahipleri de davalı gösterilir. Davalılardan biri ölmüşse bütün mirasçıları davada yer alır.
Taşınmaz dava sırasında el değiştirirse davacı, devralanı davaya dahil edebilir ya da davaya tazminat istemi olarak devam edebilir (HMK m. 125). Yargıtay, dava sürerken yeni maliklere geçen parseller için davanın bu yolla yeni maliklere yöneltilmesini kabul etmiştir (Yargıtay 1. HD, 21.09.2020, 2019/3146 E., 2020/4297 K.).
Zamanaşımı ve süreler
Yargıtay, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedenine dayanan tapu iptali ve tescil davalarının zamanaşımına veya hak düşürücü süreye tabi olmadığını kabul eder. Satışın üzerinden on yıldan fazla süre geçtiği gerekçesiyle davayı zamanaşımından reddeden yerel mahkeme kararları bu nedenle bozulmuştur (Yargıtay 1. HD, 01.06.2020, 2016/18465 E., 2020/1954 K.; Yargıtay 1. HD, 02.12.2020, 2019/3325 E., 2020/6415 K.).
Vekile karşı açılacak tazminat davası ise farklıdır. Vekalet sözleşmesinden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/5). Vekilin eylemi aynı zamanda suç oluşturuyorsa daha uzun ceza zamanaşımı süresi gündeme gelebilir. Taşınmazın iyiniyetli kişilere geçme ihtimali bulunan dosyalarda iki talebin birlikte ve gecikmeden ileri sürülmesi en güvenli yoldur.
Vekilin, vekalet verenin parasıyla ve onun hesabına bir taşınmazı kendi adına satın alıp devretmediği durumlar da ayrı değerlendirilir. Burada vekalet veren adına kayıtlı bir taşınmaz devredilmemiştir; istenen, vekilin vekalet gereği edindiği şeyi vermesidir (TBK m. 508). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu iade talebini vekalet sözleşmesinden doğan beş yıllık zamanaşımına tabi tutmuş, sürenin vekilin hesap vermesi veya vekalet ilişkisinin sona ermesiyle başladığını kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 19.03.2019, 2017/14-1750 E., 2019/321 K.).
Uzun süre sessiz kalmak aleyhinize yorumlanabilir. Süre sınırı olmasa da satışı öğrendikten sonra yıllarca dava açmamak, işleme sonradan onay verildiği şeklinde değerlendirilebilir. Yargıtay uygulamasında bu gerekçeyle reddedilen davalar bulunmaktadır.
Diğer tapu davalarındaki sürelerle karşılaştırma için zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yazımıza bakabilirsiniz.
Dava yolu ve ispat
- Belgeleri toplayınVekaletnamenin onaylı örneğini, tapu kaydını, resmi senedi ve akit tablosunu, tapu işlem dosyasını, vekille yapılan yazışmaları ve banka hesap hareketlerini edinin.
- Mahkemeyi belirleyinGörevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Tapu iptali ve tescil davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında değildir; doğrudan dava açılır.
- Harcı yatırınDava değeri taşınmazın veya payın dava tarihindeki değeridir. Nispi harç binde 68,31 oranındadır ve dörtte biri peşin alınır; 2026 yılında başvurma harcı 732 TL’dir. Değeri 2.500.000 TL olan bir pay için peşin harç 42.693,75 TL’dir.
- İhtiyati tedbir isteyinTaşınmazın yeniden satılmasını önlemek için tapu kaydına tedbir konulmasını dava dilekçesinde isteyin. Ayrıntılar tapu iptal davasında ihtiyati tedbir yazımızdadır.
- Delilleri sununBu davada iddia her türlü delille ispat edilebilir; yazılı delil şartı aranmaz (Yargıtay 1. HD, 05.07.2018, 2015/13376 E., 2018/11864 K.). Tanıklar, banka kayıtları, değer tespiti için keşif ve bilirkişi incelemesi, taraflar arasındaki yakınlığı gösteren nüfus kayıtları başlıca delillerdir.
- Kanun yollarıİlk derece kararına karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf, istinaf kararına karşı iki hafta içinde temyiz yoluna gidilir. 2026 yılında açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir. Tescil, karar kesinleştikten sonra yapılır.
Yargılama giderleri ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre nispi olarak belirlenen karşı vekalet ücreti kural olarak davayı kaybeden tarafa yükletilir.
Davanın sonuçları
Mahkeme kötüye kullanmayı ve alıcının kötüniyetini sabit görürse devri iptal eder ve taşınmazı vekalet veren adına, o ölmüşse mirasçıları adına miras payları oranında tescil eder. Birden fazla hak sahibi varsa tescil pay oranlarına göre yapılır.
Taşınmaz kısmen kötüniyetli kişilerde, kısmen iyiniyetli kişilerde bulunuyorsa mahkeme ikisini ayırır. Yargıtay, kat karşılığı inşaat sonrası davalı adına kalan bağımsız bölümler için tapu iptali ve tescile, üçüncü kişilere geçen bölümler için tazminata hükmedilmesi gerektiğini, dağılımın da uzman bilirkişi raporuyla belirlenmesini istemiştir (Yargıtay 1. HD, 02.12.2020, 2019/3325 E., 2020/6415 K.). Tazminat hesabında taşınmazın güncel değeri bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Tazminata dönüşen taleplerde dava değerinin baştan tam olarak bilinememesi sık karşılaşılan bir sorundur. 7589 sayılı Kanunla belirsiz alacak davası 31.07.2026’dan itibaren kaldırılmıştır. Bu tarihten sonra açılan davalarda alacağın bir kısmı dava edilebilir ve talep, tahkikat sona erinceye kadar bir defaya mahsus artırılabilir; artırılan kısım için de zamanaşımı dava tarihinde kesilmiş sayılır (HMK m. 109/4). Terditli tazminat talebinde bu imkanın dava dilekçesinde açıkça gözetilmesi gerekir.
Satış iradi kabul edilir ama vekil bedeli vekalet verene teslim etmemişse, vekalet veren vekile karşı bedel alacağı davası açabilir. Vekil, vekalet gereği aldığı her şeyi vekalet verene vermek ve hesap vermekle yükümlüdür (TBK m. 508). Vekilin eylemi ayrıca güveni kötüye kullanma suçu gibi ceza sorumluluğunu da doğurabilir; ceza şikayeti hukuk davasından bağımsız yürür.
Sık yapılan hatalar
- Davayı yalnızca vekile açmak; tapu iptali için kayıtlı malikin davalı gösterilmesi gerekir.
- Alıcının kötüniyetini gösterecek olguları (yakınlık, bedelin ödenmemesi, gerçek değer) delillendirmeden yalnızca düşük tapu bedeline dayanmak.
- Tapu iptali ile birlikte, terditli olarak vekile karşı tazminat istememek.
- Satışı öğrendikten sonra yıllarca beklemek ve tazminat için beş yıllık süreyi kaçırmak.
- Vekaleti sözlü olarak geri almak; azilnameyi noter aracılığıyla tebliğ ettirmemek.
- Geniş kapsamlı, süresiz ve bedel sınırı içermeyen vekaletname vermek.
Sık sorulan sorular
Vekaletnamede satış yetkisi verdim; yine de dava açabilir miyim?
Evet. Satış yetkisi, vekilin sizin zararınıza ve dürüstlük kuralına aykırı biçimde satış yapmasına izin vermez. Alıcı vekille birlikte hareket etmiş veya kötüye kullanmayı biliyor ya da bilmesi gerekiyorsa tapu iptal edilebilir.
Alıcı iyiniyetliyse ne olur?
Satış geçerli kalır ve sizi bağlar. Bu durumda zararınızı, yani taşınmazın değerini ve ödenmeyen bedeli vekilden tazminat olarak istersiniz.
Satışın üzerinden on yıldan fazla geçti; dava açabilir miyim?
Yargıtay uygulamasında vekaletin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali davası zamanaşımına tabi değildir. Ancak satışı öğrendikten sonra uzun süre sessiz kalmak, işleme onay verdiğiniz şeklinde yorumlanabilir.
Tapuda düşük bedel gösterilmesi yeterli mi?
Tek başına yeterli değildir. Tapuda düşük bedel gösterilmesi yaygın olduğundan mahkeme gerçekte ödenen tutara, bedelin size ulaşıp ulaşmadığına ve alıcı ile vekil arasındaki ilişkiye bakar.
Vekili davalı göstermek zorunlu mu?
Tapu iptali için zorunlu olan, kayıtlı malikin davalı gösterilmesidir. Vekili de davalı göstermek, taşınmaz iyiniyetli birine geçmiş çıkarsa vekilden tazminat istenebilmesi için faydalıdır.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla