Uygulanacak Hukuk,
Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmesi, Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir. İşbu maddede belirtilen şartlarla yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler karşılıklılık şartı aranmaksızın taşınmaz mal edinebilecektir.
1- Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler Yönünden Kanuni Sınırlamalar,
- Kişi Bakımından Sınır: Gayrimenkul edinmek isteyen yabancı, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşlarından olmalıdır.
- Alan Bakımından Sınır: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.
- Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alan kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Ancak; Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırabilir.
- Konum Bakımından Sınır: Yabancı gerçek kişilerin, askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde, taşınmaz edinimi ve kiralaması izin alınmadıkça, mümkün değildir.
2- Yabancı Ülkelerde Kendi Ülkelerinin Kanunlarına Göre Kurulan Tüzel Kişiliğe Sahip Ticaret Şirketleri Yönünden Kanuni Sınırlamalar,
Bu şirketler ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez, lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez.
Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu kanuni sınırlamalar uygulanmaz.
Yapısız Taşınmazda Proje Sunma Şartı
Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda(arsa, tarla) proje geliştirmeli ve bu projeyi, iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmalıdırlar. Bu proje, ilgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğini, ilgili Bakanlık takip eder.
Tasfiyeye Tabi Taşınmazlar
- Kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen
- Edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen
- Proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlar tasfiye hükümlerine tabidir.
Bakanlar Kurulu’na Verilen Yasaklama Yetkisi
Tapu Kanunu’nun 35/3 hükmü uyarınca, Bakanlar Kurulu ülke menfaatleri gerektiriyorsa yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. Bakanlar Kurulu ülkelere göre bu sınırlandırma ve yasaklamaları belirlemektedir. Dolayısıyla, farklı ülkeler için farklı sınırlamalar gündeme gelebilmektedir.
Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Başvuru ve Gerekli Belgeler
Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekmektedir. Yabancı gerçek kişilerin, yapacakları bu başvuruda, şu belgeleri temin etmeleri gerekir:
- Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,
- Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte),
- İlgili Belediyeden, taşınmazın ”Emlak Rayiç Değeri Belgesi”nin alınması,
- Binalar için (konut, işyeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,
- Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında).
- Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman,
- Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.
Yurt Dışında Düzenlenen Vekaletnamelerin Özellikleri Nelerdir?
- Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçiliği veya Konsolosluğunca düzenlenebilir.
- Yabancı ülke noterince düzenlenen vekâletnameler, 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesine göre tasdik edilmelidir. Tasdik şerhi ülke dili yanında Fransızca ‘Apostille’ ibaresini taşıyorsa, bu tür belgeler ve vekâletnameler ile Türkçe tercümelerinde ayrıca o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmaz.
- 5 Ekim 1961 tarihli Lahey sözleşmesine taraf olmayan yabancı ülkelerin noterlerinin düzenlediği vekâletnamelerdeki noterin imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu makamın imza ve mührü o yerdeki Türk Konsolosluğunca onaylanır.
Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Maliyet
Türkiye’de gayrimenkul edinmek isteyen yabancı gerçek kişilerin, bu işlemler yapılırken ödemesi gereken bir takım harç ve giderler bulunmaktadır. İlgili belediyeden alınan emlak rayiç değerinden az olmamak kaydıyla satış bedeli üzerinden hem alıcı hem satıcı tarafından, tapu harcı ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca belirlenen döner sermaye ücreti ödenmektedir. Bunlara ek olarak, yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran işlem nedeniyle, hizmet bedeli de, Tapu Müdürlüğünce tahsil edilecektir.
Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Yabancıların ülkemizdeki mevzuata ve uygulamaya aşina olmamaları nedeniyle meydana çıkabilecek olan sorunların önüne geçilebilmesi için taşınmaz edinmek isteyen yabancıların dikkat etmeleri gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Buna göre, taşınmaz üzerinde, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar, ilgili Tapu Müdürlüğü’nden kontrol edilmelidir. Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz başvurusu yapılabilir. Yabancının Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır. Ayrıca, taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir.
