Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Satın Alması

Yabancı ülke vatandaşları, kanuni çerçevede Türkiye sınırları içerisinde yer alan işyeri yahut konut olarak kullanmak üzere gayrimenkul satın alabilmektedir. Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın almasının kanuni zemini 2644 sayılı Tapu Kanunu madde 35’e dayanmaktadır. Madde 35’te yabancıların Türkiye sınırları içerisinde sürekli ve sınırlı ayni hakların toplam alanı belirlenmiş olup Cumhurbaşkanlığının kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar arttırma yetkisi de hüküm altına alınmıştır. Bu demek oluyor ki söz konusu sınırlama gerekli görüldüğünde artırılabilir niteliktedir. 

Yazı İçeriği
1. Yabancıların Gayrimenkul Edinmesi Hususunda Kanuni Sınırlamalar
     1.1. Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler Yönünden Kanuni Sınırlamalar
     1.2. Yabancı Ülkede Kurulu Ticaret Şirketleri Yönünden Kanuni Sınırlamalar
2. Yapısız Taşınmazda Proje Sunma Şartı
3. Bakanlar Kurulu’na Verilen Yasaklama Yetkisi 
4. Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Başvuru ve Gerekli Belgeler
5. Yurt Dışında Düzenlenen Vekaletnamelerin Özellikleri
6. Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Maliyet 
7. Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Yabancı gerçek veya tüzel kişilerin Türkiye’den taşınmaz satın alabilmesi için Tapu Sicil Müdürlüklerine başvuru yapmaları gerekmektedir. Kanunda öngörülen belgelerin tamamlanması halinde yabancı kişiler Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenmiş, Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilen ülkelerden birinin vatandaşı olması şartına da bakılarak taşınmaz satın alabilmektedir.

1. Yabancıların Gayrimenkul Edinmesi Hususunda Kanuni Sınırlamalar

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmesi, Tapu Kanunu’nun 35. maddesinde düzenlenmiştir.  İşbu maddede belirtilen şartlarla yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişiler karşılıklılık şartı aranmaksızın taşınmaz mal edinebilecektir. Fakat kanun kapsamında bazı sınırlamalar getirilmiştir. Bu sınırlamalar gerçek ve tüzel kişiler bakımından farklılıklar göstermektedir;

1.1. Yabancı Uyruklu Gerçek Kişiler Yönünden Kanuni Sınırlamalar

• Kişi Bakımından Sınır: Gayrimenkul edinmek isteyen yabancı, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşlarından olmalıdır.
• Alan Bakımından Sınır: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu ilçe yüz ölçümünün yüzde onunu geçemez.
• Yüzölçümü Bakımından Sınır: Yabancı uyruklu gerçek kişilerin edindikleri taşınmazlar ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alan kişi başına ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Ancak; Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar artırabilir.
• Konum Bakımından Sınır: Yabancı gerçek kişilerin, askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde, taşınmaz edinimi ve kiralaması izin alınmadıkça, mümkün değildir.

1.2. Yabancı Ülkede Kurulu Ticaret Şirketleri Yönünden Kanuni Sınırlamalar

Bu şirketler ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Bu ticaret şirketleri dışındakiler taşınmaz edinemez, lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilemez. Bu ticaret şirketleri ile yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine taşınmaz rehni tesisinde bu kanuni sınırlamalar uygulanmaz.

2. Yapısız Taşınmazda Proje Sunma Şartı

Yabancı uyruklu gerçek kişiler ve yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri, satın aldıkları yapısız taşınmazda(arsa, tarla) proje geliştirmeli ve bu projeyi, iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmalıdırlar. Bu proje, ilgili Bakanlıkça başlama ve bitirilme süresi belirlenerek onaylanır ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğüne gönderilir. Onaylanan projenin süresi içinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğini, ilgili Bakanlık takip eder. Aksi halde tasfiye talep edilebilir. Tasfiye talep edilebilecek taşınmazlar; kanun hükümlerine aykırı olarak edinilen taşınmazlar, edinim amacına aykırı kullanıldığı ilgili Bakanlık ve idarelerce tespit edilen taşınmazlar ve proje şartıyla satın almalarda süresi içinde ilgili Bakanlığa başvurulmayan veya süresi içinde projeleri gerçekleştirilmeyen taşınmazlardır.

3. Bakanlar Kurulu’na Verilen Yasaklama Yetkisi 

Tapu Kanunu’nun 35/3 hükmü uyarınca, Bakanlar Kurulu ülke menfaatleri gerektiriyorsa yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimlerini; ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran, tür, nitelik, yüz ölçüm ve miktar olarak belirleyebilir, sınırlandırabilir, kısmen veya tamamen durdurabilir veya yasaklayabilir. Bakanlar Kurulu ülkelere göre bu sınırlandırma ve yasaklamaları belirlemektedir. Dolayısıyla, farklı ülkeler için farklı sınırlamalar gündeme gelebilmektedir.

4. Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Başvuru ve Gerekli Belgeler

Taşınmaz maliki veya yetkili temsilcisinin, Tapu Müdürlüğü’ne ön başvuru yapması gerekmektedir. Yabancı gerçek kişilerin, yapacakları bu başvuruda, şu belgeleri temin etmeleri gerekir:

• Taşınmazın Tapu Senedi Belgesi veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi,
• Kimlik belgesi veya pasaport (Gerektiğinde tercümesi ile birlikte),
• İlgili Belediyeden, taşınmazın ”Emlak Rayiç Değeri Belgesi”nin alınması,
• Binalar için (konut, işyeri… vb.) zorunlu deprem sigortası poliçesi,
• Satıcının 1 adet, alıcının 2 adet fotoğrafı (son 6 ay içinde, 6×4 ebadında).
• Türkçe bilmeyen taraf varsa yeminli tercüman,
• Yurt dışında düzenlenen vekaletname ile işlem yapılması halinde, tercümesiyle beraber vekaletnamenin aslı veya onaylı örneği.

5. Yurt Dışında Düzenlenen Vekaletnamelerin Özellikleri

Yurtdışında düzenlenen vekaletnameler bazı özellikleri bakımından Türkiye’de düzenlenen vekaletnamelerden ayrılmaktadır. Öncelikle yurtdışında düzenlenen vekaletnameler Türkiye Cumhuriyeti Büyükelçiliği veya Konsolosluğunca düzenlenebilir. Büyükelçilik yahut konsolosluklarda düzenlenen vekaletnameler hangi ülkeden alınmış ise o ülkenin yetkili noterince 5 Ekim 1961 tarihli Lahey Sözleşmesine göre tasdik edilmelidir. Tasdik şerhi ülke dili yanında Fransızca ‘Apostille’ ibaresini taşıyorsa, bu tür belgeler ve vekâletnameler ile Türkçe tercümelerinde ayrıca o yerdeki Türk Konsolosluğunun tasdiki aranmaz. 5 Ekim 1961 tarihli Lahey sözleşmesine taraf olmayan yabancı ülkelerin noterlerinin düzenlediği vekâletnamelerdeki noterin imzasının bağlı bulunduğu makam tarafından, bu makamın imza ve mührü o yerdeki Türk Konsolosluğunca onaylanmaktadır.

6. Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Maliyet 

Türkiye’de gayrimenkul edinmek isteyen yabancı gerçek kişilerin, bu işlemler yapılırken ödemesi gereken bir takım harç ve giderler bulunmaktadır. İlgili belediyeden alınan emlak rayiç değerinden az olmamak kaydıyla satış bedeli üzerinden hem alıcı hem satıcı tarafından, tapu harcı ödenmesi gerekmektedir. Ayrıca belirlenen döner sermaye ücreti ödenmektedir. Bunlara ek olarak, yapılan mülkiyeti devir borcu doğuran işlem nedeniyle, hizmet bedeli de, Tapu Müdürlüğünce tahsil edilecektir.

7. Yabancıların Gayrimenkul Ediniminde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Yabancıların ülkemizdeki mevzuata ve uygulamaya aşina olmamaları nedeniyle meydana çıkabilecek olan sorunların önüne geçilebilmesi için taşınmaz edinmek isteyen yabancıların dikkat etmeleri gereken bazı hususlar bulunmaktadır. Buna göre, taşınmaz üzerinde, intifa hakkı, ipotek, haciz vb. bir kısıtlama bulunup bulunmadığı veya taşınmazın satışına engel herhangi bir durumun bulunup bulunmadığı gibi hususlar, ilgili Tapu Müdürlüğü’nden kontrol edilmelidir. Taşınmaz edinme başvurusunun reddi halinde, işlem yapılan Tapu Müdürlüğü’nün bağlı olduğu Bölge Müdürlüğü’ne itiraz başvurusu yapılabilir. Yabancının Türkiye’de taşınmaz edinebilmesi için ikamet izni almış olması şartı aranmamaktadır. Ayrıca, taşınmaz edinimine ilişkin taraflar arasında herhangi bir uyuşmazlık çıkması halinde, durum adli makamlara intikal ettirilerek Türkiye Cumhuriyeti mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Türkiye’den alınacak oturum izni hakkında daha detaylı bilgi edinmek için sitemizde yer alan “Oturum İzni Başvurusu Nasıl Yapılır? Başvuru Şartları Nelerdir?” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.