Yabancıların Türkiye’de ev, arsa veya işyeri satın alması mümkündür; ancak bu hak sınırsız değildir. Kanun, yabancı alıcıyı hem yüzölçümü hem de bölge yönünden sınırlar, bazı taşınmazlar için proje şartı arar ve satış sürecine değerleme raporu, döviz ve tercüme gibi ek aşamalar ekler. Taşınmaz yatırımı Türk vatandaşlığı başvurusuna da dayanak olabildiği için işlem, sıradan bir satıştan daha dikkatli yürütülmelidir.
Bu yazıda yabancı gerçek kişilerin ve şirketlerin taşınmaz edinme şartlarını, yasal sınırlamaları, satın alma sürecini adım adım, vekaletle alımın risklerini, vatandaşlık amaçlı alımların özelliklerini, masrafları ve uyuşmazlık halinde başvurulacak yargı yollarını anlatıyoruz.
- Kimler alabilir?
- Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler. Karşılıklılık şartı 2012’de kaldırıldı.
- Sınırlar neler?
- Kişi başına ülke genelinde 30 hektar (Cumhurbaşkanı kararıyla 60 hektara kadar), ilçedeki özel mülkiyet alanının %10’u, askeri yasak ve güvenlik bölgeleri.
- Süreçte ne istenir?
- Vergi numarası, pasaport, değerleme raporu, gerekirse yeminli tercüman ve bedelin banka kanalıyla ödenmesi.
- Vatandaşlık?
- En az 400.000 ABD Doları değerinde taşınmaz edinilip üç yıl satılmayacağı tapuya şerh edilirse başvuru yapılabilir.
Yabancılar Türkiye’de taşınmaz alabilir mi?
Yabancıların taşınmaz edinmesinin temel dayanağı 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesidir. Buna göre Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Eskiden yalnızca kendi ülkesinde Türk vatandaşlarına aynı hakkı tanıyan devletlerin vatandaşları taşınmaz alabiliyordu; bu karşılıklılık şartı 2012 yılında yapılan değişiklikle kaldırıldı.
Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde edinimi ülke, bölge, süre, tür ve miktar gibi ölçütlerle sınırlandırabilir, durdurabilir veya tamamen yasaklayabilir. Bu nedenle alıcının vatandaşı olduğu ülke için güncel bir kısıtlama bulunup bulunmadığı işlemden önce tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Yabancılar konut, işyeri, arsa ve arazi edinebileceği gibi intifa veya üst hakkı gibi sınırlı ayni haklar da kurabilir. Bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni haklar da yüzölçümü sınırlarının hesabında dikkate alınır.
Yabancı gerçek kişi ile şirketler farklı kurallara tabidir. Yabancı ülke hukukuna göre kurulmuş şirketler yalnızca özel kanunlarla izin verilen hallerde taşınmaz edinebilir; Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketler ise Türk şirketi sayılır, ancak ayrı bir izin mekanizmasına bağlıdır. Miras yoluyla edinim de mümkündür: Türkiye’deki taşınmazlara Türk hukuku uygulanır, ancak yabancı mirasçı da 35. maddedeki sınırlamalara tabidir.
Yasal sınırlamalar
Yabancıların taşınmaz edinme hakkı kamu güvenliği, askeri hassasiyet ve ülke politikaları gözetilerek sınırlandırılmıştır. Temel sınırlar şunlardır:
| Sınırlama | Kural | Uygulamadaki sonuç |
|---|---|---|
| Kişi başına yüzölçümü | Ülke genelinde toplam 30 hektar; Cumhurbaşkanı iki katına (60 hektar) kadar artırabilir | Farklı illerdeki alımlar Tapu ve Kadastro sistemlerinde birlikte hesaplanır; sınır aşılırsa işlem yapılmaz |
| İlçe sınırı | Yabancılara ait alan, ilçedeki özel mülkiyete konu yüzölçümünün %10’unu geçemez | Kotası dolan ilçede yabancıya satış yapılamaz |
| Askeri yasak ve güvenlik bölgeleri | 2565 sayılı Kanun kapsamındaki bölgelerde edinim yasak veya izne bağlı | Bölge koordinatları tapu idaresine bildirildiğinden kontrol tapu müdürlüğünce yapılır |
| Yapısız taşınmaz | Üzerinde yapılacak proje iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulmalı | Onaylanan proje tapuya işlenir; sunulmaz veya gerçekleşmezse tasfiye |
| Özel kanunlar | Kıyı, sit, orman, maden ve enerji alanları, tarım arazileri | Ayrı izin veya yasaklar uygulanabilir |
Askeri yasak bölgeler askeri birlik ve tesislerin ve stratejik alanların çevresini, güvenlik bölgeleri ise sınır bölgeleri ile kritik tesislerin çevresini kapsar. Bu bölgelerde edinim tamamen yasaklanabilir veya askeri makamların ya da valiliğin iznine bağlanabilir. Taşınmazın bu bölgelerde kalıp kalmadığı satış başvurusu sırasında tapu müdürlüğünce kontrol edilir; ödeme yapmadan önce bu sorgunun yaptırılması zaman ve para kaybını önler.
Proje şartı tarım arazileriyle sınırlı tutulmamıştır; üzerinde yapı bulunmayan arsa ve araziyi edinen her yabancı, gerçekleştireceği projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Kanuna aykırı edinilen, amacı dışında kullanılan, projesi süresinde sunulmayan veya hayata geçirilmeyen taşınmazlar ile sınırlamalar dışında kalan miras taşınmazları tasfiyeye tabidir. Malik, kendisine verilen ve bir yılı geçmeyen süre içinde taşınmazı satmazsa idare taşınmazı satarak bedelini hak sahibine öder.
Yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi
Yabancı sermayeli şirketin edinimi, taşınmazın bulunduğu yerdeki valilik bünyesinde yapılan değerlendirmeye bağlıdır. Askeri yasak bölgelerde ve güvenlik bölgelerinde askeri makamların, özel güvenlik bölgelerinde valiliğin izni aranır. Ortaklık oranı, kontrol yapısı ve kullanım amacı bu değerlendirmede incelenir.
Şirket adına yapılan tapu işlemlerinde temsil yetkisi belgelenmelidir: ticaret sicili kayıtları, imza sirküleri, yönetim kurulu kararı ve yetki belgeleri. Yabancı şirket belgeleri çoğunlukla ilgili ülkede noter onayı ve apostil şerhiyle düzenlenir, Türkiye’de yeminli tercümeyle sunulur.
Satın alma süreci adım adım
- Vergi numarası alınYabancı alıcının Türkiye’de vergi numarası olmalıdır. Bu numara tapu işlemi, banka hesabı, harç ödemesi ve vergi işlemleri için gereklidir ve vergi dairesinden alınır.
- Banka hesabı açınSatış bedelinin transferi, dövizin bozdurulması ve ödemenin kayıt altına alınması için Türkiye’de bir banka hesabı gerekir. Elden ödeme, ileride hem ispat hem vatandaşlık başvurusu yönünden sorun çıkarır.
- Taşınmazı hukuken inceletinTapu kaydında malik bilgisi, ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, önalım, aile konutu ve diğer şerhler kontrol edilmelidir. İmar durumu, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, devam eden davalar ve taşınmazın askeri bölgede kalıp kalmadığı da araştırılmalıdır. Ayrıntılı kontrol listesi için ev veya arsa alırken dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz.
- Değerleme raporu alınYabancıya yapılan satışlarda uygulamada lisanslı bir değerleme kuruluşunun hazırladığı rapor istenir. Rapor taşınmazın piyasa değerini gösterir; vatandaşlık başvurusunda değer tespiti ve muvazaanın önlenmesi bakımından belirleyicidir. Raporun hangi süre için geçerli sayılacağı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü düzenlemelerine bağlıdır ve değişebilir; işlem tarihinde raporun geçerli olduğunu kontrol edin.
- Bedeli banka kanalıyla ödeyinÖdeme açıklamalı banka transferiyle yapılmalıdır. Döviz getiriliyorsa Türkiye’deki bir bankaya satılır ve banka döviz alım belgesi düzenler. Vatandaşlık amaçlı alımlarda bu belge zorunludur ve tapu müdürlüğüne sunulur.
- Tapu müdürlüğünde işlemi yapınRandevu alınır, pasaport ve fotoğraflar, yapılarda zorunlu deprem sigortası poliçesi ve değerleme raporu sunulur. Alıcı Türkçe bilmiyorsa işlem yeminli tercüman eşliğinde yapılır. Resmi senet imzalanır, harç ve döner sermaye ücreti ödenir.
- TescilMülkiyet, tapu kütüğüne tescille yabancı alıcıya geçer. Tescilden sonra tapu belgesinin bilgileri e-Devlet veya Web Tapu üzerinden kontrol edilmelidir.
Vekaletle alım ve sahte belge riski
Yabancı alıcı tapuya bizzat gelmek zorunda değildir; işlem vekil aracılığıyla da yapılabilir. Yurt dışında düzenlenen vekaletname ya Türk konsolosluğunda ya da ilgili ülkede noterde düzenlenip apostil şerhi alınarak hazırlanır ve Türkiye’de yeminli tercümeyle noter onaylı olarak kullanılır. Vekaletnamede taşınmazın alımı, bedelin ödenmesi, harç ve tapu işlemleri için yetkinin açıkça yazılı olması gerekir.
Vekaletle yapılan işlemler uygulamada en çok uyuşmazlık çıkan alanlardandır: sahte vekaletname, vekilin yetkisini aşması, taşınmazın vekile veya yakınlarına düşük bedelle devredilmesi ve tercüme hataları sık görülür. Vekaletnameyi verirken süre ve işlem sınırı koymak, işlemden sonra tapu kaydını kontrol etmek bu riskleri azaltır. Sahte belgeyle yapılan devirlerde izlenecek yol için sahte belgeye dayalı tapu iptali yazımıza bakabilirsiniz.
Türk vatandaşlığı için taşınmaz alımı
Taşınmaz yatırımı, istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanmanın en çok tercih edilen yoludur. Bu süreç sıradan bir satıştan daha sıkı denetlenir; yatırım tutarı, ödeme şekli, taşınmazın niteliği ve tapudaki şerh birlikte incelenir. Başvurunun tüm aşamalarını yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı yazımızda anlattık; burada taşınmaz yönünden önemli noktaları özetliyoruz:
- Tutar: Taşınmazın değeri en az 400.000 ABD Doları veya karşılığı döviz olmalıdır. Şartları taşıyan birden fazla taşınmazın toplam değeri esas alınabilir. Tapudaki bedel, değerleme raporu, banka kayıtları ve döviz alım belgesi birlikte değerlendirilir.
- Üç yıllık şerh: Taşınmazın üç yıl satılmayacağı tapu kütüğüne şerh edilir. Bu sürede devir veya şerhin terkini vatandaşlığın kaybı sonucunu doğurabilir.
- Satış vaadi: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda, bedeli peşin ödenmiş ve noterde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi de yeterli sayılır; üç yıl devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdü tapuya şerh edilir. Sözleşmenin şartlarını gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yazımızda anlattık.
- Uygunluk belgesi: Başvurudan önce taşınmaz yatırımının mevzuata uygun olduğunu gösteren uygunluk belgesi alınır. Başvuruda tapu kaydı, uygunluk belgesi, dekontlar, döviz alım belgesi, değerleme raporu ve pasaport sunulur.
- Kabul edilmeyen taşınmazlar: Daha önce başka bir vatandaşlık başvurusunda kullanılmış veya bir yabancıya ait olmuş taşınmazlar, takyidatlı taşınmazlar, hisseli edinimler, devre mülkler, ruhsat veya iskan sorunu olan projeler ve gerçeğe aykırı değer gösterilen taşınmazlar kabul görmez. Tarla gibi bazı taşınmaz türleri de kabul edilmez; yapılı taşınmazlar veya kat irtifakı kurulmuş projeler tercih edilmelidir. Eş, çocuk veya şirket adına yapılan edinimler yatırımcı adına sayılmaz. Yakınlar arasında yapılan satışlar veya taşınmazın kısa süre içinde eski malike geri devredilmesi gibi muvazaa izlenimi veren işlemler başvurunun reddine ya da vatandaşlığın iptaline yol açabilir.
Başvuru; yatırım şartının sağlanmaması, muvazaalı satış, gerçeğe aykırı değerleme, usule aykırı ödeme, eksik belge veya güvenlik ve kamu düzeni değerlendirmesi nedeniyle reddedilebilir. Taşınmazın uygunluğu, ödeme yapılmadan ve sözleşme imzalanmadan önce kontrol edilmelidir.
Masraflar ve vergiler
- Tapu harcı: Alıcı ve satıcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden ayrı ayrı binde 20 öder. Matrah, emlak vergisi değerinden az olamaz. 5.000.000 TL’lik bir satışta tarafların her biri 100.000 TL harç öder.
- Düşük bedel beyanı: Tapuda gerçek bedelin altında beyanda bulunulması halinde eksik harç tarh edilir ve 19.12.2025’ten itibaren eksik harcın bir katı tutarında vergi ziyaı cezası kesilir. Vatandaşlık başvurusunda ayrıca değer uyumsuzluğu sorunu doğar.
- Döner sermaye ücreti: Tapu işleminin ücreti yöreye göre değişir; 2026’da en yüksek katsayının uygulandığı yerlerde bir daire satışı için 6.681 TL’dir.
- Diğer giderler: Değerleme raporu ücreti, yeminli tercüman ücreti, zorunlu deprem sigortası primi ve varsa emlakçı hizmet bedeli.
Yurt dışında yerleşik yabancılara yapılan bazı konut ve işyeri satışlarında belirli şartlarla katma değer vergisi istisnası, satıştan elde edilen kazançta ise değer artış kazancı vergisi gündeme gelir. Kira gelirinin ve satış kazancının vergilendirilmesi için gayrimenkul satışında ve kira gelirinde vergilendirme yazımıza bakabilirsiniz.
Uyuşmazlıklarda başvuru ve dava yolu
| Uyuşmazlık | Yargı yolu ve mahkeme | Süre ve not |
|---|---|---|
| Vatandaşlık başvurusunun reddi veya vatandaşlığın iptali | İdari yargı; işlemi yapan idarenin bulunduğu yer idare mahkemesi, iptal davası | Tebliğden itibaren 60 gün (İYUK m. 7) |
| Tasfiye kararı, tapu müdürlüğünün işlemi reddetmesi | İdari yargı, iptal davası | Tebliğden itibaren 60 gün; önce idari itiraz yolları değerlendirilir |
| Satıcının devirden kaçınması, tapu iptali ve tescil | Adli yargı; asliye hukuk, alıcı tüketiciyse tüketici mahkemesi; taşınmazın bulunduğu yer kesin yetkili (HMK m. 12) | Tescil için dava şartı arabuluculuk yok |
| Bedel iadesi, tazminat, ayıp | Asliye hukuk veya tüketici mahkemesi | Tüketici işleminde önce arabuluculuk; 2026’da 186.000 TL altı tüketici hakem heyeti |
Tapu iptali ve tescil davalarında dava değeri taşınmazın dava tarihindeki değeridir; 2026’da nispi karar ve ilam harcı binde 68,31 olup dörtte biri peşin ödenir. Para alacaklarında kanuni faiz 31.07.2026’dan itibaren yıllık %31’dir ve belirsiz alacak davası kaldırıldığından talep tutarı baştan gösterilmelidir. Türk mahkemesinde dava açan yabancı gerçek ve tüzel kişilerden yargılama giderleri ve karşı tarafın zararı için teminat istenir; mahkeme karşılıklılık esasına göre veya uluslararası bir anlaşma uyarınca teminattan muaf tutabilir (MÖHUK m. 48). Satış uyuşmazlıklarının genel çerçevesi için tapu iptal ve tescil davaları yazımıza bakabilirsiniz.
Sık yapılan hatalar
- Vatandaşı olunan ülke için güncel bir kısıtlama bulunup bulunmadığını kontrol etmemek.
- Boş arsa alıp iki yıllık proje sunma yükümlülüğünü gözden kaçırmak.
- Bedeli elden veya açıklamasız havaleyle ödemek; döviz alım belgesi almamak.
- Vatandaşlık amaçlı alımda uygunluğu ödeme yapıldıktan sonra kontrol ettirmek.
- Sınırsız ve süresiz vekaletname vermek, işlemden sonra tapu kaydını kontrol etmemek.
- Tapuda düşük bedel göstermek.
- Değerleme raporunun geçerlilik süresini ve gösterilen değeri kontrol etmemek.
Sık sorulan sorular
Yabancı biri denize yakın bir imarlı arsa satın alabilir mi?
Arsa askeri yasak veya güvenlik bölgesinde değilse, ilçedeki %10 sınırı dolmamışsa ve alıcının ülkesi için bir kısıtlama yoksa satın alabilir. Arsa boş olduğu için iki yıl içinde proje sunma yükümlülüğü doğar. Kıyı kenar çizgisi ve imar durumu ayrıca kontrol edilmelidir.
Yabancılar Türkiye’de kaç taşınmaz alabilir?
Sayı sınırı yoktur. Sınır yüzölçümüne göredir: kişi başına ülke genelinde 30 hektar ve ilçedeki özel mülkiyet alanının %10’u.
Taşınmaz almak için Türkiye’de oturma izni gerekir mi?
Hayır. Pasaport ve vergi numarası yeterlidir. Taşınmaz sahipliği ise belirli şartlarla kısa dönem ikamet izni başvurusuna dayanak olabilir.
Vatandaşlık için aldığım taşınmazı satabilir miyim?
Tapuya konulan şerh gereği üç yıl boyunca satamaz ve devredemezsiniz. Bu süre dolmadan yapılan devir vatandaşlığın kaybına yol açabilir.
Yabancı alıcı tapu işleminde tercüman getirmek zorunda mı?
Alıcı Türkçe bilmiyorsa işlem yeminli tercüman eşliğinde yapılır. Türkçe bildiğini tapu memuruna gösterebilen alıcı için tercüman aranmayabilir.
Yabancı mirasçı Türkiye’deki taşınmazı miras yoluyla alabilir mi?
Evet, mirasçılık belgesiyle intikal yapılabilir. Ancak edinim yasal sınırlamalara aykırı düşüyorsa taşınmaz tasfiyeye tabi olur ve verilen süre içinde satılması gerekir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla