Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Satın Alması: Şartlar ve Hukuki Süreç

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması, belirli yasal şartlar ve sınırlamalar çerçevesinde mümkündür. Özellikle konut, arsa, ticari taşınmaz ve vatandaşlık amaçlı yatırımlar bakımından yabancı yatırımcıların Türkiye’ye ilgisi son yıllarda önemli ölçüde artmıştır.

Ancak taşınmaz edinim sürecinde askeri yasak bölgeler, güvenlik sınırlamaları, ekspertiz işlemleri, döviz düzenlemeleri ve tapu süreçleri gibi birçok hukuki konu önem taşımaktadır. Bunun yanında sahte vekâletname, imar sorunları ve vatandaşlık başvurularına ilişkin uyuşmazlıklar uygulamada sıkça görülmektedir.

Bu yazımızda, yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alma şartları, hukuki süreçler, vatandaşlık yatırımları ve uygulamada karşılaşılan hukuki sorunlar ele alınmıştır.

1. Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Satın Alması Mümkün Müdür?

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz satın alması, belirli yasal şartlar ve sınırlamalar çerçevesinde mümkündür. Türkiye’de yabancıların taşınmaz edinimi özellikle son yıllarda önemli ölçüde artmış; konut, arsa, ticari taşınmaz ve vatandaşlık amaçlı yatırımlar bakımından yoğun şekilde tercih edilmeye başlanmıştır.

Bununla birlikte yabancıların taşınmaz edinimi tamamen serbest olmayıp, çeşitli mevzuat hükümleri ve idari sınırlamalara tabidir. Özellikle güvenlik bölgeleri, yüzölçümü sınırlamaları ve özel kanunlardan kaynaklanan kısıtlamalar uygulamada büyük önem taşımaktadır.

1.1. Hukuki Dayanak ve Tapu Kanunu

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimine ilişkin temel düzenleme, Tapu Kanunu m. 35 hükmünde yer almaktadır.

Bu düzenleme kapsamında yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi belirli şartlara bağlanmış; edinim usulü, sınırlamalar ve idari denetim mekanizmaları mevzuatta düzenlenmiştir. Bunun yanında:

• İlgili yönetmelikler,
• Cumhurbaşkanı kararları,
• Özel kanun hükümleri

de uygulamada önem taşımaktadır.

1.2. Karşılıklılık Şartının Kaldırılması

Geçmişte yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alabilmesi için “karşılıklılık şartı” aranmakta idi. Buna göre yalnızca Türk vatandaşlarına kendi ülkelerinde taşınmaz edinme hakkı tanıyan devletlerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz satın alabilmekteydi.

Ancak yapılan yasal değişikliklerle birlikte karşılıklılık şartı kaldırılmış ve yabancıların taşınmaz edinimi daha geniş ölçüde mümkün hale gelmiştir.

Bununla birlikte bazı ülke vatandaşları bakımından halen çeşitli sınırlamalar uygulanabilmektedir.

1.3. Türkiye’de Taşınmaz Edinebilecek Yabancı Ülke Vatandaşları

Türkiye’de taşınmaz edinimi bakımından hangi ülke vatandaşlarının taşınmaz satın alabileceği, ilgili mevzuat ve Cumhurbaşkanı kararları çerçevesinde belirlenmektedir.

Her yabancı ülke vatandaşının Türkiye’de sınırsız şekilde taşınmaz edinmesi mümkün değildir. Bazı ülkeler bakımından:

• Tamamen yasaklama,
• Bölgesel sınırlama,
• Yüzölçümü kısıtlaması,
• Özel izin şartı

uygulanabilmektedir. Bu nedenle taşınmaz ediniminden önce ilgili kişinin vatandaşlık durumunun ayrıca değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

1.4. Yabancı Gerçek Kişiler ile Yabancı Şirketler Arasındaki Fark

Yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi ile yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi farklı hukuki kurallara tabidir.

Yabancı gerçek kişiler belirli şartlarla taşınmaz satın alabilirken, yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi daha sıkı kurallara ve özel izin mekanizmalarına bağlıdır.

Bunun yanında Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketler ile doğrudan yabancı ülke şirketleri arasında da önemli hukuki farklılıklar bulunmaktadır.

1.5. Yabancıların Taşınmaz Ediniminde Genel Sınırlamalar

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinimi bakımından çeşitli genel sınırlamalar uygulanmaktadır. Özellikle:

• Askeri yasak bölgeler,
• Güvenlik bölgeleri,
• İlçe bazında özel mülkiyete konu alanın %10’unu aşmama sınırı,
• Ülke genelinde kişi başına en fazla 30 hektar edinim sınırı (Cumhurbaşkanı kararıyla 60 hektara kadar çıkarılabilir),
• Özel kanunlardan kaynaklanan kısıtlamalar

uygulamada önem taşımaktadır. Bu nedenle yabancı yatırımcıların taşınmaz satın almadan önce hukuki inceleme yapılması ve taşınmazın edinime uygun olup olmadığının değerlendirilmesi büyük önem taşımaktadır.

2. Yabancıların Taşınmaz Edinimindeki Yasal Sınırlamalar

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz edinmesi mümkün olmakla birlikte, bu hak tamamen sınırsız değildir. Özellikle kamu güvenliği, askeri hassasiyetler, stratejik bölgelerin korunması ve ülke politikaları doğrultusunda çeşitli yasal sınırlamalar uygulanmaktadır.

Bu nedenle yabancıların taşınmaz ediniminde yalnızca taşınmazın hukuki durumu değil; bulunduğu bölge, yüzölçümü, kullanım amacı ve yabancının vatandaşlık durumu da önem taşımaktadır.

2.1. Askeri Yasak Bölgeler

Yabancıların askeri yasak bölgelerde taşınmaz edinmesi mümkün değildir. Özellikle askeri birlikler, stratejik tesisler ve savunma alanları çevresinde bulunan bazı bölgeler yabancıların taşınmaz edinimine kapalı tutulmaktadır.

Bu nedenle tapu işlemleri sırasında taşınmazın askeri yasak bölge içinde kalıp kalmadığı ilgili kurumlar tarafından değerlendirilmektedir.

2.2. Güvenlik Bölgeleri

Bazı taşınmazlar, özel güvenlik bölgeleri içerisinde yer alabilmektedir. Bu tür alanlarda yabancıların taşınmaz edinimi tamamen yasaklanabilmekte veya özel izin şartına bağlanabilmektedir.

Özellikle sınır bölgeleri ve stratejik öneme sahip alanlar bakımından güvenlik değerlendirmeleri uygulamada büyük önem taşımaktadır.

2.3. İlçe Bazında Yüzölçümü Sınırları

Yabancıların bir ilçede edinebileceği taşınmaz miktarı bakımından çeşitli yüzölçümü sınırlamaları uygulanmaktadır.

Bu kapsamda yabancıların edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü, ilgili ilçenin özel mülkiyete konu alanının %10’unu aşamamaktadır.

Bu sınırlamalar, yabancıların belirli bölgelerde yoğun şekilde taşınmaz edinmesini önlemeyi amaçlamaktadır.

2.4. Kişi Başına Taşınmaz Edinim Sınırı

Yabancı gerçek kişilerin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmaz miktarı hem mülkiyetin kontrolü hem de stratejik güvenlik gerekçeleriyle belirli sınırlandırmalara tabidir.

Tapu Kanunu m. 35 uyarınca, yabancı bir gerçek kişinin Türkiye genelinde edinebileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez. Ancak, Cumhurbaşkanı kararı ile bu sınırın iki katına kadar (60 hektara kadar) çıkarılması mümkündür.

Bu nedenle bir yabancı kişinin:

• Türkiye genelindeki toplam taşınmaz yüzölçümü (30/60 hektar sınırı),
• Edinim amacı,
• Taşınmazın niteliği

uygulamada ayrıca değerlendirilmektedir. Özellikle farklı şehirlerden parça parça taşınmaz satın alınması durumunda, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sistemleri üzerinden kişinin ülke genelindeki toplam mülkiyet miktarı kontrol edilmektedir. Belirlenen sınırların aşılması halinde tapu işlemlerinin gerçekleştirilmesi mümkün olmayabilmektedir.

2.5. Özel Kanunlardan Kaynaklanan Kısıtlamalar

Bazı taşınmaz türleri bakımından özel kanunlardan kaynaklanan ek sınırlamalar uygulanmaktadır. Özellikle:

• Tarım arazileri, (Özellikle tarım arazisi -tarla, bağ, bahçe- satın alan yabancıların, satın alma tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde tarımsal proje geliştirmesi ve bu projeyi ilgili Bakanlığa onaylatması zorunludur. Projenin süresi içinde tamamlanmaması veya onay alınmaması halinde, taşınmazın tasfiyesi -idarece satılması- gündeme gelmektedir.)
• Kıyı alanları,
• Sit alanları,
• Enerji ve maden bölgeleri,
• Orman alanları

bakımından özel mevzuat hükümleri önem taşımaktadır. Bu nedenle yabancı yatırımcıların yalnızca tapu kaydını değil, taşınmazın tabi olduğu özel hukuki statüyü de incelemesi gerekmektedir.

2.6. Cumhurbaşkanı Kararları ve Ülke Bazlı Sınırlamalar

Yabancıların taşınmaz edinimi bakımından bazı ülke vatandaşları hakkında özel sınırlamalar uygulanabilmektedir. Bu sınırlamalar, ilgili mevzuat ve Cumhurbaşkanı kararları doğrultusunda belirlenmektedir. Bazı ülke vatandaşları bakımından:

• Tamamen yasaklama,
• Belirli bölgelerde kısıtlama,
• Yüzölçümü sınırı,
• Özel izin şartı

uygulanabilmektedir. Bu nedenle yabancı yatırımcıların taşınmaz edinim sürecinden önce vatandaşlık durumlarına ilişkin güncel hukuki değerlendirme yapılması önem taşımaktadır.

3. Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Satın Alma Süreci

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alma süreci, yalnızca satış sözleşmesinin imzalanmasından ibaret olmayıp; tapu işlemleri, bankacılık süreçleri, ekspertiz raporu, döviz işlemleri ve çeşitli idari prosedürleri içeren çok aşamalı bir süreçtir.

Özellikle tapu kayıtlarının incelenmesi, taşınmaz üzerindeki takyidatların araştırılması, vatandaşlık veya oturma izni bakımından uygunluk değerlendirmesi yapılması uygulamada büyük önem taşımaktadır.

3.1. Vergi Numarası Alınması

Yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alabilmesi için öncelikle Türk vergi numarası alması gerekmektedir. Vergi numarası;

• Tapu işlemleri,
• Banka hesabı açılması,
• Resmi ödemeler,
• Vergi işlemleri

bakımından zorunlu belgelerden biridir. Uygulamada vergi numarası, ilgili vergi dairelerinden alınabilmektedir.

3.2. Banka Hesabı Açılması

Taşınmaz satış bedelinin ödenmesi ve resmi işlemlerin yürütülmesi bakımından yabancı yatırımcılar çoğu zaman Türkiye’de banka hesabı açmaktadır. Özellikle:

• Satış bedelinin transferi,
• Döviz bozdurma işlemleri,
• Vatandaşlık başvuruları,
• Resmi ödeme kayıtlarının oluşturulması

bakımından banka kayıtları büyük önem taşımaktadır.

3.3. Taşınmazın Seçilmesi ve Hukuki İnceleme Süreci

Taşınmaz satın alınmadan önce hukuki inceleme yapılması büyük önem taşımaktadır. Özellikle:

• Tapu kayıtları,
• İpotek ve hacizler,
• Şerhler,
• İmar durumu,
• Ruhsat ve iskan durumu,
• Devam eden davalar,
• Vatandaşlık uygunluğu

dikkatle incelenmelidir. Uygulamada yabancı yatırımcıların yeterli hukuki inceleme yapmadan işlem gerçekleştirmesi ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir.

3.4. Tapu Kayıtlarının İncelenmesi

Satın alınacak taşınmazın tapu kayıtlarının ayrıntılı şekilde incelenmesi gerekmektedir. Özellikle:

• Taşınmazın malik bilgileri,
• Takyidatlar,
• İpotekler,
• Hacizler,
• Şufa hakları,
• Aile konutu şerhi,
• Satışa engel kayıtlar

uygulamada büyük önem taşımaktadır.

3.5. Zorunlu Ekspertiz Raporu Alınması

Yabancıların taşınmaz ediniminde ekspertiz raporu alınması zorunludur. Ekspertiz raporu ile taşınmazın gerçek piyasa değeri tespit edilmektedir. Bu raporun geçerlilik süresi düzenlendiği tarihten itibaren 3 aydır. Satış işlemi tamamlanmadan önce rapor süresinin dolup dolmadığı kontrol edilmelidir.

Özellikle:

• Vatandaşlık başvuruları,
• Satış bedelinin tespiti,
• Muvazaalı işlemlerin önlenmesi

bakımından ekspertiz raporu uygulamada önemli rol oynamaktadır.

3.6. Döviz Alım Belgesi (DAB) Düzenlenmesi

Yabancı alıcıların taşınmaz bedelini döviz olarak bir bankaya satması ve karşılığında “Döviz Alım Belgesi” alması zorunludur. Ödeme, satıcıya Türk Lirası olarak banka üzerinden yapılmalıdır. DAB belgesi ibraz edilmeden tapuda yabancı adına tescil işlemi yapılması mümkün değildir.

3.7. Tapu Müdürlüğü İşlemleri

Taşınmaz satış işlemleri tapu müdürlüğünde resmi şekilde gerçekleştirilmektedir. Bu süreçte:

• Tarafların kimlik kontrolleri,
• Tercüman işlemleri,
• Resmi senedin hazırlanması,
• Harç ve vergi ödemeleri,
• Tapu tescil işlemleri

yerine getirilmektedir. Yabancıların taraf olduğu işlemlerde uygulamada yeminli tercüman bulundurulması da gerekebilmektedir.

3.8. Satış İşleminin Tamamlanması

Tapu müdürlüğünde resmi işlemlerin tamamlanması ve tescilin gerçekleştirilmesi ile birlikte taşınmazın mülkiyeti yabancı yatırımcıya geçmektedir.

Tapu tescili ile birlikte yabancı kişi, taşınmaz üzerinde hukuken malik sıfatını kazanmaktadır.

3.9. Vekâletname ile Taşınmaz Satın Alınması

Yabancılar taşınmaz satın alma işlemlerini vekâletname ile de gerçekleştirebilmektedir. Ancak uygulamada özellikle:

• Sahte vekâletnameler,
• Yetki kapsamının aşılması,
• Muvazaalı işlemler,
• Tercüme ve noter sorunları

ciddi uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Bu nedenle vekâletname ile işlem yapılırken hukuki denetim ve belge incelemesi büyük önem taşımaktadır.

4. Yabancı Şirketlerin Taşınmaz Satın Alınması

Yabancı şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimi, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz ediniminden farklı hukuki kurallara tabidir. Özellikle şirketin kuruluş yeri, faaliyet alanı, sermaye yapısı ve taşınmazın kullanım amacı uygulamada büyük önem taşımaktadır.

Bunun yanında Türkiye’de kurulmuş yabancı sermayeli şirketler ile doğrudan yabancı ülke hukukuna tabi şirketlerin taşınmaz edinim şartları da birbirinden farklıdır.

4.1. Yabancı Şirketlerin Taşınmaz Edinimi

Doğrudan yabancı ülke hukukuna tabi şirketlerin Türkiye’de taşınmaz edinimi genel olarak sınırlı durumlarda mümkündür. Bu şirketlerin taşınmaz edinimi çoğu zaman özel kanun hükümlerine ve idari izin süreçlerine bağlıdır. Özellikle:

• Faaliyet konusu,
• Yatırım amacı,
• Taşınmazın niteliği,
• Bulunduğu bölge

uygulamada dikkate alınmaktadır. Bazı durumlarda yabancı şirketlerin doğrudan taşınmaz edinmesi mümkün olmayabilmektedir.

4.2. Türkiye’de Kurulan Yabancı Sermayeli Şirketler

Türkiye’de Türk hukuku kapsamında kurulmuş yabancı sermayeli şirketler bakımından farklı kurallar uygulanmaktadır.

Bu şirketler kural olarak Türk şirketi statüsünde değerlendirildiğinden, belirli istisnalar dışında Türk şirketlerine uygulanan taşınmaz edinim hükümlerine tabi olmaktadır. Ancak:

• Yabancı ortaklık oranı,
• Şirketin kontrol yapısı,
• Faaliyet konusu,
• Taşınmazın kullanım amacı

uygulamada ayrıca incelenebilmektedir.

4.3. Şirket Adına Tapu İşlemleri

Şirket adına yapılacak tapu işlemlerinde şirketi temsil eden kişilerin yetkili olduğunun resmi belgelerle ortaya konulması gerekmektedir. Özellikle:

• Ticaret sicil kayıtları,
• İmza sirküleri,
• Yönetim kurulu kararları,
• Temsil yetkisi belgeleri,
• Tercüme ve apostil işlemleri

uygulamada büyük önem taşımaktadır. Yabancı şirket belgelerinin çoğu zaman noter tasdiki ve apostil şerhi ile sunulması gerekmektedir.

4.4. Şirketler Bakımından Özel İzin ve Sınırlamalar

Yabancı şirketlerin taşınmaz edinimi bazı durumlarda özel izin süreçlerine ve idari denetime tabi olabilmektedir. Özellikle:

• Askeri yasak bölgeler,
• Güvenlik bölgeleri,
• Stratejik alanlar,
• Enerji ve maden sahaları,
• Tarım arazileri

bakımından çeşitli sınırlamalar uygulanabilmektedir. Ayrıca bazı sektörlerde faaliyet gösteren yabancı şirketler bakımından özel mevzuat hükümleri ve izin mekanizmaları da gündeme gelebilmektedir.

5. Türk Vatandaşlığı İçin Taşınmaz Satın Alınması

Türkiye’de taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılması, son yıllarda yabancı yatırımcılar bakımından en çok tercih edilen yatırım yöntemlerinden biri haline gelmiştir. Özellikle belirli değerin üzerinde taşınmaz satın alan yabancı gerçek kişiler, ilgili mevzuatta öngörülen şartları sağlamaları halinde istisnai yoldan Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunabilmektedir.

Ancak uygulamada vatandaşlık amacıyla yapılan taşınmaz yatırımları, sıradan bir taşınmaz satış işleminden çok daha kapsamlı hukuki ve idari denetime tabidir. Özellikle yatırım tutarının doğru belirlenmesi, satış bedelinin banka sistemi üzerinden ödenmesi, taşınmazın vatandaşlığa uygun nitelikte olması ve tapu kayıtlarında gerekli şerhlerin bulunması büyük önem taşımaktadır.

Bunun yanında muvazaalı satışlar, gerçeğe aykırı ekspertiz raporları, aynı taşınmazın birden fazla vatandaşlık başvurusunda kullanılması ve usulsüz ödeme işlemleri uygulamada ciddi uyuşmazlıklara ve vatandaşlık başvurularının reddine neden olabilmektedir.

Bu nedenle vatandaşlık amacıyla taşınmaz satın alınmadan önce ayrıntılı hukuki inceleme yapılması, taşınmazın hukuki durumunun değerlendirilmesi ve sürecin uzman desteğiyle yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

5.1. Vatandaşlık Şartları

Taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılabilmesi için ilgili mevzuatta öngörülen şartların birlikte sağlanması gerekmektedir. Bu kapsamda özellikle:

• Yabancı gerçek kişi olunması,
• Belirlenen asgari yatırım tutarında taşınmaz satın alınması,
• Satış bedelinin usulüne uygun şekilde ödenmesi,
• Taşınmaz üzerine satış yasağı şerhi konulması,
• Yatırımın mevzuata uygun şekilde gerçekleştirilmesi

gerekmektedir. Vatandaşlık başvuruları yalnızca tapu işlemiyle sınırlı olmayıp; banka kayıtları, ekspertiz raporları ve resmî belgeler bakımından da ayrıntılı incelemeye tabi tutulmaktadır.

5.2. Asgari Yatırım Tutarı

Türk vatandaşlığı başvurusu bakımından satın alınan taşınmazın belirli bir asgari yatırım değerine sahip olması gerekmektedir.

13 Mayıs 2022 tarihli ve sonraki düzenlemeler uyarınca, istisnai Türk vatandaşlığına hak kazanabilmek için satın alınacak taşınmazın değerinin en az 400.000 Amerikan Doları (veya karşılığı döviz) olması şarttır. Bu tutarın altındaki yatırımlar vatandaşlık başvurusu için uygun kabul edilmez. Uygulamada:

• Tapuda gösterilen satış bedeli,
• Ekspertiz raporundaki değer,
• Banka transfer kayıtları,
• Döviz alım belgeleri

birlikte değerlendirilmektedir. Özellikle gerçeğe aykırı satış bedelleri veya muvazaalı işlemler vatandaşlık başvurusunun reddine yol açabilmektedir.

Ayrıca yatırım şartının sağlanabilmesi için birden fazla taşınmazın birlikte değerlendirilmesi de mümkün olabilmektedir.

5.3. Satış Yasağı Süresi

Vatandaşlık amacıyla satın alınan taşınmazlar bakımından 3 yıl süreyle satış yasağı uygulanmaktadır. Bu şerh, “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamındaki taahhüt” olarak tapu kütüğüne işlenir. 3 yıllık süre dolmadan şerhin terkini (silinmesi) veya taşınmazın devri, kazanılan vatandaşlığın iptaline yol açabilir.  Özellikle:

• Satış,
• Bağış,
• Devir,
• Muvazaalı işlemler

uygulamada dikkatle incelenmektedir.

5.4. Uygunluk Belgesi Alınması

Vatandaşlık başvurusunun yapılabilmesi için öncelikle taşınmaz yatırımının mevzuata uygun olduğunu gösteren uygunluk belgesi alınması gerekmektedir. Bu süreçte ilgili idareler tarafından:

• Taşınmazın hukuki durumu,
• Yatırım değeri,
• Ödeme kayıtları,
• Ekspertiz raporu,
• Vatandaşlık mevzuatına uygunluk

ayrıntılı şekilde incelenmektedir. Özellikle aynı taşınmazın daha önce başka bir vatandaşlık başvurusunda kullanılıp kullanılmadığı uygulamada büyük önem taşımaktadır.

5.5. Vatandaşlık Başvuru Süreci

Taşınmaz yatırımının tamamlanmasından sonra yabancı yatırımcı tarafından vatandaşlık başvurusu yapılabilmektedir. Başvuru sürecinde:

• Tapu kayıtları,
• Uygunluk belgesi,
• Banka dekontları,
• Döviz alım belgeleri,
• Ekspertiz raporu,
• Pasaport ve kimlik belgeleri

ilgili kurumlara sunulmaktadır. Başvurular yalnızca şekli yönden değil; güvenlik, kamu düzeni ve yatırımın gerçekliği bakımından da incelenmektedir.

5.6. Vatandaşlık Başvurusunun Reddi Halleri

Uygulamada vatandaşlık başvuruları çeşitli nedenlerle reddedilebilmektedir. Özellikle:

• Yatırım şartlarının sağlanmaması,
• Taşınmazın uygun nitelikte olmaması,
• Muvazaalı satış işlemleri,
• Gerçeğe aykırı ekspertiz raporları,
• Banka ödeme süreçlerine aykırılık,
• Eksik veya hatalı belge sunulması

başvurunun reddine neden olabilmektedir. Ayrıca güvenlik soruşturmaları ve kamu düzenine ilişkin değerlendirmeler de vatandaşlık sürecinde önem taşımaktadır.

5.7. Vatandaşlığa Uygun Olmayan Taşınmazlar

Her taşınmaz vatandaşlık başvurusu bakımından uygun kabul edilmemektedir. Özellikle uygulamada:

• Daha önce vatandaşlık başvurusunda kullanılmış taşınmazlar,
• Muvazaalı satış işlemlerine konu taşınmazlar,
• Hukuki sorunu bulunan projeler,
• Ruhsat veya iskân problemi bulunan taşınmazlar,
• Gerçeğe aykırı ekspertiz değerine sahip taşınmazlar,
• İpotek ve takyidat bakımından sorunlu taşınmazlar

ciddi riskler doğurabilmektedir. Bu nedenle vatandaşlık amacıyla taşınmaz satın alınmadan önce:

• Tapu kayıtlarının incelenmesi,
• Proje ve ruhsat kontrollerinin yapılması,
• Ekspertiz raporunun değerlendirilmesi,
• Ödeme sürecinin mevzuata uygun yürütülmesi

büyük önem taşımaktadır.

5.8. Devre Mülk ve Kat İrtifakı Sınırlaması

Vatandaşlık başvurularında, üzerinde yapı bulunan (kat mülkiyeti) veya inşaat ruhsatı alınmış (kat irtifakı) taşınmazlar tercih edilmelidir. Boş arsalar üzerinden vatandaşlık başvurusu yapılması halinde belirli bir proje şartı aranmaktadır. Ayrıca, devre mülk niteliğindeki taşınmazlar vatandaşlık kazanımı için uygun kabul edilmemektedir.

5.9. Satıcının Uyruğu ve “Geri Satış” Yasağı

Vatandaşlık edinimine konu olacak taşınmazın, alıcının kendi eşi, çocukları veya aynı uyruktan bir başka yabancı kişiden satın alınmamış olması gerekir. Ayrıca, vatandaşlık alındıktan sonra taşınmazın 3 yıl sonra eski sahibine (veya eski sahibinin bağlantılı olduğu kişilere) geri satılması “muvazaa” (danışıklı işlem) kapsamında değerlendirilerek vatandaşlığın iptali sebebi sayılabilir.

6. Olası Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yabancıların taşınmaz ediniminden veya vatandaşlık süreçlerinden doğan uyuşmazlıklarda, davanın konusu ve tarafı olan kuruma göre yargı kolu değişmektedir. Bu ayrım, davanın usulden reddedilmemesi adına kritik önem taşır:

6.1. Vatandaşlık Başvurusunun Reddi veya İptali Durumunda (İdari Yargı)

Taşınmaz yatırımı yoluyla yapılan vatandaşlık başvurusunun reddedilmesi, uygunluk belgesinin verilmemesi veya sonradan iptal edilmesi gibi durumlar “idari işlem” niteliğindedir. Bu tür uyuşmazlıklarda:

• Görevli Mahkeme: İdare Mahkemesi’dir.
• Yetkili Mahkeme: İşlemi tesis eden idarenin (ilgili Valilik veya Bakanlık) bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.
• Dava Türü: İdari işlemin iptali davasıdır.

Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Vatandaşlık Başvurusunun Reddi Kararının İptali Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

6.2. Taşınmaz Satışı ve Tescilinden Doğan Uyuşmazlıklar (Adli Yargı)

Satın alınan taşınmazın tescil edilmemesi, alım-satım sözleşmesine aykırılık, tapu kaydı üzerindeki hatalar veya vatandaşlık şartları oluşmasına rağmen mülkiyetin devredilmemesi gibi özel hukuk uyuşmazlıklarında:

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi’dir (Tüketici işlemi niteliğinde ise Tüketici Mahkemesi görevli olabilir).
• Yetkili Mahkeme: Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesindir).
• Dava Türü: Tapu iptal ve tescil davası veya sözleşmeden doğan alacak/tazminat davasıdır.