Yapı Kayıt Belgesinin İptaline İtiraz ve Dava Yolu

İdare HukukuYapı Kayıt Belgesinin İptaline İtiraz ve Dava Yolu

2018 yılında yürürlüğe giren ve kamuoyunda “imar barışı” olarak bilinen düzenlemeyle, imara aykırı milyonlarca yapı için yapı kayıt belgesi alındı. Aradan geçen sürede bu belgelerin önemli bir kısmı, gerçeğe aykırı beyan, yapım tarihi veya kapsam dışı alan gerekçesiyle iptal edilmeye başlandı. Yapı kayıt belgesinin iptali, yapının yeniden imara aykırı hale gelmesi, yıkım kararı, idari para cezası ve ceza soruşturması gibi ağır idari, mali ve cezai sonuçlar doğurabilir.

Bu yazıda yapı kayıt belgesinin ne sağladığını, hangi sebeplerle iptal edildiğini, iptal kararına karşı itiraz ve dava yolunu, dava süresini ve iptalin sonuçlarını anlatıyoruz. Belgenin sağladığı haklarla ilgili sık sorulan soruları da yazının sonunda yanıtladık.

Yapı kayıt belgesi nedir, ne sağlar?

Yapı kayıt belgesi, 7143 sayılı Kanunla İmar Kanunu’na eklenen geçici 16. madde uyarınca, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için başvuru üzerine düzenlenen belgedir. Belge, başvuru sahibinin beyanı esas alınarak verilir. Yapının mülkiyet durumu, sınıfı, grubu ve diğer bilgileri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının yapı kayıt sistemine işlenir.

Belge, yapıya kalıcı bir imar hakkı tanımaz; yapının imara aykırılığının hukuki sonuçlarını belirli bir süre için askıya alır. Kanuna göre yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Bu süre içinde belge şu imkanları sağlar:

• Altyapı hizmetleri: Talep halinde yapıya geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
• Yıkım kararları ve cezalar: Yapı hakkında İmar Kanunu ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
• Tapu işlemleri: Yapı kullanma izin belgesi aranmadan cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulabilir. Bunun için maliklerin muvafakati ve varsa umumi hizmet alanlarının terki gerekir.
• İşyeri ruhsatı: İskan aranmadan işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınabilir.
• Kamu arazileri: Hazineye veya belediyeye ait taşınmazlar üzerindeki yapıların arsası, kanunda öngörülen şartlarla yapı malikine satılabilir. Bankalar da kredi taleplerinde belgeli yapıları değerlendirebilir.

Belge yalnızca başvuruda beyan edilen yapı ve aykırılıklar için koruma sağlar. Başvuruda gösterilmeyen bir kat, eklenti veya bağımsız bölüm belgenin kapsamına girmez. Belge, yapının imar planına veya ruhsata uygun olduğu anlamına da gelmez; yalnızca kanunun saydığı sonuçları doğurur. Bu nedenle belge sahibinin, belgedeki bilgileri yapının fiili durumuyla düzenli olarak karşılaştırması ve sonradan yapılacak değişiklikler için ruhsat alması gerekir.

Yapı kayıt belgesi hangi sebeplerle iptal edilir?

Gerçeğe aykırı beyan

Belge beyana dayalı olarak verildiğinden, beyanın gerçeğe aykırı olduğunun tespiti en sık rastlanan iptal sebebidir. Yapının yüzölçümünün eksik bildirilmesi, kat sayısının, kullanım amacının veya yapım tarihinin yanlış gösterilmesi bu kapsamdadır. İdare, beyanın gerçeğe aykırı olduğunu somut delillerle ortaya koymalıdır.

Kapsam dışı alanlar

Geçici 16. madde, bazı alanlardaki yapıları açıkça kapsam dışında bırakmıştır. Bu alanlarda verilen belgeler iptal edilebilir:

• Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerindeki yapılar.
• Hazineye ait olup sosyal donatı alanı olarak tahsis edilmiş araziler üzerindeki yapılar.
• 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, İmar Kanunu ekindeki krokide gösterilen alanlar.
• İstanbul tarihi yarımadada, Kanun ekindeki kroki ve listede gösterilen alanlar.
• 6546 sayılı Kanun m. 2/1-e uyarınca belirlenen Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alanı.

Mahkeme, taşınmazın gerçekten istisna kapsamında olup olmadığını inceler. Taşınmaz kapsam dışındaysa iptal işlemi hukuka uygun kabul edilir ve dava reddedilir. Bu nedenle davada önce bu sorunun cevabını netleştirmek gerekir.

Korunan alanlar

Kültür varlıklarını koruma mevzuatı kapsamındaki alanlar için Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu önemli bir ilke koymuştur: Korunan alanlarda Koruma Bölge Kurulundan izin alınmadan inşa edilen yapılar hakkında yapı kayıt belgesi düzenlenemez. Düzenlenmiş olsa bile bu belge ilgililere herhangi bir hak sağlamaz ve 2863 sayılı Kanun uyarınca tesis edilen yıkım gibi işlemleri hukuka aykırı hale getirmez (Danıştay İDDK 07.03.2023, 2023/7 E., 2023/8 K.).

Yapım tarihi

Yapının 31.12.2017’den sonra yapıldığı tespit edilirse belge iptal edilir. Bu durumda yapının söz konusu tarihten önce tamamlandığını iddia eden malik, iptal davası açabilir. Mahkeme yapım tarihini şu delillerle araştırmalıdır:

• Hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri: Harita Genel Müdürlüğü veya ilgili kurumlardan 2017 ve öncesine ait görüntüler.
• Keşif ve bilirkişi raporu: Yapının malzemesi, yaşı ve inşaat aşamaları yerinde incelenir.
• Başvuru fotoğrafları ve diğer belgeler: Başvuru formuna eklenen fotoğraflar, abonelik kayıtları, faturalar ve tanık beyanları.

Bu deliller eksiksiz toplanmadan verilen karara karşı, eksik inceleme gerekçesiyle bölge idare mahkemesinde istinaf yoluna başvurulabilir.

Belgeden sonra yapılan değişiklikler

Belge alındıktan sonra yapıya yeni kat, ek bina veya esaslı tadilat yapılması, belgenin kapsamını aşar ve iptal sebebi olabilir. Örneğin geçici kullanım için konulmuş bir konteynerin sonradan prefabrik yapıya dönüştürülmesi, İmar Kanunu m. 5 anlamında yeni bir yapı ortaya çıkarır ve m. 21 uyarınca ruhsat gerektirir. Sıva, boya, döşeme ve doğrama gibi ruhsata tabi olmayan basit tadilatlar ise iptal sebebi oluşturmaz.

İptal işleminin hukuka uygunluk denetimi

Yapı kayıt belgesinin iptali bir idari işlemdir. Mahkeme bu işlemi yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurları yönünden denetler.

• Yetki: Belgeyi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Bakanlığın yetkilendirdiği kurum ve kuruluşlar düzenler. İptal işlemini de belgeyi düzenleyen veya Bakanlıkça yetkilendirilen makam yapabilir.
• Şekil ve usul: İptal işlemi malike usulüne uygun tebliğ edilmeli, gerekçesini ve başvurulabilecek itiraz ve yargı yollarını göstermelidir.
• Sebep: İdarenin dayandığı gerçeğe aykırılık, kapsam dışılık veya tarih tespiti somut ve denetlenebilir delillere dayanmalıdır.
• Konu ve maksat: İşlem kamu yararı amacıyla ve kanunun öngördüğü sonuçlarla sınırlı olarak tesis edilmelidir.

İdare, iptal işleminden önce malike görüşlerini bildirme imkanı tanımalı ve yerinde inceleme yaparak tespitini belgelemelidir. Yalnızca masa başında, hava fotoğrafı yorumuna veya bir şikayet dilekçesine dayanılarak, yerinde inceleme yapılmadan ve malikin açıklaması alınmadan tesis edilen iptal işlemleri, sebep unsurunun yeterince araştırılmadığı gerekçesiyle eleştiriye açıktır. Beyandaki küçük bir ölçü farkının bütün belgenin iptaline gerekçe yapılıp yapılamayacağı da ölçülülük ilkesi çerçevesinde tartışılabilir.

İptal davasının genel şartları için idari işlemlere itiraz ve iptal davası rehberimize bakabilirsiniz.

Yapı kayıt belgesi iptal edilirse ne olur?

İptal kesinleşirse yapı yeniden imara aykırı yapı haline gelir. Bunun başlıca sonuçları şunlardır:

Belgeli yapının satışı, yenilenmesi ve deprem riski

Yapı kayıt belgesi bulunan bir taşınmaz tapuda satılabilir ve devredilebilir; belge yapıya bağlı olduğundan yeni malik de belgenin sağladığı imkanlardan yararlanır. Ancak alıcı, belgenin iptal riskini de devralır. Satın almadan önce belgenin e-Devlet üzerinden doğrulanması, beyan edilen alan ve kat sayısının yapının gerçek durumuyla karşılaştırılması ve belgeye dayanılarak kat mülkiyeti kurulup kurulmadığının tapudan kontrol edilmesi önemlidir.

Belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir. Yapı yıkılıp yeniden yapılacaksa güncel imar planı ve mevzuat uygulanır; belgeye dayanılarak eski yapılaşma hakları korunamaz. Belgeli yapıların riskli yapı olarak tespit edilmesi de mümkündür; bu durumda 6306 sayılı Kanun hükümleri uygulanır.

Anayasa Mahkemesinin depreme dayanıklılık sorumluluğunu yalnızca malike yükleyen cümleyi iptal etmesinden sonra, belgeli yapılarda depremden doğan zararlar için idarenin denetim ve gözetim yükümlülüğüne dayalı sorumluluğunun tartışılabileceği kabul edilmektedir. Bu konudaki tazminat yolları için depremde oluşan zararlardan idarenin sorumluluğu yazımıza bakabilirsiniz.

Ortak alanlar ve üçüncü kişiler

Yapı kayıt belgesi, ortak mülkiyet üzerinde tek başına bir hak yaratmaz. Apartman bahçesine, çatısına veya site ortak alanına yapılan bir ek yapı için belge alınmış olması, diğer maliklerin paylarını ortadan kaldırmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak alanlar korunmaya devam eder.

Belge yalnızca başvuru sahibine verildiğinden diğer maliklere tebliğ edilmez. Bu nedenle ortak alana yapılan eklenti için alınan belgenin iptalini isteyen malik, önce belgeyi düzenleyen idareye başvurarak belgenin iptalini istemelidir. İdare 30 gün içinde cevap vermezse başvuru reddedilmiş sayılır; açık veya zımni ret üzerine 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir. Bunun yanında diğer malikler veya yönetim, sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme davası açabilir. Apartman bahçesine yapılan ek yapının kaldırılması, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun aradığı çoğunluk ve usulle de istenebilir.

Başvuru ve dava yolu

1. İptal işlemini ve gerekçesini inceleyinTebliğ tarihini not edin. İptalin hangi sebebe dayandığını (beyan, kapsam, tarih) ve idarenin hangi delile dayandığını tespit edin.
2. İsterseniz idareye itiraz edinİYUK m. 11 uyarınca işlemi yapan idareye veya üst makama başvurarak iptal işleminin geri alınmasını isteyebilirsiniz. Başvuru zorunlu değildir; yaparsanız dava süresi durur.
3. Cevap süresini takip edinİdare 30 gün içinde cevap vermezse itirazınız reddedilmiş sayılır. Açık veya zımni ret üzerine dava süresi kaldığı yerden işlemeye devam eder.
4. Davayı açınİtiraz etmediyseniz iptal işleminin tebliğinden itibaren 60 gün içinde doğrudan dava açın (İYUK m. 7). Süre hak düşürücüdür.
5. Delilleri sununYapım tarihine ilişkin hava fotoğraflarını, abonelik ve fatura kayıtlarını, başvuru formunu ve fotoğrafları dilekçeye ekleyin; keşif ve bilirkişi incelemesi talep edin.

Keşif ve bilirkişi

Yapı kayıt belgesi davalarının çoğu teknik bir soruya dayanır: Yapı 31.12.2017’den önce mi tamamlandı, beyan edilen alan ve kat sayısı gerçeği yansıtıyor mu? Mahkeme bu soruları genellikle keşif ve bilirkişi incelemesiyle cevaplar. Bilirkişiden, farklı tarihlere ait hava fotoğraflarını karşılaştırmasını, yapının malzeme ve inşaat tekniğini değerlendirmesini ve abonelik ile fatura kayıtlarını incelemesini açıkça talep edin. Rapor, idarenin iptal gerekçesini somut olarak çürütmüyorsa, ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi istemeniz gerekir.

Ceza soruşturmasıyla ilişki

İptal işlemiyle birlikte hakkınızda resmi belgede yalan beyan veya imar kirliliği suçlarından soruşturma başlatılmış olabilir. Ceza soruşturması ile idari dava birbirinden bağımsız yürür, ancak birindeki tespitler diğerini etkiler. İdari davada yapının 31.12.2017’den önce yapıldığının veya beyanın doğru olduğunun ortaya konması, ceza dosyasında da önemli bir savunma delilidir. Bu nedenle iki dosyadaki beyanlarınızın tutarlı olmasına dikkat edin.

Görevli ve yetkili mahkeme

Dava idare mahkemesinde açılır; yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir (İYUK m. 34). Yetki ve görev kuralları için idari yargıda görevli ve yetkili mahkeme yazımıza bakabilirsiniz.

Yürütmenin durdurulması

Belgenin iptali, yapı hakkında yıkım ve para cezası sürecinin yeniden başlaması anlamına gelir. Bu nedenle davada mutlaka gerekçeli bir yürütmenin durdurulması talebinde bulunmalı, iptal işlemine dayanılarak verilen yıkım kararına karşı da ayrıca dava açmalısınız.

İptal ve yıkım birlikte gelirse

Uygulamada belgenin iptali ile yapı hakkında yeni yapı tatil tutanağı, yıkım ve para cezası kararları kısa aralıklarla tebliğ edilir. Her işlemin dava süresi kendi tebliğ tarihinden işler. Bu işlemleri aynı dilekçede birlikte dava konusu edebilir, mahkemeden davaların birleştirilmesini isteyebilirsiniz. Belgenin iptaline karşı açılan dava devam ederken yıkım kararı uygulanırsa, sonradan verilecek iptal kararı yapıyı geri getirmez; bu nedenle iki işleme karşı da yürütmenin durdurulmasını talep etmek gerekir.

Sık yapılan hatalar

• İdareye itiraz edip cevabı beklerken 30 günlük zımni ret süresini ve kalan dava süresini hesaplamamak.
• Yalnızca belge iptaline dava açıp sonradan gelen yıkım kararını ayrıca dava konusu yapmamak.
• Yapım tarihini ispatlayacak hava fotoğrafı ve abonelik kayıtlarını sunmamak.
• Belge alındıktan sonra yapıya esaslı tadilat veya ek yapmak.
• Belgenin kalıcı bir imar hakkı sağladığını varsaymak.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

İdare Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla