Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan Ruhsatı) Talebinin Reddi ve İptal Davası

Tüm yapıların, çevre ve çağdaş şehircilik kriterlerine uygun şekilde yapılmasının temini için, inşaata başlamadan önce, belediyelerden inşaat ruhsatı olarak da isimlendirilen yapı ruhsatı alınması gerekir. İnşaatın, tahsis edilen yapı ruhsatına uygun şekilde tamamlanmasının akabinde, ilgili yapının kullanıma açılması için yapı kullanma izin belgesi (İskan Ruhsatı) denen lisans alınmalıdır. Ancak kimi durumlarda, yapı ruhsatına uygun şekilde inşaat tamamlanmasına rağmen, ilgili yapının kullanılır hale gelebilmesi için yapı kullanma izin belgesi verilmesi talebinin reddedildiği durumlarla karşılaşılabilmektedir. Bir anlamda idari işlem niteliğindeki bu yapı kullanma izin belgesi verilmesi talebinin reddi kararına karşı, ilgililerin yasal yollara başvurmaları mümkündür. 

Yazı İçeriği
1. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı)
2. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı) Alma Şartları
3. İskân Ruhsatı Verilmesi Talebinin Reddi Kararına Karşı İptal Davası
4. İptal Davasında İleri Sürülebilecek Hususlar 
5. İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
6. İptal Davasında Zamanaşımı

İmar Hukuku; idare hukukunun imar faaliyetlerinin hukuki zeminini düzenleyen bir alt dalı olup konuya ilişkin başlıca mevzuat 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. İmar; bayındır durumuna getirmek, bayındırlaştırmak, geliştirmek anlamına gelen bir idari faaliyettir. Temel olarak bu süreç şu aşamalardan geçer:

1. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı)

Yapı kullanım izin belgesi (iskân ruhsatı), bir yapının, yapı ruhsatına uygun şekilde inşaatı tamamlandıktan sonra yasal olarak kullanımına başlanabileceğini gösteren bir nevi izin belgesidir. Konuya ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yer verilen tanımlama aynen şu şekildedir:

“Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren, Ek-9’da yer alan forma uygun olarak düzenlenen, onaylı belgeyi, İskân ruhsatı alınmamış olması, yapının kullanıma müsait olmadığını gösterir. “

Daha açık bir ifadeyle, yapının, yapı ruhsatına uygun şekilde inşaatı tamamlandıktan sonra tekrar idareye başvuru yapılarak “yapı kullanma izni” (iskan) istenir. İskân ruhsatı, yapı ruhsatı alındıktan sonraki sürece ilişkindir. Bu bağlamda, yapı ruhsatı talepleri hakkında daha detaylı açıklamaya “Yapı Ruhsatı Verilmesi Talebinin Reddi Kararına İtiraz ve Dava Yolu” başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz. 

2. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı) Alma Şartları 

Yapı tamamen bittiğinde tamamı, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlanmışsa bu kısımların kullanılması için izin alınması gerekmektedir. Bu izin, inşaat ruhsatını veren belediye veya valilik bürolarından alınır. Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında bir mahzur görülmediği takdirde yapı kullanma izni verilecektir. İskân ruhsatı almak için gereken belgeler şu şekildedir:  

• İskân Ruhsatı İçin Dilekçe.
• Tapu Kayıt.
• Vergi Dairesinden alınacak “Borcu Yoktur” Yazısı.
• İZSU, Dış Kanal Belgesi.
• Telekom Uygunluk Yazısı.
• Proje Müellifleri Raporu.
• Yapı Denetim Kuruluşu Belgesi.
• Bina Cephe Fotoğrafları.
• Emlak ve Çevre Temizlik Vergileri “Borcu Yoktur” Belgesi.
• “SGK Borcu Yoktur” Belgesi.
• Sığınak Raporu.
• Yangın Tesisat Raporu.

Belediyeler/valilikler, mal sahiplerinin başvurusunu otuz gün içinde neticelendirmek zorundadır. Aksi halde, bu sürenin sonunda yapının tamamen veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılacaktır. Yani otuz günlük susma, bir zımni kabul anlamına gelmektedir. Böylece, idarenin iskân kontrolü için gecikmesi halinde, malikin de bu gecikmeye karşı korunmuş olması sağlanır. 
Ek olarak iskân ruhsatının, yapı ruhsat tarihinden sonra beş yıl içinde alınması gerekmektedir. Aksi halde yapı, kaçak ve hukuka aykırı hale gelecek ve yıkım kararı verilebilecektir. 
İskân verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ayrıca inşaat sırasında kat irtifakı olan bağımsız bölümler, projeye uygun bir şekilde yapılıp iskân izni alındıktan sonra kat mülkiyetine dönüştürülebilmektedir. Fakat iskân ruhsatı alınmamışsa mülkün kat irtifak tapusunun kat mülkiyetine dönüştürülmesi mümkün olmayacaktır. 

3. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı) Verilmesi Talebinin Reddi Kararına Karşı İptal Davası

İlgililer, yukarıda açıklanan usule uygun olarak ruhsat talebinde bulunmuş ancak bu talep hukuka aykırı bir şekilde reddedilmişse, idari yargıda iptal davası açılabilir. Konuya ilişkin olarak, idari yargıda açılacak iptal davalarına dair detaylı bilgiye “İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası” başlıklı yazımızdan ulaşabilirsiniz.
İdari Başvuru Sonrasında İptal Davası Açılması 
İptal davası açmadan önce, iskân talebinin reddi kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde üst makamdan, üst makam yoksa kararı veren idari makamdan bu kararın kaldırılması istenebilir. Uygulama çoğunlukla kararı veren idari makam, yapının bulunduğu yerdeki belediye ya da valilik olmaktadır. İdareye başvuru, işlemeye başlamış idari dava açma süresini durdurur. Bu başvuruya altmış gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren altmış günlük dava açma süresi içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.
Diğer ihtimalde kararın kaldırılması idari makamdan istenmiş ve idare talebi reddetmiş olabilir. Bu halde de, ret kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde iptal davası açılabilir.
İdareye Başvurmaksızın İptal Davası Açılması 
Bu halde, ruhsat talebinin reddi kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde, idareye başvurmaksızın doğrudan iptal davası açılır.
İdareye başvuru zorunlu bir yol olmayıp, ilgililerin isteğine bağlıdır. İlgililer isterse önce idareye başvurup ret kararının kaldırılmasını isteyebilecekleri gibi; isterlerse doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açabilir.

4. İptal Davasında İleri Sürülebilecek Hususlar 

Hukuka uygun iskân talepleri, hukuka aykırı bir şekilde reddedilen ilgililer iptal davası açabilecektir. Açılacak bu davada iskân talebinin reddinin hukuka aykırı olduğu ileri sürülecektir. Ret kararları idari işlem olduğu için işlemin yetki, şekil, sebep, konu, maksat yönlerinden biri/birkaçıyla hukuka aykırı oldukları ileri sürülmelidir.  İskân talebinin reddi işlemine karşı, iskân talebinin imar planına, yapı ruhsatiyesine uygun olduğu ileri sürülerek işlemin iptalinin talep edilmesi mümkündür. Açılacak iptal davasında, idarenin ret cevabında belirttiği sebeplere göre dava dilekçesi hazırlanır.
Yetki: İskân talebi, işlemi yapmaya yetkili olmayan makamca reddedilirse bu ret kararı hukuka aykırı olur.
Şekil: İskân talebinin reddi kararları, ilgilisine usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmelidir. Bu tebliğ işlemi olmadan verilen ret kararı hukuka aykırı olur. Ayrıca, ret için önceden, bir başka idari makamdan karar alınması gerekmesine rağmen bu karar alınmamışsa yine işlem sakatlanmış olur.
Konu: Ret işleminin konusu meşru ve mevzuata uygun olmalıdır. Örneğin imar planına göre belli kata kadar inşaat yapılması öngörülmüşse bundan daha fazlasına izin veren inşaat ruhsatı konu unsuru bakımından hukuka aykırıdır.
Maksat: İdari işlemler, kamu yararı gereklerine uygun olmalıdır. İskân talepleri, kamu yararı dışında sırf şahsi çıkarlar için reddedilirse, bu durum işlemin maksat unsurunu zedeler ve ret işlemi, hukuka aykırı olur. 

5. İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İdari işlem niteliğindeki yapı kullanma izin belgesi talebinin reddi işlemine karşı, bahse konu ret kararını veren idarenin bağlı bulunduğu yerdeki idare mahkemeleri görevli ve yetkilidir.

6. İptal Davasında Zamanaşımı

Yapı kullanma izin belgesi talebine ilişkin olarak olası bir ret kararının ilgilisine tebliğinden itibaren altmış gün içinde ilgili kararın iptali için dava açılması gerekmektedir. Bahse konu tebliğden itibaren altmış günlük süre, dava açılabilmesi için hak düşürücü süredir.
Diğer taraftan, yapı ruhsatı talebi de hukuka aykırı şekilde reddedilebilmekte olup konuya ilişkin değerlendirmemize “Ruhsat Talebinin Reddi Kararına İtiraz ve İptal Davası” yazımızdan ulaşabilirsiniz.