Yapı kullanma izin belgesi, mevzuatta belirtilmiş olan ve gerek hukuki anlamda gerek mimari anlamında gerekli tüm standartları taşıyan yapılara ilişkin verilen belgedir. Yapı kullanma izin belgesi halk arasında iskan belgesi olarak da bilinmektedir. Yapı kullanma izin belgesi alınabilmesi için bu yapı hakkında inşaat ruhsatı alındığı tarihten itibaren 2 sene içerisinde yapının inşaatına başlanması, bu tarihten sonraki 5 sene içerisinde de yapının inşaatının tamamlanması gerekmektedir. Ancak önemle belirtmek gerekir ki 5 sene içinde tamamlanan bu inşaat eğer projede belirtildiği şekilde yapılmamışsa bu inşaatın yıkılmasına karar verilebilir. Yapı kullanma izin belgesi yapının bulunduğu yerdeki belediyeye başvurularak alınabilir. Ancak kimi durumlarda, yapı ruhsatına uygun şekilde inşaat tamamlanmasına rağmen, ilgili yapının kullanılır hale gelebilmesi için yapı kullanma izin belgesi verilmesi talebinin reddedildiği durumlarla karşılaşılabilmektedir. Bir anlamda idari işlem niteliğindeki bu yapı kullanma izin belgesi verilmesi talebinin reddi kararına karşı, ilgililer idari işlemin iptali davası açabilir.
Yazı İçeriği
1. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı)
2. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı) Alma Şartları
3. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı) Verilmesi Talebinin Reddi Kararına Karşı İptal Davası
4. İdari İşlemin İptali Davasında İleri Sürülebilecek Hususlar
5. İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
6. İptal Davasında Zamanaşımı
7. İskân Ruhsatı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
İmar Hukuku; idare hukukunun imar faaliyetlerinin hukuki zeminini düzenleyen bir alt dalı olup konuya ilişkin başlıca mevzuat 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. İmar; bayındır durumuna getirmek, bayındırlaştırmak, geliştirmek anlamına gelen bir idari faaliyettir. Temel olarak bu süreç şu aşamalardan geçer:
1. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı)
Yapı kullanım izin belgesi (iskân ruhsatı), bir yapının, yapı ruhsatına uygun şekilde inşaatı tamamlandıktan sonra yasal olarak kullanımına başlanabileceğini gösteren bir nevi izin belgesidir. Yapının hukuka ve projeye uygun olarak inşa edildiğini göstermektedir. İlgililer tarafından ruhsat ve eki mimari projeye uygun şekilde inşa edilen yapıya yönelik olarak yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi talebiyle yetkili kurumlara başvuruda bulunulabilir. Bu başvuru üzerine 30 gün içerisinde yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi zorunludur. Konuya ilişkin olarak Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yer verilen tanımlama aynen şu şekildedir:
“Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren, Ek-9’da yer alan forma uygun olarak düzenlenen, onaylı belgeyi, İskân ruhsatı alınmamış olması, yapının kullanıma müsait olmadığını gösterir. “
Daha açık bir ifadeyle, yapının, yapı ruhsatına uygun şekilde inşaatı tamamlandıktan sonra tekrar idareye başvuru yapılarak “yapı kullanma izni” (iskan) istenir. İskân ruhsatı, yapı ruhsatı alındıktan sonraki sürece ilişkindir.
Yapı ruhsatı talepleri hakkında daha detaylı bilgi için “Yapı Ruhsatı Talebinin Reddi Kararına İtiraz ve Dava Yolu” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
2. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı) Alma Şartları
Yapı tamamen bittiğinde tamamı, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlanmışsa bu kısımların kullanılması için izin alınması gerekmektedir. Bu izin, inşaat ruhsatını veren belediye veya valilik bürolarından alınır. Yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve kullanılmasında bir mahzur görülmediği takdirde yapı kullanma izni verilecektir. İskân ruhsatı almak için gereken belgeler şu şekildedir:
- İskân Ruhsatı İçin Dilekçe.
- Tapu Kayıt.
- Vergi Dairesinden alınacak “Vergi Borcu Yoktur” Yazısı.
- İZSU, Dış Kanal Belgesi.
- Telekom Uygunluk Yazısı.
- Proje Müellifleri Raporu.
- Yapı Denetim Kuruluşu Belgesi.
- Bina Cephe Fotoğrafları.
- Emlak ve Çevre Temizlik Vergileri “Borcu Yoktur” Belgesi.
- SGK’dan alınacak “SGK Borcu Yoktur” Belgesi.
- Sığınak Raporu.
- Yangın Tesisat Raporu.
Belediyeler/valilikler, mal sahiplerinin başvurusunu otuz gün içinde neticelendirmek zorundadır. Aksi halde, bu sürenin sonunda yapının tamamen veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılacaktır. Yani otuz günlük susma, bir zımni kabul anlamına gelmektedir. Böylece, idarenin iskân kontrolü için gecikmesi halinde artık o yapı hakkında bir yapı kullanım izni varmış gibi kullanıma hazır olarak değerlendirilecektir.
Ek olarak yapı kullanma izin belgesine konu olan yapının inşaatının, inşaat ruhsatı alındıktan sonra 2 sene içerisinde başlaması gereklidir. Bu inşaatın da 5 sene içinde tamamlanıp bu sürede iskân ruhsatının alınması gerekmektedir. Aksi halde yapı, kaçak ve hukuka aykırı hale gelecek ve bu yapı hakkında yıkım kararı verilebilecektir. Yıkım kararları ile ilgili detaylı bilgi almak için Yıkım Kararına Karşı İtiraz ve İptal Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
İskân verilmeyen ve alınmayan yapılar izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmeti ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ayrıca inşaat sırasında kat irtifakı olan bağımsız bölümler, projeye uygun bir şekilde yapılıp iskân izni alındıktan sonra kat mülkiyetine dönüştürülebilmektedir. Fakat iskân ruhsatı alınmamışsa mülkün kat irtifak tapusunun kat mülkiyetine dönüştürülmesi mümkün olmayacaktır.
3. Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân Ruhsatı) Verilmesi Talebinin Reddi Kararına Karşı İptal Davası
İlgililer, yukarıda açıklanan usule uygun olarak ruhsat talebinde bulunmuş ancak bu talep hukuka aykırı bir şekilde reddedildiğini düşünüyorsa, idari yargıda iptal davası açılabilir.
- İdareye Başvuru Yapıldıktan Sonra İptal Davası Açılması
İptal davası açmadan önce, iskân talebinin reddi kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde üst makamdan, üst makam yoksa kararı veren idari makamdan bu kararın kaldırılması istenebilir. Uygulamada kararı veren idari makam, yapının bulunduğu yerdeki belediye ya da valilik olmaktadır. İdareye başvuru, işlemeye başlamış idari dava açma süresini durdurur. Bu başvuruya otuz gün içinde cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır. Bu tarihten itibaren altmış günlük dava açma süresi içinde idari yargıda iptal davası açılabilir.
Diğer ihtimalde kararın kaldırılması idari makamdan istenmiş ve idare talebi reddetmiş olabilir. Bu halde de, ret kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde iptal davası açılabilir.
- İdareye Başvuru Yapmayıp Doğrudan İptal Davası Açılması
Bu halde, ruhsat talebinin reddi kararının tebliğinden itibaren altmış gün içinde, idareye başvurmaksızın doğrudan iptal davası açılabilir.
İdareye başvuru zorunlu bir yol olmayıp, ilgililerin isteğine bağlıdır. İlgililer isterse önce idareye başvurup ret kararının kaldırılmasını isteyebilecekleri gibi; isterlerse doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açabilir.
Konuya ilişkin olarak, idari yargıda açılacak iptal davalarına dair detaylı bilgi için “İdari İşlemlere İtiraz ve İptal Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
4. İdari İşlemin İptali Davasında İleri Sürülebilecek Hususlar
Hukuka uygun iskân taleplerinin hukuka aykırı bir şekilde reddedildiğini düşünen ilgililer iptal davası açabilecektir. Açılacak bu davada iskân talebinin reddinin hukuka aykırı olduğu ileri sürülecektir. Ret kararları idari işlem olduğu için işlemin yetki, şekil, sebep, konu, maksat yönlerinden biri yada birkaçıyla hukuka aykırı oldukları ileri sürülmelidir. İskân talebinin reddi işlemine karşı, iskân talebinin imar planına, yapı ruhsatiyesine uygun olduğu ileri sürülerek işlemin iptalinin talep edilmesi mümkündür. Açılacak iptal davasında, idarenin ret cevabında belirttiği sebeplere göre dava dilekçesi hazırlanır.
- Yetki Unsuru
İskân talebi, işlemi yapmaya yetkili olmayan makamca reddedilirse bu ret kararı hukuka aykırı olur.
- Şekil Unsuru
İskân talebinin reddi kararları, ilgilisine usulüne uygun bir şekilde tebliğ edilmelidir. Bu tebliğ işlemi olmadan verilen ret kararı hukuka aykırı olur. Ayrıca, ret için önceden, bir başka idari makamdan karar alınması gerekmesine rağmen bu karar alınmamışsa yine işlem sakatlanmış olur.
- Konu Unsuru
Ret işleminin konusu meşru ve mevzuata uygun olmalıdır. Örneğin imar planına göre belli kata kadar inşaat yapılması öngörülmüşse bundan daha fazlasına izin veren inşaat ruhsatı konu unsuru bakımından hukuka aykırıdır.
- Amaç Unsuru
İdari işlemlerin yegâne amacı kamu yararıdır. İdari işlemler, kamu yararı gereklerine uygun olmalıdır. İskân talepleri, kamu yararı dışında sırf şahsi çıkarlar için reddedilirse, bu durum işlemin maksat unsurunu zedeler ve ret işlemi, hukuka aykırı olur.
5. İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İdari işlem niteliğindeki yapı kullanma izin belgesi talebinin reddi işlemine karşı, bahse konu ret kararını veren idarenin bağlı bulunduğu yerdeki idare mahkemeleri görevli ve yetkilidir.
6. İptal Davasında Zamanaşımı
Yapı kullanma izin belgesi talebine ilişkin olarak olası bir ret kararının ilgilisine tebliğinden itibaren altmış gün içinde ilgili kararın iptali için dava açılması gerekmektedir. Bahse konu tebliğden itibaren altmış günlük süre, dava açılabilmesi için hak düşürücü süredir. Yukarıda açıkladığımız şekilde idareye başvuru yapılması durumunda dava açma süresi işlemeye duracaktır. İdare tarafından red kararı verilmesi durumunda dava açma süresi işlemeye devam devam edecektir.
Yapı ruhsatı talebi de hukuka aykırı şekilde reddedilebilmekte olup konuya ilişkin detaylı bilgi için “Ruhsat Talebinin Reddi Kararına İtiraz ve İptal Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
7. İskan Ruhsatı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Satın Aldığım Gayrimenkulün İskan Ruhsatının Olup Olmadığını Nasıl Öğrenirim?
Gayrimenkullerin iskan durumu bilgileri tapularında yazmaktadır. Tapu belgesinde kat mülkiyeti ibaresi bulunması bu gayrimenkulün iskan ruhsatının bulunduğunu gösterir. Zira bina, belediye tarafından onaylanmamışsa kat mülkiyetine geçilemez. Kat mülkiyetine geçilebilmesi için binanın iskanının alınmış olması gereklidir.
Gayrimenkulün Yapı Kullanma İzin Belgesi Olmazsa Ne Olur?
Yapı kullanma izin belgesinin alınmamasının belki de en önemli etkisi gayrimenkulün kat mülkiyetine geçme imkanının bulunmamasıdır. Bu durumda taşınmaz cinsi tapuda arsa olarak gözükmektedir. Bu durumda söz konusu yapı üzerinde elektrik, su, doğalgaz gibi abonelikler yapılamaz. Ancak yapı kullanma izin belgesinin varlığı halinde taşınmaz cinsi arsa olmaktan çıkar ve bina olarak kayıt altına alınır. Böylece aboneliklerin yapılabilmesi de mümkün hale gelir.
Belediye, Yapı Kullanma İzin Belgesi Vermedi. Şimdi Ne Yapmalıyım?
Yapının hukuki olarak ve mimari olarak gerekli standartları taşıdığını düşünüyor ve belediyenin hukuka aykırı olarak yapı kullanma izin belgesi vermediğini düşünüyorsanız belediyenin bu kararına karşı ilk olarak belediyeye bir başvuruda bulunabilirsiniz. Belediyeden red kararı alırsanız veya 30 gün içinde bir cevap alamazsanız bu durumda red kararının tebliği tarihinden itibaren veya 30 günlük zımni red süresinin ardından 60 gün içinde belediyenin bulunduğu yerdeki idare mahkemelerinde dava açabilirsiniz. Bir diğer yol olarak belediyeye herhangi bir başvuruda bulunmayıp belediye tarafından verilen red kararından itibaren 60 gün içinde doğrudan dava yoluna gidebilirsiniz.
Yapı Kullanma İzin Belgesini Müteahhit mi Alır?
Taşınmaz için geçerli bu belgeyi inşaat sahibi -yani inşaatı yaptıran kişi-, müteahhit ya da noterden alınan belge ile yetki verdiği kişiler alabilir. İnşaat sahibi, müteahhit veya resmi vekaletname ile yetkili kılınmayan kişiler yapı kullanma izin belgesi alamazlar.
Yapı Ruhsatı, Yapı Kullanma İzin Belgesi Yerine Geçer mi?
Yapı ruhsatı, bir inşaatın başlayabilmesi için belediye tarafından verilen onay belgesidir. Yapı kullanım izni ise inşaat tamamlandıktan sonrasına ilişkin olarak, yapının kullanılabilmesine imkan veren belgedir. Bu durum yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi birbirlerinden farklı nitelikte belgelerdir.
3 blok her blok 16 daire olmakla birlikte b bloktan 13 kişiye iskan verildi
Sahsimdan 14 bin TL bina yönetimi para aldı bunun 5 bini iskan ,5 bini iskan tadilatı, 3800 SSK ilişik kesme 352 TL maliye vergi ve iskanimi almadı yönetim bende elimdeki makbuzlar la kendim başvurdum belediyeye dosyamı Mayıs 12 de verdim / 15 Mayıs’ta bana dönüş yapıldı dosyamda bana verilen evrak ta 13 Mayıs ta şantiye şefi istifa ettiği için talebimin gerceklesemiyecegi yazıyor
Şantiye şefi buldum yapı denetim den evrak düzenlendi bu kez de mutahit istediler onu da buldum iskan alamayan benden başka iki kişi daha var onların imzasını ve talebini istediler onlarda imzaladı görevli memur izinde haftaya gelin ve eski yapı sahibi ve mutahite imzalatın dediler nasıl bir yol izlemeliyim? İtiraz sürem ne kadar? Bir gün önce vermiş olmam şantiye şefinin istifasının bir gün sonra olması beni haklı kılmaz mı ne yapmalıyım