İskan Ruhsatı Talebinin Reddine İtiraz ve İptal Davası

İdare Hukukuİskan Ruhsatı Talebinin Reddine İtiraz ve İptal Davası

İmar hukuku, idare hukukunun yerleşme yerlerinin bayındır hale getirilmesini, yapılaşmayı ve bu alandaki idari faaliyetleri düzenleyen dalıdır. Bu faaliyetin son halkası, inşaatı tamamlanan yapının kullanılmasına izin verilmesidir. Halk arasında iskan ruhsatı ya da iskan belgesi olarak bilinen yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsata ve eki projelere uygun olarak tamamlandığını gösterir ve yapının kullanılmasına izin verir.

İnşaat ruhsata uygun bitse bile iskan talebi reddedilebilir veya başvuru sonuçsuz bekletilebilir. Bu yazıda iskan alma şartlarını, idarenin karar süresini, iskansız yapıların karşılaştığı sonuçları, ret kararına karşı başvuru ve dava yollarını ve Danıştay içtihadında öne çıkan ret sebeplerini anlatıyoruz.

Yapı kullanma izin belgesi nedir?

Yapı kullanma izin belgesi, İmar Kanunu m. 30’da düzenlenir. Yapı tamamen bitirildiğinde ya da bir kısmı kullanılabilir hale geldiğinde, yapı sahibi ruhsatı veren belediyeye veya valiliğe başvurarak kullanma izni ister. İdare, yapının ruhsat ve eki projelere, fen ve sağlık kurallarına uygun olup olmadığını inceler. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre belge, yönetmelik ekindeki forma uygun olarak düzenlenir.

İki belge birbirinin yerine geçmez. Ruhsat inşaatın başlaması için, iskan ise inşaat tamamlandıktan sonra kullanım için gereklidir. Yapının tamamı için tek seferde izin alınabileceği gibi, ortak alanları kullanılabilir durumda olan ve ruhsata aykırılığı bulunmayan bağımsız bölümler için kısmi izin de verilebilir.

İskan almanın şartları ve gerekli belgeler

İskan alabilmek için yapının geçerli bir ruhsata dayanması, ruhsat süresi içinde tamamlanması ve ruhsat eki projelere uygun olması gerekir. İmar Kanunu m. 29 uyarınca ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmalı ve ruhsat tarihinden itibaren beş yıl içinde inşaat bitirilmelidir. Bu süreler içinde tamamlanmayan yapının ruhsatı hükümsüz sayılır; yeni ruhsat alınmadan kullanma izni verilemez ve yapı ruhsatsız yapı hükmünde kalır.

Başvuruda istenen belgeler idareye göre değişebilir. Uygulamada sıkça istenen belgeler şunlardır:

• Başvuru dilekçesi ve tapu kaydı: Yapı sahibi veya yetkili vekil tarafından verilir.
• Yapı denetim belgeleri: Yapı denetim kuruluşunun veya fenni mesulün uygunluk raporu ve iş bitirme tutanağı.
• Proje müelliflerinin raporları: Yapının projelere uygun tamamlandığına dair beyanlar.
• Teknik raporlar: Sığınak raporu, yangın tesisatı raporu, enerji kimlik belgesi ve asansör tescil belgesi gibi belgeler.
• Altyapı uygunlukları: Su ve kanalizasyon idaresinden (örneğin İSKİ, İZSU, ASKİ) kanal bağlantısı uygunluğu ve telekomünikasyon altyapısı uygunluk yazısı.
• Borç yazıları: Sosyal Güvenlik Kurumundan ilişiksizlik belgesi ve vergi borcu bulunmadığına ilişkin yazılar.
• Fotoğraflar: Yapının cephelerini gösteren güncel fotoğraflar.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, idarenin kendi kayıtlarından veya elektronik ortamdan temin edebileceği bilgileri başvuru sahibinden ayrıca istememesini öngörür. Mevzuatta dayanağı olmayan ek belge istenmesi ve bu nedenle başvurunun bekletilmesi de dava konusu edilebilir.

İdarenin karar süresi ve cevap verilmemesi

İmar Kanunu m. 30 uyarınca belediye veya valilik, iskan başvurusunu 30 gün içinde sonuçlandırmalıdır. Maddeye göre idare bu süre içinde sonuç vermezse, sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Ancak bu zımni izin yalnızca ruhsat ve eklerine uygun tamamlanan yapılar için sonuç doğurur; Danıştay, ruhsata aykırılık tespit edilen yapılarda zımni iznin uygulanamayacağına hükmetmiştir (Danıştay 6. D. 15.04.2019, 2014/7635 E., 2019/2594 K.).

Uygulamada belge fiilen düzenlenmeden abonelik, tapu ve kat mülkiyeti işlemleri yapılamadığından, zımni izne güvenmek pratik bir çözüm sağlamaz. Bu nedenle 30 gün içinde belge düzenlenmezse, idareye yazılı başvurarak belgenin düzenlenmesini isteyin; bu isteğin açıkça reddine veya 30 gün içinde cevaplanmamasına (İYUK m. 10) karşı süresi içinde dava açmak en güvenli yoldur.

Kısmi izin ve diğer bölümlerdeki aykırılıklar

Çok bağımsız bölümlü yapılarda sık yaşanan bir sorun, bir veya birkaç bağımsız bölümdeki aykırılık nedeniyle bütün yapı için iskan verilmemesidir. Ruhsata aykırılığı bulunmayan ve fen bakımından sakınca taşımayan bölümler için kısmi kullanma izni verilebilir. Bunun için ortak alanların ve yapının taşıyıcı sisteminin tamamlanmış ve kullanılabilir durumda olması, kısmi izin istenen bölümde aykırılık bulunmaması gerekir. Kendi bölümünüz projesine uygunsa, başka bir malikin balkon kapatması veya çatı katı eklentisi gibi aykırılıklar nedeniyle başvurunuzun bütünüyle reddedilmesine karşı, kısmi izin talebiyle başvurabilir ve ret halinde dava açabilirsiniz.

Müteahhidin borçları

Kat karşılığı inşaatlarda iskan aşamasında en çok karşılaşılan engel, müteahhidin Sosyal Güvenlik Kurumuna olan prim borçları nedeniyle ilişiksizlik belgesinin alınamamasıdır. Bu borç, kural olarak inşaatı yapan müteahhidin borcudur; ancak iskan sürecini fiilen durdurur. Malikler, müteahhitle yaptıkları sözleşmeye dayanarak borcun ödenmesini isteyebilir ve gecikmeden doğan zararları için adli yargıda tazminat talep edebilir. İdarenin mevzuatta yer almayan bir borç veya belge gerekçesiyle başvuruyu reddetmesi ise ayrıca iptal davasına konu edilebilir.

Başvurunuzu belgeleyin

İskan başvurusunu belediyenin evrak kayıt biriminden veya elektronik başvuru sisteminden yapın ve başvuru tarihini gösteren kaydı saklayın. 30 günlük karar süresi ve buna bağlı dava süresi bu tarihten hesaplanır. İdare eksik belge bildirirse bildirimin tarihini ve içeriğini not edin; eksikleri tamamladığınız tarihi de ayrıca belgeleyin. Bu kayıtlar, davada idarenin süreye uymadığını veya mevzuatta olmayan belge istediğini ispatlamanın en kolay yoludur.

İskansız yapının sonuçları

Yapı kullanma izni alınmamış yapıların karşılaştığı başlıca sonuçlar şunlardır:

• Altyapı hizmetleri: İzin alınmamış yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz (İmar Kanunu m. 31). Kısmi izin verilmişse yalnızca izinli bağımsız bölümler bu hizmetlerden yararlanır.
• Kat mülkiyeti: Yapı kullanma izni alınmadan kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülemez (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 14).
• Tapu kaydı: İskan alınmayan yapılarda tapuda cins değişikliği yapılamaz; taşınmaz çoğunlukla “arsa” niteliğiyle ve kat irtifakı kurulmuş olarak görünür. İskan alınıp kat mülkiyetine geçildiğinde taşınmaz bina niteliği kazanır ve abonelikler kalıcı olarak yapılabilir.
• Yaptırımlar: Ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ya da ruhsata aykırı olarak bitirilen yapılar için İmar Kanunu m. 32 ve 42 uyarınca yıkım ve idari para cezası gündeme gelebilir.

Danıştay içtihadında ret sebepleri

İskan, ruhsatın bir devamıdır. Ruhsatı geçerli, planı iptal edilmemiş ve ruhsata uygun tamamlanmış bir yapıda idarenin izin konusunda ruhsata uygunluk dışında bir takdir yetkisi yoktur (Danıştay 6. D. 05.03.2014, 2013/2799 E., 2014/1631 K.). Danıştay kararlarında öne çıkan ilkeler şunlardır:

Dilekçe stratejisi

İskan davasında dilekçe, idarenin ret gerekçesine göre kurulur. Ret belge eksikliğine dayanıyorsa, eksik belgenin mevzuatta gerçekten istenip istenmediği ve idarenin bu belgeyi kendi kayıtlarından temin edip edemeyeceği tartışılır. Ret ruhsata aykırılığa dayanıyorsa, aykırılığın varlığı, kapsamı ve kısmi izin imkanı ortaya konur; çoğu zaman keşif ve bilirkişi incelemesi istenir. Ret ruhsat süresinin dolmasına dayanıyorsa, inşaatın süresi içinde tamamlandığını gösteren iş bitirme tutanağı, yapı denetim raporları ve abonelik kayıtları sunulur. Gerekçesiz veya mevzuata dayanmayan bir ret kararı ise doğrudan sebep unsuru yönünden hukuka aykırıdır.

İşlemin unsurları yönünden inceleme

İskan talebinin reddi de bir idari işlem olduğundan, davada yetki, şekil, sebep, konu ve maksat unsurlarından en az birinin hukuka aykırı olduğu ileri sürülür:

• Yetki: Ruhsatı vermeyen veya yetkisi olmayan bir makamın ret kararı vermesi.
• Şekil: Ret kararının gerekçesiz verilmesi, usulüne uygun tebliğ edilmemesi veya alınması gereken bir kurum görüşünün alınmaması.
• Sebep: Ret gerekçesinin yapı kullanma iznine ilişkin şartlarla ilgisinin bulunmaması. Danıştay, gerekçesi izin şartlarını içermeyen ret işlemini hukuka aykırı bulmuştur (6. D. 15.05.2015, 2012/7001 E., 2015/3154 K.).
• Konu: İşlemin konusunun mevzuata uygun olması. Örneğin plan belirli bir kat sayısına izin verirken bunun üzerinde kata izin veren bir ruhsata dayanılarak iskan verilmesi konu yönünden hukuka aykırıdır; bu durumda ret haklı olabilir.
• Maksat: Ret kararının kamu yararı yerine kişisel bir çıkar için verilmesi.

Başvuru ve dava yolu

İdareye başvurarak dava açmak

Ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde üst makama, üst makam yoksa kararı veren belediyeye veya valiliğe başvurarak kararın kaldırılmasını isteyebilirsiniz (İYUK m. 11). Bu başvuru işlemeye başlamış dava süresini durdurur. İdare 30 gün içinde cevap vermezse isteğiniz reddedilmiş sayılır. İdare başvurunuzu açıkça reddederse ya da 30 gün dolarsa, dava süresi başvuru tarihine kadar geçmiş süre de hesaba katılarak kaldığı yerden işlemeye devam eder.

Doğrudan dava açmak

İdareye başvurmak zorunlu değildir. Ret kararının tebliğinden itibaren 60 gün içinde doğrudan idare mahkemesinde iptal davası açabilirsiniz. Bu süre hak düşürücüdür. İdareye başvuru ve sürelerin işleyişi için idari işlemlere itiraz ve iptal davası rehberimize bakabilirsiniz.

Görevli ve yetkili mahkeme

İYUK m. 34/1, imar, ruhsat ve iskan gibi taşınmazlarla ilgili davalarda yetkili mahkemeyi taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesi olarak belirler. Çoğu durumda bu mahkeme, kararı veren belediyenin bulunduğu yerin mahkemesiyle aynıdır.

Belgeler, yürütmenin durdurulması ve hatalar

Dava dilekçesine ret kararını ve tebliğ belgesini, iskan başvurunuzu ve eklerini, yapı ruhsatını, iş bitirme tutanağını, yapı denetim raporlarını ve tapu kaydını ekleyin. Ret kararı olumsuz bir işlem olduğundan, yürütmenin durdurulması kararı tek başına iskan verilmesi sonucunu doğurmaz; idarenin başvurunuzu yeniden değerlendirmesini sağlar. Abonelik kesintisi veya kat mülkiyetine geçememe gibi ağır zararlar söz konusuysa gerekçeli bir talepte bulunabilirsiniz.

Bilirkişi incelemesi ve karar sonrası

İskan davalarında mahkeme, yapının ruhsat ve eki projelere uygunluğunu çoğunlukla keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit eder. Keşif sırasında yapının bütün bağımsız bölümlerine ve ortak alanlarına girilebilmesi, onaylı projelerin ve tadilat projelerinin hazır bulundurulması gerekir. Rapora karşı itirazlarınızı, aykırılık olarak gösterilen her kalem için projedeki karşılığını belirterek sunun.

Ret kararı iptal edilirse, idare 30 gün içinde kararın gereğini yerine getirmek zorundadır (İYUK m. 28). İdarenin kararı uygulamaması veya aynı gerekçeyle yeniden ret vermesi halinde izlenecek yolları idari yargı kararlarının uygulanmaması yazımızda anlattık.

• Kanundaki zımni izne güvenip belgenin fiilen düzenlenmesini takip etmemek ve ret işlemine karşı dava açma süresini kaçırmak.
• Ruhsatın beş yıllık süresi dolduktan sonra iskan başvurusu yapmak.
• Ret gerekçesindeki eksikliği tamamlamadan yeniden aynı başvuruyu yapmak.
• Kısmi izin imkanını değerlendirmeden bütün yapı için ret kararını kabullenmek.
• Müteahhidin borcu veya başka bir bağımsız bölümdeki aykırılık nedeniyle reddi, kendi bölümünüz yönünden ayrıca dava konusu etmemek.

İskanı kim alabilir? Satış ve kredi

Yapı kullanma izni için başvuruyu yapı sahibi, yani ruhsat sahibi yapar. Kat karşılığı inşaatlarda müteahhit veya maliklerin noterden yetki verdiği kişiler de başvurabilir. Müteahhit iskan işlemlerini tamamlamadan çekilmişse, malikler kendi adlarına başvuru yapabilir; idarenin ret kararına karşı her malik kendi bağımsız bölümü yönünden dava açabilir.

Müteahhidin işi bitirmeden ayrıldığı veya iflas ettiği durumlarda, maliklerin kat malikleri kurulu kararıyla eksik işleri tamamlatması, yeni bir fenni mesul veya yapı denetim kuruluşuyla çalışması ve iskan başvurusunu birlikte yapması gerekebilir. Bu süreçte ruhsat süresinin dolmamasına özellikle dikkat edilmelidir; süre dolarsa önce ruhsatın yenilenmesi gerekir.

İskansız bir bağımsız bölümün satışı hukuken yasak değildir; kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümler tapuda devredilebilir. Ancak alıcı açısından abonelik, kat mülkiyetine geçiş ve konut kredisi gibi konularda ciddi sorunlar doğar. Bankalar konut kredisinde çoğunlukla iskanlı ve kat mülkiyetli taşınmazları teminat olarak kabul eder. Bu nedenle satın almadan önce belediyeden yapının ruhsat ve iskan dosyasını incelemeniz, iskan alınmamışsa bunun sebebini öğrenmeniz önemlidir.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

İdare Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla