İhalenin Feshi Davası

İcra takibinin kesinleşmesine karşın borçlu tarafından borç tüm ferileriyle beraber ödenmezse alacaklının borçlunun taşınır ve taşınmaz malları haczettirip sattırması mümkündür. Haczedilen malların satışı İcra ve İflas Kanunu’nda (İİK) öngörülen usule göre yapılmalıdır. Satış talebinin verilmesi gibi hazırlık işlemlerinden itibaren tüm ihale sürecinin hukuka uygun olması gerekmektedir. Hazırlık işlemlerinde ve ihale esnasında usule aykırılık veya ihaleye fesat karıştırma sebebiyle ihalenin feshi davası açılarak ihalenin iptal edilmesi mümkündür. İcra takibi sonucu yapılan ihalelerin feshi davası icra hukuk mahkemesinde görülür. İhalenin feshi davasını satış isteyen alacaklı, borçlu, tapu kaydındaki ilgililer ve ihaleye katılanlar açabilir.

Yazı İçeriği
1. İcra Takibinde İhale Nedir?
2. İhalenin Feshi Sebepleri
3. İhalenin Feshi Davasını Kimler Açabilir?
4. İhalenin Feshi Davasında Dava Açma Süresi
5.  İhalenin Feshi Davasında Yargılama Usulü
6. İhalenin Feshi Davası Devam Ederken Taşınmazı Kim Kullanabilir?
7. İhalenin Feshi Davasının Sonuçları
8. İhalenin Feshi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhalenin feshi davası, bir malın icra veya satış memurluğunca yapılacak ihale ile satışının usulüne uygun olup olmadığının denetlenmesini sağlayan hukuki yoldur. İhalenin feshi davasının açılabilmesi için ihalenin feshi sebeplerinden birinin olması, davanın dava açma hakkı olan bir kişi tarafından süresinde açılması gerekmektedir. İhalenin feshi davası kesinleşmeden icra edilemeyecek olup mal ihale alıcısına devredilmeyecektir.

1. İcra Takibinde İhale Nedir?

İhale, bir şeyi veya bir işi yapmayı talep edenler arasında şartları en iyi olana verme olarak ifade edilebilir. İcra hukuku anlamında ihaleyi anlamak için ise öncelikle kısaca icra takibi ve haczi anlamak gerekmektedir. Bir kişi borçlu olduğu parayı zamanında ödemezse alacaklı o kişi hakkında icra takibi yapabilir. İcra takibine itiraz edilmemesi veya itiraz kaldırılması halinde takip kesinleşecektir. Takibin kesinleşmesi üzerine alacaklı borçlunun başta taşınır ve taşınmazları olmak üzere haczettirerek sattırabilecektir.

Konuya ilişkin olarak İlamsız İcra Takibinde Borca İtiraz ve Haciz Nedir? isimli yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

Satış diğer adıyla paraya çevirme İİK m. 106 ila 143. maddeleri arasında düzenlenmiştir. İİK m. 115’e göre ihale, icra müdürü tarafından, ilanda belirlenen gün ve saatte, haczedilen malın takdir edilen kıymetinin yüzde ellisi üzerinden başlatılan bir satış sürecidir. İhale tutarı haczedilen malın takdir edilen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını da geçmesi şarttır. Bu şekilde kanuna uygun olarak yapılan ihalenin sona erdiği gün ve saatte şartların bulunması hâlinde, mal en yüksek teklif verene ihale edilmiş olur ve malın mülkiyeti ihale alıcısına geçer.

2. İhalenin Feshi Sebepleri

İhalenin feshi davasının açılıp kabul edilmesi için ihalenin feshi için geçerli bir nedenin bulunması gerekmektedir. İhalenin feshi için geçerli nedene örnek vermek gerekirse;

• İhale edilen taşınır veya taşınmazın satışının süresinde istenmemesi sebebiyle haczin kalkmış olmasına veya icra dosyasında işlem yapılmamasından dolayı takibin düşmüş olmasına rağmen ihalenin yapılması,
• İhaleye esas alınacak kıymet takdiri raporunun tebliğ edilmesi gereken ilgililere tebliğ edilmemiş olması veya tebligatın usulsüz olması,
• İhale ile malın satılacağına ilişkin satış ilanının tebliğ edilmesi gereken ilgililere tebliğ edilmemiş olması veya tebligatın usulsüz olması,
• Açık artırma şartnamesinin hazırlanmamış veya ilgililerin incelemesine sunulmamış olması,
• Dosyada vekil ile temsil edilen kişilere vekile tebligat yapılmaksızın tebligat yapılması,
• Kıymet takdiri raporu alınmasından itibaren iki yıllık süre içerisinde satışın yapılmaması,
• Taşınmazlarda satış ilanı tarihi ile satış tarihi arasında bir aydan daha az bir süre olması
• İhalenin belirtilen tarihte ve belirtilen saatte yapılmaması,
• İhalenin satış ilanında belirtilen yerde yapılmaması,
• İhalede tellal bulunmaması,
• Üç defa bağırmadan ihalenin yapılmış olması,
• Malın kıymet takdirinde belirtilen değerinin yüzde ellisinin altında satılması,
• İhalenin yetkisiz icra memuru tarafından yapılması,
• Satılan malın satış ilanından farklı olması (metrekaresinin küçük veya büyük olması, KDV oranının farklı olması vb.),
• Elektronik ortamda satış yapılmaması veya fiziki ihalede elektronik ortamdaki en yüksek teklif üzerinden başlanmaması,
• İhaleye fesat karıştırılmasıdır.

3. İhalenin Feshi Davasını Kimler Açabilir?

İİK’da kötüniyetli ihalenin feshi davalarının önüne geçmek için sınırlı sayıda kişinin dava açabileceği öngörülmüştür. İİK m. 134/2 uyarınca ihalenin feshi davasını satış isteyen alacaklı, borçlu, malın resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler açabilir. İhalenin feshini talep edenin yurtiçinde bir adres bildirmesi zorunludur.

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebi, ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir. Bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin olarak yatırılmak zorundadır. Talebin kabulü hâlinde bu harç başka bir kimseye yüklenmez ve istem hâlinde iade edilir. Talebin reddi hâlinde ise alınan bu harç iade edilmez ve harcın kalan kısmı ihalenin feshini isteyenden tahsil edilir.

Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmî sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişilerce yapılan ihalenin feshi talebinde, talepte bulunulurken, ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olmak üzere ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat gösterilmesi şarttır. Talebin reddine ilişkin kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davasının açılmaması hâlinde hükmedilen para cezasının 21.07.1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümleri uyarınca tahsili için durum mahkemece tahsil dairesine bildirilir. Tahsil dairesi alınan teminattan, bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içinde para cezasını tahsil etmezse talep hâlinde teminat ilgilisine iade edilir.

4. İhalenin Feshi Davasında Dava Açma Süresi

İİK m. 134/2 uyarınca ihalenin feshi davasının ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde açılması gerekir. Bazı istisnai hallerde, şikâyet süresi ihale tarihinden itibaren değil, ihalenin feshi sebebinin öğrenildiği tarihten itibaren başlar. Bu haller;

• Satış ilanın tebliğ edilmesi gereken ilgiliye tebliğ edilmemesi,
• Satılan malın esaslı niteliklerindeki hatanın sonradan öğrenilmiş olması,
• İhaleye fesat karıştırmanın sonradan öğrenilmesidir.

Bu hallerde 7 günlük süre öğrenme tarihinden itibaren başlar. Ancak dava açma süresi hiçbir şekilde ihalenin üzerinden bir yıl geçtikten sonra açılamayacaktır.

İİK m 134/10

“Satış ilanı tebliğ edilmemiş veya satılan malın esaslı vasıflarındaki hataya veya ihalede fesada bilahare vakıf olunmuşsa şikayet müddeti ıttıla tarihinden başlar. Şu kadar ki, bu müddet ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir seneyi geçemez.”

5.  İhalenin Feshi Davasında Yargılama Usulü

İhalenin feshi, icra memur muamelesini şikayet yolu ile talep edilir. İhalenin feshi talebi icra mahkemesi tarafından basit yargılama usulüne göre incelenir. İhalenin feshi davasında icra mahkemesinin geniş bir inceleme yetkisi vardır. İcra mahkemesi icra hukukuna özgü şekli bir yargılama yapmayıp her türlü delil ile yargılama yapar. İhalenin feshi talebi üzerine icra mahkemesi talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden kararı verir. Ancak ihalenin feshi talebinin usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir.

İhalenin feshi davasının istisnai hallerde 7 günlük süre geçtikte sonra açılması ve malın ihale alıcısına devredilmesi halinde malın başkasına devrini önlemek için davacının talebi üzerine mal siciline davalıdır ve satılamaz şerhi işlenir.

İhalenin feshi ile ilgili olarak “İcra Müdürlüğü İşlemini Şikayet” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

6. İhalenin Feshi Davası Devam Ederken Taşınmazı Kim Kullanabilir?

İhale kesinleşmedikçe ihalede satılan mal alacaklıya devredilmez. İhalenin feshi davası açılması durumunda ihale kesinleşmeyecek ve mal ihale alıcısına teslim edilmeyecektir. İhale alacaklısının hak kaybını önlemek amacıyla taşınmazlar için icra müdürünün kararı ile ihale kesinleşinceye kadar taşınmazın alacaklıya kullandırılmasına karar verebilir. Ayrıca ihale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde ise taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasına karar verebilir. 

7. İhalenin Feshi Davasının Sonuçları

İhalenin feshi davası sonunda mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi halinde kararın kesinleşmesi ile ihale feshedilmiş olacaktır. İhalenin feshi kararı ile alacaklının ihale ile iktisap ettiği mülkiyet hakkı son bulur. Alacaklı tarafından ödenen satış bedeli, icra dairesi tarafından nemalandırılmış hali ile iade edilir. İhalenin feshi davası sırasında malı kullanan ihale alıcısı ecrimisil ödemek zorunda değildir. Ayrıca maldan yaralanması sebebiyle elde ettiği şeyleri de geri vermekle yükümlü değildir. Yine mala yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların iadesini isteyebilir.

Mahkemece;

• Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle,
• Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle,
• İşin esasına girerek,

İhalenin feshi davasının reddine karar verilirse davacı ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.

İhalenin feshi davasının kesinleşmeden icrası mümkün değildir. Kesinleşmeden icraya konulamayacak kararlar için Kesinleşmeden İcraya Konulamayacak Kararlar isimli yazımızı inceleyebilirsiniz.

8. İhalenin Feshi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

İhale feshi davasında görevli mahkeme icra mahkemesidir. Ancak Ortaklığın Giderilmesi (İzale-İ Şuyu) yoluyla taşınmazın açık artırmayla satış yapılması halinde ihalenin feshi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olacaktır. Yetkili mahkeme ise icra dairesi veya satış memurluğunun bulunduğu yer mahkemesidir.

İİK m. 134/7 uyarınca ihalenin feshine ilişkin dava görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesi veya mahkemeye yapılırsa, icra mahkemesi veya mahkeme evrak üzerinde inceleme yaparak başvuru tarihinden itibaren en geç on gün içinde görevsizlik veya yetkisizlik kararı verir ve masrafını gider avansından karşılamak suretiyle dosyayı resen görevli veya yetkili icra mahkemesine gönderir. Bu kararlar kesindir.