Elbirliği Mülkiyette Taşınmazın İcra Yolu ile Satışı

Elbirliği mülkiyeti, bir malın mülkiyetine yani kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisine, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan bir topluluğun tamamının birlikte sahip olmasıdır. Buna göre, elbirliği mülkiyeti, sınırlı sayıda kurulur ve genellikle miras ortaklığında görülür. Elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazda, maliklerin taşınmaz üzerinde, konumları ve sınırları belirlenmiş belirli bir payları bulunmamaktadır. Bilakis her birinin, taşınmazın tamamı üzerinde ortak oldukları ve eşit hak ve yetkilere sahip oldukları kabul edilir. Elbirliği mülkiyetine tabi olan bir taşınmazın cebri icraya konu edilerek haciz yoluyla satılma zorunluluğu ortaya çıktığında, öncelikle taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi gerekmektedir. Bu gibi durumlarda, cebri icraya konu bir taşınmaz üzerinde malikler anlaşıp paylarını kendi aralarında belirlemiş olsalar dahi, bu durum, taşınmazın tamamının satışına engel oluşturmayacaktır.

Yazı İçeriği
1. Elbirliğiyle Mülkiyet Nedir?
2. Elbirliği Mülkiyetinin Paydaşlar Tarafından Paylaşılması
3. Elbirliği Mülkiyetine Tabi Olan Taşınmazın Cebri İcra Yolu ile Satışı

Elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazların ortaklar yani malikler tarafından fiilen veyahut sözleşme ile paylaşılması mümkündür. Ancak bu paylaşma işlemi malikler, taşınmaz üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri bir paya sahip olmadıkları için tasarruf işlemi niteliğinde olamayacaktır.

1. Elbirliğiyle Mülkiyet Nedir?

Elbirliği mülkiyeti; 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 701. maddesinde aşağıda alıntılandığı şekliyle tanımlanmaktadır.

Madde 701-
“Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır”

Bu tanımlamada ifade edildiği üzere, elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her bir ortağın hakkı tüm malvarlığına yayılmıştır. Eş söyleyişle, elbirliğiyle mülkiyet halinde her ne kadar hak sahiplerinin hakkı belli bir pay olarak gösterilmekteyse de, taşınmazın her paydaşı, taşınmaz üzerinde eşit hakka sahiptir. Bu nedenle de elbirliği mülkiyetinde malik olan kimseler paydaş değil aslında ortaktır.

Sınırlı sayıda belirlenen elbirliği mülkiyeti hali genellikle miras ortaklığında görülmekte olup elbirliği ile mülkiyet halinde malikler TMK m.702/3 gereği kendi payları üzerinde tasarrufta bulunamazlar. Bu kurala göre; tapuda devir gibi tasarruf işlemleri bakımından maliklerin sırf kendi payları için işlem yapmaları mümkün değildir.

2. Elbirliği Mülkiyetine Tabi Olan Taşınmazın Cebri İcra Yolu ile Satışı

Elbirliği mülkiyetine tabi olan bir taşınmazın ortaklarından birinin borçlusu olduğu bir durumda, borcun alacaklısı, elbirliğine konu taşınmazın ve/veya taşınmazların cebri icra yoluyla satışını talep edebilir. Başka bir deyişle, alacaklı, borçlunun elbirliğiyle mülkiyet hakkına sahip olduğu taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davası açarak dava sonucunda, borçlunun elbirliğiyle mülkiyetteki payı üzerinden alacağına kavuşabilmektedir. Bu itibarla alacaklının ortaklığın giderilmesi davası açması ve dava sonucunda taşınmazın satışına ilişkin usuller, İcra İflas Kanunu ve Yargıtay içtihatları ışığında şekillenmiştir.

Elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı, işbu taşınmazın satışını sağlayabilmek için öncelikle İİK m.121 uyarınca icra mahkemesinden yetki belgesi almak zorundadır. Daha açık ifadeyle, alacaklı, borca konu icra takibini yapan icra dairesinden İİK m.121 uyarınca yetki talep ederek, satışın nasıl yapılması gerektiğinin icra mahkemesinin sorulmasını istemelidir. Bahse konu yetki belgesini ve borçlunun elbirliğiyle mülkiyet hakkını gösteren mirasçılık belgesini temin eden alacaklı, buna istinaden alacağına kavuşmak amacıyla ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

Ortaklığın giderilmesi davasının usulüne ve hukuki sürece ilişkin detaylı bilgi için “Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Alacaklı tarafından açılan ortaklığın giderilmesi davalarında ortak mülkiyete tabi birden fazla taşınmaz davaya konu edilmiş olabilir. Bu durumda, cebri icraya konu borç miktarına göre dava tarihi itibarıyla taşınmazlardan borçlu ortağın payına düşen değerin tespit edilmesi gerekir. Bu tespite istinaden borca yetecek kadar taşınmaz için ortaklığın giderilmesine karar verilir. Şayet fazlaya ilişkin bir istem varsa reddedilir. Zira burada asıl amaç tüm taşınmaz ve/veya taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi değil, borç miktarına tekabül eden taşınmaz için ortaklığın giderilerek alacaklının alacağına ulaşmasının sağlanmasıdır.

Satışına karar verilen taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise, kararda mirasçılık belgesindeki payların dikkate alınması gerekir.

Bu şekilde açılacak olan ortaklığın giderilmesi davasında, borçlu ortak dâhil olmak üzere tüm ortakların davaya dâhil edilmelidir.

3. Elbirliği Mülkiyetine Tabi Olan Taşınmazın Ortaklar Tarafından Paylaşılması

Elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazın paydaşlar tarafından gerek fiilen gerekse bir sözleşme ile paylaşılması mümkündür.
Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazın malikleri, taşınmaz üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri bir paya sahip olmadıkları için yapılan bu paylaşma, tasarruf işlemi niteliğinde olamayacaktır. Başka bir deyişle, malikler arasında yapılan bu paylaşma işlemi; tapu kayıtlarında herhangi bir değişikliğe sebebiyet vermeyecektir.

Malikler tarafından yapılan bu tür bir anlaşmanın bağlayıcı olabileceği başlıca konu, maliklerin aralarında ileri sürebilecekleri ecrimisil talepleri bakımından haksız işgal durumunun değerlendirilmesidir. Bu nedenle malikler tarafından yapılan anlaşma, maliklerin münhasıran tasarruf yetkisi bulunmadığı için tapuda ifraz işlemine sebebiyet vermeyecektir. Diğer taraftan, haksız işgal tazminatı olarak da bilinen ecrimisil davasına ilişkin detaylı bilgi için “Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)” yazımızı inceleyebilirsiniz.
Malikler tarafından yapılan paylaşma işlemi, taşınmaz üzerindeki kullanım alanlarının belirlenmesini mümkün kılsa da ifraza sebep olmayacağından, cebri icra durumunda taşınmazın tamamının satılmasına engel teşkil etmeyecektir.