Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Şartları ve Dava Süreci

Gayrimenkul HukukuEcrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası: Şartları ve Dava Süreci

Bir taşınmazın malikinin veya hak sahibinin rızası olmadan kullanılmasına haksız işgal, bu kullanım nedeniyle istenen tazminata da ecrimisil denir. Arsanızı yıllardır otopark olarak kullanan bir işletme, tarlanızı izinsiz eken bir komşu ya da kira süresi bittiği halde dükkanı boşaltmayan eski kiracı, ecrimisil davalarının en sık görülen örnekleridir.

Ecrimisil uygulamada sık sık kira alacağıyla karıştırılır. Bu yazıda ecrimisilin hukuki niteliğini, kimin kimden isteyebileceğini, bedelin nasıl hesaplandığını, beş yıllık sınırın nereden geldiğini ve 2026 itibarıyla davanın harç, faiz ve 7589 sayılı Kanunla değişen dava değeri kurallarını anlatıyoruz. Mirasçılar ve paydaşlar arasındaki ecrimisilin özel şartları ile kamu taşınmazları için idarenin düzenlediği ecrimisil ihbarnameleri ayrı yazılarımızın konusudur.

Ecrimisil nedir?

Ecrimisil, taşınmazın hak sahibinin rızası olmadan kullanılması nedeniyle hak sahibinin mahrum kaldığı kullanım değerinin karşılığıdır. Kanuni dayanağı, iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğunu düzenleyen Türk Medeni Kanunu m. 995’tir. Bu hükme göre iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoymasından doğan zararı ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerin karşılığını ödemekle yükümlüdür. Malikin her türlü haksız el atmanın önlenmesini isteme hakkını düzenleyen TMK m. 683 de ecrimisil talebinin dayanakları arasında anılır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da haksız işgalde ecrimisilin dayanağının TMK m. 995 olduğunu açıkça kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 17.06.2020, 2017/1255 E., 2020/423 K.).

Kira alacağından farkı

Ecrimisil bir sözleşmeye dayanmaz. Kira alacağı, tarafların iradesinin uyuştuğu geçerli bir kira sözleşmesinden doğar; ecrimisilde ise kullanım hak sahibinin rızası dışında gerçekleşir. Yargıtay’ın 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da haksız işgalin kira ilişkisi sayılamayacağını kabul eder. Emsal kira bedeli hesapta ölçü olarak kullanılır, ancak bu durum ecrimisili kira alacağına dönüştürmez.

Ecrimisil istemenin şartları

• Davacının malik veya hak sahibi olması: Malik, paydaş, mirasçı ve belirli koşullarla intifa veya oturma hakkı sahibi ecrimisil isteyebilir. Hak tapu kaydı ve gerektiğinde mirasçılık belgesiyle ispat edilir.
• Taşınmazın fiilen kullanılması: Davalı taşınmazı kullanmış, ondan yararlanmış ya da hak sahibinin yararlanmasını engellemiş olmalıdır. Ecrimisil fiili kullanımın varlığına bağlıdır.
• Kullanımın hukuka aykırı olması: Kullanım bir sözleşmeye, kanundan doğan bir hakka veya mahkeme kararına dayanmamalıdır. Geçerli bir kira veya kullanım sözleşmesi varken ecrimisil istenemez; sözleşmeden doğan alacak istenir.
• Rıza bulunmaması ve kötüniyet: Açık veya örtülü rızaya dayanan dönem için ecrimisil istenemez. Malikin veya paydaşların izniyle taşınmazı kullanan kişi, bu izin geri alınıncaya, geri alınmamışsa dava açılıncaya kadar kötüniyetli zilyet sayılmaz (Yargıtay 1. HD, 17.04.2014, 2014/1026 E., 2014/8020 K.). İzin geri alındıktan sonraki kullanım için ecrimisil istenebilir.

Kötüniyetin başladığı an hesap açısından belirleyicidir. Örneğin geçersiz bir satış vaadine dayanarak taşınmaza yerleşen alıcı, sözleşmenin geçersizliği ileri sürülüp taşınmaz geri istenmedikçe çoğu zaman iyiniyetli sayılır. Kullanımın rızaya dayandığını ileri süren taraf bunu ispat etmelidir.

Kanun iyiniyetli zilyedi bu sorumluluktan ayrı tutar. Sahip olduğunu sandığı hakka uygun olarak taşınmazı kullanan iyiniyetli zilyet, bu kullanım için hak sahibine tazminat ödemekle yükümlü olmaz (TMK m. 993). Bu nedenle davada ilk tartışılan konu çoğu zaman davalının hangi tarihten itibaren iyiniyetli sayılamayacağıdır. Dava açılması, tahliye ihtarı veya taşınmazın geri istenmesi, davalının artık haksız kullandığını bildiği tarihin ispatı için önemli delillerdir.

Kim, kimden isteyebilir?

Davacı kural olarak taşınmazın malikidir. Paylı mülkiyette paydaş, üçüncü kişiden kendi payı oranında ecrimisil isteyebilir. Elbirliği mülkiyetinde mirasçılardan biri kendi payına düşen ecrimisili tek başına isteyebilir; taşınmazın tamamı için talepte bulunulacaksa mirasçıların birlikte hareket etmesi ya da terekeye temsilci atanması gerekir.

Davalı, taşınmazı fiilen kullanan ve kullanımdan yarar sağlayan kişidir. Uygulamada en sık şu kişilere karşı dava açılır:

• İşgalciler: Taşınmaza izinsiz yerleşen veya onu ticari amaçla kullanan üçüncü kişiler.
• Sınırı aşan komşular: Duvar, bahçe veya yapıyla komşu parselin bir bölümünü kullananlar.
• Taşınmazı tek başına kullanan paydaşlar: Diğer paydaşları dışlayan paydaş. Burada kural olarak önce intifadan men şartı aranır.
• Kira ilişkisi sona eren kişiler: Sözleşme sona erdiği halde taşınmazı boşaltmayan eski kiracı. Bu uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklandığından uygulamada çoğunlukla sulh hukuk mahkemesinde görülür ve kira uyuşmazlıklarına özgü arabuluculuk kuralları uygulanır.

Paydaşlar ve mirasçılar arasında

Paydaşlardan her biri ortak taşınmazı diğerlerinin haklarıyla bağdaştığı ölçüde kullanabilir. Bu nedenle bir paydaşın kullanımı kendiliğinden haksız sayılmaz. Yargıtay, paydaşlar ve mirasçılar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak kullanan paydaşın önce taşınmazdan yararlanmaktan men edilmesini (intifadan men) arar. Taşınmazın fiilen kiraya verilip gelir elde edilmesi, kendiliğinden ürün veren bir yer olması veya kullanan paydaşın diğerlerinin paylarını inkar etmesi gibi hallerde bu şart aranmaz. Ayrıntılar ve örnek hesap için mirasçılar arasında intifadan men ve ecrimisil davası yazımıza; paylı mülkiyetin genel kuralları için hisseli tapu yazımıza bakabilirsiniz.

Ecrimisil nasıl hesaplanır?

Ecrimisil, taşınmazın haksız kullanım süresi boyunca sağlayabileceği objektif kullanım değerine göre belirlenir. Hesapta dava tarihindeki değer esas alınmaz; haksız kullanımın gerçekleştiği her dönemin koşullarına bakılır. Mahkeme bunun için keşif yapar ve bilirkişiden rapor alır. Bilirkişi taşınmazın konumunu, yüzölçümünü, niteliğini, kullanım biçimini ve bölgedeki emsal kira bedellerini dikkate alır.

• Konut ve işyeri: En sık kullanılan ölçü emsal kira bedelidir. İşyeri olarak kullanımda bedel genellikle konuttan yüksek çıkar; bölgedeki işyeri kiraları ve kullanım yoğunluğu araştırılır.
• Arsa, depo ve otopark: Taşınmazın fiilen hangi amaçla kullanıldığı esas alınır. Açık alan, depo veya otopark kullanımında bu amaçlara uygun emsaller aranır.
• Tarım arazisi: Ürün türü, ekim durumu, verim ve yıllık net gelir esas alınır; ziraat bilirkişisi görev alır ve bölgesel resmi verilerden yararlanılır.

Uygulamada bilirkişi ilk dönem için emsal kira değerini belirler, sonraki dönemleri ise genellikle üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artışla güncelleyerek hesaplar. Ecrimisilin en az taşınmazın getirebileceği kira geliri kadar olması gerekir; ancak mahkeme talepten fazlasına ve dava tarihinden sonraki döneme hükmedemez (Yargıtay 1. HD, 27.01.2014, 2013/16990 E., 2014/1140 K.). Dava sonrasındaki kullanım için yeni bir dava açılması gerekir.

Örnek: Bir işletme, sahibinin izni olmadan 2019’dan beri bir dükkanı kullanıyor. Malik 01.10.2026’da dava açıyor. Beş yıllık sınır nedeniyle yalnızca 01.10.2021-30.09.2026 dönemi istenebilir.

2019-2021 arasındaki kullanım, davalının zamanaşımı itirazı üzerine talep edilemez. Malik paydaş olsaydı ve taşınmazda 1/2 payı bulunsaydı, üçüncü kişiden payı oranında, yani 774.000 TL isteyebilirdi.

Beş yıllık sınır ve zamanaşımı

Yargıtay, 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak ecrimisilin dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıl için istenebileceğini kabul eder. Kullanım daha uzun sürmüş olsa da beş yılı aşan dönem, davalının zamanaşımı itirazı üzerine reddedilir. Zamanaşımı mahkemece kendiliğinden dikkate alınmaz; davalının süresinde itiraz etmesi gerekir.

Haksız kullanım sürekli olsa da her dönemin ecrimisili ayrı ayrı değerlendirilir. Bu nedenle uzun süren işgallerde her geçen ay, beş yıllık pencerenin dışında kalan bir ayın kaybı anlamına gelir. Dava dilekçesinde hangi dönemin istendiği açıkça yazılmalıdır.

Birlikte açılabilecek davalar

Ecrimisil geçmiş kullanımın karşılığını sağlar; işgali sona erdirmez. Bu nedenle uygulamada ecrimisil çoğunlukla el atmanın önlenmesi davası ile birlikte istenir. Taşınmaz üzerinde kaçak yapı, duvar veya engel varsa kal (yıkım) talebi de eklenir. Taşınmaz zarar görmüşse, ağaçlar kesilmişse veya değer kaybı oluşmuşsa bunlar için ayrıca maddi tazminat istenebilir.

Talepler birlikte ileri sürüldüğünde dava bir bütün olarak değerlendirilir. Yargıtay’a göre dava değeri; el atılan yerin değeri, kal edilecek yapının değeri ve istenen ecrimisilin toplamıdır (Yargıtay 7. HD, 07.11.2024, 2024/1107 E., 2024/4983 K.). Bu toplam, harcı ve kanun yolu sınırını belirler.

Paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda kalıcı çözüm ise ortaklığın sona erdirilmesidir. Bunun için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir; dava sürerken de ecrimisil istenmeye devam edilebilir.

Başvuru ve dava yolu

1. Delilleri toplayınTapu kaydı, mirasçılık belgesi, taşınmazı kimin kullandığını gösteren fotoğraflar, abonelik ve adres kayıtları, belediye ve kadastro kayıtları, bölgedeki kira ilanları ve sözleşmeler hazırlanır. Kullanım durumu değişebilecekse dava öncesinde delil tespiti yaptırılabilir.
2. Görevli ve yetkili mahkemeEcrimisil malvarlığı hakkına ilişkin bir tazminat talebidir ve asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kişisel bir alacak olduğundan dava davalının yerleşim yerinde veya haksız kullanımın gerçekleştiği, yani taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir (HMK m. 6, 16). El atmanın önlenmesi de isteniyorsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Kira ilişkisi sona eren kiracıya karşı talepler çoğunlukla sulh hukuk mahkemesinde görülür.
3. ArabuluculukÜçüncü kişiye karşı açılan ecrimisil davası dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmaz. Talep kira ilişkisinden, ortaklığın giderilmesinden, kat mülkiyetinden veya komşu hakkından kaynaklanıyorsa HUAK m. 18/B gündeme gelir. Paydaşlar arasındaki ecrimisil konusunda uygulama tek düze olmadığından önce arabulucuya başvurmak en güvenli yoldur.
4. Dava değeri ve harçDava nispi harca tabidir. 2026’da asliye hukukta başvurma harcı 732 TL, karar ve ilam harcı binde 68,31’dir ve dörtte biri dava açılırken peşin alınır. 7589 sayılı Kanunla belirsiz alacak davası 31.07.2026’dan itibaren kaldırıldığından bu tarihten sonra ecrimisil davası belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Miktar bilinemiyorsa dava kısmi dava olarak açılır ve talep, bilirkişi raporundan sonra tahkikatın sonuna kadar bir defaya mahsus artırılabilir (HMK m. 109/4). Artırılan kısım için de zamanaşımı dava tarihinde kesilmiş sayılır ve harç tamamlanır. 31.07.2026’dan önce açılmış belirsiz alacak davalarında eski hüküm uygulanmaya devam eder.
5. Keşif ve bilirkişiKeşifte taşınmazın niteliği, kullanım biçimi ve kullanılan alan belirlenir. Bilirkişi emsal kira araştırmasıyla her dönemin bedelini hesaplar. Rapora tebliğden itibaren iki hafta içinde itiraz edilebilir (HMK m. 281).
6. FaizFaiz dava dilekçesinde talep edilmelidir. Yargıtay uygulamasında talep edilmişse her dönemin ecrimisiline o dönemin sonundan itibaren kanuni faiz yürütülebilir. Kanuni faiz 01.06.2024-30.07.2026 arasında yıllık %24, 31.07.2026’dan itibaren yıllık %31’dir. İşgalin davalının ticari işletmesiyle ilgili olduğu durumlarda avans faizi talebi ayrıca değerlendirilir.
7. Kanun yolları ve icraKarara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf, bölge adliye mahkemesi kararına karşı iki hafta içinde temyiz yoluna gidilir. 2026’da açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir. Para alacağına ilişkin hüküm kesinleşmeden de ilamlı icraya konulabilir.

Yukarıdaki örnekte malik davayı 200.000 TL’lik kısmi dava olarak açarsa peşin harç 3.415,50 TL ve başvurma harcı 732 TL olur. Bilirkişi raporundan sonra talep 1.548.000 TL’ye artırılırsa artırılan 1.348.000 TL için 23.020,47 TL peşin harç tamamlanır.

Sık yapılan hatalar

• Beş yıldan eski dönemler için talepte bulunmak ve zamanaşımı itirazıyla karşılaşmak.
• Noter ihtarının zamanaşımını kestiğini düşünüp dava açmayı geciktirmek.
• Rızaya dayalı kullanım dönemini de hesaba katmak; rızanın geri alındığını gösteren bir bildirim yapmamak.
• Paydaş olarak taşınmazın tamamının kira değeri üzerinden ecrimisil istemek; paydaş ancak payı oranında isteyebilir.
• Faizi dava dilekçesinde talep etmemek.
• 31.07.2026’dan sonra davayı belirsiz alacak davası olarak açmaya çalışmak.
• İşgali sona erdirmek için el atmanın önlenmesi ve kal taleplerini eklememek; ecrimisil kararının işgali kendiliğinden bitirdiğini sanmak.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Gayrimenkul Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla