Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi adına ve her birinin payı belirtilerek tapuya kayıtlı olmasıdır. Hukuktaki adı paylı mülkiyettir. Miras kalan aile evleri, kardeşlerin birlikte aldığı arsalar ve parsel parsel satılan hisseli tarlalar bu yapının en sık görülen örnekleridir.
Hisseli tapu, uygun fiyatıyla cazip görünür; ancak taşınmazın belirli bir bölümünün size ait olduğu anlamına gelmez. Paydaşlar malın tamamı üzerinde payları oranında hak sahibidir ve önemli kararlarda birbirlerine bağımlıdır. Bu yazıda paylı mülkiyetin nasıl işlediğini, payın nasıl satıldığını, önalım hakkındaki son değişiklikleri, paydaşlar arasındaki kullanım ve yönetim kurallarını, hisseli taşınmaz almanın risklerini ve ortaklıktan çıkış yollarını anlatıyoruz.
- Payımı tek başıma satabilir miyim?
- Evet. Her paydaş kendi payını diğerlerinin iznini almadan satabilir, ipotek ettirebilir; ancak diğer paydaşların yasal önalım hakkı vardır.
- Taşınmazın bir bölümü benim mi?
- Hayır, tapuda yer gösterilmez. Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması tapuya şerh edilmedikçe yeni paydaşları bağlamaz.
- Ortaklıktan nasıl çıkılır?
- Payı satarak, paydaşlarla anlaşarak veya ortaklığın giderilmesi davası açarak.
- Önalımda ne değişti?
- 25.12.2025’ten itibaren yapılan satışlarda önalım hakkı satıştan itibaren en geç bir yıl içinde kullanılır ve payın rayiç bedeli yatırılır.
Hisseli tapu nedir?
Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre birden çok kişi, maddi olarak bölünmüş olmayan bir malın tamamına belirli paylarla malik ise paylı mülkiyet vardır (TMK m. 688). Paylar aksi belirtilmedikçe eşit sayılır. Tapuda bu paylar kesir olarak gösterilir: 1/2, 3/8 veya 1250/10000 gibi. Pay, taşınmazın soyut bir oranıdır; bahçenin sol tarafı veya evin üst katı gibi somut bir kısım değildir.
Uygulamada “hisseli tapu” ifadesi üç farklı durum için kullanılır. Aralarındaki farkı bilmek, hangi kuralların uygulanacağını belirler:
| Paylı mülkiyet | Elbirliği mülkiyeti (miras) | Kat mülkiyeti (arsa payı) | |
|---|---|---|---|
| Tapuda pay | Her paydaşın payı yazılıdır | Pay yazılmaz, “iştirak halinde” kayıt | Her bağımsız bölümün ayrı tapusu ve arsa payı vardır |
| Tek başına satış | Payını satabilir | Tapuda pay satılamaz; miras payı devredilebilir | Bağımsız bölümünü serbestçe satar |
| Önemli kararlar | Çoğunluk veya oybirliği | Kural olarak oybirliği | Kat malikleri kurulu |
| Ortaklıktan çıkış | Pay satışı veya ortaklığın giderilmesi | Paylı mülkiyete çevirme, paylaşma davası | Ortaklığın giderilmesi açılamaz |
Kat mülkiyeti kurulmuş bir binadaki dairenin tapusunda görülen arsa payı, hisseli tapu anlamına gelmez; daire tek başına size aittir. Elbirliği mülkiyetinin kuralları ise miras ortaklığı yazımızda anlatılıyor. Bu yazı, paylı mülkiyet üzerinde durmaktadır.
Paydaşın kendi payı üzerindeki hakları
Her paydaş kendi payı bakımından malik gibi hak ve yükümlülüklere sahiptir. Payını diğer paydaşların rızası olmadan devredebilir, üzerine ipotek kurdurabilir; alacaklıları da bu payı haczettirebilir (TMK m. 688/3). Bu bağımsızlık, paylı mülkiyetin elbirliğinden en önemli farkıdır.
- Payın satışı: Tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılır. Alıcı, satıcının yerine paydaş olur.
- Payın ipoteği: Paydaş kendi payını kredi teminatı olarak gösterebilir. Ancak paylar üzerinde rehin veya taşınmaz yükü kurulmuşsa paydaşlar artık malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamaz (TMK m. 692/2). Bankalar uygulamada hisseli taşınmazlara kredi vermekte isteksizdir.
- Payın haczi: Paydaşın borcu yüzünden yalnızca onun payı haczedilir ve satılır. Diğer paydaşların payları etkilenmez; ancak payı ihalede alan üçüncü kişi yeni ortak olur.
- Payın mirası: Paydaş öldüğünde payı mirasçılarına geçer. Bu pay mirasçılar arasında elbirliği halinde olur; zamanla ortak sayısı hızla artar.
Yönetim: kim, neye karar verir?
Paylı malın yönetimine ilişkin kurallar, işin önemine göre kademelidir. Paydaşlar bu kurallardan farklı bir düzen kurmak için aralarında oybirliğiyle anlaşma yapabilir (TMK m. 689/1).
Önemli yönetim işlerinde hem payların hem de paydaş sayısının çoğunluğu gerekir. Örneğin 3/4 paya sahip tek bir paydaş, 1/8’er paylı iki kardeşe rağmen tek başına karar alamaz; çünkü paydaş sayısı bakımından azınlıktadır. Yargıtay uygulamasında bu çoğunluk sağlanmadan yapılan kira sözleşmesi diğer paydaşları bağlamaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ise kira sözleşmesine sonradan açık veya örtülü icazet veren paydaşın ecrimisil isteyemeyeceğini, kira gelirinden payına düşen tutarı isteyebileceğini kabul etmiştir (HGK 22.11.2023, 2022/301 E., 2023/1139 K.).
Malın tamamı üzerinde tasarruf ve kat karşılığı inşaat gibi büyük işler bütün paydaşların katılımını gerektirir. Eski binanın yıkılıp yeniden yapılması için tek bir paydaşla yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, diğer paydaşlar katılmadıkça geçerlilik kazanmaz (HGK 11.10.2022, 2020/71 E., 2022/1278 K.). Bu konuda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
Kullanım anlaşmasının tapuya şerhi
Paydaşlar, örneğin “zemin kat Ali’nin, üst kat Ayşe’nin kullanımında olsun” şeklinde yararlanma, kullanma ve yönetim anlaşması yapabilir. İmzaları noterce onaylanan anlaşma, paydaşlardan birinin başvurusuyla tapu kütüğüne şerh edilebilir (TMK m. 689/2). Şerh edilen anlaşma paydaşların haleflerini, yani payı sonradan satın alanları ve mirasçıları da bağlar (TMK m. 695). Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 23.12.2024 tarihli ve 2024/6 sayılı genelgesi bu şerhin uygulamasını düzenlemektedir. Şerh edilmemiş bir fiili kullanım düzeni, yeni paydaşa karşı ileri sürülemeyebilir.
Kullanım, giderler ve ecrimisil
Her paydaş, diğer paydaşların haklarını zedelememek koşuluyla paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir (TMK m. 693). Yönetim giderleri, vergiler ve diğer yükümlülükler, aksine anlaşma yoksa paylar oranında karşılanır (TMK m. 694). Bir paydaşın emlak vergisini veya zorunlu onarım giderini tek başına ödemesi halinde, diğer paydaşlardan paylarına düşen kısmı isteyebilir.
Uygulamadaki en sık sorun, paydaşlardan birinin taşınmazı tek başına kullanmasıdır. Taşınmazı kullanmayan paydaş, kullanana karşı şu yollara başvurabilir:
- İntifadan men ve ecrimisil: Kullanan paydaşa yazılı ihtarda bulunularak payı oranında kullanım bedeli istenir. Kural olarak bu ihtardan veya ortaklığın giderilmesi davasının açılmasından sonraki dönem için ecrimisil istenebilir. Ayrıntılar mirasçılar arasında intifadan men ve ecrimisil yazımızda.
- El atmanın önlenmesi: Paydaşın diğerlerini taşınmazdan tamamen dışlaması veya üçüncü kişinin haksız işgali halinde, el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Bkz. el atmanın önlenmesi davası.
- Ortaklığın giderilmesi: Kalıcı çözüm ortaklığın sona erdirilmesidir.
Paylı taşınmaza bir paydaşın kendi parasıyla ev yapması veya ağaç dikmesi de sık görülür. Bu eklentilere muhdesat denir. Yapılan yapı hukuken arazinin parçasıdır; ancak ortaklık giderilirken yapıyı kimin yaptığı satış bedelinin dağıtımını etkiler. Diğer paydaşlar muhdesatın size ait olduğunu kabul etmezse, ortaklığın giderilmesi davası sırasında ayrı bir tespit davası açmanız gerekir. Bu nedenle yapım sırasında diğer paydaşlardan yazılı onay almak ve fatura ile dekontları saklamak ileride büyük kolaylık sağlar. Bkz. muhdesatın aidiyetinin tespiti davası.
Payın satışı ve önalım hakkı
Pay satışı tapu müdürlüğünde resmi senetle yapılır (TMK m. 706). Satış vaadi sözleşmesi ise noterde düzenlenebilir; bu konuda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz. 2026 yılında tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı yüzde 2’dir. Örneğin 1.000.000 TL’lik bir pay satışında alıcı ve satıcı 20.000’er TL harç öder. Beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden az olamaz; 7566 sayılı Kanunla bedelin gerçek değerin altında gösterilmesi halinde eksik ödenen harç için bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır.
Yasal önalım hakkı
Bir paydaş payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar önalım (şufa) hakkını kullanarak bu payı alıcıdan almayı isteyebilir (TMK m. 732). Önalım hakkı, yabancı kişilerin ortaklığa girmesini önler. 7571 sayılı Kanunla 25 Aralık 2025’ten itibaren bu hakta önemli değişiklikler yapılmıştır:
| Konu | Güncel kural |
|---|---|
| Bildirim | Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir (TMK m. 733/3). |
| Süre | Bildirimden itibaren 3 ay; her halde satıştan itibaren 1 yıl. 25.12.2025’ten önceki satışlarda 2 yıllık süre uygulanır (TMK m. 733/4). |
| Bedel | Hakimin belirlediği rayiç bedel ve alıcıya düşen tapu giderleri, verilen kesin süre içinde nakden yatırılır; yatırılmazsa tescil kararı verilemez (TMK m. 734/2). Bu kural açılmış davalara da uygulanır. |
| Önalım olmayan satışlar | Cebri artırma ile Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar (TMK m. 733/1). |
| Feragat | Önalım hakkından genel feragat resmi şekle ve tapuya şerhe bağlıdır; belirli bir satış için vazgeçme yazılı şekilde yapılır (TMK m. 733/2). |
Eskiden önalım davasında tapuda gösterilen satış bedelinin yatırılması yeterliydi; tapuya düşük bedel yazılması önalım hakkını cazip kılıyordu. Artık rayiç bedel esas alındığından, payı önalımla almak isteyen paydaşın taşınmazın gerçek değerini karşılaması gerekir. Dava, payı satın alan kişiye karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır. Ayrıntılar önalım (şufa) hakkı davası yazımızda.
Hisseli taşınmaz alırken riskler
Hisseli satışlar, özellikle şehir çevresindeki tarlalarda “hobi bahçesi” veya “villa arsası” vaadiyle yaygınlaşmıştır. Alıcıların en sık karşılaştığı riskler şunlardır:
- Yer gösterme: Satıcının “şu parça senin” diyerek yer göstermesinin tapuda karşılığı yoktur. Diğer paydaşlar o kısmı kullanmanıza karşı çıkabilir, ortaklığın giderilmesi davasında taşınmazın tamamı satılabilir.
- Yapı yasağı: Hisseli tarlaya ev yapmak için tüm paydaşların rızası, imar planı ve yapı ruhsatı gerekir. Ruhsatsız yapılar için idari para cezası ve yıkım kararı verilebilir.
- Tarım arazisi sınırlamaları: 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu, tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altında bölünmesini ve hisselendirilmesini sınırlar. Tapu müdürlüğü bu tür satışlarda tarım müdürlüğünün görüşünü arar.
- Önalım riski: Payı satın aldıktan sonra bir yıl içinde diğer paydaşlardan biri önalım davası açarak payı rayiç bedelle sizden alabilir.
- Haciz ve ipotek: Satıcının payı üzerindeki haciz ve ipotekler payla birlikte size geçer. Malın tamamı üzerinde kurulmuş ipotekler ise bütün paydaşları etkiler.
- Düzenleme ortaklık payı: İmar uygulamasına giren tarlalarda yüzde 45’e varan kesinti yapılabilir; hisseli parsellerde yeni parsel yine hisseli olarak oluşabilir. Bkz. düzenleme ortaklık payı.
- Kentsel dönüşüm: Riskli yapılarda kararlar oybirliğiyle alınmaz; 7471 sayılı Kanunla Kasım 2023’ten beri paydaşların payları oranında salt çoğunlukla alınan karara katılmayan paydaşın payı satışa çıkarılabilir (6306 sayılı Kanun m. 6). Bkz. kentsel dönüşümde mirasçılar ve paylı malikler.
Satın almadan önce tapu kaydını, takyidatları, imar durumunu ve paydaş listesini mutlaka inceleyin. Genel kontrol listesi için ev veya arsa alırken dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz.
Ortaklıktan çıkış yolları
- Payı satmakPayınızı diğer paydaşlardan birine veya üçüncü kişiye satabilirsiniz. Paydaşa satışta önalım hakkı doğmaz; üçüncü kişiye satışta diğer paydaşlara noter bildirimi yapılmalıdır.
- Rızai paylaşmaPaydaşlar anlaşırsa taşınmaz ifraz edilerek bölünür veya bağımsız bölümler paylaşılır. İşlem tapu müdürlüğünde yapılır; imar mevzuatına uygun olmalıdır.
- ArabuluculukOrtaklığın giderilmesi davasından önce arabulucuya başvurmak zorunludur ve paydaşlara esnek bir anlaşma imkanı sunar. Bkz. zorunlu arabuluculuk.
- Ortaklığın giderilmesi davasıAnlaşma yoksa her paydaş, diğerlerine karşı sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. Mahkeme önce aynen paylaşmayı veya kat mülkiyeti kurulmasını araştırır, mümkün değilse taşınmazı satar. Bkz. ortaklığın giderilmesi davası.
- Paydaşlıktan çıkarmaBir paydaş yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal ederek ortaklığı diğerleri için çekilmez hale getirirse, hakim kararıyla ortaklıktan çıkarılması istenebilir (TMK m. 696). Davanın açılması, aksi kararlaştırılmadıkça pay ve paydaş çoğunluğunun kararına bağlıdır. Bu istisnai bir yoldur.
Başvuru ve dava yolu
| Uyuşmazlık | Görevli mahkeme | Arabuluculuk | Harç |
|---|---|---|---|
| Ortaklığın giderilmesi | Sulh hukuk | Dava şartı | Maktu |
| Önalım (şufa) | Asliye hukuk | Aranmaz | Nispi, pay değeri üzerinden |
| Ecrimisil (kullanım bedeli) | Asliye hukuk | Açık hüküm yok; başvurmak en güvenli yoldur | Nispi |
| El atmanın önlenmesi | Asliye hukuk | Kural olarak aranmaz | Nispi, taşınmaz değeri üzerinden |
Taşınmazın aynına ilişkin bütün davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Nispi harç 2026 yılında binde 68,31’dir ve dörtte biri dava açılırken peşin ödenir. Asliye hukuk mahkemesinde başvurma harcı 732 TL, sulh hukuk mahkemesinde 335,20 TL’dir. Başlıca deliller tapu kaydı, mirasçılık belgesi, keşif ve bilirkişi raporu ile kullanım durumunu gösteren tanık beyanlarıdır.
Ecrimisil gibi para alacaklarında 7589 sayılı Kanunla belirsiz alacak davası 31 Temmuz 2026’dan itibaren kaldırılmıştır. Artık dava değeri dilekçede belirtilir; tahkikat sona erinceye kadar bir defaya mahsus artırılabilir (HMK m. 109/4). Kanuni faiz oranı 31 Temmuz 2026’dan itibaren yıllık yüzde 31’dir. Kararlara karşı tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna gidilebilir; 2026 yılında açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir.
Sık yapılan hatalar
- Satıcının gösterdiği yerin tapuda size ait olduğunu sanmak.
- Paydaşlar arası kullanım anlaşmasını tapuya şerh ettirmemek.
- Pay satışını diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmemek; önalım riskini uzun süre açık bırakmak.
- Tapuda düşük bedel göstermenin önalımı engelleyeceğini düşünmek; artık rayiç bedel esas alınır.
- Diğer paydaşların rızası olmadan ortak taşınmaza yapı yapmak veya taşınmazın tamamını kiraya vermek.
- Elbirliği halindeki miras taşınmazında, tapuda payınızı tek başınıza satabileceğinizi düşünmek.
Sık sorulan sorular
Hisseli tapu satılabilir mi?
Evet. Her paydaş kendi payını diğerlerinin iznine gerek olmadan tapuda satabilir. Üçüncü kişiye satışta diğer paydaşların önalım hakkı vardır.
Hisseli tapulu tarlaya ev yapabilir miyim?
Kendi başınıza yapamazsınız. Olağan kullanımı aşan yapı işleri bütün paydaşların rızasını gerektirir; ayrıca imar planı ve yapı ruhsatı gerekir.
Diğer paydaş evi tek başına kullanıyor, ne yapabilirim?
Yazılı ihtarla payınız oranında kullanım bedeli isteyebilir, ödenmezse ecrimisil davası açabilirsiniz. Kalıcı çözüm için ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Paydaşlardan biri payını yabancıya sattı, ne kadar sürem var?
Noter bildiriminden itibaren üç ay; her halde satıştan itibaren bir yıl içinde önalım davası açmalısınız. 25.12.2025’ten önceki satışlarda üst sınır iki yıldır.
Hisseli taşınmaza kredi çekilebilir mi?
Paydaş kendi payını ipotek ettirebilir. Ancak bankalar hisseli taşınmazları teminat olarak kabul etmekte çoğu zaman isteksizdir; malın tamamının ipoteği için bütün paydaşların rızası gerekir.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla