Taşınmaz Satışında Kapora

Ev veya arsa satışlarında taraflar çoğu zaman tapuya gitmeden önce bir “kapora” üzerinde anlaşır. Alıcı taşınmazı ayırtmak, satıcı da alıcının ciddiyetini görmek ister. Satış gerçekleşmediğinde ise aynı soru gündeme gelir: kapora geri verilecek mi, yanacak mı, yoksa iki katı mı ödenecek? Cevap, verilen paranın hukuki niteliğine ve sözleşmenin şekline göre değişir.

Bu yazıda kaporanın hukuktaki karşılığını, bağlanma parası ile cayma parası arasındaki farkı, resmi şekle uymayan taşınmaz satışında kaporanın akıbetini, emlakçıya verilen kaporayı, uygulamada en sık çıkan uyuşmazlıkları ve kaporanın geri alınması için izlenecek yolları anlatıyoruz.

Kısaca

Kapora hukuken nedir?: Aksi kararlaştırılmadıkça bağlanma parasıdır: sözleşmenin yapıldığının kanıtıdır ve satış bedelinden düşülür (TBK m. 177).
Ne zaman yanar?: Kapora açıkça cayma parası olarak kararlaştırılmışsa ve parayı veren taraf caymışsa. Parayı alan taraf cayarsa iki katını öder (TBK m. 178).
Noterde veya tapuda yapılmadıysa?: Taşınmaz satışı geçersizdir; kapora ve cayma şartı da geçersiz olur. Verilen para sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenir, iki katı istenemez.
Nasıl geri alınır?: İhtarname, ilamsız icra takibi ve itirazın iptali davası ya da doğrudan alacak davasıyla.

Kapora hukuken nedir?

“Kapora” günlük dilde kullanılan bir kavramdır ve kanunda bu adla geçmez. Türk Borçlar Kanunu, sözleşme yapılırken verilen paraları iki kurum altında düzenler: bağlanma parası (TBK m. 177) ve cayma parası (TBK m. 178). Uygulamada “pey akçesi” de bağlanma parası anlamında kullanılır. Her iki kurum da asıl sözleşmeye bağlıdır; asıl sözleşme geçersizse onlar da hüküm doğurmaz.

Kapora; peşinat, cezai şart ve emlakçı komisyonuyla da sık karıştırılır. Aralarındaki farkı şöyle özetleyebiliriz:

Kurum	Amacı	Satış gerçekleşmezse
Bağlanma parası (TBK m. 177)	Sözleşmenin kurulduğunu kanıtlamak; bedelden düşülür	Kural olarak iade edilir; kusurlu tarafın verdiği zarar ispatlanırsa mahsup edilebilir
Cayma parası (TBK m. 178)	Taraflara bedeli karşılığında sözleşmeden cayma imkanı vermek	Veren cayarsa parayı bırakır; alan cayarsa iki katını öder
Cezai şart (TBK m. 179)	Sözleşmenin ifa edilmemesine karşı önceden belirlenen ceza	Kusurlu taraftan istenir; aşırı ise hakim indirir
Peşinat	Satış bedelinin bir kısmının önceden ödenmesi	Sözleşme sona erince iade edilir

Bağlanma parası: kural olarak iade edilir

Kanuna göre sözleşme yapılırken bir kimsenin verdiği para, sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır; kanun bu paraya kendiliğinden cayma parası niteliği tanımaz. Aksine sözleşme veya yerel adet olmadıkça bağlanma parası esas alacaktan düşülür (TBK m. 177). Bu bir karinedir: sözleşmede başka bir şey yazmıyorsa kaporanın bağlanma parası olduğu kabul edilir. Paranın cayma parası olduğunu iddia eden taraf bunu ispatlamak zorundadır.

Satış gerçekleşirse kapora satış bedelinden düşülür. Sözleşme ifa edilmeden sona ererse bağlanma parası kural olarak geri verilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, sözleşme sona erdiğinde bağlanma parasının iade edilmesi gerektiğini, parayı alan tarafın ancak sözleşmenin sona ermesi nedeniyle uğradığı zararı ispatlaması halinde bu tutarı zararına mahsup edebileceğini kabul etmiştir (YHGK 10.03.2022, 2019/(19)11-722 E., 2022/297 K.).

Örnek

Alıcı, 4.000.000 TL’lik daire için noterde düzenlenen satış vaadiyle 200.000 TL kapora verdi ve sözleşmede cayma parası kararlaştırılmadı. Satış gerçekleşirse alıcı tapuda kalan 3.800.000 TL‘yi öder. Alıcı haklı bir sebep olmadan satıştan vazgeçerse satıcı, örneğin daireyi daha düşük fiyata satmak zorunda kalmasından doğan zararını ispatlayarak bu zararı kaporadan mahsup edebilir; kalan kısım alıcıya iade edilir.

Cayma parası: yanan kapora ve iki katı iade

Cayma parası kararlaştırılmışsa taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır. Parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; parayı almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir (TBK m. 178). Halk arasında “kaporanın yanması” denilen sonuç budur. Cayma parasında haklı bir sebep aranmaz; taraf, bedelini ödeyerek sözleşmeden kurtulur.

Açıkça kararlaştırılmalı: Paranın cayma parası olduğu sözleşmeden anlaşılmalıdır. “Alıcı vazgeçerse kapora yanar, satıcı vazgeçerse iki katını öder” gibi açık bir hüküm, ispat sorununu ortadan kaldırır. Böyle bir hüküm yoksa para bağlanma parası sayılır.
İki katı kuralı: 200.000 TL cayma parası almış satıcı caydığında alıcıya toplam 400.000 TL öder; yani aldığı 200.000 TL’yi iade eder ve ayrıca 200.000 TL daha verir.
Cayma bir bildirimle olur: Cayma iradesi karşı tarafa ulaştığı anda sonuç doğurur. Bildirimin noter ihtarnamesi veya ispatlanabilir yazılı bir yolla yapılması uygundur.
Kusurla sona ermede: Sözleşme karşı tarafın borcunu ifa etmemesi nedeniyle sona eriyorsa, kaporanın akıbeti temerrüt ve dönme hükümleriyle belirlenir (TBK m. 123-125). Sözleşmede ayrıca cezai şart da varsa cezai şart kuralları uygulanır.

Resmi şekle uymayan satışta kapora

Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmi şekle bağlıdır. Satış tapu müdürlüğünde resmi senetle, satış vaadi ise noterde düzenleme şeklinde yapılır (TBK m. 237). Uygulamadaki kaporaların büyük kısmı ise emlak ofisinde imzalanan bir “kapora senedi”, “ön protokol” ya da yalnızca bir mesajlaşma ve havale ile verilir. Bu belgelerle yapılan taşınmaz satışı geçersizdir.

Asıl sözleşme geçersiz olunca ona bağlı bağlanma ve cayma parası hükümleri de geçersiz olur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, resmi şekilde yapılmamış bir taşınmaz satışında alıcının ödediği 25.000 TL’lik “cayma akçesinin” iki katı olan 50.000 TL’yi, satıcı satıştan vazgeçmiş olsa bile isteyemeyeceğine karar vermiştir. Kurula göre taraflar yalnızca aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri vermekle yükümlüdür; sözleşmenin “ön sözleşme” olarak adlandırılması da sonucu değiştirmez, çünkü satış vaadi de resmi şekle tabidir (YHGK 22.09.2022, 2020/551 E., 2022/1147 K.).

Geçerli sözleşmeNoterde satış vaadi veya tapuda satışBağlanma ve cayma parası hükümleri uygulanır. Cayma parası kararlaştırılmışsa kapora yanabilir veya iki katı istenebilir.

Geçersiz sözleşmeEmlakçıda veya elden yapılan protokolKapora ve cayma şartı hüküm doğurmaz. Kim vazgeçmiş olursa olsun verilen para iade edilir; iki katı ve cezai şart istenemez.

Bu kural, kaporayı alan satıcı açısından da önemlidir: alıcı vazgeçtiğinde satıcı, geçersiz bir sözleşmeye dayanarak kaporayı alıkoyamaz. Geçersiz sözleşmede verilen paranın iadesi sebepsiz zenginleşme davasıyla istenir; ayrıntıları sebepsiz zenginleşme davası yazımızda anlattık. Uzun süre önce verilmiş paraların iadesinde Yargıtay, denkleştirici adalet ilkesine göre güncelleme yapılmasını kabul etmektedir.

Kaporanın güvence işlevi görmesini istiyorsanız, kapora ödemesini noterde düzenlenecek bir satış vaadi sözleşmesine bağlayın ya da satışın kısa süre içinde tapuda yapılacağı bir takvim belirleyin. Noterde yapılan satış vaadinde kaporanın bağlanma parası mı cayma parası mı olduğu, satıcının vazgeçmesi halinde ne ödeneceği ve satışın hangi tarihte tapuda yapılacağı açıkça yazılabilir; sözleşme tapuya şerh edilerek satıcının taşınmazı başkasına devretmesi de güçleştirilir. Bu yolu gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yazımızda anlattık.

Müteahhitten konut alırken kapora yasağı. Ön ödemeli konut satışında satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadan tüketiciden kapora, rezervasyon bedeli veya başka bir ad altında ödeme isteyemez (TKHK m. 41). Ayrıntılar için ön ödemeli konut satış sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.

Emlakçıya verilen kapora

Kapora çoğu zaman doğrudan aracılık eden emlak işletmesine teslim edilir. Bu durumda önce emlakçının parayı hangi sıfatla aldığı belirlenmelidir. Satıcı emlakçıyı yazılı yetkilendirme sözleşmesiyle kapora almaya yetkili kılmışsa emlakçıya yapılan ödeme satıcıya yapılmış sayılır ve iade talebi satıcıya yöneltilir. Yetki yoksa ya da para satıcıya hiç iletilmemişse emlakçı, parayı emanet olarak tuttuğundan iadeden kendisi sorumludur. Uygulamada ikisine birlikte başvurmak en güvenli yoldur.

Kapora komisyona sayılamaz: Taşınmaz simsarlığı yazılı şekle tabidir ve emlakçı, aracılığı sonucunda geçerli bir satış kurulmadıkça kural olarak ücrete hak kazanmaz. Satış gerçekleşmediğinde kaporanın “hizmet bedeli” adıyla alıkonulması bu nedenle tartışmaya açıktır.
Hizmet bedelinin sınırı: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre satışta hizmet bedeli KDV hariç en fazla satış bedelinin %4’üdür ve aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır.
Yeni ödeme sistemi: Yönetmelik’te 2026 yılında yapılan değişikliklerle satış bedelinin tapu devriyle eş zamanlı aktarılmasını sağlayan bir ödeme sistemi öngörülmüş, uygulama başlangıcı 1 Aralık 2026’ya ertelenmiştir. Satış öncesinde güncel uygulamayı emlakçıya ve tapu müdürlüğüne sorun.

Emlakçının ücret hakkı ve yükümlülükleri simsarlık sözleşmesi yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.

Uygulamada sık çıkan uyuşmazlıklar

Alıcı vazgeçti: Sözleşme geçerliyse ve cayma parası açıkça kararlaştırılmışsa kapora satıcıda kalır. Sözleşme geçersizse ya da kapora bağlanma parasıysa alıcı parasını geri ister; satıcı ancak ispatladığı zararını mahsup edebilir.
Satıcı daha yüksek fiyata başkasına sattı: Geçerli sözleşmede cayma parası varsa satıcı iki katını öder; yoksa alıcı kaporasını ve zararını ister. Geçersiz sözleşmede yalnızca kapora iade edilir. Noterde satış vaadi yapılıp tapuya şerh edilmişse alıcı, taşınmazın kendi adına tescilini de isteyebilir.
Konut kredisi çıkmadı: Kaporanın kredi onayına bağlı olduğu yazılmamışsa alıcı zor durumda kalabilir. Kapora belgesine “kredi onaylanmazsa kapora iade edilir” şartının yazılması bu riski önler.
Tapuda engel çıktı: Taşınmaz üzerinde haciz, ipotek, ihtiyati tedbir, aile konutu şerhi ya da imar sorunu çıktıysa ve satış bu nedenle yapılamıyorsa, kusur satıcıdadır; alıcı kaporasını ve zararını isteyebilir. Kapora vermeden önce yapılacak kontroller için ev veya arsa alırken dikkat edilecekler yazımıza bakabilirsiniz.
Paylı taşınmazda diğer paydaşlar razı olmadı: Taşınmazın tamamını satmayı vaat eden paydaş, diğer paydaşların onayını alamazsa satış gerçekleşmez. Bu durumda kapora iade edilir.
Bedel tapuda düşük gösterilecekti: Taraflar gerçek bedeli tapuda düşük göstermeyi kararlaştırmış olsa da iade uyuşmazlığında gerçek ödemeler dekont ve yazışmalarla ispatlanır. Düşük beyan ayrıca vergi ziyaı cezası riski doğurur.

Kaporanın geri alınması: başvuru ve dava yolu

İhtarname gönderinKarşı tarafa noter ihtarnamesiyle kaporanın iadesi için süre verin. İhtar temerrüdü başlatır; iyiniyetli olarak para almış kişiye karşı faiz istenebilmesi için de bildirim gerekir (TBK m. 117/2).
Arabuluculuğu kontrol edinİki birey arasındaki kapora iadesi için dava şartı arabuluculuk yoktur. Müteahhit veya emlak işletmesine karşı tüketici olarak başvuruyorsanız önce arabulucuya gitmek zorunludur; değeri 2026 için 186.000 TL’nin altındaki uyuşmazlıklarda ise tüketici hakem heyetine başvurulur. Her iki taraf tacirse ve iş ticari ise arabuluculuk yine dava şartıdır.
İcra takibi veya davaAlacak için ilamsız icra takibi başlatabilirsiniz. Borçlu itiraz ederse itirazın tebliğinden itibaren bir yıl içinde itirazın iptali davası açılır; haklı çıkarsanız alacağın yüzde yirmisinden az olmamak üzere inkar tazminatı da istenebilir. Doğrudan alacak davası açmak da mümkündür.
Görevli ve yetkili mahkemeBireyler arasında asliye hukuk, tüketici işleminde tüketici, ticari işte asliye ticaret mahkemesi görevlidir. Para alacağı için davalının yerleşim yeri yanında, para borcu alacaklının yerleşim yerinde ödeneceğinden sözleşmenin ifa yeri olarak alacaklının yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.
Değeri, harcı ve faizi gösterinBelirsiz alacak davası 31.07.2026’dan itibaren kaldırıldığından talep tutarı dava dilekçesinde belirtilmelidir. 200.000 TL’lik kapora için nispi karar ve ilam harcı 13.662 TL olup dörtte biri olan 3.415,50 TL peşin ödenir; buna 732 TL başvurma harcı eklenir. Faiz temerrüt tarihinden itibaren işler; kanuni faiz 01.06.2024-30.07.2026 arasında yıllık %24, 31.07.2026’dan itibaren %31’dir. Ticari işlerde avans faizi istenebilir.
Kanun yollarını hesaba katın2026’da açılan davalarda 50.000 TL’yi aşmayan kararlar kesindir. Daha yüksek tutarlarda istinaf, 682.000 TL’yi aşanlarda temyiz yolu açıktır.

Deliller ve süre

En güçlü delil açıklamasında “kapora” yazan banka dekontu ve imzalı kapora belgesidir. Elden verilen paralarda ispat güçleşir: 2026’da yapılan ve 41.000 TL’yi aşan hukuki işlemler kural olarak senetle ispat edilir; mesajlaşma ve e-postalar delil başlangıcı sayılarak tanık dinletilmesini mümkün kılabilir. Geçerli bir sözleşmeye dayanan iade talepleri on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 146). Geçersiz sözleşmede iade sebepsiz zenginleşmeye dayandığından geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıl, her halde ödemeden itibaren on yıl içinde talepte bulunulmalıdır (TBK m. 82). Öğrenme tarihinin tartışmalı olabileceği durumlarda satışın yapılmayacağının anlaşıldığı tarihten itibaren iki yıl içinde başvurmak en güvenli yoldur.

Sık yapılan hatalar

Kaporayı elden vermek ve karşılığında imzalı belge ya da açıklamalı dekont almamak.
Kapora belgesinde paranın bağlanma parası mı cayma parası mı olduğunu yazmamak.
Kredi onayı veya tapudaki engellerin kaldırılması gibi şartları kapora belgesine eklememek.
Emlak ofisinde imzalanan protokolün tapu devrini garanti ettiğini düşünmek.
Tapu kaydına bakmadan, haciz veya ipotek bulunan taşınmaz için kapora vermek.
Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak kaporanın iki katını veya cezai şartı talep etmek.
İade için ihtarname çekmeyip faizin başlangıcını belirsiz bırakmak.

Kaporanız iade edilmiyor mu?

Kapora belgenizi, ödeme dekontlarınızı ve yazışmalarınızı online görüşmede birlikte değerlendirelim.

Online Görüşme Planla Bize Yazın

Sık sorulan sorular

Evden vazgeçtim, kaporamı geri alabilir miyim?

Sözleşme emlakçıda veya elden yapıldıysa taşınmaz satışı geçersiz olduğundan kaporanızı geri isteyebilirsiniz. Noterde satış vaadi yapıldıysa ve kapora açıkça cayma parası olarak kararlaştırıldıysa, vazgeçtiğinizde kapora satıcıda kalır.

Satıcı vazgeçti; kaporanın iki katını isteyebilir miyim?

Yalnızca geçerli bir sözleşmede cayma parası kararlaştırılmışsa. Resmi şekle uyulmadan yapılan satışlarda Yargıtay iki katı ödeme şartını geçersiz saymaktadır; bu durumda ödediğiniz tutarı geri alırsınız.

Kapora senedinde “kapora iade edilmez” yazıyor; ne olur?

Sözleşme geçerliyse bu ifade paranın cayma parası olarak kararlaştırıldığını gösterebilir. Taşınmaz satışı resmi şekilde yapılmamışsa bu kayıt da geçersizdir ve kapora iade edilir.

Emlakçı kaporayı komisyon olarak tuttu; geri alabilir miyim?

Emlakçı kural olarak ancak aracılığıyla geçerli bir satış kurulduğunda ücrete hak kazanır. Satış gerçekleşmediyse kaporanın komisyon adıyla alıkonulmasına itiraz edebilirsiniz. Tüketici olarak emlakçıya karşı başvurularda arabuluculuk veya hakem heyeti yolu izlenir.

Kapora iadesine faiz istenebilir mi?

Evet. Faiz temerrüt tarihinden işler; bu nedenle iade için ihtarname çekmek önemlidir. 31.07.2026’dan itibaren kanuni faiz oranı yıllık %31’dir.

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.