Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi ve Alıcının Hakları

Tüketici HukukuÖn Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi ve Alıcının Hakları

Maketten ya da inşaatı süren bir projeden konut alan tüketici, bedelin önemli bir kısmını konutu görmeden öder. Aradan zaman geçer; ya alıcının koşulları değişir ya da müteahhit söz verdiği tarihte konutu teslim edemez. Kanun koyucu bu riski bildiği için ön ödemeli konut satışını ayrıca düzenlemiş ve alıcıya genel hükümlerin ötesinde haklar tanımıştır.

Bu yazıda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un (TKHK) 40 ile 46. maddeleri ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik çerçevesinde; ön ödemeli konut satışının tanımını ve kapsamını, ön bilgilendirme formunu ve sözleşmenin zorunlu içeriğini, noterde satış vaadi veya tapuda satış şartını, teminat sistemini, alıcının cayma, dönme ve temerrüt halindeki haklarını, teslim süresini ve bedel iadesini ele alıyoruz. Müteahhitle yaşanan diğer uyuşmazlıklar için müteahhide karşı tüketicinin hakları rehberimize bakabilirsiniz.

Ön ödemeli konut satışı nedir, kapsamı nedir?

TKHK m. 40/1’e göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının ise ödemenin tamamlanmasından önce veya sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir. Uygulamada “maketten satış”, “projeden satış” ya da “topraktan satış” olarak bilinen işlemlerin büyük kısmı bu kapsama girer.

Tanımın iki unsuru öne çıkar. Birincisi, alıcının ödeme yükümlülüğü konutun devir veya tesliminden önce başlar. Bedelin tamamının peşin ödenmesi ya da taksitlerin teslimden sonra da sürmesi sonucu değiştirmez. İkincisi, satılan şey konut amaçlı bir taşınmazdır. Henüz inşa edilmemiş ya da inşaatı süren bir bağımsız bölümün satışı tipik örnektir. İskanı alınmış, tamamlanmış bir konutun tapuda devri ve aynı anda bedelin ödenmesi ise ön ödemeli satış değildir; orada genel satış hükümleri ve TKHK’nın diğer maddeleri uygulanır.

Kanunun koruması bir tüketici işlemi bulunmasına bağlıdır. Konutu ticari veya mesleki olmayan bir amaçla edinen kişi tüketicidir (TKHK m. 3). Oturmak ya da ailesi için konut alan kişi açıkça bu kapsamdadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiraya vermek amacıyla alınan konutun da tüketici işlemi sayılabileceğini kabul etmiştir. Buna karşılık çok sayıda bağımsız bölümün ticari amaçla alındığı ya da satıcının konut üretimini meslek olarak yapmadığı durumlarda tüketici sıfatı tartışmalı hale gelir. Satıcı tarafının bu konudaki itirazı, davanın hangi mahkemede ve hangi kurallarla görüleceğini de belirler.

Kanun, satışa başlanabilmesi için bazı ön koşullar arar:

• Yapı ruhsatı: Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (TKHK m. 40/3).
• Ön bilgilendirme formu: Tüketiciye sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, içeriği Yönetmelikte belirlenen bir ön bilgilendirme formu verilmesi zorunludur (TKHK m. 40/2).
• Teminat: Belirli büyüklüğün üzerindeki projelerde satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası ya da Bakanlıkça kabul edilen başka bir teminat sağlanmalıdır (TKHK m. 42).

Ayrıntılar, 27.11.2014 tarihli ve 29188 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te düzenlenmiştir. Yönetmelik 2017’de ve en son 04.08.2022 tarihli değişiklikle (yürürlük 01.10.2022) güncellenmiştir; 2022 değişikliğiyle azami teslim süresi 48 aya çıkarılmıştır.

Ön bilgilendirme formu ve sözleşmenin zorunlu içeriği

Ön bilgilendirme, alıcının ne satın aldığını imzadan önce görebilmesi için konmuş bir kuraldır. Yönetmelik m. 5’e göre form, sözleşme kurulmadan en az bir gün önce, en az 12 punto büyüklüğünde, açık ve anlaşılır bir dille, yazılı olarak ya da kalıcı veri saklayıcısıyla verilir. Formda en az şu bilgiler yer alır:

• Satıcı ve konut: Satıcının kimlik ve iletişim bilgileri, konutun nitelikleri ile net ve brüt alanı.
• Fiyat ve ödeme: Vergiler dahil toplam satış fiyatı, varsa faiz bilgisi.
• Haklar: Cayma ve sözleşmeden dönme hakları.
• Teslim ve güvence: Teslim tarihi, verilen teminat, yapı ruhsatının tarihi ve ortak giderler.

Forma bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve mahal listesi eklenir. Bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa sigortaya ilişkin önemli hususları gösteren form da verilir. Ön bilgilendirmenin yapıldığını ispat yükü satıcıdadır (Yönetmelik m. 5/4). Bu nedenle formun hangi tarihte verildiği önemlidir. Formu sözleşmeyle aynı gün imzalatıp tarihi bir gün öncesine atmak, uygulamada sık görülen ve ispat bakımından satıcıyı zor durumda bırakan bir yoldur.

Sözleşmede bulunması zorunlu bilgiler

Yönetmelik m. 7/1, sözleşmenin en az 12 punto ile düzenlenmesini, bir örneğinin tüketiciye verilmesini ve şu bilgileri içermesini ister:

• Taraflar ve tarih: Satıcı ve tüketicinin bilgileri, sözleşme tarihi.
• Konut: Konutun nitelikleri, net ve brüt alanı.
• Bedel: Satış fiyatı, toplam taksitli satış fiyatı, ön ödeme tutarı, ödeme planı ile ödemenin yapılacağı banka ve hesap bilgileri.
• Faiz ve temerrüt: Faiz miktarı ve yıllık oranı, gecikme faizi ve temerrüdün hukuki sonuçları. Gecikme faizi, sözleşme faizinin yüzde otuz fazlasını geçemez.
• Haklar ve bildirim adresi: Cayma ve dönme haklarının şartları, süresi, kullanım usulü, dönmede ödenecek tazminat ve bildirimlerin yapılacağı adres.
• Güvence ve teslim: Verilen teminat, teslim tarihi ve teslim şekli, yapı ruhsatının tarihi.
• Diğer: Ortak giderler ile uyuşmazlıkta tüketici hakem heyetine veya tüketici mahkemesine başvurulabileceği bilgisi.

Bedelin tamamı peşin ödeniyorsa taksit, faiz, temerrüt, ön ödeme ve ödeme planına ilişkin bentler aranmaz (m. 7/2). Bu kayıtlar ileride doğabilecek teslim, metrekare ve eksik iş uyuşmazlıklarında temel ölçüt olur. Özellikle mahal listesi, hangi malzemenin ve hangi donanımın teslim edileceğini gösterdiği için ayıplı veya eksik ifa tartışmalarında belirleyicidir. Teslim tarihini belirsiz bırakan, satıcıya sınırsız ek süre tanıyan ya da tüketiciye ağır cezai şart yükleyen kayıtlar ise haksız şart denetimine tabidir.

Noterde satış vaadi veya tapuda satış şartı

TKHK m. 41/1, ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesini, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu tutar. Bu kural, taşınmaz satışına ilişkin genel hükümlerle uyumludur (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26, Noterlik Kanunu m. 60). Yönetmelik m. 6/1 bunu daha somut biçimde ifade eder: sözleşme ya kat irtifakının tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılan yazılı bir sözleşmeyle ya da noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle kurulur. Pratikte iki yol vardır:

Noterde yalnızca imzası onaylanan bir sözleşme, düzenleme şeklinde yapılmış sayılmaz. Noter, düzenleme şeklindeki işlemde sözleşmeyi bizzat hazırlar ve tarafların iradesini tespit eder. Satış ofisinde hazırlanıp sonra notere götürülerek yalnızca imzaları onaylatılan metinler bu nedenle şekil şartını karşılamaz.

Noterde satış vaadiyle alım yapılıyorsa sözleşmenin tapuya şerh verilmesi ayrıca önem taşır. Şerh verilmemişse satıcının konutu üçüncü kişiye satması, ipotek kurdurması ya da alacaklılarının konuta haciz koydurması halinde alıcının durumu zorlaşır. Bu riskler ve çözüm yolları için müteahhit tapuyu devretmezse ne yapılabilir yazımıza bakabilirsiniz.

Şekle uyulmazsa: geçersiz sözleşme ve bedel iadesi

Uygulamada en sık rastlanan sorun, satış ofisinde imzalanan “konut satış sözleşmesi”, “ön protokol” ya da “rezervasyon sözleşmesi” ile bedelin önemli bir kısmının ödenmesidir. Kanunun öngördüğü şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz (TBK m. 12/2). Yönetmelik m. 6/1 de “aksi halde sözleşme geçersizdir” der ve hemen ardından önemli bir kural ekler: satıcı, sonradan sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez. Bu geçersizliğin sonuçları şöyle özetlenebilir:

• Tapu devri kural olarak istenemez: Geçersiz sözleşmeye dayanarak satıcıdan tapuda devir yapılması kural olarak talep edilemez. Tapu iptali ve tescil davası ancak istisnai durumlarda, hakkın kötüye kullanılması yasağı (TMK m. 2) ve Yönetmelik m. 6/1’deki kural üzerinden gündeme gelebilir.
• Ödenenler geri istenir: Tüketici ödediği tutarları sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir (TBK m. 77 vd.). Geçersiz taşınmaz satışında tarafların verdiklerini bu hükümlere göre geri isteyebileceği, Yargıtay’ın 10.07.1940 tarihli, 1939/2 E., 1940/77 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı’ndan beri kabul edilmektedir.
• Cezai şart ve dönme tazminatı işlemez: Geçersiz sözleşmedeki cezai şart, kesinti ve “cayma bedeli” kayıtları da hüküm doğurmaz. Satıcı bu kayıtlara dayanarak iade tutarından kesinti yapamaz.
• Satıcı geçersizliğe sığınamaz: Sözleşmeyi kendisi hazırlayan ve şekle uymayan satıcının, borcundan kurtulmak için bu eksikliğe dayanması hem Yönetmelik m. 6/1’e hem de hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırıdır. Yargıtay uygulamasında da geçersizliğin tüketici aleyhine ileri sürülmesine sınır getiren kararlar bulunmaktadır.

Ödenen para güncellenerek iade edilir mi?

Geçersiz sözleşmede ödenen paranın yıllar sonra nominal tutarla iade edilmesi, enflasyon karşısında tüketiciyi ciddi biçimde zarara uğratır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu nedenle, iadenin denkleştirici adalet ilkesine göre yapılması gerektiğini kabul eder (YHGK, 07.02.2001, 2000/13-1729 E., 2001/32 K.). Uygulamada bilirkişi, ödeme tarihi ile iade tarihi arasındaki değer değişimini bir “sepet” hesabıyla belirler. Sepette tüketici ve üretici fiyat endeksleri, altın ve döviz kurları, mevduat faizi, memur maaşı ve asgari ücretteki artışlar gibi ekonomik göstergelerin ortalaması kullanılır.

Hukuk Genel Kurulu 30.04.2025 tarihli, 2023/885 E., 2025/252 K. sayılı kararında bir adım daha atmıştır. Karara göre taşınmazın yatırım aracı niteliği taşıdığı durumlarda, sözleşme tarihi ile iade borcunun muaccel olduğu tarih arasındaki değer artış oranı da sepete eklenebilir. Taşınmazın güncel rayiç değerinin doğrudan iade tutarı olarak istenmesi ise kabul görmez. Satıcı tarafı bu hesapta çoğunlukla ödeme tarihlerini, tüketicinin de geçersizlikte payı bulunduğunu ve sepete alınacak göstergeleri tartışır.

Teminat sistemi: ödenen para nasıl korunur?

Ön ödemeli konut satışının en büyük riski, müteahhidin inşaatı tamamlayamaması ya da mali sıkıntıya düşmesidir. TKHK m. 42, Bakanlığın belirlediği sayı ve üzerinde konut içeren projelerde satıcının satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmasını veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminatları sağlamasını zorunlu kılar. Yönetmelik m. 12 bu eşiği 30 ve üzeri konut olarak belirlemiştir. Satıcı aşağıdaki teminatlardan en az birini sağlamak zorundadır:

• Bina tamamlama sigortası: İnşaatın tamamlanamaması riskine karşı yaptırılan sigortadır. Kapsamı genel şartlarla belirlenir. Bu sigortadan sağlanan tazminat ve güvenceler iflas veya tasfiye masasına dahil edilemez ve haczedilemez (TKHK m. 42; Yönetmelik m. 13).
• Banka teminat mektubu: Satıcı konutu süresinde teslim etmezse banka, tüketicinin ödediği bedeli ilk talepte öder (Yönetmelik m. 14).
• Hakediş sistemi: Tüketicinin ödemeleri satıcı adına açılan bloke bir hesapta toplanır ve inşaatın ilerleme oranına göre serbest bırakılır. Banka bu işlem için tüketiciden komisyon isteyemez. Satıcı teslim borcunu yerine getirmezse hesaptaki haklarını kaybeder ve serbest bırakılmamış tutar tüketiciye iade edilir (Yönetmelik m. 15).
• Bağlı kredi: Konut bağlı krediyle finanse ediliyorsa kullandırılan kredi tutarı kadar teminat sağlanmış sayılır. Kredi tutarını aşan kısım için satıcının ayrıca teminat göstermesi gerekir (Yönetmelik m. 16).

Bakanlık uygun görürse tüketicinin ödemelerini tam olarak güvence altına alan başka bir yöntem de teminat sayılabilir (Yönetmelik m. 12/2).

Alıcının hakları ve 14 günlük cayma hakkı

Ön ödemeli konut alıcısının sözleşmeden kurtulma ve konutu zamanında alma konusunda dört temel hakkı vardır. Bu haklar farklı sürelere ve farklı maliyetlere bağlıdır:

İlk 14 gün: cayma hakkı

Tüketici, sözleşme tarihinden itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilir (TKHK m. 43; Yönetmelik m. 8/1). Cayma bildiriminin bu süre içinde noter aracılığıyla satıcıya yöneltilmesi yeterlidir. Bildirimin satıcıya 14. günden sonra ulaşması hakkı ortadan kaldırmaz.

Satıcı, cayma bildiriminin kendisine ulaşmasından itibaren 14 gün içinde ödemeleri ve tüketiciyi borç altına sokan belgeleri iade eder; tüketici de satıcının iadesinden sonra 10 gün içinde edindiklerini geri verir (Yönetmelik m. 8/5, 8/6). Konut bağlı bir krediyle finanse ediliyorsa kredi sözleşmesi cayma süresinin sonunda yürürlüğe girer. Cayma hakkının tüm türleri için tüketicinin cayma hakkı rehberimize bakabilirsiniz.

24 ay içinde dönme ve kademeli tazminat

Cayma süresi geçtikten sonra da tüketicinin sözleşmeden kurtulma imkanı vardır. TKHK m. 45/1’e göre ön ödemeli konut satışında, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı bulunur. Bu hak, ilk metinde konutun teslimine kadar kullanılabiliyordu ve satıcının isteyebileceği tazminat bedelin %2’siyle sınırlıydı. 2017’de 684 sayılı KHK ile yapılan ve 2018’de 7074 sayılı Kanunla aynen kabul edilen değişiklikle süre 24 aya bağlandı ve tazminat oranı geçen süreye göre kademelendirildi.

Satıcı bu tazminatın yanında, satış nedeniyle doğan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülükleri de isteyebilir (Yönetmelik m. 9/3). Oranlar üst sınırdır; sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılabilir, daha yüksek bir oran ise tüketici aleyhine uygulanamaz. Örneğin 5.000.000 TL bedelli bir konut için sekizinci ayda dönüldüğünde satıcının isteyebileceği tazminat en fazla 300.000 TL (%6) ile belgelendirilen yasal giderlerin toplamıdır. Konut bağlı krediyle alınmışsa, ödenen bedel bu kesintiler yapıldıktan sonra krediyi veren kuruluşa iade edilir (Yönetmelik m. 9/7).

Tazminat ödemeden dönülebilen haller

TKHK m. 45/2 ve Yönetmelik m. 9/4, aşağıdaki hallerde tüketicinin dönme hakkını devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeden kullanabileceğini öngörür:

• Satıcının ifa etmemesi: Satıcının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi.
• Ölüm: Tüketicinin ölümü.
• Kazanç kaybı: Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması nedeniyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi.
• Taksitli satış önerisinin reddi: Tüketicinin sözleşmenin olağan koşullarda bir taksitli satışa dönüştürülmesi önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi.
• Mükerrer satış: Aynı konutun birden fazla tüketiciye satılması (Yönetmelik m. 9/5).
• Proje değişikliği: Projede sonradan yapılan değişiklik tüketiciye yazılı olarak ya da kalıcı veri saklayıcısıyla bildirilmek zorundadır. Değişikliği kabul etmeyen tüketici, bildirimden itibaren bir ay içinde bedel ödemeden dönebilir. Değişiklik yasal zorunluluktan ya da mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcı, 24 aylık dönmedeki masraf ve tazminat tutarını dikkate alarak kesinti yapabilir (Yönetmelik m. 11/1).

Teslim süresi ve müteahhidin temerrüdünde dönme

Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde tüketiciye teslim edilmesi zorunludur. Bu süre her halükarda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez (TKHK m. 44; Yönetmelik m. 10/1). Azami süre ilk metinde 36 aydı; 2022’de 7392 sayılı Kanunla 48 aya çıkarıldı ve Yönetmelik de buna uyarlandı.

Yönetmelik m. 10/2’ye göre konut iki durumda devir veya teslim edilmiş sayılır: kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescil edilmesi ya da kat irtifakına konu konutun tüketici adına tescil edilmesiyle birlikte oturmaya elverişli biçimde zilyetliğinin devredilmesi. Yalnızca anahtar verilmesi ya da yalnızca tapu devri tek başına her zaman yeterli değildir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da yapı kullanma izin belgesi alınmadan yapılan teslimi eksik ifa olarak değerlendirmiştir.

Teslim gecikirse tüketici, TKHK m. 45/2 uyarınca tazminat ödemeden dönebilir. Bunun yanında borçlu temerrüdüne ilişkin genel hükümler de uygulanır (TBK m. 123 ile 126). TBK m. 125, süre verilmesine rağmen ifa edilmeyen sözleşmelerde alacaklıya üç seçimlik hak tanır:

1. Sözleşmeyi inceleyinTeslim tarihini, varsa ek süre ve mücbir sebep kayıtlarını, teminat bilgisini ve ödeme planını kontrol edin. Teslim tarihini belirsiz bırakan ya da satıcıya sınırsız ek süre tanıyan kayıtlar haksız şart denetimine tabidir.
2. Uygun süre verinSatıcıya noter aracılığıyla ihtar çekerek borcunu yerine getirmesi için uygun bir süre verin (TBK m. 123). Teslim için kesin bir tarih kararlaştırılmışsa, satıcının tutumundan ifanın sonuçsuz kalacağı anlaşılıyorsa ya da gecikmiş ifa tüketici için yararsız hale gelmişse süre verilmesi gerekmez (TBK m. 124).
3. Seçiminizi hemen bildirinSüre sonunda ifa gerçekleşmezse, dönme ya da müspet zarar yolunun seçildiğinin satıcıya hemen bildirilmesi gerekir (TBK m. 125). Bildirim yapılmazsa sözleşme ayakta kalır.
4. Teminatı ve krediyi gözden geçirinVarsa teminat mektubunun, hakediş hesabının ya da bina tamamlama sigortasının devreye alınma koşullarını ve bağlı kredi veren bankanın sorumluluğunu değerlendirin.
5. Uyuşmazlığı çözüme taşıyınİade yapılmazsa arabuluculuk ve dava süreci başlar. Konut tamamlandığı halde tapu devredilmiyorsa izlenecek yol için tapu devri yazımıza bakabilirsiniz.

TBK m. 126 sürekli edimli sözleşmelerde dönme yerine fesih öngörür; konut satışı ani edimli bir sözleşme olduğundan kural olarak dönme uygulanır. Satıcı tarafı bu davalarda çoğunlukla deprem, salgın ya da resmi makam kararları gibi mücbir sebeplere, tüketicinin kendi ödeme borcunu yerine getirmediğine (TBK m. 97) ve sözleşmedeki ek süre kayıtlarına dayanır. Tüketicinin taksitleri düzenli ödediğini belgelemesi bu savunmalar karşısında önem taşır.

Konut kredisi kullandıysanız: bankanın sorumluluğu

Konut, satıcı ile bankanın iş birliği içinde kullandırılan bir krediyle alındıysa iki sözleşme ekonomik bir bütün oluşturur ve bağlı kredi hükümleri uygulanır. Konut hiç ya da sözleşmeye uygun teslim edilmezse satıcı ve banka, kullanılan kredi tutarıyla sınırlı olmak üzere tüketiciye karşı müteselsilen sorumludur (TKHK m. 35/2). Bankanın sorumluluğu, konut teslim edilmemişse sözleşmede belirtilen teslim tarihinden, teslim edilmişse fiili teslim tarihinden itibaren bir yıl sürer.

Bankalar bu davalarda çoğunlukla kredinin bağlı kredi niteliği taşımadığını, bir yıllık sürenin geçtiğini ya da sorumluluğun kullandırılan kredi tutarını aşamayacağını savunur. Dönme ya da iade uyuşmazlığı sürerken kredi taksitlerinin tek taraflı olarak durdurulması ayrıca temerrüt riski doğurur. Ayrıntılar için müteahhide karşı haklar ve bağlı kredi yazımıza bakabilirsiniz.

Bedel iadesi: süre, faiz ve güncelleme

Dönmede tüketiciye ödenecek tutar ile tüketiciyi borç altına sokan belgeler, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde geri verilir (TKHK m. 45; Yönetmelik m. 9/6). Bu süre, 2017 değişikliğiyle 90 günden 180 güne çıkarılmıştır. Tüketici de satıcının iadesinden sonra 10 gün içinde edindiklerini, örneğin kendisine devredilmiş bir tapu payını, geri vermekle yükümlüdür. İade edilecek tutar ve faizin başlangıcı, sözleşmeden hangi yolla çıkıldığına göre değişir:

Tüketici işlemlerinde iade borcuna kural olarak kanuni temerrüt faizi uygulanır (3095 sayılı Kanun m. 1 ve m. 2). Kanuni faiz, 31.07.2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanunla sabit oran sisteminden çıkarılarak Merkez Bankası kısa vadeli kredi reeskont oranının %80’ine bağlanmıştır. Bu sisteme göre 2026’nın ikinci yarısında uygulanan oranın yıllık %31 olduğu belirtilmektedir. Oran dönemsel olarak yeniden belirlendiğinden, hesaplama yapılan tarihteki oranın ayrıca kontrol edilmesi gerekir.

Faiz, yüksek enflasyon dönemlerinde paranın değer kaybını tam karşılamayabilir. Bu durumda tüketici, temerrüt faizini aşan zararını da isteyebilir; satıcı kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispat ederse bu zarardan sorumlu olmaz (TBK m. 122). Aşkın zararın somut olarak ortaya konması gerekir; örneğin aynı bedelle benzer bir konut alınamaması ya da kredi maliyetlerinin artması.

Başvuru yolu, görevli mahkeme ve süreler

1. Belgeleri toplayınSözleşme, ön bilgilendirme formu ve ekleri, ödeme dekontları, senetler, satıcıyla yazışmalar, teminat belgesi, yapı ruhsatı ve varsa kredi sözleşmesi.
2. Bildirimi ispatlanabilir şekilde yapınCayma, dönme, proje değişikliğine itiraz ve TBK m. 123 kapsamındaki süre verme bildirimleri için noter ihtarnamesi en güvenli yoldur.
3. Başvuru merciini belirleyin2026 yılında değeri 186.000 TL’nin altındaki uyuşmazlıklar için tüketici hakem heyetine başvurulur; bu sınır her yıl yeniden belirlenir. Konut uyuşmazlıklarında tutar çoğunlukla bu sınırı aştığından görevli yer tüketici mahkemesidir (TKHK m. 68, m. 73).
4. Arabulucuya başvurunBedel iadesi ve tazminat gibi para alacaklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (TKHK m. 73/A). Kanun, tüketici işlemi niteliğinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıkları bu şartın dışında tutar; satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil talebi de kural olarak bu istisnaya girer. Bu konuda yerleşik bir uygulama doğrulanamadığından, tescil talebiyle birlikte terditli para alacağı da isteniyorsa dava öncesinde arabulucuya başvurmak daha güvenlidir.
5. Davayı açın ve gerekirse tedbir isteyinTüketici, bedel iadesi ve tazminat davasını kendi yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açabilir (TKHK m. 73/5). Tapu iptali ve tescil talebinde ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; HMK m. 12/1, ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davaları da bu kurala bağlar ve Yargıtay satış vaadine dayalı tescil davalarında bu kuralı uygular. Tescil talebi içeren dava bu nedenle taşınmazın bulunduğu yerdeki tüketici mahkemesinde açılmalıdır. Satıcının konutu üçüncü kişiye devretme ihtimaline karşı tapuya ihtiyati tedbir konulması istenebilir (HMK m. 389).

Arabuluculuk, harç ve yargılama usulünün ayrıntıları için tüketicinin hakları ve tüketici mahkemesinde dava açılması rehberimize bakabilirsiniz.

Süreler konusunda dikkat gerekir. Sözleşmeye dayalı talepler kural olarak 10 yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 146). Geçersiz sözleşmeden doğan iade taleplerinde ise sebepsiz zenginleşme zamanaşımı uygulanır: geri isteme hakkının öğrenilmesinden itibaren iki yıl, her halde zenginleşmeden itibaren on yıl (TBK m. 82). Sürenin hangi tarihte başladığı somut olaya göre tartışılabildiğinden, iade talebini uzun süre ertelememek yararlı olur. Tüm süreleri bir arada görmek için tüketici uyuşmazlıklarında zamanaşımı ve hak düşürücü süreler yazımıza bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• Satış ofisinde imzalanan sözleşme ya da rezervasyon formuyla kapora veya peşinat ödemek.
• Ön bilgilendirme formunu, mahal listesini ve planları almadan ya da saklamadan sözleşme imzalamak.
• Noterde yalnızca imzası onaylanan sözleşmeyi düzenleme şeklinde yapılmış sanmak; satış vaadini tapuya şerh ettirmemek.
• Cayma ile dönmeyi karıştırmak ve 24 aylık dönme süresini kaçırmak.
• Proje değişikliği bildirimine bir ay içinde tepki vermemek.
• Dönme bildirimini telefonla ya da e-postayla yapıp ispatlanabilir bir kayıt bırakmamak.
• Teslim gecikti diye taksitleri tek taraflı durdurmak ve satıcıya tüketicinin temerrüdü savunmasını sunmak.
• Satıcının temerrüdüne rağmen dönme tazminatının kesilmesini kabul etmek.
• Geçersiz sözleşmede yalnızca ödenen nominal tutarı istemek; denkleştirme talebini ileri sürmemek.
• Bağlı kredi veren bankaya karşı bir yıllık sorumluluk süresini geçirmek.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Tüketici Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla