Bir ev veya arsa satın almak, çoğu insanın hayatındaki en büyük harcamadır. Tapudaki bir haciz, imar planında yola ayrılmış bir parsel, eşin rızası alınmamış bir aile konutu ya da kaçak bir kat, yıllar süren davalara ve ciddi kayıplara yol açabilir. Bu risklerin büyük kısmı, kapora verilmeden ve tapuya gidilmeden önce yapılacak birkaç kontrolle önlenebilir.
Bu yazıyı bir kontrol listesi olarak hazırladık. Tapu kaydından imar durumuna, satıcının durumundan ödeme ve masraflara kadar her başlıkta neye bakmanız gerektiğini kısaca anlatıyor, ayrıntı gerektiren konularda ilgili yazılarımıza yönlendiriyoruz.
- İlk bakılacak belge?
- Güncel tapu kaydı. Malik, yüzölçümü, nitelik ve haciz, ipotek, şerh gibi kısıtlamalar burada görünür.
- İmar nereden öğrenilir?
- Taşınmazın bulunduğu belediyeden alınan imar durumu belgesinden. Yapılarda ruhsat ve yapı kullanma izni de kontrol edilir.
- Ödeme nasıl yapılmalı?
- Tapuda resmi senet imzalanırken, banka kanalıyla ve açıklamalı olarak. Elden ödeme ve tapudan önce yüksek kapora risklidir.
- Masraf ne kadar?
- Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20; buna döner sermaye ücreti ve varsa emlakçı hizmet bedeli eklenir.
Adım adım kontrol listesi
- Tapu kaydını alınSatıcının malik olduğunu, taşınmazın niteliğini ve yüzölçümünü doğrulayın. Ayrıntısı aşağıda “Tapu kaydı” başlığında.
- Takyidatları okuyunİpotek, haciz, tedbir, şerh ve beyanları tek tek kontrol edin; satıştan önce hangilerinin kaldırılacağını yazılı olarak kararlaştırın.
- İmar durumunu öğreninBelediyeden imar durumu belgesi alın; yapılarda ruhsat, proje ve yapı kullanma iznini inceleyin.
- Yerinde görünTaşınmazın tapudaki yerle aynı olduğunu, içinde kiracı veya işgalci bulunup bulunmadığını, yol bağlantısını ve fiziki durumunu kontrol edin.
- Satıcıyı ve yetkisini doğrulayınSatıcı evliyse aile konutu riskini, vekil aracılığıyla satıyorsa vekaletnameyi, şirketse temsil yetkisini kontrol edin.
- Kapora ve ön sözleşmeyi doğru kurunKapora vermeden önce yukarıdaki kontrolleri bitirin; uzun süreli bir ödeme planı varsa noterde satış vaadi sözleşmesi yapın.
- Masrafları hesaplayınTapu harcı, döner sermaye, emlakçı hizmet bedeli, deprem sigortası ve varsa kredi masraflarını önceden belirleyin.
- Tapuda işlemi tamamlayınGerçek bedeli beyan edin, ödemeyi banka kanalıyla resmi senedin imzasıyla eş zamanlı yapın ve tescilden sonra yeni tapu kaydını kontrol edin.
Tapu kaydı: malik, nitelik ve yüzölçümü
Her şey tapu kütüğüyle başlar. Satıcıdan, e-Devlet üzerinden veya tapu müdürlüğünden alınmış güncel tapu kaydını isteyin. Tapu sicili aleni olduğundan ilgisini inandırıcı kılan herkes kayıtları inceleyebilir (TMK m. 1020). Tapu senedinin fotokopisi tek başına yeterli değildir; senet düzenlendikten sonra işlenen haciz veya şerhler orada görünmez.
- Malik: Tapuda malik olarak görünen kişi ile karşınızdaki satıcının kimlik bilgilerini karşılaştırın. İsim, baba adı veya kimlik numarasındaki uyumsuzluklar satışı engelleyebilir; çözümü tapu kaydının düzeltilmesi yazımızda anlattık.
- Paylı mülkiyet: Tapuda birden fazla malik varsa yalnızca satıcının payını satın alırsınız. Diğer paydaşların önalım hakkı ve ortak kullanım sorunları için hisseli tapu ve önalım (şufa) hakkı yazılarımıza bakın. Malik ölmüşse satışı mirasçıların hepsi birlikte yapmalıdır.
- Nitelik: “Arsa”, “tarla”, “kargir ev”, “mesken” gibi nitelik ve taşınmazın kat irtifaklı mı kat mülkiyetli mi olduğu önemlidir. Kat irtifakı çoğu zaman binanın henüz tamamlanmadığını veya yapı kullanma izninin alınmadığını gösterir; izin alınmış olsa bile kat mülkiyetine geçiş yapılmamış olabilir. Farkı kat irtifakı ve kat mülkiyeti yazılarımızda anlattık.
- Yüzölçümü ve arsa payı: Tapudaki yüzölçümü ile ilandaki metrekare çoğu zaman farklıdır. Bağımsız bölümlerde ayrıca arsa payını kontrol edin; kentsel dönüşümde hakkınızı arsa payı belirler.
Vekaletle satışta ekstra dikkat. Satış bir vekil aracılığıyla yapılıyorsa vekaletnamenin aslını görün, düzenleyen noterden teyit edin ve satış yetkisinin bu taşınmazı kapsadığını kontrol edin. Sahte vekaletnameyle yapılan satışlar sonradan iptal edilebilir; riskleri sahte belgeye dayalı tapu iptali yazımızda anlattık.
Takyidatlar: ipotek, haciz, şerh ve beyanlar
Tapu kaydının “rehinler”, “şerhler” ve “beyanlar” hanelerinde yer alan kısıtlamalara uygulamada takyidat denir. Bunların bir kısmı satışı engeller, bir kısmı ise satıştan sonra da taşınmazın üzerinde kalır ve yeni malik olarak sizi bağlar.
| Kayıt | Anlamı | Ne yapmalı? |
|---|---|---|
| İpotek | Taşınmaz bir borcun teminatıdır; satılsa da ipotek devam eder | Borcun satış bedelinden kapatılıp ipoteğin tapuda aynı gün terkin edilmesini sağlayın |
| Haciz, ihtiyati haciz | Alacaklılar taşınmazı satışa çıkarabilir | Haciz kaldırılmadan satın almayın |
| İhtiyati tedbir, dava şerhi | Taşınmaz hakkında dava vardır; tedbir devri engeller | Dava sonuçlanmadan almayın; dosyayı inceletin |
| Satış vaadi şerhi | Taşınmaz daha önce başkasına satılmayı vaat edilmiştir | Şerh sahibinin hakkı size karşı da ileri sürülebilir |
| Kira şerhi | Kira sözleşmesi yeni malike karşı da geçerlidir | Kira süresi ve bedelini öğrenin |
| İntifa, oturma, geçit hakkı | Başkasının taşınmazı kullanma veya üzerinden geçme hakkı vardır | Hakkın süresini ve kapsamını öğrenin |
| Aile konutu şerhi | Satış için malikin eşinin açık rızası gerekir | Rıza tapuda alınmadan işlem yapmayın |
| Beyanlar (riskli yapı, orman, imar uygulaması vb.) | Taşınmazın kamusal bir süreçte olduğunu gösterir | İlgili idareden durumu öğrenin |
İpotekli bir taşınmazı satın alacaksanız ipoteğin kaldırılma sürecini önceden planlayın; borcun ödenmesine rağmen terkin yapılmazsa izlenecek yolu ipoteğin kaldırılması yazımızda anlattık. Üzerinde intifa hakkı bulunan bir taşınmazı satın aldığınızda hak sahibi, hak sona erene kadar taşınmazı kullanmaya devam eder; ayrıntılar için intifa hakkı yazımıza bakın. Satış vaadi şerhi olan bir taşınmazda şerhin etkisini gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yazımızda açıkladık.
İmar durumu ve yapı belgeleri
Tapu kaydı mülkiyeti gösterir, imar durumu ise taşınmazla ne yapılabileceğini. Taşınmazın bulunduğu belediyeden alınacak imar durumu belgesiyle şu konuları kontrol edin:
- Plan fonksiyonu: Parsel konut, ticaret veya karma alanda mı, yoksa yol, park, okul gibi kamu kullanımına mı ayrılmış? Kamuya ayrılmış alanlar ileride kamulaştırma konusu olur ve üzerinde yapı izni alınamayabilir.
- Yapılaşma hakları: Emsal, taban alanı, kat adedi ve çekme mesafeleri arsanın değerini doğrudan belirler.
- İmar uygulaması: Parselde henüz imar uygulaması yapılmamışsa, uygulama sırasında yüzölçümünden düzenleme ortaklık payı kesilebilir ve parselin yeri değişebilir.
- Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni: Binanın ruhsatlı ve projesine uygun yapılıp yapılmadığını, yapı kullanma izninin (iskan) alınıp alınmadığını kontrol edin. Ruhsatsız kat, kapatılmış balkon veya projeye aykırı bölme ileride yıkım ya da para cezası riskini taşır.
- Deprem riski: Eski binalarda riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığını ve kentsel dönüşüm sürecinin hangi aşamada olduğunu öğrenin. Tapuda riskli yapı beyanı bulunabilir.
Yapı kayıt belgesi bulunan binalarda bu belge yapının bazı aykırılıklarına rağmen kullanımına imkan tanır; ancak yapının ruhsatlı hale geldiği anlamına gelmez ve dönüşüm veya yıkım halinde ek sorunlar doğurabilir.
Arsa ve tarla alırken ek kontroller
Arsa, tarla ve bahçe alımlarında konut alımındaki kontrollere ek olarak şunlara bakın:
- Hisseli tarla: “Parselinizi gösteririz” vaadiyle satılan hisseler, tapuda taşınmazın tamamı üzerinde bir paydır; satıcının gösterdiği yer tapuda hiçbir yere bağlanmaz. Tarım arazilerinde bölünmeye ilişkin kanuni sınırlamalar da hisseli alımları ve sonradan paylaşmayı zorlaştırır.
- Yol bağlantısı: Parselin genel yola bağlantısı yoksa inşaat ve kullanım için komşu parsel üzerinden geçit hakkı kurulması gerekebilir. Bu süreci geçit hakkı davası yazımızda anlattık.
- Tapusuz ve hukuki durumu özel taşınmazlar: Tapusu olmayan, yalnızca zilyetlik devriyle satılan taşınmazlarda mülkiyet size geçmez; riskleri tapusuz taşınmazların devri yazımızda ele aldık. Orman sınırları dışına çıkarılan ve Hazine adına kayıtlı 2B arazilerinde, Hazineden henüz satın alınmamış yerlerde devredilen şey 6292 sayılı Kanun kapsamındaki hak sahipliğidir; bu durum için 2B arazileri yazımıza bakın. Tapu tahsis belgesiyle satılan yerlerde de belgenin tapuya dönüşüp dönüşmediği araştırılmalıdır.
- Fiili kullanım: Arsanın üzerinde başkasının yaptığı bina, ağaç veya duvar bulunup bulunmadığını ve sınırların tapu ve kadastro paftasıyla uyuşup uyuşmadığını kontrol edin. Gerekirse harita mühendisine aplikasyon yaptırın.
- Kıyı, orman ve sit alanı: Bu alanlarda yapılaşma ve kullanım özel kanunlarla sınırlıdır. Tapudaki beyanlar ve imar durumu belgesi bu konuda ilk ipucunu verir.
Taşınmazın fiili durumu, kiracı ve borçlar
Taşınmazı mutlaka yerinde görün. Tapudaki ada ve parselin gösterilen yer olduğunu e-Devlet’teki parsel sorgulama uygulamasıyla karşılaştırın. Nem, çatlak, tesisat ve yalıtım sorunları için gerekirse bir teknik uzmandan destek alın.
- Kiracı: Kiralanan bir taşınmazı satın alırsanız kira sözleşmesinin tarafı olursunuz; kiracıyı satış nedeniyle hemen çıkaramazsınız. Kendiniz veya yakınlarınız için kullanma ihtiyacı varsa, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup edinmeden itibaren altı ay sonra dava açabilir ya da davayı kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açabilirsiniz (TBK m. 351).
- Aidat ve gider borçları: Site veya apartman yönetiminden ödenmemiş aidat ve ortak gider borcu olmadığına dair yazı isteyin.
- Vergi ve abonelikler: Satıcının emlak vergisi ödemelerini ve elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin devrini planlayın.
- Ayıplar: Satıştan sonra ortaya çıkan gizli ayıplar için satıcının sorumluluğu sürer; yapıların ayıbından doğan davalar mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl, satıcının ağır kusurunda yirmi yıl içinde açılabilir (TBK m. 244/3). Ayıbı fark eder etmez satıcıya bildirmeniz gerekir. Ayrıntılar için satış sözleşmesinde ayıp yazımıza bakın.
Satıcı, emlakçı ve ön sözleşme
Satıcının kim olduğu, riskleri değiştirir. Evli bir satıcının oturduğu ev aile konutuysa, satış için diğer eşin açık rızası gerekir (TMK m. 194). Rıza alınmadan yapılan satışlar sonradan iptal davasına konu olabilir; tapuda aile konutu şerhi bulunmasa bile bu riski göz ardı etmeyin ve rızayı tapudaki işlem sırasında aldırın. Satıcı bir şirketse imza sirküleri ve yetki belgeleri, satıcı vesayet altındaysa vesayet makamının izni aranır.
Konutu bir müteahhitten, inşaat tamamlanmadan alıyorsanız tüketici hukukundaki ön ödemeli konut satışı kuralları ve noterde düzenlenecek satış vaadi sözleşmesi gündeme gelir. Bu satışlarda geçerli sözleşme yapılmadan kapora veya rezervasyon bedeli alınması yasaktır.
- Kapora: Emlak ofisinde imzalanan kapora senedi taşınmaz satışı bakımından geçersizdir. Kaporayı kontroller bittikten sonra, kredi onayı gibi şartları yazılı hale getirerek ve banka kanalıyla verin. Kaporanın hangi hallerde iade edileceğini taşınmaz satışında kapora yazımızda anlattık.
- Emlakçı: İşletmenin yetki belgesini görün ve yazılı yetkilendirme sözleşmesi imzalayın. Satışta hizmet bedeli KDV hariç en fazla satış bedelinin %4’üdür ve aksi yazılı kararlaştırılmadıkça alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılır.
- Yabancı alıcı: Yabancıların taşınmaz ediniminde yüzölçümü sınırları, askeri bölgeler ve değerleme raporu gibi ek kurallar vardır; bunları yabancıların Türkiye’de taşınmaz satın alması yazımızda topladık.
Tapu işlemi, ödeme ve masraflar
Taşınmaz mülkiyeti ancak tapu müdürlüğünde resmi senetle ve tescille geçer. İşlem için randevu alınır; kimlik belgeleri, fotoğraflar ve bina niteliğindeki taşınmazlar için zorunlu deprem sigortası poliçesi sunulur. Bedelin ödenmesi ile resmi senedin imzalanmasının eş zamanlı olması en güvenli yoldur; bunun için banka havalesi veya bankaların sunduğu güvenli ödeme imkanları kullanılabilir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’te emlakçı aracılığıyla yapılan satışlar için öngörülen ödeme sisteminin uygulama başlangıcı 1 Aralık 2026 olarak belirlenmiştir.
| Masraf | Kim öder? | 2026 itibarıyla |
|---|---|---|
| Tapu harcı | Alıcı ve satıcı ayrı ayrı | Beyan edilen bedelin binde 20’si; 5.000.000 TL’lik satışta her biri 100.000 TL |
| Döner sermaye ücreti | Uygulamada çoğunlukla alıcı | Yöreye göre değişir; en yüksek katsayıda bir daire için 6.681 TL |
| Emlakçı hizmet bedeli | Aksi kararlaştırılmadıkça eşit paylaşım | KDV hariç en fazla satış bedelinin %4’ü |
| Zorunlu deprem sigortası | Alıcı | Binanın yüzölçümü ve yapı tarzına göre |
Tapuda beyan edilen bedel emlak vergisi değerinden düşük olamaz ve gerçek satış bedelini yansıtmalıdır. Bedelin düşük gösterildiği anlaşılırsa eksik harç tarh edilir ve 19.12.2025’ten itibaren eksik harcın bir katı tutarında vergi ziyaı cezası uygulanır. Düşük beyan, ileride satıştan doğan bir uyuşmazlıkta ödediğiniz gerçek bedeli ispatlamanızı da zorlaştırır. Konut kredisiyle alımda banka lehine ipotek kurulur; kredi kapandığında ipoteğin terkinini takip edin. Tescilden sonra yeni tapu kaydını e-Devlet üzerinden kontrol edin.
Sorun çıkarsa: başvuru ve dava yolu
Kontrollere rağmen sorun çıkabilir. Hangi yolun izleneceği uyuşmazlığın türüne bağlıdır:
- Satıcı tapuyu devretmiyor: Noterde satış vaadi varsa tescil davası açılır. Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk, konutu müteahhitten tüketici olarak aldıysanız tüketici mahkemesidir; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m. 12). Tescil talebi için dava şartı arabuluculuk yoktur.
- Satış geçersiz veya hileli: Sahte belge, vekaletin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik veya aile konutunun rızasız satışı gibi hallerde tapu iptali gündeme gelir. Bu davaların genel çerçevesini tapu iptal ve tescil davaları yazımızda anlattık.
- Ayıp çıktı veya kapora iade edilmiyor: Para alacakları için asliye hukuk veya tüketici mahkemesinde dava açılır. Tüketici işleminde önce arabulucuya başvurmak zorunludur; değeri 186.000 TL’nin altındaki tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine gidilir. Ayıbı tamir ettirmeden önce delil tespiti yaptırmak ispatı kolaylaştırır.
2026’da asliye hukukta başvurma harcı 732 TL, nispi karar ve ilam harcı binde 68,31’dir ve dörtte biri peşin alınır; tapu davalarında dava değeri taşınmazın dava tarihindeki değeridir. Para alacaklarında kanuni faiz 31.07.2026’dan itibaren yıllık %31’dir ve belirsiz alacak davası kaldırıldığından talep tutarı dilekçede gösterilmelidir. 2026’da açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir.
Sık yapılan hatalar
- Tapu senedinin eski bir fotokopisine güvenip güncel tapu kaydını almamak.
- Kontrolleri bitirmeden yüksek tutarlı kapora vermek.
- Hisseli tarlada “yeri belli” vaadine güvenmek.
- İmar durumunu ve yapı kullanma iznini sormadan bina satın almak.
- Satıcının eşinin rızasını aile konutu şerhi yok diye önemsememek.
- Bedeli elden ödemek veya tapuda düşük bedel göstermek.
- Kiracılı bir evi hemen boşaltabileceğini düşünmek.
Sık sorulan sorular
Satın alacağım evin tapusunda haciz olup olmadığını nasıl öğrenirim?
Satıcıdan güncel tapu kaydını isteyin veya tapu müdürlüğünden kaydı inceleyin. Haciz, ipotek ve şerhler kaydın ilgili hanelerinde görünür. Tapu senedinin fotokopisi güncel durumu göstermez.
İpotekli bir ev satın alınabilir mi?
Alınabilir; ancak ipotek satıştan sonra da taşınmazın üzerinde kalır. Borcun satış bedelinden kapatılıp ipoteğin tapu işlemiyle aynı gün terkin edilmesini sağlamak gerekir.
Kat irtifaklı daire almak riskli mi?
Kat irtifakı çoğu zaman binanın henüz yapı kullanma izni almadığını gösterir. Bina tamamlanmış ve izin alınabilecek durumdaysa risk düşüktür; inşaat devam ediyorsa müteahhidin durumu, ruhsat ve proje ayrıca incelenmelidir.
Tapuda bedeli düşük göstermenin bir sakıncası var mı?
Var. Eksik harç ve bunun bir katı vergi ziyaı cezası istenebilir. Ayrıca satış iptal edilir veya bir uyuşmazlık çıkarsa ödediğiniz gerçek bedeli ispatlamanız zorlaşır.
Kiracılı bir ev aldım; kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?
Kira sözleşmesi size geçer. Kendiniz veya yakınlarınız için ihtiyacınız varsa edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapıp edinmeden itibaren altı ay sonra tahliye davası açabilirsiniz.
Hisseli tarla almak güvenli mi?
Hisseli alımda taşınmazın tamamı üzerinde bir payın sahibi olursunuz; satıcının gösterdiği belirli bir yer size ait olmaz. Kullanım ve paylaşma diğer paydaşlarla anlaşmaya ya da ortaklığın giderilmesi davasına bağlıdır; ayrıca tarım arazilerinde bölünme sınırlamaları vardır.
Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.
Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu AvukatBüromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.
Online Görüşme Planla