İntifa Hakkı Nedir? Kurulması, Sona Ermesi ve Hukuki Sonuçları

Gayrimenkul Hukukuİntifa Hakkı Nedir? Kurulması, Sona Ermesi ve Hukuki Sonuçları

İntifa hakkı, mülkiyeti başkasına ait bir mal üzerinde, o malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren sınırlı bir ayni haktır. Mülkiyet malikte kalır; buna “çıplak mülkiyet” denir. Malı kullanma, kiraya verme ve gelirini alma hakkı ise intifa hakkı sahibine geçer.

İntifa hakkı en çok aile içi devirlerde karşımıza çıkar: anne ve baba evlerini çocuklarına devreder, ama ömür boyu o evde oturabilmek veya kirasını alabilmek için kendi lehlerine intifa hakkı kurdurur. Miras planlaması, bağış, ölünceye kadar bakma sözleşmeleri ve sağ kalan eşin korunması da hakkın sık kullanıldığı alanlardır. Bu yazıda intifa hakkının nasıl kurulduğunu, hak sahibinin ve malikin hak ve borçlarını, hakkın nasıl sona erdiğini, oturma hakkından farkını ve uyuşmazlıklarda izlenecek yolu anlatıyoruz.

İntifa hakkı nedir?

Türk Medeni Kanunu’na (TMK) göre intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir ve aksi kararlaştırılmadıkça hak sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi verir (TMK m. 794). İntifa hakkı bir irtifak hakkıdır; herkese karşı ileri sürülebilir. Malın el değiştirmesi, tapuya tescil edilmiş intifa hakkını etkilemez.

İntifa hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlıdır. Hakkın kendisi devredilemez ve mirasçılara geçmez. Bu özellik, hakkı aile içi düzenlemeler için uygun kılar: anne ve baba yaşadığı sürece evde güvence altında olur, öldüklerinde ise mülkiyet ek bir işleme gerek kalmadan tam olarak çocuklara geçer.

İntifa hakkı nasıl kurulur?

İntifa hakkı, konusuna göre farklı yollarla kurulur. Taşınırlarda zilyetliğin devriyle, alacak ve haklarda devir işlemiyle, taşınmazlarda ise tapu kütüğüne tescille kazanılır (TMK m. 795). Kanundan doğan bir intifa hakkı tescil edilmemişse ancak onu bilenlere, tescil edilmişse herkese karşı ileri sürülebilir.

Sözleşmeyle

En yaygın yoldur. Taşınmaz maliki ile hak sahibi tapu müdürlüğünde resmi senet düzenler ve hak tapuya tescil edilir. İntifa hakkı bir bedel karşılığında kurulabileceği gibi bağışlama niteliğinde bedelsiz de kurulabilir. Aile içi devirlerde sık görülen yöntem, malikin taşınmazın çıplak mülkiyetini çocuğuna devretmesi ve aynı işlemde kendi lehine intifa hakkı kurdurmasıdır. Tapu harcı ve masraflar, işlemin bedelli veya bedelsiz olmasına göre değişir; işlemden önce tapu müdürlüğünden hesap istenmelidir.

Ölüme bağlı tasarrufla

Mirasbırakan, vasiyetname veya miras sözleşmesiyle bir kişiye intifa hakkı bırakabilir. Hak, mirasbırakanın ölümüyle doğan bir istem hakkı olarak ortaya çıkar; taşınmazlarda ayni hak niteliği tapuya tescille kazanılır. Mirasçılar tescile yanaşmazsa vasiyet alacaklısı dava açabilir. Bu yolla sağ kalan eşin, bir mirasçının veya bakıma muhtaç bir yakının kullanım hakkı güvence altına alınır.

Kanun ve mahkeme kararıyla

Sağ kalan eş, mirasbırakanla birlikte yaşadığı konut üzerinde miras payına mahsuben kural olarak mülkiyet hakkı verilmesini isteyebilir. Haklı sebepler varsa, sağ kalan eşin veya diğer yasal mirasçıların istemiyle mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınabilir (TMK m. 652). Edinilmiş mallara katılma rejiminde ise sağ kalan eş, katılma alacağına mahsuben aile konutu üzerinde öncelikle intifa veya oturma hakkı isteyebilir; haklı sebeple mülkiyet tanınabilir (TMK m. 240). Bu hakların ayrıntısı aile ve miras hukukunun konusudur; bkz. aile konutu.

Geçerli bir sözleşmeye rağmen malik tapuda intifa hakkının tescilinden kaçınırsa, hak sahibi tescile zorlama davası açabilir. Mahkeme kararıyla hak tapuya tescil edilir. Bkz. tescile zorlama (cebri tescil) davası.

Süresi ve konusu

İntifa hakkı belirli bir süre için kurulabilir; örneğin 10 yıllık bir intifa hakkı süre dolunca kendiliğinden sona erer. Süre belirtilmemişse gerçek kişilerde hak, hak sahibinin ölümüne kadar devam eder. Tüzel kişiler lehine kurulan intifa hakkı kararlaştırılan sürenin dolmasıyla, süre yoksa tüzel kişiliğin sona ermesiyle biter; tüzel kişilerin intifa hakkı en çok yüz yıl devam edebilir (TMK m. 797).

• Taşınmaz üzerinde: En sık görülen türdür. Hak sahibi konutta oturabilir, tarlayı ekebilir, dükkanı kiraya verip kira gelirini alabilir. Ancak taşınmazı satamaz, ipotek ettiremez.
• Taşınırlar üzerinde: Araçlar, ticari ekipman, hayvanlar veya kıymetli eşyalar üzerinde zilyetliğin devriyle kurulur. Hak sahibi malın özüne zarar vermemek ve korumakla yükümlüdür. Tüketilebilen şeylerde mülkiyet hak sahibine geçer ve iade anında değeri ödenir.
• Haklar ve alacaklar üzerinde: Şirket paylarından doğan kar payı, hisse senetleri, fikri mülkiyet haklarından doğan gelirler veya bir alacağın faizleri. Şirket payları üzerindeki intifa hakları, oy hakkı ve kar payı dağıtımı yönünden sık uyuşmazlık konusudur.

Hak sahibinin hakları ve borçları

Hakları

• Zilyetlik, yönetim ve kullanma: Hak sahibi malın zilyetliğini alır, onu yönetir, kullanır ve ondan yararlanır; bu yetkileri iyi bir yönetici özeniyle kullanır.
• Ürünler ve gelirler: Hakkın süresi içinde olgunlaşan doğal ürünler ve kira gibi hukuki semereler hak sahibine aittir.
• Kullanımın devri: Sözleşmede aksine hüküm yoksa ve hakkın şahsen kullanılması gerekmiyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına bırakılabilir. Taşınmazın kiraya verilmesi bu kapsamdadır. Bu durumda malik, haklarını devralana karşı doğrudan ileri sürebilir (TMK m. 806).
• Koruma davaları: Hak sahibi, zilyetliğe ve hakka yapılan saldırılara karşı el atmanın önlenmesi ve zilyetliğin korunması davaları açabilir. Bkz. el atmanın önlenmesi davası.
• Gider talebi: Yükümlü olmadığı halde yaptığı giderler ve eklemeler için vekaletsiz iş görme hükümlerine göre tazminat isteyebilir.

Borçları

• Özen ve amaca uygun kullanım: Malın ekonomik özgülenme amacını önemli ölçüde değiştiremez; konut olarak kullanılan bir taşınmazı malikin rızası olmadan işyerine dönüştüremez.
• Olağan bakım ve işletme giderleri: Malın olağan bakımı, işletme giderleri ve borcun faizleri ile vergi ve harçlar kural olarak hak sahibine aittir. Kat mülkiyetine tabi binalarda yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları hak sahibini de bağlar.
• Sigorta: Yerel adet gerektiriyorsa malı sigorta ettirir ve primleri öder.
• Sorumluluk ve iade: Kusursuz olduğunu ispat etmedikçe malın yok olmasından veya değer kaybından sorumludur; olağan kullanımdan doğan yıpranmadan sorumlu değildir. Hak sona erince malı malike iade eder.

Çıplak malikin hakları

Çıplak malik, intifa hakkını zedelemedikçe malı satabilir, bağışlayabilir veya ipotek ettirebilir. Yeni malik, tapuda kayıtlı intifa hakkına katlanmak zorundadır. Malikin, hak sahibinin kötü kullanımına karşı başvurabileceği yollar da kanunda sayılmıştır:

• İtiraz: Malın hukuka aykırı veya niteliğine uymayan biçimde kullanılmasına itiraz edebilir.
• Güvence: Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat ederse hak sahibinden güvence isteyebilir.
• Kayyım: Güvence verilmezse veya itiraza rağmen hukuka aykırı kullanım sürerse, sulh hakimi malın yönetimi için kayyım atayabilir.
• Envanter: Malik ve hak sahibi, malın noterce düzenlenecek bir defterle tespitini isteyebilir.
• Tazminat: Malın zarar görmesi halinde genel hükümlere göre tazminat isteyebilir.

İntifa hakkı devam ederken çıplak malik, hak sahibinden veya onun izniyle taşınmazı kullanan kişiden kural olarak ecrimisil isteyemez; çünkü kullanma yetkisi hak sahibine aittir. Taşınmaz paylıysa ve paydaşlardan birinin payı üzerinde intifa hakkı bulunuyorsa, ortaklığın giderilmesi davasında intifa hakkı sahibinin de davaya katılması gerekir. Satış halinde intifa hakkı, o paya düşen satış bedeli üzerinde değerlendirilir. Bkz. ortaklığın giderilmesi davası.

İntifa hakkı nasıl sona erer?

1. Hak sahibinin ölümüGerçek kişi lehine kurulan intifa hakkı, hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer ve mirasçılara geçmez (TMK m. 797). Ölüm, malike tapudaki kaydın terkinini isteme yetkisi verir (TMK m. 796/2); kayıt, malikin başvurusu ve ölüm belgesiyle terkin ettirilir.
2. Sürenin dolmasıBelirli süreyle kurulan hak, sürenin sonunda kendiliğinden sona erer; tapudan terkin edilir.
3. FeragatHak sahibi intifa hakkından vazgeçebilir. Taşınmazlarda feragat, tapu müdürlüğünde yapılan terkin işlemiyle hüküm doğurur. Satış öncesinde, kredi işlemlerinde veya aile içi devirlerde sık başvurulan yoldur.
4. Konunun yok olmasıTaşınmazın tamamen yok olmasıyla hak sona erer. Ancak kamulaştırma bedeli veya sigorta tazminatı gibi değer karşılığı varsa intifa hakkı bu değer üzerinde devam eder (TMK m. 798/2). Yargıtay uygulamasında kamulaştırma bedelinin intifa süresince bankada tutulması ve nemalarının hak sahibine ödenmesi kabul edilmektedir.
5. Tüzel kişiliğin sona ermesiTüzel kişi lehine kurulan hak, tüzel kişiliğin sona ermesiyle biter.

Kira sözleşmesine etkisi

İntifa hakkı sahibinin kiraya verdiği bir taşınmazda hak sona erdiğinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, bu durumda malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğini kabul etmiştir (HGK 06.04.2021, 2017/2641 E., 2021/411 K.). Hak sahibinin ölümüyle kiraya veren sıfatı da malike geçer; mirasçılar yalnızca mirasçı sıfatına dayanarak kira ilişkisinden dava açamaz (Yargıtay 3. HD 28.06.2022, 2022/2469 E., 2022/6233 K.). Kiracının durumu için kira sözleşmesinin tapuya şerhi yazımıza da bakabilirsiniz.

İpotek ile ilişkisi

İntifa hakkının, taşınmaz üzerindeki ipotekten önce veya sonra tescil edilmiş olması önemlidir. İpotekten önce tescil edilmiş intifa hakkı, ipoteğin paraya çevrilmesi sonucu taşınmazı ihaleden alan kişiye karşı da devam eder. İpotekten sonra kurulan intifa hakkı ise ipotek alacaklısının alacağını karşılamaya engel oluyorsa, cebri satışta terkin edilebilir (TMK m. 869). İntifa hakkı bulunan bir taşınmazı ihaleden almadan önce tapu kaydındaki sıralama mutlaka kontrol edilmelidir. Bkz. ipotek nedir.

Oturma hakkı ve intifa hakkı farkı

Oturma hakkı, bir binada veya binanın bir bölümünde oturma yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Devredilemez ve mirasçılara geçmez (TMK m. 823). Kural olarak intifa hakkı hükümleri oturma hakkına da uygulanır; ancak kapsamı daha dardır.

Anne ve babanın yalnızca evde oturmayı güvenceye almak istediği durumlarda oturma hakkı yeterli olabilir. Evi kiraya verip gelir elde etmek de isteniyorsa intifa hakkı tercih edilmelidir.

Aile içi kullanımda dikkat edilmesi gerekenler

Ebeveynin taşınmazı bir çocuğa devredip kendi lehine intifa hakkı kurdurması, diğer çocuklar bakımından saklı pay tartışmalarına yol açabilir. Devir bağışlama niteliğindeyse, mirasbırakanın ölümünden sonra diğer mirasçılar saklı paylarının zedelendiğini ileri sürerek tenkis davası açabilir. Devir satış gibi gösterilmiş ama gerçekte bağışlamaysa, muris muvazaasına dayalı tapu iptal davası gündeme gelebilir. Bkz. muris muvazaası. İntifa hakkının değeri, bu davalarda devredilen çıplak mülkiyetin değerinin hesabında dikkate alınabilir.

Bir başka sık sorun, intifa hakkı bulunan ve kentsel dönüşüme giren binalardır. Yapı yıkıldığında intifa hakkının konusu ortadan kalkar; yeni binada hakkın devamı, malikle hak sahibi arasındaki anlaşmaya ve yeni bağımsız bölüm üzerinde hakkın yeniden kurulmasına bağlıdır. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmadan önce hak sahibinin durumu yazılı olarak düzenlenmelidir.

Başvuru ve dava yolu

• Arabuluculuk: İntifa hakkının tescili, terkini veya el atmanın önlenmesi davaları dava şartı arabuluculuk kapsamında sayılmaz. Uyuşmazlık intifa hakkı sahibinin yaptığı kira sözleşmesinden doğuyorsa, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a).
• Harç: 2026 yılında nispi karar ve ilam harcı binde 68,31’dir ve dörtte biri dava açılırken peşin ödenir; asliye hukuk mahkemesinde başvurma harcı 732 TL’dir.
• Para alacakları: Tazminat ve kullanım bedeli taleplerinde 7589 sayılı Kanunla 31 Temmuz 2026’dan itibaren belirsiz alacak davası kaldırılmıştır; değer dilekçede belirtilir ve bir defaya mahsus artırılabilir. Kanuni faiz 31 Temmuz 2026’dan itibaren yıllık yüzde 31’dir (önceki dönemde yüzde 24).
• Deliller: Tapu kaydı ve resmi senet, vasiyetname, mirasçılık belgesi, kira sözleşmeleri, keşif ve bilirkişi raporu.
• Kanun yolu: Tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf; 2026 yılında açılan davalarda istinaf sınırı 50.000 TL, temyiz sınırı 682.000 TL’dir.

Sık yapılan hatalar

• İntifa hakkını yalnızca noterde veya adi yazılı bir belgeyle kurmak; tapuya tescil ettirmemek.
• Oturma hakkı yeterliyken veya kira geliri isteniyorken yanlış hak türünü seçmek.
• Hak sahibinin ölümünden sonra tapudaki kaydı terkin ettirmemek ve satışta sorun yaşamak.
• İpotekli bir taşınmazda intifa hakkının ipotekten sonra kurulduğunu gözden kaçırmak.
• Diğer mirasçıların saklı paylarını hesaba katmadan aile içi devir yapmak.

Sık sorulan sorular

Bu yazı, yayın ve güncelleme tarihindeki mevzuat ve kararlara göre genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.

Yazı hakkında

Kulaçoğlu Hukuk Bürosu

Gayrimenkul Hukuku

Hukuki inceleme: Av. Tamer Kulaçoğlu, Kurucu Avukat

Büromuz 1993'ten bu yana aile hukuku, miras ve gayrimenkul uyuşmazlıklarında dava ve danışmanlık hizmeti veriyor.

Online Görüşme Planla