İntifa Hakkı Nedir? Kurulması, Sona Ermesi ve Hukuki Sonuçları

İntifa hakkı, bir taşınmaz veya mal üzerinde mülkiyet hakkı başkasına ait olmakla birlikte, belirli bir kişiye o malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı ayni haklardan biridir. Özellikle aile içi taşınmaz devirlerinde, miras planlamalarında, bağış işlemlerinde ve yaşlılık dönemine yönelik malvarlığı düzenlemelerinde uygulamada sıkça tercih edilmektedir.

İntifa hakkı sahibi, taşınmazı kullanabilir, kiraya verebilir ve semerelerinden yararlanabilir. Ancak taşınmazın çıplak mülkiyeti başka bir kişiye ait olmaya devam eder. Bu nedenle intifa hakkı, mülkiyet hakkını tamamen ortadan kaldırmamakta; kullanım ve yararlanma yetkisini belirli ölçüde sınırlandırmaktadır.

Bu yazımızda, intifa hakkının hukuki niteliği, nasıl kurulduğu, hak sahibinin yetkileri, sona erme halleri ve uygulamada ortaya çıkan hukuki sonuçlar ayrıntılı şekilde ele alınmıştır.

1. İntifa Hakkı Kavramı ve Tanımı

İntifa hakkı, bir malın mülkiyeti başkasına ait olmakla birlikte, belirli bir kişiye o malı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi veren sınırlı ayni haklardan biridir. İntifa hakkı sahibi, taşınmazı fiilen kullanabilir, kiraya verebilir ve gelir elde edebilir. Ancak taşınmazın çıplak mülkiyeti malikte kalmaya devam eder. İntifa hakkı en sık:

• Aile içi taşınmaz devirlerinde,
• Bağış işlemlerinde,
• Miras planlamalarında,
• Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde

uygulama alanı bulmaktadır. Özellikle uygulamada ebeveynlerin taşınmazı çocuklarına devredip kendi lehlerine intifa hakkı tesis etmeleri oldukça yaygındır.

İntifa hakkı, sahibine geniş kullanım ve yararlanma yetkileri sağlamakla birlikte, mülkiyet hakkını tamamen devretmez. Bu nedenle intifa hakkı ile çıplak mülkiyet birbirinden farklı hukuki yetkiler içermektedir.

1.1. İntifa Hakkının Hukuki Niteliği

İntifa hakkı, Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenen sınırlı ayni haklardan biridir. Özellikle Türk Medeni Kanunu m. 794 hükmünde, intifa hakkının bir hak sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlayacağı düzenlenmiştir.

İntifa hakkı, hak sahibine eşya üzerinde doğrudan kullanım ve yararlanma yetkisi sağlamakta olup herkese karşı ileri sürülebilmektedir. Bu hak:

• Kişiye sıkı sıkıya bağlı,
• Kural olarak devredilemeyen,
• Mirasçılara geçmeyen

sınırlı ayni haklardan biridir. Taşınmazlar bakımından intifa hakkının kurulabilmesi için tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir.

2. İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

İntifa hakkı, Türk Medeni Kanunu’nun 794 ve devamı maddelerinde düzenlenen, hak sahibine bir mal üzerinde tam kullanma ve yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı ayni haklardan biridir. Bu hak; taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya malvarlığı üzerinde kurulabilmektedir.

2.1. Sözleşme ile İntifa Hakkının Kurulması

İntifa hakkının en yaygın kurulma yöntemi, malik ile hak sahibi arasında yapılan sözleşmedir. Özellikle taşınmazlar üzerinde kurulan intifa hakları uygulamada sıklıkla karşımıza çıkmaktadır.

Taşınmazlar üzerinde intifa hakkı kurulabilmesi için, taraflar arasında resmi şekilde düzenlenmiş bir sözleşme yapılması ve hakkın tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Bu işlem, tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi suretiyle gerçekleştirilmektedir.

İntifa hakkı;

• Bir bedel karşılığında (ivazlı),
• Bağışlama niteliğinde bedelsiz olarak (ivazsız)

kurulabilmektedir. Bu tür işlemlerde mülkiyet hakkı tamamen devredilmemekte; taşınmazın çıplak mülkiyeti malikte kalırken, kullanma ve yararlanma yetkisi intifa hakkı sahibine geçmektedir.

2.2. Vasiyetname ile İntifa Hakkının Kurulması

İntifa hakkı, ölüme bağlı tasarruflar yoluyla da kurulabilmektedir. Malik, düzenleyeceği vasiyetname veya miras sözleşmesi ile belirli bir taşınmaz ya da mal üzerindeki intifa hakkını bir kişiye bırakabilmektedir.

Bu durumda intifa hakkı, mirasbırakanın ölümü ile hüküm ve sonuç doğurmaktadır. Ancak taşınmazlar bakımından intifa hakkının ayni hak niteliği kazanabilmesi için tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir. Uygulamada bu yöntem çoğu zaman;

• Sağ kalan eşin korunması,
• Belirli bir mirasçının kullanım hakkının güvence altına alınması,
• Aile konutunun kullanımının devam ettirilmesi

amacıyla tercih edilmektedir.

2.3. Mahkeme Kararı ile İntifa Hakkının Kurulması

Bazı özel durumlarda intifa hakkı mahkeme kararıyla da kurulabilmektedir. Özellikle miras hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda bu durum uygulamada önem taşımaktadır.

Aile Konutu ve Miras: Türk Medeni Kanunu’nun 652. maddesi kapsamında, sağ kalan eş; birlikte yaşadığı konut ve ev eşyası üzerinde, miras payına mahsuben intifa hakkı tanınmasını talep edebilmektedir.

Tescile Zorlama: Bunun yanında, geçerli bir hukuki sebebe rağmen tapuda gerekli işlemlerin yapılmasından kaçınılması halinde, lehine intifa hakkı kurulacak kişi tarafından tescile zorlama davası açılması da mümkündür. Mahkeme tarafından verilecek karar doğrultusunda tapu siciline tescil işlemi gerçekleştirilebilmektedir.

2.4. İntifa Hakkının Süresi

İntifa hakkı belirli bir süre için kurulabileceği gibi, aksi kararlaştırılmadıkça gerçek kişiler bakımından hak sahibinin yaşamı boyunca devam etmektedir.

Tüzel kişiler lehine kurulan intifa haklarında ise süre en fazla yüz (100) yıl olabilmektedir.

3. İntifa Hakkının Konusu ve Kapsamı

İntifa hakkının kapsamı, hakkın kurulduğu mal veya hakkın niteliğine göre değişiklik gösterebilmektedir. Bununla birlikte, intifa hakkı sahibinin temel yetkisi; konusu üzerinde kullanma, yararlanma ve semerelerden faydalanma hakkına sahip olmasıdır.

3.1. Taşınmaz Üzerinde İntifa Hakkı

İntifa hakkının uygulamada en sık görülen türü, taşınmazlar üzerinde kurulan intifa hakkıdır. Bu hak kapsamında intifa hakkı sahibi, taşınmazı kullanma, kiraya verme, ürünlerinden yararlanma ve ekonomik fayda elde etme yetkisine sahip olmaktadır.

Örneğin bir konut üzerinde kurulan intifa hakkı sayesinde hak sahibi taşınmazda bizzat oturabileceği gibi, taşınmazı üçüncü kişilere kiralayarak kira gelirinden de yararlanabilmektedir.

Bununla birlikte intifa hakkı sahibi, taşınmazın çıplak mülkiyetine sahip olmadığından, taşınmazı satma veya mülkiyeti devretme yetkisine sahip değildir. Mülkiyet hakkı çıplak malik üzerinde kalmaya devam etmektedir.

3.2. Taşınır Mallar Üzerinde İntifa Hakkı

İntifa hakkı taşınır mallar üzerinde de kurulabilmektedir. Özellikle araçlar, ticari ekipmanlar, hayvanlar, kıymetli eşyalar veya gelir getirici taşınırlar üzerinde intifa hakkı tesis edilmesi mümkündür.

Taşınır mal üzerindeki intifa hakkı sahibine, malı kullanma ve ekonomik yarar elde etme yetkisi sağlamaktadır. Ancak bu kullanım sırasında malın özüne zarar verilmemesi ve malın korunmasına özen gösterilmesi gerekmektedir.

Taşınırlar üzerinde intifa hakkı çoğu zaman zilyetliğin devri yoluyla kurulmaktadır.

3.3. Haklar ve Alacaklar Üzerinde İntifa Hakkı

Türk Medeni Kanunu kapsamında intifa hakkı yalnızca fiziksel mallar üzerinde değil; bazı haklar ve alacaklar üzerinde de kurulabilmektedir.

Örneğin;

• Şirket paylarından doğan mali haklar,
• Fikri mülkiyet hakları,
• Hisse senetleri,
• Banka hesaplarından doğan gelirler

üzerinde intifa hakkı kurulması mümkün olabilmektedir. Bu durumda intifa hakkı sahibi, ilgili hak veya alacaktan doğan ekonomik yararlardan faydalanabilmektedir. Özellikle şirket hisseleri üzerindeki intifa hakları uygulamada sıkça uyuşmazlık konusu olabilmektedir.

3.4. İntifa Hakkının Devredilip Devredilemeyeceği

İntifa hakkı kural olarak hak sahibine sıkı şekilde bağlı bir haktır. Bu nedenle intifa hakkının tamamen devredilmesi veya başkasına geçirilmesi mümkün değildir.

Bununla birlikte, intifa hakkı sahibi, hakkın kullanılmasını belirli ölçüde üçüncü kişilere bırakabilmektedir. Örneğin taşınmaz üzerinde intifa hakkına sahip kişi, taşınmazı üçüncü kişilere kiraya verebilmekte veya kullanımını başkasına bırakabilmektedir.

Ancak bu durum intifa hakkının devri anlamına gelmemektedir. İntifa hakkı sona erdiğinde, kullanım yetkisini devralan üçüncü kişilerin hakları da kendiliğinden sona ermektedir.

4. İntifa Hakkı Sahibinin Hakları

• Taşınmazı kullanma hakkı: İntifa hakkı sahibi, hak konusu taşınmazı fiilen kullanma yetkisine sahiptir. Bu kapsamda taşınmazda oturabilir veya taşınmazdan doğrudan faydalanabilir.
• Taşınmazdan yararlanma ve gelir elde etme hakkı: İntifa hakkı sahibi, taşınmazın ekonomik kullanımından doğan faydaları elde edebilir. Taşınmazın kullanımından kaynaklanan gelirler kural olarak intifa hakkı sahibine ait olur.
• Kiraya verme hakkı: İntifa hakkı sahibi, taşınmazı üçüncü kişilere kiraya verebilir ve kira bedellerini tahsil edebilir. Ancak bu yetki mülkiyetin devrini kapsamaz.
• Ürün ve semerelerden faydalanma hakkı: Taşınmazın doğal ürünleri ile hukuki semereleri üzerinde yararlanma hakkı intifa hakkı sahibine aittir. Örneğin tarımsal ürünler veya kira gelirleri bu kapsamda değerlendirilebilir.
• İntifa hakkı sahibi, taşınmaza zarar verilmesini önlemek amacıyla gerekli hukuki yollara başvurabilir ve hakkının korunmasını talep edebilir.
• Zilyetliğin korunmasına ilişkin haklar: İntifa hakkı sahibi, taşınmaz üzerindeki fiili hâkimiyetine yönelik müdahalelere karşı zilyetliğin korunmasına ilişkin davaları açabilir.
• Müdahalelerin önlenmesini isteme hakkı: İntifa hakkına yönelik hukuka aykırı müdahalelerin sona erdirilmesi amacıyla el atmanın önlenmesi ve benzeri hukuki taleplerde bulunulabilir.
• Sigorta ve tazminat bedellerine ilişkin haklar: Hak konusu taşınmazın zarar görmesi halinde doğabilecek sigorta veya tazminat bedelleri bakımından intifa hakkı sahibinin hukuki menfaati korunur.

5. İntifa Hakkı Sahibinin Yükümlülükleri

• Taşınmazı Özenle Kullanma Yükümlülüğü: İntifa hakkı sahibi, taşınmazı dikkatli ve amacına uygun şekilde kullanmakla yükümlüdür. Taşınmaza zarar verecek kullanımlardan kaçınmalıdır.
• Taşınmazın Bakım ve Korunma Giderlerine Katlanma Yükümlülüğü: İntifa hakkı sahibi, taşınmazın olağan bakım ve korunması için gerekli giderleri karşılamakla yükümlüdür.
• Taşınmazın Ekonomik Özgülenme Amacına Uygun Kullanılması: Taşınmaz, niteliğine ve kullanım amacına aykırı şekilde kullanılamaz. Örneğin konut olarak özgülenen bir taşınmazın farklı amaçlarla kullanılması hukuki sorun doğurabilir.
• Malikinin Haklarına Zarar Vermeme Yükümlülüğü: İntifa hakkı sahibi, çıplak mülkiyet sahibinin haklarını ihlal edecek davranışlardan kaçınmalıdır.
• Vergi ve Olağan Giderlere Katlanma Yükümlülüğü: Taşınmazın kullanımıyla bağlantılı vergi, aidat ve olağan giderler kural olarak intifa hakkı sahibince karşılanır.
• İntifa Hakkının Sona Ermesi Halinde Taşınmazı İade Yükümlülüğü: İntifa hakkı sona erdiğinde taşınmazın malikine geri verilmesi gerekir.

6. İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?

İntifa hakkı sürekli bir hak olmayıp, kanunda öngörülen belirli sebeplerin gerçekleşmesi halinde sona ermektedir. İntifa hakkının sona ermesiyle birlikte, hak sahibinin kullanma ve yararlanma yetkileri ortadan kalkmakta; mal üzerindeki tam tasarruf yetkisi yeniden çıplak malike geçmektedir.

İntifa hakkının sona ermesi sebebi, hakkın kuruluş şekline, süresine ve konusuna göre farklılık gösterebilmektedir. Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen başlıca sona erme halleri aşağıda yer almaktadır.

6.1. Sürenin Dolması

İntifa hakkı belirli bir süre için kurulmuşsa, kararlaştırılan sürenin sona ermesiyle birlikte kendiliğinden ortadan kalkmaktadır.

Örneğin taşınmaz üzerinde on yıl süreyle kurulan bir intifa hakkı, sürenin dolmasıyla herhangi bir ek işleme gerek olmaksızın sona ermektedir. Bu durumda çıplak malik, taşınmaz üzerindeki tam tasarruf yetkisini yeniden kazanmaktadır.

Tüzel kişiler lehine kurulan intifa haklarında ise süre en fazla yüz yıl olabilmektedir.

6.2. İntifa Hakkı Sahibinin Ölümü

İntifa hakkı, kural olarak hak sahibine sıkı sıkıya bağlı bir hak niteliğindedir. Bu nedenle gerçek kişiler lehine kurulan intifa hakkı, hak sahibinin ölümü ile kendiliğinden sona ermektedir.

İntifa hakkı mirasçılara geçmemekte ve miras yoluyla devredilememektedir. Hak sahibinin ölümüyle birlikte kullanım ve yararlanma yetkileri ortadan kalkmakta, taşınmaz üzerindeki tam hak yeniden çıplak malikte toplanmaktadır.

Uygulamada özellikle aile içi taşınmaz devirlerinde, anne veya baba lehine ömür boyu intifa hakkı kurulması oldukça sık tercih edilmektedir.

6.3. Feragat Edilmesi

İntifa hakkı sahibi, sahip olduğu bu haktan feragat edebilmektedir. Özellikle taşınmazlar üzerindeki intifa hakkından feragat edilmesi halinde, bu işlemin tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir.

Feragat işlemiyle birlikte intifa hakkı sona ermekte ve taşınmaz üzerindeki kullanma ve yararlanma yetkileri tamamen çıplak malike geçmektedir.

Uygulamada çoğu zaman;

• Aile içi devir işlemlerinde,
• Satış öncesinde,
• Bankacılık ve kredi işlemlerinde,
• Taşınmazın devrinin kolaylaştırılması amacıyla

intifa hakkından feragat edildiği görülmektedir.

6.4. Taşınmazın Tamamen Yok Olması

İntifa hakkının konusu olan taşınmazın veya malın tamamen ortadan kalkması halinde, intifa hakkı da sona ermektedir. Çünkü ayni hak niteliğindeki intifa hakkının devam edebilmesi için hakkın konusu olan malın varlığını sürdürmesi gerekmektedir.

Örneğin;

• Taşınmazın kamulaştırılması,
• Tamamen yıkılması,
• Doğal afet sonucu ortadan kalkması

gibi durumlarda intifa hakkının devamı mümkün olmayabilmektedir. Bununla birlikte, bazı durumlarda sigorta bedeli veya kamulaştırma bedeli üzerinde intifa hakkının devam edip etmeyeceği somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmektedir.

6.5. Mahkeme Kararı ile Sona Ermesi

Bazı durumlarda intifa hakkı mahkeme kararı ile de sona erebilmektedir. Özellikle hakkın kötüye kullanılması, malın ciddi şekilde zarara uğratılması veya intifa hakkının kanuna aykırı şekilde kullanılması halinde yargı müdahalesi gündeme gelebilmektedir.

Türk Medeni Kanunu kapsamında çıplak malik, intifa hakkı sahibinin yükümlülüklerine aykırı davranması halinde gerekli önlemlerin alınmasını ve belirli şartların varlığı halinde hakkın kaldırılmasını mahkemeden talep edebilmektedir. Özellikle;

• Malın korunmasına özen gösterilmemesi,
• Taşınmazın amacı dışında kullanılması,
• Malın değerinin ciddi şekilde düşürülmesi

uygulamada uyuşmazlık konusu olabilmektedir.