Tapu Tahsis Belgesinin Sağladığı Haklar ve Tapuya Dönüşüm Süreci

Tapu tahsis belgesi, özellikle gecekondu ve imar affı uygulamaları kapsamında belirli kişilere taşınmazı kullanma ve belirli şartların gerçekleşmesi halinde tapu alma beklentisi sağlayan idari nitelikli bir belgedir. Ancak uygulamada çoğu zaman düşünüldüğünün aksine, tapu tahsis belgesi kural olarak doğrudan mülkiyet hakkı sağlayan bir tapu senedi niteliğinde değildir.

Bununla birlikte tapu tahsis belgesi; hak sahipliğinin belirlenmesi, fiili kullanımın korunması, tapuya dönüşüm süreci, harici devir işlemleri ve tapu iptal ve tescil davaları bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurabilmektedir. Özellikle belediyelerin tapu devrinden kaçınması, hak sahipliğine ilişkin uyuşmazlıklar ve tapu tahsis belgesine dayalı tescil talepleri uygulamada sıklıkla dava konusu olmaktadır.

Bu yazımızda; tapu tahsis belgesinin hukuki niteliği, sağladığı haklar, devri ve mirasçılara geçişi, tapuya dönüşüm şartları ile tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil davası ayrıntılı şekilde ele alınmıştır.

1. Tapu Tahsis Belgesi Nedir?

Tapu tahsis belgesi, özellikle gecekondu alanları ve imar affı uygulamaları kapsamında, belirli şartları taşıyan kişilere taşınmazı kullanma ve ileride tapu alma beklentisi sağlayan idari nitelikli bir belgedir. Bu belge, fiilen kullanılan bazı taşınmazların belirli koşullar altında hak sahiplerine devredilmesini amaçlayan düzenlemeler kapsamında ortaya çıkmıştır.

Uygulamada çoğu zaman tapu yerine geçtiği düşünülse de tapu tahsis belgesi kural olarak doğrudan mülkiyet hakkı sağlayan bir tapu senedi niteliğinde değildir. Bununla birlikte belge, hak sahipliği, kullanım hakkı ve tapuya dönüşüm süreci bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurabilmektedir.

1.1. Tapu Tahsis Belgesinin Ortaya Çıkış Amacı

Tapu tahsis belgesi uygulaması, özellikle plansız kentleşme ve gecekondu sorunlarının çözümü amacıyla geliştirilmiştir. Amaç, uzun yıllardır fiilen kullanılan bazı taşınmazların hukuki durumunu belirli şartlar altında çözüme kavuşturmak ve kullanıcıların tapu alma sürecini düzenlemektir.

Bu kapsamda, belirli şartları taşıyan kişilere tapu tahsis belgesi verilerek taşınmazın kullanımının kayıt altına alınması hedeflenmiştir.

1.2. Gecekondu ve İmar Mevzuatı ile İlişkisi

Tapu tahsis belgesi, gecekondu ve imar affı düzenlemeleri ile doğrudan bağlantılı bir kurumdur. Özellikle imar mevzuatına aykırı şekilde oluşmuş yapılaşmaların belirli şartlarla hukuki statüye kavuşturulması amacıyla uygulamaya alınmıştır.

Bu nedenle tapu tahsis belgesi uygulaması, yalnızca taşınmaz hukukunu değil; aynı zamanda imar hukuku ve idare hukuku alanını da ilgilendirmektedir.

1.3. Tapu Tahsis Belgesinin Hukuki Niteliği

Tapu tahsis belgesi, idare tarafından düzenlenen idari nitelikli bir belgedir. Bu belge, hak sahibine doğrudan mülkiyet hakkı vermemekte; belirli şartların gerçekleşmesi halinde tapu alma yönünde bir hak ve beklenti sağlamaktadır.

Bu yönüyle tapu tahsis belgesi, ayni hak sağlayan bir tapu senedinden farklı olup; idari işlem niteliği taşıyan özel bir hak sahipliği belgesi olarak kabul edilmektedir.

1.4. Tapu Tahsis Belgesinin Mülkiyet Hakkı Sağlayıp Sağlamadığı

Tapu tahsis belgesi kural olarak doğrudan mülkiyet hakkı sağlamaz. Belge sahibi, taşınmazın tapulu maliki haline gelmemekte; yalnızca belirli şartların gerçekleşmesi halinde tapu verilmesini talep edebilme imkanına sahip olmaktadır.

Bu nedenle tapu tahsis belgesi:

• Tapu senedi yerine geçmez,
• Doğrudan ayni hak sağlamaz,
• Tek başına mülkiyetin kazanılması sonucunu doğurmaz.

Ancak belge, hak sahipliği ve tapuya dönüşüm sürecinde önemli bir hukuki dayanak oluşturmaktadır.

1.5. Tapu Tahsis Belgesinin Hukuki Dayanağı

Tapu tahsis belgesinin hukuki dayanağını başta 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Hakkında Kanun hükümleri oluşturmaktadır. Bunun yanında:

• İmar affı düzenlemeleri,
• Tapu tahsis sürecine ilişkin mevzuat,
• Danıştay ve Yargıtay kararları

uygulamanın şekillenmesinde önemli rol oynamaktadır. Özellikle Danıştay kararlarında tapu tahsis belgesinin idari işlem niteliği vurgulanırken, Yargıtay uygulamasında belgenin özel hukuk uyuşmazlıklarına etkisi sıkça değerlendirme konusu yapılmaktadır.

2. Tapu Tahsis Belgesi Hangi Hakları Sağlar?

Tapu tahsis belgesi, her ne kadar doğrudan mülkiyet hakkı sağlamasa da belge sahibine bazı önemli hukuki imkanlar ve beklentiler sağlamaktadır. Özellikle taşınmazın fiili kullanımının korunması, hak sahipliğinin belirlenmesi ve ileride tapu verilmesi süreci bakımından tapu tahsis belgesi uygulamada önemli sonuçlar doğurmaktadır.

Bununla birlikte, tapu tahsis belgesinin sağladığı hakların kapsamı somut olayın özelliklerine, ilgili mevzuata ve idari işlemlere göre değişiklik gösterebilmektedir.

2.1. Kullanım Hakkı Sağlaması

Tapu tahsis belgesi, belge sahibine taşınmaz üzerinde fiili kullanım hakkı sağlamaktadır. Bu kapsamda kişi, taşınmazı kullanma, üzerinde yapı bulundurma ve fiili hakimiyetini sürdürme imkanına sahip olmaktadır. Ancak bu kullanım hakkı, doğrudan mülkiyet hakkı anlamına gelmemektedir.

2.2. Tapu Alma Beklentisine Etkisi

Tapu tahsis belgesi, belirli şartların gerçekleşmesi halinde taşınmazın hak sahibine devredilebileceğine ilişkin hukuki bir beklenti oluşturmaktadır. Bu nedenle belge sahibi, ilgili mevzuat kapsamındaki şartları taşıması halinde tapu verilmesini talep edebilmektedir.Ancak belge tek başına otomatik olarak tapu verilmesi sonucunu doğurmaz.

2.3. Üçüncü Kişilere Karşı İleri Sürülebilirliği

Tapu tahsis belgesi, bazı durumlarda üçüncü kişilere karşı hak sahipliğinin ve fiili kullanımın ispatında dayanak olarak kullanılabilmektedir. Ancak belge, tapu siciline tescilli bir ayni hak niteliğinde olmadığından, üçüncü kişilere karşı sağladığı koruma sınırlıdır. Bu nedenle somut olayın özellikleri ve tarafların hukuki durumu ayrıca değerlendirilmelidir.

3. Tapu Tahsis Belgesinin Devri ve Miras Yoluyla Geçişi

Tapu tahsis belgelerine ilişkin uygulamada en çok uyuşmazlık yaratan konuların başında, hak sahipliğinin üçüncü kişilere devri ve mirasçılara geçişi gelmektedir. Özellikle tapu tahsis belgesine konu taşınmazların yıllar boyunca haricen satılması, fiili kullanımın devredilmesi ve mirasçılar arasında paylaşılması nedeniyle uygulamada çok sayıda uyuşmazlık ortaya çıkmaktadır.

Her ne kadar tapu tahsis belgesi doğrudan mülkiyet hakkı sağlamasa da belgeye bağlı kullanım ve hak sahipliği durumunun ekonomik bir değer taşıması nedeniyle fiilen çeşitli devir işlemlerine konu olduğu görülmektedir. Ancak bu işlemlerin hukuki niteliği ile tapulu taşınmaz devri birbirinden farklıdır.

3.1. Tapu Tahsis Belgesinin Devri Mümkün Müdür?

Tapu tahsis belgesi kural olarak doğrudan mülkiyet hakkı sağlamadığından, klasik anlamda tapuda resmi satış ve mülkiyet devri yapılması mümkün değildir. Bununla birlikte uygulamada, belgeye bağlı kullanım hakkı ve hak sahipliği beklentisi çeşitli yollarla üçüncü kişilere devredilmektedir. Özellikle:

• Harici satış senetleri,
• Noter sözleşmeleri,
• Muvafakatnameler,
• Zilyetlik devri

uygulamada sıkça karşılaşılan işlemler arasındadır. Ancak bu işlemler, resmi tapu devri niteliğinde olmayıp; çoğu zaman fiili kullanımın ve hak sahipliği beklentisinin devri sonucunu doğurmaktadır.

Yine Yargıtay uygulamasına göre, tapu tahsis belgesinden doğan hakların devri “Alacağın Temliki” (TBK m.183) hükümlerine tabidir. Bu devrin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması yeterlidir; resmi şekil (noter veya tapu huzurunda yapılması) bir geçerlilik şartı değil, ispat kolaylığı sağlayan bir unsurdur.

3.2. Tapu Tahsis Belgesinden Doğan Hakkın Devri

Tapu tahsis belgesi doğrudan mülkiyet hakkı sağlamamakla birlikte, belge sahibine belirli şartların gerçekleşmesi halinde tapu alma yönünde bir hak ve beklenti sunmaktadır. Uygulamada bu hak ve beklentinin çeşitli devir işlemlerine konu edildiği görülmektedir.

Yargıtay uygulamasında, tapu tahsis belgesinden doğan hakların devri çoğu zaman Türk Borçlar Kanunu’nun alacağın temlikine ilişkin hükümleri kapsamında değerlendirilmektedir. Bu nedenle tapu tahsis belgesine bağlı hak ve taleplerin devri için kural olarak yazılı şekil yeterli kabul edilmektedir. Bu kapsamda uygulamada:

• Adi yazılı sözleşmeler,
• Noter düzenlemeleri,
• Muvafakatnameler,
• Zilyetlik devrine ilişkin belgeler

sıkça kullanılmaktadır. Bununla birlikte tapu tahsis belgesi doğrudan ayni hak sağlamadığından, yapılan işlem klasik anlamda tapulu taşınmaz satışı niteliğinde değildir. Bu nedenle resmi şekilde tapu devri yapılması zorunlu olmayıp, hak devrinin yazılı şekilde gerçekleştirilmesi çoğu durumda yeterli kabul edilmektedir.

3.3. Mirasçılara Geçiş

Tapu tahsis belgesine bağlı kullanım ve hak sahipliği durumu, hak sahibinin ölümü halinde mirasçılara geçebilmektedir. Uygulamada özellikle miras bırakanın fiilen kullandığı taşınmaz üzerinde mirasçıların hak iddia ettiği görülmektedir.

Birden fazla mirasçının bulunması halinde ise:

• Kullanım hakkının paylaşılması,
• Fiili kullanımın kimde bulunduğu,
• Hak sahipliği başvurularının nasıl yapılacağı,
• Tapuya dönüşüm halinde pay oranlarının belirlenmesi

gibi konular uyuşmazlık yaratabilmektedir. Bu nedenle veraset belgesi, fiili kullanım durumu ve idari kayıtlar uygulamada büyük önem taşımaktadır.

3.4. Kullanım Hakkının Devri

Tapu tahsis belgesine ilişkin uygulamada en yaygın durumlardan biri de fiili kullanım hakkının devridir. Özellikle taşınmazın uzun yıllar boyunca başka kişiler tarafından kullanılması, yapı yapılması veya ekonomik olarak değerlendirilmesi çeşitli hak iddialarına neden olabilmektedir.

Ancak kullanım hakkının devri ile mülkiyet devri birbirinden farklıdır. Tapu tahsis belgesine dayanılarak yapılan kullanım devri, tek başına taşınmaz mülkiyetinin kazanılması sonucunu doğurmamaktadır.

4. Tapu Tahsis Belgesinin Tapuya Dönüşüm Şartları

Tapu tahsis belgesi, tek başına doğrudan mülkiyet hakkı sağlamamaktadır. Bu nedenle bir taşınmazın tapu tahsis belgesine dayanılarak hak sahibi adına tescil edilebilmesi için, yalnızca belgenin varlığı yeterli değildir. Tapuya dönüşüm sürecinin tamamlanabilmesi için mevzuatta ve yargı kararlarında kabul edilen bazı şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir.

Özellikle Yargıtay uygulamasında; tapu tahsis belgesine dayanılarak tapu talep edilebilmesi için taşınmazın imar planı bakımından tescile uygun hale gelmiş olması, tahsis bedelinin ödenmesi ve hak sahipliği şartlarının devam etmesi büyük önem taşımaktadır.

4.1. Islah İmar Planının Yapılmış ve Kesinleşmiş Olması

Tapu tahsis belgesine konu bir taşınmazın tapuya dönüşebilmesi için öncelikle ilgili bölgede ıslah imar planının yapılmış ve kesinleşmiş olması gerekir.

Zira tapu tahsis belgesi, çoğunlukla gecekondu ve imar affı uygulamaları kapsamında verilmiş olduğundan, taşınmazın hangi parsel içerisinde kalacağı ve hangi alanın özel mülkiyete konu olabileceği ancak imar planı ile belirlenebilmektedir. Bu nedenle:

• Islah imar planı yapılmadan,
• Parselasyon işlemleri tamamlanmadan,
• Taşınmazın hukuki durumu netleşmeden

hak sahibi adına doğrudan tapu tescili yapılması kural olarak mümkün değildir.

4.2. Taşınmazın Tescile Uygun Parsel Niteliğinde Bulunması

Tapu tahsis belgesine konu taşınmazın, imar planında hak sahibi adına tescile uygun bir parsel niteliğinde bulunması gerekir. Buna karşılık taşınmazın kamu hizmetine ayrılmış alanlarda kalması halinde, kural olarak doğrudan tapu verilmesi mümkün olmamaktadır.

Bu nedenle tapu tahsis belgesi sahibi, yalnızca belgeye dayanarak her durumda tapu talep edememektedir. Taşınmazın imar planındaki kullanım kararı ve hukuki statüsü ayrıca değerlendirilmektedir.

4.3. Tahsis Bedelinin Tam Olarak Ödenmiş Olması

Tapu tahsis belgesine dayanılarak tapu talebinde bulunulabilmesi için, ilgili mevzuat kapsamında belirlenen tahsis bedelinin tamamen ödenmiş olması gerekir. Uygulamada çoğu zaman:

• Eksik ödeme yapılması,
• Ödeme belgelerinin bulunmaması,
• Güncelleme farklarının yatırılmaması

nedenleriyle tapu devri işlemlerinin tamamlanamadığı görülmektedir. Bu nedenle ödeme belgelerinin saklanması ve gerektiğinde idareye veya mahkemeye ibraz edilebilmesi önem taşımaktadır.

4.4. Hak Sahipliği Şartlarının Devam Etmesi

Tapu tahsis belgesine dayanılarak tapu alınabilmesi için, belge sahibinin ilgili mevzuatta öngörülen hak sahipliği şartlarını taşımaya devam etmesi gerekir. Özellikle:

• Taşınmaz üzerindeki fiili kullanımın devam etmesi,
• Hak sahipliğini ortadan kaldıran bir durumun bulunmaması,
• Gerçeğe aykırı beyanda bulunulmamış olması,
• Taşınmazın mevzuata aykırı şekilde üçüncü kişilere devredilmemiş olması

uygulamada önem taşımaktadır. Hak sahipliği şartlarının sonradan ortadan kalkması halinde ise, idare tarafından tapu devri talebi reddedilebilmekte ve çeşitli hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

5. İdarenin Tapu Vermekten Kaçınması

Tapu tahsis belgesine sahip olunması ve tapuya dönüşüm şartlarının gerçekleşmiş olması, her durumda taşınmazın doğrudan hak sahibi adına tescil edileceği anlamına gelmemektedir. Uygulamada sıklıkla, gerekli şartların oluşmasına rağmen belediye veya ilgili idare tarafından tapu devri işlemlerinin tamamlanmadığı görülmektedir. Özellikle;

• İmar uygulamalarının tamamlanmaması,
• Parselasyon işlemlerinin sonuçlandırılmaması,
• Hak sahipliğine ilişkin incelemelerin sürüncemede bırakılması,
• Taşınmazın hukuki durumuna ilişkin idari tereddütler

nedenleriyle idare, açık bir ret kararı vermeksizin işlem tesis etmeyerek fiilen tapu devrinden kaçınabilmektedir. Tapu tahsis belgesi sahibi, tapuya dönüşüm için gerekli şartların gerçekleştiğini düşünüyorsa, ilgili belediye veya idareye başvurarak taşınmazın kendi adına tescil edilmesini talep edebilir.

Başvuruya rağmen tapu devri işlemlerinin gerçekleştirilmemesi veya talebin cevapsız bırakılması halinde ise, hak sahibinin yargı yoluna başvurması gündeme gelebilmektedir. Bu noktada tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil davası, uygulamada en sık başvurulan hukuki yollardan birini oluşturmaktadır.

6. Tapu İptal ve Tescil Davası (Adli Yargı)

Eğer yukarıda (4. maddede) sayılan tüm şartlar (plan, bedel, tescile uygunluk) gerçekleşmiş olmasına rağmen idare tapuyu vermekten kaçınıyorsa, hak sahibi tarafından açılacak dava bir “Tapu İptal ve Tescil” davasıdır. Bu dava, bir idari işlemin iptali değil, doğrudan mülkiyet hakkının tesisi talebidir. Bu nedenle dava idari yargıda değil, Adli Yargıda görülür.

6.1. Tescil Davasının Hukuki Niteliği

Tapu tahsis belgesine dayalı tescil davası, mülkiyeti kazanma beklentisinin yargı yoluyla ayni hakka (tapuya) dönüştürülmesini amaçlayan bir eda davasıdır. Yargıtay içtihatlarına göre bu dava, özü itibarıyla “mülkiyetin nakli” talebi içerdiğinden, mahkemece yukarıda belirtilen şartların (imar planı, bedel ödenmesi, tescile uygunluk) tamamlanıp tamamlanmadığı re’sen araştırılır.

6.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetki bakımından ise, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmak zorundadır. Bu yetki kuralı kesin olup mahkemece kendiliğinden gözetilir.

6.3. Dava Açma Süresi ve Zamanaşımı

Tapu tahsis belgesine dayalı tescil talepleri için kanunda özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak hak sahibinin tescil talebinde bulunabilmesi için taşınmazın tescil edilebilir hale gelmesi (imar ıslah planının kesinleşmesi vb.) gerekir. Şartlar oluştuğu sürece davanın açılması mümkündür.

6.4. İspat ve Deliller

Tescil davasında ispat yükü davacıdadır. Davacı, tahsis belgesinin sahte olmadığını ve yasal tüm yükümlülüklerini (özellikle bedel ödeme) yerine getirdiğini ispatlamalıdır. Bu kapsamda:

• 2981 sayılı Kanun kapsamındaki başvuru dosyası,
• Tahsis bedelinin ödendiğine dair banka dekontları veya makbuzlar,
• Belediye meclis kararları ve kesinleşmiş ıslah imar planları,
• Taşınmazın güncel imar durumunu gösteren çap ve kroki kayıtları,
• Bilirkişi heyeti (Hukukçu, Harita ve Şehir Bölge Plancısı) aracılığıyla yapılacak yerinde keşif raporları en temel delillerdir.

6.5. Mahkeme Kararının Sonuçları

Mahkeme, taşınmazın tescile uygun olduğunu ve davacının haklılığını tespit ederse; mevcut tapu kaydının iptali ile taşınmazın davacı (hak sahibi) adına tesciline karar verir. Bu karar “yenilik doğurucu” bir karardır ve kesinleşmesiyle birlikte davacı taşınmazın tam maliki haline gelir. Kararın kesinleşmiş örneği ile Tapu Müdürlüğü’ne başvurularak tapu senedi alınır.